2012年07月16日

管理会社さんを検討する。

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今度決済する予定の東京2棟目の管理をどうするか考えています。



東京1棟目は、そもそも売主さんが地元でそこそこ顔の利く管理会社さんであるというところから

義理を果たすという側面も意識して、そのまま管理をお願いしました。自主管理しても問題ないと

思うのですが、地元の業者さんを敵に回すのは得策ではないと考えた結果です。



東京2棟目は売買中心の不動産業者さんから購入することになっていますので、特に地場の

しがらみはありません。自主管理というのも選択肢の一つです。また、売買の仲介をしている

不動産会社さんが管理もやれますと言って提案してくれています。3%でいいそうですので、

お金のことだけ考えればけっこう魅力のある提案かとは思います。



それ以外に、今度新しく立ち上げる管理会社さんに管理を任せるという方向性も検討しています。

管理費は少し高めだけど、原状回復の費用は基本的には全て管理会社さん持ちという面白い

ビジネスモデルを考えられているようで、ちょっと興味があります。どこまでを管理会社さんで

持ってくれて、どこからこちらで払わなくてはならないかというところについて、ざっくりとは

確認したのですが、今後その部分が厳密にどこまでなのかを確認して判断することになるかと。



あとは先日のリノベパックプランを採用している管理会社さんというのも考えられます。

色々なところにお話を伺いながら、結論を出していきたいと思っています。



管理を任せるにあたって、私が重視することは

・オーナー、管理会社様、入居者様の3者が全て幸せになれるよう頑張ってくれること

・旧態依然とせず、新しいことに積極的にチャレンジしてくれること

・滞納督促に強く、取りっぱぐれしないこと

・契約形態を柔軟に考えてくれること(定期借家の活用など)

・空室を埋める為に積極的に提案してくれること

という5点でしょうか。上の2つは会社の方向性、下の3つは多少の技術論って感じです。



「客付に強い」というのも条件として加えたいところなのですが、ちゃんと建物の管理をして

既存入居者様の満足度を向上させてくれるのであれば、客付は自分で頑張ってもいいと思います。

入居者様から一報が入ったら、必ず一日以内にその人に状況報告をするとか、オーナーにも

確認の連絡を入れるとか、そういうこまめな連絡を欠かさない管理会社さんは素敵だと思います。



ただ、こういった話は実際に任せてみなければわかりません。

できれば、半年くらいの試用期間をお互いに設けて、半年後に「このオーナーなら一緒にやりたい」

「この管理会社さんなら仕事を任せたい」と思えるようであれば正式に契約するというのも

一つのやり方ではないかと思います。でも、これをOKしてくれれば、その時点で十二分に柔軟だから

そこで管理してもらうということでほぼハズレはないような気もしますけどね(笑)



自主管理だと単純に費用がかからないという点がメリットですが、多少の手間はかかります。

そして、賃料の5%と考えるとそれほど高くないような気がする管理料も、キャッシュフローに

占める比率という観点で考えると、けっこう割合はあがってきます。だからその分の費用を

低減するために管理会社さんに任せると言うのも、一つの案ではあるかと。



他方、そのくらいの費用をケチって自分の時間を使うことは良くないという考えも当然あります。

あとは特に業者さんのツテがないとか、そういうところでとっかかりとして管理会社さんに

頼ると言うのも一つの発想でしょう。



何が正しい、何が正しくないではなく、メリットとデメリットを見極めて、自分なりの方針を

立てていける人が一番強いのではないかと思います。誰かに言われたことを真に受けて、

自分の思考を放棄して他人の言うことに従うのが一番良くないと思います。

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posted by ひろ* at 10:03 | Comment(5) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月15日

関東→札幌の大家会の勉強会。

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昨日は私が世話役をしている関東→札幌の大家会の勉強会でした。

2ヶ月に1回、勉強会を開催しています。充実した情報交換を目的としておりますので、

あまり人数を増やしてもメリットはありません。現在は定員オーバーということで募集は

しておりません。しかし、転勤による会員資格の喪失や、勉強会やメーリングリストなどで

コミュニケーションが取れない人に退会いただいたりしたこともあり、多少の人員の余裕が

出てきております。そんなわけで、近々若干名の募集をするかもしれません。



昨日はファイナンシャルプランナーの方をお招きして、火災保険の基礎知識について

学習しました。保険は数年に一回の改定などもあり、常に最新の情報をおいかけてないと

置いていかれてしまいかねません。



また、知識がある代理店さんと知識がない代理店さんで、保険の費用にも大きな差が

出てくる事例があるようです。たとえば、構造が鉄骨だと、保険は「T構造」という

鉄骨の料率が適用されますが、ある一定の要件を満たせば「M構造」というより堅牢な

構造が適用されます。堅牢だから火災リスクが少ないということで、保険料は格段に

安くなります。



私が現在決済に向けて動いている東京2棟目も、構造は鉄骨造ですが、エリア特性上

耐火建築物になっています。わかっている代理店さんだとM構造であると判定できますが

わかっていない代理店さんだと杓子定規にT構造を適用してしまうことでしょう。

保険料は両方のパターンで見てもらいましたが、なんとその差は2倍です。びっくり。



その他、保険の特約の話やこういうケースで保険が出る・出ないのケーススタディなど

充実した勉強会でした。やっぱり保険はちゃんと勉強しないとダメだなあと思います。

また、保険の変化をフォローし、適切な提案をしてくれる代理店さんとタッグを組んで

賃貸経営をやっていくことも大事なことなのではないかと思いました。



懇親会も参加したかったのですが、私は嫁ちゃんの誕生祝いがあるので幹事であるにも

関わらず途中退席。適当すぎてごめんなさい(苦笑)

そしてこれから嫁ちゃんとホテルの朝ごはんなので、ブログは手抜きでごめんなさい!

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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月14日

換気扇の故障。

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現在10位です。昨日は今度決済する東京2棟目の管理についての打ち合わせでした。

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無風状態だった札幌1棟目、久々にトラブル発生です。

10年近く住んでいるお客様から、台所と浴室の換気扇が動かなくなったという連絡がありました。



管理会社さんから受けた連絡内容としては

・だいぶ前から台所の換気扇が動いていなかった

・今回、浴室の換気扇も動かなくなってしまった

という2点でした。住宅設備に関する部分ですので、当然大家負担での修繕となります。



台所の換気扇が動いていなかった状態で、料理とかしていたのだろうか・・・?

この方のお部屋には一度潜入したことがありますが、ドアやトイレの壁紙にカビが生えていて

使い方もそんなにきれいな感じではなかった為「退去してほしくないなあ・・・」という印象を

持った記憶があります。



潜入した際に対応してくればおばあちゃん(近所に住んでいて子供の面倒を見に来ているそうです)

が、お風呂場のドアが壊れているのに大家さんに報告もしないでそのまま使っているということを

言ってました。もちろん、その後こちらでドアの修繕を手配しましたので、今は直っています。

まあそんな状態なので、きっとカビも住宅の欠陥ではなく使用方法の問題だろうということを

管理会社さんとは話したものでした。



で、今回の故障です。

台所と浴室の換気扇の修理で、だいたい家賃1ヵ月分くらい吹っ飛ぶことになりました。くぅぅ。

でもお金をいただいているものですから、対応は当然必要です。建物の寿命を延ばすことにも

繋がりますので、しっかりと対応を進めたいと思います。



札幌1棟目はピロティへの水漏れ疑惑やゴミの放置など、細かい問題はあったりするのですが

小ぶりなファミリー物件ということで比較的建物の修繕などでお金がかかるケースは少なく

入退去がない期間に関しては安定した経営をすることができています。ただ、来年になると

専門学校の生徒がルームシェアしているお部屋が恐らく退去になるものと思われますので、

そこでまた多少の苦労はあるのだろうなと感じます。



札幌1棟目は不動産デビューを果たした物件なので、精査が甘かったなあという気はしてます。

駅徒歩5分圏内の土地値のファミリー物件ということで、決して悪い物件だとは思っていません。

しかし、今の自分だったら本当にこれを購入するか?というと・・・もう少し指値を入れます。

何故なら、設定家賃の相場がちょっと高いから。さくっと決めるには15%くらい家賃を下げる

必要があると思います。その辺の家賃の引き直しをせずに、現況の家賃相場のままで購入して

しまったのが、一番の失敗であったと思います。



勉強し始めた頃は、とにかく物件がほしくてほしくて仕方がない状態に陥りがちです。初心者の方は

自分が狙っている物件が本当に良い物件なのか、周りにいる大家さん仲間にも相談してみると

いいのではないかと思います。多少の失敗は仕方ないけど、大きな失敗はしないに越したことは

ありませんので。同様の理由で、金額もあまり大きくないものからチャレンジした方がいいと

思います。億越えの物件で失敗したら、そこから立て直すにはものすごい苦労が必要ですから。



・・・修繕の話からだいぶ飛んでしまいました^^;

ま、とにかくしっかり設備を直して、快適な生活をしていただきたいと思う次第です。

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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(4) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月13日

経営理念はありますか?

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現在11位です。昨日は恵比寿の鳥料理のお店で、美味しい鳥に舌鼓。

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不動産投資。



「投資」なんて名前がついているから、株やFXと同じ感覚を持つかもしれませんが・・・

これは立派な「事業」です。不動産賃貸業であり、貸家業です。



サラリーマンの給与所得を頼りに融資をする一部の銀行だったら、「投資」というマインドセットの

ままでも話は通じると思います(借りた後苦しむかもしれないけど、それはそれとして)。

でも、そうではなくて事業性を評価して融資を出す銀行さんに行く時は、事業者としての心構えを

きちんと持っていないといけないと思うんです。



事業である以上、事業の目的や経営方針、経営目標、中長期計画などが存在しなくてはいけません。

銀行に行った時に、経営理念をすらすらと答えられるようでなくては、銀行の担当の方も

「こいつ大丈夫かな?」と不安になってしまうことでしょう。



私の場合は「良質な賃貸住宅の提供を通じて地域や社会に貢献する」という経営理念を掲げてます。

良い住宅を提供することで、良い入居者様が集まってくる。良い人が集まれば、結果として

地域や社会に良い影響を及ぼすだろう、といったところです。



そして最近はそれに加えて「再チャレンジの応援」を経営のテーマとして掲げています。



一般的には、不動産賃貸業は家賃収入しか売上がありません。家賃滞納が発生すると、税務的には

売掛金で扱うことになりますので、現金はないけど税金はかかるという最悪の結果になります。

また、滞納が増えることで管理会社さんも手間がかかることになります。そんなこともあり、

当然と言えば当然ですが、入居時の審査は厳しいものになります。



しかし、世の中には私が思っていた以上に追い詰められている人がいます。

保証人がいない、失業してしまった、離婚して家を追い出された、親が自分のお金を勝手に使う。

そんな難しい問題を抱えている人は、言い方は悪いですが「属性」で審査に落ちてしまいます。



でも、そういった人の中にも真面目にやっていこうという意思がある人もいるわけですから。

本当に苦労をしている人の中で、本気で人生を立て直したいと真摯に願っている人がいるなら

私としてはリスクを取って受け入れたいと思うんです。



これも変な話かもしれませんが、自分がどう思っているかは別にして、アパートやマンションを

購入できるだけの資金力や属性がある人ってのは、世間一般から見たら恵まれている層です。

その恵まれた環境のうちのほんの一部をリスクにさらすことで、本当に困っている人が救われるなら

私は喜んでそうしたいと思います。



勿論、こういうスタンスでやっている以上、裏切られることもあります。

上記のような方針で頑張って入居してもらった方に夜逃げされたことも2度あります。

結局滞納して短期退去になってしまった人もいます。

でも、ある一定数は私が受け入れたことで人生を立て直すことができたはずなんです。

半分の人に裏切られても、残り半分の人が幸せになってくれればそれでいいかなと思います。



なんか綺麗ごとを並べてしまいましたが、元々は苦肉の策で始めたことでした。

22部屋中5部屋しか埋まっていない状態で購入した札幌2棟目を埋める為の知恵だったんです。



カリスマ大家さんの本とかに「管理状況が悪いガラガラの物件を安く買って再生させる」

ということが書いてあり、とりあえず管理が甘いものだったら埋められるだろうと思って

購入した札幌2棟目ですが、管理が甘いだけでなく物件スペックもダメで埋められない物件だった、

ということが買った後で判明。一時は資金がショートするんじゃないかというところまで

追い詰められたことがありました。



この物件を埋めるために、管理会社さんと相談しながら作り上げていったのが今のスタイルです。

属性が厳しい人でも相談に応じ、出来る限り入居できるような作戦を考える。管理会社さんによる

面談する時もあれば、通帳の写しを提出することであったり、敷金を多めに入れるとか就職支援の

公的家賃補助を申請してきっちりと受けることであったりとか・・・。

管理会社さんも、埋めてナンボだからということで色々と協力してくださいました。このご恩は

絶対に忘れてはいけないと思っています。



なんかまとまりがなくなってしまいましたが、とりあえず自分の物件に興味を示してくれた人には

誰にも不幸になってほしくないと思っています。今後も皆が幸せになれる賃貸経営を心掛けながら

事業展開していこうと考えております。いけるところまでは、このスタンスで頑張るつもりです。

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月12日

地域ごとに空室対策は変わる。

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現在13位です。昨日は「専業なんかじゃ食っていけない大家の会」というネタ的な名前の会合で

しこたま飲み食いしてきました。専業で食っていけない+専業になる気がない人の集まりでした。

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完全満室を維持することはなかなか難しいことのようです。



札幌2棟目の滞納3ヶ月に突入した方、保証会社さんより契約解除の方向で動くよう依頼が

来ているという話でしたが、ここにきていよいよその動きが本格化してきたとの報告がありました。

今週初めから完全満室復帰だったけど、あっという間に陥落することになりそうです。残念。



そりゃあ確かにそれだけ滞納されたら保証会社さんだって黙って見過ごすわけにはいかないですね。

ボランティアで代位弁済してくれてるわけじゃないはずですから。



このお部屋の入居者さんは、共用部にゴミを放置することもあったので、退去は妥当かと思います。

困った人は早めに出ていただき、より優良な方に入れ替わりで入っていただく方がいいですね。

次の募集の準備をして、早々に埋めていきたいと思います。どうせこの人もタバコ吸ってるだろうし

また壁紙張り替えて、広告料出さないといけないんだよなーと思うと、少し憂鬱になります(汗)



あわせて、仙台1棟目の元オーナーズルームもあと1週間ちょっとで退去することになっています。

ここが空室になると、物件の中ではけっこうな痛手。家賃の比率が高いので、早いところ埋めたい!

現在、原状回復の為にいくつかの業者さんとやり取りをしているところです。広いお部屋なので、

原状回復だけでもそれなりの価格になることは確実です。元オーナーさんが25年も住んでたんだし

多少汚いのは当然だとは思っていますが。



不動産はモグラたたき。

空室になったり埋まったり、埋まったと思ったら別のところが空室になったり。

規模が大きくなればなるほど、この悩みがついて回るものと思います。不動産賃貸業の宿命です。

いかに空室による機会損失をなくしていくか、長期入居をいただくよう努力するか。

基本的なことですが、そこをしっかりとやれないと今後は辛い展開になるのかなと感じています。



ところで、札幌と仙台では空室対策のやり方も変えていかなくてはなりません。



札幌であれば、ある程度人間関係ができている営業マンの方もいますので、そういった人たちに

厳しい属性の人でも連れてきてくれれば検討するし、諸条件相談に乗るという形で融通を利かせて

優先的にお客様を案内いただくという作戦になります。



仙台の場合は、まだ規模も小さく大家さんとしてのやり方などもしっかりと確立できていません。

まずは現地の特定の仲介業者さんと連携を取りながら、仙台での商習慣や市況を学習していかないと

良い結果が生まれないものと思っています。特定少数(というか今回は1社決めうち)の

仲介業者さんに相談をしながら、まずは仙台の市況ややり方を理解していきたいと思っています。



自分の色を出すのは、ある程度こなれてきてからで十分です。今の仙台なら、ファミリー向けの

間取りはかなりのスピードで埋まるだろうと思われますので、仲介業者さんのアドバイスを積極的に

取り入れながら、今後の募集に活かせるような下地作りをしていこうと思います。



いずれにせよ、心がけたいのは「誠実であること」。

入居者様にも、仲介業者様にも、リフォーム業者様にも、平等に良い思いをしてほしいです。

誰か一方だけが突出して利益を取ろうとすると、良い関係を築くことはできません。皆で利益を

わけあって、全員が幸せになれるようなビジネスに育てていきたいと思っています。きれいごとかも

しれませんが、関わる全ての人に幸せになってほしいというのが私の仕事に対するスタンスです。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする