2012年09月11日

札幌2棟目とキーマンの歴史。

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退去予告をいただいてしまっている札幌2棟目。3点ユニットで18平米強の中古物件という

札幌の中では非常に条件の悪い物件です。普通にやってたら間違いなく埋まらない物件です。



この物件は本当に大変でした。空室だらけのガラガラの状態で購入して、家賃を地域最安値に

設定しておけばホイホイ埋まるだろうとたかをくくっていたのですが、その読みがとことん

甘いものであったことを思い知らされ、一時は資金ショートになるんじゃないかというレベルで

困ったことがあった物件でした。いやもう、この物件だけで本が1冊書けるレベルだと思います。

とても大変でしたが、埋めていく過程で素晴らしい出会いと糞度胸がつきました。今の自分の

基礎を作ってくれた物件である、と言えばまあそうなのかもしれません。



この物件、何が敗因だったかと言えば・・・近隣仲介業者さんへの聞き込みの仕方のミス。

「いくらなら埋まりますか?」と聞いて回っていたのですが、そこはそれだけではなくて

「いくらならどのくらいの期間で埋まりますか?」と聞く必要がありました。要は流動性や

その間取りのニーズの少なさなど、そういったところを全く把握できていなかったんです。

相場どおりの家賃をつけさえすれば、ホイホイと埋まるだろうという甘い見込を持ってましたが

それは間違いであったということを思い知らされました。あれ以来、ガラガラ物件を検討する際は

「家賃いくらならどのくらいの期間で埋まると思いますか?」というヒアリングに変更してます。



だいぶ前置きが長くなっちゃいました。

現在、この物件では2部屋の退去予告が出ています。いずれも職場が変わったことによる引越と

言われていますが、果たしてどこまで本当なのか・・・とか荒んだ気持ちで見てしまいます(汗)



前置きを見ている限り、この物件で空室が出たらさぞ苦労するのだろうと思われることでしょう。

しかし実はそうでもありません。今年はこれで7部屋入れ替わったのですが(退去率高しorz)、

一部屋をのぞいて全て1ヶ月以内で埋めています。広告料を大量につけているわけでもなく

このスペックなのに入居がポンポンと決まるのはなぜかと言えば、営業マンとの関係ができていて

その人が優先的にうちの物件を紹介してくれるからなんです。



札幌2棟目は、いつも誰かしら営業面でのキーマンがいました。



キーマン1号は家賃相場のヒアリングの中で出会いました。物件とも私とも相性が良かったようで

一人で7〜8部屋くらい決めてくれました。札幌3棟目も2〜3人決めてくれてますし、本当に

素晴らしい営業マンでした。「学生で一人暮らしを始めるところから、結婚して自宅を買う

ところまでずっとお付き合いできるような営業をしたい」という素敵な発想の持ち主でした。

この方とはよく飲みに行きましたし、自宅までモンスターハンターをしに行ったこともあります。

また奥様が美人で素敵な方でして。今は転職して管理畑に行ってしまいましたので、昔に比べて

飲みに行ったりする回数が減ってしまっていますが、今でもとても大事な友人だと思ってます。



キーマン1号が勤めていた不動産仲介業者さんを辞めてしまうまでの間に、もう一人キーマンが

出てきました。キーマン2号は女性の営業マンで、この方もお客様の立場に立って真摯に

物件を探してくれる素敵な女性です。オーナーにも入居者様にも配慮ができるし、ダメなものは

ダメとしっかり意見を言ってくれるので、とても勉強になりました。

こちらの方とは、関東→札幌の大家会の皆で札幌に行った際にバーベキューにお呼びしたり

札幌でお気に入りのお店を紹介して貰ったり、営業マンとオーナーという関係以上のお友達に

なることができたと思っています。



その後、キーマン3号として急浮上してきたのがキーマン1号の店舗で同僚として働いていた方。

キーマン1号が頑張っている間は全然決めてくれなかったのですが、店舗営業をしている際に

あれこれとお話をしたりしているうちに、だんだん決めてくれるようになりました。この方は

店舗の人全員を巻き込んでくれて、お店としてこれだけ決めたら若い衆を飲みにつれていって

貰ってもいいですか?みたいなことをよく言ってました(笑)

結果的に、キーマン3号の方自体は短期間に数件決めてくれただけでしたが、この人が店舗に

あれこれ根回しをしてくれたので、この店舗には常に誰かしらのキーマンがいるという状態が

生まれることになりました。キーマン3号は他の人に比べると「営業とオーナー」という関係で

きている感じはありますが、それでも何故か一緒に日帰り温泉に行ったりしたこともあります。



キーマン4号はキーマン3号の店舗の後輩で、キーマン3号が会社を辞める際に後継者として

ご指名して連れてきてくれた方です。最近、札幌に行く時はこの人とその部下を飲みに誘って

居酒屋→布の薄いお店→〆のラーメンのゴールデンコースで接待したりしています。

その甲斐もあり、今は他のお店に営業をかけなくても、キーマン4号がほとんどのケースで

1ヶ月以内にお客様を連れてきて決めてくれると言う好循環が発生しています。



オーナーとして気を付けているのは、条件交渉を柔軟に聞くことです。

緊急連絡先しかいない生活保護の方、住所がないと就職活動ができないので、就職する為に

貸してほしいという方、離婚で逃げてきて仕事もお金もあまりないけど何とか入れてほしい、

という方など、厳しい条件の方でもできるだけ頑張って入居いただく方法を考えるようにしてます。

定期借家をフル活用する、ちょっとお金がある無職の方なら敷金を多めに入れてもらう、

念書を書いてもらい、定期的に行動を確認するような計画にする、などなど。色々やってます。



家賃交渉や広告料の話もできるだけ融通を利かせますし、個人バックOKの店舗であれば個人バックも

活用しています。とにかく「あのオーナーに相談すれば何とかなるかもしれない」と思って貰えれば

自然とむこうから話が来るものです。



今回の空室についても、実はもうキーマン4号から「紹介するので退去予定日を教えてください」

という連絡が来ています。しかも2件とも。両方とも生活保護で連帯保証人がいないパターンですが

精神系でないことさえ確認できれば、あとは審査OKにしてしまおうと思っています。ただ、退去の

日程との兼ね合いもあるので、実際にこの方々で決められるかどうかはわかりませんが・・・。



そんなわけで、札幌2棟目の激動の歴史を振り返りつつ、今はこれだけ楽になったというお話を

だらだらと書かせていただきました。札幌2棟目については、リアルタイムで読んでない方の為に

一度整理してみたい気持ちはあるのですが、帳簿から逃げている段階でそれをやるわけには・・・

とにかく退去予告を早くやっつけて、満室に戻していきたいと思います。頑張ります!

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posted by ひろ* at 07:07 | Comment(6) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする