2012年07月10日

経営シミュレーション。

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札幌物件は入居率もそこそこ維持できております。

退去があっても、それなりにすぐに次の入居が決まっており、決して悪い状態ではありません。

管理会社さんとの連携もそれなりに取れていますし、仲介業者さんにもアピールできています。



その札幌物件ですが、今ちょっと怖いなあと思っていることがあります。それは修繕費用。

特に2棟目は外廊下に鉄部の腐食が見られる箇所があります。放っておくと、状況はおそらく

悪化していくことでしょう。早々に補修をかけなければならない状況には違いありません。



じゃあいつ行うか?

税務との関連を見ながら、長期のシミュレーションを汲んでみないと何とも言えません。

私、今はいいんですけど、数年後に減価償却があまり取れなくなる時期がやってきます。

2008年と2010年に購入した木造物件の償却が順次切れてくるからです。

これらが切れたら決算書の状況は大きく変わります。そこを見据えてシミュレーションを

組んでいかないと、どこで経費を使っていいかがわからない状態になってしまいます。



この辺、今まで先送りにしちゃっていましたが、そろそろ待ったなしで計算しないとまずいです。

先輩大家さんを見ていると、税金との戦いをいかに上手に制するかがカギになっているようですし

私も税理士さんに協力してもらいながら3〜5年単位でのシミュレーションを作らなくては。



自分でExcelを片手に作ることも多分できるでしょう。

P/Lの観点とキャッシュフローの観点から資料を作ろうと何度も思っているのですが、まだ完全に

出来ていません。キャッシュフローの方は物件に直接関係ない共通経費を反映させられれば、

それで何とか完成するとは思うのですが・・・P/Lを意識した経営資料はまだできていません。

だから、いつ税務的に厳しい時期が来るのかが読み切れないというところが自分の弱点です。



7月〜8月のうちにこれは絶対やらなくてはいけないと思うこと。

○キャッシュフローをより正確に計算できる資料を作る

○6月までの経費をまとめ、修繕のタイミングを検討する



経営状態の可視化を進めていきたいと思います。何となく経営していては、税金にやられちゃう!

今後どのような戦略を練る必要があるかをしっかりと自分の手で計算していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(6) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする