2012年07月21日

東京2棟目決済完了。

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現在7位です。昨日は緊張の糸が切れたのか、20時ごろから朝まで寝てしまいました。

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無事に決済をしてまいりました。

買付を入れて融資審査を通してから約1ヶ月。売主さん側についているローンの保証会社さんが

色々と難癖をつけてきたので、決済がかなり予定より遅くなってしまいましたが、ようやくこれで

6棟目の購入が実現しました。おめでとう自分、ありがとう自分。



売主さんは地元の名士ながら、経済的に厳しい状況が続いていたようです。ローンの滞納もあり、

税金の滞納も多少していた模様。かなりの高齢の方でプライドも高いようにお見受けしましたので

あまり直接お話をするのもアレかと思い、もっぱら仲介業者さんとばかりお話をしてきました。

売り側の仲介業者さんは、売主さんと家族ぐるみでおつきあいをしているというお話をされており

「これで税金も払えて楽になると思います」とコメントされていました。



オーナーになった以上、そこに住む人に対する責任が発生します。

満室で推移させることは勿論、オーナーが代わってがっかりしたと思われることがないように

しっかりと運営をしていこうと気持ちを新たにする所存です。



手始めに屋上防水をやっつけなくては・・・。

なんとなく、放っておくとそろそろやばいんじゃないかという雰囲気を醸し出しております。

たぶん10万もあれば対応できると思うので、早い段階でやっかいごとの芽は取り除いておきたい。



それと、事務所部分のリーシング。

8月から入居される方は決まっているのですが、昨日売買の仲介業者さんと話をしたところ、

後から分かったけど、入居予定の会社さんは実はちょっと面倒な商品を扱っているらしいので

入居自体を取りやめる方向で考えた方がいいのではないか、というお話でした。

昨今の社会情勢からすると、いずれ違法な商品になるのではないかと思われる品物です。

うーん、入居はキャンセルにして改めて募集した方がいい気がしてきました・・・。



考えることはいっぱいあります。未だに管理会社さんも決めていません。3社くらいの中から

一番波長が合いそうな会社さんを選ぶつもりですが、まだ最後の1社さんとお話ができてないから

決断できる状態ではありません。家賃の振込先口座はとりあえず私の返済口座にしておきました。

全ての事に対して、悔いがないよう考え抜いて、結論を出したいと思います。



あ、そうだ。25日の夕方に東京2棟目の内覧会やります。若干名募集してますので、

興味がある方はお早目に何かしらの形でメッセージをいただければと思います。



今日はデスクワークとお医者さん。嫁ちゃんと少しだけ昼ビールするかもしれませんが、

基本的には決済が終わって緊張の糸が切れた身体を休める週末にして、来週中盤からの札幌行きの

準備を進めていきたいと思います。あわせて、今月中に一度試算表を作っておきたいので、

伝票類の整理や情報のとりまとめをして、税理士さんに情報を送る準備をしたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月20日

本日は決済です。

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本日は東京2棟目の決済です。会社は午前半休にしました。しっかり決済してこようと思います。

午後から出張の予定があるから、時間がかからなければいいんだけど・・・。



決済の準備も意外と大変でした。

嫁ちゃんの納税証明を取るものの、税金の支払いが反映されるまでの間のタイムラグのせいで

未納扱いになっていて、再度取りに行く羽目になったこともありました。

札幌の物件の納税証明を取りに行かなくてはならず、コジローさんに無理を言って、代理で

取得してきてもらったこともありました。

銀行指定の司法書士さんのお見積りがちょっと高くて、交渉して少し値下げしてもらったことも。

更に、決済用の口座に資金を移そうとしたら、送金の限度額が足りなかったのでオンラインで

送金額の増枠をしたら、「反映は翌日」という仕様があってテンパったこともありました。



そして一番大変だったのは火災保険!

ギリギリまで交渉を続け、代理店の人にも頑張っていただき、何とか安い料率を確保できたのが

昨日のお昼でした。いやー、時間かかったわ・・・。粘り強く交渉いただいた代理店の方には

本当に感謝しなくてはなりません。



保険の料率は、木造が一番高くてRCが一番低いです。

今回購入する物件は重量鉄骨造なので、本来ならば真ん中の料率を適用するはずなのですが、

購入した物件が耐火建築物を建てなくてはならない地域にあることから、耐火建築物という

判定をしてRCと同じ料率に持っていくことができれば、保険料は大幅に軽減できます。



実際に、某保険会社さんでは、重量鉄骨造でも4階以上なら耐火建築物とみなしてRCの料率を

適用できる、ということがパンフレットに書いてあります。



今回購入する物件は、残念ながら3階建てなので、この規定は適用できませんでした。

かなり色々と検討して、建設会社さんに電話してもらったりとか細かい作業もやっていただき

ようやく耐火建築物と認められる事象が見つかったので、同一条件で契約することができました。



重量鉄骨の料率と判定された場合の保険料と、RCの料率で計算された保険料には、2倍の差が

ありました。これを削減できたというのは、それだけでもかなり大きなことです。

知っているか知らないかで大きな差が出てくるということがよくわかりました。



とまあ、購入前も色々あった物件ですが、いよいよ本日決済です。

今まで買った物件の中で一番立地は良いですが、一番利回りは低いです(汗)

きちんと回すには、満室経営が必須。頑張っていきたいと思います!

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月19日

自販機設置。

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現在8位です。納税証明書をとったらうちの嫁ちゃんが未納扱いになってました。納めてるよ!

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札幌3棟目に自動販売機を設置しました。

今回のブログでは、自販機設置までの道のりをつらつらと書きたいと思います。



元々、自販機をつけるつもりはありませんでした。物件は住宅街にあり、儲かるかどうかも怪しいと

思っていたためです。あとはゴミの問題が出てくるのではないかというところも危惧してました。



では何故設置しようと思ったかと言うと、入居者様からのリクエストがあったからなんです。

私が持っている物件では、定期的にアンケートを取っています。困ったこと、良かったこと、

こんな設備があればいいなと思うことなどを忌憚なく書いてもらい、運営に活かそうという

趣旨でやっています。アンケートには安いながらも謝礼として商品券を同封しているので、

仮にアンケートが返ってこなくても、顧客満足度向上という点で効果が見込めると思ってます。



んで、そのアンケートに「自販機があるといい」というリクエストがあったので、重い腰をあげて

自販機の設置に向けて動いた・・・というわけです。



設置に当たり、管理会社さんに声をかけたのは勿論のこと、それとは別に大家仲間の方から

業者さんのご紹介をいただいたりして、何社かと相見積もりを取ってお話を進めていきました。

大家仲間の方からは「入居者さんがどこのメーカーを希望しているか確認した方がいいよ」という

アドバイスも受けたので、そちらも確認しつつ、現地設置可能とされたメーカーさんの中で

条件などを考慮しながら決めていきました。



駅から5分とはいえ、自販機を設置するロケーションとしては正直イマイチです。

4社くらいご提案をいただきましたが、2社は「設置できない」という回答になってしまいました。

残った2社はバックの条件が同じだったので、入居者様のご要望されるメーカーの方がいいだろう、

という判断のもとにメーカーさんを確定させました!設置費用はメーカーさん持ちです。



そして実際に設置した図がコレ。



存在感のある設置図



・・・なんか斬新なつけ方です(汗)

確かに目立つけど、これじゃーいくらなんでも・・・。

※札幌3棟目は8戸のアパートが2棟並んでいる形式で、その棟と棟の間に豪快に設置されました。



立ち会ったはずの管理会社さんに確認したところ、別件が入ってしまい立会いができなくて

こんな変な設置になってしまったとのこと。その後手直しをしてもらい、こんな形になりました。



修正後



これならスッキリ。

夜間の照明の代替にもなるし、景観を損ねる雰囲気も最低限で済みました。

副次的な効果として、今までこの「棟と棟の間」に無断駐車をされることがあったのですが、

自販機が間隔を狭めてくれたので、それもできなくなりました。良かった!



そして設置後にちょっとしたオチがありまして・・・

共用部の電力が5アンペアしかなかったので、ブレーカーが落ちてしまうというトラブルが(苦笑)

こちらもアンペアの増強をお願いしましたので、じきに問題は解決することでしょう。



まだ入金はないので、どのくらいの売上が出ているかは不明です。

入居者さんへの福利厚生が目的なので、電気代くらいまかなえれば最低限いいかなと思いますが

できればある程度儲かってほしいなあと思っています。アンペア数だってあげたわけですから、

そこんとこは儲かってくれないと困るんだよなあ(笑)

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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月18日

司法書士さんのお見積。

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現在7位です。昨日は神田でビールをいっぱい飲みました。飲み会続きでおなかがやばい!

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昨日は決済の前の準備で午前半休。



・区役所に行って各種証明書を取得

・都税事務所に行って納税証明を取得

・税務署に行って納税証明を取得

・診療所に行って団信の診断書を取得

・既存借入のある銀行に行って記帳



決済となると、意外とやることがいっぱいあります。

これから物件を購入される方、できるだけ前倒しで進めていくことをおすすめ致します。



さて、決済の時に必ず必要になるのが登記費用。

よくわからないからって、そのまま受け入れてませんか?意外と見積金額に差がありますよ!

可能であれば相見積もりを取得してみることをお勧め致します。



今回の決済ではないのですが、仙台の物件を決済する際もそんな感じでした。

3つの司法書士法人さんから見積を取ると、それぞれけっこう価格が違うんです。

万単位で差が出てくることもあります。報酬額の設定がそれぞれの先生によって変わりますから。



相場がわからない時は仲介業者さんに聞いてみれば、なんとなくの雰囲気はわかると思います。

わからなかったとしても、つながりのある司法書士の先生を紹介して貰って、見積をいただけばOK。



司法書士の先生から来る見積は、「報酬額」と「登録免許税または印紙税」の2つの列があります。

このうち、報酬額が実際に司法書士の先生の儲けとなります。登録免許税または印紙税については

国が定める税金なので、値引きのしようがありません。全体の額ではなく、報酬額を比較して

内容を検討することになります。



各列の項目が見積ごとに異なるとは思いますが、そこは想像であたりをつけます。

日当とか交通費とかはわかりやすいかな。



時には銀行さんから司法書士の先生を指定されることもありますが・・・

その場合でも、銀行員の方に一言お断りを入れた上で、交渉してみるのもいいかと思います。

言わなかったら絶対に値下がりしませんけど、言えばひょっとしたら少しは下がるかも。



わからないことをそのままわからないとして放っておくと、思わぬところで損失を被る可能性が

ありますので、概要だけでも掴んでおくことをお勧めしたい今日この頃でございます。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月17日

ブログを書く理由。

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現在9位です。昨日は丸一日勉強会でした。この3連休、3日のうち2日が勉強会だったなあ。

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ブログランキングに参加しています。最近はありがたいことにトップ10圏内で推移しております。

これもひとえに、読者の皆様が人気ブログランキングに投票してくださるからです。

心より御礼申し上げます。

ランキングへの投票はこちらからできます→人気ブログランキングへ




このブログは、大家さん目線で日々の出来事や考えていることを、できるだけありのままに

記載していくようにしています。良いことも悪いことも、できるだけ包み隠さずに書いています。



ブログを書いている理由ですが、「書くのが習慣だから」というのが一番大きいです(笑)

学生の頃から、HTMLをしこしこと書きながら日記をアップしていましたので、かれこれ15年程度は

常に何らかのテキストをネットに公開しています。ネット媒体に情報発信するのが好きなんです。

何か書いて、それに対して反応してもらえる双方向性のあるメディアを使うことが楽しいんです。

ブログを書いて皆さんにかまってもらえればそれで十分満足。そんな立ち位置でやってます。



ブログランキングに参加しているのも、ランキングが上位の方がかまって貰える可能性が高いから、

という程度の理由です。ブログで集客して商売、とかそういうつもりは毛頭ありません。



とか言いながら、たまにアフィリエイトリンクも貼ってます。そりゃあお小遣いほしいもんね。

でも別にブログで稼ぎまくってやろうとは思っていませんので、ちょこっとだけです。



「包み隠さず書く」ということで、成功談も失敗談も公開するようにしています。

成功談は成功している大家さんの書いた本や情報商材を見れば書いてありますが、ただの体験談や

失敗談はそういうところには書いてありません。決してバラ色の世界ではなく、色々なことが

あるんだよということを伝えたいなあという気持ちでブログを書いております。



さて、ブログをより正しく理解するには、書き手のポジションを理解してもらうことが大事。

自己紹介ってわけでもないですが、書き手である私自身のことを以下につらつらと書いてみます。



私が不動産投資に求めていることは

○嫁ちゃんの幸せが第一

○夏は札幌、冬は沖縄、時には海外のような感じで、場所にとらわれずに生活したい

○生活に必要な以上に稼いだ分は、夢のある若者を支援することに使いたい

というところです。家族が食っていく分以上に規模を大きくしようとしている理由としては、

後者の支援のことを考えているからです。私は学生の頃バンドをやってましたので、お金はないけど

才能があるバンドマンの支援とかできたらいいなあと妄想しています。



私自身の現在の属性は

○某国立大学卒業

○某上場企業のサラリーマン

○嫁ちゃんと共働き

○サラリーマンの年収を頼りに融資する銀行でも融資が受けられるくらいの属性

といったところです。



不動産投資のスタイルですが、今はとにかくハイレバレッジで規模拡大を図っているところです。

今後もそれが続くかは自分でもわかりませんが、「今年は買う」と決めたので、ひたすら拡大中。

正直、かなりのリスクを取っていると思います。あまり真似しない方が賢明です。借入の比率が

高いので、返済比率も決して低くはありません。リタイヤ?まだまだ無理だしする気もないです。

なにげにサラリーマンのお仕事も楽しんでやってますから。



不動産投資をやってみて思ったことですが、お金持ちがある程度の頭金を入れるのが一番儲かる

パターンで、税務的にも楽なんだなあということ。そこをあえてハイレバレッジで進むのだから、

うまくやらないと色々な面で無理が出てくるんです(特に税金)。買って貸して家賃収入で

ウハウハ、という世界ではないなあと痛感しています。



現在は札幌に3棟、東京に1棟(今週末にもう1棟決済予定)、仙台に1棟。

仙台のみ法人保有で、あとは個人保有です。今は築古が多いですが、できるだけバランス良く

地方と首都圏、築古と新築を組み合わせて進めていきたいと思っています。



こんなやつがこのブログを書いているんだな、と思いながら読み進めていただければと思います。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(8) | プロフィール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする