2012年06月15日

金融機関さん訪問(中古案件)。

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昨日は夫婦でポートレイトを撮りに行った後、カジュアルなフレンチのお店でディナーでした。

写真を撮ってもらったカメラマンの方も、フレンチのお店も、両方とも不動産つながりがなければ

知り合うことはなかったものと思います。不動産はお金だけでなく人間関係とかグルメ情報まで

充実させてくれる素敵なものです。



それはそれとして・・・

撮影に行く前に、ちょいと銀行に行ってまいりました。先日ブログに書いた東京の中古物件の件で

仲介業者様が懇意にしている金融機関さんがあるということだったので、ご紹介をいただきまして

融資の相談に行ってきた次第です。



紹介なので、最初から副支店長さんが登場!なかなか熱い展開で嬉しい限りです。

この金融機関さんでは、すでに別の支店で積金の取引をしていたりします。ですので原則としては

既に口座がある支店に相談すべきなのですが・・・。今回の件はそこも事前に話をした上で、

紹介された支店に話を持ってきて良いということになりました。偉い人が出てくると、その辺も

だいぶ融通が利くってことなのでしょう。



副支店長さんもかなり忙しいようです。営業さんが昔に比べてかなり減ってしまい、大変みたい。

そんなお忙しい中、ひとしきりお話を聞いていただいて物件の融資についても検討いただくことと

なりました。ただ、原則としては耐用年数の範囲になるという話をしていたのが気がかりです。

今回の案件、耐用年数の範囲だと10年ちょっとしか取れないので、明らかに回りません。

やっぱりそう考えると、サラリーマンに優しいあの銀行を使うしかないのかなあ・・・?

金利交渉は必須ですが。



実はこの案件、本当はある程度自己資金を入れないと厳しいという側面があります。

キャッシュフローが出ないわけじゃないんだけど、修繕とか諸々かかる費用などを事前に想定して

加味していくと、借入の額を少し控えめにしておいた方が安全だという結論が出てきちゃいます。

なんとなくそれはわかっていたので、指値をもう少し入れたいという交渉を進めておりますが

果たしていけるかな・・・?売主さんが残債をまだ残しているようなので、派手な価格交渉は

難しいかもしれないと言われていますが、とりあえずいけるとこまでチャレンジしたいです。



昨日はサラリーマンをだいぶサボったので、今日はその分しっかり仕事してこようと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(4) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月14日

大家直接募集サイト案内代行サービス。

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大家直接募集サイトから問い合わせが入った件、事業の一つとしてコジローさんが掲げている

大家直接募集サイト案内代行サービス」を利用させていただくことにしました。

サラリーマンと新規購入案件が重なって、既存物件の管理にまで手が回っていない状態であり

丸一日問い合わせに返信ができずにいたところ、問い合わせいただいた方が心配になったようで

「メール届いてますでしょうか?」という確認の連絡を頂戴してしまいまして・・・。反省です。

連絡が滞りなくされるよう、コジローさんに急遽お願いをしたと言う次第です。



既に何回か問い合わせをいただいた方とはメールのやりとりをさせていただいておりまして・・・

一階のお部屋しか空いていないということをメールしたところ、ちょっと抵抗を示されていましたが

1階でも良いので検討するから写真を送ってもらえないかというリクエストをいただいております。

手元にある写真はサイトに掲載してしまっていたので、こりゃーどうやって対応しようかなーと。

なんせ札幌に物件があり、大家は東京にいるわけですから、ホイホイ写真を撮りにいくのも厳しい。

そこもコジローさんのサービスを利用しようと思った理由の一つです。



土曜日には美装まで含めてすべての作業が終わり、募集を始められる状態になります。

5/22に退去されてから3週間半もかかってしまいました。強く反省しなくてはなりません。

私自身、もっとしっかりと「空室が出た」という事実を受け止めて一日も早く埋めることを

念頭に置いた行動をしなくてはならないということを意識する必要があります。



管理会社さんにもご協力をいただかなくてはなりません。遠隔地大家は現地を見に行けないので、

何をリフォームすれば良いかもわかりません。修繕が必要な個所の部位の特定を行っていただき、

見積を出してもらうということをできれば1週間以内に行って貰いたい、とお願いしました。

私がもたもたして決められないということであれば私の責任ですが、その前の情報が出てこないと

判断することができません。



そして管理会社さんだけでなく、第三者でリフォームが必要な個所を把握してくれるところを

見つけておくのも次善の策として必要だと思います。今回の経験から、その役割を担ってくれるのは

コジローカンパニー(仮)だなと確信しました。今後もぜひお付き合いを続けていきたいものです。



不動産賃貸業は一人ではできません。周りの業者さんや仲間に助けてもらいながら進める事業です。

これからもそのことを忘れないようにしながら、明るく楽しく取り組んでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(4) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月13日

銀行さんをご訪問(新築融資審査)。

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6月はサラリーマンのお仕事が立て込んでいるので、後半にならないとあまり不動産活動に時間が

割けません。メールやコメント返し、溜め込みがちになりますがご容赦くださいませ。すみません。



昨日もバタバタでしたが、それでも時間を無理やり作って朝一番で銀行さんをご訪問しました。

例の新築案件を持ち込んでいる銀行さんです。今週どこかで時間を作ってほしいと言われていた為

早い方がいいだろうということで昨日早速行ってきました。



まずは銀行さんから状況報告。実際に行員さんが書いた資金計画を見せていただきながら、

説明を受けました。諸事情を「あえて言わず」ねじ込むような作りになっており、私から見ても

「え、それでいいの・・・?」というくらい豪快な計画書になっています(汗)



条件もかなり具体的な数字が出てきました。

金利は当初7年が2%前半でいくとのことです。やすっ!体力のある銀行さんってすごいわ・・・。

また、こちらで作成した計画書の数字がおかしい箇所もいくつかご指摘を受け、そこは銀行さんで

修正をして提示したと言うお話を受けました。



融資実行のスケジュールはこちらに任せるということでしたが、銀行さんの描いている青写真は

着工時に半分、竣工時に半分ということでした。ここは銀行さんを出た後で確認したところ、

その内容ではなく3回にわけて融資してもらうように調整してほしいということでしたので、

頃合いを見て銀行さんにその辺の対応が可能か聞いてみる予定です。



あとは団信。今回の多少無理があるんじゃないかという計画を進める根拠として、行員さんは

「全物件に団信がついているから、万が一の時に借金がチャラになる」というところを一つの

拠り所にしているという話がありました。なので、今回の物件にも団信は必須ということです。

正直、団信がつきすぎていると、万が一ぽっくり逝った際に相続税がかかってしまうので、

できればかけたくなかったんですけどねえ・・・。まあ仕方ありません。



団信の為に、6月中に健康診断に行ってほしいとのこと。7月になれば会社の健康診断があるから

そこまで引き延ばしたかったんですけど、ちょっと無理そうです。会社の方を何とか無理を言って

6月に健康診断させてもらえないかなー。人事部と交渉してみるか!



あとは融資がOKとなった際には、積立と積立型保険の加入をお願いされました。行員さんはそうは

言いませんが、きっと義務と考えて差し支えはないでしょう(苦笑)



条件面で少し気になるところはあったのですが、まずは融資が出ないことには意味がありません。

今回は銀行さんの言う条件を呑んで、融資実行を本店にOKと言って貰えるようなシナリオ作りに

私も協力していこうと思います。許容できる点については、実際に融資してもらって実績を作り

その後交渉しても十分間に合うものと思います。何とか融資がうまくいきますように!

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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(4) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月12日

融資打診と大家直接募集と都税事務所。

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書かれている方々なので、この方たちには負けても仕方ないなあという感じはあります。

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昨日はいくつかの用事をこなすために、仕事の合間を縫って電話してました。



まず、新築企画の融資を打診している銀行さんから着信がありまして、本部に稟議書を出したから

今後の進め方の打ち合わせをしたいので一度来店してもらえないか、という依頼の電話です。

今けっこう地味にサラリーマンが立て込んでいて、普段に比べて時間を作りづらいのですが

銀行さんの為なら頑張って作りたい!ということで、アポイントの時間を調整しています。

団信に入るのが条件になってしまったので、健康診断の日程などを調整したいのだそうです。



ちなみに今回、なんか本当にびっくりするようなウルトラCを行員さんから提案されておりまして。

普通だったら、そこまでする前に「あなたは返済比率的に難しいです」という話になりそうなのに

支店としてその障害を乗り越えて進めていただけるというところにちょっとびっくりしています。

詳細はブログで書くのはどうかなと思いますので差し控えますが、行員さんには感謝しています。

そして逆に、その無理が本当に通るのか!?というところがあり、融資の勝率は五分五分かなと。

結果が出るまではドキドキした日々を過ごすことになりそうです。



次に、都税事務所に電話をしました。こちらは東京の借地新築アパートの家屋調査のお願いと

いうお話です。固定資産税の評価額を出す為に現地調査をしたいから立ち会ってくれ、とのこと。

お手紙が来ていたのですが、指定された日程は平日限定。サラリーマンをしていますので無理!

お役所仕事だな〜と思いつつ、どうしたらいいですかと電話したら、都税事務所の方が朝一番で

うちまで各種書類を借りに来るという話になりました。なんと早番と遅番があるということでして

早番の人が会社に行く前に取りに来てくれるそうです。意外と融通が利くのね〜。

しっかりと安くなるように算定してほしいものです・・・ってわけにはいかないんだろうなあ。



そして最後に、週末に紹介された物件のことで、その業者さんからご紹介を受けた信組さんに

お電話しました。いきなり副支店長さんが対応してくれているので、非常に話がスムーズ。

実はこの信組さん、別の支店で積立をしているのですが、そういう事情も考慮しながらまずは

個人属性とか物件情報に関してお話を聞かせてください、とのことでした。

こちらの案件も銀行さんに打診して融資が得られるか調整しなくては!



夜は私がFacebook上で企画した飲み会。総勢24名が集まって、うまい料理に舌鼓でした。

ほろ酔い気分で家に帰ってメールを見ると、なんと札幌3棟目の空き室に大家直接募集サイトから

問い合わせが来ているじゃないですか。保証人さんがいないということですが、まあそんなことは

日常茶飯事ですから。保証会社さんを使っていただけるなら、対応可能ですというお返事を

させていただきました。初期費用が安くて、きれいな物件を探しているとのことでした。

うちの物件は初期費用を思い切り安くしてあるので、成約に結び付けばいいなあと思います。

自分に喝を入れて動き始めると、意外なところで結果がついてくるものだなあと感じる今日この頃。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月11日

電気の契約アンペア数の確認。

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どこかのブログか何かで、電気のアンペア数を見直して経費削減しよう的なことが書いてあった

記憶がありまして、私もそれは是非一度やってみないといけないなあと思っていました。

管理会社さんにお願いして、札幌の3棟について現状のアンペア数を確認していただきました。



結果としましては、ちゃんと妥当な基本契約になっていました。



札幌1棟目:メーターなし:定額電灯(400V以下)



札幌2棟目:15A



札幌3棟目:5A



ブレーカーを設置した業者様の方で電力確認して、それに応じた契約アンペアを設定しており

過剰なアンペア数ではない、ということが確認できました。



私、「定額電灯」という制度があるのを知りませんでした。アパートの共用部などのような

ところの場合は、定額電灯での契約ができるようです。通常のアンペアでの契約とどちらが

オトクなのかは、ちょっとよくわかりませんでしたが、毎月1000円ちょっとで済んでるので

たぶん高くはないんだと思います。



2棟目は重量鉄骨なのでちょっと余計にお金がかかっています。受水槽とかもありますし、

冬季は凍結防止の為にハロゲンライトをパイプスペースの中でつけたりもしております。

そちらの維持の為に、他の物件に比べて電気代が余計にかかっています。それゆえに契約の

アンペア数も大きくなっている、と。やっぱり重鉄は維持費がかかります。これでRCなんかを

持った日には、維持費がどのくらいかかるのか・・・収益性が良いものを仕込まないと、

なかなか難しいのかなという気がしています。



いずれにせよ、電気代については各物件ともそれほどコストを削減する余地はないようだ、

ということがわかりました。これまでも問題がなかったと言うことで、喜ばしいことです。



今日はこれから仕事の前に歯医者さんに行ってきます。何日か前から親不知が埋没している

あたりが痛くなってきてまして。一昨日まで痛かったものの、昨日あたりから痛みが引きましたが

このまま放置するとどこかでさらに厳しいことになりそうだから、診てもらうことにしました。

何事も予防措置で済ませられれば、お金もダメージも最小限で済みますから。不動産も同じです。

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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(8) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする