2012年09月20日

お客様を何だと思っているのか。

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ユダヤ人と結婚してわかった「金・銀・銅」の法則50、面白い本なのでおススメです。

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仙台1棟目の元オーナー部屋、昨日めでたく申込を貰うことができました。内装を気に入って

いただけたということでしたので、仙台に行って色々やった甲斐があったなあと嬉しく思います。

不思議なもので、やればやっただけ結果が返ってくるんですよねえ。これだから大家さんは面白い。

ただ、属性が今一つ良くない方のようですので、審査を通過できるかどうかはわかりません。



ここまでは良い話。この先はピンチをチャンスに変えなくてはならない話。



東京2棟目の管理会社さんが、「ゴキブリなどの虫が多い」と言っている入居者様の状況確認を

してきてくださいました。そこでヒアリングした結果、今までのオーナーさんが全くやる気が

なかったということがつくづくわかりました。



まず、ゴキブリなどの虫は確かに発生していているものの、床下収納やキッチン収納の中に

ゴキブリの糞は見当たらないことから、外部から来ているのではないかということでした。

そうなると、排水管の高圧洗浄で解決する問題ではないのかもしれません。



1階のオフィスの残置物がなくなったころから虫の飛来が減った気がするというコメントも

あったということなので、お掃除をちゃんとやれば多少改善するのかもしれません。



それ以外にも色々と問題がありました。

。入居後すぐからゴキブリが頻出している(伝えても特に対応されず)

・入居前の室内清掃がきちっと行われていない(特にキッチン内部)

・寝室のエアコンより漏水

・トイレのつまみが壊れている



特に、エアコンについては漏水のせいで結婚式の写真が台無しになってしまったそうです。

元オーナーに連絡をしても、不遜な態度で何も対応してくれないということから、トイレの

つまみが壊れた際にも連絡する気も起きず、もう退去しようと思っていたとのことでした。

聞いただけで申し訳なくなってしまうようなお話のオンパレードです・・・。



管理会社さんにメールいただいていたので、仕事が終わった後速攻で電話して、エアコンは

早々に交換の手配を取ってほしいということと、トイレのつまみは至急修理してほしいという

ことを伝えました。今までのオーナーさんとは違うということを示すことで、長期入居に

つなげていきたいということも勿論ありますし、常識的に考えてこんな対応をするオーナーが

いてはならないという不愉快さも、早々に対応しなくてはと思う動機の一つかもしれません。



入居者様から家賃をいただくためには、家賃を払う価値がある物件であると思って貰うことが

絶対に必要だと思います。家主がふんぞりかえって偉そうにしていて良い時代は終わっています。

ご縁があって入居いただいていることに感謝しつつ、入居者の皆様が快適に過ごしてくれるよう

しっかりと運営していきたいと心より思います。

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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(6) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月19日

自販機設置。

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仙台では普段確認できないことをあれこれと確認する機会に恵まれました。

自販機の設置に関する確認もそのお題目の一つです。



元々仙台1棟目はオーナーズルームと単身の賃貸用の間取りが混在しており、オーナーズルームの

入口のところには花壇が設置されておりました。しかし、ちゃんと手入れがされていたとは言い難く

枯れた植木が放置されていたり、ツタが壁に張り付いた跡が見えたりしていて、かえって印象を

悪くしているのではないかというくらいの残念な感じのものでした。



花壇に何か植えて雰囲気を良くするか、いっそ花壇を壊してしまうか。

遠隔地であること、義母が植物を育てるのを多少苦手にしていることを考えれば、結論は明白です。

ここは花壇を壊してしまおうという方向性自体はあっさりと決まりました。ただ、壊すにもお金は

かかってしまいます。そこをどうやってコスト削減するか?そこで浮かんできたのが自販機案。

自販機を設置していただき、その際に花壇を壊す工事をしてもらうという案を考えました。

これなら自分ではお金を出さずに対応してもらうことが可能になるかと思います。



自販機業者さんは2社で検討をしました。1社は無料インターネットという付加価値をつける為

フリーモバイル対応の自販機を設置できる業者様。もう1社はご紹介をいただいてコンタクトを

とった業者様。フリーモバイルに関しては、全部屋に届くかどうかもわからない上に売上からの

バックマージンも非常に低く、これはいくらなんでもダメだろうという結論になりました。

もう1社の方は、それなりに納得のいく条件(電気代は業者様持ちでバックマージンは10円/本)を

提示頂いたので、こちらで進めるということで確定させました。



設置が終わった状態の実物を見るのは初めてでしたが、まあこれなら悪くないかなという感じで

収益の面でも多少は貢献してくれるものと期待しています。気になったのは、花壇を壊した際の

処理方法。とりあえず壊したよ、的な感じがして、ちょっと微妙でした。なんとなく汚らしさを

感じます。自動販売機の業者様にそのことをお伝えして改善いただけないかと相談しましたが

今はちょっと厳しいので、1年後くらいに改めて相談してほしいというお話でした。

自販機を置くための準備として無償で対応してもらった以上、多少の難があること自体は

容認するしかないのかなと思ったので、本件に関しては妥協することにしました。



仙台1棟目に関しては、今回の仙台遠征でやるべきことはひとまず全て終わらせたつもりです。

あとは仲介業者様に何とか決めてもらうか、あるいはいくらまで安くなれば決まりますという

情報を集めていただき、そこに即した内容で決めていくだけです。金額が大きいお部屋なので、

何とか9月中に決まって10月から家賃が入るようになればいいなと祈っています。

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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月18日

内覧会開催。

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昨日は内覧会の前に残った軽作業を終わらせました。

朝のうちに買いだしを済ませ、現地で他の部屋の電球を交換したり、シンクの清掃をしたり。

あとは共用部にハロウィンのかぼちゃを少しだけ置いてみたりもしました。

風呂場が少しでも明るい雰囲気になるよう、シャワーヘッドとシャワーホースの交換もしました。



義母と二人で、そんなことを一通り終わらせてゴミを運びだして一息つくと、内覧会開始の時間。

ちらほらと人が来はじめました。現地の仙台大家の会の方が4名、関東→札幌の大家会の仲間で

仙台に転勤になった人が1名、たまたま仙台近辺に来ていた関東の大家さん仲間が1名ご来場。



皆さん詳しい方ばかりで、色々と有益なご指摘をいただきました。

シャンドレから水漏れしているのを発見してくれたり、プロパンに切り替えた際にガス警報器が

交換されていないのではないかという点を見つけていただいたりしました。

冷蔵庫を置くスペースが小さい、洗面所の照明がクリーニングされていない、お風呂場のドアの

パッキンがぐにゃぐにゃになっている、洗面所のCFの隅がコーキングされていない、台所の

手元灯が少し落ちてきている、キッチンの戸棚のパーツが少し取れている、地下の窓から見える

ブロック塀はもう少し明るい色にした方がいいのではないか、などなど。屋上にタイヤが

放置されているのも発見してもらうことができました。ありがたいことです。



震災後の仙台では「ドレスアップする間もなく決まる」という状況が続いているようです。

「ドレスアップをちゃんとやってある部屋、久しぶりに見たなあ」というみさパパさん

一言が、家賃帯を高く見込み過ぎたことを雄弁に物語っている気がします。まあ過ぎたことを

どうこう言っても仕方ないので、この「最近の仙台では珍しいドレスアップ部屋」を武器に

高い家賃で決まればいいなと思います。

内覧会に来ていただいたみさパパさんJさんをはじめとする皆様、ありがとうございました!



夜は懇親会でしたが、車を運ばなくてはいけなかったのでお酒は飲まずに参戦。

義母へのレクチャーや帳簿関係の話もあったので、早めに引き上げました。残念。

帰ってきてからラミネータ―の使い方を教えたり、こちらで使った経費を会社の経費一覧Excelに

書き込んで領収書を渡したり。あれこれやってると時間はあっという間に過ぎていきますね。



今日はこれから東京に戻ります。仙台も暑くて全然避暑にはなりませんでしたとさ。

お部屋の写真は明日のブログでアップしようかなと思います(時間があればね)。

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posted by ひろ* at 10:31 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月17日

これじゃ埋まるわけがない。

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昨日は物件の募集を一手に引き受けていただいている仲介業者様との打ち合わせをしてきました。

物件を見てきてから打ち合わせしたかったのですが、時間の都合などもあって先に打ち合わせです。



ここまでの案内や反響の内容、お客様の声などから改善すべき点を探ろうと思ったのですが、

端的に言えば「設備が古い(特にお風呂)割に家賃が高い」というところに集約される感じでした。

あとは地下部分が暗い印象があり、そこが気になるとしたお客様も多かったです。



仲介業者様は「新築の建築が急ピッチで進み、想像以上に早く需給ギャップが改善されている」

という点があり、7月ごろ想定していた家賃だと高額になりつつあることは否めないとのこと。

読みの甘さについて申し訳ないとおっしゃっていましたが、そこは最終判断するのはこちらですし

仲介業者様には非はありません。自分たちで提案した家賃だから何とか決めようという気持ちは

充分に伝わりました。強いて言えばこういう需給関係の変化について、もう少し早めにレポートを

いただければ良かったかなというところだけです。



改善案も検討しましたが、お風呂を塗りなおして新品のようにする工法をご紹介いただきました。

仙台大家の会でもその工法を試した人の内覧会があったので行きたかったのですが、時間的に

そこまで行くことはできませんでした。今日の内覧会で、その辺の情報を押さえている人が

いるかどうか聞いてみようと思います。



営業については、もう一段家賃を下げることも当然必要かと思いますが、そこは一旦私が空室に対し

問題がありそうな箇所のバリューアップを図った状態でどうなのかを試したいので、公開する家賃は

今のままで据え置き、各営業担当の方に「高いのであれば、いくらなら検討します?オーナーさんと

交渉してみますよ」と言っていただくようにしてほしいとお願いをしました。適正家賃を探る為に

必要な作業であると共に、営業さんの成約への武器になるかと考えます。



お風呂の古さ・・・古さはもとより、暗さがとても大きな要因であると感じています。在来工法で

銭湯みたいな感じになっており、好きな人は好きだと思うんですけどねえ。とにかく暗いのがNG。

電気を増やすなどの対応が考えられないか、少し探ってみたいと思います。



そんな感じで打ち合わせが終わり、その内容を踏まえながらリフォームが済んだお部屋を見ました。



・・・これはダメだ。確かに暗い印象があります。これじゃ埋まらない。仮に私が客でも選ばない。



一番びっくりしたのはLDKの照明が何故かなくなっていたこと。リフォーム時に誰か取っちゃった?

地下のLDKに照明がない時点で、選ばれようと言う気がありません。これじゃ仲介業者様に失礼だ。

予算が限られているので仕方ないのですが、細かいところも気になる箇所がいっぱいあります。



これはダメだと言うことで、とにかく安い費用で改善できるところを改善しようと作業開始。

100円ショップ、家電量販店、ホームセンターなどを回って必要なものを買い集めました。



作業したこと

・照明の新設及び交換

・電球の交換

・電灯の紐の交換

・間接照明の設置

・IKEA小物によるドレスアップ

・内覧グッズ設置



LDK部分については電球色の蛍光灯で統一し、温かみと明るさを演出しました。ペンダント型の

照明でダサいのがあったのですが、これも少し値が張ったもののおしゃれなものに交換しました。

壁のスイッチがない照明だったので、選択肢がかなり限られる上に価格もそれなりにしました。

なかなか辛かったけど、交換した効果はあったと思います。見違えました。



他にも、まだ対応ができていないけど防犯用の補助錠の追加なども必要であろうと思います。

清掃も不十分だなと感じる部分がありましたので、追加で対応しなくてはなりません。

電球も全て交換したわけじゃないので、この際全てやってしまいたいところです。明るく見えると

だいぶ印象も変わってくると思います。そういう基本的なところが終わって初めてドレスアップが

有効になってくるものだと思いますので。



作業できる時間は今日の午後までしかありませんが、自分でやれることをとにかく全力でやる。

それでだめなら家賃を下げて早期成約を狙う。そんな流れで考えたいと思います。



さて、ギリギリになりましたが告知です。本日「仙台大家の会」向けに内覧会を企画しました。

当日キャンセルなども多少出ておりますので、仙台大家の会以外で内覧会と懇親会に参加したい方が

もしいらっしゃれば、コメントかメールフォームでご連絡をいただけますと幸いです。

内覧会は15時半から、懇親会は18時から。仙台市内で開催します。詳細はご連絡いただいた後

個別にお伝えしますので、連絡先の情報を必ず記載いただけますようお願いいたします。



本日の内覧会にいらっしゃる皆様、是非忌憚なくダメ出しをしてもらえると嬉しいです。

改善できるように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月16日

過密日程な土曜日。

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仙台からおはようございます。今は嫁ちゃんの実家に来ていますが、こっちにいる間はけっこう

ギューギューな日程で動くことになりそうです。さて、IKEA家具全部作りきれるかな・・・?



昨日は朝一番でレンタカーを借り、IKEA船橋に突撃してきました。

目的は仙台1棟目の募集中のファミリー間取りの部屋のドレスアップ小物を購入するため。

完成した仙台のお部屋を見ていない中でドレスアップ小物や照明器具を購入するのは少々無謀ですが

仙台には小さなIKEAしかないので、多少失敗することを覚悟の上で購入していくしかありません。



全部で5部屋すべてドレスアップするのも辛いので、和室にはIKEAの和物照明を設置するだけにして

基本は洋室とLDKのセットアップに注力するイメージで品物を買いそろえました。大きい部屋なので

1万円ですべて済ませるという具合にはいかなかったし、おそらく現地で足りないと思うものも

多々あるでしょうけど・・・。それでもまあ、ないよりはマシです。



一通り購入したら、カートが2つになってしまい、一人で運ぶのが大変な状態になりましたが

何とか車に詰め込んで無事に帰宅。そして息つく間もなく電車に飛び乗り、都心へ出かけます。

続いて参加したのは不動産再生屋ことRP商会山本社長によるセミナーです。

セミナーのタイトルは「大家さんが知らない世界〜アナタの物件が競売&賃料差押になったら」。

なかなか背筋がぞっとするセミナーです。でもハイレバレッジでやっている以上、どこかで

そういうことが起こらないとも限りません。勿論起こってほしくはないですけど。万が一の時に

上手に対処するにはどうしたらいいか、こういうところで知識を蓄積するのも大事です。



セミナーの内容はここで詳しくは触れませんが、国も民間も債務者になりうること、国の場合は

誠実に対応をしていれば差押までにはならないように立ち振る舞えること、最後にものを言うのは

人と人とのつながりであることなどを気づきとして得られました。最悪自分がやばくなったら

山本社長に早い段階で相談しよう、ということになるかなと思います(笑)



そしてそのセミナーの第二部で、山本社長とかつて沢山の債務者を救った元銀行員の起業家が

登場して、現在進めている「キャッシュバック賃貸」というサイトの説明をしてくれました。

現在、不動産業者さんに払っている広告料などの分を入居者さんに還元できるようなサイトに

していこうという意気込みを感じました。既に5万件以上の登録の予定があるとか(!!)。



たまたま一昨日は直談.comという大家さん直接募集のサイトのプロデューサーと話をしてましたが

大家さん直接募集のサイトは浸透させるまでに時間がかかるので、とにかく粘り強くやっていくしか

ないという話をされていました。しかも大家さん直接募集サイトは群雄割拠で、勝ち組がいません。

札幌はSAPPORO部屋探しという一歩ぬきんでたサイトがありますが、あくまで地域ローカルです。



そんなところに、キャッシュバック賃貸はどうやって5万件も物件情報を集めたのだろう・・・。

すごいです。管理会社さんがターゲットになっているからかも。

大家さんが直接登録することも想定しているようですので、私も早速登録してみようかと思います。

直談.comも登録しなきゃなー。情報伝えたら登録代行してくれるかしら(笑)



そして最後に新米大家よしゆきさんの「肉を炙り不動産を論ず vol.3」に参加してきました。

山本社長のセミナーから流れたチームと、直接参加したチームで北千住の焼肉屋さんで肉を喰う!

合計150名(よしゆきさんのブログより・誇大広告につきJAROに訴えられる可能性あり・笑)の

不動産投資家・不動産業者・その他の皆様が集まり、煙に巻かれながら肉と不動産まみれの時間を

過ごすことができました。いやー、お腹いっぱいですわー。今回は肉しか食ってないから、

低糖質ダイエットにも影響はなし!その後のことを考えてお酒も飲んでません!



そして家に戻り、仙台に夜中のうちに出発して今に至る。濃い一日でした。

昨日に負けない密度で今日も過ごしたいものです。

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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする