金沢案件、融資否決。

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検討していた金沢の物件、金融機関さんに持ち込んでたのですが、結果が出てまいりました！



今回は無理でしたorz



規模的な面と担保評価不足の両面から、今回はちょっと厳しいですというお話になっちゃいました。

うーん、残念！ファミリーで利回り１５％オーバーというなかなか良い内容ではあったのですが。

しかも陸屋根じゃないというのがまたポイントが高い。陸屋根ってメンテナンスにお金かかります。



この物件、良いポイントがいくつもありまして。

・広めのファミリー間取り（一部屋あたり８０平米を越えています）

・全部屋角部屋

・全部屋分駐車場あり

・ショッピングモールが近い

・新興住宅街で活気がある

・両面道路で地型が良い（最後は土地にして戸建用地４区画分での売却というラインが見える）



デメリットは築年数の関係で融資期間が長く取れないことくらいでした。

お得意の銀行ローラー作戦を使う以前の話で、耐用年数が基準に満たないということになります。



うーん、書けば書くほど取りこぼしたことが悔やまれます・・。



こういう案件を持ち込む先と言えば、やっぱり日本政策金融公庫ですよ（笑）

でも公庫は担保掛目がきついので、前回の借地で担保割れした部分を信用で貸してもらっている私は

さすがに今回も信用貸しというわけにはいかなかったです。あとは、物件の金額の問題がありまして

今まで買っている案件よりちょっと大きな金額だから、実績としてこれまでの経営結果だと弱い、

というのがネックになったようです。



というわけで、非常に残念な結果にはなりましたが、それでもこの案件を通じて国金さんの融資を

次はどうやって通せばいいかのヒントはつかめました。さらに紹介してくれた業者さんとの

強いパイプも作ることができました。これはこれで先に繋がる結果ではあったと思います。

さぁ、気を取り直して次に行ってみよう！



今日はAOAを蹴ってビーフンデザインの進藤さんの横須賀RC見学会に行ってきます。

（AOAの皆さんごめんなさい！涙）

そのついでに、横須賀で購入を検討しているボロ物件の内覧をしてきたいと思います。

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渋谷で藤澤雅義社長と語らう。

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昨日は幸田信行さんのこじんまりと飲む大家の会【飲み会編】に参加してまいりました。

場所はいつものワヰン酒場・・・なのですが、先日業態変更されて輸入ビール主体のお店、

桜丘Beer Kitchenにリニューアルされています。カジュアルなダイナー、といったところです。



今回のゲストはオーナーズエージェントの藤澤雅義社長。お会いするのは初めてですが、PMとして

大変著名かつ優秀な方というお話は伺っています。満室経営新聞の連載も拝読しております。



たまたま席が近かったので、面白いお話を伺うことができました。中部圏の三角のマンションを

企画した話とか、駒沢大学駅のところのシェアハウスの運営とか、とにかく先進的なことを

やった方がいいのではないか、とか。

「空室は２ヶ月で埋められないなら、費用をかけてリノベするなり家賃を下げるなり対策する」

２ヶ月で決められないなら、商品そのものか宣伝方法に問題があるということなのでしょう。



蛇足ですが、「家賃を決まるところまでとにかく下げる」という行為について。

藤澤社長のお話は「保有し続けること」が前提にあると思います。

管理会社の目線で考えているのだから、それは当然です。持ち続けるなら家賃を安くして貸すのは

何ら問題はないです。しかしこれが「将来的に売る」というつもりなら話は変わってきます。

物件の売却価格は収益還元法で決まることが多いので、家賃総額が高ければ高いほど高値で

売ることができる、というお話になってまいります。お金をかけて家賃を高く保つということも

考えなくてはなりません。方針を決めるのはオーナー自身です。



藤澤社長のすごさを感じたのは、人の話を聞くときの姿勢。

耳をダンボにして、一言一句逃さず真剣に話を聞いてくれているのが見ていて明らかにわかります。

しょうもない相槌でも、聞こえないと必ず聞き返してくれます。その姿勢が素晴らしいと思います。

私はいい加減なので適当に相槌を打って聞こえたふりとかしちゃいます（苦笑）



それ以外にも、東京の新築の話でジェービルさんから貴重なご意見をいただいたりしました。

今後の方向性を決めるにあたって、とても参考になるお話でした。さすがです。



思えば、ジェービルさんと初めて知り合ったのは、桜丘Beer Kitchenの前身の桜丘ワヰン酒場の

プレオープンの日でした。飲食業に興味があったので、幸田さんのブログを愛読していたところ

プレオープンにブログ読者の方を招待するということが書かれていたので、メッセージを

送らせていただきお邪魔したのが２年前のゴールデンウィーク。あのプレオープンに行かなければ

その後の交友関係はかなり違ったものになっていたのではないかと思います。世の中、ご縁と

タイミングなんだなあとしみじみ思う今日この頃。



ちなみに私個人の感想としては、Beer Kitchenよりワヰン酒場の方が好きでした。

Beer Kitchenはアメリカンカジュアルな色合いを出しているので、料理はボリューム重視で

味付けは割と大雑把な印象です。ワヰン酒場の頃の方が作りこんである印象を受けました。

価格はBeer Kitchenの方が安いのでお財布にはありがたいです。あと、ビールの種類の説明が

もうちょっと充実するといいなーという感じはあります。見ても味のイメージがわかないので。



そんなこんなで、しこたまビール飲んで帰ってきて体重計に乗ったら、すっかりデブでした。

やばいなあ・・・。とてもやばいぞこれは！ダイエットを真剣に考える必要がありそうです。

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銀行さん対応と原状回復。

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あっさりと抜かれそうな予感です。Manachanブログは内容が濃いから、それもまた当然かと。

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朝は銀行さんに依頼されていた資料のうち、簡単に作れるものをサクサクっと作成しました。

口座の情報や自宅の太陽光発電の返済予定表を取りまとめただけなんですけどね・・・＾＾；

あとは仲介業者さんと調整していた内容（融資特約の期間や建築の請負契約のタイミング）、

固都税の金額がわかる資料の手配をしたことなどをメールに書き添えておきました。



この銀行さん、店舗に１つとはいえメールアドレスを持っているので、資料を送付する際に

けっこう便利なんです。私の知ってる範囲でメールを使って資料のやり取りができるのは

サラリーマンに優しい某銀行とこの銀行くらいじゃないかなと。他は郵送かFAXでお願いされるから

いちいち印刷しなくてはならないというところが少々面倒なもので。。。



昼間は札幌３棟目の退去立会いの結果について管理会社さんから連絡が来ました。

管理会社さん曰く、壁紙が少し汚れているので張り替えをした方が良い、とのことです。

半年ちょっとしか住んでいないのに壁紙が汚れるって、どんな使い方をしたんだろうか・・・。

まったくもって割に合わない仕事です（苦笑）



早々に募集をかけて埋めなくてはと思ったので、原状回復は終わっていないものの、とりあえず

仲の良い仲介業者さんには先行で電話して状況報告しました。あとは大家直接募集のサイトにも

情報の掲載を依頼しています。札幌３棟目はバストイレ別で外観がけっこうな美人物件なので、

意外とネットでの成約もあるものですから。



夜は銀行さんに作成を依頼された残りの資料に手を付けました。何かと言うと、トラックレコード。

以前のブログで書いたように、耐用年数をオーバーしている札幌１棟目と札幌３棟目については

既に作って銀行さんに送付していたのですが、札幌２棟目は耐用年数をオーバーしていないので

とりあえずは作っておりませんでした。しかし今回の申込時に「２棟目もあった方がいいです」と

指摘がありましたので、こちらも急いで作りました。２棟目は厳密なところを作ろうとすると

銀行口座や元帳まで見ないと厳しいのですが、もうそこまで頑張る気力もなかったので、ひとまず

送金明細に入っている修繕と記憶にある修繕だけで済ませてしまいました。



今日はほんとうにただの日記になってしまいました＾＾；

たいして面白くないネタで恐縮ですが、まあそんな日常を過ごしていますということで。

今日は幸田信行さん主催のこじんまりと飲む大家の会に参加してきます。今週初の飲み会です。

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銀行巡り。

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昨日は、出社前の朝一番で金融機関さんを２つほど回ってきました。



最初に行ったのは、新築の融資に名乗りを上げてくれた金融機関さん。色々な話は聞きますが、

私が行った支店は少なくともけっこうやる気がありそうな雰囲気を感じています。融資をしたい、

というスタンスで話を進めてくれるので、こちらとしても本音で話をしやすいです。



融資の申込書を書いた後、新築のスケジュール表や融資特約の期限など諸々の情報を確認。

どうやら今の時期は２〜３月完成の新築案件の審査がいっぱい来ているようで、本部の融資担当が

けっこうパンク気味とのこと。意外と時間がかかってしまうという話を受けました。考えることは

皆同じってことですね（笑）



融資打診の際に言い忘れていたことで、融資の障害になる可能性があることを何点かお話して

そこに関してもまずは情報をくださいということになりました。銀行さんもできるだけその内容が

マイナスにならないよう計算をしようとしてくれているのがわかりましたので、正直にすべてを

お話して、その中でジャッジしてもらうのが一番いいかなと思っております。



いくつかの宿題を貰ったので、今週末までにその辺をやっつけなくては。

今夜は資料作りで忙しくなりそうな予感です。明日が飲み会だから今日やらなくては！



次に顔を出したのは、金沢の物件を持ち込んだ某金融機関さん。こちらは最初に行ったところ以上に

やる気満々で、今月と来月は数字が足りなさそうだから、営業の立場としては喉から手が出るほど

この案件はやりたいんです！と力説されました。しかし、やるにあたって何点かの問題があり、

そこがクリアできるかどうかを色々と考えている、というお話でした。



大きな問題が二つあり、１つは対象物件の担保余力が不足しているということ。もう一つが

物件の規模のお話でした。



１つめについては、持ち込んだ段階からわかっていたことではあり、金融機関さんもそこを

含み置きながら検討をしてくれていると思っています。



しかしもう一つはちょっと想定外！今回の金沢の物件、確かに金額は今までの収益物件に比べると

金額は大きいです。しかし大きいと言っても、一番大きな物件の２倍はありませんし、グロスでも

１億は切ってます。世帯数もそんなに多くありません。よほど札幌２棟目の方が物件としての規模は

大きいと思います。そんな話をしたんですが、担当レベルではわかっていても、金融機関の内部では

そういう風には見てくれないようです。同規模の物件を回した実績があればベストなんですが・・・

というお話でした。そんなわけで、今回はなかなか厳しいかもしれません。



とはいえ、「抜け道がないか探してみます」というお話もいただきましたので、そちらに期待して

何とか成就することを祈りたいと思います。



案件はいくつも抱えているとはいえ、やはりそれを購入まで持ち込むのは難しいですねえ。

融資のハードルの高さをつくづく感じてしまいます。今年一年でどこまで大きくできるかな？

やれるだけのことはやって、頑張りたいと思います。

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完全満室終了のお知らせ。

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完全満室は１ヶ月弱で終わってしまうことになりました。



以前ブログにちらっと書きましたが、札幌３棟目の中に３ヶ月滞納になっている方がいます。

保証会社さんをつけている方なので、滞納されたとはいえこちらに不都合はなかったのですが

さすがに保証会社さんがこのまま指をくわえてみているわけはありません。解約の方向で話を

進めさせてほしいということになり、近いうちに崩れるんだろうなーと思ってはおりました。



この方、最初からちょっと怪しいなあという感じはしていたんです。

入居前の審査をしていた時も、勤務先からそんなに近くない場所でわざわざ一人暮らしするという

状況だったし、しかもその勤務先もグーグルマップで見てみるとその住所に会社がなさそう・・・。

でも保証会社さんの審査はOKということだったので、だったら入れちゃおうかということに。



実際に入れてみれば、本人のものではない車が共用部に無断駐車されることが頻繁にあったり、

修繕が必要な状況になったので業者さんに行って貰ったら、女の子の一人暮らしのはずなのに

なぜか男性が出てきて、しかもちらっと「一生消えないボディペイント」が見えていたという

報告があったり・・・。何かとトラブルを起こしがちな方でした。確か騒音関係の問題も

あったんじゃなかったかな？



今回も、保証会社さんは滞納している３ヶ月の間連絡が全く取れなかったようです。

そして密かに別の物件に申込をしている始末。なぜわかったかと言えば、その滞納している

保証会社さんに審査の依頼が来たからだそうです。そこはもうちょっと頭を使おうよ（笑）



結局、そこから状況が色々変わったようですが、最終的には退去と言うことで落ち着いた模様。

自主的に退去すると連絡してきたようです。退去理由は「妊娠したので実家に帰る」だそうで、

こっそりと別の物件に申込を入れていたことと全く整合性が取れません（苦笑）



２年以内の解約は１ヶ月の違約金が必要と定めていますが、たぶん回収できないだろうなあ。

それが回収できるくらいなら、そもそも滞納なんかしていないだろうし・・・。

短期間での退去だと、広告料の面からも割が合わないという結果になってしまいます。

家賃保証がつくなら何でも良いって話じゃないんだなということがよくわかりました。



昨日はその他にも札幌２棟目でガスの保守点検をしたらガス漏れの疑いがある部屋があるという

恐ろしい連絡を受けました。管理会社さんが早急に修繕の手配をしてくれたようです。

詳しい状況はわかりませんが、一歩間違えば大惨事になっていたかもしれません。恐ろしい。

賃貸経営って色々ありますね。そう簡単に効率よく儲かる商売じゃあないということでしょう。

これからも「取得は迅速に、運営は地道に」頑張っていきたいと思います。

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