2012年06月25日

新規物件契約。

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現在16位です。昨日は焼肉で出会ってFacebookで親交を深めた大家さんメンバーでの内覧会でした。

嫁ちゃんの体調不良があって、懇親会はドタキャンしてしまいましたが、楽しかったです。

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昨日は朝一番で東京1棟目の草むしりをした後、中古物件(東京2棟目)の契約をしてきました。

不安要素もあったので進めるかどうかかなり悩みましたが、結局進めることにしました。

さて、この選択が吉と出るか凶と出るか・・・今はまだ何とも言えません。



今回の物件を契約しようと思った理由

・融資期間が25年取れるかもしれない

・ファミリー間取りなので安定性がある

・出口が明確(2筆に分泌して、戸建2棟分譲用地として売却可能な土地の形状)

・土地値に割と近い(販売価格が実勢の土地値の8割)

・都内某駅徒歩2分のファミリー間取り

・事務所部分が住居部分より家賃が安い(下駄ばき物件ではない)

・事務所をコンバージョンすれば収益の増加が見込める

・住居部分に入っている方の入居期間が長く、安定した収益が見込めそう

・戸数が少ないので土地にして売る時が気楽

・重量鉄骨なのでRCほど運営費はかからないことが予想される



今回の物件で不安な点

・修繕が充分とは言えないので突発的にお金がかかるかもしれない

・事務所があるので土地にして出口を取る時に大変かもしれない

・地震で建物が危機的状況になるかもしれないリスクがある

・出口を取る際の地域リスク(詳細は割愛)

・銀行さんの見方(積算<売価なので債務超過に見える可能性がある)

・収益物件として出口を取ろうとした場合に、耐用年数の問題から現金客がターゲットになる

 (融資利用できない場合は売却の間口が狭くなる)



今まで地方高利回り物件を主に扱ってきたのですが、それに比べると今回の物件は利回りが低いので

ちょっとドキドキしています。都内であることを考えれば、決して悪くはないはずなのですが・・・

その分運営面(特に客付)は楽であるに違いないと信じたいところです。



そんなに頑張っている大家さんって感じでもないので、運営を頑張ればまだまだ収益性が向上する

可能性はありそうだ、というのも購入しようと決意した動機の一つです。



今回の物件・・・客付が滞らなければどうとでもなるレベルとは思います。

2DK→1LDKにコンバージョンすることも考えられます。あとは今の自宅より場所が良いので、

自分がそちらに住んでしまうという荒業も考えられます。部屋の広さの問題はありますが。



進めるべきか進めざるべきか、かなり悩みました。でも銀行さんの融資姿勢が変わってしまって

あの時買っておけばよかった・・・と後悔するのも嫌だなあと思ったので、行っちゃいました。

「"闘士"家」を名乗る以上、やっぱり攻めてる方が様になりますし(笑)



銀行さんからの融資の承諾が出るかどうかはわかりませんが、とりあえず推移を見守ります。

迷いがないわけじゃないのですが、行くと決めたのだからそれに従って進めようと思います。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(10) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月24日

リノベーション。

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昨日はブルースタジオの大島専務の講義を受講してまいりました。

「新たなビジネスフィールド『リノベーション』 成功に導くための仕事術」というタイトルです。

どちらかというと建築家の方の為の勉強会って感じでしたが、気にせず参加してまいりました。



大島専務が個人的に定義する「リフォーム」と「リノベーション」の違いについてですが、

「リフォーム」はハードウェアの更新、「リノベーション」はソフトウェアの更新と捉えてました。

リフォームは技術的かつ物質的改善策であり、あくまで問題解決の手段であるという位置づけ。

リノベーションは思考的かつ非物質的改善策であり、洗濯の手段であるという位置づけでした。

お金をかけるだけがリノベーションではなく、その物件の使い方やターゲットとするセグメントを

変更することもまたリノベーションである、という捉え方をされておりました。



「10坪、2DK、ファミリー」を例にとると、10坪というのはハードウェア的な側面がありますが

2DK、ファミリーという要素はソフトウェア的な側面があります。10坪というハードウェア自体は

変えることはできませんが、その10坪の中にどのような空間を作り誰に提供するかは変更可能です。

2DKを1LDKに変え、ターゲットをファミリーではなくDINKSや一人暮らしに更新すること。

それがリノベーションであり、2DKのまま設備を導入したりするのはリフォームだという話でした。



時代は移り変わり、相対的価値観(他者と比べて優れていることが幸せ)よりは絶対的価値観

(他者と比較せずに自分が幸せと思えればそれで良い)を重視する時代となってきたこと、

そんな時代にあわせ、これからは提供する側も「物件」を作るのではなく「物語」を作るという

新しい価値観が必要である、ということです。



「物件」は作って引き渡すまでが仕事。「物語」はその物件を引き渡した後のことまで考える。

オーナーが言うがままに作るのではなく、オーナーの思いをくみ取り、共感し、提案する。

良いものが作れたという自信があるのなら、その後のライフサイクル全ての面倒を見られるはず。

いいものを作り、作った後も長くお付き合いして、「物語」から利益を生んで貰う。



そしてこれからの建築家は「デザイン語」「施工語」を話すだけではなく、「金融語」「不動産語」

も使って、より相手に自分の作っているものの意義を理解させながら進める必要が出てくるという

お話もされておりました。施主さんにデザイン語だけで伝えても本当の意味で共有はできないし、

金融機関の担当者の方にもその企画の良さをアピールできない、という話です。

「この揺らぎの為に利回りが0.5%向上するんです」みたいなプレゼンが必要でしょ?と(笑)



後半はそれらの発想の実例をブルースタジオさんの手がけたプロジェクトをベースに説明をして

貰いましたが、どのプロジェクトも見ていてわくわくするものばかりでした。



お話を聞いていて思ったのは、建築家は建物を作るだけではなく、施主と一体になって自分の

子供を作るような気持ちで取り組む必要があるし、その基礎知識としてオーナーが必要になる

金融知識や市場調査能力なども併せ持つ必要があるということ・・・ある意味建築家だから

建築だけできればいいということではダメで、自分がオーナーであるという気持ちに近いものを

持っていなくてはならないのだろうと思いました。



そして、オーナーにはその物件をどのようにしたいというビジョンがなくてはならないということ。

放っておけばお金が入るならいいのですが、より収益性を高めるとか、より物件を輝かせたいとか、

その物件に対して何をしたいかということがある程度明確になっていなくてはならないと思います。



大島専務の講義を聞きながら、リノベーションの成功のカギはオーナーの気持ちなのかもしれない、

などと感じました。だって、大島専務の語るリノベーションビジネスを成功に導ける建築家像って

オーナーそのものじゃない?と感じられるんですもの。



自分の持つ「物件」を「物語」に変えていく。

手持ちの5棟の「物件」に、どのような「物語」を当てはめていこうか?考えてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(6) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月23日

借り換え交渉の成果は微妙。

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既存の自宅太陽光の融資の切り替えについて、信金さんに打診しておりましたが、そちらについて

昨日電話にて連絡がありました。



結論から言うと、借り換え自体は出来るのですが、金利が厳しい!



リフォームローンという商品になるので、元々の金利設定がちょっと高めなのだそうです。

だから、借り換えをしてもほぼ金利の面でのメリットが得られないという残念な結果に。

残念ですが、これはこれで仕方がありません。別の信金さんをあたってみようと思います。

できればリフォームローンという商品がない信金さんがいいかなぁ。その方が金利が安そう。



夜はFacebookで企画した飲み会を幹事として実行。大家さんに限定したわけじゃなかったのですが

結果として普通に大家さんの飲み会になりました^^;

某サラリーマンに優しい銀行の話題から、大家太郎さんが大得意なキャバクラの話まで(笑)

http://ameblo.jp/ooya-taro77/

幅広い話題とうまい肉を中心に盛り上がりましたとさ。



肉

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すいません、今日は手抜きブログですが、こんなところで。

この後はブルースタジオさんのセミナーに行ってきます。寝坊してしまい、既に遅刻確定(汗)

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posted by ひろ* at 09:58 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月22日

滞納フィーバー。

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完全満室になろうとすると、どこかで何かが起こるのが悲しいことです。退去の危機をようやく

乗り越えたところで、新たなる試練が札幌2棟目に襲い掛かりました!



数日前、管理会社さんから、札幌2棟目のあるお部屋の方が2ヶ月滞納していて、連絡が取れず

出入りしている雰囲気がないので安否確認をしてくる、という報告をしてくださいました。

そのお部屋の方は生活保護で、確か仕事を探しているという状況だったと思います。人柄は良く

滞納しないような気がしますよ、というコジローレポートがありましたし、保証会社さんの

審査も通過したので、問題ないだろうと入居いただくことになりました。1年くらい前の話です。



何回か修繕の依頼があったり、隣の部屋の女子がうるさいと管理会社さんの夜間相談窓口に

電話をかけていたりしたようですが、滞納はここまで一度もなく、まじめな方だという印象でした。

2ヶ月滞納で出入りしている雰囲気がない・・・まさか孤独死!?嫌な想像が頭を駆け巡ります。



そして昨日の夜、管理会社さんからメールがありました。安否確認の突入の結果が出たようです。

ドキドキしながらメールを読み進めていくと・・・・・・



「状況確認して参りましたが、住まわれていない状況で、荷物などもない状態でございました。」



えー!?まさかの夜逃げ!?ていうかこの人生活保護じゃなかったっけ?夜逃げする必要性が

理解できずに、かえって混乱しています。何があったんだろう・・・。部屋がもぬけの殻で

残置物もないことから、ご自身の意思で出て行ったものとは思いますが。何なんでしょうか。

夜逃げするメリットもないよなあと思いつつ・・・。



管理会社さんは冷静です。

「生活保護を受けられていた方なので、保証会社にて役所関係の確認を行います。」

とのこと。確かに、1年での退去だと違約金も必要になります。その辺を踏まえてのことでしょう。



部屋は綺麗に使われていたので、たぶん原状回復にそこまで費用はかからないことでしょう。

そこがせめてもの救いです。しかし、せっかく札幌3棟目の最後の空室に申込が入った段階での

夜逃げ劇は辛い!なかなか満室太郎を名乗らせてもらえません。いたちごっこは繰り返されます。

少しでも短い空室期間に持っていけるよう頑張りたいと思います。



・・・ん、管理会社さんからのメール、続きがあるぞ?



「○○○号室の方ですが、保証会社より連絡があり、現在2ヶ月滞納し代位弁済されており

 連絡が取れない状況が続いているとのことです。部屋の出入りはあるようですが契約解除が

 必要な状況でございます。」



なんてこったいorz

今年は滞納が原因の退去がこれで4部屋目です。とほほ。気を取り直して次の募集を考えます。

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posted by ひろ* at 12:35 | Comment(2) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月21日

太陽光発電(過去の失敗を活かそう)。

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不動産投資をやりはじめる前に、自宅を買っております。今なら絶対買っていませんが・・・

当時は不動産なんて全くわかりませんでした。結婚するからいずれ自宅がほしいなあなんて

軽いノリで不動産屋さんに行ったら、意外と買えてしまうらしいということを不動産屋さんから

言われて舞い上がり、そのまま勢いで買ってしまったという不勉強にもほどがある有様です。



「家賃より支払が少なくなる」←35年ローンが作り出すまやかしですし、固都税を無視してます

「最後は自分のものになる」←それまでに修繕とかを全部自分でやる必要があります

「今買わないと値上がりして二度と買えなくなる」←プチバブルの頃だったのですが、逆に下がった



見事に不動産屋さんのセールストークにやられてますね、自分(苦笑)



まあでも買ってしまったという事実は変えられませんし、家そのものは気に入っているので、

これはこれで受け入れるしかないです。築年数が新しく家賃が取れる時は賃貸に出して回すことが

できないだろうか?などと考えたりすることもあります。思うだけで何も行動はできていませんが。

今度、東京1棟目の管理会社さんにその辺を聞いてみようかなと思いました。早速メールしよっと。

転んでもただでは起きずに、与えられた条件下でいかに収益を最大化するかを考えようと思います。



そしてこの自宅には、なぜか太陽光パネルを乗せています。しかも訪問販売から相見積もりも取らず

ノリと勢いで購入してしまった為、収益性も微妙(今思えば安くないです)。あの頃の自分は本当に

アホだったなあ・・・と、最近の太陽光事情を見ているとつくづく思います。借入も業者さんが

提携している信販会社さんで借りてしまい、見直してみると金利もけっこう高い数字になってます。

(それでも某サラリーマンに優しい銀行や某共同担保を必ず取るノンバンクよりは安いですけど)



銀行さんから見て、信販会社さんから借入をしていること自体があまり好ましくない状況です。

金額の多寡ではなく、格の問題という部分もあると理解しています。



そして東京1棟目を通じて繋がりの出来た信金さんや信組さんとお話をしていると、どこも得てして

「最初は少額の取引から始めたいんです」というお話をされます。地銀さんや都銀さんと違って、

規模が小さいというところがありますので、小さく始めて徐々に大きくしていくという形の方が

取り組みやすいというお話をされておりました。



自宅に付属している信販会社さんから借りている太陽光発電の債務。

小さく取引を始めたがっている信金さん、信組さん。



・・・二つのパーツが綺麗に繋がりました。

信金さん、信組さんでこの太陽光の債務を借り換えちゃえばいいんじゃない?



完済するという選択肢を採る以外に、今から借入をなかったことにすることはできないわけだし

せめて金融機関さんとの関係づくりの為に一役買っていただこうではないかと思いました。

早速その気持ちを胸に、かれこれ1年半以上お付き合いをさせていただいている信金さんの

担当者の方にお電話して、状況説明。担当の方も「では返済予定表をFAXしてもらえますか?」

「うまく対応できるかどうか検討して連絡します」という前向きなお返事をしてくれました。



個人的には太陽光発電は微妙だなと思っているところがあります。前に鳥さんがブログに

公開されていた記事
には大いに共感しました。とはいえ、太陽光単品で儲けようとするから

どうなのかなと思うわけで、これを複合的に儲ける為の導入ツールと考えてみてはどうでしょう。

具体的に言えば、少額から始めたい金融機関さんとの取引を始める為に太陽光発電を導入して

その資金を信金さんや信組さんから借り入れます。銀行としても太陽光発電は収益性もあるし

総額もそれほど大きくならないから、その辺の中小企業に運転資金を貸すよりはハードルが低いと

思われます。なんだったら保証会社さんをかました取引でも構わないと思います。



そう考えると、がぜん太陽光発電に興味が出てきました(笑)

サンデー毎日倶楽部でお会いした日本海大家さんが太陽光パネルの共同購入なる企画を進めていると

聞いております。ブログを拝見すると、どうやら業者さんと直接お話をして成約になったら

日本海大家さんに連絡すればいいみたいですね。早速こちらも問い合わせしてみようと思います。



今思えば、あの頃こんなことをしなければよかった・・・と思うことは山ほどあります。

過去を振り返り反省をすることは意味がありますが、単に悔いるだけなら意味はありません。

大事なのは、今こうなってしまった状況を利用して次にどんな一手を打つか、だと思います。

前向きに考えていくことを失わなければ、きっと今より良くなっていけるはずですから。


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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする