嬉しい退去キャンセル！

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札幌２棟目、退去予告が取り消されていたそうです。ラッキー！これで今回の申込がまとまれば

完全満室復活です。いやー、よかったよかった。とはいっても、７月末になれば仙台１棟目の

ファミリー間取りが空室になることは確定しているので、１ヶ月しか完全満室の期間はないです。

いつになったら心安らかに賃貸経営が出来るんだろう・・・借金返し終わるまでは無理だな（苦笑）



・・・しかしなぜ管理会社さんは退去キャンセルの情報をつかんでいなかったんだ！？

誰に向かって入居者様は退去キャンセルの連絡を入れたのだ！？謎が深まりました。



詳細を管理会社さんに確認すると、入居者様は保証会社さんに退去キャンセルという意思を連絡し

管理会社さんにはそのことを伝えずに済ませていたようなんです。まあ入居者様から見れば、

家賃の振込先は管理会社さんではなく保証会社さんだから、考えられなくはないのですが・・・

でも何となく違和感があるなあ。



んで、６月分の家賃も保証会社さんにきちんと支払っているのだとか。

しかしその家賃が保証会社さんから管理会社さんに入金されていないので、管理会社さんとしては

事態が把握できずにてんやわんやになっていた、といったところのようです。そして昨日ようやく

入居者さんと連絡が取れて、管理会社さんも状況をつかむことができたとのこと。保証会社さんに

連絡を取って、入金がない理由を確認しているところだそうです。



確かに保証会社さんが一度家賃を取りまとめて、管理会社さんに振り込んでくるはずなので

連絡の不備などで今回のケースが発生する可能性がないとは言えないのかな、とも思います。

しかしそれにしてもお金に関する話題でそれはいかんだろー、という気持ちもあります。

何故こうなったのかをもう少しきちんと確認していきたいと思います。



あとは何故退去予告に至ったかも確認したいところです。

生活が苦しくなったとか、家賃が払えなくなりそうとか、そういうお話だとするならば、

こちらも何かしら提案をして滞納する前に家賃の安いところを紹介するか、家賃を少しだけ

下げて長期入居いただく方向にするか、どちらかのプランを考えてもいいのではないかと。

札幌２棟目は広告料がかさむ物件なので、若干値下げしてでも長く住んで貰う方がメリットは

あるのではないかと思います。入れ替わること自体が胃が痛くなることですし（笑）



札幌２棟目はまだまだやらなくてはならないことがいっぱいあります。

共用部の防水工事も必要だし、錆びた鉄部を何とかしなくてはいけないし、消火器もないし。

４月の爆弾低気圧で共用部の天井がちょっと壊れたりしたので、そこの修繕に保険が使えないか

確認をしていたりもしています。あれこれとやることは山積み。



限られた予算の中で、何を優先して対応するかを考えていきたいと思います。入居されている方に

快適な住空間を提供すること、その結果として利益をいただくことを忘れないようにしなくては。

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耐震マークのその後。

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そのまま寝てしまい、中途半端な時間に目が覚めて、今度は眠れなくなる悪循環・・・orz

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サラリーマンとして仕事中に、見慣れぬ東京０３の番号から携帯に着信がありました。

何かのセールスか、はたまた別の話か・・・。わからなかったので、Google先生にお伺いを立てると

「東京都 防災・建築まちづくりセンター」からのお電話であったということがわかりました。



仕事の隙を見て折り返すも、電話番の方は「誰が電話したかわかりませんでした」というなんとも

頼りないお返事。なんでわからないかなあ？お役所仕事はこれだから困ります。



しばらくして、その番号から再度お電話がかかってきました。今度こそちゃんと電話に出ますと、

お年を召した方（と思われる声の感じ）がごにょごにょとしゃべっています。聞き耳を立てないと

何を話しているのかよくわからないです（苦笑）



どうやら、耐震マークの件で電話してきた模様。そういえば東京１棟目で申し込んでみてました。

（その時の記事はこちら）

あれから１ヵ月半が経過しています。私も忘れていましたが、いくらなんでもただ交付するだけで

こんなに時間がかかるのは如何なものかと思いますけどね？お役所仕事はこれだから困ります。



そしてそれに関する返答だったのですが、私の持っている物件は緊急輸送道路に接していないから

今回は交付の対象外だということです。なので、資料をお返しするから募集する範囲が広がったら

改めて申し込んでほしい、と

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完全満室復帰か！？

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札幌３棟目で入居申込をいただくことができました！リフォームが終わった翌日の出来事です。

わーい、これで一瞬だけど完全満室に返り咲けるぞー。しかも大家直接募集のサイトから来たから

広告料もかかりません。その分入居者さんにサービスすることができました。



コジローさんの「大家直接募集サイト案内代行サービス」を活用し、直接募集のサイトから来た

お客様をコジローさんに誘導してもらいました。結局内覧はしていないのですが、写真を見て

満足いただけたようで、こちらで申込をしたいというお申し出を受けることができました。

保証人さんがいらっしゃらないということですので、保証会社様を利用いただくことになります。

そこの審査が通過するかどうかで入居いただけるかどうかが決まる・・・というところですね。



札幌２棟目がまた空いてしまうということなので、完全満室なのは一瞬だけではありますが

それでもあと１室なのとあと数室なのでは難易度が桁違いだと思います。引き続き、完全満室を

目指して頑張りたいと思います。



ところで、ここ数回活用している「大家直接募集」のサイトについては、やり方をうまく考えないと

いけないなあと反省をしているんです。たとえばですけど、物件を決めてくれようとしている

仲介業者さんがネットに広告を打ったり紹介したりしている傍らで、大家直接募集のサイトでは

初期費用が安いとか特典があるとか、挙句家賃が安いとかそういう状態で募集されていたら、

仲介業者さんのやる気は一瞬にして失せてしまうことでしょう。



今回はそこまで考えずに活用してしまいましたが、ここは良く考えないと仲介業者さんに対して

とても失礼な行為を働いていることになってしまいます。工夫が必要だなと思い直しました。

例えば、仲介業者さんのところより直接募集は家賃をあげて、そのかわり初期費用が安いとか。

仲介業者さんから申し込むことによるメリットがあるパターンも考慮しながら、募集条件を

組み立てていく必要があるのだろうと思います。自分だけよければそれでいいという考え方では

ビジネスは長続きしないですから。皆が幸せになれるビジネスを作っていきたいと思います。


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自主管理も楽じゃない？

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得ることができました。お誘いいただいた幹事の方に感謝感謝です。

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さて、今日は４月に引渡しを受けた仙台物件のお話です。

引渡し直後からしばらくの間に行ったことは前回の記事を見てみてください。

今回は、その後行った対応についてまとめてみたいと思います。さすがに私は現地に行けないので

下記の対応は全て代表取締役こと義母にお願いしました。役員報酬払わないとだなあ。



・水道代／電気代の名義変更と水道設備／共用部電気利用の継承

水道代や電気代の名義を変更しました。請求書の送付先や支払方法の変更など、あれこれ対応。

共用部にある受水槽を利用する権利を継承します、という書面を書いて前オーナーの押印を

いただかなくてはならない、というのが多少面倒でした。ていうか何故なんだろう？そもそも

物件に備え付けられている設備で、別にレンタルってわけでもなさそうなのだから、売買の段階で

所有権が移転していてもよさそうなものなのですが・・・。でもまあ面倒だったので、深くは

追求せずに押印して水道局に送りました。



・借上げ駐車場の引き継ぎ

購入した物件、オーナーさんの住居があるのですが、駐車場は敷地内にはありません。ご家族で

住まれているのに何故なんだろう？と不思議に思っていたのですが、話を色々聞いていくうちに

現オーナーは近所に駐車場を借りているということがわかりました。それほど遠くない場所で、

昔から借りているから賃料も相場の２／３くらいです。できればこの駐車場をそのままの条件で

借りつづけたい！と直感的に思ったので、そのように交渉して貰いました。結果としては、

相場より安いけど今よりは高い価格で妥結。それでも近くに借上駐車場があるというのは大きな

メリットになるので、これを募集時にも最大限活かしていきたいと思います。



・オーナーさんの火災保険のかけ直し

前オーナーさんがしばらく住みつづけるので、それに応じた賃貸借契約を結んでいます。

これに付随する火災保険を契約してもらわなくてはと思い、こちらであれこれ動いておりました。

前オーナーさんは、保有していた建物の火災保険の契約をしており、そこに家財の分の保険も

かかっていたので、保険が重複するのではないかということを気にされていました。そこで、

こちらで頼んでいたFPの方が機転を利かせ、既存の家財の保険に賃貸で必要な特約を追加して

補償を確実なものにする方向で動いてくださいました。ご自身の商売に直結しない結果に

なってしまったにもかかわらず、細かくフォローをいただき大変感謝しております。ありがたい。



・共用部清掃

階段とかの共用部を掃除してもらいましたが、とにかく埃がすごかったようです。

少しずつ状態を良くしていきたいと思う今日この頃です。



・初めての家賃振込

オーナーチェンジ前は、元オーナーさんが集金に行っていたのですが、今後はそういうわけにも

いきません。振込に変更してもらうよう、通知を出しました。あわせて、水道代の徴収方法も

２ヶ月に１回だったのを１ヶ月に１回に変更してもらうことにしました。管理の手間を省くために

どうせ振込方法が変わるなら、その時にまとめて変更してしまおう！という発想です。



そしてドキドキの初の家賃入金。７世帯のうち４世帯はつつがなく完了しました。

１世帯は前オーナーさんのところに渡してしまったとのことでしたので、貰った元オーナーさんを

訪れて回収してもらいました。

１世帯は期日になっても振込がないので、こちらより電話でご連絡。学生さんなのでお父様が家賃を

払ってくれているのですが、どうやら家賃の支払い方法が変更になることを伝えていなかった模様。

何日か遅れて、お父様より支払がありました。

残り１世帯は水道代だけ振り込まれません。電話しても全然でないので、お手紙を投函しようという

話をしておりましたが、無事に振り込まれました。これで一安心。どうやら義母が前オーナーさんに

水道代が振り込まれないことを話していたようで、前オーナーさんがその人の姿を見かけた際に

声をかけてくれた結果振り込まれた模様です。良かった！



最初の１〜２ヶ月はやることがそこそこあるなあという感想です。動いてもらった義母に感謝。

こうやってメモしておけば、次回自主管理で物件を取得する際に役に立つことでしょう。

このブログを読んでくださっている皆様にとっても、お役にたてれば幸いです。

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退去予告以降連絡が取れない。

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現在１２位です。昨日はサラリーマン仕事の節目ということで、夜中まで飲み会でした。

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管理会社さんと、４月の爆弾低気圧で壊れた箇所の修繕と保険適用に関してあれこれ話をしてます。

見積を貰ったりなんだかんだしており、ようやく情報が整ったので請求に入ろうというところです。



そんなやりとりを電話でしているところに、急に管理担当の方が「こちらからもよろしいですか？」

と切り出してきました。はい、何でしょう？



「札幌２棟目で退去予告があったんですが、予告後連絡が全く取れない状態なので、部屋に入って

　安否確認をしてきても良いでしょうか」



えー！？

よくわからないのでもう少し深堀りして話を聞くと、先月の段階で退去予告が来ていたものの、

その退去予告の後は全く連絡が取れないとのことです。なので、状況を確認するために安否確認の

形式をとってお部屋に入ってきたいとのこと。



あくまで私の目線ですが、気になる点はいくつかありまして。

・なぜ５月に退去予告があった時点でこちらに連絡をしなかったか？

・なぜこちらに安否確認の是非を求めてくるのか？（そこって事後報告でもいいんじゃないの？）



まず最初の気になる点。

５月の時点で退去予告があったのであれば、その段階で連絡をするべきであると思います。

こちらは満室で推移すると思い込んでいるから何も準備をしていませんが、もし退去があると

わかっていれば、事前に仲の良い営業マンの皆さんに連絡しておくこともできますし、リフォームの

プランを考えることもできます。そういった準備が一切できないのはまずもってマイナスです。



確かに、管理会社さんもたくさんの物件を管理しているので、私のところだけ特別扱いはできないし

人間なので忘れることがあっても仕方ないと思います。とはいえ、１ヶ月連絡ナシはありえなーい。

一番の失点はここだと思います。



次に気になる点。こちらはたいした話ではないし、感覚的な話でしかないのですが・・・。

安否確認が必要だという判断は管理会社さんがしているはずですし、お話を聞けば、それは確認が

必要でしょうということも理解できます。そこまでわかっていることを、いちいちオーナーに

確認をとらないと作業できないものなの？という点が疑問です。



管理契約を締結するときに、オーナーとしてある程度のことは委任しているわけですから。

管理会社さんが「安否確認したい」と思えば、独自の判断で安否確認をしていいんじゃないかと。

いちいちオーナーに確認を取ってから突入していたら、一国一秒を争う状態だとスピード感に

欠けるのではないかと思うのです。



たぶんそんなつもりはないんだろうけど、うがった見方をすれば、オーナーに何かしらの責任を

押し付けようとしている？と捉えられてもおかしくないのではないかと。

そういう仕事をする会社ではないので、違うだろうとは思っていますけどね。



とにかく、退去予告があったということと、その後の経緯が不明ということはわかりましたので

早々に対策を打っていく必要があると思っています。賃貸経営って、つくづくモグラたたきです。

現在は１ヶ月の完全満室が最長なので、半年くらい完全満室を継続してみたいものです。

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