2012年09月15日

改善点がいっぱい。

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仙台1棟目、一昨日ガスの切り替えが完了しました。その際に義母が現地で立会いとかしたのですが

入居者さんからの生の声を色々と仕入れてきたようです。



○台所から臭いがのぼってくる

これは以前家賃の督促で電話していた際に、そこの家のお父さんから言われたことでした。

そのお父様もリフォーム関係の仕事をしていて、臭いがあがってくるのはミニキッチンの排水菅が

ストレートだからだ!ということで、勝手にS字のやつに交換したとのことです。

・・・S字はゴミが詰まるからキッチンでは使わないのが常識なのですが(汗)



一昨日、ついでに職人さんに行ってもらって現地調査をした結果、防臭キャップが劣化していて

そこから臭いが来ているのではないかという話でした。防臭キャップの交換を実施する予定です。

あとついでに高圧洗浄の提案もされていますので、検討したいと思います。



○自転車の置き方が良くない

そもそも自転車置場のスペースが少ないのが問題なのですが、ただでさえ少ないその自転車置場に

とんでもない置き方をする入居者様がいるという話を受けました。どうやら家賃プチ滞納をする

女性入居者様が犯人らしく、別の入居者様が注意したらすごい顔で睨まれたとか。おー怖い。



とりあえず張り紙やポスティングで改善を狙いつつ、抜本的なところとしては敷地内のどこかに

自転車置場をなんとか作ることしかないかなあと思っています。



○311で窓ガラスにひびが入った

前オーナーさんにはちらっと言ったけど、結局直してもらえなかったようです。

「まあいいんですけどね〜」と言っていたそうですが・・・よくはないんじゃない?と。

優先度は低いけど、いずれきっちり直したいと思います。



○玄関ドアにチェーンを付けてほしい

家賃の安い賃貸住宅でドアにチェーンついてるとこ、そんなにないような気がしますが・・・。

とはいえ要望は要望なので、費用対効果を踏まえて検討したいと思います。

別の方法で防犯をしっかりやればいいかもしれませんしね。



○隣の部屋の女子がうるさい

入居者さんの中で、長く住みたいと言ってくれている女子がいるのですが、これがとっても

おしゃべり好きらしくて。他の入居者さんのこととかをよく知ってるそうなんです。その人が

隣の部屋の女子が夜中うるさくてイライラするとのこと。夜中でもドアをバタバタと開閉したり、

男をとっかえひっかえ連れ込んでアハンウフンしてるらしいとのことです。うちの義母が

言葉にできないような過激なことをその方は言っていたとか。



とりあえず張り紙とポスティングで注意喚起はしてみますが・・・たぶん変わらないよね(汗)



○隣の家のアンテナが壊れていて、建物にダメージを与えそう

これはガス会社さんが言ってたんですが、隣の家のアンテナが倒れ掛かってきているとか。

風とか地震とか何かあったら、ひょっとしたらうちの建物に傷がつくかもしれないので、

早めに対処してもらった方がいいですよということでした。仙台に行ったら確認するか。



仙台1棟目は外壁塗装や共用部塗装などもしたいなと思っているのです。

この辺で一度立ち止まり、各物件の課題をつぶしていくタイミングなのかもしれません。

とはいえ、それもまずは満室経営を実現してからのお話です。まずは空室がしっかり埋まるように

行動を起こしていきたいと思っています。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月14日

無料インターネット導入決定。

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現在10位です。昨日は直談.comを運営する業者さんと一緒に亀戸ホルモンに行きました。

ホルモン食い過ぎました。お腹が未だにもたれています。胃薬飲みました。。。うう。

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一昨日の管理会社さんとの打ち合わせ後、東京2棟目の無料インターネットの契約をしてきました。



「無料インターネット」と言うと、何となくこちらが無料で使えそうな印象もありますが・・・

そうではなくて、入居者様が無料で使えるインターネットの契約を物件単位で行うという内容です。

入居者様サービスの一環ですね。入れるかどうか悩んだのですが、結局導入することにしました。



東京2棟目は5部屋しかなく、うち3部屋は既に入居しています。この3部屋に関しては、

ヒアリングの結果導入しても使わないということはわかっていました。残り2部屋は事務所なので

無料インターネットがどこまで効果があるか、そもそもビジネス利用で問題は起こらないのか、等

気になる部分があります。積極的にアピールはしないでおくつもりでいました。



決定打となったのは、インターネット経由で状況を見ることができる防犯カメラのオプション。

事務所部分の入口を防犯カメラで見られるようにしておけば、セキュリティレベルの高い物件として

売り出していくことができるのではないかと考えました。



そんなわけで、一時期は導入しないでいいやと思っていた無料インターネット、結局導入決定!

仕事も忙しくなってしまい、なんだかんだでようやく一昨日契約してきたというところです。



無料インターネットの契約は「初期費用」と「ランニングコスト」に大別されます。

初期費用に関しては、だいたいどこも割賦に対応しています。割賦を利用する場合は、

別途信販会社との契約を結ぶことになります。



今回は初期費用を分割払いで、ランニングコストについては1年間無料という特典をつけてもらい

だいぶ費用を抑えることができた・・・と思っておりました。ところが契約している最中に、

営業さんから「来年3月までランニングコストは無料になります」とさらっと言われまして。

おいおい話が違うでしょうよ!とブチ切れてもいいところでしたが、ぐっと抑えて条件の話を

したときのことを思い出してもらいました。その営業マンの上司が見積当日に同行していて、

そういう話をしていましたよね?と。



営業マンは「初期費用からこれだけ引いて、ランニングコストからこれだけ引くと言うことで

結果として1年分の割引という意味で最初から申し上げていました」と言います。しかし、

その上司に私は「最初の1年は○○円、2年目以降割賦が終わるまでは●●円、割賦終了後は

△△円という理解で良いですか?」と確認しており、上司は「その通りです」と言ってました。

そのことを指摘すると「・・・上司がそう説明しているのを聞いて、そうじゃないんじゃないかと

実は思っていました」とのこと。つまり、彼は上司の発言を記憶しています。



上司の方がそういう発言をして、あなたがそれを火消しなくちゃいけないという状況なのは

よくわかるので、立場上大変だとは思うんだけど、そういう話をしている以上今の条件だと

ちょっとつらいなあと思うので元の条件で何とか検討してもらえません?とこちらからお願いを

したところ、営業さんも「今すぐ上司に交渉してきます」と。しかし残念ながら上司は電話しても

出なかったようで・・・場には行き詰った雰囲気が流れます。



ややあってから営業さんが「上司が説明しているんだからその条件でやっちゃいます!」と

思い切った一言を発してくれたので、ようやく契約が進められる状態になりました。とはいえ、

一部どうしても当初の条件通りにならない箇所もありましたので、そこは仕方がないから

こちらが折れました。ただ、電気工事の時についでにこちらが希望する工事もこっそりやれるよう

何とか手配してほしいですという話だけはして、そこは前向きに検討すると言って貰いました。



ちょっとトラブルになりかかったけど、ブチ切れたりせず冷静に優しく交渉を重ねたことで

何とかリカバリできました。冷静さって大事ですねえ。ていうか性格的にブチ切れるのは

あまり得意ではないし疲れちゃうんです。怒るのにもパワーがいりますので。

あとは相手の立場に立って考えられたのも、最終的に良い結果に持っていけた要因の一つかと。

自分が言ったわけじゃないことで怒られるのは微妙だろうし、会社のしがらみで自分に決裁権が

ないところであれこれゴネられてもどうにもならないだろうなあと想像しながら話していたので

「立場を理解してくれるから助かる」と思ってくれたというのもあっただろうと思います。



無料インターネットは11月導入予定。効果が出ればいいのですが。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月13日

修繕項目の詳細を聞く。

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現在10位です。最近札幌の方で大雨が降ってすごいことになっているみたいです。幸いにして

うちの物件は特に問題は起こっていないようです。被害に遭われた方、ご愁傷様です。

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昨日は仕事の移動時間の合間を縫って、ちょいと東京2棟目に行ってまいりました。

管理会社さんから「どこが悪いというのをお互いに確認しながら、修繕やバリューアップが

必要な個所を提案させてほしいので時間を作ってもらえないか」と提案があった為です。

工事担当の方が平日のみしか動けないと言うことで、昨日ちょっと時間を作った次第です。



現地に行くと、早速見積内容の説明が始まりました。



1階の募集中の事務所の壁についていたボロいエアコンと、共用部の残置物(おもに自転車)は

既に管理業務の一環で撤去してくれていました。こういうのを一時費用なしで対応してくれるのは

個人零細大家にとってはとてもありがたい話です。



屋上防水は立ち上がりや手すり基礎なども含めて全部行い、防水層となるシート(?)を

一度挟んでからウレタン塗装するとのこと。そのまま直接ウレタンを塗ればもっと安くなるけど

ここまで屋上防水が放置してある物件だと、屋上のコンクリが水を吸って湿っている可能性があり

夏場にウレタンの下から蒸発した水分があがってきて、気泡だらけになるかもしれないそうです。

だから一番確実な方法を提案しており、この方法なら5年保証はつけられるということでした。



ちなみに物件の屋上にけっこうでかい物置が置いてあるのですが・・・屋上防水をやろうとすると

これが邪魔で奥の方が対応できないという状況にあります。建物を大切にしたいのであれば、

できれば物置は撤去してもらえると助かるという要請がありましたので、そこは素直にそのように

対応することにしました。しかし物置の撤去もこれだけでかいものだと大変で、そこそこの金額に

なってしまうというのが現実でした。かなり想定外でした(苦笑)



タイル面は足場をかけて高圧洗浄し、加えてタイルの状態をチェックして浮いている箇所があれば

エポキシ樹脂を注入して対応するとのことでした。3階まで全部やろうとすると、2階までの

足場と、2階のバルコニールーフを取り除いて2階のベランダに設置する足場と2パターン必要で

ちょっと手間とお金がかかるというお話がありました。2階に対して3階が引っ込んでいるので

そういうところで手間がかかるようです。やっぱ建物は普通に四角いのが一番お金かかりませんね。



前面だけがタイルで他の面はALC板なので、そちらはクラックを埋めてから2度塗りする提案。

あわせて、手すりや階段裏、雨どい、アンテナ、BOX類などの塗装を行うこと、シーリングを

打ち替えることなども作業項目に入っていました。



あとは入居者様からも指摘があったお部屋のドアについているメールボックスが壊れているという

点についても当然ながら対応したいと思っています。また、外に置いてある使っていない受水槽も

そこをどかすことで自転車が置きやすくなるという点があるので、早々に対応する必要ありです。

TVドアホンへの変更も急務。そして共用部分のポストを新しいものに変更するという作業も

緊急度は低いもののやらなくてはならないかなというところでした。

入居者様から「虫が多い」というお話も出ているようなので、配管の高圧洗浄も必要そうです。



そして最後に1階の事務所のリノベーション。前の借主さんが2部屋いっぺんに借りてたので

水道メーターが1部屋分しかないらしく、そこの分離工事も必要ということでした。



これ全部まともにやったら、けっこうな金額になっちゃいます。メリハリをつけて対応する必要が

あるなという印象を受けています。今年は購入に全力投球したので、資金もかなり手薄です。



東京2棟目は基本的に長期保有の想定なので、工事はしっかりとやりたい。

そして、今一番やらなくてはならないのは、オーナーが代わってこんなに良くなったという実績を

作ることだと思います。であれば、最優先とすべき項目はおのずと見えてきますね。入居者様から

指摘があった事項を真っ先に片付けることが大事だと思います。



というわけで、入居者様から指摘された事項については即対応しようということでゴーサイン。

それ以外についてはタイミングを計りながら対応しようという話にしました。



顧客満足度をあげるには、入居者様からみて「お、変わったな」と思って貰うことが大事です。

本当は建物の寿命なども気にしなくてはいけないところですが、まずは最優先で入居者様への

対応を済ませることを重視していきたいと思います。提案の為に入居者様と色々話をしたり

現地調査をしてくれた管理会社さんに感謝します。オーナーとして適切な判断をしなくては。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月12日

石渡浩さんのセミナーを受講。

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現在10位です。低糖質ダイエット、順調です。ピークより4kg体重が減りました。

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昨日は石渡浩さんの本屋さんでのセミナーを受講してまいりました。



今回のセミナーは本を買った人向けのもので、内容は初心者向けというお話と聞いていました。

こちらのブログ記事に書いてありますね)

本当は9/16の本格的な融資セミナーに出たかったんですけど、その日は仙台に行く予定だったので

とりあえずこっちだけでも受けてみようかなと思った感じです。



内容は確かに初心者向けのものでしたので、多少物足りない感じはありました。でもそれは

そのように告知があったので、それをわかっていて行ったのだから仕方ないと思っています。

そんな中でも、ためになる情報も発信されておりました。定性評価をあげるために、決算書に

個別注記に基づいた内容を記入すると良い、というお話です。無料とはいえ石渡さんのノウハウで

あることから、ブログに書いちゃうのはまずいかなと思うので詳細は割愛します。



セミナーの後は食事会。私は元々こっちがメインの目的でした(笑)

今回の1万部突破記念(?)無料セミナーを影で支援していたのが幸田信行さんで、終わった後

食事会をやるからどうですかと誘われていたんです。最初は幸田さんに近い人だけの予定でしたが

石渡さんの希望もあり、当日のセミナーを受講された方の中から、希望がある人も加わって

最終的にはけっこうな規模の食事会になりました。



石渡さん関連では、初めての自主開催のセミナーにも参加しているし、初めての懇親会とかにも

参加していたりします。個別相談をしたこともありまして、それなりに何回も関わっています。

ここ最近はメルマガをとっているだけで特に関わっていなかったから、まあ覚えてないだろうと

たかをくくっていたんですが・・・石渡さん、ちゃんと覚えていてくれてました。びっくり。



石渡さんがメジャーになりはじめた頃、ブログを見て土地値以下の物件を買うという方法論を

展開されていたのを見て、なるほどと思いました。あの時以来、土地の価値を評価基準の一つに

するようにしています。私は今後法人を用いて拡大をしていきたい人なので、今後も石渡さんの

情報発信には注目していきたいと思います。



このセミナーを受講するために、丸善で「借りて増やす技術」の2冊目を買っちゃいました。

2冊あってもしょうがないです。これが空室対策とかの本であれば、義母にプレゼントすれば

良かったんだろうけど、石渡さんの本だと見せてもあまり意味がないので・・・どなたか

ほしい方がいれば、メッセージかコメントで言っていただければ差し上げますよ。

↓この本↓






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posted by ひろ* at 07:10 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月11日

札幌2棟目とキーマンの歴史。

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退去予告をいただいてしまっている札幌2棟目。3点ユニットで18平米強の中古物件という

札幌の中では非常に条件の悪い物件です。普通にやってたら間違いなく埋まらない物件です。



この物件は本当に大変でした。空室だらけのガラガラの状態で購入して、家賃を地域最安値に

設定しておけばホイホイ埋まるだろうとたかをくくっていたのですが、その読みがとことん

甘いものであったことを思い知らされ、一時は資金ショートになるんじゃないかというレベルで

困ったことがあった物件でした。いやもう、この物件だけで本が1冊書けるレベルだと思います。

とても大変でしたが、埋めていく過程で素晴らしい出会いと糞度胸がつきました。今の自分の

基礎を作ってくれた物件である、と言えばまあそうなのかもしれません。



この物件、何が敗因だったかと言えば・・・近隣仲介業者さんへの聞き込みの仕方のミス。

「いくらなら埋まりますか?」と聞いて回っていたのですが、そこはそれだけではなくて

「いくらならどのくらいの期間で埋まりますか?」と聞く必要がありました。要は流動性や

その間取りのニーズの少なさなど、そういったところを全く把握できていなかったんです。

相場どおりの家賃をつけさえすれば、ホイホイと埋まるだろうという甘い見込を持ってましたが

それは間違いであったということを思い知らされました。あれ以来、ガラガラ物件を検討する際は

「家賃いくらならどのくらいの期間で埋まると思いますか?」というヒアリングに変更してます。



だいぶ前置きが長くなっちゃいました。

現在、この物件では2部屋の退去予告が出ています。いずれも職場が変わったことによる引越と

言われていますが、果たしてどこまで本当なのか・・・とか荒んだ気持ちで見てしまいます(汗)



前置きを見ている限り、この物件で空室が出たらさぞ苦労するのだろうと思われることでしょう。

しかし実はそうでもありません。今年はこれで7部屋入れ替わったのですが(退去率高しorz)、

一部屋をのぞいて全て1ヶ月以内で埋めています。広告料を大量につけているわけでもなく

このスペックなのに入居がポンポンと決まるのはなぜかと言えば、営業マンとの関係ができていて

その人が優先的にうちの物件を紹介してくれるからなんです。



札幌2棟目は、いつも誰かしら営業面でのキーマンがいました。



キーマン1号は家賃相場のヒアリングの中で出会いました。物件とも私とも相性が良かったようで

一人で7〜8部屋くらい決めてくれました。札幌3棟目も2〜3人決めてくれてますし、本当に

素晴らしい営業マンでした。「学生で一人暮らしを始めるところから、結婚して自宅を買う

ところまでずっとお付き合いできるような営業をしたい」という素敵な発想の持ち主でした。

この方とはよく飲みに行きましたし、自宅までモンスターハンターをしに行ったこともあります。

また奥様が美人で素敵な方でして。今は転職して管理畑に行ってしまいましたので、昔に比べて

飲みに行ったりする回数が減ってしまっていますが、今でもとても大事な友人だと思ってます。



キーマン1号が勤めていた不動産仲介業者さんを辞めてしまうまでの間に、もう一人キーマンが

出てきました。キーマン2号は女性の営業マンで、この方もお客様の立場に立って真摯に

物件を探してくれる素敵な女性です。オーナーにも入居者様にも配慮ができるし、ダメなものは

ダメとしっかり意見を言ってくれるので、とても勉強になりました。

こちらの方とは、関東→札幌の大家会の皆で札幌に行った際にバーベキューにお呼びしたり

札幌でお気に入りのお店を紹介して貰ったり、営業マンとオーナーという関係以上のお友達に

なることができたと思っています。



その後、キーマン3号として急浮上してきたのがキーマン1号の店舗で同僚として働いていた方。

キーマン1号が頑張っている間は全然決めてくれなかったのですが、店舗営業をしている際に

あれこれとお話をしたりしているうちに、だんだん決めてくれるようになりました。この方は

店舗の人全員を巻き込んでくれて、お店としてこれだけ決めたら若い衆を飲みにつれていって

貰ってもいいですか?みたいなことをよく言ってました(笑)

結果的に、キーマン3号の方自体は短期間に数件決めてくれただけでしたが、この人が店舗に

あれこれ根回しをしてくれたので、この店舗には常に誰かしらのキーマンがいるという状態が

生まれることになりました。キーマン3号は他の人に比べると「営業とオーナー」という関係で

きている感じはありますが、それでも何故か一緒に日帰り温泉に行ったりしたこともあります。



キーマン4号はキーマン3号の店舗の後輩で、キーマン3号が会社を辞める際に後継者として

ご指名して連れてきてくれた方です。最近、札幌に行く時はこの人とその部下を飲みに誘って

居酒屋→布の薄いお店→〆のラーメンのゴールデンコースで接待したりしています。

その甲斐もあり、今は他のお店に営業をかけなくても、キーマン4号がほとんどのケースで

1ヶ月以内にお客様を連れてきて決めてくれると言う好循環が発生しています。



オーナーとして気を付けているのは、条件交渉を柔軟に聞くことです。

緊急連絡先しかいない生活保護の方、住所がないと就職活動ができないので、就職する為に

貸してほしいという方、離婚で逃げてきて仕事もお金もあまりないけど何とか入れてほしい、

という方など、厳しい条件の方でもできるだけ頑張って入居いただく方法を考えるようにしてます。

定期借家をフル活用する、ちょっとお金がある無職の方なら敷金を多めに入れてもらう、

念書を書いてもらい、定期的に行動を確認するような計画にする、などなど。色々やってます。



家賃交渉や広告料の話もできるだけ融通を利かせますし、個人バックOKの店舗であれば個人バックも

活用しています。とにかく「あのオーナーに相談すれば何とかなるかもしれない」と思って貰えれば

自然とむこうから話が来るものです。



今回の空室についても、実はもうキーマン4号から「紹介するので退去予定日を教えてください」

という連絡が来ています。しかも2件とも。両方とも生活保護で連帯保証人がいないパターンですが

精神系でないことさえ確認できれば、あとは審査OKにしてしまおうと思っています。ただ、退去の

日程との兼ね合いもあるので、実際にこの方々で決められるかどうかはわかりませんが・・・。



そんなわけで、札幌2棟目の激動の歴史を振り返りつつ、今はこれだけ楽になったというお話を

だらだらと書かせていただきました。札幌2棟目については、リアルタイムで読んでない方の為に

一度整理してみたい気持ちはあるのですが、帳簿から逃げている段階でそれをやるわけには・・・

とにかく退去予告を早くやっつけて、満室に戻していきたいと思います。頑張ります!

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posted by ひろ* at 07:07 | Comment(6) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする