2012年09月17日

これじゃ埋まるわけがない。

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昨日は物件の募集を一手に引き受けていただいている仲介業者様との打ち合わせをしてきました。

物件を見てきてから打ち合わせしたかったのですが、時間の都合などもあって先に打ち合わせです。



ここまでの案内や反響の内容、お客様の声などから改善すべき点を探ろうと思ったのですが、

端的に言えば「設備が古い(特にお風呂)割に家賃が高い」というところに集約される感じでした。

あとは地下部分が暗い印象があり、そこが気になるとしたお客様も多かったです。



仲介業者様は「新築の建築が急ピッチで進み、想像以上に早く需給ギャップが改善されている」

という点があり、7月ごろ想定していた家賃だと高額になりつつあることは否めないとのこと。

読みの甘さについて申し訳ないとおっしゃっていましたが、そこは最終判断するのはこちらですし

仲介業者様には非はありません。自分たちで提案した家賃だから何とか決めようという気持ちは

充分に伝わりました。強いて言えばこういう需給関係の変化について、もう少し早めにレポートを

いただければ良かったかなというところだけです。



改善案も検討しましたが、お風呂を塗りなおして新品のようにする工法をご紹介いただきました。

仙台大家の会でもその工法を試した人の内覧会があったので行きたかったのですが、時間的に

そこまで行くことはできませんでした。今日の内覧会で、その辺の情報を押さえている人が

いるかどうか聞いてみようと思います。



営業については、もう一段家賃を下げることも当然必要かと思いますが、そこは一旦私が空室に対し

問題がありそうな箇所のバリューアップを図った状態でどうなのかを試したいので、公開する家賃は

今のままで据え置き、各営業担当の方に「高いのであれば、いくらなら検討します?オーナーさんと

交渉してみますよ」と言っていただくようにしてほしいとお願いをしました。適正家賃を探る為に

必要な作業であると共に、営業さんの成約への武器になるかと考えます。



お風呂の古さ・・・古さはもとより、暗さがとても大きな要因であると感じています。在来工法で

銭湯みたいな感じになっており、好きな人は好きだと思うんですけどねえ。とにかく暗いのがNG。

電気を増やすなどの対応が考えられないか、少し探ってみたいと思います。



そんな感じで打ち合わせが終わり、その内容を踏まえながらリフォームが済んだお部屋を見ました。



・・・これはダメだ。確かに暗い印象があります。これじゃ埋まらない。仮に私が客でも選ばない。



一番びっくりしたのはLDKの照明が何故かなくなっていたこと。リフォーム時に誰か取っちゃった?

地下のLDKに照明がない時点で、選ばれようと言う気がありません。これじゃ仲介業者様に失礼だ。

予算が限られているので仕方ないのですが、細かいところも気になる箇所がいっぱいあります。



これはダメだと言うことで、とにかく安い費用で改善できるところを改善しようと作業開始。

100円ショップ、家電量販店、ホームセンターなどを回って必要なものを買い集めました。



作業したこと

・照明の新設及び交換

・電球の交換

・電灯の紐の交換

・間接照明の設置

・IKEA小物によるドレスアップ

・内覧グッズ設置



LDK部分については電球色の蛍光灯で統一し、温かみと明るさを演出しました。ペンダント型の

照明でダサいのがあったのですが、これも少し値が張ったもののおしゃれなものに交換しました。

壁のスイッチがない照明だったので、選択肢がかなり限られる上に価格もそれなりにしました。

なかなか辛かったけど、交換した効果はあったと思います。見違えました。



他にも、まだ対応ができていないけど防犯用の補助錠の追加なども必要であろうと思います。

清掃も不十分だなと感じる部分がありましたので、追加で対応しなくてはなりません。

電球も全て交換したわけじゃないので、この際全てやってしまいたいところです。明るく見えると

だいぶ印象も変わってくると思います。そういう基本的なところが終わって初めてドレスアップが

有効になってくるものだと思いますので。



作業できる時間は今日の午後までしかありませんが、自分でやれることをとにかく全力でやる。

それでだめなら家賃を下げて早期成約を狙う。そんな流れで考えたいと思います。



さて、ギリギリになりましたが告知です。本日「仙台大家の会」向けに内覧会を企画しました。

当日キャンセルなども多少出ておりますので、仙台大家の会以外で内覧会と懇親会に参加したい方が

もしいらっしゃれば、コメントかメールフォームでご連絡をいただけますと幸いです。

内覧会は15時半から、懇親会は18時から。仙台市内で開催します。詳細はご連絡いただいた後

個別にお伝えしますので、連絡先の情報を必ず記載いただけますようお願いいたします。



本日の内覧会にいらっしゃる皆様、是非忌憚なくダメ出しをしてもらえると嬉しいです。

改善できるように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする