ガスの切り替えも楽じゃない。

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仙台の物件のガス会社切り替えを進めていますが、思ったより渋い内容になりそうです。



仙台１棟目は都市ガス仕様ですが、給湯器がバランス釜で不人気設備となっておりました。

自腹で変更できれば良かったのですが、財政的にはなかなかそれも難しいかなという状況。

そこで、プロパンガスに切り替えて、ガス会社さんから設備の貸与などをしてもらう形で

古くなった機器の更新をできないだろうかと考えました。



そして仙台に行ったタイミングで、地元の大家さん仲間にガス会社様をご紹介いただきまして

そちらの会社と交渉を重ねてまいりました。色々と苦戦する点や想定外の点もありましたが、

こちらが「それでいいです」と言えば話が動き始めるところまでようやく持って来れました。

最後の詰めはお盆明けになると思いますが、ゴールがようやく見えてきました。



今回最大に難航したのは「物件の規模が小さい」こと（あくまで想像ですが、そう思ってます）。

当初の勢いに比べて、出てきた提案書が妙にサービスレベルが下がっていました。恐らくですが

現地でお話をした内容などを踏まえると、物件のロットが小さい為に切り替えしたところで

会社の期待する水準の利益が出なかったのではないかと考えます。



結果として、オーナーにサービスできる部分が非常に限定された箇所に留まってしまいました。

契約期間もちょっと長めになり（そのガス会社さんでは標準の長さがそれだと言ってましたが）

ファミリー間取りなのに給湯器に追い炊きがつかない、給湯器のフリーメンテナンスがつかない、

エアコンや洗面化粧台もつけられない、という具合で非常に微妙な提案になってしまいました。



それでも自分の手元からお金を出さずに物件の設備更新が出来るなら欲張っても仕方ないと思い

あとはどこまでは削って良く、どこからはつけてもらわなければならないかを経営者として

判断する方向で考えることにしました。別のガス会社様に見積を取るということも考えましたが

物件自体のロットの小ささが原因と予想している以上、他社様と相見積もりを取ったところで

劇的に状況に変化があるとは思えません。それに、紹介いただいている以上、その方の面子を

つぶすような真似はしたくありません。そこまで礼儀知らずじゃないつもりです。



結果として、フリーメンテナンスはつけてもらうことに成功。それ以外は原価に近い実費で

設備品を支給してもらうことができないか、という話で進めています。お盆に入ってしまったので

まだ確定はしておりませんが、ここをOKしてもらえたら契約に進めようと思っています。



ところで、都市ガスからプロパンに切り替わるのだから、ガス料金も値上がりしてしまうのが

普通です。多少は仕方ないかと思っていましたが、今回のガス会社さんは、今現在都市ガスを

使っている世帯には、都市ガス並の価格でガスを供給してくださるという提案をしてくれました。

既存入居者様が退去された後、プロパン料金にあげて回収するということのようです。なるほど。

既存のお客様に迷惑をかけないプランであればいいかなと思います。



ただ、ここもかなりの交渉はありまして。

ガス会社さんがオーナーに内緒でどんどん値段を釣り上げていくリスクを排除するために、

値上げはオーナーの同意を得た上で実施という文言を契約書に入れてもらおうとしたのですが

何としてもガス会社さんが首を縦に振りません。しかもはっきりした理由は言わないんです。

これには参りましたが、結局のところは「毎月の価格をオーナーに通知する」ということで

最低限目的は満たせるだろうと判断し、OKとしました。



そんなこんなで、いくつもの山を越えてきましたが、お盆明けに設備の支給の話が固まれば

ようやく切り替えに向けて動き出すことができます。長かったけど、これで少しでも物件の

競争力があがり、入居者様の暮らしが快適になればいいなと思います。

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事務所の転用を検討する。

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正直、お盆なので何のネタもありません。不動産会社さんもお盆休みのところが多いです。

そんな中、東京２棟目の管理会社さんを正式に決めてきました。生まれたばかりの会社ですが

ビジョンが面白いのでその夢を共有してみようかな？と思い、お願いをした次第です。

自主管理しないのかと怒られそうですが、まあそれはそれでサラリーマン辞めたら考えます。

（≒当分は考えないと宣言したに等しい）



今回選んだ管理会社さんは、原状回復に強みを持っています。逆に原状回復以外の部分が

未知数でしたので、そこについてお話を聞かせていただいたのですが、いい意味で期待を裏切り

しっかりやっていただけそうな雰囲気を感じたのも、お願いしてみようと思った理由の一つです。



東京２棟目は１階の事務所部分が空室のままになっています。

今は仙台１棟目のファミリー間取りに気持ちが向いてしまっているのと、私自身が事務所の

リーシング経験がないのとで、ちょっと後手に回っている感じはあります。そこについても

面白いご提案をいただきました。一階なのでバイクガレージつきのお部屋にしてしまうのは

どうだろう？という感じです。なるほど・・・それは確かに考えたことはなかったです。



改修に費用がかかるという問題はありますが、想定家賃がどのくらいになり、客付についても

こういう媒体を利用していきます、みたいな情報が揃えば面白いかもしれません。片方だけ試しに

変更してみてもいいですしね。個人的には検討する価値がある案だと思います。かかる費用に対し

どのくらいの家賃収入の向上が想定できるかを見ながら、最終的な判断をしたい気がします。



事務所部分は陽当たりもそれほど良くないし、道路に面してしまっていますので、普通にレジに

転用するだけではインパクトが足りないと思っていました。バイクガレージ付というアイディアは

道路に面していることを逆手に取ったアイディアなので、面白いと感じます。ただ、バイクが

置ける土間を置いてしまうと、３５平米くらいしかない空間の半分くらいがバイクガレージになり

残りの居住空間がちょっと狭いかな？というところが難点であるように思います。

ともあれ、相談しながら早々にプランを固めていきたいと思います。



本当にバイクガレージにするなら、バイクが好きな人の気持ちをしっかり理解しないとですね。

もしバイク好きな人がいたらコメントなりメッセージなりで一声かけてもらえると嬉しいです。

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修繕計画。

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現在１０位です。昨日は仕事の後大手町のビアガーデンっぽいところで飲んできました。

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札幌２棟目は去年から「修繕しないと・・・」と思っている箇所があります。



買った時から入口のひさしみたいなところがサビていて、かれこれ２年半放置しています。

これがどうにも印象が悪いし、サビがどんどん進行していて鉄骨が腐食してしまっている状況。

わかってるんです、いい加減やらないとやばいことは。でも購入だなんだとやっていたので、

そこまで手が回っていなかった・・・というよりは回すお金があるかどうかすら不透明だった、

というところでなかなか踏み切れずにおりました。



現在、札幌２棟目で緊急性の高い修繕はというと

・外廊下の鉄骨のサビを落として補修

・外階段の鉄骨パイプの補修

・外廊下の防水処理

の３点が挙げられます。いずれも外廊下・外階段に関連する箇所です。

建物は水に弱く、その水がよくかかる場所である外廊下や外階段にガタがきている感じです。



修繕しなければいけないポイント自体は、昨年の秋口くらいにプロのインスペクターさんに

診てもらいました。それをベースに建築事務所さんに詳細調査をいただき、ざっくりとした

お見積りはいただいております。なので、費用感と緊急度はなんとなくわかっています。

中期計画はできているので、あとは実施タイミングを判断することと、費用をいかにして

上手に抑えるかがポイントになります。



修繕も２つのパターンがあると思います。

ずっと持ち続ける物件なら、あまり値切ったりせずにしっかりと修繕をやった方がいいし、

ある程度のところで売ることを考えているなら、最低限の補修で良いと思います。



私の場合は完全に後者。どこかのタイミングで売却するしかないと思っていますから、

まずは数年もてばいいという考え方です。そこまでいって、まだ保有しているようであれば

改めて工事をするような感じかなと。ですので、最低限の工法でお金をあまりかけないで

工事をしていこうと思っています。



今年は３棟購入しているので、正直言って手元のお金には余裕がありません。

限られたお財布の中で、いかにやりくりをして上手に修繕をこなしていくかが鍵になりそうです。

そして今年を乗り切ると、次は札幌１棟目の外壁塗装が待っています。いつになってもお金は

貯まる見込みがありません（苦笑）

そういう意味では、購入している場合じゃないのかもしれないです。購入を止めた段階で

はじめてお金が貯まりだすような状態であると思いますしね。



何にせよ、９月施工を目指して相見積もりを取り始めようかと思います。

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内覧会と懇親会と打ち合わせ。

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現在１１位です。お盆だからか、ポイントが全体的に低調な感じがします。

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昨日は予定てんこ盛りでしたが、何とか全てこなすことができました。

不動産的なのは２つ目と３つ目の予定だったので、そこに絞っていきます。



午後からの予定として、関東→札幌の大家会のメンバーが新たに東京に購入した再建築不可の

長屋の見学に行ってきました。田園都市線の某駅から徒歩１０分強。周辺はお屋敷街ですが、

その一角だけ細かい間取りの長屋や戸建が雑然と並んでいます。不思議な空間です。



１棟２室で利回り１３％。再建築不可とはいえ、リフォーム済ですぐに賃貸募集できる完成品で

あることを考えれば、そこまで悪くない話だと思います。なんといっても都内だしね。

オーナーの奥様がこだわったという白い外壁、なかなか綺麗で良かったと思います。長屋だから

連棟になってる部分の色までそれにできなかったことは残念だったところかもしれません。



内覧会にはその築古アパートを仲介してくれた人も出てきて、質疑応答などもすることが

できたので良かったのではないかと思います。



その後１６時から懇親会。昼間からビールをかっ食らって気持ちよく酔っぱらいになりました。

いやー、昼ビールって最高ですね！


懇親会の後、別の会員の方が「今からリフォームの出来栄えをチェックしに行く」ということで

良かったら一緒に行きますかと声をかけてくださいました。もちろん、喜んでついていきます。

こちらの物件も裏手が公園という良いロケーションでした。物件自体は確かにどこにでもある

ワンルームだったかもしれませんけど、場所がいいのできっちりと入居いただけることでしょう。



見学会の後、デニーズで軽くビールを飲んで私だけは先に辞去させていただきました。

そしてそのまま北千住に移動。東京２棟目の管理会社さんの候補にしている人たちと打ち合わせ。

私が想像していた以上のレベルのお話をされていたので、なかなか面白いかもしれません。

物件に愛情をこめて面倒を見ようとしている気持ちが伝わってきたし、現在空室になっている

事務所仕様のお部屋に関しても新たな提案をしてくださったり、なるほどと思うことがありました。

色々な方とお話をして、色々な意見を拝聴するのは勉強になります。



今週はお盆ですが、そんなの関係なくサラリーマンしてきます。仕事頑張ろうっと。

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買いあがるという戦略。

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現在１１位です。領収書の整理をしようと思ってたのに、日本酒飲んだら即撃沈でした。

仕事サボってすみませんがぽちくりを是非→



物件によっては、売値より高い金額を提示するという作戦を考えるのもありなのかもしれません。



関東→札幌の大家会の仲間が、札幌の物件に買付を入れたというお話を聞いていました。

ちょうど札幌に行ってた時期だったので、どんな感じの物件なのか見学に行ってきましたが

ぶっちゃけて言えば「道外の投資家が買う標準的な物件」って感じのものでした。

自分だったら買わないかなー・・・という感じだったので、その旨正直に仲間に報告したのですが

その人はその人なりの判断で購入に踏み切りました。金利の低い銀行を使うあてがあるようなので

その金利だったら検討しても問題はないかなという感じは受けました。



その物件に関して、どうなったか気になっていたのですが、昨日ご連絡をいただきまして。

結果としては、ライバルに持っていかれてしまったとのことでした。



ライバルがもう一人いて融資競争になっていたということだったのですが、ライバルの方が

某金利の高い銀行で融資をつけてきたそうです。実は融資そのものは仲間の方が内諾を貰うのは

早かったのですが、ライバルは少し高い値段で買付を入れてきたようで、売主さんとしては

高い方に売るということでライバルに売ることになったという話でした。



うーん、あの物件を買いあがっちゃうかー。しかも金利の高い某銀行でしょ？どうなんだろう？

広告費とか除雪費とかで干上がっちゃわないか、少し心配です。まあ他人の心配をしている余裕は

今の自分にはないので、知人でもない限りは知りませんが＾＾；



指値することばかり考えていますが、本当に欲しいと思った物件は定価を上回る価格で買付を

入れるという戦略もアリですね。私がもし売主だったら、少しでも売値を高くしたいという

気持ちでいるから、確かに買いあがってくれる買主さんがいたらそちらの結果を待ちたいと

考えるだろうなと思いました。相手の思惑をうまく読んだ作戦だと思います。



ただ、買いあがることで自分の収益を圧迫することになりますから、そこは慎重に考えないと。

その後の運営がちゃんと回ることを見越して買いあがる必要があるかなとも感じます。

それこそ、転売業者さんに勝つために少しだけ買いあがるとか。そういう話であればいいかなと。

あとは適当でない（＝鬼すぎる）指値を入れてるライバルがいるなら、それよりは高いけど収支的に

アリな金額で指値を入れるとか。そういうのもまた戦略かなと思います。



色々な方の話を聞くのは勉強になります。まだまだヒヨッコなので、勉強は大事です。

ただ、個人的にはモラトリアム法案が切れるということもあるので、別にここで焦らなくても

いいんじゃないか？という気持ちはありますので、この戦略は当分使わないかな〜。

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