夜逃げ予備軍のせいで完全満室が崩れた！？

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完全満室で上機嫌だったのが、いきなり空室が出る予定になってしまいました（涙）



札幌３棟目で、入金が遅れ気味になっている入居者さんがいるんです。保証会社さんをつけてたので

あまり問題にはなっていなかったのですが、この方がどうやら３ヶ月滞納をした状態で他物件に

申込を入れているらしく、このままだと回収に支障が出るかもしれない、という内容のメールが

管理会社さんから昨日ありました。



何で他物件に申込を入れているのがわかったかは不明ですが、もしかすると保証会社利用を前提に

仲介業者さんが保証会社さんに照会をかけたのかもしれません。管理会社さんも「とのことです」と

伝聞でしかわからないような雰囲気のメールでしたので、あまりつっこんで聞いても仕方ない、と。

どちらにせよ、入居者さんが夜逃げか踏み倒しを企んでいるような雰囲気を感じます。



こちらとしては、保証会社さんが回収できるかどうかは別にして、私及び管理会社さんのところには

ちゃんと最後までお金が入るという理解で良いのかどうかだけ確認したい、とメールをしました。

最後までお金が入らなかったら、何のための保証会社だかわかりませんから。



この方からどうやって家賃を回収するかというところですが、保証会社さん主導で管理会社さんから

賃貸借契約解除通告書を内容証明にて送付するということです。



こちらとしては、たった７ヶ月での退去ですから、解約の違約金がほしいくらいです・・・。

広告費、保証料などを考えると、結局７ヶ月で退去されたのでは何のためにこの部屋を貸してたのか

意味がわからない状態です。悲しいわ〜。まあでも愚痴っても仕方ないので、気持ちを切り替えて

いつから募集できるか確認してきたいと思います。



そんなわけで、今日は始発で札幌に飛んでいきます。今回は純粋に札幌でBBQをしてくるだけの

つもりだったのですが、急遽店舗回りもする必要が出てきたかもしれません（汗）

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東京都耐震マーク。

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竹末治生さんのメルマガを取っているのですが、先日届いたメルマガにちょっと興味深い内容が。

東京都が「東京都耐震マーク」の交付の受付を開始した、という内容です。



竹末さんのメルマガで紹介されていたサイトのURLはこちらです。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/learn/tokyo/09_1.html



サイトの冒頭にある内容を引用すると・・・



この制度は、耐震基準に適合していることが確認された特定緊急輸送道路に敷地が接する建築物と

公共建築物に対し、「東京都耐震マーク」を無料で交付し、建築物の入口等見やすい場所に

表示していただくものです。



ということだそうです。

特定緊急輸送道路って何だろう？と思って調べてみましたが、大きな幹線道路と読み替えれば

だいたいの意味は通じる模様です。



この内容を見て思ったこと。

東京都の意図とは違うかもしれませんが、この耐震マークが貼ってある賃貸物件なら安心です、

というアピールをすることもできるのではないかと考えました。



詳細を見ると、建築確認が取れていて昭和５６年以降の建築物であれば、無条件に耐震マークを

交付してもらえるように見えます。うちの東京１棟目、どう見ても特定緊急輸送道路には

接していませんが、試しに申請してみることにしました。



うちの東京１棟目は新築なので、新耐震建築物であることは疑いようがありません。検査済証の

コピーと申請書を同封して郵送してみました。さて、どうなることやら。耐震マークがもし届いたら

どこに貼るかを考えておかなくてはいけません。物件ファイルにもその内容は組み込まないとです。

結果が出ましたら、また改めてご報告させていただきます。

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トラックレコードを作る。

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ヒミツの案件の話で銀行さんと電話で打ち合わせ。

既存物件のキャッシュフローが出ていることは充分に理解しているが、耐用年数を超えていると

キャッシュフローをゼロで判断しなくてはならないという行内ルールがあるので、本部の説得の為

修繕の履歴を示す資料を作ってほしい、という依頼がありました。



「これだけちゃんとした資料を作ってこられているので、修繕の資料も期待しています！」

とか言われてしまいました。それって丸投げっぽいんですけど！？（笑）

まあ評価していただいているということなのだろう、と好意的にとらえておこうと思います。



そんなわけで、仕事が終わって家に戻ったあとで、一生懸命その資料を作っております。

管理会社さんから来ている管理報告書、昔の振込の履歴などをあれこれとひっかき回しながら

これまでのトラックレコードを一覧表にして作っていってます。うちの物件、まぁそれなりに

修繕はやっていると思いますので、現状の稼働率（完全満室）を考えれば、説得は十分に

可能なのではないかと思います。



この修繕履歴ですが、準備しておけば意外と使えるシーンは多いような気がします。

仮に物件を売ろうとした時も、トラックレコードが揃っている物件と揃っていない物件では

指値を入れられる可能性も変わってくるだろうし、買主さんも融資を付けるにあたって、これだけ

修繕やってるんだから耐用年数は伸びてますよという言い方が出来るのではないかと思います。



実際、仙台１棟目を購入する時も、売主さんにトラックレコードを領収書から逆算して作ってもらい

銀行に提出したところ「助かります、ありがとうございます」と言っていただいたことがあります。

少しでもプラスになる材料が出せることは重要なことなのではないかと思う次第です。



本当は耐用年数が切れている or 切れかかっている物件だけ作ろうと思っていたのですが、

これは一気に全物件作ってしまった方がいいかもしれません。そして定期的にメンテナンスする。

そんな感じで今後はやっていきたいなと思う今日この頃でした。

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法人のメリットとデメリット。

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現在１２位です。いくらなんでも太りすぎてしまったので、ご飯を少し控えたいと思います・・・。

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昨日の法人に関するブログ記事は、コメントやFBなどでご意見を色々いただくことができました。

せっかくの内容なので、整理してシェアしてみたいと思います。

素人が勝手に考えた内容もありますので、間違った認識があれば是非ご指導いただきたいです。



法人化のメリット

・ある一定規模以上になった場合の税金対策（どこが法人化のポイントかは一律に言えない）

・相続の容易さ（給与での財産の移転、株式での相続によるもめごとの回避など）

・短期売却の際の売却益にかかる税率（個人の短期で３９％、法人は３５％）

・個人と法人が別人格として審査されることが多い

　→遠隔地で地元企業を名乗り、地元金融機関で融資を引くことが出来るかも

　→個人が大赤字でも法人が黒字なら融資を引いて法人で拡大できるかも

　→法人の存在が見えなければ、個人で「借り過ぎ」って言われて門前払いされにくいかも

・サラリーマンと兼業する場合、副業規定を乗り切る武器になる（ひろ＠大胆な小心者さんより）

・連帯保証人が本人だけで済み、家族を巻き込まなくて良い



法人化のデメリット

・個人と法人が別人格として審査されることが多い

　→個人でうまくいっていても、法人の審査とは切り離されてしまう

・顧問税理士が必要なのでランニングコストがかかる

・専業大家の場合、法人から給与を貰うことで国民年金額が目減りし、節税しても打ち消される



ざっくりとこんな感じでしょうか。メリットはけっこうありそうだなあという感じがします。

奥様の理解を得られないけど、代表取締役になっても副業規定に違反しないという人であれば、

いきなり法人で投資するのも面白そうだなと感じます。連帯保証人のはんこが不要になるので

不動産投資を始めるハードルは低くて済むことでしょう。小さな戸建や区分を現金で買って

１年頑張って決算書を作れば、法人に対する融資も検討してくれるところは多いと思います。

あとは法人と個人を同一視する金融機関で、新設法人で引っ張ると言うてもありますね。



ちなみに我が家は連帯保証人にもなってくれるし、会社の副業規定もクリアできる状況です。

先日作った法人も、会社には兼任の申請をして受理してもらっています。会社公認なので安心。

（でも同僚には言いません・・・変なやっかみとかされて仕事に影響が出たら嫌ですから）



メリットとデメリットをうまく使い分けながら、楽しく不動産投資ができればいいなと思います。

私自身は昨日も書いた通り、拠点ごとに法人を作ろうと思っています。今の状況だと４つの法人を

作ることになるわけです・・・。はたして管理しきれるのか！？心配です（笑）



なお、私は法人設立の専門家ではないので、間違っているポイントも絶対にあると思います。

おかしなことを書いていたら是非教えてもらえると嬉しいです。



最後に近況報告。昨日はmakotoさんと神田でサシ飲み。飲んでいる最中にヒミツの案件の関係で

お電話をいただきました。まだ融資の本店審査というハードルはあるけど、うまく進めることが

出来そうな雰囲気になってきました。あと少し形になってきたところで話をオープンにします！

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法人化する理由。

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仙台一棟目は法人で購入しましたが、それ以外は今のところ個人で購入した形になっています。

できれば今後は法人を使って購入していきたいと考えています。



法人で不動産投資をする目的・・・節税の為という回答が一番多いのではないかと思います。

個人である程度の規模に達してしまうと、それ以上持っても税金の支払いばかりになってしまい

あまり旨味がないという状況が発生しうると思われます。それを考えると法人に所有させて

分散を図った方がいいのではないかという発想が出てくるのではないかと思います。



あとは相続を考えた際に株式で相続できるから面倒さがないということもあるかと思います。

また、短期で売却する予定なら、法人で持った方が税率が低くなる可能性が高いはずです。

（個人で短期譲渡だと３９％、法人だと３５％、個人で長期譲渡だと２０％）



ただ、正直言って、この辺のことは良くわかっていません。

だって私が法人でほしい理由はこういった部分ではないことが主要因なのですから。



じゃあどういうことを意識して法人所有にしたいの？というお話になりますが・・・。

私は投資する地域ごとに法人を作っていきたいと考えております。今だと札幌と仙台と東京に

物件を持っておりますので、その３つの地域でそれぞれ法人を作りたいと思っております。

仙台は既に法人を作って物件の取得もできていますので、あとは札幌と東京に法人がほしいです。



なぜそうするのか？融資を引きやすくする為です。

ここで言う「融資を引きやすく」の意図は２つあります。

１つは地方物件を持つことで信金さんや信組さんの腰が引けてしまうのを防ぐという意味合い。

もう一つはその地方の企業という形をとり、地元の金融機関さんを利用するという意味合いです。



前者について。

信金さんや信組さんは基本的に自分たちが担保管理できる地域外に物件を持っていることに

抵抗感を示してしまいます。実際、私がおつきあいしている信金さん（まだ融資取引はないです）は

「札幌の物件、売ってくれるとやりやすいんですけど・・・」と言っています。信金さんや

信組さんにはエリアと言う概念がありますので、仕方がないこととは思います。地方物件を持つと

こういうところで思わぬ形で足を引っ張られる可能性がある、ということになりますので、

それを防ぐために地方の物件は法人に移してしまい、個人と切り離すということが必要と思います。



後者について。

東京にいながら地方の物件を購入しようとすると、融資いただける金融機関さんが少ないことが

ネックになってくると思われます。都市銀行だと２割〜３割のお金を頭金として入れる必要があり

耐用年数もかなり厳しく見られてしまいます。築古物件を土地として見てもらって長期の融資を

引くような芸当をするには、地元の地銀さんや信金さんの協力が不可欠であると考えております。

しかし、普通にしていたらこういう地元の金融機関さんから融資を引くことは難しいです。

物件のある地域を本店登記して、その法人はその地域の物件だけを購入していれば・・・

もしかしたら、地元で融資を引くという道が開けるかもしれないと考えております。



というわけで、私が法人にしたい理由は割と邪道なんだと思います（笑）

普通の人はどういう気持ちで法人化しているのかがちょっと気になる今日この頃です。

法人化することのメリットについて教えていただける方がいれば、是非ご教示いただきたいです。



今週は秘密の案件の進捗や方向性がある程度決まるのではないかと期待しています。

うまく固まってくれればいいのですが・・・。そして週末は札幌行きが控えております。

今回は関東→札幌の大家会の企画なので、特に営業とかする予定はありません。適当にBBQやったり

決めてくれた営業さんに対して御礼をしてきたり、管理会社のスタッフの方とラーメン食べたり。

そんな風にだらだらと過ごしてくる予定です。楽しみ楽しみ。

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