2012年07月25日

事務所の今後をどうするか。

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現在13位です。昨日は賃貸住宅フェアの大懇親会にだけ参加してきました。運営母体が変わると

客層も変わるんだなーと思いました。2年前は著名な大家さんが参加されていたけれども、

今回はもうちょっとアットホームというか素人っぽい人が多かった気がします。

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現在、札幌は満室ですが、仙台1棟目が1部屋と東京2棟目が2部屋空室になっています。

今日は東京2棟目の物件の状況について書いてみます。



東京2棟目は1階が事務所になっており、ここが現在空室となっています。

2部屋とありますが、前の入居者さんが2部屋をいっぺんに借りて1部屋につないでいましたので

実質的には事務所1部屋分みたいな感じではあります。



前面道路が狭くて人通りがそれほど多くないので、物販や飲食などの店舗をやれるような場所では

ありませんので、必然的に事務所利用が考えられます。それも来客があまりないようなタイプ。



駅からは2分(信号があるから体感的にはもっと遠いけど)という立地にありますので、

賃料さえ安くすれば埋められるのは間違いない立地です。実際、前のオーナーさんは、需要が

あまりなかったので大幅に賃料を下げているようでした。坪単価が住居より安い状態です(笑)



そんな事務所部分ですが、すでに現在申込が入っており、順調にいけば8月から賃貸開始。

ですが、以前のブログに書いたように、この借主の業態に多少気になるところがありまして

できればこの会社さんは入れたくないという気持ちが強くなっております。



売買の仲介をしてくれた不動産業者さんが「賃貸も募集しましょうか?」と言ってくれたので

お言葉に甘えてお願いすることにしました。そして数日前、そこのお客様が事務所に興味を持って

内覧をすることにしてくれたそうです。いい傾向です!



興味を持った方は卸売業みたいな感じの仕事で、広いオフィスに在庫をいっぱい置きたい模様。

それだったらいいかもしれません。交通の便は悪くないし、小売りしないなら立地条件は

そこまで問題にならないでしょうし。



そんな事務所なんですが、将来的には住居にコンバージョンすることを考えています。

75平米くらいありますので・・・

案1:37.5平米を2戸

案2:25平米を3戸

案3:18.5平米を4戸

という案が考えられます。



周囲のビルの中でうちの物件が一番低いということもあり、一階は採光を採りづらいという

問題はあるので、ファミリー間取りよりは単身間取りにコンバージョンした方がいいでしょう。

というわけで案1はボツになる可能性大。



広さをとって安定的に入居いただくか、少し狭くして収益性を向上させるか。今のトレンドだと

真ん中の案が一番妥当なんだろうと思いますが、そこは工事費と向上する家賃とを比較して

利回りを計算しながら企画する必要があるでしょう。



あくまで予想ですが、コンバージョンをやった結果の月々の想定家賃上昇幅は

案1:+2万

案2:+4.5万

案3:+7万

と試算しています。あとは工事費がいくらかかるかを見ながら試算して、一番効率良く儲かる

内容を決めていく必要があるのかなと思います。



本日の内覧会にいらっしゃる方には、是非その辺のご意見を伺いたいところです。

よろしくお願いします。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする