2012年07月16日

管理会社さんを検討する。

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今度決済する予定の東京2棟目の管理をどうするか考えています。



東京1棟目は、そもそも売主さんが地元でそこそこ顔の利く管理会社さんであるというところから

義理を果たすという側面も意識して、そのまま管理をお願いしました。自主管理しても問題ないと

思うのですが、地元の業者さんを敵に回すのは得策ではないと考えた結果です。



東京2棟目は売買中心の不動産業者さんから購入することになっていますので、特に地場の

しがらみはありません。自主管理というのも選択肢の一つです。また、売買の仲介をしている

不動産会社さんが管理もやれますと言って提案してくれています。3%でいいそうですので、

お金のことだけ考えればけっこう魅力のある提案かとは思います。



それ以外に、今度新しく立ち上げる管理会社さんに管理を任せるという方向性も検討しています。

管理費は少し高めだけど、原状回復の費用は基本的には全て管理会社さん持ちという面白い

ビジネスモデルを考えられているようで、ちょっと興味があります。どこまでを管理会社さんで

持ってくれて、どこからこちらで払わなくてはならないかというところについて、ざっくりとは

確認したのですが、今後その部分が厳密にどこまでなのかを確認して判断することになるかと。



あとは先日のリノベパックプランを採用している管理会社さんというのも考えられます。

色々なところにお話を伺いながら、結論を出していきたいと思っています。



管理を任せるにあたって、私が重視することは

・オーナー、管理会社様、入居者様の3者が全て幸せになれるよう頑張ってくれること

・旧態依然とせず、新しいことに積極的にチャレンジしてくれること

・滞納督促に強く、取りっぱぐれしないこと

・契約形態を柔軟に考えてくれること(定期借家の活用など)

・空室を埋める為に積極的に提案してくれること

という5点でしょうか。上の2つは会社の方向性、下の3つは多少の技術論って感じです。



「客付に強い」というのも条件として加えたいところなのですが、ちゃんと建物の管理をして

既存入居者様の満足度を向上させてくれるのであれば、客付は自分で頑張ってもいいと思います。

入居者様から一報が入ったら、必ず一日以内にその人に状況報告をするとか、オーナーにも

確認の連絡を入れるとか、そういうこまめな連絡を欠かさない管理会社さんは素敵だと思います。



ただ、こういった話は実際に任せてみなければわかりません。

できれば、半年くらいの試用期間をお互いに設けて、半年後に「このオーナーなら一緒にやりたい」

「この管理会社さんなら仕事を任せたい」と思えるようであれば正式に契約するというのも

一つのやり方ではないかと思います。でも、これをOKしてくれれば、その時点で十二分に柔軟だから

そこで管理してもらうということでほぼハズレはないような気もしますけどね(笑)



自主管理だと単純に費用がかからないという点がメリットですが、多少の手間はかかります。

そして、賃料の5%と考えるとそれほど高くないような気がする管理料も、キャッシュフローに

占める比率という観点で考えると、けっこう割合はあがってきます。だからその分の費用を

低減するために管理会社さんに任せると言うのも、一つの案ではあるかと。



他方、そのくらいの費用をケチって自分の時間を使うことは良くないという考えも当然あります。

あとは特に業者さんのツテがないとか、そういうところでとっかかりとして管理会社さんに

頼ると言うのも一つの発想でしょう。



何が正しい、何が正しくないではなく、メリットとデメリットを見極めて、自分なりの方針を

立てていける人が一番強いのではないかと思います。誰かに言われたことを真に受けて、

自分の思考を放棄して他人の言うことに従うのが一番良くないと思います。

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posted by ひろ* at 10:03 | Comment(5) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする