エアコン交換。

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設備が古いというフィードバックを受けて、仙台のファミリー間取りの物件のエアコンを

交換することにしました。出費にはなりますが、これで決まりが良くなるのであれば投資効率は

決して悪くないと思いたいところです。



他にも、１面だけアクセントクロスにするとか、カラー畳を入れてみるとか、そういった提案を

実現できるかどうかについて、内装業者さんとお話を進めているところです。家賃が多少高いけど

そのまま決まってくれると嬉しいなあという感じで頑張っています。



仙台に関しては、ある一つの仲介業者さんにだけ情報を出しています。吉と出るか凶と出るかは

まだわかりません。札幌と東京の物件に関しては、色々な業者さんに情報を出す形でやってました。

今回のような募集は初めてのことです。仙台は義理の両親が住んでいる第二の故郷とはいえ、

自分が積極的に業者さんを回れるわけではありません。義母に回ってもらうことも可能ですが、

できれば還暦を迎えた両親をあまり酷使したくないという気持ちはあります。だからこそ、

力のある特定の仲介業者さんに任せる形の方が良い結果を生むのではないかと考えています。



そしてエアコン。

正直、１５畳くらいあるＬＤＫにこのスペックじゃダメだろーというくらいの小さいエアコンが

ちょこんと設置してあります。２０年以上現役で頑張っているもので、すっかり茶色に焼けてます。

今までは、使えるものはまだ使おうと思っていましたが、内覧に来た人が茶色に焼けたエアコンを

見ると、若干引いてしまうようだということで、現役稼働させることはあきらめました。義母も

できれば交換したいよねーという感想を持っていたので、仕方ないかと思います。



量販店で設置料金込で２台１０万以下で購入できそうなのですが、ここで一つ難点が出てきました。

エアコン専用のコンセントがないので、電気工事をしてコンセントを増やす必要があるそうです。

ほんとにー？業者さんが儲けたいから言ってるだけじゃないのー？とか思ってみたのですが、

グーグル先生にお伺いを立ててみると、専用のコンセントでないとブレーカーが落ちる事例もあり

最悪火事になってしまうという話のようです。まあ仕方ないですね。設置をお願いしましょうか。



内装業者さんに電話してみたところ、電気工事の業者さんは復興関連でかなり忙しいようで、

見積を取ることが出来るかどうかも怪しいという話でした。それであれば、おとなしく量販店の

提携業者さんにお願いした方がいいのだろうなと思います。



エアコンなんて交換すりゃいいじゃないと思っていましたが、意外と付随する工事でお金がかかる、

ということがよくわかりました。今までは札幌がメインだったので、その辺の感覚がなかったです。

勉強になりました。やっぱり細かいお金がかかりますね。賃貸経営は。

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顧客満足度の向上。

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商売をする以上、大事になるのは顧客満足度であるかと思います。

賃貸住宅を持っている人で、顧客満足度を維持することをきちんと考えて運営している人は

一体どのくらいいるかはわかりませんが、この指標はとても大事なものではないかと思います。



一昔前だったら、入れ替わってくれた方がお金が儲かるという理由で、そんなことを考えずとも

勝手に空室は埋まっていったことでしょう。でも時代は変わりました。今は初期費用もそこまで

取れない時代です。入れ替わられると、それだけでダメージが大きくなってしまいます。



敷金はガイドラインの整備で返還が当たり前の風潮となり、礼金を取れる地域は減ってきてます。

逆に広告費という名の仲介業者さんへのリベートが必要になる地域は増えてきています。

初期費用をできるだけ安くする方が反響が良くなるというトレンドもあり、家主にとっては

厳しい時代になってきていると思います。



大家業も他のサービス業と同じように、顧客満足度の向上を考えなくてはならないと思います。

昔はそんなのいらなかかったかもしれませんが、今はそういう視点が必要な時代だと考えます。

例えば、既存の入居者さんに設備の入れ替えや壁紙のやり直しなどをご提案して行ったら、

借りてる人は決して悪い印象は持たないと思うんです。そして長期入居へ一直線。



参考までに、うちの物件では定期的にアンケートを取るようにしています。結果を見ながら

対応できる部分について対応を進めていく感じにしています。



今日は手短ですが、そんなことを注意しながら賃貸経営をやってはどうかというお話でした。

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売却のメリットとデメリット。

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ここ最近、素人大家さん業界でも「売却」の実例が増えてきているような気がします。

素人大家さんブームの初期からやってる方は１０年選手だし、そもそも素人大家さんの数自体が

増えているわけだから、事例が増えるのも当然と言えば当然なのかもしれません。



私はまだ売却をしたことはありませんが、その重要性は理解しているつもりです。

初期に購入した物件の中には、将来に渡って競争力を維持するのは大変だと思うものもあります。

また、土地の価値を見込んで購入した物件なども、ある程度残債が減ってきたタイミングで

売却を考えるべきであると思っています。



そして今は売り物が少なく、ちょっと利回りが低くても割と売れてしまいそうな雰囲気です。

今年３棟買った自分が言うのもアレですが、どちらかと言えば売るのに適した市場の雰囲気で

あるように感じております。これがもう１年経つとどうなるかは全くわかりません。

モラトリアム法案が終わり、買い場になるかもしれませんしね。



売却によって得られるメリットとしては、残債＋短期／長期譲渡税よりも高く売れることを条件に

手元にキャッシュが残ることだと思います。長期にわたって得られるインカムゲインとどちらが

メリットがあるかを客観的に判断する必要はあるかと思いますが、残債が少ない物件に関しては

売却を視野に入れて検討してもいいのかなと思います。



また、債務が減ることによる（銀行さん目線での）リスク軽減もメリットのひとつかと思います。

特に個人で購入を進める場合は、何十億も借り入れられるわけではありません。残債を減らすことで

次にいい物件が出るチャンスに備えることが出来ます。



私の場合は、さらに重要なこととして「個人事業主としての拠点の集中」があります。

今は札幌と東京に個人で購入していますが、東京で買おうとすると札幌の残債がネックになります。

地銀さんや信金さんは、札幌の物件の担保管理が出来ません。自分が管理できないものに対して

債務があるということを非常に嫌います。



私は北海道をすっかり好きになってしまったので、北海道での不動産賃貸業は続けたいです。

とはいえ、地元ではないので地の利はありません。地元の方よりも難しいこと自体は否めません。

東京を含む一都三県くらいに集中させたほうが効率がいいことは理解しておりますが・・・

ほれた男の弱みとでも言いましょうか。札幌が捨てられません（苦笑）



そんなわけで、私の今後の戦略としては、ひとつの地域にひとつの法人を作り、物件はその法人が

保有する形にしていくことを考えております。これまでの実績をうまく活用して新設法人で物件を

購入し、個人の物件は売却するか法人に貸与するかしていこうと思っています。



その計画のことを考えると、どこかで売却をしていかなくてはならないことは明白です。

戦略的に売却を進めていく必要があるのかなと感じています。



先日のchobbyさんのセミナーでも、物件を売却してキャッシュポジションが変わったことで

その後の不動産投資戦略がだいぶ進めやすくなったようなことを仰っておりました。

今の自分の持っている物件の中に、売却することでキャッシュが残る物件があるのかを考え、

今後どうするかを検討していく時期であると感じております。ただ、どの物件を売却しても

短期譲渡になってしまうので、その辺は慎重に検討を進めなくてはならないですね。

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募集条件の変更。

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仙台のファミリー間取りのお部屋はまだお客様の申込を得られていません。

原因はよくわかっています。リフォームが終わっていないことと募集家賃が高いことです。



一刻も早く埋めたい気持ちはあるのですが、仙台は職人さんが全くもって不足している状態です。

早く工事をしてほしいと思ったところで、そんなにうまくいきません。８月の終わりくらいに

対応してもらえることになっていますが、他の業者さんはさらに遅い日程だったので、これでも

悪くないスピード感だという話があります。むしろ、８月に終わらせるために夜の時間も使って

リフォームをしていただいている状況です。感謝しなくてはなりません。



そんな感じで、どう頑張っても８月いっぱいかかってしまうリフォームなので、募集もじっくり

高い家賃で入居してくれる人を狙おうとしていました。しかし、今のところ結果は著しくないです。

昨日、募集してくれている仲介業者さんとお電話で情報交換をさせていただきましたが、家賃の割に

設備がちょっと古くさいことが引っかかる入居者さんが多かったようです。確かに、家賃だけ見たら

高級分譲マンション並みですからね。そりゃあ期待して来るでしょう。



そしてもうひとつネックだったのは、洋室がカーペット仕様だったこと。これはこちらからの

情報発信が足りていなかったことなのですが、今回のリフォームでＣＦに張り替える予定なのを

仲介業者さんに伝え切れていませんでした。大失敗です。情報共有は基本なのに、そこが甘くて

機会を逸していた可能性があるのかなと反省しています。

昨日のお電話で、リフォームするところは全て伝えましたので、今後はもう少し反応が良くなって

くるのではないかと思います。



８月末までに入居いただくために家賃を下げるべきか？初期費用を下げるべきか？

意見交換した結果、出てきた案は「見た目の家賃を安くして反響が変わるか見てみる」という案。

具体的には以下のようなことをしてみます。



※以下、金額はあくまでサンプルです※



【今までの募集条件】

家賃２５万円（管理費、駐車場代込）

敷金２ヶ月、礼金２ヶ月



【これからの募集条件】

家賃２２万円、管理費１万円、駐車場２万円

敷金２ヶ月、礼金２ヶ月



※しつこいですが、金額はサンプルです※

※ていうかこんなに取れる物件を購入してみたいものです※



見た感じ、家賃が３万円下がっているように見えます。

これで検索でヒットする可能性が増えますし、初期費用も少し軽減されます。家賃に対して敷金や

礼金はかかってくるので、管理費と家賃にわけることで敷金や礼金も安くなり、入居者様の

初期費用と言うハードルが下がることになります。



しかしこれを行うと仲介業者様の広告料が減って紹介されにくくなるという危険も伴う、諸刃の剣。

素人にはお薦め出来ない。



今更吉野家コピペもねーだろ、という突っ込みは置いておいて。

先方から自分の身銭を切る提案をしてきてくださったわけだし、そういう部分にも配慮しなくては

いけないなあと思ったので、少しだけ広告料を増やしました。こちらとしてはちょっと出費が

増えるけど、それで仲介業者さんのモチベーションが保たれて早期入居に繋がるなら構いません。



そして義母と話をして、もし安いエアコンが売ってるようなら、それを買ってきて付け替える方針で

進めることにしました。やっぱり、茶ばんだエアコンよりは新品のエアコンのほうがいいでしょう。

設備が古いという話もあるので、できる範囲でそこには対応していかなくてはなりません。

できれば、ガス会社さんから安くエアコンを入手して、施主支給で対応したいところです。



今週末は変更した募集条件でどれだけ閲覧数や反響が変わったかをチェックします。

その結果を見ながら、来週の方向性を決めたいと思います。早く埋まるよう努力を続けます。

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札幌２棟目と札幌３棟目は生活保護よりも厳しい属性の方をいっぱい受け入れております。

ホームレスの人、田舎から出てきたけど職がなくて入居できない人、諸般の事情で保証人が

立てられず、保証会社さんからも審査NGと言われてしまっている人、高齢の生活保護の方、

全聾の方・・・一般的な大家さんだったら目を覆いたくなるような属性の方がいっぱいです。



私はこういった方々もできるだけ頑張って受け入れられるように話をしています。どうしても

難しいということでお断りしたケースもありますが、貯金通帳の写しを提出して貰ったり、

面談をしたり、保証人さんを何とか連れてきてもらったり、あらゆる手を尽くしてリスクを

多少でも軽減させた状態で入居に持ち込むことがあります。こういったケースの場合はほぼ

定期借家契約を締結する形で、有事に備えるようにしています。



こういった運営が遠隔地であるにも関わらずできるのは、ひとえに管理会社さんのお蔭です。

いつも私の無理な要望を検討してくれて、心から感謝しております。



そんな管理会社さんに、現在定期借家契約にて入居いただいている方の再契約状況について

確認をしましたところ、ほぼ皆さん問題なく再契約となっているということでした。素晴らしい！

これまで定期借家契約でリスクを取って契約した人の中で、夜逃げなり滞納退去なりしていったのは

２名だけです。こういった形態で受け入れている方が１０人を超えていて、そのどれもが一般的な

大家さんの賃貸住宅に住めない属性であることを踏まえると、意外と滞納率は低いと思います。



むしろ、保証会社さんがついたからOKということで入居いただいた方の方が問題児が多いです。

３ヶ月滞納して保証会社さんから契約解除を要請されたケースが過去に何回あったことか・・・

２回じゃ済まないです。中には夜逃げした人もいますし、なんだかなーという感じです。

中途半端に属性が良くて保証会社さんの審査を通過してしまうような人の方がたちが悪くて

リスクが高いように見えてしまう・・・そんな結果が出てきています。



とはいえ、別に保証会社さんの審査がダメで、管理会社さんが優秀と書きたいわけではありません。

何でもやってみないとわからないことがあり、先入観だけでそこに踏み込まなければ、もしかすると

そこにある美味しい果実に気が付かずに終わってしまうこともあるのではないか、という話です。



属性の悪い方を入れることは当然リスクがあります。

管理会社さんが、うちの物件でそこそこうまくいってるのを真似して、別の物件でも同じような

ことをしてみたけど、滞納の嵐で全然うまくいかなかったというお話をされていたことがあります。

私はたまたま周囲の方に恵まれ、こうやって偶然うまくいくことができただけなのかもしれません。



それでも、やってみたことで色々とわかったこともありますし、このアプローチをしたおかげで

仲介業者さんとより親密になれたのは間違いありません。そしてそういった積み重ねがあるから、

「属性は良くないけど滞納はしなさそうだから、あの物件のオーナーさんに紹介してみよう」

という流れができているのだと推測します。



中途半端な取り組みをするくらいなら、徹底的に深くかかわった方が結果が出るのではないか。

結果からこじつけただけかもしれませんが、何となくそんな気がしている今日この頃です。


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