新築に挑戦中。

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先月から「ヒミツの案件」と称してたまに書いていますが、とある事情により詳細を書くことが

できずにいました。昨日をもって、ある程度話をしてもOKという状況に持ち込めましたので

ようやくブログで何をやっているかを書くことができます。



東京で新築に取り組んでます！



区内で適当な土地があることを教えていただき、そこにボリュームを入れてこんな感じに建ちます、

というところまで詰めた状態で、融資づけに動いておりました。お付き合いのある信組さんだと、

「その規模で取引開始ってのはちょっと・・・もう少し小さい案件がいいですねえ」ということを

言われてしまいましたが、地銀さんくらいの大きさのところだと、逆にこのくらいの大きさが

ちょうど心地よいみたいで「是非取り組みたい」と言ってくれるところがいくつかありました。



そんな中で、支店レベルでは一番金額が伸ばせそうと言ってきた地銀さんに絞って、具体的な

融資の話をお願いしています。現在持っている物件の経営状況やトラックレコード、返済予定表、

などなど色々なものを持ち込んで、どうやって本店を攻略するか、融資担当の方と一緒にあれこれと

議論しながら方向性を見出そうとしています。



そして昨日、土地に関しては契約を結んでまいりました。

ボリュームを入れてもらった建築士さんにも同席いただき、契約書と重要事項説明書に問題がないか

読み合わせて、いくつかの質疑応答を経て契約しました。契約したので、あとは正式に銀行さんに

申込をして、融資が確定するのを待つばかりとなりました。明日にでも銀行さんに行ってくる予定。

ここから先は支店の担当の方に頑張ってもらうことになります。融資が固まったら、より詳細な

内容をブログでお伝えしていこうと思います。



今年は４棟買うぞ！という目標を立てて動いていますが、何となく実現しちゃうかもしれないと

思い始めた今日この頃です。もちろん、無理な拡大は禁物です。でもどの案件も一応ちゃんと

内容を精査して選んでいるつもりですので、ある程度いけるんじゃないかと。金額も億単位の

大きなものはありませんし、むしろ未だに自宅が一番高い状態が続いていますから（笑）

まずは今のフェーズでは、いけるところまで突っ走っていこうと思います。

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狼旅団不動産セミナー「たまにはひとりでしゃべらせて」＠東京。

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昨日は不動産投資ブログ業界で今をときめく狼旅団さんのセミナーでした。

富山に続いて２度目の受講です。や、さすがに二度目の受講をする予定ではなかったんですけど

そういう意味だと富山で受講したこと自体がちょっと想定外だったと言うか・・・（笑）



会場に着くと、いやーいるわいるわ。１００人がずらーっと席に座っている姿は圧巻です。

これだけの集客力があるってのは半端じゃないです。すごいことです。さすが狼旅団さん。

私、午前中に自宅近所のアパートの草をむしったり、ヒミツの案件の契約準備などしてきたので

セミナーが始まるギリギリに到着となってしまいました。一番後ろの方の席に陣取ります。

陣取ってきょろきょろしただけでも、そこかしこに知った顔の大家さんが見えます（笑）



狼さんのセミナーは前回同様「仲介業者さんの思考回路」「買取業者さんの思考回路」の解説。

そしてそれを逆手に取った値付けの方法や、競合にならないような案件の探し方のレクチャー。

やっぱりそうそう良い情報は転がっていないんですよねえ。何かしら難点があるものが表に

出てくるので、それをうまく料理するよりは川上で拾ってしまうべきで、そういう形になれるよう

頼れる営業マンとこまめに連絡を取れる体制を作っておくべし、といったところですね。



個人的に参考になったところ



融資担当者との関係強化の為にとるべき手段には「この人の為に頑張ればメリットがある」と

担当者に思って貰うことです。そしてその方法として、今まで想定していなかった方法でも

けっこう効果があるかもしれないということに気づかされました。無意識のうちに某所でそれを

やっていたのですが、もっと戦略的な武器として使ってもいいかもしれないと考えました。



買付のフォーマットに一工夫。「諸条件相談の上」の一言を入れ、値引きの理由を書くなら別紙。

値引き理由を見ただけで憤慨してしまうような売主さんの場合、そこが別紙になっていれば

売主側の仲介業者さんの判断でそこは見せないという選択肢が採れる為です。また、買付には

拘束力はないので、細かい条件などを詰め切れなかったり決断しきれなかったりした場合の為に

「諸条件相談の上」と書いておけば、後で何か訂正したりしやすいと・・・。



下層が店舗になっている物件の善し悪しの見分け方として、テナントがどんな人かを考えます。

お酒やたばこを売っているコンビニだと、比較的優良で長期にわたって入ってくれる可能性大。

あとこれは富山で言ってたけど、某ファーストフード店のある駅は単身のニーズがある場所です。

（富山にそのチェーン店が少ないので、その時はあまり響いてなかったようですが）



充実したセミナーでした。ここで得た知識を役に立てて、拡大路線で走りたいと思います。



その後の懇親会も「１８時〜白目をむくまで」という凶悪な時間設定で進んでいきました。

知った顔の人と話したり、初めての人と話したり。珍しくいくつかの席をうろうろしました。

普段は最初に座った席から梃子でも動かないタイプなんですけど（笑）

前にブログ経由でメールでやりとりした大家さん、ブログにコメントをいただいていた大家さん、

名前だけは存じ上げていたけど会ったことはなかった大家さんなどと新たな交流ができました。

そして肝心の狼さんとは、ほとんど話ができませんでした（笑）



お会いした方全員のお名前を書きたいくらいなのですが、あまりにもいっぱいいすぎて、

もはや全員書ききれる自信がありません！皆様どうもありがとうございました。また次の機会に

お会いした際は、是非よろしくお願いいたします。



さて、今日はこれからヒミツの案件の契約をしてきます。明日のブログで、この案件に関しては

情報をオープンにできると思います。

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夢はありますか？

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現在１１位です。昨日は二次会でラーメン食っちゃいました・・・・・・。

デブまっしぐらでスイマセン→



昨日は不動産仲間と楽しくこじんまりと飲み会でした。

その中で話題になったのが「不動産でお金を得られるようになった後、何をしたい？」という話。



不動産ばかりたくさん買ってお金がいっぱい手に入ればそれで満足ってわけじゃないと思うんです。

何のためにそのお金を稼いでいるのか？その後何をしたいのか？だからどこまでいきたいのか？

そういうビジョンってのがないまま、現状が嫌だから不動産をいっぱい買ってハッピーリタイヤ！

というのも、リタイヤした後で何をしていいかわからなくなってしまわないのかな？と思います。



そういうお前はどうなんだ？という話ですが。

私、とっても拡大路線です。究極的には「森ビル」になりたいくらいです。せっかく事業をやるのに

なぜ自分の子供のような存在である事業を大きくしたくないのかと。大事なものを大きくしたい。

しかも楽しんで大きくできるんだから、こんないい話はないと思うんですけど・・・おかしい？



不動産は設備産業で借入を伴います。大きく儲かるようなものではありません。

だから規模の割には粗利が小さい会社になると思います。でも売上の乱高下は起こりにくい業種。

ベーシックインカムとして活用していきたいです。



粗利が少ないとはいえ、規模次第ではそれなりの利益が得られるのは間違いありません。

じゃあそれをどうするか？再投資する必要がないくらいの規模になったら、下北沢にいっぱいビルを

建てて、１階をスタジオにして２階以上をバンドマン向けの格安賃貸物件にしたいです。

かつては私もバンドをやったりライブやクラブに通ったり、ときにはクラブイベントを企画したり

していました。夢のある若者を支援して、世の中に音楽をいっぱい作り出してほしいんです。



不動産で基本的な収入を得て、メインの仕事は趣味の世界に関連するものにする。そちらが今一つ

うまくいかなかったとしても、不動産で食っていけるから冒険することが出来る。

そんな人生を歩みたいなあと思っています。いつ達成できるかはわかりませんけど、いつか絶対

実現してみせます！だから今は積極的にリスクを取りに行きます。夢がありますから。



・・・なんとも青臭い日記になってしまいました。そこそこオッサンのくせに（笑）

後悔しない人生を歩むために、不動産もしっかりと事業として育てていきたいと思います。

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デザイナーズ賃貸住宅の内覧会の告知。

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現在１１位です。行きつけの居酒屋にウーパールーパーがいてびっくりしました。

昔飼ってたわー。ウーパールーパー。案外愛嬌があってかわいいんですよ。

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先日、中野新橋の新築案件の内覧会をやったビーフンデザインの進藤さんが、横須賀で内覧会を

開催するということです。進藤さんの作る物件は、単なるデザイナーズというだけにとどまらず

収益性や居住性を兼ね揃えているのがすごいところです。



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内覧会のご案内

yoc 6×6 apartment 5月26日(土)内覧会＋懇親会開催
http://be-fun.com/archives/category/blog/yokosuka6x6


この度、設計監理をしてまいりました『yoc 6×6 apartment』が竣工いたします。

■建物概要：　　RC 2階建＋ロフト　12室の共同住宅

■コンセプト：　yoc 6×6 apartment 30年後の空間を今設計する事
http://be-fun.com/archives/1958

住所：神奈川県横須賀市若松町3丁目31番8
交通：京急本線 横須賀中央駅下車 徒歩約3分（品川から45分）

日時：2012年05月26日（土）
：�@13：00ー17：00 内覧会
：�A18：00ー20：00 懇親会開催予定(申込先着)

■5月23日(水)までに�Aはお申し込みよろしくお願いします。
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※参加ご希望の方は
�@ or �A 又は �@＋�A 参加を記入の上 お名前、メールアドレス、何で案内知ったか
(誰のブログか？) [e-mail] にメール頂ければ、当日の詳細内容送ります。
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皆様のお越しを心よりお待ち申し上げております。
どうぞ宜しくお願い致します。

ＨＰでも同じ案内をしております。
http://be-fun.com/archives/2235

■株式会社　ビーフンデザイン　進藤　強
■東京都渋谷区代々木5-65-4 ビーフンビル
■TEL：[phone]　m.p:090-9839-5488
■E-mail　:[e-mail]　
■website ：http://www.be-fun.com

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私、前にも書いたかもしれませんが、特徴のある建築物を見るのが大好きなんです。

Casa BRUTUSの建築特集の号とかが出ていれば、たいてい買って読んでます。日銀本店とか最高裁は

すごく良い建物だと思います。あと札幌の赤レンガの建物とかも好きですし、京都の町家なんかも

雰囲気があって良いなあと思います。あとはやっぱり黒川紀章の中銀カプセルタワーとかね。



自分が不動産投資をはじめたことで、そんなCasa BRUTUSとかに作品が掲載されてしまうような

建築士の進藤先生とお知り合いになれたことがとても嬉しいです。先日見てきた中野新橋なんかは

曲線を上手に使っているのが印象的でした。それでいて「この家ってどうやって生活するの？」

というデザイナーズにありがちな疑問もあまり抱かせない設計。目の保養になりました。



横須賀はちょっと遠いですが、興味があれば是非参加してみてはどうかなと思います。

私も行く方向で調整しています。横須賀には仕掛中の案件もありますので、ついでに内覧でも

してこようかなと思ったりします。



進藤さんは木造という印象しかなかったのですが、ここはRCで施工されているということです。

どんな外観になるんだろう？自転車通勤人さんのビシクレットスミダみたいな特徴のある外観の

物件だと楽しいんですけどねえ。だってこの物件、行きつけの居酒屋で話をしたら、女将ちゃんが

「この物件知ってますよ！すごいインパクトのある外観ですよねえ」って言ってましたもの。

そうやって人の記憶に残る建物ってのはすごいと思います。オンリーワンの価値を作り出せれば

それは賃貸経営の大きな武器になりうると思いますので。



まあなんだ、なんだか取り留めもない話になってしまいましたが、とりあえず建物大好きです。

間取り図とかパースとか見てると楽しい気分になります。不動産投資を飽きもせずここまで

続けられているのは、きっとそういう気持ち（＝不動産が好き）があるからだと思います。

これからも楽しく不動産にかかわっていければいいなあと思います。

そして今日のブログ、告知だけですいません＾＾；

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新築の魅力・和モダンへの憧憬

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現在１１位です。嫁ちゃんに「痩せなかったらジェットコースターに乗せる」と言われてましたが

あまりにも怖がるので情けなく思ったようで、何か買ってくれればジェットコースターは免除すると

言われました。男としてちょっと情けないけど、本気でジェットコースターは無理です・・・

酒を飲んでいたとはいえ、あんな約束するんじゃなかった。痩せられない自分が悪いんだけど。

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ヒミツの案件の契約の段取りをしたり、札幌２棟目の保険の申請の手続きを取る為の下準備をしたり

札幌２棟目＆３棟目に植栽を置くことができないか管理会社さんに相談したりしております。



そんな中、昨日は先輩大家さんの幸田信行さんの経営するお店が業態転換をするということで

プレオープンに招かれましたので、遊びに行ってきました。見知った顔の不動産賃貸業経営者が

私を含めて４名で、プレオープンとなったお店を楽しみつつ不動産談義で盛り上がりました。



幸田さんご自身も最近になって新築アパートの建築を試みているようでして、キーコンセプトの

お話などを興味深く伺ってきました。今あえて「和」を目指そうと言う発想はとても面白い！

なんでもかんでも洋室一辺倒ですが、おしゃれな和室というのは需要があるような気がします。



私自身、もし自分である程度企画から関われる物件があれば、エクステリアにこだわりたいです。

写真うつりがいい美人物件は検索サイト映えします。ネットからの申込をどう集めるかが今後は

大事なポイントになってくるものと思いますから、そこを外さないようにするだけでも運営は

楽ちんになるものと思っています。あとは部分的に和室を採用したいかなと。琉球畳とかを

うまく使って、モダンな和室を一部に取り入れられれば結構面白いんじゃないかなと考えます。



他に集まった人も賃貸併用住宅やシェアオフィスなど色々な新築案件を抱えているようでした。

新築は手間がかからない印象があるので、ポートフォリオの中に是非入れていきたいところです。

理想を言えば、新築を年に１棟ずつ仕込んで、５年で入れ替えていくのがいいなーと思います。

中古は最終的に資産となる土地を得る為に、できるだけ損をしないように運営していき、

新築でキャッシュを得て常に回転させる。そんな風にもっていけたら面白いんじゃないかなあ？



幸田さんは飲食店やボーカルスクールなどの経営もされております。飲食に関しては思った以上に

難しいという話をされておりました。話を聞くと、不動産の方が絶対に楽だなあと思います＾＾；

でも将来的には飲食やってみたいですねえ。不動産でベーシックインカムを作った状態であれば

多少冒険して収益があがらなくても怖くはないですし。その事業に生活を賭けていると怖いですが。



幸田さんをはじめとして昨日一緒に飲んだ皆様、刺激になりました。ありがとうございました！

今度はこちらが刺激を与えられるように頑張りたいと思います。

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