2012年09月05日

滞納・ペット・粗大ゴミ。

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現在9位です。9月に入って、サラリーマンのお仕事に余裕が出てまいりました。

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突然ですが、私の中での各物件のイメージ。



札幌1棟目:普段はおとなしいけど、事件が起こるとやたらと厄介なことになるフーリガン

札幌2棟目:稼ぎもでかいがトラブルも多い諸刃の剣的な問題児

札幌3棟目:札幌2棟目と同様に暴れん坊だけど、経費も少なく意外と優しい映画版ジャイアン

東京1棟目:規模の小さい新築で、何も起こらないけど収益も小さい、小さくまとまった優等生

東京2棟目:完全稼働までに少し時間がかかりそうな、謎の転校生

仙台1棟目:ファミリー物件の顔と単身物件の顔を持つ二重人格者



今回は映画版ジャイアンこと札幌3棟目で起こっているいくつかの小さな事件のダイジェスト。



問題その1



先日発生した滞納のお部屋ですが、だんだん悪質化してきたようです。お母様が契約者となって

娘さんが住んでいるのですが、数ヶ月前から滞納が発生しています。お母様に支払いを要求すると

「娘が住んでるんだから娘に請求してください」と言い、娘に請求すると「お母さんに・・・」と

言うことで、どちらも責任を取る気がありません。



管理会社さんがお母様に、契約者はあなたなのだから、あなたに払う義務がありますよと話をして

そこについてはご理解いただいたようですが(ていうか理解してなかったんかい!と言いたい)、

今度は自分の賃貸物件の家賃に加えて娘の賃貸物件の支払いとなると、経済的に辛いので

払えないということを言っているようです。



肝心の娘さんは、就職する為に札幌に出てきたのに、未だ就職できずにぷらぷらしているとか。



娘さんがどこまでやる気があるのか、お母様が今後も一人暮らしをさせたいのでこうしますと

行動計画を出すくらいの気持ちあはるのか、少しでも前向きに動いてくれるのであれば多少の

ディスカウントや滞納分の家賃を値引くことも考えるのですが・・・管理会社さんに聞くと

「最近は連絡がいよいよ取れなくなり、悪質化してきています」とのことで、大変残念な感じ。

お母様が絡んでいてこのありさまですと、とても信頼関係を結べるとは思えません。



真剣な人、真摯な人には甘いですが、不義理を働く輩には案外冷たいのがワタクシ。

この入居者様は、あまり属性が良くないことや、お母様のご意向などもあり、半年の定期借家契約で

契約をしています。もう少ししたらこの定期借家契約は切れますので、そのタイミングで再契約せず

追い出してしまって構いません、と管理会社さんに伝えました。信頼関係が作れないお客様には

いつまでも甘い顔をするつもりはありません。管理会社さんにも迷惑をかけますので。



問題その2



放置自転車が敷地内にあり、かごにゴミが入っていてどんどん増えていると言う話。

何故放置自転車とわかるかと言えば、自転車のタイヤが外れてしまっている状態だからです。

これで「今まさに乗ってます!」と言われても、ね・・・。



この事実が分かったのは報告ネットさんの巡回のおかげでした。

早速手配をして、自転車をとりあえず奥の方に持っていって、目立たないようにしてしまうのと

ゴミの片づけを依頼しました。自転車そのものも処分してしまいたいのですが、いきなりやると

「それはおじいさんの形見の自転車だったのに!」などのクレームになる可能性もあります。

周知して、ある程度期間を置いて、はじめて処分する・・・面倒だけどそんなサイクルにして

進めていく必要があります。嗚呼めんどくさい。でもそうやって遠回りすることがリスクを

回避するために重要なのだと思います。



問題その3



猫を無断飼育しているお部屋があるようです。こちらはコジローさんの清掃巡回で発覚。

札幌3棟目は小さなペットならOKとしていますが、許可なく飼うのはNGです。買うならペット礼金を

払ってもらう必要がありますので、管理会社さんに届け出るようなルールにしています。

(それを契約時に伝えているかというとわからないのですが)



今回の入居者様に関しては、管理会社さん経由で事実確認して対応をしてもらいました。

猫を飼っていることを認めて、ペット礼金を支払っていただけるようです。よかったよかった。

それを払う余力があるのに、なぜプチ滞納気味なんだというツッコミはあえて致しません。



問題の芽は早い段階で摘んだ方が解決までの道のりは早くなります。できるだけ早く動いて

運営面での不安を少しでも減らしていけるようにしたいと思っています。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月04日

リフォーム完了!

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悪運が強いところなのかもしれません。色々とやってて、そんな気がしています。

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まずは冒頭でご報告から。

無事に嫁ちゃんは退院できました。ご心配をかけた皆様へのご報告と、心配していたいたことに

深く御礼を申し上げたいと思います。ありがとうございました。



そんなわけで、ほっとしたところで今日からまた不動産ネタで頑張ります。



仙台のリフォームがようやく一段落しました。

こちらから職人さんにお願いしていた作業についてはひととおり完了したということで、

写真を送っていただきましたが、さすがに25年間何もしていないお部屋だっただけあって

だいぶ印象が良くなりました。いい感じです。



今回のリフォームで対応したもの



・洋室のカーペットをクッションフロアに変更

・聚楽壁をパテで処理してクロス仕様に変更

・クロス全面張り替え

・一部のふすまや障子の張替

・LDKにアクセントクロス導入

・一部にカラー畳導入

・お風呂場の塗装(在来工法のお風呂場でUBではないんです)

・ドアの補修

・換気扇の交換(お風呂)

・エアコン交換

・ガスコンロ交換

・洗面化粧台交換



ガスコンロと洗面化粧台はまだこれからですが、近日中に終わる予定です。

間取り変更など派手なことは一切しなかったのですが、それでもかなりのボリュームでした。

さすがに4SLDKともなると、作業量は桁違いです。そして金額も桁違いでした。いやはや。



今回は仙台の市況を考えて、間取り変更のような大幅なリノベーションはしませんでした。

次回はきっとやらないとダメだろうなあと思いますが、果たしていくらかかるのやら。不安です。



写真を一枚だけ公開しようっと。

報告ネット山岡さんから「単色アクセントクロスは意外と評判がいいですよ」と聞いていたので

今回それを試してみることにしました。



アクセントクロス

※下の黒いシートは畳にかぶせてある養生(?)です。ワックスかけた時の遺産かと。



あまり陽が当たらない部屋なので、このくらいの方が明るい感じが出ていいような気がしています。

うちの義母は「ちょっと派手過ぎじゃない?」と言ってましたが、賃貸だし派手なくらいでいい筈。

手前の照明器具がちょっとちぐはぐな感じですね・・・。現地を見に行くのは今月の半ばなので

その段階で色々と追加でやりたいことが出てくるんじゃないかと思っています。



もしそれまでに入居されていれば話は別だけど、入居していないようだったらオープンハウスでも

やろうかなーと思ったりする今日この頃です。仙台大家の会の皆さんに相談してみようっと。

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posted by ひろ* at 06:55 | Comment(10) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月03日

退院できそう?

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現在10位です。嫁ちゃんが家にいないけだるい月曜の朝。

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嫁ちゃんのお見舞いに行ってきましたが、本日の検査結果次第ではすぐに退院できるかもしれない、

ということでした、ひとまず少しだけ安心。

本当に退院できそうということであれば、やっぱり迎えに行きたいので会社は途中で抜けられるよう

事前に根回しをしておこうかと思います。



土日で予定していたイベントのうち、実施したのは東京2棟目の測量図の受領だけでした。

東京2棟目は測量が完了しない状態で決済を迎えました。売主さん側の業者様が、後追いで

測量を完成させて、昨日その内容を受領したというところです。

これで残務処理は終了。すっきりしました。



あとはひたすらお見舞いに時間を費やしました。病室で一緒にモンハンやったり、本やゲームを

持って行って時間潰しになるようにしたり。お互いに勝手に本を読んだりしてた時間もありますが

いるだけでもそれなりに気はまぎれるだろうと思って、今まで積読状態だった本を何冊か持ち込み

その場で読書大会とかしてました。おかげで2〜3冊は読み終わりました。



ブログは通常モードで頑張ろうと思いましたが、やっぱり入院モードと言うことで、

本日分は簡単に済ませさせていただきます。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(10) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月02日

嫁ちゃんが入院しました・・・。

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不動産とあまり関係ない話で恐縮ですが、ご容赦ください。



昨日は(株)土地活用を立ち上げたkkenji1さんの建設費セミナーに参加する予定でした。

会場について、顔見知りの大家さんとご挨拶したりしながら席を確保して資料でも眺めようか・・・

そんな時にうちの嫁ちゃんから電話がありまして。はて、仕事中なのにどうしたかと思ったら。



階段から落ちて救急車で運ばれているとの連絡でした。



今思うと取り乱していたかもしれません。

主催のkkenji1さん、他、顔見知りの大家さんで気が付いた人にだけさらっとご挨拶をして

大急ぎで病院に向かいました。セミナーも懇親会も楽しみだったのですが、ぶっ飛びました。



電車で病院に移動するまでの間、あれこれと考えていましたが・・・

やっぱり家族の健康と幸せがあってこそのサラリーマンであり不動産賃貸業だよなあ、と。

それがないのにお金だけ稼いでもむなしいだけです。自分がこれだけ借金をして、お休みの日も

休むのを惜しんで勉強会に参加するのも、お金の為ではあるのですが、それ以上に思うのは

家族と楽しく暮らす時間を作りたいからだということを再確認しました。



もし家族が不動産投資に同意しないなら、物件を売れるか?

もし家族に何かあってお金が必要になったら、物件を売れるか?



両方ともイエスでした。やっぱり家族の方が大事です。愛する家族の幸せが一番です。

多少貧乏でも、つつましやかに家族で幸せに暮らせるならそれも悪くないです。



そんなことをあれやこれやと考えながら病院に到着。説明を受けたところ、落ちた時に頭を打ち

脳内に出血の可能性がありそうだということがCTスキャンでわかったので、今日は入院して貰い

明日再検査をするという話でした。入院・・・恐ろしいことになりました。



病室に行くと、ちょっと弱っているけど思ったより元気そうな嫁ちゃんがいて、ひとまずは

ほっとしました。でもやっぱり心配です。点滴は打ってるし、顔色は良くないし。

こちらも不安と心配で、辛気臭い顔になっていたものと思います。



帰ってきてFacebookにいただいたコメントを見てはっとしました。辛気臭い顔をしていたら、

相手にだって心理的な負担を与えてしまいます。入院している本人が一番辛いわけなんだから

こっちはせめて嫁ちゃんを元気にできるよう笑顔で接しなきゃ。自分ばかりが悲劇の主人公と

思ってはいけないなと気づかされました。こうやって声をかけてくれるお友達がいると言うのも

不動産を始めたことの効能なのかもしれません(笑)



できるだけ傍にいようと思って、昨日は面会終了ギリギリまで病室に一緒にいました。

今日も朝一番でお見舞いに行ってくるつもりです。



今はただ、再検査の結果は何事もなく、無事に本日退院できることを祈るばかりです。

できるだけ笑顔で彼女に接して、元気な気持ちを共有してもらおうと思います。



あなたにとって、不動産投資は人生における優先度の何番目ですか?




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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(16) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月01日

イロイロ厳しいね。

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現在10位です。今日はkkenji1さん会社のセミナーに参加してきます。

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8月は不動産関係もサラリーマンも人間関係もトラブル続きで、厄年ならぬ厄月状態でした。

自爆が半分、天災が半分くらいでしょうか。悪いことは重なるときには重なるものです。



そんな8月もようやく終わります。来月から心機一転頑張ろう!なんて思っていたわけなのですが

最後の最後でまたまた痛い事件が発生してしまいました。



札幌2棟目で2名から退去予告ですorz



2名とも昨年10月くらいに入居いただいた方でして、お一方は高い家賃のお部屋に住んでいて

もうお一方は駐車場も借りてくれている優良顧客でした。くぅぅ、短期退去は痛い!痛すぎる!



札幌2棟目の場合、広告料はだいたい3ヶ月くらい払っています。1部屋抜けるだけで、

3ヶ月の損失+リフォーム+空室期間の家賃収入ゼロというトリプルパンチになるわけでして。

それが厳しいから、何とか定着してもらおうとあれこれ考えているのですが・・・とほほ。



今回の退去理由を管理会社さん経由で確認しましたところ、お二方とも「職場が変わった」

という理由を挙げておられました。そういう事情では仕方がないです。一刻も早く次の方を

探したいところなのですが、あいにく退去時期は9月末。短期退去の違約金を1ヶ月貰うので

その1ヶ月の間になんとしても次の入居者様を決めたい!そんな気持ちです。



片方のお部屋は元祖コジロー部屋です。このお部屋もすごく良い部屋に仕上がっているのに、

どういうわけか入居される方に恵まれず・・・。最初に入った方は半年も経たずに滞納開始で

追い出そうにも引っ越すお金がないということで、引っ越しの費用を貸し付けました。。。

そうまでして追い出したかったのは、今回退去される方が写真だけ見て即決で入居を決めるという

嬉しい話があったためでして。その話がなければ、別に無理して追い出さなくても良かった。。。



しかもその人、ものすごく部屋を汚く使っていて、半年強なのに信じられない状態になってまして。

泣く泣く10万以上投入してリフォームして、それでようやく今回の方に貸したという経緯が。



そして次に借りてくれた人(=今回退去する人)は、その隣の人に「夜中騒いでいてうるさい」と

何度も苦情を言われていたり、家賃もプチ滞納気味だったりして、ちょっと問題がある印象を

持っていました。それでもお部屋を気に入って住んでくれるならと思っていたのですが・・・

こんなに早く退去されると、何のために賃貸業やってるんだかわかんなくなります(とほほ)。



もう片方のお部屋は、私がまだ札幌2棟目がガラガラだった頃に拠点として使っていたお部屋です。

1階の角ではないお部屋ということで、一番条件が悪いだろうと思って倉庫にしておりました。

いよいよ貸す部屋がなくなり、このお部屋も賃貸に出すことができた時は感無量でした・・・。

しかも駐車場まで借りてくれちゃって、なんて素敵なんだろうと。でもそれも10ヶ月の命でした。



ま、嘆いても仕方ありません。とにかくあとは入居付をしっかりとやって、早々に入居いただく。

これに尽きると思います。今度こそ良い入居者様に恵まれますように。



これで現在の空室は退去予告も含めると以下の通りです。

札幌2棟目:空室0、退去予告2、退去予備軍1(滞納で契約解除の手続きに入っている)

仙台1棟目:空室1

東京2棟目:空室2(事務所)



札幌2棟目は今までの路線で仲介営業さんに頑張ってもらうのと、オーナーとして入居審査の面を

頑張って融通を利かせる戦略を続けていこうと思います。

仙台1棟目はようやくリフォームが終わったので、家賃も徐々に下げながら妥協点を見つけます。

東京2棟目は事務所なので、このまま事務所でやっていくのかコンバージョンするのか、

9月半ばで空室期間が3ヶ月になるので、民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を

活用してコンバージョンするのが現実的かなという気持ちはありますが、よく相談しながら

方針を決めていきたいと思います。



53部屋くらい完全満室にできなくては、先行きは暗いです。完全満室目指して頑張ります!

年間4棟新規物件取得という目標は、いったん棚上げしよう・・・。足元を固めるのが先です。

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posted by ひろ* at 11:49 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする