2012年09月25日

家電付プラン。

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札幌2棟目は現在1部屋が空室となっております。また、今月末にもう1部屋の空室ができます。

保証会社様が入ってくれているお部屋の中に、長期滞納のお部屋が1つありまして、保証会社様も

ここは訴訟してでも追い出したいとしているような空室予備軍が1部屋あります。



そんな札幌2棟目。あまり季節に関係なく決まってくれるとは言っても、雪が降る前にはある程度

片付けておきたいものです。明日くらいから本格的な宣伝モードに入らないといけません。



札幌2棟目で強い効果を発揮するのが「家電付プラン」です。

私の物件はけっこう「ワケアリ」な人に多く入居いただいています。そういった方は、家電も

既に物件に揃っている方が幸せだったりするケースも多く、申込をしてくださったお客様に

こちらから家電をつけることを提案すると、意外と喜んでもらえることが多いです。



うちの物件の家電付プランは、基本家賃+2000円という形で提供しています。

揃える家具はTVと電子レンジと冷蔵庫と洗濯機。程度の良い中古品を調達しています。

リサイクルショップなどを通じて50000円前後で仕入れるようにしておりますので、

変な話、2年を超えて住んで貰えれば、3年目以降は月々2000円がボーナスとなります。



家電自体は譲渡契約としております。イメージ的には割賦販売みたいなもんですね。

こちらで立替購入するので、それのお金を分割で払ってくださいね、というイメージです。

リースにすることも考えたのですが、家電の修理の話を管理会社さんに対応いただくのも

面倒だろうなと思い、譲渡契約にした方が手間がかからないと判断しました。



短期退去されてしまうと、家電を仕入れた時のコストが回収できませんので、よほどのことが

無い限りは2年以内の解約の場合は、2000円×(24ヶ月−入居月数)の違約金を頂戴する

契約形態とさせていただいております。



1年未満の定期借家契約の場合も、基本的には家電は2年縛りを採用させていただいています。

もし1年未満の定期借家の再契約はできないと判断した場合は、家電の2年縛りが発動して

1年分の違約金を貰うという形になります。この方法が果たして正解なのかはわかりませんが、

定期借家契約の契約期間にあわせた家電の契約期間にすると、譲渡の場合はお客様が格安に

家具を購入したことになってしまうという難点がありますので、この形がベストかと思ってます。



とはいえ、このブログを書いていて思ったのですが、違約金だけ2年契約相当の内容にして

契約自体は1年ずつにするのが一番いいような気もしてきました。

例)定期借家で364日契約をして、家電も同じ期間で譲渡契約を結び、違約金は2年縛りとする

  再契約しない場合は、12ヶ月×2000円の違約金を頂戴する

  再契約する場合は、家電の違約金を1年縛りにして再契約する

このやり方なら、違和感もないですね。管理会社さんに提案してみようかと思います。



家電については、やり方を確立するまでに色々な試行錯誤をしています。

入居者様によってはリース契約になっている人もいれば、違約金が1年で設定されている人も。

事務手続き上、バラバラなのは混乱を生じます。今後入居いただく方については、できるだけ

均一な契約条件にしていくことで事務コストの低減やミスオペレーション防止をしていくことが

できるのではないかと思います。効率よい運営を心がけたいものですね。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月24日

トランプタワー即売会。

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今日のブログネタは土曜日の話の続きです。

築古再建築不可の販売用戸建リノベーションの内容を拝見した後、アジア太平洋大家の会主催の

「フィリピン(トランプタワー)不動産投資セミナー」に参加してまいりました。



フィリピンのコンドミニアム投資。正直言って、投資なのか投機なのかはまだ私にはわかりません。

理論としては、賃貸に出しても10%くらいの収益性があり、新興国なので年々不動産価格は上昇し

実際に建つまでの間に転売しても利益を確保できる、ということになります。でもそれも絵に描いた

餅かもしれません。本当に値上がりするのか?本当に表面利回り10%を達成できるのか?

今のところは全くわかりません。だから自分で失敗しても仕方ないと思える範囲で手を出してます。

そんな余裕があるわけじゃありませんが「遊び金」の範疇でないと無理です。



今のところ、プレビルドのコンドを1戸購入していますが、まだ実物も完成していない状態です。

完成は2015年。一年ちょっと保有した結果、今売却したら当初価格より10%以上高い費用で

転売することはできそうですが、これまでに払った諸経費などを考えるとたいして儲かりません。

もう1〜2年様子を見ないことには何とも言えないのかなという気はしています。



そんな状態だから賃貸に出したこともありません。市場がわからないものに手を出すのはNGです。

でも買っちゃっているので、そういう意味ではまだ私の中では「投機」の位置づけになってます。

本質的にそうなのかはわかりませんが、自分の中で一巡が済んでいないことを投資と呼ぶのは

ちょっとまだ抵抗があるなあと思う為です。



1戸購入した時点で「これ以上の投機はしない」と決めていたつもりでした。

この1戸も、年末に日本側のエージェントとフィリピン側のエージェントが喧嘩別れをして

面倒なごたごたに巻き込まれたりもしました。あまり良い思いはしていませんので、この段階で

これ以上の買い増しをするつもりもありませんでした。



では何故今回のフィリピン不動産投資セミナーに参加したかと言いますと・・・

他の不動産投資セミナーの場合、デベロッパーさんとエンドユーザの間に入るエージェントが

自分たちのビジネスの為に開催している場合が多いのですが、今回のセミナーはデベロッパーさんが

直接販売をしているという点が大きく違う為でした。直販なので間接コストが削減されることが

予想されますので、よりリーズナブルな価格で販売されると期待したためです。



また、このデベロッパーさんが私が1戸購入したコンドミニアムのデベロッパーさんと同じで

あることが、もしかすると既存の1戸のことに関してもうまく便宜を図ってもらえるかもしれない

という気持ちがあったのも一つの理由です。



そして最大の理由は・・・「トランプタワーのオーナーとかかっこよくない!?」という

見栄だけの大変しょうもない理由です(笑)

世界の不動産王、ドナルドトランプのブランド「トランプタワー」を持っているということ。

もはやそれだけでワクワクしてしまいます。そんなミーハーな気持ちもありました。

えーい、笑いたきゃ笑え!



セミナーの感想ですが、今回が初めての日本向けのプレゼンということで、あまり手際よく

こなされている印象はありませんでした。そしてトランプタワーは高すぎました(苦笑)。

いやー、これはちょっと今の自分には手が届かないわ。分割払いが苦痛になるレベルです。

あとはホテルのようなサービスがついてくる代わりに、そのサービスのフィーをユーザが

負担しなくてはならないというのも厳しい要因でした。



ただ、今回はかなり異例の割引が適用されているようでしたので、トランプタワー以外の

もっと安いコンドミニアムを購入するという選択肢はあるかもしれません。一応1戸持っているので

ある程度の値上がりが見込めるということは理解できましたし、体験もしました。1年とか2年とか

そういう短い期間であれば、この経験に基づいた予測もあながち外れないですし、デベロッパーの

方針を聞いている限り、かなり予想できる現実であると考えます。



つまり、購入時点で今の相場より安い値段で買えれば、早期に転売益を出せる可能性があります。

今回はそういうオファーが出ていると理解していますので、ちょっと前向きに買い増しを検討中。

そのための質疑応答を先方と行っているところです。



海外については、少し考えていることもありますので、購入するかどうかは別にしてアンテナを

大きく広げて情報は収集していきたいと思っています。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月23日

再建築不可築古戸建リノベーション。

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昨日は昼間が国内再建築不可、夕方が海外不動産の即売会(?)、夜は結婚記念日のお祝いでした。

本日のブログでは、昼の国内再建築不可の再生・販売の件についてネタにしたいと思います。



昨日のBBQに続き楽しい不動産投資を応援する会 会長が案件として手掛けた「成増の再建築不可」の

戸建を見学してまいりました。こちらの戸建は、内装の口コミサイト「スムログ」をを作っている

広島のなべさんが空間プロデュースをしています。今回は「カフェのような空間」をテーマにして

耐震工事なども含めた完璧なリノベーションをして、販売にこぎつけたということでした。



昨日・今日とオープンハウスが開催されています。私は昨日乗り込んでまいりました。



ファサード

洒落たファサードです。でもけっこうローコストだと見ました。塗りと角材をうまく使うことで、

こういうシャープな印象を出せるのかとびっくりしました。防水性があるのかどうかは不明です。

軒下などは一切塗らずにコストを下げているものと思われます。



玄関

玄関も無垢材風の建具を採用しています。扉の取っ手は金物屋さんに個別に発注して作った

世界に1つしかない取っ手だそうです。こだわるべきところにこだわり、こだわらないところは

徹底的に捨てるという戦略性を強く感じました。



キッチン

キッチンもシステムキッチンに乗せ換えてありますが、一部のパーツは大工さんにお願いして

このキッチンにあうものを作ってもらっているそうです。ここが一番力が入っている印象を

受けました。動線を考えて配置されていて、使いやすい印象を受けます。その上おしゃれです。

私がエンドユーザだったらイチコロです(笑)



リビング

カリモクの椅子でおしゃれな空間を演出しています。この辺のディスプレイの魅せかたなどは

賃貸でも参考になるのではないかと思います。全体的にダークブラウンの色合いで引き締めつつ

白ではなく砂壁のような色合いのクロスを用いることで、暖かみが感じられる部屋になっていると

感じました。聚楽壁の切り替えでしか使わないクロスだと思っていたけど、これはいいですね。

今度どこかの物件のリフォームで採用してみようと思います。



収納

リビングにはたっぷりの収納。濃い木目は高級感を感じられます。どっしりしていて重すぎない。

アクセントになるし、機能性もバッチリ。よく考えて作られている印象を持ちます。



ディスプレイ

こういうディスプレイは賃貸でも役に立ちますね。ドレスアップの一つの参考になります。

お皿やコップを並べることで、よりリアルな生活感を感じられます。ランチョンマットも重要。



2階は原状回復程度にしか手を入れておらず、とにかく集中と選択を実践されていると感じました。

費用も細かいことは聞かなかったものの、販売用のリノベーションとしては破格の安さで納めたと

聞いています。価格帯の違いもあるので、この手法を賃貸にすぐに応用するわけにはいかないと

思いますが、勉強になる点は多々ありました。取り入れて活用していきたいと思います。



この戸建のリノベーションの記録は、なべさんの別ブログで詳細に記されています。

興味がある方は是非アクセスしてみてください。過程がわかるとより楽しめると思います。

おもしろ戸建リノベーション

http://ameblo.jp/nabekazu85/


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posted by ひろ* at 12:29 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月22日

貸地ビジネス。

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昨日は楽しい不動産投資を応援する会 会長のお誘いで、豊洲にあるワイルドマジックという

BBQスペースに行き、しこたまワインを飲んでまいりました。ワインを飲みながら肉と野菜を食す。

うまかったです。楽しいイベントごとでした。



・・・これで終わっちゃったらただの日記です。何か不動産的な考察をしないといけません。



このワイルドマジック、豊洲の開発待ちの土地(国もしくは都が保有していると思われます)を

恐らく格安で借りているのではないかと思います。そしてそこにタープやテーブルを作って

BBQ用の貸出設備を用意し、仮設トイレや水場、管理事務所などを中古コンテナを置いて設置して

運営をしています。直感的にですが、これはかなり儲かっているでしょうね。



固定資産は一つもありません。コンテナは持ってきて置いてあるだけだし、タープだってすぐに

撤去できる状態です。固定費でかかるのは人件費だけではないかと思います。土地も借地だろうから

固定資産税などの税金類もかかりません。土地をいくらで借りたかによるとは思いますが、

これだってきっと地権者は開発するまでの間にいくらかでもお金が入ればいいやという発想に

なると思うので、そんなに高い地代ではないだろうと思います。



Wild Magic

そしてエンドユーザに提供するのは、都心という好ロケーションで手ぶらでBBQできる場所。

豊洲の高層ビル群やららぽーとが間近にある環境でのBBQが流行らないわけがないでしょう。



考えれば考えるほど見事なサブリースビジネスです。この場所で土地を借りるということに関しては

恐らくコネなど特殊な何かが必要だろうとは思いますが、ここでなくてもこの手法自体は応用が

利かせられるのではないかという気がします。



例えば再建築不可の更地を格安で借りて、コンテナボックスを置いてレンタル収納を運営するとか、

基礎を作らないコンテナで店舗を作ってクレープ屋さんでも誘致するとか。色々とやれることは

あるのではないかと思います。妄想は広がりますねー。



不動産といってもレジものばかりではなく、こういった土地ものも検討してみたいと思います。

金融機関さんからの融資と言う観点ではなかなか難しいところはあるかもしれませんが・・・。

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posted by ひろ* at 11:35 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月21日

運気は上向き。

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運気が上向いてきたかもしれません。



昨日お問い合わせの合った仙台の空室への入居申込、仲介業者さんとお話をしております。

業種的にはいわゆる水商売に相当し、ご自身でそういう店舗を経営されている社長さんです。

業績や継続性などが気になるところですが、全国展開していて店舗数も多い事などを考えると

決して悪くはなさそうです。変な零細企業にお勤めになっている方に比べても問題なさそう。



うちの物件の家賃は、仙台の中では高めです。一般サラリーマンが転勤してきて住むにしても

会社の規定を越えてしまうレベルの高額家賃であることから、今の家賃を実現しようとすると

多少のリスクはとらなくてはならないかと感じます。義母と相談しながら、仲介業者様の審査の

結果を踏まえて検討したいと思います。



そして昨日は東京2棟目の事務所にもお問い合わせが入りました。

短期間の賃貸になりますが、借りる人の属性はこれ以上ないくらい良いものです。滞納とかも

ほぼありえないだろうと思われる属性。賃貸期間が短いのと家賃や初期費用に指値を入れられて

しまっているのが玉にきずではありますが、それを差し引いても良い店子さんになると思います。



今回はこの東京2棟目を売ってくれた業者さんが、賃貸のお客様も見つけてくれた形です。

なかなかやるじゃないですか、この会社さん。ありがたい限りです。ただ、売買の業者さんに

ありがちな「ルーズな雰囲気」はあるので、管理会社さんにしっかりと中に入ってもらって

今後問題が起こらないように注意しなくてはならないと思います。



東京2棟目はまだ申込書をいただいた状態ではないので、ボツになる可能性もあると思います。

とはいえ、ここも家賃を下げればそれなりに問い合わせはあるんだということはわかりました。

今回ダメだったとしても、しっかり決められるような気がしてきました。

あとは次回以降どうやって家賃をあげていけるかを検討する必要があると思います。



そして札幌2棟目で今月2部屋の退去が発生する件。

うち1部屋の退去が一昨日でしたので、退去立会いの結果がどんなもんだったか確認しました。

結論としては、何とかハウスクリーニングで落ちるんじゃないかというくらいの汚れで済んだと

いうことで一安心。どうも札幌2棟目はそんなにきれいな状態で返ってこないことが多いので

またリフォーム代が出るのかなあとドキドキしていました。何事もなくて良かったです。



札幌2棟目のキーマンとなる営業さんに連絡をして、空室が内覧可能になったことを伝えると

「紹介できそうなお客様が何組かいるので、早速あたってみます」とのこと。ありがたいです。

こっちも早々に決まってほしい!



退去もそれほどお金はかからず、入居申込もちょいちょいといただいている状況。

なんとなく運気が上向いているような気がします。このタイミングを逃さずに決めたいですね。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする