2012年07月11日

鬼指が通って7割引に。

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昨日はどちらかというとエンド側ではなく、プロとして動いている側の皆様と会食をしてきました。

こちらはエンド側の人間なので、プロの方とお話すると色々な面でためになります。



そんな皆様が、食事の後で購入予定の案件の視察に行くというので、図々しくついていきました。

着いたのは都内でも有数の観光地。その中でもかなりの一等地が視察先です。



プロの皆さんがチェックしているのは売れ残りの案件です。売出価格は近隣相場と変わりないですが

売主側はだいぶ困っているようで、早期処分をしたいという雰囲気が伝わってきます。

そこにすかさずプロの一人が交渉に入ります。ほどなくして戻ってくると、交渉が良い方向に

まとまってきているとのこと。バルク買いする代わりに、鬼のような指値を入れたということです。

しかも、もしバルクで購入できたら、ここにいるメンバーで分けないかという提案まで!

私としてはタナボタでラッキー!もちろん二つ返事で承諾しました。



しばらくして売主側から、その価格でOKという嬉しい返事が。いや〜、プロの手際ってすごいです。

相手の立場を考え、足元を見ながら適切な価格交渉をしていくその姿にほれぼれ。

敵を知り、味方を知れば百戦危うからず。まさにこの格言通りの行動であったと思います。



ちなみにどのくらい鬼指だったかと言えば、元の値段の70%引き!驚愕の交渉力です。

これだけの価格で購入できれば、どんな形に転がっても絶対に損はしません。いい買い物でした。

素敵な買い物をさせてくださいましたプロの皆様に深く感謝です。











ちなみに購入したのはこちらです。







ほおずき



立派なほおずきでございます。しばらく家で育てたいと思います。



ん?なんか「釣られた!」って顔してる人がいる気がするんですけど、気のせいかしら?

誰も不動産を買ったなんて言ってませんですぜ(笑)

浅草のほおずき市に遊びに行って、ほおずき買ってきましたよ、というお話でした。



すいません。明日からはまた真面目に書こうと思います。ちなみにプロと食事をしたのは本当よ!

プロの方に「これはタイトルで釣れますね!」なんて話をしたので、有言実行で書いてみました。

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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月10日

経営シミュレーション。

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札幌物件は入居率もそこそこ維持できております。

退去があっても、それなりにすぐに次の入居が決まっており、決して悪い状態ではありません。

管理会社さんとの連携もそれなりに取れていますし、仲介業者さんにもアピールできています。



その札幌物件ですが、今ちょっと怖いなあと思っていることがあります。それは修繕費用。

特に2棟目は外廊下に鉄部の腐食が見られる箇所があります。放っておくと、状況はおそらく

悪化していくことでしょう。早々に補修をかけなければならない状況には違いありません。



じゃあいつ行うか?

税務との関連を見ながら、長期のシミュレーションを汲んでみないと何とも言えません。

私、今はいいんですけど、数年後に減価償却があまり取れなくなる時期がやってきます。

2008年と2010年に購入した木造物件の償却が順次切れてくるからです。

これらが切れたら決算書の状況は大きく変わります。そこを見据えてシミュレーションを

組んでいかないと、どこで経費を使っていいかがわからない状態になってしまいます。



この辺、今まで先送りにしちゃっていましたが、そろそろ待ったなしで計算しないとまずいです。

先輩大家さんを見ていると、税金との戦いをいかに上手に制するかがカギになっているようですし

私も税理士さんに協力してもらいながら3〜5年単位でのシミュレーションを作らなくては。



自分でExcelを片手に作ることも多分できるでしょう。

P/Lの観点とキャッシュフローの観点から資料を作ろうと何度も思っているのですが、まだ完全に

出来ていません。キャッシュフローの方は物件に直接関係ない共通経費を反映させられれば、

それで何とか完成するとは思うのですが・・・P/Lを意識した経営資料はまだできていません。

だから、いつ税務的に厳しい時期が来るのかが読み切れないというところが自分の弱点です。



7月〜8月のうちにこれは絶対やらなくてはいけないと思うこと。

○キャッシュフローをより正確に計算できる資料を作る

○6月までの経費をまとめ、修繕のタイミングを検討する



経営状態の可視化を進めていきたいと思います。何となく経営していては、税金にやられちゃう!

今後どのような戦略を練る必要があるかをしっかりと自分の手で計算していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(6) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月09日

6月までの稼働率を計算した。

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6月末時点での全物件の成績表を大公開します。

たまにやってるネタですが、ブログ移転してからは初めてかな。



まず6月単月での成績から。



稼働率の計算方法

入居中部屋数÷全部屋数×100



札幌1棟目

稼働率100%

入居0件

退去0件



安定しています。無風状態です。素晴らしい!

しかし無風とは言っても、草むしりしたりゴミの不法投棄の相手をしたり、駐車場に無断駐車が

されていたり(オチは「契約していた人が車を買い替えていた」ですが)しています。

それでもまあ、他物件に比べれば手間はかかっていません。退去さえなければ優秀な物件です。



札幌2棟目

稼働率95.5%

入居0件

退去1件



退去がありました。退去と言うか契約解除ですけどね。残置物なしの夜逃げでしたので、

まだ良かったとは思います。退去から2週間くらいで次の人の入居が決まり、7/9入居なので

今日からまた満室に戻ります。3週間弱で満室に戻せたので、まあ成績的には悪くないかなと。

問題は保証会社さんから3ヶ月滞納で代位弁済が続いている入居者さんを契約解除にしてほしいと

要望が来ていること。そんな感じなので、また空いてしまうものと思われます。こちらも結論が

出た段階から、募集をかけていかなくてはです。



札幌3棟目

稼働率100%

入居1件

退去0件



見た目がきれいな札幌3棟目は、意外とネット経由での問い合わせも多いです。6月に入居が

決まった方は、ネットから大家直接募集サイト経由での問い合わせでした。これで3組目です。

若い女性か、ワケアリの方(滞納などの理由で仲介業者さん経由だと入居できない恐れがある、等)

が比較的多いような気がしますが・・・(汗)



6月も「初期費用を安く抑えたい」入居者様が問い合わせの上入居くださいました。ただこの方、

管理会社さんと契約時に話をした内容が「今まで2年以上同じ家に住んだことがない」のだとか。

あまり長期間定着してくれる感じではなさそうです^^;



東京1棟目

稼働率100%

入居0件

退去0件



東京1棟目は4月上旬に最後の1部屋が埋まった後は、たまに草むしりをしに行くくらいで

完全に無風状態です。出来る限り今のままの状態を維持していきたいものです。購入前から

入居されている方がそろそろ1年になると思いますので、アンケート調査などを企画しなくちゃ。

できるだけ長く快適に住んでいてほしいと思いますので。



仙台1棟目

稼働率100%

入居0件

退去0件



初の自主管理物件である仙台1棟目。2〜3日のプチ滞納をする入居者さんがいるという問題は

あるものの、基本的には順調な滑り出しを見せています。7月後半に、元オーナーさんが

新居の完成に伴い退去されることが決まっておりますので、早々にリフォームをかけていって

次の入居者様をお迎えするようにしなくてはいけません。来月のハイライトはここですね。



続いて上半期の成績表。



稼働率の計算方法

(1月〜6月の入居中部屋数)÷(全部屋数×6)×100

※係数の6は「6ヶ月」の意味。東京1棟目は購入以来4ヵ月、仙台1棟目は2ヶ月なので

 これらについては係数を4及び2として計算する。



退去率の計算方法

(1月〜6月の退去部屋数)÷(全部屋数×0.5)×100

※係数の0.5は「6ヶ月」の意味。東京1棟目は購入以来4ヵ月、仙台1棟目は2ヶ月なので

 これらについては係数を0.33、0.17として計算する。



札幌1棟目

入居率 100%(30/30)

退去数 0

退去率 0%



札幌2棟目

入居率 94.5%(127/132)

退去数 5

退去率 22.7%



札幌3棟目

入居率 97.5%(94/96)

退去数 3

退去率 18.8%



東京1棟目

入居率 83.3%(10/12)

退去数 0

退去率 0%



仙台1棟目

入居率 100% (14/14)

退去数 0

退去率 0%



全物件総合

入居率 95.1%(275/284)



こうやって見ていると、札幌の単身の定着率がイマイチなんだよなあ。

積極的に出ていく人はあまりいないけど、滞納などで出ざるを得ない人が多いのがネックです。

そういうお客様を許容するスタイルだから仕方がないのですが・・・



東京と仙台は運営期間が短いので何とも言えませんが・・・

札幌についてはだいたい1ヶ月以内で空室を埋めることができていますので、悪くない数字です。

しかし稼働率の目標を達成するには、これ以上の退去は許容できない状況。しかし7月には

1件の退去が確定しており、もう1件退去がありそうな雰囲気。引き締めていかなくては!

稼働率95%の目標を達成できるように、精一杯がんばろうと思います。

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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月08日

業者さん訪問とリノベ見学。

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昨日は午前中が新たにお付き合いを始めた業者さんとの打ち合わせで、午後はジェービルさん主催の

東京大家の会で、いくつかの物件の内覧会に参加してきました。



午前中の業者さんは新築を得意としているところで、その業者さんののドミナントエリアで出た

土地情報ほぼすべてにボリュームを入れているとか。自社で土地を仕入れるわけではなく、

出回っている情報などから建築に適切な土地情報を探して提案しているとのことでした。



「土地を自分で探してきてお願いすることもできますか?」

「むしろその方が助かります」



ほほー。。。



重量鉄骨で坪単価が割と安く、利回り9%前半〜中盤くらいで新築を建てることができるとか。

そりゃあできれば利回り10%くらいでほしいけど、やっぱりそれってハードルが高いですよ。

よほど安く土地を仕入れることができれば可能なんでしょうけどね。



あとは金融機関さんにもある程度のパイプがあるそうです。私が電話したことのある銀行でしたが

出すという噂は聞いていたので、やっぱり紹介って強いんだねえと思いました。



ひとまず、この業者さんで新築を建てる前提で進めた場合に、その銀行さんから融資を得られる

可能性があるのかどうかを探ってもらうことにしました。資料などを取りまとめなくては!



そして午後はジェービルさんに誘われてリノベや新築の見学会へ。



いくつか見た中で強烈なインパクトがあったのは、ワンルームのスケルトンリフォームを激安で

行ってくれる管理会社さんのリノベパックプラン。お部屋を見たらとても綺麗で、これだったら

家賃も上がるんじゃないかと思える素敵な仕上がりになっていました。価格はお部屋の平米数に応じ

決まるそうです。しかもその定額料金がえらい安いんですよねえ。



お話を伺うと、スケルトンにした際に配管などもできる限り全て交換するようにしているとか。

採算については、激安のリフォーム素材を扱う業者さんと提携して卸してもらうことや、

個別に見積を取らずに、現地を見て現場でこんなプランでいきたいという話をするようにして

事前の作業を極力なくすようにして、余計なコストを削減しているとのことでした。



配管まで交換するという徹底した対応をする理由としては、これはあくまで管理会社さんが

自社管理物件のオーナーさんに提供するプランなので、自社で管理した際のトラブルを少なくしたい、

という意思も込められているのだろうなあと想像しました。

価格が安いのも、自社で決めやすくして稼働率をあげることも念頭に置いているのでしょう。



見学会に行ったからだと思いますが、管理していない物件でも相談に乗ってくれるということなので

今度決済する東京物件の事務所をコンバージョンする際に話を聞いてもらおうと思います。

東京1棟目も少し年式が経過してきたら、3点ユニット分離工事がてらお願いしたいところです。



しかし、二次会まであわせて合計7時間くらいジェービルさんと一緒にいましたけど・・・

やっぱりこの方、すごいです。お話をしていて学ぶことがいっぱいありすぎます。

元・銀行員としての立場からの法人のあるべき姿や、融資を受けやすい資産管理法人の作り方、

決算書の見せ方、金利の選び方、そして情報収集能力もピカイチ。改めてその凄さを認識しました。

シェアハウスなどの話もだいぶ盛り上がり、自分でもよさそうな案件があったら1つくらい

やってみようかな?とか、影響されてしまいました(笑)



今日は嫁ちゃん孝行で、秋葉原で嫁ちゃんの友達とモンハンでひと狩り行く予定です。

行く前にやることをさっさと済ませなくちゃ。メールとか溜まってるし。


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posted by ひろ* at 12:28 | Comment(6) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月07日

孤独死のリスクを保険で排除する。

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今日はかもじゅうさんのブログの記事にコメントした内容をそのままブログネタにしちゃいます。

※なぜかアメーバ運営事務局にコメント削除されてる・・・何かまずいこと書いた!?(汗)



かもじゅうさんのように、入居者様が賃貸契約を取り交わしたお部屋で孤独死などの事故が

発生することは大きなリスクです。そういうリスクに対応する保険商品、いくつかあります。



以下、特定の保険商品についてコメントしますが、この保険の組成に大きく関わった方々や

これらの保険を営業する立場の人と一緒に飲んだりしたこともありますので、公正な目線で

物事を書けているか、いささか怪しいところもあります。そういう人が書いたものであることを

ご理解いただいた上でお読みください。本人は公平な目で書いているつもりになっています。



入居者様が部屋で事故を起こすリスクに対応した保険商品は、知っている限りではアソシアの

大家の味方」と、アイアルの「無縁社会のお守り」の2つがあります。



アソシアの「大家の味方」は、孤独死や変死といった事故のリスクを全てカバーするわけではなく

事故が発生してから次のお客様に入居いただくまでの間の6ヶ月の家賃のみを補償します。

保険料は1部屋につき年間1000円にも満たないくらいの非常に安い商品になっていますので

気楽にホイホイと入れるレベルだと思います。



しかし、これだけで孤独死対策はバッチリかというと、そんなことは全然ありません。

かもじゅうさんのブログの「衝撃!入居者が部屋で亡くな・・・」シリーズを読むとわかるように、

孤独死すると、空室期間の家賃だけではなく、かなり大規模なリフォームとか、家賃下落とか、

遺族の方に請求することの精神的負担など色々な問題が出てきます。アソシアさんの商品だと

気休めとか広告料程度のお金にしかなりません。安いなりの補償しかできないということです。



ただ、アソシアさんの保険は、火災とか落雷、爆発、風災、水災、給排水設備、落下、騒じょうなど

幅広い分野に対応して保険を出してくれます。どちらかというと、火災保険についてくる家賃保証の

特約をさらに幅を広げて、部屋単位に入れるという感じにしたもののように思います。軸足は

あくまで「大家さんのリスクを少しだけ和らげる」ことに主眼を置いているものと思われます。



それと、火災保険の特約に、入居者様がお部屋で亡くなった際に30万まで原状回復の費用を

出してくれる特約もあります。これも組み合わせておくと、原状回復の費用については一定額は

補償してもらえることになります。火災保険とセットで入ると少し効果が高いのかもしれません。



これに対して、アイアルの「無縁社会のお守り」は、孤独死などの事件が発生した際のリスクに

特化した保険となっており、ほぼ必要な補償を全て網羅しています。



・空室期間の家賃を最大12ヶ月補償する

・事件に起因した家賃下落分を最大12ヶ月補償する

・原状回復の費用を最大100万円補償



たぶん、この保険なら孤独死に関するリスクはほぼ払拭できるものと思います。

ただし補償する範囲はあくまで孤独死や殺人事件に伴う部分のみで、それ以外のジャンルは未対応。

かつ、保険料も年間3240円(家賃5万円未満の場合)と、アソシアに比べると決して安くないです。

たぶんこちらは「事件に関わる全ての人のリスクをなくす」ことに主眼を置いているのでしょう。

組成に関わった人が特殊清掃の会社の社長さんだという事情がありますからね。



同じ「孤独死に対応」した保険でも、内容は精査していくと全く異なります。

どちらが自分のニーズにあった商品なのかは、商品の内容を理解した上で検討する必要があります。

大家さんが抱えるいくつかのリスクを広く浅く安く補償してくれる保険を選ぶのか、

大家さんが抱える孤独死のリスクを徹底的に排除するような補償をしてくれる保険を選ぶのか。

そこは考え方次第でしょう。



私だったらどうするか・・・?

火災保険をアソシアさんに切り替えて、大家の味方と組み合わせてある程度リスクを排除するに留め

リスクが高い人だけアイアルさんの保険を使うかなあ?という気がします。



私見を入れずに書いたつもりですが、詳細はそれぞれの保険会社の方にご確認ください。

数字など多少間違っている可能性もあり、内容を保証することはできかねますのでご容赦ください。

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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(8) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする