自宅が欲しいと言われたら。

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昨日は知人から「嫁さんに不動産投資のことを教えてほしい」と言われていたので、お会いして

お話を伺ってきました。この奥様、不動産投資云々というよりは「綺麗な家に住みたいけど

賃貸だとお金がもったいないから購入したい」というところに行きつく感じだったので、

新築を購入することの怖さなどを実体験をもとに説明して、さらに中古住宅でもこんなに

綺麗にリノベーションできるんだよという事例を見せてきました（見せたのはこちらの家）。



ここを読んでいる方に改めて説明しても仕方がないことかもしれませんが・・・

新築で自宅を購入すると、中古になった時に「残債＞売価」となり、売るに売れなくなります。

購入するのに自己資金を投入し、売却するにも自己資金を投入しなくてはならなくなるという

恐ろしい状態になります。じゃあ一生保有し続ければいいという話もあるかもしれませんが、

実際には転勤や転職などでそうもいかなくなるかもしれません。



新築で自宅を購入するということはとてもリスクのある行為だと思います。



それでも「家賃を払うくらいなら同じ金額で自宅を購入したい」という意見もあるかと思います。

でも、実際に支払のシミュレーションをしてみてください。仮に金利２％で計算した場合で、

最初のうちはだいたい半分くらいが金利の支払いです。家賃と同じ額を払っていると思いきや、

実は半分は銀行の儲けで、残り半分がようやく元本返済になっているんです。



家賃１０万円の家に２年間住むと、大家さんに支払われる額は２４０万。

自宅を購入してローンが月１０万だとして２年間住むと、ざっくりですが銀行に１２０万、

元本返済に１２０万という計算になります。手元に残ったお金（＝元本返済分）は１２０万。

あれ？それだったら節約して５万の家に住めば、借金も背負わずノーリスクじゃない？

※ただし、家のグレードが下がるというところを許容できるならばですが。



私は自分が新築建売戸建を購入してしまった経験がありますので、同じような失敗はできれば

してほしくないなあという気持ちがあります。今年で丸５年住んだことになりますが、元本は

驚くほど減っていません。自宅なんて買わなきゃ良かった、とまでは思っていませんが、

金銭的な部分だけ捉えれば大失敗だと思います。もっとも、そういう失敗をしたことに気が付いて

何か対策を練らなくてはと不動産投資を始めたというきっかけにはなりましたので、これはこれで

必然的に通らなくてはならない失敗だったのかなという風に考えてはおりますが。



私が今から自宅を購入することがあるならば、中古住宅をリノベーションするか賃貸併用住宅を

建てることを考えるだろうと思います。賃貸併用は特に気になります。今年の前半はそこに向けて

土地探しなどをしていたのですが、結局尻すぼみになってしまっています。どこかでこの気持ちを

もう一度復活させていかなくては・・・と思う今日この頃です。

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修繕費を甘く見ちゃダメですよ。

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ここのところ、お金のかかるイベントが目白押しになっています。



仙台１棟目のファミリー間取りのリフォーム。4SLDKで25年間最低限のメンテナンスしかしておらず

予想はしていましたがけっこうなお金がかかってしまいました。それでもだいぶ安く抑えましたが。

あとは外壁塗装をしないといけないかなと思っています。



東京２棟目は共用部に全然手を入れていなかったということもあり、今後それなりの費用をかけて

修繕していく必要があります。入居済のお部屋のエアコンが壊れていたのを交換したり、共用部に

使っていない受水槽が置いてあるのをどかしたり、壊れたポストを直したりしています。

この辺は序の口で、今後屋上防水や外壁塗装などの大きなイベントが待っています。



札幌２棟目もさすがに限界が来ている共用部の鉄部腐食をやっつけなくてはなりません。

こちらも先月から見積をとりはじめ、数社に相見積をして一番安く済ませられる１社に決めました。

来月施工となります。これで終わりならいいんですが、まだ防水工事などもやる必要があります。

屋上防水の状態を確認したことがないので（この時点で大家としてダメ）、そこも気になります。



札幌１棟目も外壁がかなりダメな感じになってきているのはわかっています。来年か再来年には

外壁塗装を行わないといけないだろうなーと頭では理解しています。サイディングにヘアクラックが

散見されていますし、コーキングもだいぶ劣化していて収縮してしまっています。ちょいと危険。



・・・これ全部やったらン百万ですからねー。そのお金をできれば次の物件の頭金に回したいけど

既存建物のメンテナンスを怠ると、大きなしっぺ返しがあることも間違いのないことですので。

やるべきことはやらないといけません。



私の持っている物件は木造や重量鉄骨ばかりなので、まだいいです。これがRCになってくると、

世の中一般では運営費がとんでもなくかかるという話が噂されていますので。私は未だにRCは

修繕が怖くて購入できません。多少面倒でも、小さな物件をコツコツ買い増していく方が安心感が

あるなあというのが率直なところです。



確かに大きい物件だと、一気に規模を拡大することができます。仲介業者さんの開拓や近隣マップの

作成などの手間は１回で済むので、そういう意味では非常に楽ちんです。管理会社さんと話をすると

「めんどくさいからという理由で、小さい物件を売って大きいものに買い替える人もいますよ」と

話をされていました。



逆に小さい物件だと、切り売りが出来ることや規模が小さいので運営費がかかりにくいことが

メリットとして挙げられると思います。



なんか最初の話から逸れてきたなあ。

何にせよ、不動産を持つということは修繕との戦いになりますので、そこのところを理解して

新規参入されると良いのではないかと思います。購入する時に、同行してアドバイスをしてくれる

リフォーム業者さんを見つけておくといいかもしれません。

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現在１３位です。昨日も飲み会でした。事務所募集のコツを聞くことができました。

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サラリーマンの仕事がピークを越えて、けっこう暇になってきた今日この頃。

暇だし、居眠りしないようにフリスクのきっついやつでも買ってこようかな・・・などと

のんびり平穏に過ごしている私をあざ笑うかのように、そのメールは届きました。



東京２棟目の管理会社さんからのメールです。



「事務所の申込がキャンセルになりました」



ｶﾞ━━Σ(ﾟДﾟ|||)━━ﾝ!!



客付してくれた会社さんがけっこう適当だったようで、実はそこまで確度が高い申込ではなく

比較検討しているような段階に過ぎなかったみたいです。なんだよちくしょー。期待して損した。

ま、ブツブツ言ったところで決まるもんじゃありませんので、気持ちを新たに募集をかけて

何とか早めに決めちゃいたいと思います。引き合いがないわけではないので。

昨日お酒を飲んだ席で、最近事務所を埋めた人から募集のコツなどを聞いてきましたので、

そういったノウハウも交えながら進めていこうと思います。



しかし、東京は坪単価が高いから早めに決めたかったなあ。。。ここが決まれば修繕とかの計画も

だいぶ立てやすくなるのに。頑張るだけと言いながら、未練がましくブツブツ言ってます（苦笑）



明るい話題としては、札幌２棟目の空室に期待通りに申込をいただけたことでしょうか。

ロットは小さいけど、こういう積み重ねは確実に財務状況を上向きにしてくれます。

退去から１０日程度で入居いただけることになったので、損失は最小限に抑えられたと思います。



もう１部屋の退去予定のお部屋も、どうやら昨日退去立会いをしてきたようです。

こちらも綺麗に使ってくれていたようで、美装だけで即入居可能な状態のようです。良かった。

ここも早々に決めてしまいたいと思います。営業かけなくちゃ。

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現在１３位です。昨日はダイエット中なのにうにといくらの寿司を食べてしまいました・・・。

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ようやく申込を貰えそうな東京２棟目に先日ちょっと寄り道してきました。

近所の物件は、札幌や仙台と違って思い立った時にさっと物件に行けるのがいいところですね。



今回の訪問理由は、共用部への季節の飾り付けです。

飾り付けると言っても、別にこの物件には立派な共用部や内階段があるわけじゃありません。

前オーナーが放置していたこともあり、むしろ何となく汚さを感じるくらいです（汗）

自転車置場として主に使われていますが、外だから雨ざらしになって床が美しくないし、

自転車を置くスペースも狭いし、その狭いところに受水槽がデンと置かれていて邪魔くさい状態。

しかもその受水槽、現役で使われているわけじゃないというオチまでついています。


この共用部をイメージアップする為に、管理会社さんからはバリューアップの提案を頂きました。

ポストを交換する、使われていない受水槽を撤去する、壁面を塗装するなどの見積を貰ってます。

それに加え、個人でできることとして、ケルヒャーなどを使って床面を綺麗にすることや

ちょっとほんわかするようなデコレーションをすることが必要かなと思っていました。



前置きが長くなりましたが、物件に立ち寄ってこんなものを設置してきました。







１００円ショップで売ってたハロウィンの置物を共用部のポストの上に置いてみました。



季節を感じられる何かを置いておくことで、「物件のことを気にかけているよ！」という

アピールをすることになるかなと思いました。前オーナーにだいぶ放置プレイされていたようなので

放置しないよという姿勢をアピールすることも大事かなと思った、というところです。

管理会社の担当さんも「ハロウィンの置物にほっこりしました」と言っていただけました。



勿論、姿勢を見せるだけじゃなく、実際に改善も行っています。

使用していない受水槽は撤去しましたので、自転車置場が広くなりました。

入居者様から壊れていると連絡のあったエアコンやトイレの水を流すつまみも修繕しました。

別のお部屋の入居者様から連絡を受けていたドアポストの故障にも対応しています。



今まで不具合があったのに修繕してもらえず不満がたまっていた入居者様には、オーナーが代わって

動きが良くなったという印象を与えることが出来るでしょう。元オーナーと対比してもらうことで

相対的に評価や満足度を高めることが出来ると考えています。もう退去するつもりだったと

言っている入居者様もいましたが、こうやって対応することで不満は解消され、退去することも

思いとどまってくれるでしょう。逆に物件のファンになってくれる可能性すらあります。

ピンチはチャンスに変えることが出来ると思います。



東京２棟目は他の物件に比べて利回りはそれほど高くないということもあり、きちんと運営して

定着率をあげていきたいと思っています。ファミリー物件なのである程度いけるはずです。

運営をしっかりやって、物件のファンになってもらえるようにやっていきたいと思います。

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来月はだいぶ収入が増えることになりそうです。



仙台１棟目、お申込みいただいていたお客様が無事に保証会社さんの審査を通過しました。

この方、銀行から融資を受けることが難しいと思われる業種の社長さんということもあり、

本当に家賃が安定的に入ってくるのかな？という点を非常に懸念していました。保証会社さんの

審査がOKになったことで、リスクはかなり低減されたものと思います。



そんなわけで、義母には保証会社なるものの意味を説明した上で、この方に入ってもらうという

方向でどうかと話をしてみました。それに対して義母が送ってきた返事が・・・

「人柄はどうなの？」

いや、さすがにそれは私もわかりません（汗）



でも確かに、義母からすれば直接電話をしたりするのは自分自身なのだから、人柄を気にするのは

筋が通った話です。そこまでは思い至らなかったなあ。自分自身にちょっと反省です。

本日、仲介業者さんに人柄のことを確認して、問題がなさそうなら入居審査OKの結論を出します。

これで何とか仙台は満室返り咲き。しかも当初思っていたよりも２５０００円の家賃UPです。

ちょっと陰りが見えてきたという噂もある仙台の需要過剰な状況ですが、ギリギリでいい波に

乗っかることができたのかな思います。



次に東京２棟目の事務所部分について。以前から引き合いをいただいていたお客様との交渉を

客付してくれた仲介業者様及び管理会社様に対応していただいておりました。当方としては

この方からは指値を受けていたということもあり、現状有姿で貸し出したいという希望を

出しておりました。これに対して、先方は一部の破れている壁紙だけは修繕してほしいということを

こちらに伝えてきております。入居申込を出すにあたっての条件がそれだということだったので、

管理会社さんとも相談して、その部分の修繕だけならOKということにしようという話にしました。



昨日、管理会社さんからメールをいただき、この部分の修繕というところが明確になりました。

たいした箇所ではないのでOKということでいこうかなと思います。これで正式に申込書を貰うことが

できるのではないかということで、東京２棟目も満室返り咲きがほぼ確定致しました。

仙台とあわせて２部屋で３０万近い月収UPです。でかいですね。



そして札幌２棟目。

昨日、キーマンとなる仲介業者様より電話があり、お客様を紹介したいとのこと。

「今回はどんな難ありの方ですか？」と聞いたところ、苦笑いしながら話をしてくれました。



今回は「連帯保証人なし、急ぎの入居希望、初期費用は極力少なめ」という内容でした。

希望エリアは本当は全然別のところだったんですが、そこじゃそんな条件で受け入れてくれる家は

ありませんよということで、うちの物件を紹介したいという話になったようです。ある意味、

狙い通りと言えば狙い通りです。大資本の会社（＝RCの新築・築浅マンション）は手間がかかるので

対応しきれない市場の中で、一番手を狙っていく。ランチェスター戦略です（使い方あってる？）。



仕事はしており、家賃もそこそこ払えるという話でしたので、保証会社さんは使える可能性が

ありますが、時間的な制約で恐らく入居希望時期に間に合わなくなってしまうことでしょう。

たとえば６ヶ月の定期借家にして、再契約時に２年の定期借家に変更して保証会社さんの審査を

ゆっくりと通すとか、そういう作戦が考えられます。あとは孤独死とか夜逃げの為の緊急連絡先は

しっかりと確保しておくことが大事です。保険の活用も考えた方がいいかもしれません。



いずれにせよ、たぶんあの感じなら申込をいただけるのではないかと期待して良さそうです。

彼は出来る営業マンなので、きめてくれることでしょう。これで札幌の空き部屋は暫定的にゼロ。

今月末に１室退去がありますので、そこさえ決めてしまえば完全満室に返り咲ける計算です。

きちんと稼働させて、しっかりと内部留保を蓄積していきたいと思います。

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