セルフリペアの体験講習。

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現在１４位です。昨日は東京１棟目の草むしりもしてきました。すっきりです。

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日本ホームインスペクターズ協会の主催する「30分で診る家の簡単チェック方法＆かんたんリペア」

というセミナーを受講してまいりました。一般の方向けのワークショップと言う事で、不動産を

購入する際に役に立ちそうだなという期待をもって受講しました。



会場が駅から１５分で入口がとてもわかりにくかった為、会場に着いたら既に長嶋修さんの

セッションが始まっていました。基本的には、いつもの路線のお話です。これからは中古住宅の

ストックを活用していく必要があり、そこにはホームインスペクションが必要、という感じで。



続いて理事の大久保新さんによる建物の簡単なチェック方法のセッション。

天井（特にサッシ上部）の雨漏りのシミや建具の傾き、０．５ｍｍ以上のクラックなどは

要注意のようです。床下も明るいペンライトをつかってのぞいてみて、シロアリの通り道が

ないことや、濡れた跡が見つからないことをチェック。そして屋根も雨漏りしてないかを

明るいペンライトでチェックするという感じでした。屋根については、雨漏りではなくて

元々ついていたシミの可能性もあるから、天井面と屋根面の両方をチェックして、両方に

シミがついているかどうかも確認した方がいいとのことです。



あと、在来工法のお風呂はちょっとした隙間から湿気が入り込んで、床がぐずぐずになってることが

多いということなので、少しでも隙間があったらユニットバスへの交換はお金がかかるという覚悟を

決めておいた方が良いということも言ってました。



簡単リペアについては、コーキングの打ち直し、畳を塗って新品っぽい色にする商品の活用、

クレヨンを使ったフローリングの傷のリペアの事例を紹介されていました。畳のやつは失敗に

終わっていたので、使おうと言う気にならなかったです（笑）



そして実習。フローリングの傷を修復します。







今回補修するフローリングでございます。

こんなにボロボロのフローリングだったら、そもそも貼りなおした方がいいですが（笑）







まずは床の補修用クレヨン（ホームセンターで売ってるそうです）をたっぷり塗りつけます。

傷に対して垂直に塗っていくと良いとのこと。







次に、ヘラを使って盛られ過ぎた分をそぎ落とします。

こちらは先ほどと逆で、傷に対して平行に削っていきます。







近くで見るとこんな感じです。接近してみると微妙ですが、遠目に見るとけっこう目立たない。

なお、濃い色のフローリングの方が隠しにくいそうです。







少しだけ遠くから。

この後、目立つ傷は全部対応し、細かい傷も（全部ではないけど）だいたい対応しました。

そして最後にワックスを塗ります。







完成〜。

縦の傷が目立つのは、何の補修もしていないからです。

大きな傷はけっこう綺麗に消えたと思いませんか？意外といけるなぁというのが感想です。

最後にワックスを塗って光を反射させると、見栄えが良くなるというお話でした。



たったの１０００円で楽しい体験をさせていただきました。このような企画を実施してくれた

日本ホームインスペクターズ協会の皆様に感謝です。

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満室経営新聞の取材と札幌不動産投資セミナー。

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昨日は東京にいながら札幌尽くしでした。



午前中は満室経営新聞から取材の申込があったので、関東→札幌の大家会の有志と一緒に対応。

東京から札幌の不動産を購入・運営していくことについてインタビューを受けてきました。



何故札幌で購入したのか、遠隔地であることについての不安はないのか、東京と札幌の市場の違い、

などなど・・・。色々と話をしてきました。私はハイレバレッジで積極購入派、一緒に来た方は

現金で堅実投資派だったので、ちょうどバランス良く話ができたのではないかと思います。



取材の内容をあまり話してしまうと、新聞を読む人に申し訳ないので内容は差し控えます。

興味がある人は満室経営新聞の購読を申し込んでください（無料です）。



ブログでは、これはカットされるんじゃないかなーと思っているけどしゃべったことについて

ちょっとだけ触れておこうと思います。



・投資家けーちゃんの言う「管理状態の悪い物件を買って満室に」という手法を実践したけど

　大失敗した。これは私自身が物件の選定を行う際のヒアリングのやり方が悪かっただけであり

　「家賃いくらなら満室になりますか？」という聞き方では、流動性のリスクは回避できない。

　「家賃いくらでどのくらいの期間で満室になりますか？」と聞かなくてはならなかった。

・東京で売れてる１２％〜１３％の単身向け中古ＲＣは地元の人が買わないから流れてきている。

　基本的に地元の人に勝つのは難しいので、遠隔操作で戦うにはかなりの努力が必要。



前者は編集長批判と捉えられかねないので、たぶん掲載されないんじゃないかと思っています。

逆にこれが掲載されたらすごいよね。度量があってすごいなあと感じると思います。



後者はスポンサーの意向がもしあるならば、都合が良くない発言なので掲載されないでしょう。

スポンサーが全くない中立な状態なら掲載もあるかもしれませんが、新聞を作るのだって手間暇と

お金がかかっているのだから、何らかのスポンサーがいて、その意向で特集を作っているものと

想像しています。だから掲載はされないことでしょう。でも別にそれでいいと思います。



私自身、札幌でそこそこにうまくやっているつもりですが、地元の人にはかないません。

東京の自宅の近所に持っているアパートがありますが、これほど管理が楽な物件はありません。

札幌は現地に飛ぶだけでも一仕事だし、資金調達に関してもかなり難易度が高いという状態です。

コジローさんの立ち上げた会社のサービスとか、報告ネットとか、ブログを通じて仲良くなった

地元大家さんや、営業を通じて仲良くなった賃貸営業マンなど様々な方にご協力いただいているから

かろうじて経営が成り立っています。こういった皆さんへの感謝は絶対に忘れてはいけないし、

このご恩を忘れて失礼なことをするようなことがないよう肝に銘じていきたいと思っています。



いずれにせよ、どんな記事になるのか楽しみです。札幌に変な物件を購入して失敗する人が

少しでも減ってくれればいいなと思っています。



午後は札幌の超有名大家さん、chobbyこと佐藤元春さんのセミナーを受講してきました。

業者さんのセミナーの中の一コマを佐藤さんが任されている、という形です。



強烈でした。猛烈に充実したセミナーでした。半端ないです。



小手先のテクニックとかではなく、不動産賃貸業の経営者としてどうあるべきか、という

ハートに突き刺さりまくる内容です。物件選定がどうこうとかリフォームや空室対策とか

そういう話は一切出てきません。ただひたすらに、経営者として法人をどう育てていくか。

そこに特化したセミナーでした。



そして全く出し惜しみがありません。知っていることは全て答えるというその姿勢がすごい。

資料も元・塾講師ということが十分に納得できるわかりやすさ。構成や話の間の作り方も

とても上手で、ものすごく良いセミナーを受講したなあという充実感でいっぱいになりました。



「法人を作るなら節税ではなく納税を考える」

「決算書で会社の評価は８割がた決まる」



最近、P/Lの見直しをしていた自分としては、まさにこういった内容のセミナーを求めてました。

今夜にでも早速今回の指標と照らし合わせて、今の自分のB/SやP/Lを見直してみたいと思います。

（昨夜やってないあたりが甘いんですけど・・・汗）



不動産「投資」ではなく、不動産「賃貸業」。改めてそう思いましたし、自分がそう考えることは

間違っていなかったという気持ちになれるセミナーでした。ありがとうございました！



その後はジェービルさん主催の東京大家の会に合流して、けっこうな長時間お酒をのんでへべれけ。

ジェービルさんは昨日佐藤元春さんにお会いしていたようで、あれだけ金融機関から情報を

引き出せるのはすごいと言ってました。元・銀行員がそう言うのだから、相当なものだと思います。

私も先人を見習い、謙虚かつ真剣に賃貸経営に取り組んでいきたいという気持ちを新たにしました。

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お部屋で人がお亡くなりになったら・・・。

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お二方とも素敵な記事を書いているので、未読の方は読んでみてください。

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昨日は魅力的なお誘いがいっぱいあって、ものすごく悩んでしまいましたが・・・

結局「部屋で事故があった人を励ます会」に参加してきました。仲の良い大家さんのお部屋で

自殺や病死など何らかの事故があり、異臭騒ぎでそれが発覚すると言う最悪の展開に陥った方が

立て続けに２名も出てきてしまいまして。お二方とも大家さんの先輩としてとてもお世話になって

いるので、こういう困った時にこそ力になりたいと思って参加してきました。



ちなみにそのお二方のうちの一人は埼玉スワローズさんです。ブログにもご自身で多少書かれて

いるようだし、お名前を書いてリンク貼っても支障ないよね・・・。



お二方とも、こういう話が出来る人が限られているということもあり、発生当時はかなり大変な

思いをされていたようです。スワさんからはメールが来ましたし、もう一人の方からはFacebookで

ストレス発散（と言うと言い方があまり良くないですが）の書き込みがかなり頻繁にありました。

この精神状態は、実際に自分の物件で起こってみないとわからないんだと思います。



私なんて、普通に入居者様が病院で病死しただけでもテンパってしまって落ち込んだりしてます。

（嫁ちゃんに「責任ないんだからそんなに落ち込んでもしょうがないでしょ」と慰められました）

事故なんて起こった日には、一体どうなってしまうのやら。



かもじゅうさんもPTSDっぽくなったとか書かれておりました。

クマさんに懇親会でそっち系の話を聞いたら「死臭はトラウマになる」「見えないはずの臭いが

ブロック状になって攻めてくる」という恐ろしいコメントを発しておりました。



保険に入って腹をくくるくらいしか対策はないのだろうとは思いますが、恐ろしい話です。



事故がお部屋で起こると

・警察への通報、現場検証

・お部屋の原状回復（特殊清掃）

・告知義務の確認、募集方針の決定

・ご遺族に対する損害賠償（ここが精神的に一番きついはず）

が基本ラインとして必要になり、あとは状況に応じて近隣住民や隣人への対策が発生するようです。



いかに近隣住民にわからないように処理するかによって、対応の難易度が変わりそうです。

肝っ玉が太く冷静でいられるなら、処理もうまくできそうな気はしますが・・・私は自信なし（汗）



あとはご遺族の対応ですね。今回お話をしたお二方はご遺族も非常にまっとうな方だったようで

そこにトラブルは発生しなかったようです。ただ、原状回復だけではなく、その後の家賃下落による

資産価値の低下に対する損害賠償というお話も時には必要になるようです。確かに言われてみれば

かかった実費だけではなく、その後の風評被害についても気にしなくてはいけないですね。

大島てるに掲載された日には目も当てられません。



事故が起こらないよう、快適で幸せな生活をしてもらえるような住宅インフラを整えるしか

大家にできることはありませんが・・・。こういった問題が少しでも減ることと、自分の身に

ふりかからないことを祈るしかありません。あとは実際に発生した際にどうふるまえばいいか

日頃からシミュレーションして心の準備をしておく、といったところでしょうか。



ジェービルさんがよく「不動産は不労所得ではなく苦労所得だ」と話しておられますが、

今回のような事例を聞くと、確かに苦労所得だなと思います。左団扇でウハウハとか思う人が

いるならば、大きな勘違いです。今からでも考えを改めてくださいっ！

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小さな改善を積み重ねる。

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小さな改善を積み重ねております。



先日、札幌３棟目に行った際に気になったのは、掲示物が壁のあちこちに貼られていること。

アイドリング禁止とか、何かのお知らせとか、定期清掃の巡回票とか、どれも必要なものでは

あるのですが、何となく散らかった印象を受けてしまいます。



この状況を改善するために、掲示板でもつけようかなということを考えております。

掲示板があれば、とりあえず掲示物はそこに貼られることでしょう。前に札幌１棟目についても

なんとなく掲示物がバラバラと貼られていて嫌だなあと思い、掲示板を設置したことがあります。

同じことをしてあげれば、だいぶ印象は変わるんじゃないかと思います。



保有物件の中では、３棟目は比較的問題が少ない優等生です。間取りがワンルームなのが

ちょっと微妙ですが、外観は築２０年超の木造には見えませんし、大規模修繕も既に完了してます。

ネットからの大家直接募集に反応があるのも特徴です。間取りに競争力がないのは問題ですが

そこは募集をうまくやれば何とかなるところ。建物に問題が少ないというのは良いことです。



札幌３棟目は先日自販機を設置しましたが、アンペア数が足りなかったので動かせませんでした。

電気の契約アンペア数を５Ａから１０Ａに切り替えたので、一昨日くらいからようやく稼働開始。

入居者様からのリクエストに応じて設置したものなので、きっと喜んでいただけると思います。



また、ずっと気になっていた建物前面にあるガスボンベ。景観にも良くないし、駐車場の

スペースが狭くなるので、何とかできないものかと思っておりました。こちらについても、

ガス会社さんと交渉して建物の背面に動かしてもらえることになりました。



少しずつですが、改善は進んでいます。

縁あって購入した物件ですし、手塩にかけて育てていきたいと思います。

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原状回復のお見積とガス会社切替。

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仙台１棟目の運営は義母にかなり手伝って貰っています。

滞納家賃の督促、リフォームの現地立会い、各種手配などなど。とてもありがたいことです。



できるだけ義母にも自分の物件と言う気持ちを持ってもらうように、と最初は思っていました。

しかし、義母はもう勝手に自分の物件と同等の気持ちで取り組んでくれているようです（笑）



現在は7/22をもって空室となったファミリー間取りのリフォームの話とガスの切り替えの話が

仙台物件で動いております。私が札幌出張を入れてしまったので、なかなか話が進められず

義母にも業者様にもちょっと迷惑をかけてしまったような気がします・・・すみません。



リフォームは仙台大家の会でいい業者さんがあれば教えてくださいと投稿させてもらったところ

いくつかの業者さんを紹介していただきました。それに加え、義母の知人の業者さんが参加して

全部で４つの業者さんによる相見積。５０万〜１２０万まで様々な金額が出てまいりましたが、

それぞれ書式がバラバラでどう評価していいか判断できず、義母が大混乱！



見積はファックスで貰っていて、義母はそれをスキャンしてメール添付することができません。

電話で話を聞きながら

・義母が立ち会った結果、どこをやらなくてはならないと考えたか整理

・業者さんのお見積りと義母の考えを照らし合わせ、過不足がないか確認

・４つの業者様の見積について全てひとつのExcelに項目単位で整理

という作業を行い、ようやく見積の全容を把握することができました。あわせて、業者さんが

見積から抜かしている内容も把握することができましたので、そこについて改めてヒアリングし

見積の改訂版を提出いただいたりもしました。スキャンしてメール添付してくれるだけで、

この辺の作業はこちらが全部引き受けられたのですが・・・今度仙台に行ったらちゃんと教えよう。

札幌のホテルから何時間も電話して大変でした（苦笑）



義母も生活者の目線で「あのお風呂の壁は汚い」とか「ふすまも張り替えた方がいい」とか

色々と自分なりに思っているところがあったようで、その辺の主張も取り入れつつ整理しました。

意見が出てくるのは本当に助かります。でも自分で見た感じだと、そこまで汚くないように思えて

ならない部分も「あれじゃだめよ！汚いわよ！」と主張してきたりするので、複数人で仕事を

回すことの難しさもたまに感じます。贅沢な悩みなんですけどね。



結局、４ＳＬＤＫの原状回復は６０万〜７０万程度になりそうです。

面積も広いし、このくらいで何とかなれば上出来かな。職人さんが圧倒的に足りないという

仙台特有の問題があり、８月末までかかってしまいそうなことが悩みの種です。



あとはバランス釜を何とかするための対策として、都市ガスをプロパンに切り替えようと画策中。

現在、ガス会社さんと「給湯器が壊れた時の費用をどちらが持つか」で最終調整をしています。

交渉しているガス会社さんは、去年くらいから給湯器のメンテナンス費用はオーナー負担に

なったということでした。今回全部交換するので、しばらく平気だろうとは思いますが・・・

貸与品なのにメンテナンスの費用はこちら持ちというのもちょっと微妙なので、交渉してます。



物件の規模が小さいので、給湯器と風呂釜、ガスコンロ以外の部分でサービスをしてもらうことも

ちょっと難しいという話です。それでもまあ、バランス釜が最新の給湯器になるなら充分か。

ガス代はちょっと高くなってしまいますが、現在の入居者様には現行の都市ガス価格で提供を

してもらえるということなので、それであればいいかなと思います。



それ以外にも

・原料費調整以外の理由での価格変更はオーナー合意の上でにしたい

・必要な住宅設備を無償とは言わないので原価で提供いただきたい

という２点について交渉を重ねております。



いずれにせよ、札幌出張があったせいで、仙台の物件が後手に回っておりましたことは否めません。

早々に巻き返しを図っていきたいと思います。

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