進行中の案件一覧。

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現在１２位です。昨日の夜はタンメンでした。また太るものをチョイスしてしまった・・・。

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いくつかの購入案件を並行で進めています。



たまにブログに出てくるヒミツの案件。こちらは契約の日取りが決まりました。楽しみです。

銀行融資が確定したわけではないので油断はできません。契約後に申込をして審査を待つ形です。

とはいえ、支店の皆さんはやる気十分なので、それなりに期待はできるものと思っています。



横須賀案件は、本命視していた金融機関さんから「いくらなんでも建物が古すぎる」ということで

NGという話になってしまいました。うーん残念。代わりになる銀行、１つだけ心当たりはあります。

そちらで攻めるか、それともここらへんで退くか・・・。売主さんからの回答を待って決めます。

仲介業者さんに話を聞いたところ、まだ売主さんとその辺の価格交渉はできていないようです。



東京でもう１棟購入の方向で調整している案件がありましたが、本命の金融機関さんが厳しそうな

状況であるという話が仲介業者さんからありました。他の金融機関でも構わないかと聞かれたので

構わないけど融資期間がそこそこ取れないと厳しいという風にご回答をさせていただきました。

基本的に融資づけも含めて業者様に丸投げしている案件ですが、たぶん厳しいだろうなあ。



金沢の案件は金融機関さんに持ち込んだ後、営業日ベースでそろそろ２週間が経過します。

ぼちぼち結果が出てもいい頃なんじゃないかなぁと思いますが、はたしてどうなったか。

気になるところです。もし融資がいけそうなら、法人設立の準備もしなくてはなりません。



あとは先日見てきた東京都内の小ぶりなアパート。権利関係が難しく、指値が厳しそうなのですが

どう考えてもその価格で買ったら見合いません。ですので、元付業者さんに「融資を固めてきたら

その金額でなら即購入できるという形で交渉してください」とお願いをしています。こちらは

あまり本腰は入れていないものの、地元の信組さんにとりあえず評価出してちょうだいという

お願いをしております。評価次第で取り組むかどうか決める感じで。



下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるかも！？という感じで、あれこれと欲張っています。買付を入れなきゃ

絶対に購入できないのが不動産。多少無茶かなあと思っても、とにかく攻めるようにしています。

もし万が一全部うまくいっちゃったら、こなしきれなくなりそうですが・・・そんな可能性は

万に一つもないと思っています。この中の１つか２つがうまくいけば上出来かなと。

最有力なのはヒミツの案件、次が金沢といったところでしょうか。



あと住宅ローンの借り換えも少し真面目に取り組む方向で、金融機関さんとお話を始めました。

うまくいってほしいなあと思います。最近動きっぱなしで休む間もありませんが、楽しいので

このまま突っ走っていければと考えております！

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自主管理こと始め。

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現在１２位です。ようやく少し寝不足が解消気味になり、咳も軽くなってきました。

体調もブログランキングも良好がいいですね→



仙台１棟目は初めての自主管理を試みています。地理的な要因もあり、代表取締役に就任して貰った

義母に実際の業務をお願いしながら、恐る恐るの発進となっております。



物件を購入してから２０日程度。昨日の夜はこれまでにあった諸々の事象を整理してみました。

今後のアクションプランの形成の為に役立てようと思います。



・オーナーチェンジのお知らせの配布

掲示用と郵送用の２つを作りました。ポスティングしたやつをその他大勢のチラシと間違えて

見ないで捨てられても困るので、共用部に掲示するもの（振込口座の情報を書いていない）と

各戸に投函するもの（振込口座の情報が書いてある）の２種類を作ってあります。

ポスティングする際も、「重要書類在中」などと赤文字で書いた封筒に、入居者様のお名前を

書いてポストに投函しました。変な書類じゃないよ！というアピールです（笑）



・元オーナーとの賃貸借契約の締結

引渡の後、こちらで契約書を作って締結してきてもらいました。仲介業者さんを介さずに契約を

締結することになるので、契約書の雛形がなく困ってしまいましたが、自主管理の大先輩である

りょうさんの力を借りて、無事に契約書を作成。元オーナーさんは次の家が決まるまでの間しか

住む予定はないし、売却時にだいぶ値引いてもらったというところもありますので、原状回復は

非常識な使い方をしない限り当方負担とする、という特約を入れました。



保証人として同居している息子さんが名前を書いてくれたのですが、押印したはんこが実印では

ないらしいので、あまり意味はなかったかもしれません＾＾；

三文判でも効力あるんでしょうか！？普通は印鑑証明とか取得してもらって同封しますよね？



・水道代の扱い

賃貸借契約書を回収する際に、引渡時に言われていなかったことをいくつか言われてしまいました。

その１つが水道代。集合メーターなので、オーナーが一括徴収して納付を代行しているそうです。

２ヶ月ごとに３５００円を集金しているということでしたので、義母と相談して今後は毎月の振込に

変更してもらおうということになりました。



・町内会費の扱い

町内会費もオーナーが年に１回徴収して納付している、とのことです。今年の分は元オーナーさんが

とりまとめて対応してくれるということでしたので、来年からはこちらで徴収することになります。

これも毎月の振込に含めてもらうということで考えたいと思います。



・共用部電気代について

なぜか共用部の電気代の請求書が２組来ていました。これが何なのかは決済当日にはわからず

持ち越しになっていたのですが、どうやら受水槽の稼動にかかる電気代だったようです。

できれば１枚の請求書にまとめてほしいところですが、とりあえず現状維持でいいかな。



そんな感じのことが、ここまでにありました。

今夜は来月からの振込金額の変更通知文書を作ったり、入金管理用のExcelを作ったりして、

円滑な自主管理を進められるように準備をしたいと思います。



今後、物件を購入して自主管理に切り替えるケースでの備忘録として記事を作成致しました。

自主管理への切替を行うにあたり、必要なことが他にあれば是非教えていただきたいです！

コメント欄やメッセージなどでご指導いただければ幸いです。

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仲間の物件を拝見する（札幌遠征最終日）

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二泊三日の札幌出張も最終日。

最終日はお友達の物件を見学することと、自分の物件のチェックをすることに専念しました。



朝一番で向かったのは、JR某駅から徒歩６分の２ＬＤＫ物件。関東→札幌の大家会に参加する

オーナーさんが保有する物件です。満室状態で購入したので、中を見るのはオーナー自身も

初めてなのだとか（笑）



築５年のＲＣで、ファミリーなのに収益性もそこそこあります。間取りも競争力があります。

これは結構いい物件なのではないか！？という予感をひしひしと感じました。ファミリー物件で

角地なのにこれだけの収益性を確保できるってのは、かなりのスキルが必要と思われます。



設備の中で一番目を引いたのはこれです。



ウォークインクローゼットの中に棚が用意されています。しかも可動式です。棚板の場所は自由に

使う人の都合で変えることが出来るという優れもの。ウォークインクローゼットをさらに便利に

使いやすくする知恵だなあと感じました。



そして次に、自分の物件を３つとも回ってさくさくっと状況のチェック。



１棟目は少し雑草が生えてきた印象がありますので、ぼちぼち除草をしておかなくてはならなそう。

ここって、雑草が生えない固める砂とかをばら撒いて、メンテナンスフリーにできないのだろうか。



２棟目は自転車置場の利用の仕方が乱れていたので、少し動かしました。せっかく作ったのに

いまひとつ有効に利用されていないような印象を受けます。うーん、失敗だったかなあ？

また、冬季に店頭防止の為に撒いた砂が各階の外廊下の排水溝に残っています。見栄えがよくないし

水が流れなくなる可能性があるので、これは清掃を依頼しなくてはなりません。



３棟目は細かいゴミが散らかっている程度で、特に大きな問題はなし。何気に安定しています。

見栄えもよく、インターネットでの問い合わせもぼちぼちあるので、私の持っている物件の中では

ぼちぼちと優秀な部類に入るのではないかと思います。



そしてその後は、関東→札幌の大家会の別のメンバーの物件を内覧させていただきました。

２ＤＫの低層ＲＣで、全戸分駐車場があり、それでいて利回りは１６％という素敵な物件です。

まだまだ土地活用の余地がありそうで、可能性を感じる物件でした。



ただ、一部屋だけ結露の被害が酷い部屋があるようでして。





５年住んだだけで、こんな状態になってしまったとのことです。構造に問題があるような気がする。

他の部屋ではこんなことは起こっていないようですし、何なんでしょう？

結露は早いところ対応しなくてはならない問題であり、被害を放置すると建物にダメージを

与えかねません。原因がつかめることを祈ります。



そんな三日間でした。こちらにいる間にお世話になった皆様、本当にありがとうございました。

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BBQを楽しむ（札幌遠征２日目）。

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現在１３位です。先週の七尾での雑魚寝以来、咳が止まりません。うーん、かれこれ１週間以上は

咳き込んでいます。病院に行きたいところだけど、来週はサラリーマンの仕事もちょっと忙しい。

困ってますので応援のポチを（関係ないじゃないか）→



昨日は予告どおり円山公園でＢＢＱ。関東→札幌の大家会の有志、地元の大家さん、仲介業者さん等

色々な方にご参加いただき、盛況のうちに幕を閉じることができました。桜は既に散っていたり

異常な寒さで息が白くなったりと、ちょこまかとは大変な箇所があったものの、その辺に関しては

目をつぶっていただいたのかなと思います。皆様お疲れ様でした。



関東→札幌の大家会は互助会ですので、困った時はお互いに親身になってアドバイスをするような

雰囲気がうまく作られています。今回の円山公園でのお花見ＢＢＱについても、そういう観点での

効果があった人は少なからずいるのではないかと思います。空室が出た大家さんに仕事ができる

仲介業者さんをご紹介したり、見積の妥当性を確認したいけどスキルやつてがない大家さんに

リフォームや大規模修繕を行うことが出来る業者さんをご紹介するとか。

今回のＢＢＱも、そういった新しい気づきとつながりが生まれるイベントになったと思います。



その後、会員の方の物件を見学させていただいたり、喫茶店に入ってあれこれしゃべったり。

夜は夜で急遽飲み会を開くことにしましたが、昼間のＢＢＱに来た方の大部分が参加するという

楽しい飲み会になりました。途中から仲介業者さんの店長さんが乱入してきたりして、自分としても

ためになる飲み会でした。結局、昼間から夜までほぼ飲みっぱなし。肝臓が悲鳴をあげそうです。



本日は自分の物件のチェックや他の方の物件の見学をして、夜には東京に戻る予定です。

月曜日からの仕事がしんどくなるような強行日程ですが、頑張りたいと思います。


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滞納・温泉・懇親会（札幌遠征初日）。

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現在１４位です。これでも充分に良い成績だよねと思いなおす今日この頃。

でも向上心は忘れない→



札幌初日、始発の飛行機で札幌に入りました。格安ツアーだから時間指定できず、早朝の時間帯に。

眠い目をこすりながら札幌に到着し、ホテルに荷物を置いてまずは管理会社さんと打ち合わせ。

目下の懸案事項である「３ヶ月滞納で夜逃げするかもしれない」方（詳しくは昨日のブログを）の

どうやって今後処理していくか、方向性を話し合いました。



他にもいくつか聞きたいことがあったんだけど、管理会社さんの直接の担当の方がいなかったので

あとは諸々の状況のお話とか情報交換に終始。この社長、個人でも不動産投資をやっているので

融資の引き方とか購入した物件の話とかで盛り上がり、半年前に購入した物件を見せてもらったり

しました。見せてもらった物件に対して、オーナー目線でここはこうしたほうがいいんじゃないか、

などこちらで出来るアドバイスは頑張ってしたつもりです。ギブアンドテイクの関係を作ることに

力を注いでいきたいなあ、と。



その後、前々から管理会社のスタッフの方とラーメントークで盛り上がっていたので、今回こそ！と

数名でラーメンを食べに行きました。「信玄」というラーメン屋さん。美味しかったです。満足。



午後は既存借入行の担当者に手土産を持参し、軽く情報交換。札幌は最近良い物件が不足していて

貸すほうも大変だというお話をされていました。この銀行で貸している客層は地主大家さんではなく

一般のサラリーマン。だからかどうかは知りませんが、お金を貸している物件の平均稼働率は

札幌にしては高く、９０％を超えているということです。

こちらで今考えていることや、現状のお話などをしながら今後の展開などについても、こちらから

多少お話をして、今後ともよろしくお願い致しますということで終了。



その後は空室をいっぱい決めてくれた営業マンと合流。夜まで何をするか決めていなかったのですが

「温泉でも行きます？」という面白い提案をしてきたので、それに乗っかりました。豊平峡温泉まで

車を走らせ、文字通り裸のおつきあい（笑）

風呂上りのビールとタンドリーチキンを済ませ、いったんホテルに戻ってやることをこなした後

夜はその営業マンを含めた仲介店舗の出来るメンバー数名で懇親会。これで空室が出た時に

優先的にうちの物件を決めてくれると思えば、安い投資だと思います。しかも自分も楽しいし。



そんな感じで、初日は盛りだくさん動きました。今日はＢＢＱをやるくらいしか予定はないので

夜は少しのんびりしようかなと思っています。とか言いながら、きっと懇親会になるだろうけど。

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