2012年06月30日

仙台に行ってきます。

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今日はこれから仙台に行ってきますので、手短に。



仙台で取得した物件に関して、あれこれとタスクをこなしてくるのが今回の仙台行きの目的です。

土曜日〜月曜日で2泊3日。サラリーマンの会社は1日お休みを取ります。

現地でやる予定のことは・・・



・既存借入金融機関さんにご挨拶し、今後の事業計画とそれにあわせた融資のお願いをする

・新規金融機関さんにご挨拶し、リフォーム資金や太陽光発電資金などの融資のお願いをする

・ご紹介いただいたガス会社様と打ち合わせをし、都市ガス→プロパンへの切り替えの検討

・ご紹介いただいた自販機業者様と打ち合わせをし、設置を検討

・元オーナー様にご挨拶

・仲介業者様にご挨拶し、4SLDKの間取りをどうリフォームすると受けがいいか調査



とまあこんな具合です。けっこうやること盛りだくさんです。月曜日は忙しそうだなあ。

(金融機関さんは平日じゃないと空いてないし、仲介業者さんは土日は繁忙期なので外したいし)

色々とご紹介いただいたみさパパさんJさんに深く感謝。



そして、せっかく行くならと日程をあわせて狼さんのセミナーにも参加する感じにしました。

通算3回目の狼セミナー受講です。受講しすぎかしら?(笑)



諸々打ち合わせた結果、狼さんと新幹線で一緒に仙台に乗り込むことになりました。

マンツーマンで狼節を聞くことになります。独占!狼の90分。



そんな具合で、出発の時間が来たので行ってきます。

仙台の大家さんと仲良くなってきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月29日

根抵当権を要求される。

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結局NGになった新築ですが、金融機関さんとの話の過程で初めての経験をしたのでブログネタに。



今回、金融機関さんから「根抵当でやらせてほしい」というお話が出てきておりました。

根抵当なら次の物件融資の時にもそのまま使えるし、今回の話を組み立てるにあたって稟議を

書きやすいということを行員の方はおっしゃっておりました。ただし、極度額を1.2倍くらい

取るので、登記時の登録免許税が高くなるということ。



はて、根抵当?これまであまり考えたこともなかったし、そういう要求も来たことはないです。

果たしてどう判断したらいいんだろうか。正直、よくわかりませんでした。

完済しても抵当権が残り続けるというのが根抵当権で、極度額の範囲でお金を借りることが

可能であるということくらいは知っていました。しかし、詳細はよくわかりません。

そこで識者の方にお話を伺ってみました。



基本的に根抵当権は「銀行が担保を保全しやすい」形態であるということがありそうです。

あまり借主側にメリットはありません。銀行がやりやすい形というだけのようです。

以下、箇条書きなので見づらいでしょうけど、根抵当に関する豆知識。



・同じ銀行で2棟目を購入した際に、根抵当の1棟目を共同担保に入れることが容易になる

・共同担保の場合、その物件の融資を完済しても、全ての物件を完済しないと、抵当は外れない

・抵当が外れにくくなるから、借り換えを封じることが出来る

・金利交渉しづらい

・破たんした時に債権者が有利に進められる

・売却しようとした時に面倒なことになることが予想される

・他行さんから見て、根抵当がついている物件があるからといって不利になる可能性は低い



自分の中で消化しきれたわけではないのですが、どうしても欲しい物件であれば、銀行さんが

根抵当をお願いしてきても引き受けちゃっていいような印象を受けました。2棟目以降の借入時に

ちょっと注意を払う必要はあるのかなとは思いますが。銀行さんが根抵当にしてくれれば何とか

融資をしたい、と言ってきたなら、それはそれで融資はしたいのだろうと考えて良さそうです。

次も含めて考えてくれていたりするということですし、長くつきあいたいから条件交渉などを

先に封じておこうと画策してくれるわけでしょうから。



結局今回はNGだったので、実際に根抵当権を打たれることはありませんでしたが・・・

次に同様の話が来た際は、こういった予備知識をもって話を伺うことができそうです。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(4) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月28日

融資の明暗。

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融資が明暗を分けた一日でした。



新築の融資は残念ながら業者さんが提携している銀行さんでもNGになってしまいました。

色々と行内で揉んで貰ったものの、エリアの問題があって検討するのは難しいと言うことに。

他の銀行もいくつか事前に回っていましたが、希望額まで出してくれる金融機関さんはなかなか

存在しなかったので、今お願いしている銀行さんがダメならあきらめようと思っていました。



・・・悔しいですが、新築は断念します。くぅぅ。きっと今は建てる時期じゃないという天の声が

あるのだろう、と思っておくことにします。でも残念だ、残念すぎる。新築は土地から仕込めれば

下手な中古を買うより断然収益性が良くなりますので、今後も土地情報を探して新築することを

狙っていきたいと思います。頑張ります。



そして中古案件ですが、こちらは融資の内諾が出ました。拍子抜けするほどあっさりでした。

これでよほどのことがない限りは6棟目購入が確定です。利回りがそんなに高くないので、

きっちり運営をしていかないと危険水域になることは目に見えています。今まで以上に運営を

慎重に行っていく必要があると思います。



ちなみに融資期間は26年取れました。

重量鉄骨、築23年の物件にそんなに長期に融資していいのかしら・・・?とこっちが心配に

なるレベルですが、買う方としては有難いです。課題は減価償却とデッドクロスでしょうか。



先日のブルースタジオさんのセミナーでも、物件ではなく物語を作るという話がありました。

今回決済する東京2棟目にはどのような物語を提供していけるのか?事業者として何ができるか

試行錯誤しながらより良い賃貸住宅を提供できるよう頑張らなくてはなりません。

気合を入れなおして、物件の持つバリューを最大限引き出していきたいと思います。



今後は、今年の裏目標である「年間4棟決済」を目指して、さらに物件情報を集めようと思います。

手元のお金の関係上、小ロットのものしか購入できません!地方高利回りか、都心でワケアリの

高利回り物件を仕込めればいいなあと妄想しています。ちゃんと魅力のある物件を購入していって

今後の運営が楽になるように考えていければと思っております。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(6) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月27日

入居決定!(自販機の話もあるよ)

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札幌3棟目に直接募集サイト経由で申込をいただいていた件、無事に入居が確定致しました。

保証会社さんの審査がOKだったようです。7/1からの入居として、退去から1ヶ月強くらいで

次の入居者さんに入居いただけることになったということになります。6月の札幌ってことを

考えれば、それほど悪い成績ではないだろうと思います。



とはいえ、このお部屋は仲介業者さんからの問い合わせは(わかっている範囲では)なし。

直接募集のサイトで決まった案件なので、業者さんのところで動いている人は少ないのかも。

次の募集も同じようにいくとは思合わない方がいいでしょうから、営業を強化していく予定です。



これで完全満室です、と言いたいところなのですが、ちょっと前のブログで書いたように、

謎の「生活保護なのに夜逃げ(しかも残置物なし)」が発生してしまったので、契約解除扱いに

なってしまった部屋があります。あそこが埋まらないと完全満室とは言えません。しかももう1室

保証会社から契約解除の要請が来ているところがあるので、空室はむしろ増えます(涙)



ボーっとしていては埋まる空室も埋まりません。気持ちを切り替えて、さっさと満室にします!

まずは「満室にする」と決意するところから始めなくては。



3棟目の話題つながりということで、もう1個。



3棟目に自販機を置くことにしました。きっかけは入居者様にとったアンケートの中に、

「自販機を置いてほしい」という要望があったからです。こういう声はしっかり拾わないと。

要望を受けてから4ヵ月くらい経ってしまいましたが、ようやく設置にこぎつけました。



あくまで入居者様のご要望を満たすための設置なので、条件はあまり良くないです。

電気代は当方負担、バックは20%というだけです。売れるか売れないかもわからないので

できれば電気代を負担してもらって、バックは10%とか少なくする形の方が良かったのですが

そういう形にもできませんでした。交渉力が足りなかったのかも?



自販機も結果を見ながら改善していければいいなと思っています。

とりあえず電気代くらいは稼いでおくれよ〜。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(6) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月26日

新築・中古・融資に進捗あり。

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新築案件と中古案件、ともに動きがありました。



まずは新築案件。なんと本命の金融機関さんから融資NGになってしまったという連絡が!

何とか6月末決済できるように進めますという言葉を信じて、あれこれ手配しちゃってるのにorz



支店としては、本店とかなり戦ってくれたようなのですが、本店がどうしても首を縦に振らず

致し方なかったようです。一番の要因は北海道の物件。キャッシュフローの面でも問題はなく、

売却して残債が完済できるのも間違いないだろうと言う見立てをしてくれているのですが、

仮に入居率が悪化して回らなくなって売りましょうということを考えた際に、手持ちの金融資産が

ちょっと少ないからそこがリスクになるのではないか、という話があったそうです。また、

北海道に物件があること自体が地域金融機関としてはマイナスになってしまうという話も。



北海道の物件が理由で融資NGになったこと、今までもありました。

東京1棟目の融資で、家の近所の信組さんの融資が成立しなかったのもそれが原因でした。

地域の金融機関さんが管理しきれない場所に持つということは、融資を利用する段階において

選択肢を狭めるという結果になることもある、ということに身をもって体験しています(汗)



そんなわけで、本命としていた金融機関さんがNGになってしまったので、かなり苦しくなりました。

売主さんが懇意にしている金融機関さんにあたってくれるという話をしてくださったので、

そちらで何とかならないか期待してみたいと思います。



次に中古案件ですが、売主さん側の債権者(根抵当がついています)がこちらの希望する時期に

抵当の抹消に応じることができないという話になってしまいました。こちらも予定外です。



今回の案件、決済の時期がとても大切なのです。え、その理由?内緒!想像にお任せします(笑)

こちらの希望する時期に決済ができないとなると、ちょっと悩んでしまうところですが・・・

新築も予定が不明瞭になってきてしまったので、まあこれはこれで受け入れるしかないですね。

7月半ばくらいまでに抹消が出来るというお話のようでしたので、決済はそれ以降ということが

まずは確定したということになります。



そして融資に関しては、持ち込んでいた某金融機関さんではNGというお返事がきちゃいました。

まあ耐用年数的にもちょっと微妙だし、仕方がありません。別の金融機関さんに持ち込んだので

そちらで融資が出ることに期待したいと思います(こちらが本命)。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする