2012年06月10日

新規物件の提案。

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昨日は数日前に電話で「良い物件があるんですが」と提案してきた業者さんをご訪問しました。



この業者さん、元々仲の良かった担当さんが退職してしまって以来疎遠になっていたのですが、

最近になって別の営業さんがまた電話アプローチをかけてきたのです。たぶんリストの掘り起しを

始めたんでしょうね。アドレス持ってるだけじゃ何の飯のタネにもならないわけですから。



で、最初に電話してきた営業さんは正直かなりビミョーだったんです。電話してきたのはいいけど

「守秘義務があるから実際に会わないと物件情報を見せられない」と言うんです。まあ百歩譲って

そのこと自体は理解できます。でも、どこの都道府県にあるとか利回りどのくらいとか、そういう

第一段階の指標も一切伝えてもらえないというのは如何なものかと・・・。それじゃあさすがに

会ってメリットがあるかどうかも判断できないでしょ!



挙句の果てに出てきた一言。

「こういう物件を見せたら投資家の皆さんがどういう感想を持つのか僕も勉強したくて」

残念だけど、あなたの勉強におつきあいするほど暇じゃないんですわ・・・。



とはいえ、その日は早く帰れそうだったので、その残念な営業さんと会う約束をしていました。

でも急に仕事が忙しくなり、ドタキャンせざるを得なくなり、電話でそのことを伝えました。

その後、電話が来るかなぁと思っていたのですが、何日か経っても電話が来る気配はありません。

おいおい、それでいいのか営業さんよ・・・(汗)



とりあえず、ドタキャンになってしまい申し訳ないということを伝えたいなあと思ったので

数日後にこちらから電話して営業さんを呼んで貰いましたが、その日はあいにくのお休み。

ドタキャンしちゃってスイマセンということを伝えたかっただけなので、そのまま電話を

切ろうとしたら、何やら電話の向こうが騒がしくなり、少し保留になった後別の方が登場。



「○○のひろ*さんですか?」と開口一番聞かれたので、あー誰かと勘違いしてるなーと思いつつ

「いえ、違います」と答えてドタキャンのお詫びをしたかっただけということを伝えました。

そのまま切ろうとしたら、どうやらその方は社長だったようで「じゃあ都合の良い日はあります?」

とアグレッシブに営業開始。休みの社員さんの予定を勝手に入れてしまっています(笑)

予算を聞かれたので、先日某金融機関さんで「このくらいなら取り組みやすい」と言われた金額を

お話したら、「ちょうどいいのがあります!」と言ってました。



そんな前置きがあって、昨日のご訪問となりました。

提案された物件は2つ。某地方都市で利回り100%越えの超格安商業ビルと、土地値で利回りが

10%程度の都内のファミリー間取りのマンション(1階は事務所)です。後者は未公開案件で

まだ誰にも提案していないです、とのこと。まあセールストークかもしれませんがね(笑)

まあでも確かに後者の案件は今求めている物件スペックにぴったりです。場所もまぁまぁです。



商業ビルは全空とのこと。場所は市役所のはす向かいの角地なので、悪くないんだろうと思います。

ただ、かれこれ2年くらい放置されているようですし、築年数も38年経っているので厳しいです。

相当リフォームに金がかかるものと思われます。割と大きなビルなので、解体しても数千万。

少しずつコンバージョンしていくとしても、固定資産税が高くてそれだけで破綻しそうなレベルだし

駐車場も取れないしで、やっぱり難しいかなーという印象を持っています。駐車場が確保できるなら

コンバージョンのことも考えていいような気はするんですが・・・。



土地値案件は都内で自分が自転車とかでふらふらするエリアに近いのが魅力的です。前面道路が

狭いのがネックですが、間口が広くて程よい土地の広さなので、戸建2区画とかで出口を取るのは

容易であろうと想像できます。現在の賃料が相場よりちょっと高めとはいえ、ファミリー間取りで

一度入れば出にくいだろうという点も魅力的。しかもロットもそんなに大きくありません。

世帯数が少なければ、出口を取る際に立ち退きにかかる労力も少なくて済むという魅力はあります。



問題は1階の事務所。これは出ちゃったら埋まらないだろー!という感じです。でも賃料がそれほど

高くないので(下手したら住居の方が高いくらいのレベル)、コンバージョンをかけて住居にしたら

それはそれでけっこう行けるような気もします。



建物のメンテナンスがそれほどなされていないとはいえ、直近ですぐにガタがきそうというほどでも

ありませんので、少しずつちまちま修繕していけばアリかなというレベルに思えます。



築23年なので、融資がどこまで引けるか?という点が気になるところです。重量鉄骨だから

正攻法で行けば11年がいいところ。でも利回り10%だと、20年は引けないと回せません。

え、自己資金を入れればいいって?そんなに潤沢に資金があるわけないでしょ!(苦笑)

あとは土地値とはいえ、路線価とは多少かい離があります。そこも加味すると、積算評価が

それほど伸びないと言う問題はあると思います。



商業ビルは博打、土地値マンションはもう少し収益性がほしい、といったところでしょうか。

前者はその地域に詳しい知人がいるので、その人に少しヒアリングをしてみようと思います。

後者は融資を検討してもらえるのか、金融機関さんに話を聞いてみたいと思います。


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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(4) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月09日

コジローさんの独立。

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昨日もサラリーマン仕事がガンガンきていて、ヒーヒー言ってました。もうしばらくこの状態が

続いてしまいそうなので、とほほな感じです。コメントへの返信が遅れておりますが、今しばらく

お待ちくださいませ。明日には返信できるかと思います。



そんな状況ながら、昨日反省した札幌3棟目の原状回復が遅れている件、早速行動を起こしました。

以前より見積をいただいていたので、その内容を確認するとともに、別途コジローさんからも

いただいていたお見積に対して、色々と内容の確認をさせてもらいました。



※最近読み始めた方向けの解説

 コジローさんとは、私が札幌2棟目を購入してヒーヒー言ってる頃、ブログを通じて

 お友達になった不動産投資家です。その頃はまだ物件を持っていなかったんですけど、

 セルフリフォームは勉強してあって、うちの札幌2棟目でさらなる練習をするために

 格安でリフォームをやってもらったり、地元の大家さんとつないでもらったり、

 かなりお世話になっている方です。20代ながら、かなりデキル方です。



ん、コジローさんから見積ってどういうこと?って聞かれる方もいるかもしれません。

実は、コジローさんが会社を辞めて巡回・リフォーム関係の事業を起こしております。

前々から札幌物件の清掃やメンテナンスに関してはコジローさん+報告ネットのダブル巡回の

体制で管理をしており、その流れで独立してからも月々の清掃業務はコジローさんにお任せして

対応してもらっています。そして、今回からはリフォーム業者さんのパートナーができたから

原状回復の見積もさせてもらえると嬉しい、というオファーがありましたので、それなら是非と

相見積もりを取る形にさせてもらっていました。



そして出てきたお見積り。コジローカンパニー(仮)の方がお値段が安かったです。クロスの単価も

これならかなりのお値打ちものだなーという価格。たぶん初回なのでサービスしてくれたっぽい?

これだったらコジローカンパニー(仮)に発注した方が良さそうです。



管理会社さんにもそこを説明して、ご祝儀でコジローカンパニー(仮)に原状回復の

お願いをさせてください、というお話をしました。管理会社さんとコジローさんを引き合わせた

こともありましたので、そこについては快諾してもらいました。ちらっとそういう話をしていたので

「今回はそうなるだろうと予想していたので、大丈夫です。」というとてもありがたい回答。

いつも私のわがままを聞いてくれる管理会社さんにも感謝しています。



工期は1〜2日程度とのことなので、これでようやく募集を開始できることになります。

6月中に何とか決めて、機会損失を今からできる範囲で最小限におさえたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:30 | Comment(4) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月08日

「忙」は「心を亡くした」状態。


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現在9位です。昨日は午前2時までサラリーマンのお仕事をしていたので、へとへとです。

今朝もブログを書いている余裕が全然なくて、昼休みにこそこそアップしています。。。

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前述の通り、今週〜来週あたりでサラリーマン仕事が猛烈に忙しくなりそうなのです。

おかげで不動産のことがあまり考えられない状態で、困っちゃいました。とほほであります。



とはいえ、そんな中でも仕事の合間を縫って地味にあれこれと準備を進めていたりはします。



仙台に作った法人で日本政策金融公庫からリフォーム資金を融資してもらおうと準備をしています。

東京の公庫だったら割と気心知れた担当の方がいるので、別に焦る必要はないのですが、仙台は

まず取引実績を作っておかなくてはならないと思うので、まずリフォームで話を持っていく予定。

そのための見積取得や義母との打合せなどをちまちまと行っています。



都内新築の融資に取り組んでいますが、その融資の確度をあげるための作戦をいくつか実行。

具体的には、返済比率を高める要因になっている不動産投資を始める前の借入の削減とか、

万が一NGになった時の為の第二候補の銀行の開拓(実際に資料を持って訪問しました)など。

しかしいずれも不発に終わってしまいました。なかなかうまくいかないものです。こうなると

現状の自分を見せながら、いけるかいけないかの勝負になってきます。銀行の担当の方の素敵な

稟議書次第というところもありますので、期待したいところです。頑張れ銀行さん!



さらに別の話として、札幌3棟目の空室のリフォームの話があります。

こちらはかなり出足が遅れてしまっています。ふと気がつくと、空室になってから3週間が経過!

なのにまだリフォームが終わっていません。なんか他のことを一生懸命やっていたら、空室のことに

手が回っていないことに今更ながら気がつきました。



こちらもフォローをしきれいていなかったのですが、結局管理会社さんから全ての作業項目に対する

お見積が出揃ったのが、退去から10日後。そしてそこから、あっという間に5日が経過しました。

・・・これはかなり本気で反省しないとダメですね。大失敗です。早々にリフォームをして本格的に

募集を開始しなくてはなりません。反省することしきりです。



サラリーマンのお仕事の納期が迫ってきていることもあり、普段に比べてイライラすることが多く

なっているような気がします。部下が思うように仕事をしてくれないのは自分の指示の出し方が

良くないのに、ついそれを強く責めてしまっている自分がいます。あまり褒められたことでは

ありません。まずは自分に落ち度はなかったのかを反省することが必要なのに・・・。

心に余裕がないと、不動産関係の人に対する物言いもきつくなってしまう可能性が高いので

忙しいときこそ心の余裕を保てるように修行しなくてはいけないなあと思います。まだまだ未熟。


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posted by ひろ* at 12:28 | Comment(6) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月07日

植栽を検討する。

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昨日も書きましたが、狼旅団さんセミナー@仙台、少しだけ残席があるとのことです。

詳細はみさパパさんのブログのこちらの記事をご参照ください。私も富山・東京に続いて参加です!

(大事なことなので3度聞いても問題なし)



さて、札幌物件2棟目と3棟目では、無断駐車の問題が以前ありました。

2棟目は入居者様の彼女さんが来るときに前面駐車場に堂々と駐車していたことがありました。

3棟目は入居者様の彼氏さんが共用部に車を堂々と駐車していました。おかげで部屋に入るのに

ものすごく邪魔な感じになっていました。



いずれもカラーコーンなどを立てて抑止したものの、所詮はカラーコーン。その気になれば

いくらでもどかすことができます。実際、けっこうどかされてしまっていたことがありました。

また、カラーコーンだとちょっと見栄えも悪いです。



そこで、カラーコーンの代わりに植栽を設けてはどうかと考えました。緑がある方が見栄えも

良いので、入居者様募集の際にも好印象を与えられるものと思います。メリットはありそうです。



イメージ的にはこんな感じのもの。

植栽イメージ

こんなのが物件に置いてあったら、心が洗われる気がします。



しかしデメリットもあります。水遣りなどの対応がこまめにできないと、植物は枯れてしまいます。

メンテが行き届かずに枯れてしまっているプランターや花壇ほど悲しいものはありません。

そして札幌は雪が降るので、越冬可能な植物を育てなくてはいけないという問題もあります。

ちょっと素人には荷が重い感じでした。



そんな折、報告ネットの山岡さんが共用部のグリーンについて何かの記事で書かれていたので

良い知恵がないか相談し、ご提案をいただくことにしました。



山岡さんも大家目線であれこれ考えてくれたようで、多少時間がかかりましたが・・・

昨日お見積りが届きました。いくつかの見積のパターンがありましたが、その中で目を惹いたのは

「プラスウォータープラン」なるもの。これはどうやらプランターの中に水のタンクが入っていて

ある程度までは自動で水を供給できる仕組みのようです。詳細はこちらをご参照ください。



金額ですが、けっこういい値段でした。20万までは行かないけど、10万は超えてます。

これに加え、冬囲いや春撤去、春の堆肥など最低限のお世話がついて、1シーズンごとに

50000円の運営費がかかるようです。

「最大の敵である枯れと凍害を配慮し、自分ならどうするか?業者さんと色々考えてみました。」

と仰る一方「思った以上に高価でした。」という素直な意見も出てきました(笑)

うーん、それだったらカラーコーンで我慢しようかなあ・・・と思ってしまうレベルです。



メンテナンスの内容は人件費と肥料代だけという印象だから、自分でやれるならコスト削減は

可能だと思う、とは山岡さんの弁。物件の清掃を入れているので、その方たちに水遣りとか

肥料をあげるのとかに対応いただけるのであれば、検討の余地はあるのかもしれません。



初期導入費がやっぱり高いなあという印象はあるので、コスト削減案を考えてみようと思います。

今考えているプランターは陶器製なので、重さがあります(だからこそ動かせないわけですが)。

これを動かすための人件費で2〜3人工が動かないといけないという側面があると思いますので、

土が重たいから大丈夫と割り切ってプラスチック製のものに変更する?という案もあるのかと。

しかし当初の目的を考えると、それって本末転倒じゃない?という気もしています。



初期導入の際のコスト削減も考える必要がありますし、その後の維持メンテナンスの仕組みも

考えなくてはいけません。しかも遠隔地だから自分ではできません。さぁどうしたものか。

プランターと植物を買って、札幌に行った際に自分で植栽をしてしまうというのも案の一つかな。

楽天とかを見ると、自分でやれば総額5万〜6万くらいでできちゃいそうな気もしますし。

そして枯らさない仕組みづくり。これがまた大変だというところがあります。

色々な方法を検討してみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(6) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月06日

紹介して皆ハッピー。

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今週はサラリーマン業がけっこう大変っぽいので、あまり不動産のことに力を割けていません。



昨日は大家さん仲間に頼まれ、仙台の物件を融資してくれた銀行さんと、東京1棟目に融資して

くれた金融機関さんのご紹介をしました。私が紹介することで、一見さんよりもまじめに取り組んで

貰えると言うメリットもあるし、私自身が「お客さんを連れてきてくれるんだな、この人は」と

金融機関さんから見てもらえるというメリットもあります。誰も損しないので、仲の良い人には

今後もそういう紹介は継続してやっていきたいと思っています。



ついでに、新築の融資の確度をあげる為の作戦をあれこれと考えては実施していますが・・・

割と不発に終わることが多くて残念な感じです。ま、仕方ないか。できる限り頑張ります。

今日もその件で別の銀行さんに資料を持っていく予定です。



あとは、関東→札幌の大家会の次回勉強会の調整などもしています。今回、活動的ではない

会員さんには退会いただく措置を講じている最中ですので、何名かの空き枠ができそうです。

空き待ちの方に案内した上で、それでもまだ定員に達しないようなら、少し一般募集をしようかと

思っております。関東地方から北海道の物件を購入している方、という条件で縛っております。

もし募集するようでしたらブログでも告知させていただきます。



最後に告知です。

仙台大家の会現地世話役のみさパパさんから、狼旅団セミナーin仙台の追加申込受付中との話が

ありましたので、当ブログでも告知させていただきます!締め切りは6月10日とのことです。

詳細はこちらのアドレスをご参照ください。私もひそかに申し込んでいます。狼旅団ツアー、

とうとう大阪以外全て参加ということになりました(笑)



そんな感じで、今日は手短ではありますがこの辺で。銀行さんに行く準備をしなくては。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(8) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする