2012年09月13日

修繕項目の詳細を聞く。

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現在10位です。最近札幌の方で大雨が降ってすごいことになっているみたいです。幸いにして

うちの物件は特に問題は起こっていないようです。被害に遭われた方、ご愁傷様です。

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昨日は仕事の移動時間の合間を縫って、ちょいと東京2棟目に行ってまいりました。

管理会社さんから「どこが悪いというのをお互いに確認しながら、修繕やバリューアップが

必要な個所を提案させてほしいので時間を作ってもらえないか」と提案があった為です。

工事担当の方が平日のみしか動けないと言うことで、昨日ちょっと時間を作った次第です。



現地に行くと、早速見積内容の説明が始まりました。



1階の募集中の事務所の壁についていたボロいエアコンと、共用部の残置物(おもに自転車)は

既に管理業務の一環で撤去してくれていました。こういうのを一時費用なしで対応してくれるのは

個人零細大家にとってはとてもありがたい話です。



屋上防水は立ち上がりや手すり基礎なども含めて全部行い、防水層となるシート(?)を

一度挟んでからウレタン塗装するとのこと。そのまま直接ウレタンを塗ればもっと安くなるけど

ここまで屋上防水が放置してある物件だと、屋上のコンクリが水を吸って湿っている可能性があり

夏場にウレタンの下から蒸発した水分があがってきて、気泡だらけになるかもしれないそうです。

だから一番確実な方法を提案しており、この方法なら5年保証はつけられるということでした。



ちなみに物件の屋上にけっこうでかい物置が置いてあるのですが・・・屋上防水をやろうとすると

これが邪魔で奥の方が対応できないという状況にあります。建物を大切にしたいのであれば、

できれば物置は撤去してもらえると助かるという要請がありましたので、そこは素直にそのように

対応することにしました。しかし物置の撤去もこれだけでかいものだと大変で、そこそこの金額に

なってしまうというのが現実でした。かなり想定外でした(苦笑)



タイル面は足場をかけて高圧洗浄し、加えてタイルの状態をチェックして浮いている箇所があれば

エポキシ樹脂を注入して対応するとのことでした。3階まで全部やろうとすると、2階までの

足場と、2階のバルコニールーフを取り除いて2階のベランダに設置する足場と2パターン必要で

ちょっと手間とお金がかかるというお話がありました。2階に対して3階が引っ込んでいるので

そういうところで手間がかかるようです。やっぱ建物は普通に四角いのが一番お金かかりませんね。



前面だけがタイルで他の面はALC板なので、そちらはクラックを埋めてから2度塗りする提案。

あわせて、手すりや階段裏、雨どい、アンテナ、BOX類などの塗装を行うこと、シーリングを

打ち替えることなども作業項目に入っていました。



あとは入居者様からも指摘があったお部屋のドアについているメールボックスが壊れているという

点についても当然ながら対応したいと思っています。また、外に置いてある使っていない受水槽も

そこをどかすことで自転車が置きやすくなるという点があるので、早々に対応する必要ありです。

TVドアホンへの変更も急務。そして共用部分のポストを新しいものに変更するという作業も

緊急度は低いもののやらなくてはならないかなというところでした。

入居者様から「虫が多い」というお話も出ているようなので、配管の高圧洗浄も必要そうです。



そして最後に1階の事務所のリノベーション。前の借主さんが2部屋いっぺんに借りてたので

水道メーターが1部屋分しかないらしく、そこの分離工事も必要ということでした。



これ全部まともにやったら、けっこうな金額になっちゃいます。メリハリをつけて対応する必要が

あるなという印象を受けています。今年は購入に全力投球したので、資金もかなり手薄です。



東京2棟目は基本的に長期保有の想定なので、工事はしっかりとやりたい。

そして、今一番やらなくてはならないのは、オーナーが代わってこんなに良くなったという実績を

作ることだと思います。であれば、最優先とすべき項目はおのずと見えてきますね。入居者様から

指摘があった事項を真っ先に片付けることが大事だと思います。



というわけで、入居者様から指摘された事項については即対応しようということでゴーサイン。

それ以外についてはタイミングを計りながら対応しようという話にしました。



顧客満足度をあげるには、入居者様からみて「お、変わったな」と思って貰うことが大事です。

本当は建物の寿命なども気にしなくてはいけないところですが、まずは最優先で入居者様への

対応を済ませることを重視していきたいと思います。提案の為に入居者様と色々話をしたり

現地調査をしてくれた管理会社さんに感謝します。オーナーとして適切な判断をしなくては。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする