2012年07月05日

金銭消費契約を結ぶ。

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現在10位です。昨日は東京2棟目の購入に向けて、銀行さんで金銭消費契約を結んできました。

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冒頭に書きましたように、都内中古物件の融資を受ける為の契約を済ませてまいりました。

今回の物件は、初めて「自宅より高い収益物件」となりました。団信の為に、医師の診断書が

必要になるのも今回の物件が初めてです。



投入できる自己資金に限りがあるので、小さい物件しか購入できないというところから、

小ぶりな物件ばかりを購入し続けてきましたが、結果として安い物件を小分けにして購入するのは

リスクヘッジのひとつになっていたなと思います。仮にですが、2億の物件を1棟買って

経営が立ち行かなくなった場合、その2億の物件を売るしかありません。損切になったとしても、

ロットが大きくてなかなか売れなくても、泣くのは自分です。これに対して小ぶりな物件であれば

微妙だと思うものだけ切り売りするという芸当も行えます。現金買いのお客様に購入いただける

可能性もあり、精神衛生上とても楽ちんです。



今回の物件は、金額だけで言えば過去最大の規模となります。でも一番高い自宅よりも少しばかり

高いだけ。基本的には低価格路線です。億越えの物件にはちょっと手が出せません。



今回の物件は、都内駅近ファミリー中古物件です。融資期間を長く取ることができましたので

お金的にはまぁまぁ回せるかなとは思いますが、そのために高稼働率を維持しなくてはなりません。

出口は取りやすいと思いますので、その出口まで残債が減らせればこっちのものと思いますが

それまでは一生懸命運営して満室を維持して、かつ地震が来ないことを祈るということで^^;



ブルースタジオの大島専務の講演にもあったように、この物件にどのような物語を当てはめていくか

運営開始後はしっかりと考えていかなくてはならないかと思います。



都心と郊外、単身とファミリー、築古と新築・・・

うまく組み合わせて、自分なりのポートフォリオを作っていかなくてはなりません。



ところで、6棟も持ってるならリタイヤできるんじゃない?と思う方もいるかもしれませんね。

結論から言いますと「絶対無理」です。そりゃあCFを全て生活に突っ込めるなら、贅沢しなければ

リタイヤできないことはないのかもしれません。でもそんなリスクの高いことは絶対できません。

建物はいつ修繕が発生するかわからないというリスクを抱えています。そして金利が高くなれば

キャッシュフローは吹き飛んでしまうことでしょう。絶対に無理がくると思います。



現金でここまで進めているならまだしも、私はどちらかといえばハイレバレッジで進めています。

リスクを取って時間を買っている状況です。完済するまで何ら安心できる要素はありません。

銀行さんから借入がある間は、オーナーは銀行の為に働く奴隷です。残債がなくなった段階で

初めて胸を張ってオーナーだと言えると思います。



私の場合、持ち続けると仮定したならば、15年頑張れば全て自分の所有物になります。

でもその時、残った建物は本当に時代のトレンドについていけているか?土地の価値は下落して

いるのではないか?という部分を考えると、途中で入れ替えていくことは考える必要があります。

入れ替えるためにまた借金をして・・・結局ある程度の借金は残るものと思われます。



専業になるなら、よほど頑張って現金を確保して繰り上げ返済などを進めていく必要があります。

少なくとも、現在の財務内容でリタイヤなんてのはどう考えても無理!

土地で出口を取っても問題ないレベルで、かつキャッシュフローが現在のサラリーマンの年収の

3倍になるなら、リタイヤも考えるかもしれませんが・・・。



場所にとらわれないビジネスを始めたい気持ちはありますが、今はまだダメですね。

焦っても仕方がないので、ハイレバレッジながらじっくりと勝負していきたいと思います。

勝てないまでも、負けてはいけない。ハイレバレッジなのだからそこは真剣にコントロールして

諸刃の剣を使いこなしていかなくてはならないと思います。



ところで、もしかしたらですが、賃貸住宅フェア近辺でこの物件の内覧会が出来るかもしれません。

とか書いてみたけど、実はできないかもしれません(何なんだいったい)。

もしやるなら興味があるという人は、コメント欄とかメールフォームとかで連絡くださいませ。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(6) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする