2012年07月06日

法人への融資が内定しました。

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現在9位です。昨日はサラリーマンが残業で大変でした。おかげで今朝は少し寝坊した・・・。

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仙台に行った際に、某金融機関さん(政府系のあそこ)に小口の融資の打診をしておりました

昨日、早くもその返事が来まして・・・こちらの希望する満額を融資頂けることに決定しました。

訪問したのが月曜日。決定したのが木曜日。早いわー。超高速!



法人の口座にはそれほど資金の余裕がなく、突発的に何か起こった際の対応に不安がありました。

そりゃあもちろん、役員貸付をすればどうということでもないんですが・・・近々オーナーさんが

住んでいた部屋も原状回復が必要になるし、場合によってはリノベーションをかける必要があるし、

などと考えると手元に少し資金がないとまずいだろうという気持ちになりまして。



あとは法人としての取引実績を作っておきたかった、というところもあります。

東京だったら、こちらも取引実績がありますので新規に関係づくりをする必要はありません。

しかし、仙台は義母が代表となっています。本店も仙台市内です。さすがにこちらの法人について

私が取引している支店さんから融資をお願いするわけにもいきません。



この政府系の金融機関さんと取引実績を作っておくと、何かといいことがあるはずと思います。

木造築古の物件が出てきた際にも、持ち込めば検討してもらえるというメリットがあるのは

某サラリーマンに優しい銀行さんが実質的に木造物件に対する融資を止めてしまった現在において

大きなアドバンテージになることは間違いありません。



今回は外壁塗装とオーナーズルームの原状回復の費用を借りることにしました。

外壁は個人的には楽天イーグルスの色とかにしたらいいんじゃないかなーと思っているのですが

代表の義母は「もっと上品な色がいい」と、ここでも意見が割れています(笑)



それ以外の仙台の動きとしては、オーナーズルームを具体的にいくらで募集するかが固まりました。

仙台の物件は自主管理にしていますが、客付に関しては近所の力のある仲介業者さんでまずは

情報を出して、決まりが悪かったり空室期間が長引いてきたりしたら別の仲介業者さんに展開して

販路を拡大するような方向で考えようと思っています。



単身だったら最初から色々な仲介業者さんにお願いするところですが、今回は需要がひっ迫している

ファミリー間取りの案件なので、そこまで必死にならなくてもどうにかなるだろうと判断しました。

あとは、今回優先して情報を出す予定の仲介業者さんには、仙台でヒアリングをした際に色々と

アドバイスをいただき、ありがたかったのでその御礼として優先的に情報公開しよう、という

気持ちもあります。



義母もその方針でいいんじゃないかと言っているので、まずはそれで動きはじめたいと思います。



原状回復の方針も定まったことだし、そっちの見積も取らないとなー。

あとは義母がExcelをうまく使えないってブツブツ文句を言ってるので、また教えなきゃだし。

ファイルを添付してメールしてって言っても「添付ってどうやるのよ!?」という状態です(汗)。

できればスキャナーでスキャンしたりExcelで帳簿っぽいものをつけることくらいは、一人で

やれるようにしてほしいものですが・・・。先はまだ長そうです。根気よく教えたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月05日

金銭消費契約を結ぶ。

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現在10位です。昨日は東京2棟目の購入に向けて、銀行さんで金銭消費契約を結んできました。

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冒頭に書きましたように、都内中古物件の融資を受ける為の契約を済ませてまいりました。

今回の物件は、初めて「自宅より高い収益物件」となりました。団信の為に、医師の診断書が

必要になるのも今回の物件が初めてです。



投入できる自己資金に限りがあるので、小さい物件しか購入できないというところから、

小ぶりな物件ばかりを購入し続けてきましたが、結果として安い物件を小分けにして購入するのは

リスクヘッジのひとつになっていたなと思います。仮にですが、2億の物件を1棟買って

経営が立ち行かなくなった場合、その2億の物件を売るしかありません。損切になったとしても、

ロットが大きくてなかなか売れなくても、泣くのは自分です。これに対して小ぶりな物件であれば

微妙だと思うものだけ切り売りするという芸当も行えます。現金買いのお客様に購入いただける

可能性もあり、精神衛生上とても楽ちんです。



今回の物件は、金額だけで言えば過去最大の規模となります。でも一番高い自宅よりも少しばかり

高いだけ。基本的には低価格路線です。億越えの物件にはちょっと手が出せません。



今回の物件は、都内駅近ファミリー中古物件です。融資期間を長く取ることができましたので

お金的にはまぁまぁ回せるかなとは思いますが、そのために高稼働率を維持しなくてはなりません。

出口は取りやすいと思いますので、その出口まで残債が減らせればこっちのものと思いますが

それまでは一生懸命運営して満室を維持して、かつ地震が来ないことを祈るということで^^;



ブルースタジオの大島専務の講演にもあったように、この物件にどのような物語を当てはめていくか

運営開始後はしっかりと考えていかなくてはならないかと思います。



都心と郊外、単身とファミリー、築古と新築・・・

うまく組み合わせて、自分なりのポートフォリオを作っていかなくてはなりません。



ところで、6棟も持ってるならリタイヤできるんじゃない?と思う方もいるかもしれませんね。

結論から言いますと「絶対無理」です。そりゃあCFを全て生活に突っ込めるなら、贅沢しなければ

リタイヤできないことはないのかもしれません。でもそんなリスクの高いことは絶対できません。

建物はいつ修繕が発生するかわからないというリスクを抱えています。そして金利が高くなれば

キャッシュフローは吹き飛んでしまうことでしょう。絶対に無理がくると思います。



現金でここまで進めているならまだしも、私はどちらかといえばハイレバレッジで進めています。

リスクを取って時間を買っている状況です。完済するまで何ら安心できる要素はありません。

銀行さんから借入がある間は、オーナーは銀行の為に働く奴隷です。残債がなくなった段階で

初めて胸を張ってオーナーだと言えると思います。



私の場合、持ち続けると仮定したならば、15年頑張れば全て自分の所有物になります。

でもその時、残った建物は本当に時代のトレンドについていけているか?土地の価値は下落して

いるのではないか?という部分を考えると、途中で入れ替えていくことは考える必要があります。

入れ替えるためにまた借金をして・・・結局ある程度の借金は残るものと思われます。



専業になるなら、よほど頑張って現金を確保して繰り上げ返済などを進めていく必要があります。

少なくとも、現在の財務内容でリタイヤなんてのはどう考えても無理!

土地で出口を取っても問題ないレベルで、かつキャッシュフローが現在のサラリーマンの年収の

3倍になるなら、リタイヤも考えるかもしれませんが・・・。



場所にとらわれないビジネスを始めたい気持ちはありますが、今はまだダメですね。

焦っても仕方がないので、ハイレバレッジながらじっくりと勝負していきたいと思います。

勝てないまでも、負けてはいけない。ハイレバレッジなのだからそこは真剣にコントロールして

諸刃の剣を使いこなしていかなくてはならないと思います。



ところで、もしかしたらですが、賃貸住宅フェア近辺でこの物件の内覧会が出来るかもしれません。

とか書いてみたけど、実はできないかもしれません(何なんだいったい)。

もしやるなら興味があるという人は、コメント欄とかメールフォームとかで連絡くださいませ。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(6) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月04日

ホームレスを受け入れる。

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札幌2棟目で発生した夜逃げ(?)と思われる件についてです。

夜逃げが発覚した日のブログはこちらから。



結局、夜逃げかもしれないお部屋については、人が住んでいない状況ということがわかった段階で

保証会社さんからの家賃保証は終了となりました。残置物がなかったこともあり、管理会社さんは

部屋に契約解除の通知を掲示して次の入居者様を募集することが可能だと言っておりました。

恐らく、契約書ベースで強制的に契約解除できる条文があったのだと思います。

(それでも夜逃げされた方が戻ってきて訴えたら負ける可能性は高い気はしますが)



本当の意味での手続きがどうあるべきかは微妙ですが、今回は残置物がなかったということもあり

管理会社さんの判断に乗っかって話を進めることにしました。

原状回復の見積が1週間以内に出てきたので、その内容で開始していただけるようお願いし、

今週末〜来週早々には作業完了するので募集開始できるかなという感じに進めておりました。



そしてそんな感じで話を進めていた一昨日、コジローさんから電話がかかってきました。

前の会社の先輩が普通に考えるとかなり厳しい属性の人の家さがしをしていて、どこか入れる物件が

ないかと言うことで私のところに電話をしたそうです。うちの物件はリスクがある人を何とか

リスクの低減化を図りながら入居いただく、というスタンスでやってますので、普通の物件では

入居審査が通らない人の相談がぼちぼちあります。そこも満室経営の手法だとは思っていますが。



今回相談があった方は・・・

・20代男性

・単身

・現在無職

・携帯なし

・保証人なし

・家なし(ホームレス)

仕事に着くにも住所がないので難しく、いったん生活保護を受ける予定だということでした。

働く意欲もあり、健康で、まともに話しもできる方だという話で、万一保護を受けれなかった場合は

契約解除に応じ、またホームレスに戻る覚悟もあるというお話です。会社はクビになったとのこと。

所持金は初期費用すら払えるか怪しいくらいしかありません。両親とも健在ですが、トラブルで

保証人にはなれないとのことです。



普通に考えたら

・20代で何故そこまでの状況になってしまったのか?若いのだし働くところはあるはずでは?

・両親との仲がうまくいっていないのは何か本人に問題があるのではないか?

といった点が気になり、とてもOKとは言えない感じです。ハードル高すぎです(苦笑)

管理会社さんに相談したら、すでにこの方は別の仲介業者さん経由で問い合わせが来ていて、

さすがにダメだろうということでお断りしているとのことでした。20代のホームレスは

珍しいから覚えていたようです^^;



とはいえ、私もここまで「難しい人の入居相談に応じる」というスタンスでやっております。

管理会社さんもそこはわかってくれているので、ここまで私が作ったブランディングを崩さぬよう

何かしらの条件を満たせるなら入居可能という形で進めたい、という意向を汲んでいただきました。



そんなわけで、まずは管理会社さんにて面談をしてもらうことになりました。

面談の結果、今回のホームレスの方は入居いただく方向で進めましょうと管理会社さんから連絡が。

ホームレスになってしまった事情などもきちんと話してくれて、両親を連帯保証人にできない理由も

納得のいく形で話をしてくれたそうです(さすがにここで詳細を書くわけにはいきませんが)。

人生を何とかやり直したい、という真摯な気持ちがある人だと言うことで、管理会社さんとしても

入居いただいても大丈夫だろうと判断したんですけど、良いですか?とお話がありましたので、

こちらとしても当然OKという判断をさせていただきました。後は細かい条件を詰めていくだけです。



これでこのお部屋も退去から1ヶ月以内に次の入居が確定しました。入れ替え時にかかる費用など

痛い出費はあるものの、まずはお部屋に人が入っていなくては何も始まりません。多少の初期費用を

かけてでも、さっさと埋めていくことが大事かなと思っております。そういう意味では、今回は

リフォームもそれほど時間をかけずに動くことができたし、入居もこれまでのブランディングが

功を奏して、時期が悪いながらも早期に決着することができました。家賃も現状維持です。



入居される方が、一日も早く生活保護を確定させて生活の基盤を建て直し、本人が望むような職に

就いて社会復帰されることを切に望みます。うちの物件でそういった人を受け入れることも

ひとつの社会貢献の形になるのかなと思います。

もちろん、商売なので収益性を無視することは出来ませんが・・・



札幌2棟目はこれで一時的に満室確定。残念ながら、保証会社さんの代位弁済が続いている方が

一人いらっしゃるので、たぶん近々空室が出るものとは思います。それでも「残り2部屋」と

「残り1部屋」のプレッシャーはだいぶ違いますので、早期満室目指して頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(10) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月03日

融資相談/ガス切替/自販機設置。

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現在11位です。仙台から戻ってきましたが、これホントにダイエットしないと危険な気がします。

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昨日は仙台で一日動き回りました。代表取締役の義母も丸一日一緒です。



まず、朝一番で某金融機関さんに小口融資のご相談。実績作りをしたいという気持ちもありますし

リフォームや外壁塗装をやる為の資金を確保したいと思っていますので、この打ち合わせは大事。



出てきた担当の方は、やっぱり社長であるうちの義母に経歴や金融資産の有無などをあれこれと

聞いてきます。私はあくまでおまけ。カレーにおける福神漬けみたいなもの。

「なんか根掘り葉掘り聞かれたわねえ」と義母が言ってたので、逆に根掘り葉掘り聞かれるのは

何とか貸したいと思っている証拠ですよ、と伝えておきました。



手ごたえとしては、全額は無理かもしれないけど一定額は何とかなりそうな気配を感じます。

なんとか首尾よく話が進んでくれることを祈りたいところです。



次に物件近隣の仲介業者さんへ突撃して、7月半ばで空いてしまう仙台1棟目のオーナーズルームを

どうやって賃貸に出すか、家賃がいくらくらいになるかをヒアリングしてきました。



現在の仙台の市況だと、ファミリー物件は下手をするとウェイティングリストができている状態で

そんなにしっかりとリノベーションをしなくてもそのまま貸せるのではないか、とのことでした。

逆にリノベしすぎても家賃はあがらないようです。法人契約の際の家賃の希望価格帯のレンジ以上を

狙おうとすると、極端に対象となる人が減ってしまうというお話もありました。



諸々伺った結果、今回は原状回復にとどめ、大規模なリフォームはその次の入居募集でやる方向に

決めました。その頃には仙台の復興バブルが終わっているものと想像しますので、ある程度の手直しを

しないと賃貸のお客様をつけるのは難しくなると思いますが、今はそこまでやらなくてもお客様は

サクッと決まりそうな予感がした為です。



また、プロパンへの切り替えをした際に賃貸付けにどの程度影響があるか、契約の更新の方法は

どうなっているか、などについてもあわせてヒアリング。有意義な情報を伺うことができました。

仲介業者の方には深く感謝です。色々とお話を伺えたので、御礼に今回のファミリー物件の客付は

まず先行してこの業者さんにお願いすることにしました。1〜2週間はそれで反響を見ながら、

最適な募集賃料を見極めていきたいと思います。



思ったより長居になってしまったので、コンビニでおにぎりを購入して食べつつ次の目的地へ。

お次は物件でプロパンガスの会社さんと打ち合わせです。この打ち合わせにはみさパパさん

合流してくださいました。助かります!



仙台では賃貸物件がプロパンであることは割と普通で、都市ガス→プロパンへの切り替えも

事例はけっこうあるとのこと。打ち合わせさせてもらった業者さんは、都市ガス→プロパンの

切替を仙台ではじめたパイオニア的な業者さんなのだそうです。そんなわけで、話の内容もかなり

手慣れた感じでした。既存入居者の方については、都市ガスからの切り替えが負担にならないよう

手筈を整えて進められる、ということもおっしゃっておりました。しかし物件のロットが小さいから

サービスできるのは給湯器と風呂桶の交換くらいじゃないかとのこと。エアコンまで何とかできれば

良かったのですが、そこまでは厳しいようです。



私個人としては、この業者さんに任せてバランス釜のお風呂の給湯器を交換したいと思いましたが

代表取締役の義母が「プロパンなんてド田舎でしか使わないもの」という印象を拭い去れない為

まずは提案書を貰って、そこから検討をしようという話になりました。



とにかく義母がプロパンを毛嫌いしていて、都市ガスのものをわざわざプロパンに変えるだなんて

私は反対よ!と息巻いていたんです。前日の夜からずっとそうでした(汗)

しかし、うちの義母は何気に頭が良く、一つの発想に凝り固まらずに柔軟に切り替えられます。

義母に対してみさパパさんが話してくれた「大家さんだけが設備に全額を払うのではなく、関連する

業者さんや入居者さんとその負担を少しずつわかちあっていくことも考えていいと思いますよ」

というニュアンスのお話がけっこう響いたみたいで、その前の仲介業者さんのお話も総合した結果

絶対にプロパンなんて嫌よという感情はなくなったようです。あとは提案書の出来次第かな。



みさパパさんを市街中心部まで送り(EUROのせいで寝不足だから電車で現地まで来たそうです)、

うちら二人は続いて仙台1棟目を借りた銀行さんへ。担当の人に今後の展開について相談しました。



今の仙台は完全に復興バブル。良い物件を購入しようとしても、なかなか割に合うものは

出てきません。そこで、既存借入行の店舗網を活かし、仙台以外の場所で物件の購入を目指す、

というシナリオで事業規模の拡大を図りたい、という話をしてきました。

今回例に出したのは札幌の新築。札幌なら土地勘もありますし、新築なら義母に過大な手間は

かけさせずに済むのではないかというところも考慮しています。



直近5年くらいまでの計画も作成しました。融資相談をした際、銀行の担当の方にはP/Lの形で

事業計画を簡単に作ってほしいと言われていたので、今回もP/Lの経常のところまでで計画を作成。

札幌の新築を2棟購入する形で、5年後にはこんな状態になりますという説明をしてきました。



銀行さんとして、この計画が妥当かどうか、それに対応する融資をすることが可能かを検討して

お返事をいただくということになりました。もしこの計画に対して融資を出せないなら、何が

障害となっているかを教えてもらうということも併せてお願いしてきました。法人としての

次なるステップを踏み出した感じです。



銀行さんとの打ち合わせが終わった後、さらにもう一度物件に戻って自動販売機の業者さんと

打ち合わせをしました。近隣に自販機はそこそこあるものの、どれも120円の自販機なので

ここに設置する自販機も120円のものでいいだろうという話です。そして提案いただいた内容は

別の業者さんが出してきたものに比べてかなり魅力亭な案でした。電気代を負担してくれる案が

あるというのが素晴らしかったです。そうそう、そういうナイスな提案がほしかったのよ。

義母もこの業者さんの担当の方をすっかり気に入ったようですので、きっとこちらの業者さんに

お願いをすることになるのではないかと思います。



そんな感じで、丸一日動き回って仙台でやりたかったことをほぼ終わらせることができました。

全てが終わった後、お昼ご飯をおにぎり1個しか食べてなかったので、その辺のお店で軽く

栄養補給をしている際、義母から「ほんと体力あるわよねえ」という一言が。

自分のことしか考えずに、義母をひっぱりまわして疲れさせてしまったかなあ?と反省。

でも本人も還暦にして社長になったこと自体は楽しんでいるようで、これだけやることがあれば

ぼけてる暇はないからそれだけでも十分だわ、と笑いながら言ってくれました。それだけでも

親孝行になったかな?と思える今日この頃です。



さすがに帰りの新幹線の中では、疲れてグッタリしてしまい、ほぼずっと爆睡してました。

大宮まで来たところで目が覚めて、iPadでメールチェックしたら、先ほど色々とヒアリングを

させていただいた仲介業者さんからのご挨拶が。



「ブログを拝見させて頂き移動中かと思いメールにて失礼させて頂きます。」



あれ、ブログを書いてるって話は全然しなかったんだけど・・・発見されちゃいました(笑)

なかなか情報収集能力のある方です。仲介業者さんとしてかなり頼りになりそうです。期待!

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(2) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月02日

義母は代表取締役。

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現在11位です。嫁ちゃんの実家に滞在中ですが、ご飯が大量に出てくるのでお腹がやばい。。。

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昨日は仙台滞在の中日。

仙台大家の会で狼さんが帰るまでの間に何かイベントやるかなーと思っていたけど、結局何もなし。

(空室がなさすぎて「内覧会」じゃなく「外観会」になってしまうから面白くない、とのこと)

かといって休日に不動産業者さんを訪問しても、忙しいだろうからじっくりと話はできません。



結局、滞在している嫁ちゃんの実家で、経費のメモの取り方やこれまでに義母がやってくれた内容を

整理して確認する作業に集中することになりました。そして結果としてこれが大正解だったかも。

あまり指導もせずに渡すだけ渡して終わっていたら、ちょっと大変だったに違いないと思われます。



まずPCの環境。

義母に経費をメモするためのExcelのひな型を渡したのですが、なんと義母が使っているパソコンに

Excelがインストールされていませんでした(汗)

対策として、だいぶPCも古かったので、思い切って会社用のパソコンを購入しちゃいました。

こいつのセットアップをして、義母が使う機能を準備して、何とかExcelが使える状態に。



続いて入力の指導。

義母はExcelを全然使ったことがないようで、どうやったらセルの編集ができるかというところから

指導をしなくてはいけない状況でした。こいつは手間がかかりそうだ〜。でも打ってもらわないと

こちらも困ってしまうので、横でつきっきりで指導しながら何とか入力できる状態にしました。

PC自体もそれほど習熟していないので、打つのに時間がかかります。隣にいなかったら、たぶん

一人でうまくできずに大暴れする羽目になっていたのではないかと思います^^;



そんな義母を見ながら、打ちやすくなるようにExcelにも色々と手を入れました。

Excelには「収入」と「支出」を明細単位で書き込むようになっています。記載した内容を別の

シートで集計し、部屋単位/物件単位で収支やCFが自動計算されるようになっています。

この辺の式を消されても困っちゃうので、シートの保護をしたり、ドロップダウンリストを作って

いちいち入力しなくても選択できるようにしたりしました。



このExcel、元になるシートは嫁ちゃんに作ってもらいました。普段のOL作業でExcel関係は

けっこういじっているので、そういう表ならちょいちょいと作れるから代わりに作ろうか?と

あっちから申し出てくれました。自分でやっても出来るんだけど、面倒くさくてどうしても

腰が重くなっていたので、この申し出は嬉しかったです。あとは、嫁ちゃんも多少は大家業を

稼業と思ってくれているのかな?という点も嬉しかった理由の一つです。



Excel以外のこともあれこれ聞かれました。家賃回収の苦労話も聞かされました(笑)

そんな話を聞いたり、どういう対応をすればいいか提案したりする中で、ここまで一緒になって

頑張ろうと思ってくれる義母がいるっていうのは、とても幸せなことだなあとしみじみ思いました。

周りの人に恵まれていると感じます。自分にはもったいないくらいです。



そして物件の今後の運営方針なども話をしましたが、意外と意見が合いません(笑)

エアコンを入れるか入れないか、ガスの切り替えをするかしないか、太陽光を入れるか入れないか。

他にも細かい内容はいくつかありますが、協力者である義母も納得するような形で進めるには

どうしたらいいかをしっかり話し合っていく必要があると思いました。なんせうちの法人の代表は

義母ですから、彼女がうんと言わないまま進めるわけにもいきません。方向性が一致しているのは

「この1棟で終わったら全然面白くないから、もう少し増やさないとだね」というところ(笑)

一番大事なところが合致していたので、まあ他は追々調整していけばいいかなと感じました。



今日はそんな義母と一緒に、金融機関さんや各種業者さん、仲介業者さんを訪問します。

夕方まで予定はびっしり。帰りの新幹線もまだ取ってません。時間が読めないから。

とにかく、今やれることは全て種まきして帰ってきたいと思います。がんばるぞー。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(6) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする