2012年08月31日

水漏れ解決!

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睡眠不足の眠気を吹き飛ばすような「水、漏れてます」の一言。

諸先輩方の知恵を借りると「水害は金がかかる」といのは基本的には間違いなさそうです。

極力お金がかからない方向で進めばいいんだけど・・・とか思っていました。



昨日までの動きの中で、現地を調査する目途は立ちました。あとは管理会社さんに任せて、

こちらは調査の結果を聞くだけという状態です。昨日は現地で原因の調査を行うということで

準備万端で出かけて行ったはず。



そして昼休み頃、携帯にショートメールが入ってきました。管理会社さんです。



水漏れ、すぐに修繕できたとのことです!しかも「お代は結構です」とのこと。きゃー!



2階のお部屋のユニットバスの給水管のパッキンが劣化していて、そこから漏れていた模様です。

水道メーターが回っていないということで給水管ではないだろうという予想を立てていたのですが

毎日安定的にポタポタ垂れていたので、ぎりぎりで回っていないだけで給水管かもしれないという

予想も立てながら調査した結果、やっぱり給水管だったということです。



パッキン交換だけだったので、この内容なら管理費の中で何とかしますということでした。

水漏れと聞くと、数十万くらい普通に吹っ飛ぶイメージだったので、大事に至らず良かったです。



そして、一昨日書いた契約書類の中にあった「既存の賃貸借契約を引き継ぐ覚書」に入居者様の

署名捺印をいただくため、全部のお部屋の方とお話をされたということもご報告いただきました。

どの入居者様も非常に感じの良い方だったとのこと。先日、不信感を抱かれていた入居者様も

私と管理会社さんの関係を示す契約書類を持参したことで、納得してくれたようです。



その際にこれまでの管理の内容や建物の不満な点などをヒアリングいただいたのですが、

「管理状態は悪かった」という意見が大勢を占めていたようです。放置されている感じが

あったようで、そんな中何回も更新して住んでくれているというのはかなりの優良顧客の予感。

管理会社さんとも「今までのオーナーと違い、きちんと改善するんだという姿勢を見せよう」と

話をしました。そうすれば、今までより良くなったということでさらに定着率があがる可能性は

高くなると思いますので。安心してご入居いただける環境を作るのが第一だろうと思います。



不満として挙がったのが、虫が多いという話だったようです。黒光りするMr.Gも頻繁に出るとか。

裏手が洋食屋さんなので、その影響もあるかもしれませんが・・・排水管の清掃などをしておらず

そこが原因である可能性も否定できません。高圧洗浄をまずは試してみるのが良さそうです。



あとは共用部があまりきれいではないというところも不満の一つとして挙がったようです。

管理会社さんの見立てだと、屋上防水もそろそろガタがきているのではないかということです。

更に、たぶんですが受水槽の清掃も全然やっていないのではないかと・・・。前のオーナーさん、

元々そこの土地を持っていた地主さんだから、あまり建物に愛情は注いでいなかったようです。



せっかくの建物を泣かせるわけにはいきません。初期費用が多少かかってしまうとは思いますが

これまでやっていなかった修繕やバリューアップをしっかりと行い、むこう10年は安定して

運営できるような状況を作っていきたいと思います。



まずは心の平穏を保てなくなる原因になっていた水漏れが収まって良かったです。そこに尽きる。

俄然やる気になってきました。頑張って良い物件にして、入居者様に喜んでもらおう!

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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月30日

水漏れの現地調査。

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本当はサラリーマンの仕事を優先させなくちゃいけないような状況ではあるのですが・・・

水漏れのことも気になってしまっています。入居者様が不信感を抱いているのも気になります。

(水漏れと不信感については昨日のブログを見ていただければと思います)

自宅に生ものが届いているのを受け取らなくてはならないということもあり、とりあえず会社を

午前半休にして、気になっていることや対応しなくてはならないことを一気に片付けることに。



自宅にて、仙台のガス会社さん対応とか、リフォームの追加工事の手配、看板デザインの検討、

札幌の管理状況やゴミの撤去、新規案件に関する各種確認、無料インターネットの導入、

契約書の返送、図面の郵送、入居者様へのお手紙の作成。

こんなに仕事が溜まっていたのかとあきれるくらいの分量です^^;

上記の内容を全てやっつけ、水漏れの現場にレッツゴー。



東京2棟目で管理会社さんと落ちあい、中をチェックします。

水漏れは奥の窓のサッシのところから。窓を開けて、網戸も開けるとポタポタと水が落ちています。

しかもけっこうな勢いです。一秒当たり2滴くらいは落ちている気がします。

勢いが昨日と変わらないので、安定的に水漏れしているように思えるので、給水の故障の可能性も

考慮した方が良さそうだ・・・とは管理会社さんの弁。床下がプールになっているのかも!?



雨漏りしている箇所以外の場所についても色々と教えていただきました。

プロに見てもらうと、思わぬところに問題点が隠されていることと、それを自分が購入する際

見落としていることが良くわかります。もっと建物の状態を見極める知識がほしいです。

屋上防水はたぶんやらないとダメだろうなと思っていたのですが、それ以外にもサイディングが

爆裂している箇所、ヘアクラックとは呼べないレベルの亀裂などが散見されておりました。



事務所の箇所をバイクガレージ付賃貸住宅にコンバージョンする話も現地で少し打ち合わせを

したのですが、建物前面の段差がネックになりそうだということで、それ以外の選択肢についても

改めて管理会社さんで検討してみるという話になりました。



そしてその後、適当にお店に入って管理契約の締結。入居者様に管理会社さんとオーナーの関係を

きちんと示さないといけなかったので、どうせお会いするならということで書類関係の処理も

全部完了させました。水漏れはその不信感を抱いている入居者様のお部屋から侵入して、床下を

確認しないと問題が解決しなさそうなので、契約関係をきちんとしておくことは必要だったんです。



前途多難な船出となった東京2棟目ですが、これまで全くメンテナンスがされていなかったものと

予想されていたので、仕方がない部分ではあると思います。瑕疵担保免責にしていることもあり

最初はある程度手間とお金がかかるのは仕方がないでしょう。この時期をしっかり乗り切って

長期的に稼働してくれる物件に仕立てていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月29日

水漏れ発生・・・。

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先日購入しました東京2棟目。こちらが管理会社さんを決めるのに時間がかかってしまった為に

購入当初は自主管理の形になっておりました。空室の募集は売買をしてもらった不動産業者様に

とりあえずそのまま任せる形にしてありましたので、空室の鍵だけそちらの不動産業者様に預けて

残りは手元に置いてある状態でした。



昨日、新たに東京2棟目を任せる管理会社さんが、その空室募集をしてもらっていた業者さんを

訪問して空室の鍵をゲット。そしてそのまま現地調査してリノベーションなどのプランを考える。

そんな手筈で動いておりました。調査するのであれば、ついでに看板交換に必要な情報だとか

東京1棟目の募集でお世話になった不動産会社さんに募集してもらう為の撮影への対応など、

その辺もお願いしますと事前にメールしてありました。



そして夕方ごろ。携帯に管理会社の社長さんからSMSが。時間のある時に連絡くださいとのこと。

うーん、こういうパターンって、得てしていいことじゃないことが多いんだよねえ。。。

ドキドキしながら折り返してみました。



「水漏れがあるようです・・・。」



・・・嫌な情報が出たよ・・・orz



原因はわかりませんが、窓のサッシの少し外側あたりからポタポタと水が垂れているそうです。

外壁は触ってみたところ濡れていなかったので、おそらく床下あたりから何かしらの水漏れが

発生しているのではないかとのこと。水道の給水メーターを確認したけど、メーターは回って

いなかったので、そこが原因ではなさそうだということ。そうするとどこなんだという話だが、

床下を見てみないとよくわからない、という感じでした。



そしてそこを調べるには、漏れている部屋の上の階の方にご協力を仰がないといけないのですが

その人が短期間に2回も振込先が変わるという連絡があったり、知らない不動産業者さんから

連絡があったことで、ちょっと不信感を抱いているという良くない情報もありました。

確かにこんなご時世ですから、振り込め詐欺の可能性なども考えることでしょう。感覚としては

当然かなと思います。こちらの手際が悪かったことで入居者様にご迷惑と不快感を感じさせて

しまったことについては、ちゃんと対応しなくてはなりません。



建物については、鉄骨造の建物で水の問題は致命傷になる可能性があることを考慮し、最優先で

水漏れの箇所を特定して修繕を行うという方針で進めていただくことにしました。水関係なので

一体どのくらいの出費になるのかが怖いですが、ここでケチって建物にダメージを与えることは

全くもって得策ではありません。やれることを早々にやってしまいたいと思います。



また、保険の代理店さんとも連携を取っていただき、原因が保険の対象となる内容であれば

保険請求もかけていかなくてはなりません。その辺もあわせて動いていただこうと思ってます。



※引き渡してもらったばかりなのだから瑕疵担保で話をすればいいという話もありますが・・・

 元オーナーが個人で、契約時に瑕疵担保免責にしているので、ちょっと難しいです。

 ゴネればどうにかなるのですが、今後の関係を考えるとできません。



そして入居者様対応として、オーナーからお手紙を送ろうと思います。

短期間に家賃振込先が何回も変わったことに対するお詫び、今回の管理会社さんへの管理委託と

今後発生する物件の名称変更で一段落することのご報告、問題点などあれば管理会社さんに

ご連絡をしてほしい旨などを記載して、こちらから皆様に郵送しようと思っています。



併せて、管理会社さんと契約書を早く取り交わそうという話も進めていく予定です。管理会社さんも

そういった書面がないと委託されていると言う関係を示すことができないでしょうから、入居者様に

不信感を抱かせない為にも、そこの証明を早々にしなくてはならないと思います。



ここのところ、重ためな話がけっこう続いている感じはありますが、うまく乗り切ろうと思います。



ところで、今回の件で管理会社さんとお話をしていて、この管理会社さんに任せて正解だったかも?

と思った印象的な一言がありました。この管理会社さん、社長さんは建物の営繕管理を担当です。

スタッフにそれぞれ得意分野があり、それぞれが持ち味を出して動いている感じなのですが・・・

水漏れの話をしている際に社長から出た一言。



「このままだと建物がかわいそうですから」



ちゃんと建物に愛情をもって接することが出来る人なんだなと。嬉しい一言でした。

自分も建物に愛情を注いで、地域で一番良い賃貸物件を目指していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月28日

滞納発生!

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滞納。嬉しくない響きですし、あってほしくなことですが、現実にはよく遭遇する話です。

札幌3棟目で問題のある滞納が発生してしまったと管理会社さんから連絡がありました。



滞納をしているのは、4月終わりくらいから住み始めた若い女性。はじめての一人暮らしで、

大家直接募集のサイトから問い合わせをいただいた方です。

その当時の記事はこちらにあります。



管理会社さんからはとてもさらっとしたメールが送られてきておりました。

曰く、家賃の支払いが遅れており、督促しているが支払が厳しいようです、とのこと。

これだけだと具体的な話がちょっと見えないので、何がどう厳しいのか把握できません。

詳細情報について、本日電話して話を聞き出そうかと思いますが・・・。



この方は直接お電話で話をしたこともあります。まだ20歳にもなっていない若い方でした。

初めての一人暮らしで、お母様も色々心配されていました。できれば一人暮らしはせずに手元で

暮らしてほしいという雰囲気もあったようで、結局は半年の定期借家契約で試しに一人暮らしを

してみて、うまくいくようなら引き続き一人暮らしをするという話であったような記憶があります。



そんなお母様の心配をよそに、契約には彼氏と一緒に来たという噂もありますが(苦笑)。

たぶん田舎から出て一人暮らししたかったのは、札幌に彼氏ができたからなんでしょうね〜。



まあそんなことはいいや。

でも、そうやって何となく背景がわかるのと、電話で話した限りではそれほど性質が悪い人には

思えなかったというところがあったので、今回はもし滞納家賃を月々の分割で払うとかそういう

計画を立てて支払いを再度軌道に乗せることが出来るなら、そのように配慮したいと思っています。

箸にも棒にも引っかからないどうしようもない状態ならこの限りではありませんが。



ともあれ、状況の把握が最優先。今日は管理会社さんに電話してその辺のヒアリングをしなくては。

ついでに、同じく札幌3棟目で勝手に猫を飼っている人がいるらしい(byコジローさん)ので、

その辺についても確認するよう言わなくてはなりません。ペット自体はNGにはしていませんが、

飼う場合は届け出をしてもらった上でペット礼金を貰うという話にしていますから。ルール違反は

許容してしまうと他の方に示しがつかないので、ちゃんと話をしておかなくてはと思います。

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posted by ひろ* at 07:17 | Comment(2) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月27日

消火器と戸当たりと換気口。

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札幌2棟目に関して、報告ネットさんの巡回で前々から指摘されていたものの手付かずだった

「消火器のカバーがボロボロになっていて印象が悪く、あわせて消火器プレートも日焼けして

 手入れが整っていない印象を与える」「戸当たりがなくなっている場所がある」

「換気口が飛び出している」という3点について、コジローさんに対応をお願いしました。



消火器カバー

確かにカバーはボロボロです。



消火器プレート

プレートはもはや何が書いてあるのかわかりません。



戸当たり

少しネジが外れかかっている戸当たり。



換気口

換気口もちょっとずり落ちています。



実は上記3件は管理会社さんにもお見積を依頼していたのですが、想定以上に高かったのです。

施工箇所が多いから、箇所あたりで見積もるとそれなりの金額になってしまう、ということかと。

思いのほか高額なので、多少げんなりしてしまい対応が遅れておりました。



そのまま1ヶ月以上放置していたんですけど、いつまでも放置しておくのも良くない話なので

ちゃんと検討してやるべき個所とやらなくて良い個所を切り分けなくてはと思っていました。

そしてコジローさんに現地を見てきてもらい、何か良い対応案がないか相談した次第です。



現地を見てきたコジローさん、「カバーは捨てちゃえばいいです」「他はホームセンターで

材料を購入してきて、実費と手間賃で対応できると思います」と、心強いお言葉をいただきました。



そして昨日、コジローさんからメールが送られてきました。



換気口(修繕後)

お、落ちてきていたのが元に戻ってる。



戸当たり(修繕後)

戸当たりも直ってる。



写真を見たら連絡くださいということなのでお電話して、この感じで良いので是非残りも

お願いしますという話をしました。管理会社さんにお願いするのに比べてかなり割安な価格で

受けてくださいましたので、とてもありがたい話です。



この辺も小さな改善なので、あまり派手な話ではありません。でも、やらないよりはやった方が

全体の雰囲気が良くなるのも確かだと思います。細かい積み重ねを大事にしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする