顧客満足度とビジネスのバランス。

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綺麗ごとだけで人間は食っていけるとは思わないので、お金は必要です。不動産を始めたのも

やっぱりお金が欲しいからであって、そうでなければサラリーマンの傍らでリフォームだの

銀行回りだのをしたりする必要はないわけです。



とはいえ、本当にお金の為だけに働けるか？というと、それもちょっと違うような気がします。

お金がもらえる仕事であれば、人を騙したり人を不幸にしたりしていいってものじゃないですし。

自分が世の中に胸を張って「こういう仕事をしてます」と言えて、それが世の中の人の為になる。

そんな循環を作っていけないのであれば、どんなにお金を貰えてもその仕事をする価値はない。



綺麗ごとかもしれませんが、そう思っています。



不動産だったら、地域の人に安心できて満足度の高い住居を提供することが目的となります。

そんな仕事が出来て、住んでいる人に「ありがとう」って言って貰えることが嬉しいんです。

（別に面と向かって言われなくてもいいです。心の中でそう思ってくれていれば。）



家賃は取るけどそれに見合った設備がないとか、見合った満足度がない物件は提供したくない。

誰もが納得して、提供する側もされる側も満足度が高いビジネスに仕上げていきたいです。



うちの嫁ちゃんと色々と大事な話をしている最中に思ったのですが、世の中仕事に向き合う際に



・どうやってお客様に満足頂く仕事をするか

・どうやってしっかり儲けるか



という２点の重要なポイントがあるんだと思います。両方を均等に考えられる人ならいいんですが

得てしてどちらかに偏っているケースが多いのかなと。前者に偏る場合は、サービスとしては

質の良いものが出てくるけど、それが収益に結びつかないケースもあるかと思います。

後者に偏る場合は、お客様の満足度を得ることができずに沈んでいく可能性があるのでしょう。



儲けのことを考えない清貧でもダメだし、儲けのことばかりの銭ゲバでもダメ。

このバランスが難しいんだろうなと思います。



自己診断なので客観的に見たらどうかはわかりませんが、私自身は前者と後者を均等に考えている

つもりですが、どちらかと言えば前者よりな考え方をしているとは思います。時には損得抜きで

被災者さんを受け入れたり、困っている人を受け入れたりしています。その結果、困ったことに

なることもあるし、経済的な損失を被ったこともあります。

同じく不動産で成功したいと思う仲間には、自分の持っている情報は包み隠さず出しています。



情報商材とか出している方から見れば、こいつバカだな〜と思われているのではないかと思います。

でも、同じ仲間からお金を取ることで、その相手は仲間ではなくお客様になってしまいます。

お客様はいっぱいだけど仲間がいない・・・そんなの嫌じゃないですか？だから情報商材を売る側に

なりたいという気持ちは微塵もありません。情報として有益なものをアフィリすることはあっても

自分が情報商材の事業者となって売るということは考えられません。心理学などを駆使して

造られたお決まりのテンプレートに乗っけて「申し遅れました、私はひろ＊と申します」とか

セールスレターを書いてる自分を想像すると、全然楽しくないなあと。それだったら薄利を承知で

不動産を買い進めていく方がよほど楽しいですし、やりがいがあります。



ここまで書いてしまうと、私の感じていることはみなまで言わなくてもわかりますね＾＾；

情報商材の質に関してはこの際無視します。役に立つものもあります。それでもあえて言うと

「仲間に情報商材売ってまで儲けたいか？」と。私の感覚では、お金を儲けることに注力しすぎて

大事なものを見失っていませんか？と思ってしまいます。



※情報商材云々のくだりはあくまで主観です。商材を通じて世の不動産投資家に一人でも多く

　成功してほしいという崇高な使命感で動いている方もいると思います。あくまでそういう発想を

　持っている人もいるんだなというくらいでとらえていただければと思います。情報商材の販売を

　悪としているわけではありません。その点はご理解ください。また、このような文章を掲載して

　情報商材を販売される方の気分を害したようであれば、その点はお詫び申し上げます。



今は不動産も様々なノウハウが巷にあふれ、かつての黎明期のように情報商材でしか得られない

知識と言うのはだいぶ減ってきています。初心者が体系的に学ぶために購入するのはアリですが

セミナーや懇親会に参加して、オーナー同士の情報交換を活発にしても同じ効果は得られるし、

よほど良い結果が生まれるのではないかと感じます。そしてそうやって交流を深めていく中で

自分とベクトルや波長が合う仲間を見つけていければいいんじゃないかなと思います。



とりあえず、私は「世の中ゼニや〜」という発想の人とはあまり仲良くなれません！（笑）

うちの嫁ちゃんもそこはベクトルがあっていたので一安心。ていうか嫁ちゃんは金より満足度で

走りすぎるので、もうちょっとお金のことを考えないといけないとは思いますが。



最後は嫁ちゃんの話ですいません。不動産あんま関係なかったですね。失礼しました。

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新規案件の検討。

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今は主にやっていることが仙台の空室対策とリフォーム関連のことなのですが、それだけではなく

新規案件の話などもちょこちょこと検討していたりはします。



再建築不可、２３区内、駅徒歩５分圏内、土地値以下という戸建を検討したことがありましたが、

今の自分としては再建築不可のような金融機関さんが評価してくれないもので借入を積み上げると

その分バランスシートが崩れてしまうと思い、購入しないという結論にしました。



２３区内で路線価以下の売値のファミリー間取りのアパート＋駐車場というとても素敵な案件の

情報が転がってきたことがあり、速攻で手を挙げたのですが、一足違いに売主さんが破産申立を

してしまい、破産管財人が間に入ってしまった案件もありました。金額がでかかったので、

融資がつくかどうかわからなかったのですが、利回りも１０％を超えていたのでものすごく

美味しい案件だったんですが・・・今後もしかしたら破産管財人の意向次第で案件化されるかも

しれませんので、その際は早く声をかけてもらえるようお願いしました。うーん、無念です。



私の母校の近くの築古アパート、接道に少々難があるものの再建築は可能で、利回りは１８％を

超えている案件がありました。あの辺なら大学時代にさんざんうろうろしていた場所なので

土地勘があります。大学の周りでも、大学生が住みたがるエリアとそうでないエリアがあり、

今回紹介された案件はまあまあ需要があるエリアなのはわかっていましたので、買付を入れようと

思ったのですが、一足違いで購入者が決まってしまったとのことでした。残念。



もう１件、別の業者さんから似たような立地のアパートを提案されましたが、こちらは大学の

学生がターゲットにしないエリアなのでお断りしました。



あとは地方都市で利回り２０％で土地値のファミリー間取りのアパートという案件が出ております。

地型も良く、上物が大きくないので土地としての出口が見えているのが美味しいです。元金均等で

１５年融資を引いて、５年回して売却というシナリオが描きやすい案件です。

とりあえず、某公庫さんに相談してみることにしました。



それと、利回り１５％程度（想定）の地方のオフィスビル。この利回りだとおっかないのですが、

場所はその地方では一番栄えているエリア内なので、もしかしたら悪くないのかもしれません。

何よりこれも破産間近の案件で、積算の半額以下で購入できます。入居付が本当にできるのか、

固定資産税負けしないかという点をよく吟味して慎重に検討していきたいと思います。

この案件、それ以外にも美味しいところがあるのですが・・・検討中の案件なので内緒（笑）



そんな感じで、地味に「今年中にもう１棟！」という目標に対して、ちょっとずつ動いてます。

良いものがあれば是非購入していきたいものです。

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昨日は元々の趣味である音楽関係で、夏のロックフェスティバルに行ってきました。

２デイズなので、今日もこのブログを書いた後でフェスに出撃します。待ってろよ海浜幕張！



学生の頃は音楽漬けで、ライブに行ったりバンドをやったりDJをやったりしながら、たまには

イベントの企画などをやってライブハウスやクラブを借り切ってイベント打ったりしてました。

あの頃からネットはけっこう活用していたし、ネット上でのフリーペーパーみたいなものを

作ってたり、音楽系の日記（まだブログなんてメディアはなかった）を書いたりしてました。



会社員になる時、「４０で辞めてライブハウスを運営する！」と思いながら入社したのですが、

いつしか会社員でいることに安住し、そんな夢はどこかに消えてしまっていました。

でも不動産を初めて、これはもしかしたらそういう夢を達成するチャンスかもしれないと

再び考えるようになってきています。道のりは決して平坦ではないけど、会社員だけやってるよりは

夢を実現できるチャンスが増えるのではないかと。今は音楽より不動産を重視している為に

音楽情報の収集やライブへの参加などがかなり減っていますが、夢を実現するためにはもう少し

音楽に触れる時間を増やしたいなあという気持ちになっています。



久々にライブに行って、そんな思いを新たにしました。音楽は聴く人に夢と感動を与えてくれます。

自分もできれば与える側の手伝いをしたい。自分が与えられれば一番だけど、そこまでのことは

今は考えていません。才能のあるミュージシャンを応援する足長おじさんになりたいという気持ちを

忘れないよう、定期的に音楽のイベントに参加していきたいところです。



で、前置きが長くなりましたが、その為には不動産と言う事業をしっかりと成功させることが肝要。

仙台の案件が今回の申込で無事に片付けば、あとは東京２棟目の事務所２部屋を残すのみです。



フェスで大好きなミュージシャン、Franz Ferdinandのライブが終わって余韻に浸っていると

携帯に着信が。見ると、仙台の物件の客付をしてくれた仲介営業マンからです。気持ちを切り替えて

電話に出ると、なんとなく話しづらそうな感じの声のトーンです。うーん、これは悪い知らせだな。



内容を聞くと案の定良くない話でした。



「昨日お申し込みをいただいた方なんですが・・・元暴○団の方でした」



ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━ッ!!!!



完全にブログネタです（笑）



この仲介業者さん、申し込みがあるとインターネットでその人の名前で検索をかけたりして

ある程度審査をした上でこちらに渡してくれるようです。なかなかしっかりしていて素敵です。

で、今回はネットで調べると、そういった素性の方だったようです。



元・暴○団と言えば、NORI5215さんの物件でさんざん大暴れして大変な目に遭ったという

生々しい体験談を直接聞いております。上下左右の部屋に怒鳴り込む、女性の部屋のカギ穴を

ボンドでふさぐ、マンションの前で別の暴力団員と大喧嘩（芝居という噂もあり）をする、等々。

聞いているだけでぞっとするような体験ばかりで、その元・暴○団の人が引っ越すとブログに

書いてあるのを見て、NORI5215さんに名前を聞いてしまったくらいです（ちょうど同時期にうちの

札幌２棟目に申込が入っていて、NORI5215さんのマンションと場所も近かったから）。



それに、反社会的勢力とのつきあいがあると、銀行さんの見る目が厳しくなるというリスクも。

銀行さんとお付き合いができなければ成り立たない商売なので、これもリスクが大きいです。



・・・さすがにそういう話を聞いている以上、高い家賃で入っていただけるとはいえ厳しい。

それだったら、家賃を下げてもう少し普通の方に入居していただく方が精神衛生上良い気がします。



そんなわけで、涙を呑んでお断りにしました。せっかく客付してくれた業者さんには申し訳ないけど

義母が管理している物件なので、リスクはある程度排除した形でお客様を迎えたいと思っています。



今回の申込が流れたので、仙台のお部屋は家賃を下げる方向でいきたいと思います。

業者さんにもその旨は伝えました。あとは予定していた設備も全て導入する方向で考えます。

夢を実現させるためにも、気を取り直して募集を再開します！

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申込を頂きました（仙台１棟目）。

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仙台物件、申込をいただくことができました！



昨日、仕事中に仲介業者さんから着信がありまして。

一組の内覧するお客様がいると聞いていたので、何かあったらできるだけ電話に出るように

するから連絡をくださいという話をしてあります。これは電話に出ないわけにいかないでしょう。

タイミング的にも打ち合わせの谷間で、何とか時間は取れそうです。



いそいそと電話できそうなスペースに移動して電話を取ります。いつもお世話になっている

仲介営業さんのまとめ役的な人が「忙しい時にすみません」と。いえいえ、そちらこそいつも

夜遅くまで仕事されていて、こちらとしては頭が下がる思いです。



さて、どんな交渉があるかな？と思って話を待っていると・・・



「本日内覧した方が無事に申込の意思を表明してくれました！」



おお！やった！

この人で決まらなかったら家賃下げようと思っていただけに、ギリギリで下げずに申込を

貰うことができました。ただ、先方がその後仕事で時間がなかったらしく、申込書自体は

まだ書いてもらっていないようです。本日午前中に届くから、来たらすぐメールで転送します、

というお話でした。



細かい属性の話はまだそこまで聞けていませんが、自営業の方のようです。会社員に比べると

果たして払えるのかなという不安がないことはないのですが、そこは申込書を見て考えるしか

ないだろうなと思います。住まれるのはご夫婦とのこと。



申込を貰ったからといって、まだこれで全て決まって安心というわけではありません。申込は

軽い気持ちでキャンセルになったりすることもあります。買付入れたけどやっぱり止めた！

みたいな不義理をする人もいることを考えれば、賃貸も同じだと言うことは容易に想像がつきます。

実際、札幌では何度も申込を貰いながらのキャンセルを経験しています。油断は禁物。



あとは営業マンの方がどんな営業トークをしているかも確認しなくてはなりません。

最後の一押しということで、設備つけるようオーナーに言いますとか伝えている可能性もあります。

こちらでこんなリフォームを考えています、という内容をどこまで説明しているかも確認が必要。

アクセントクロスやカラー畳などのバリューアップリフォームが、場合によっては不要になるかも

しれないというところは把握しておかなくてはなりません。



リフォーム業者さんに確認すると、昨日の午後からクロスを剥がし始めているということです。

早いところ決断しなくてはいけないので、今日は仲介の営業担当の方にヒアリングが必要ですね。

でも土日だから忙しいだろうし、あまり電話するのもアレだよなあとは思いますが・・・。



いずれにせよ、このファミリー間取りが今回の家賃でまとまれば、仙台１棟目はだいぶいい感じに。

あとは東京の事務所仕様の２部屋が埋まれば、６棟体制になってから初の完全満室です。

そこまで早く持っていけるよう、頑張らなくては！お盆も明けて、業者様もお客様も動き始める

頃合いかと思います。９月の第二繁忙期に照準を合わせ、当たり前のことを当たり前にこなして

早期に完全満室に持ち込みたいと思います。

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さらなる募集条件変更が必要そう。

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仙台物件の家賃を「駐車場込」価格から「家賃＋管理費＋駐車場」に変更して１週間経過しました。

（その時の経緯はこちらのエントリーを参考に）

昨日、その効果のほどを仲介業者さんから連絡いただきました。



・一覧に表示される回数は少し増えた

・詳細を見て問い合わせる人はそれほど変わらない

・お盆なので動きが鈍いというところはあるが、他物件に比べて苦戦している



よし、家賃下げましょうか。あとは設備もネックになっているところがあれば変えましょう。

空気に貸しておくくらいなら、さくっと埋めてお家賃を頂戴した方がいいに決まっています。

本日の夜にでも、仲介業者さんと打ち合わせをできればいいなと思います。



でもその前に、本日１組の内覧を何とか確保したようなので、家賃を下げる前にそちらの結果を

待ってみようと思います。営業の方には、初期費用を少し落とすか、家賃を少し下げるのは

問題ないので何なりと相談してください、ということをメールで伝えさせていただきました。



復興バブルで盛り上がる今の仙台でこれで決まらなかったら、家賃が高すぎたということです。

わかってはいたんだけど、どうせリフォームが終わるのが８月末になってしまうということもあり

その分のんびりと高い家賃で募集しておりましたが、そろそろ９月初旬の入居を目指して、

本当に決められるギリギリの高い家賃を模索していく時期が来ていると思っています。



今回は間取りや設備の変更といったリノベはせずに、原状回復＋αだけで何とか決めようという

思惑で進めていましたが、本当の原状回復だけではなかなか決まりませんでした。それなりに

手を入れるべきところに手を入れないと、簡単に埋まってくれないということはよくわかったので

次なる一手を打っていこうと思います。

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