不動産投資を通じて得たものと失ったもの。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１２位です。ブログの更新がすっかり遅くなってしまいました。

押したらランキング上がります→



不動産投資を志してからだいたい４年くらいが経過します。

勉強を開始して、物件を取得して、運営をして・・・。その間に得られたものって何だろう？

クラブイベント明けのけだるい午後、そんなことをちょっと考えてみました。



不動産投資を始めて得られたものをまずは挙げてみましょう。



○不動産（収益物件）

当たり前と言えば当たり前ですが・・・。

私の場合は不動産投資を考える前に購入していた自宅以外に、６棟の物件を購入できました。



○自分が取締役の法人

代表取締役は義母ですが、法人を持つことができました。取締役という肩書も併せてゲット。



○決算書の基礎知識

サラリーマンの仕事にも役立つ可能性があります。



○いくばくかのキャッシュフロー

レバレッジを利かせていると、そんなに多くのキャッシュフローは得られませんが、それでも

いくばくかの手残りはあります。今年は立て続けに購入したからかなり懐はさびしいですが。



○人とのつながり・経験

これが一番大きく、かつ価値があることだと思います。

不動産をやっていなかったら絶対に出会うことがなかった人と仲良くなれたことが大きいです。

その中には、自分なんかじゃ到底かなわないようなレベルの人がいっぱいいます。そういう

見えない部分での資産を手にすることができたのも、不動産に関わった結果の産物だと思います。



○経験

自分の今までの行動範囲では行くことがなかった場所に行くことができた経験も大きいと思います。

不動産がなければ行かなかった場所もたくさんあったことでしょう。今までと同じサラリーマンを

続けていただけだったら、香港に口座開設ツアーに行くことはなかったでしょう。物件調査の為に

北海道や北関東の諸地域、千葉県のはずれの方、北陸地方、浜松などあちこちに行きましたが、

これも普通にサラリーマンをしているだけではできなかったことだと思います。



吉村順三さんの設計した別荘や、黒川紀章さんの中銀カプセルタワーへの潜入なども不動産と

関わっていたからこそできた経験だと思います。氷見の美味しい海の幸が出る旅館もそうですし、

お店のオーナーさんにご招待いただき食事をするなんてこともなかったでしょう。ましてや、

不動産業者さんの接待の為にすすきのの布の薄いお店に突撃するなんてことも一人でだったら

絶対にしていなかったと思います。銀行さんに一人で書類を持って訪問して、事業計画について

話をするというのも、サラリーマンだけだったらありえないお話だったでしょう。



人生経験の幅が広がったのは間違いないことだと思います。



○今までと違う思考回路

サラリーマンとして平凡に定年までやっていければいいや、という発想しかなかったのですが、

良くも悪くも野心を手に入れることができたと思います。若かりし頃描いていた夢を、不動産を

バックボーンにして実現させよう！という気持ちが改めて湧いてきましたし、事業家として

人に雇われずに自分でコントロールできる事業をしたい、という今までになかった気持ちが

生まれてきました。



まあそんな感じで、不動産のお蔭でとても良い影響を受けていると思います。不動産を始めて

「人生変わったなあ」と思います。



勿論、良いことばかりではありません。失ったものや副産物として手に入ってしまったものも。



○莫大な借金

２億を超える借金を持つ身体になってしまいました。４年前の自分には想像できません。



○不動産以外の趣味に費やす時間

オンラインゲーム、音楽、熱帯魚など様々な趣味がありましたが、今はどれも小休止気味。

サラリーマンを辞めることがあれば、これらの趣味に費やす時間をもっと増やしたいです。



○健康

不動産関係の知人と連日飲み歩くようになってしまったので、かなり太りました・・・。

肝臓がフォアグラになっているんじゃないかと心配です。今年に入ってから病院に行く回数が

妙に増えたので、健康には注意しないといけないなと・・・。



○不動産以外の知人とのつきあい

かなり減っちゃいました。まあでも、結婚した直後くらいから趣味も含めてだいぶ時間の使い方が

変わっているので、これは放っておいてもそうなったのかもしれません。やっぱり結婚するってのは

それだけ大きなことなんだと思います。



総じて見れば、失ったものは「時間」「お金」があれば取り戻せるものばかりです（健康を除く）。

不動産を先行投資と考え、時間をかけて回収していけばいずれ戻ってくるものと信じています。



もし不動産をやろうかどうか迷っている人がいるようでしたら、私ならこう言います。



「先輩大家さんと仲良くしよう」

「先輩大家さんの話を聞いてみよう（得てして大家さんは教えるのが好きな人が多いです）」

「できれば１人ではなく、１０人くらいの先輩大家さんと話をしよう」

「欲を言えば、コミュニティを偏らせずに色々な場所で先輩大家さんの話を聞こう」

「その上で自分がどうしたいかを決めれば、後悔しない選択肢が採れるはず」



私がその先輩大家さんとして価値があると思って貰えるなら、声をかけていただければと思います。

たいがいのことは話しちゃいますんで。隠してもしょうがないことばかりですから。




最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

物件名の変更。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。じわじわ回復してきました。今日はオールナイトのクラブイベントに行きます。

ぽ、ぽちくりだと！？→



東京２棟目の物件名称の変更をする予定です。



東京２棟目は７月の終わりに取得し、事務所部分が埋まらないまま現在に至っています。

言い訳にしかなりませんが、仙台１棟目の元オーナー住居のリフォームやガス切り替えなど

諸々の業務もあり、また、サラリーマンもここにきて猛烈に忙しくなってきてしまったので

なかなか東京２棟目の事務所の空室対策のテコ入れができておりません。



以前記載したように、オフィスとして募集するのと並行してバイクガレージ付賃貸住宅という案を

あわせて検討している段階ですが、管理会社さんの担当の方が夏季休暇に入っているので今のところ

進展はない状況となっております。



そんな中、やっぱり物件の名称を変更したくなってしまいました（笑）

現在は「○○ビル」のようなとてもありふれたお名前なので、なんとなくインパクトに欠けます。

既に入居されている方にとっては、名称変更など迷惑でしかないのかもしれませんが・・・

オーナーチェンジしてしまったので、そこはご容赦いただきたいなと。



私の物件は、基本的には「シリーズ名＋その物件のコンセプト名」という命名規則で決めてます。

シリーズ名は物件のブランド名みたいな感じです。東京建物で言えばブリリア、大京で言えば

ライオンズマンション、川口技研で言えばホスクリーン・・・はちょっと違うか？まあいいや。

シリーズ名は既に決まっており、札幌１棟目と札幌３棟目、東京１棟目はそれぞれその名称に

変更を済ませています。仙台１棟目は義母と調整しなくてはいけないので手付かずです。



札幌２棟目は名称変更するタイミングを逸したのと、元々ガラガラの物件だったのを宣伝して

浸透させて埋めたので、その名前を変更するとまた浸透度がリセットされてしまう可能性があり

変えることがリスクだと判断しています。まあ仕様が微妙なので将来売る可能性大というのも

多少はあるのですが（笑）



コンセプト名は物件にあわせて変わります。

物件の外観的な特徴を用いたり、地域名を用いたりするケースが多いですが、中には好きな

ミュージシャンの曲名から取っているようなコンセプトもへったくれもない物件もあります。



統一しているのは、フランス語を利用するというところだけです。

フランス語の柔らかな響きが、物件に上品さを与えてくれるのではないかという期待があります。

そしてフランス語なら「ラ行」が多いので、流行る物件は「ラ行が２文字以上」という条件も

満たしやすいという点も見逃せません（笑）

（ラ行って何！？という方は健美家さんのこの記事を読んでみてください）

あ、でも好きなミュージシャンの曲名はフランス語じゃないな。ノルウェー語だ。これだけ例外。



今回の物件のコンセプトは、物件の外観の面の特徴でもなく、地域名からでもないものにします。

どちらかというと、物件と私を取り巻く数奇な運命をイメージしたコンセプトにする予定です。

今回お任せする管理会社さんと出会ったご縁や、その管理会社さんのポジションや志、購入時に

お世話になった不動産業者様とのつながり、オーナー仲間との接点など、私自身の人間関係や

ご縁を今後どう消化していきたいか、ということをコンセプトにした名前にしていきたいです。



素案は決まっているんだけど、ブログでは公開しませ〜ん（笑）



思い入れのある名前を付けることで、その物件への愛着がさらに湧いてくるというメリットが

あります。名称変更とともにコンセプトにあった素敵な物件に育てていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

インターネットの導入を検討する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。最近あまりにも太り過ぎたので、少しずつですがダイエットを開始しています。

ぽちくりしたら痩せるかも（嘘）→



東京２棟目にインターネットの設備を投入するかどうかを検討しました。



今まで購入した物件は、特にインターネット無料の設備を付ける必要性を感じなかったので

検討したことはありませんでしたが、東京２棟目はもしかしたらそれが少し有効に働くかも

しれないというのがありまして、見積を取ってみようと思った感じです。



ちなみにこれまでの物件がインターネット無料の設備の導入検討をしなかった理由は・・・



札幌２棟目と３棟目は属性がイマイチな単身の方がターゲットなので、そういった設備を入れても

アピールポイントになりにくい（それより家賃が安いとかの方が喜ばれる）と思っている為です。



札幌１棟目は一応ファミリー間取りなので、ひょっとしたら効果があるかもしれないと思いつつ

長期入居の方が多いので募集の機会がそれほど多くないというのもあり、検討していませんでした。



仙台１棟目はインターネット以前に設備が貧弱なところが多いので、そちらを何とかした後で

改めて検討しても遅くないだろうと考えました。



東京１棟目はロットが小さすぎる（３戸）ので、入れても費用対効果が得られないだろうと

判断して、検討をしたことはありませんでした。



これに対して、東京２棟目はファミリー間取りで部屋数もギリギリで費用対効果が得られる

戸数（５戸）であること、現在募集中の事務所があることなどから、インターネット無料の

設備を導入することで募集や既存顧客の満足度向上があるかもしれないと考えた次第です。



賃貸住宅フェアでいくつかの情報を比較し、おそらく一番安くなるであろう会社さんと連絡を取り

お見積りを作ってもらいました。なんとなく、こんなもんなら悪くないかなという金額が出たので

あとはこの設備を導入することで既存入居者様が良い印象を抱くようであれば、文句なしに導入を

決定できます。管理会社さんにお願いして既存入居者様に確認を取ってもらいました。



結果としては・・・費用対効果が得られなさそうなので、早期導入は見送る方向です。

既存入居者様へのヒアリングをおこなっていただいた結果、インターネットは全く使わないという

年配の方や、現在のインターネットを仕事に利用しているので変更が難しいという方がおりまして

導入しても特にメリットはないかなと判断しました。効果が薄いなら無理に導入する必要はなく、

必要だと判断した時期に改めて検討をすればいいだろうと（入居者様の入れ替わりの時期とか）。



空室の募集に高価があるかもしれませんが、今は事務所間取りなのでインターネット無料にすると

どういう効果があるかが今一つ読めないということで、積極的に導入する必要性はないような

気分になりました。事務所でインターネット無料がついていれば嬉しいのは嬉しいんだと思いますが

それによって客付が容易になるようなものなのかはちょっとわからなかったです。



最近、サラリーマンの仕事がかなりバタバタしているので、あまり不動産関係の活動には時間を

割くことができずにいます。でも空室は待ってくれないので、うまく時間を作って空室対策を

進めていくことが必要であると思っています。立ち止まらずに常に動き、考えていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

小さな改善の積み重ね。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。今年は不動産以外の部分が今一つ振るいません。

ぽちくりいただけると嬉しい感じです→



札幌３棟目は小さな改善を積み重ねております。



先日行ったのは、ガスボンベの移動です。

今までは物件前面の駐車場のところにガスボンベがありました。車を止めるのにも邪魔だし、

見た目が今一つよろしくない感じなので、何とか改善したいなあと思っておりました。



最初は移動ではなく、ボンベ庫を設置してもらえないかという話をガス会社さんにしたのですが

駐車場が狭くなってより置きづらくなるのではないかという懸念がありまして。その際に別の

ガス会社さんの担当さん（切り替えも視野に入れてました）から「物件背面にボンベを持ってけば

スッキリするんじゃないですか？」というアイディアを頂戴したので、その手で行ってみようと

再度既存のガス会社さんにお願いして、OKを頂きました。



物件背面にボンベが移動したことで、物件前面の写真がとてもいい感じになると思います。

むきだしのボンベがお出迎えしてくれても、あまり嬉しくないでしょうから。



そして外観の美化計画の一環として、共用部に掲示板を新設しました。



共用部のあちこちに、管理会社さんからのお知らせや注意喚起の張り紙が掲示されており、

何となく散らかった印象を与えている気がしておりました。札幌３棟目はここぞという場所が

あまりなかったので悩ましかったのですが、とりあえず比較的目立ちそうなところに掲示板を

設置してみました。ここに掲示物を集約すれば、あちこちに紙が貼ってある状態はなくなって

少しだけだけど綺麗な印象を与えられるのではないかと思います。



たいした改善ではないのかもしれませんが、やらないよりはやった方がいいと思っています。

そういう小さなことの積み重ねが、物件をいつか大きく輝かせてくれるのではないかと。

派手にお金をかけた改装はなかなか厳しいので、小さく色々とやっていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

工事が進むにつれて・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。少しだけ順位回復。一喜一憂しても仕方ないことではあるのですが。

よろしければポチクリなどを→



仙台の4SLDKのリフォームをやっていますが、やっぱり古いと色々出てきます。



お願いしている内装業者さんがとても良心的で、解決するのに仕上がりやりお金なりが

関係してくるところは、必ず電話なりメール也で確認の連絡をしてくださいます。

こちらも資金繰りの関係もあるので、そうやって連絡をいただける方が助かります。



先日あったのは、お風呂場とトイレのクッションフロアに関してのことでした。

剥がす予定だったが、はがせないので上から新しいCFを貼る形にした、とのことです。

何故剥がせないんだろう？と思いましたが、なんと「アスベスト入りの床材」が昔はあり、

今回の物件のバスとトイレはそれを使っているようだということなのです。



アスベストを使っているとなると、確かにそのまま剥がすのは具合が良くない感じがします。

そのくらいはさすがに素人でもわかります。ここは対応いただいた内容以上のことをするのは

さすがに厳しいと思いましたので、上から貼るやり方で結構ですとお伝えしました。



また、間仕切りに使っている建具が外されているという話が見積当初からあり、元の場所に

戻してもらえるようお願いをしてありました。んで、そのドアの状況確認をしてもらったところ

蝶番やドアノブがダメになっているといのこと。必要な個所を交換して進めてもらうようとしたら

今度はドア自体が変形していてうまく取り付けられないという残念な結果に。



結局ここは「今まで通り建具なしの解放で募集しよう」という方針にしました。

内覧された方からリクエストがあれば、新品を取り付ける方向で考えようと思います。

建具は高いので、できればコストダウンのために入れたくないですけど＾＾；



水漏れしていた洗面台も、今回改めて流してみたら全然水漏れしないというおかしな状態に。

古い洗面化粧台は、パッキンが既にダメになっていることも多いので、下手に開けたりすると

更に酷いことになるケースもあるという話でしたので、漏れていないならパッキン交換は

しない方がいいという話になりました。でもこの間まで漏れてたんでしょ？なんか爆弾を抱えて

賃貸に出すのは怖いなあと思います。ましてや水の被害は大きな話になりがちですし。。。

洗面化粧台自体を交換した方がいいのかもしれません。既に古びているし。



発注のやり方について。

できれば全て同じ業者さんにお任せできれば良かったのですが、一部が分離発注になってます。

例えば、エアコンの交換などについては量販店で指定する業者さんに任せた方が割安になるし

融通も利くので、そちらに任せる方向です。また、お風呂の普通のユニットではなく在来工法で

妙に豪華に作ってあることから、今回お任せした業者さんだと、そこの壁の補修をするのが難しい、

と言う話がありましたので、その部分についても致し方なく分離発注をしております。



分離発注すると、必然的にそれぞれの作業の納期調整を施主がやることになるのですが・・・

正直なところ、けっこう面倒な作業です。



エアコンを交換することにしたので、古いエアコンの形に合わせて壁紙を張り替えると、

新しくつけたエアコンが旧型より小さいと古い壁紙が露出してしまいます。それだと今一つ

恰好が良くないので、エアコン取り付けの日程と壁紙張り替えの日程を調整する必要がありました。

（結果として、日程調整ではなくエアコンの裏まで張り替えてもらうということになりましたが）



また、お風呂の施工日程より後でハウスクリーニングを入れなくてはいけないというところがあり

そこのところの調整も現在進めているところです。細かい話ですが、意外と面倒くさいです。

専業だったらこういう手間を厭わずに頑張るべきなのでしょうけど、兼業でサラリーマンの仕事が

ちょっと立て込んでいる時期だと、こういうところはできれば丸投げしてしまいたくなります。



かなり大きなお部屋ですので、これから施工が進むにつれて問題点が出てくることでしょう。

ひとつひとつにしっかりと対応していかなくてはならないと思っています。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。