2012年09月25日

家電付プラン。

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札幌2棟目は現在1部屋が空室となっております。また、今月末にもう1部屋の空室ができます。

保証会社様が入ってくれているお部屋の中に、長期滞納のお部屋が1つありまして、保証会社様も

ここは訴訟してでも追い出したいとしているような空室予備軍が1部屋あります。



そんな札幌2棟目。あまり季節に関係なく決まってくれるとは言っても、雪が降る前にはある程度

片付けておきたいものです。明日くらいから本格的な宣伝モードに入らないといけません。



札幌2棟目で強い効果を発揮するのが「家電付プラン」です。

私の物件はけっこう「ワケアリ」な人に多く入居いただいています。そういった方は、家電も

既に物件に揃っている方が幸せだったりするケースも多く、申込をしてくださったお客様に

こちらから家電をつけることを提案すると、意外と喜んでもらえることが多いです。



うちの物件の家電付プランは、基本家賃+2000円という形で提供しています。

揃える家具はTVと電子レンジと冷蔵庫と洗濯機。程度の良い中古品を調達しています。

リサイクルショップなどを通じて50000円前後で仕入れるようにしておりますので、

変な話、2年を超えて住んで貰えれば、3年目以降は月々2000円がボーナスとなります。



家電自体は譲渡契約としております。イメージ的には割賦販売みたいなもんですね。

こちらで立替購入するので、それのお金を分割で払ってくださいね、というイメージです。

リースにすることも考えたのですが、家電の修理の話を管理会社さんに対応いただくのも

面倒だろうなと思い、譲渡契約にした方が手間がかからないと判断しました。



短期退去されてしまうと、家電を仕入れた時のコストが回収できませんので、よほどのことが

無い限りは2年以内の解約の場合は、2000円×(24ヶ月−入居月数)の違約金を頂戴する

契約形態とさせていただいております。



1年未満の定期借家契約の場合も、基本的には家電は2年縛りを採用させていただいています。

もし1年未満の定期借家の再契約はできないと判断した場合は、家電の2年縛りが発動して

1年分の違約金を貰うという形になります。この方法が果たして正解なのかはわかりませんが、

定期借家契約の契約期間にあわせた家電の契約期間にすると、譲渡の場合はお客様が格安に

家具を購入したことになってしまうという難点がありますので、この形がベストかと思ってます。



とはいえ、このブログを書いていて思ったのですが、違約金だけ2年契約相当の内容にして

契約自体は1年ずつにするのが一番いいような気もしてきました。

例)定期借家で364日契約をして、家電も同じ期間で譲渡契約を結び、違約金は2年縛りとする

  再契約しない場合は、12ヶ月×2000円の違約金を頂戴する

  再契約する場合は、家電の違約金を1年縛りにして再契約する

このやり方なら、違和感もないですね。管理会社さんに提案してみようかと思います。



家電については、やり方を確立するまでに色々な試行錯誤をしています。

入居者様によってはリース契約になっている人もいれば、違約金が1年で設定されている人も。

事務手続き上、バラバラなのは混乱を生じます。今後入居いただく方については、できるだけ

均一な契約条件にしていくことで事務コストの低減やミスオペレーション防止をしていくことが

できるのではないかと思います。効率よい運営を心がけたいものですね。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする