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先日購入を検討しているという話を書いた横須賀築４２年の物件、融資の目処が立たなくなり
断念せざるを得ない状況になりました。元々考えていた某銀行さんの融資基準が変更となり、
木造は築浅を除いて融資はしないということになった為です。
横須賀となると、居住地域からだいぶ離れているので、地元の信金さんなどで融資を引くのは
難しい状況です。なんとしてもほしい物件であれば、横須賀に部屋を借りて法人登記でも何でも
やりようがあるのだとは思いますが、今の状況だと物件近隣の信金さんや信組さんを回るのも
難しく、居住地近辺もそこまで広範囲をカバーする金融機関はありません。
日本政策金融公庫という手もあったのですが、築４２年だと「さすがに古すぎる」と言われてしまい
こちらも無理でした。残念ながら、お手上げです。融資が引けない以上あきらめざるを得ません。
サラリーマン大家さんへの融資に非常に積極的ないくつかの銀行さんのうちの一つが、木造築古に
対する融資を締めたということは、大きな波紋を呼びそうです。まだ築古に融資を出している
金融機関さんもありますが、こちらは年収の１０倍までしか借りられません。今回締めた銀行さんは
年収の２０倍で、エリアの縛りも前者の銀行さんに比べて緩かったです。
今後、出口戦略を見直さざるを得ない投資家の方も出てくるかもしれません。
木造築古アパートを融資を引いて買うことが出来る客層が大幅に減ることは間違いありませんので
そういったアパートの価格は下落していき、利回りは今よりさらにあがるものと思われます。
これをピンチと捉えるかチャンスと捉えるかは、その人の金融機関さんとの握り方次第ですね。
既にそういう物件を持っている人にとっては、厳しい時代になるかもしれません。
私の場合は、築古木造アパートが２棟ほど札幌にあります。片方は土地値程度まで残債が落ちてきて
いますので、あと何年か頑張れれば取り壊して土地で売ることができるだろうと思っております。
もう１棟は修繕なども済んでいて状態がいいことから、あと１０年くらいは余裕で運営できると
考えています。路線価ではなく実勢価格なら、あと数年頑張れば土地値くらいに落ちてきますので
こちらも多分最後は土地で出すんだろうなとイメージをしております。土地の比率が低い物件だと
そういった作戦も取れなかったので、たまたまとはいえ土地の価値がそこそこある物件を購入できて
良かったです。
金融機関さんの動向がむこう数十年変わらないなんてことはあり得ませんので、今度は別なところが
築古木造アパートに融資を始めるかもしれませんが、・・・今はそういう情勢だそうですので
その辺を踏まえて今後の戦略を立てていくのが良いのではないかと思います。
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