2012年09月10日

岡田のぶゆきさんのランチ会に参加。

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とあるセミナーでお知り合いになった岡田のぶゆきさんが主宰される「これから大家の会」の

ランチ会に急遽参加してまいりました。



岡田さんの本は拝読しましたが、とにかく相場より安く買って、必要があれば早期売却することも

視野に入れて動きましょう、というお話であったと理解しています。業者さん目線を持っているのは

ご自身の稼業が不動産業者さんだったというところが多分にあるのでしょう。







大阪から東京にセミナーなどの都合で来ているということで、それであればせっかくの機会だし

もうちょっとご本人と話をしてみたいと思ったのと、新しいコミュニティに顔を出すことによって

また違った人とのつながりを得られるのではないかという気持ちで参加してきました。



岡田さんは物腰の柔らかい好青年という印象で、面白いお話もいろいろ知っておられました。

あの本を出して、今後どういう展開をしたいのかが気になって仕方がなかったので聞いてみたところ

「20代の集大成という位置づけでの出版だったから、何も考えていない」とのこと(笑)

本の企画が通り、執筆している最中に大家さん同士のコミュニティをつくることを思いついて

これから大家の会を作ったという話でした。



岡田さん以外にも、「不動産投資の杜」を運営されている玉川陽介さん(著書も良い本です)も

いらっしゃっていました。初めてお話をしましたが、視点が独特で面白いなと思いました。





あとは全賃にコラムを連載されている章司法書士法人の太田垣章子さんもいらっしゃってました。

お話をさせていただきましたが、人間的な魅力を感じる方でした。素敵なお姉さま、って感じで。

場数も踏まれているようですし、何かあったら相談させていただいちゃおうかなと思います。

なんといっても、札幌で家賃帯の低い物件を運営していると、色々なトラブルがありますから。



お昼過ぎから始まったランチ会ですが、結局夕方までずっとお話をしておりました。不動産に限らず

税金の話や海外投資の話など、色々なジャンルの話題が出てきておりました。大家さん同士の話は

やっぱり面白いですね。



二日酔い気味だったので、夜の飲み会には参加せずに退散してしまったのがちょっと残念でした。

一日フリーにしておいて帳簿をつけようと思っていたのに、結局そっちの作業は何もできず・・・。

まあでも新しい出会いがあったので良かったです。帳簿はいつでもつけられますから。

・・・と言って先延ばししちゃってるので、まずいんですけどね。頑張ります。

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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月09日

今年は諦めた。

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今年はよほど良いものがない限り、新規物件の購入は見合わせようと思います。



さすがに今年に入って3棟も購入してしまったので、取得税など諸々考えると資金的に無理が

出てくるだろうなという感じがあること、東京2棟目に少し初期投資をした方が将来に向けて

良い結果が生み出せるだろうなということ、今検討している案件が客付や融資の面で購入するのが

厳しいという話になりそうであること、などいくつかの要因はあります。



年間4棟買うと図々しい目標を立ててこれまで動いていましたが、手持ち資金のことを考えると

無理をし過ぎるよりは今ある物件を安定稼働させることの方が大事だろうなと思います。



東京1棟目は既に軌道に乗っています。

仙台1棟目はファミリー部分の賃貸が完了すれば、山は越えることになります。

東京2棟目は事務所部分の空室もあるし、24年間全く手入れされていなかった外観について

お客様の満足度を向上させるために何かしらの手入れをしなくてはならないと感じています。



こうやって見ると、東京2棟目の再生(というほど大げさじゃないですが)が必要になるので

そちらからまずは手を付けるべきかと考えた次第です。



あとは、札幌2棟目も外廊下でサビが出ている場所などもありますので、そこの補修も必要です。

これはこれで、やっぱり経費を見ておかないとまずいところです。



仙台に作った法人も、今年の利益の見通しなどを立てておかなくてはなりません。

ああもう、気づいたら9月じゃないですか。今年の決算がどうなるか数字をまとめないとまずい!



とまあいろいろ考えると、今年はもう買っている場合じゃないだろうという気がしてきた、と。

全体が落ち着いてから、改めて来年購入案件に取り組んだ方がいいかなーと考えている次第です。



本当は買いたいし、もし本当に気に入った物件が出てきたら購入に向けて突っ走るとは思うけど

ひとまずはそういうことで購入はお休みにしようと思っています。この気持ちをひっくり返すような

すごい案件が出てきてくれることをひそかに祈っていますが・・・(笑)

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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月08日

都市ガスからプロパンガスに切り替え。

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仙台1棟目で、ガスの供給元の切り替えを行いました。



購入した段階では都市ガスでしたので、普通に考えれば切り替える必要はありませんでした。

入居者様にとっては都市ガスの料金は魅力的だと思いますしね。ガスが安ければ支出が減るから

家賃滞納される可能性も低くなると思いますし、定着率も上がることでしょう。



それでも変更しました。切替先はプロパンガスです。

何故切り替えたのか?理由はガス給湯設備の更新が必要だったからです。



購入した段階で、仙台1棟目は給湯器がバランス釜でした。火災リスクも高く、人気もありません。

入居者様の安全・建物の防災を考えると、好ましい設備とは言えません。勿論、入居促進にも

悪影響を及ぼすことは間違いありません。給湯器の更新は絶対に必要なことでした。



しかし、都市ガスだと設備更新をするのにも自腹で対応しなくてはなりません。物件を購入して

まだ間もない状況で、その出費はできれば抑えたいという気持ちがありました。安定していない

時期に手元の資金が減ってしまう事のリスクは、軽く考えてはならないことだと思いました。



上記のようなことを考え、結果として採用したのがプロパンガスへの切り替えという手法でした。

プロパンガスにすれば、ガス会社様が設備への投下資金を負担してくれます。これは大きいです。

プロパンガスにすることで入居者様の負担が増してしまうことはデメリットとしてありますが、

そこは交渉して現在の入居者様が退去するまでは、都市ガスと同じ料金で対応してもらうことに

していただきました。次に入る方はプロパン料金での対応となります。



プロパンのメリットが他にあるとすれば、震災などの災害時に復旧が早いということでしょうか。

東日本大震災では、都市ガスの復旧にはかなりの時間を要したと聞いています。他方、プロパンは

ボンベをひねればすぐ復活ですから、ライフラインとして災害に強く優秀であると考えます。



義母は最初「プロパンなんて都市ガスが入れられない人の設備よ!そんな田舎くさいのは嫌だわ!」

などとわめいていましたが(苦笑)、仲介業者さんの反応や災害への備え、金銭的負担などを

総合的に考えてもらい、最終的には切り替えようという結論に持っていくことができました。



ガス会社さんは叩いたり競わせたりしたら、いくらでも良い条件が出ると思っている人も

ひょっとしたらいるかもしれませんが、決してそんなことはありません!物件の規模などの

総合的な要因により、サービスできるレベルというのは変わってきます。



仙台1棟目はオーナーズルームをあわせて7戸と、あまり大きくない物件だったせいだと思いますが

それほど良い条件は引き出せていません。各戸の給湯器と単身部分のユニットバスの交換、

オーナーズルームのガスコンロ交換(入居者様のお部屋のガスコンロは状況を見ながら柔軟に検討)

という部分だけがガス会社様の負担となりました。オーナーズルームはファミリー向け賃貸にする

予定なので、できれば追い炊きにしたかったのですがそれも難しかったです。差額は自腹でも良いと

ガス会社さんには申し上げたのですが、そもそもの工事費が数十万単位でかかってしまうらしく

断念しました。ユニットバスではなく在来工法のお風呂だったことが大きな障害となりました。



あとは洗面化粧台とエアコンも古かったので、ガス会社さん負担で交換できないかと交渉したものの

こちらもちょっと厳しいということでした。とはいえ、ガス会社さんも頑張ってくれたようで、

ガス会社さんが洗面化粧台を仕入れて、仕入原価で当方に卸してくれるという話になりました。

普通に購入するよりはだいぶ安上がりです。ありがたい。



上記のような設備面での交渉に加え、条件面での交渉にもかなりの時間を要しました。



オーナーが知らないうちにガス料金を値上げをしている、などの可能性をつぶしていく為に

ガス会社さんにオーナーの承諾なしに料金を値上げしないことを契約書に盛り込んで貰おうと

思ったのですが、ガス会社さんは勝手にあげるようなことはしないと言いつつも、契約書に

その文言を盛り込むことはできないということで意見が対立。結局、単価を毎月報告してもらい

こちらがその内容をチェックするということでお互いに妥協しました。



メンテナンスをどちらがするかというところも、契約で明確になっていませんでしたので

メンテナンスフリーにしてもらえないかという交渉を行ったりしています。

やることが多くて、意外と大変でした。



なお、今回は相見積は取っていません。ガス会社さん自体を大家さん仲間からご紹介いただく

形にしていますので、相見積などしたらその方に対する義理が果たせません。切り替えるなら

ここしかない、という形で交渉していました。もしかすると、それもサービスを引き出せない

要因だったかもしれませんが、このことについてはそれで問題ないと思っています。

過剰なサービスを受けることで関係者全員がいい思いをできなくなる可能性もありますから。

(入居者さんの料金に跳ね返るとか・・・)



ガスの正式な切り替えは来週ですが、ようやくすべての事案が片付いてほっとしています。

サラリーマンもやりつつ、リフォームの仕様を決めながらガス会社さんと交渉するというのは

なかなか骨が折れる作業ではありましたが、ある程度目途が立ち、やりたいことが実現できることが

確定したことは大きいかなと思います。お風呂が新しくなれば入居者様も喜んでくれるだろうし

私も今後の集客が容易になったということで喜ばしい話だと思っています。目指せ安定経営。

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posted by ひろ* at 10:07 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月07日

管理会社さんとの打ち合わせ。

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現在9位です。昨日は目が回る勢いで打ち合わせの連続でした。そして最後に不動産の打ち合わせ。

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私は全部で6棟物件を持っています。

仙台1棟目以外は、管理会社さんに管理をお願いしています。札幌1〜3棟目は地元の管理会社様、

東京1棟目は売主の管理会社様(地元の付き合いを重視して)、東京2棟目は都内全域を

営業エリアにする管理会社様にお願いをしています。



このたび、東京2棟目の管理会社さんより、打ち合わせをしたいという申し入れがありました。

いくつかの管理会社さんとお付き合いをしていますが、こちらから打ち合わせを依頼することは

あっても、管理会社様から打ち合わせのご提案をいただくことは今まではありませんでした。

面白い展開です。時間を調整して、仕事の後でお話を伺いに行ってきました。



打ち合わせの内容は、今後の東京2棟目の修繕計画と1階のリノベーションプランについて。

ここまで管理会社さんが調査した東京2棟目の状況を踏まえ、オーナーとの方向性のすり合わせを

行うのが目的だったようです。



建物は築24年で、管理会社さんの工事担当の方が調査した感じでは、これまでにおそらく

一度も大規模修繕はしていないだろうとのことでした。そこは私も同感です。

そして管理担当の方が入居者様にヒアリングしたところ、地主さんの自主管理だったせいか、

管理もずさんで放置されている感じが強かったとのことです。



いくつものご提案がありました。基本スタンスは「建物を長く使い、安定稼働を達成する」為に

どのような作業をしていくか、という思想に基づいたものでしたので、そこは方向性は合ってます。

短期で転売するのが目的の案件だと、それは重すぎるねーという判断をしたことでしょう。

東京2棟目はある程度長期保有をめざしていますので、ずれはありませんでした。



具体的には、屋上防水や外壁塗装など大きな工事もあれば、既存入居者様へのTVドアホンへの

切替、共用部清掃、ポスト交換などのような小さな工事も。1階のお部屋のリノベーションは

バイクガレージではなく、SOHOをターゲットにしたオフィスへの改修でどうかという話も出ました。



「建物を大事に使うには、変な工事はしたくないです」

「多少高い金額のお見積りが出るかもしれませんが、そこは利益を取りたいということではなく

 きちんとした建物を提供する為に必要な対価として考えてください」

という管理会社さんとしての基本スタンスも確認できました。これまでのお付き合いの中では、

ボッタクリの見積を出すような会社さんではないと思っていますので、そこは了承しました。

ついでに言えば、ボッタクリ価格かどうかは第三者に相談すればすぐわかりますし、そういう人との

つながりがあることも管理会社さんはわかっているでしょうから・・・(笑)



方向性として双方で一致したのは、まず既存入居者様に「オーナーが代わって良くなった」と

思って貰う事が最重要であろうと言うこと。私の懐事情もありますが、まずは小さなお金で

入居者様にインパクトを与えることができる改善活動を行おうと思います。

しっかり基盤を作り、10年先も20年先も稼いでくれる物件にしていきたいと考えています。

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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月06日

粗大ゴミへの注意喚起。

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札幌2棟目のお話です。

先日、私のところにこんな写真が届きました。



汚い・・・



・・・美しくないですねえ。

外階段の下のところのスペースに、ゴルフバッグ。そして発泡スチロール。

これはもう・・・遺憾の意を強く表明せざるを得ません。。



とはいえ、こちらで捨てれば調子に乗るだろうし、捨てなければ美観を損ねます。さあ、どうする?

考えたワタクシ、管理会社さんにメールをしました。粗大ゴミが不法投棄されているようなので、

ゴミを捨てないよう警告文を貼り付けておいてもらえないか、と。



管理会社さん、早速動いてくれて警告文を貼り付けておきましたとのことでした。素敵です。

こういうところをサクサクと対応していただけるのはとてもありがたい話です。

ただ、札幌1棟目とかでは、こうやって張り紙をしても全然片付けてくれる気配はなかったので

今回もどこまで張り紙に効果が出るのかがイマイチわからないところはありました。それでも

やらないよりはマシだし、見られていることがわかればプレッシャーにはなるでしょう。



そんなこんなで対応いただいてからしばらくした後、清掃結果をお知らせするメールが来ました。



片付きました



お、きれいに消えてる!たぶんゴミを不法投棄した人が、これはいかんと片付けたのでしょう。

最初にゴミを投棄したこと自体は褒められた行為ではないですが、こうやって注意したら

知らんぷりせずに片付けるあたりは善良な方なのだろうと思います。いやーよかったわあ。

これで今後、この人は不法投棄はしなくなることでしょう。まともな神経の持ち主であれば。



こういった状況って、遠隔地のオーナーだとなかなかつかむことができない話だと思います。

私の場合、これに対応するためには「物件の巡回」「物件の清掃」を別立てでお願いしています。

これらの皆様にこういった状況があるなどの情報を提供いただいているからこそ、きめ細やかな

管理を行うことが出来るのだと思っています。感謝せねば。



報告と言う形で、オーナーがいなくても現地に「目」が届く体制があること。

その内容をうけて、オーナーとして適切な判断が出来ること。

遠隔地でなめられない為にはそれなりに手間暇とお金をかける必要があるよなあと思います。

でもそこの手を抜いたら、快適な住環境は提供することができません。

これからもこういった部分への投資はしていかなくてはと思います。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする