2012年07月26日

賃貸住宅フェア→内覧会。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。楽街のこの広告をユーモアと捉えるかセンスがないと捉えるか・・・

私はどちらかというと後者でした。日本人の感性にはあわないような気がするなあ。

ランキング下降中につき、ポチクリ支援希望です→人気ブログランキングへ



賃貸住宅フェア。賃貸住宅にかかわる人にとっては、ある種のお祭りです。

そのお祭りに今年は参加してきました。去年は参加できなかったので、2年ぶりの参戦です。



今年の賃貸住宅フェアでやたらと目を惹いたのは「太陽光発電」と「海外投資」のブース。

特に太陽光発電はコンパニオンを雇って派手にブース展開している企業が多かったです。

海外系はコンパニオンこそいないものの、ブースの数は2年前に比べて格段に増えていました。



ブースが多くて販促費をかけて出店しているということは、それだけお金をかけて集客しても

儲かると言うことの裏返しだと思います。つまり・・・いや、これ以上は止めておきます。



今年は東京にはじめての一棟ものを取得したということもあり、関係するサービスもいくつか

下調べしてきました。入居者さんへのインターネットを無料で展開する会社さんのブースも

はじめて回って情報収集してみたんですけど、けっこうお金かかるもんですね。必要ならば

やらなくてはいけないだろうけど、これからスマホがどんどん便利になっていくと思われる中

固定電話の回線のようにすたれていく可能性もあるサービスに投資するのは果たして・・・?

という気持ちになってしまいました。ついでに言えば、この手の会社も太陽光の次くらいに

派手なブース展開をしていたので、そこもちょっとねー。



とか言いながら、ワインとかわいい衣装のお姉さんにつられて某インターネット接続サービスの

業者さんに見積もりを頼んでしまったのは私です(笑)

ま、フェアなのでご愛嬌ということで。いい目の保養になりました。



あとはコンテナハウスの業者さんもけっこう面白かったです。癖はあるけど、ハマれば面白そう。

妄想が膨らむ逸品でした。



海外不動産投資のブースでは、不動産投資を志した頃に知り合った仲間と久々に再開。

海外に移住して不動産会社を興したということでした。まさか出展する側に行っちゃうとは!

積もる話もいろいろあったんですが、お客様もけっこう来ていて盛況だった為、お話するにも

限度がありました。いずれもう少しゆっくりと話をしたいなあと思う今日この頃です。



ふくちゃんのブログ記事を読んだ後で、実際に海外で起業している人を見てしまうと・・・

なんかこう、海外に修行に行って1年くらいでしっかり英語を話せるようになってみるのも

面白そうだなあと思ってしまいます。一応IT系だし、ブリッジSEの需要についてもわかります。

(誰です!?「サラリーマンの仕事なんかしてないんじゃないの?」って言ってる人は!)

いやいや、実際にそれをやれる度量があるかというと・・・小心者ですから・・・妄想だけかも。



おっと、話が逸れました。



業者さんサイドと言えば、札幌の新興不動産業者さんの社員状態の不動産仲間の人もいました。

関東→札幌の大家会の名誉会員さんなので、そこの業者さんの社長以下お偉方をガッツリと

ご紹介いただきました。今後、良い関係が築いていければいいなと思ってます。



サ高住のブースで話を聞いたりすることもできました。

今年のフェアは楽しかったです。



フェアの後は自分の物件の内覧会を開催しました。

目指せ!金持ちリーマンさんから「せっかく関東に行くので、どこかで内覧会とかありませんか?」

と相談されてしまい、それじゃあうちの物件でも見ますかという流れで内覧会を設定しました。

会場は東京2棟目に設定。事務所の空室があるので、そこを見ていただこうかなと。正直言って

ただのがらんどうなスペースなので何の気づきも学びもないだろうなーと思いつつ。



なんだかんだで、内覧会だけ・懇親会だけの人も含めて20名以上の方に来ていただきました。

募集に関して貴重なアドバイスをいただいた行政書士の宮本さん、建物の状態を診てくださった

名古屋大家塾のひろ塾長、現在入っている申込の問題に関してアドバイスをくださった鳥さん

某管理会社の部長様など、皆様からありがたいご指摘をいただくことができました。感謝です。



自分が何の手も入れていない部屋で、かつ決済してまだ数日ということもあり、まだ自分の物件と

思いきれていないところがありましたので、せっかくアドバイスいただいたのにも関わらず

寝ぼけた反応や言い訳のような反応をしてしまっていたような気がします。ちょっと反省。



充実していて楽しい一日でした。充実した日をどんどん積み上げて、充実した人生を過ごしたい。

そんなことをなんとなく思った次第です。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:45 | Comment(12) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月25日

事務所の今後をどうするか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。昨日は賃貸住宅フェアの大懇親会にだけ参加してきました。運営母体が変わると

客層も変わるんだなーと思いました。2年前は著名な大家さんが参加されていたけれども、

今回はもうちょっとアットホームというか素人っぽい人が多かった気がします。

そんな雑感はさておき、ポチクリお願いします→人気ブログランキングへ



現在、札幌は満室ですが、仙台1棟目が1部屋と東京2棟目が2部屋空室になっています。

今日は東京2棟目の物件の状況について書いてみます。



東京2棟目は1階が事務所になっており、ここが現在空室となっています。

2部屋とありますが、前の入居者さんが2部屋をいっぺんに借りて1部屋につないでいましたので

実質的には事務所1部屋分みたいな感じではあります。



前面道路が狭くて人通りがそれほど多くないので、物販や飲食などの店舗をやれるような場所では

ありませんので、必然的に事務所利用が考えられます。それも来客があまりないようなタイプ。



駅からは2分(信号があるから体感的にはもっと遠いけど)という立地にありますので、

賃料さえ安くすれば埋められるのは間違いない立地です。実際、前のオーナーさんは、需要が

あまりなかったので大幅に賃料を下げているようでした。坪単価が住居より安い状態です(笑)



そんな事務所部分ですが、すでに現在申込が入っており、順調にいけば8月から賃貸開始。

ですが、以前のブログに書いたように、この借主の業態に多少気になるところがありまして

できればこの会社さんは入れたくないという気持ちが強くなっております。



売買の仲介をしてくれた不動産業者さんが「賃貸も募集しましょうか?」と言ってくれたので

お言葉に甘えてお願いすることにしました。そして数日前、そこのお客様が事務所に興味を持って

内覧をすることにしてくれたそうです。いい傾向です!



興味を持った方は卸売業みたいな感じの仕事で、広いオフィスに在庫をいっぱい置きたい模様。

それだったらいいかもしれません。交通の便は悪くないし、小売りしないなら立地条件は

そこまで問題にならないでしょうし。



そんな事務所なんですが、将来的には住居にコンバージョンすることを考えています。

75平米くらいありますので・・・

案1:37.5平米を2戸

案2:25平米を3戸

案3:18.5平米を4戸

という案が考えられます。



周囲のビルの中でうちの物件が一番低いということもあり、一階は採光を採りづらいという

問題はあるので、ファミリー間取りよりは単身間取りにコンバージョンした方がいいでしょう。

というわけで案1はボツになる可能性大。



広さをとって安定的に入居いただくか、少し狭くして収益性を向上させるか。今のトレンドだと

真ん中の案が一番妥当なんだろうと思いますが、そこは工事費と向上する家賃とを比較して

利回りを計算しながら企画する必要があるでしょう。



あくまで予想ですが、コンバージョンをやった結果の月々の想定家賃上昇幅は

案1:+2万

案2:+4.5万

案3:+7万

と試算しています。あとは工事費がいくらかかるかを見ながら試算して、一番効率良く儲かる

内容を決めていく必要があるのかなと思います。



本日の内覧会にいらっしゃる方には、是非その辺のご意見を伺いたいところです。

よろしくお願いします。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:32 | Comment(4) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月24日

空室発生(仙台1棟目)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。昨日はコジローさんを歓迎する飲み会を急遽開催しました。

クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



現在、札幌は満室ですが、仙台1棟目が1部屋と東京2棟目が2部屋空室になっています。

今日は仙台の物件の状況について書いてみます。



この週末をもって、元オーナーさんが物件から退去されました。わかってはいたことなのですが、

初の空室発生です。家賃の高いファミリー間取りなので、一気に勝負を決めてしまいたいです。



他方、今の仙台ではファミリー間取りの需要がひっ迫しているという話もあります。

早く決めたいけどできれば高く決めたい。そんな矛盾することを仲介業者さんにお話して、

だいぶ迷惑をかけております(汗)



そんな状況の中、けっこう思い切って高めに市場に情報を出してみたのですが、意外と反響は

あるようです。昨日は内見も1件あったとか。3人の社会人でルームシェアするという話でした。

内覧の結果は、シェア向けの間取りではないということで成約には至りませんでしたが、反響は

他にもぼちぼち来ているようですので、ファミリー物件が足りないというのは本当だなと思います。

高く貸せるうちにガツンと高く貸してしまいましょう!なんて書くと因業大家のようですが(笑)

商売なので家賃は高く取れるならとりたいです。その価格を市場が受け入れてくれるなら、

こちらは出来る限りのサービスをして、入居して良かったと思って貰うよう頑張りますから。



昨日は義母に物件に行ってもらい、退去後のリフォームの為の原状確認作業への立会いをして

貰いました。3社に来てもらって採寸や原状確認をしていただきましたが、はたして100平米を

越えるオーナーズルームの原状回復はいくらになるのか・・・。ちょっとドキドキです。

義母から「洗面台は交換した方がいい」とか「お風呂の壁は塗りなおした方がいい」とか色々な

メールが来るんですけど、どこまで信じていいのかわからないので困ってます(苦笑)

リフォーム屋さんに個別にお話を伺ってみようと思います。



現在、この物件は自主管理をしています。一般媒介であちこちに情報をばらまいても良いのですが

今回は近所にある客付に強い仲介業者さんに当面は任せることにしました。過去にも単身の間取りを

決めてくださっているし、地域を統括している(と思われる)方が、お話をした中で好印象で

あったことも一つの決め手となりました。



その統括されている方からメールがありまして、「ペットはOKか」「ピアノ持ち込みはOKか」という

質問をされていきました。元がオーナールームなので、今までその辺の細かなことは決められて

いなかったと思いますから、ペットもピアノもOKにしようと思っています。ただ、ピアノは強度の

関係と上層階の賃貸の方との兼ね合いもあるので、節度をもって対応してもらわないとですね。



また、ペットは犬のみOKにしようかと思っています。しつけの悪い猫はそこらじゅうにおしっこを

してしまい、臭いが取れなくなります。また、壁紙や柱もボロボロにされてしまいます。

犬は鳴き声が上層階の単身間取りのところに響かないかが気になりますが、原状回復などを

考えると、犬の方がまだいいかなあという印象です。あとはペット礼金で補てんするとか。

犬だったらペット礼金1ヶ月、猫だったらペット礼金2ヶ月みたいにするのも案かもしれません。



この辺はうちの義母とも相談の上、条件を確定させて先方に返信しようと思っています。

実家でネコを飼っているから「ネコもOKにしなさいよ!」とか言われるかもしれないし(笑)



できれば長く住んでくれる人に入居してほしいなあと思う今日この頃です。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:35 | Comment(7) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月23日

税金をコントロールする準備。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。なんかテンションがあがりません。なんとなくですけど。

ぽちくりがあればあがるかも!?→人気ブログランキングへ



週末は領収書の整理をしようと思っていましたが、結局完全には終わりませんでした。



・どの領収書が何のために使われたものかをメモ

・銀行口座の動きを確認して、領収書がないものを抽出

・クレジットカードの明細を確認して、領収書がないものを抽出



という一連の流れで、全ての費用を洗い出して、税理士さんに送付するような形となります。

どこまで進んだかというと・・・領収書に使途を記載して日付順にふりわけをする途中まで。

全然進められてません。普段からこまめにやっておかないのが悪いんですけど。



今年は物件の購入もしているし、法人も立ち上げています。

変化の多い一年なので、早めに今年の決算の着地点を確認して、後半戦の計画を立てた方が

良さそうだというところがあるので、早く送らないといけないのですが・・・。厳しい(汗)



土曜日は予定外の通院が入ってしまったのと、嫁ちゃんと軽く昼ビールをしようという話に

なっていたのが、ビールだけでなくちょっと買い物につきあってほしいということになったので

思ったより時間がなくなってしまいました。夜はお部屋を片付けつつ、領収書を整理してました。



日曜日はメールの返信と札幌行きの準備などをやってから領収書の整理を再開したものの、途中で

「今日美容室に行かないと2週間いけない」というところがあり、美容室に行ったりもしたので

思ったほど仕事は進められず。作業効率が悪いですね、私。



今までは単純に税理士さんに送って終了にしていたのですが、今年からは自分のところでも

Excelのひな型に明細を残しておこうと思っています。これまでも、物件ごとのキャッシュフローは

出していましたが、今後は交際費なども含めたすべての経費を手元でチェックできるようにして、

税引前キャッシュフローを手元でコントロールできるようにしたいからです。Excelへの転記自体は

嫁ちゃんにお願いしようとしています。話をしたらOKって言ってくれたので、ついでにひな形も

作ってもらっちゃおうかなと。



更に一歩踏み込んで、税引後キャッシュフローもそこで出せるようにしたいです。先日の勉強会でも

税引後キャッシュフローという単語はよく出てきていたし、ふくちゃんさんのちょっと前のブログも

税引後キャッシュフローを考慮した不動産の買い方を紹介しておりました。



私、買い方が良くないので、今は大きく赤字になっちゃっています。そりゃあ築古木造を長期で

融資を引いてしまったんだから、減価償却とのバランスが取れなくなって赤字になりますね。

この辺の買い方は大失敗だったと思います。買った物件云々ではなく、その後の税金のことを

一切考えていないという点が大失敗。なので、今からでもそういった部分の知識をつけていって

出来る限りリカバリーしていこうと考えております。



減価償却がもう1〜2年で切れてしまう物件もあります。これがなくなった時のダメージは

けっこうでかいので、そうなる前にどうしたらいいかをしっかりと考えて、税金対策をする。

そういうことをシミュレーションする為の基礎データとして、手元にお金の出入りの明細を

残しておく必要がある、ということです。



知識のある皆さんに比べれば、私はまだまだ単なる素人。先人の知恵をありがたく拝借しながら

一歩一歩先に進んでいければと思っています。学ぶべきことはいっぱいありますから。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:28 | Comment(12) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月22日

お中元を贈る。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。自転車の鍵をなくし、解錠に8400円かかってしまいました。とほほ・・・。

読者のみんな、オラに元気をわけてくれ!→人気ブログランキングへ



物件も6棟に増え、だいぶお付き合いしている業者様も増えてまいりました。

アパート経営をしていくにあたり、今年は自分から率先してお中元を贈っていこうと思います。



これまでは、貰った方に対する御礼ということでお中元をお返しすることが多かったのですが

それだとちょっと受動的な関係にあるような気がしていました。こちらから送ったりすることで

相手に驚きと感動(とまで言うと大げさかな・・・)を与えることが出来るのではないかと。

実際、自分が貰えば嬉しいですからね。お中元って。



勿論、こうやって自分のことをしっかり印象付けて、えこひいきしてもらおうという魂胆も

考えておりますよ!その辺はやっぱり商売ですから。いわば、わいろです(笑)



今年はお世話になっている管理会社の皆さんと、仲良くしていただいている仲介業者の皆様に

少しばかりですが贈ってみました。昨日は思ったより時間が取れなかったので、あまり吟味して

選ぶことはできませんでした。東京の管理会社さんに下町銘菓を送ってしまったのはミスでした。



昨日はとりあえず管理会社さんと仲介業者さんだけに絞って送りましたが、他にもいろいろな

曲面でお世話になっている方はおります。そういった皆様にも、何か贈ることができればという

気持ちはあるので、思いついたら別途またお中元コーナーに駆け込んでみようと思います。



この辺の発想も、仲良くしてくださる不動産賃貸業の同業者の皆様のお知恵を拝借しただけで、

自分のオリジナルの発想ではありません。先人の知恵を惜しみなく伝授してくれるような関係を

築けたことを嬉しく思うとともに、そういった関係を受け入れてくれる周辺の皆様にも感謝です。

何事も感謝の気持ちから。悪い感情を持てば悪い方向に物事は転がっていくでしょうから。

常に笑顔で、謙虚に生きていきたいと思います。



昨日は予定していた伝票の整理や部屋の片づけが全くはかどりませんでした。嫁ちゃんと軽く

昼ビールをしにいっただけのはずが、なぜかお買いものに発展してしまったり、義母から来た

パソコンの使い方がわからないというヘルプの電話で2時間以上費やされたりしてしまい、

予定したように物事が進まずに焦っています。今日はメールの処理と札幌行きの準備をして、

さっさと伝票の整理に入りたいと思います。やばいやばい。。。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:24 | Comment(6) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする