2012年05月31日

仙台1棟目の今後の課題。

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仙台の狼セミナーに申込を入れたひろ*です。当選すれば3回目の聴講です(笑)

いや、仙台に物件があるのでたまたま行こうと思っただけなんですけどね。

仙台大家の会に入会させていただいたので、会の皆様と仲良くなりたいというのも動機の一つです。



そんな仙台物件ですが、今後の運営上の課題をいくつか挙げていきたいと思います。備忘録として。



まず、ガスの切り替えの検討が必要です。

現在は都市ガスですので本当はこのままが一番いいんだと思いますが、お風呂がバランス釜なので

プロパンガスに切り替えて給湯器を刷新してもらうことも考えなくてはならないと思っています。

入居者様にガス代の値上げをお願いするに等しい行為なので、はたして受け入れてもらえるか微妙。

アンケート調査を取って、希望される方が多ければ切り替えたいと思います。



次に、7月末で空室になる予定のオーナーズルームの修繕方針について検討が必要です。

間取りがちょっと癖があるお部屋ですので、もう少し汎用的になるよう、かつお金がかからない

程度にリノベーションをしたいなあと思っています。Jさんから今の仙台なら少し強気な価格で

募集をしても大丈夫と言うアドバイスを受けたので、それで攻めてみようかなと思います。

仲介業者さんにご意見を聞きながらリノベの間取りを決めていくべきなので、狼セミナーより

ちょっと前に仙台入りして、その辺に対応していこうと思う次第です。



最後に、資金繰りと今後の方針。

手持ちの資金を法人につっこむにも限界があるので、日本政策金融公庫や地元の信金さんで

リフォームや運転資金の融資を受けようと思っています。さすがに賃貸業で運転資金ってのも

あまりにもアレかもしれませんが、このままだと外壁塗装やファミリー間取りのお部屋の

原状回復をやるにも役員貸付が必要になってしまいます。であれば、一度借入を起こしておいて

金融機関さんとのお付き合いの実績を作るのも良いかなと考えました。



そして次の物件を探したいと思っています。

銀行さんには「今後も拡大路線です、ついてきてくださいね」と予告はしてあります(笑)

とはいえ、仙台は今は過熱気味なので、なかなか良い感じの物件が出てきません。他の東北地方に

目線を広げるかと言えば、これもちょっと懐疑的です(土地勘が全然ないので)。銀行さんの

支店があるエリアで土地勘があるエリア・・・出ました、まさかの札幌!札幌の新築を検討する!

これしかありません。勝機があってやりやすいですよ、これなら。幸いにして、お付き合いのある

業者さんから新築の土地を仕入れたという話を聞きましたので、こいつのボリュームが出てきたら

これをネタにして銀行さんに話を聞いてもらおう。仙台で下手な中古を買うより安全な予感。



・・・これらを総合すると、やはり一度平日に仙台に行かなくてはいけないですね。

狼セミナーにあわせていくか、それとは関係なしに勝手に行くか。ちょっと考えたいと思います。



さて、最後におススメセミナーのご紹介。

東京築古組の幹部のりょうさんこと川村龍平さんがちょっと面白いセミナーをやるそうです。

行きたかったので予定を空けておいたんだけど、後から家庭の用事をつっこまれてしまって

参加することができなくなりました・・・無念。



申告書Bとか源泉徴収とか、よくわからない税金関係の書面の読み方を解説してくれるそうです。

この辺の見方を正しく理解している人って意外と少ないと思いますから、有益なセミナーに

なるのではないかという予感がしています。



詳細や申込はこちらからどうぞ。

http://www.seminarjyoho.com/course_show_28931.html

こちらのリンクから申し込むと、私のところにもれなくバックマージン・・・はありません(笑)



今日は珍しく嫁ちゃんが何の予定もないお休みらしいので、久しぶりにおうちでご飯です。

外食もいいけど、やっぱり家族で食べるご飯が一番ですね!今日は仕事頑張るぞっと。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(8) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月30日

7ヶ月しか住んでないのに壁紙張り替え!?

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昨日書いたBSアンテナの件、アドバイスをいっぱいいただきありがとうございました。

CATVが通れば見られますよということでおしていきたいと思います。



札幌3棟目の空室ですが、管理会社さんから「壁紙の貼り換えが必要だ」と連絡がありました。

えー、ほんとに!?7ヶ月しか住んでいないのにそんなに汚くなっちゃうのでしょうか・・・?

ここで「遠方大家だからって騙そうとしているな!?」とか思うようだと、管理会社さんとの

良い関係はできていない証拠です。でもやはり、自分の目で見てみたくなるのが心情というもの。

管理会社さんに、とりあえず写真で状況を送ってちょうだいとお願いをしました。



送られてきた写真を見て、なんとなく納得。汚れた原因はヤニです。ヘビースモーカーだったものと

想像できる感じの汚れ方。家具が置いてあったと思われる箇所だけ白くて、その周りは茶色に

変色しています。部屋の四隅も綺麗に茶色がかっています。こりゃー確かに張り替えた方が

良さそうだと判断するのも納得できます。



こういうことがあると本気でタバコ礼金でも貰いたくなるのですが、そうもいかないでしょう。

札幌物件のメインターゲットはお給料があまり高くない人です。あくまでこれまでの経験上からの

イメージですが、この辺の層のお客様って、タバコを吸うことを楽しみにしている人が多いような

気がしていますので、その娯楽を奪うようなことはしちゃいけないだろうと思っています。

そのまま客足に影響を及ぼすレベルの話になるだろうと・・・。ですので、この辺は早期満室を

目指していく上でのリスクとしてとらえるしかないのかなと感じています。



管理会社さんは、天井にクロスが貼っていないからこの際一緒にやってしまってはどうかと

提案をしてきています。あとは細かいところで多少補修をした方がいい箇所もあるという話。

必要そうな箇所はひととおり写真で送ってくれたので、その意図はしっかり把握できました。

実際にどこまで補修をするか、早々に検討したいと思います。あとはコストダウンの方法なども

あわせて考えていきたいところです。



ここのところ札幌3棟目の話題が多くなっていますが、やはり空室があるとそれなりに話題には

事欠かないということなのでしょう。うーん、早く入居いただいて、話題がなくなってほしい。

早期の入居付を目指して頑張りたいと思います。でも7月末で仙台1棟目のオーナーズルームが

空室になるのも確定しているんだよなあ。札幌2棟目でもちょっときな臭い報告がありましたし、

なかなかのんびりさせてくれないようです(苦笑)

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(10) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月29日

BSアンテナに悩む。

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現在13位です。うわー、なんか落ちてきたよ!やばい!とか思っちゃいましたが、ちょっと前なら

これでも十分高い順位だなと言えるところだったんですよねえ。慣れるって恐ろしいです。

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札幌3棟目ですが、BSアンテナのことでちょっと困っています。



札幌3棟目は敷地内に元々2棟建っていたのですが、前の所有者さんが棟の間に屋根をつけて

共用部に雪が積もらないように加工してくれています(容積率とか大丈夫なのかは不明ですが

銀行さんが融資を付けてくれたので多分大丈夫なのではないかと想像しています・・・)。



BSアンテナって、設置するときに「この方角に向けてつける」ってのが決まっているのですが

今回問い合わせがあった入居者さんのお部屋からだと、この屋根が邪魔でBSアンテナをつけても

受信できない、ということになっているのだそうです。だから建物として屋根の上にBSアンテナを

つけて、皆が見られるようにしてほしいという要望がありました。



確かに、BSは障害物があるとうまく受信できないという話は聞いたことがあります。

屋根が邪魔だし、方角的にベランダにつけても受信できないし・・・ということなのでしょう。



できることなら要望には応えたいと思い、管理会社さんに依頼してお見積りを取っているのですが

分配する機械が高いのと配線の取り回しに費用がかかるという2点がネックになっているようで

口頭ベースで30万近い金額が出てきてしまいました。そりゃー札幌の家賃を考えたらその投資は

ペイしないでしょう!としか言いようがないです・・・。



でも、入居者さんがBSを見たいと言っているのに、見ることはできませんというのも申し訳ないし

何か良い手はないものだろうかと悩んでいます。グーグル先生にお伺いを立ててみたのですが

室内設置でもいけないことはない、的な記事がいくつも引っかかってきたので、うまく調整すれば

何とかなるんでないの?という気もしなくもありませんが、確信があるわけでもないしなあ。



自分がテレビを見ないので、あまりこういう悩みには敏感じゃないところはあります。

でも顧客満足度をあげていくには、ひとつひとつの案件に真摯に向き合うことが必要と思います。

お客様の声は物件改善の為の最高の情報ですので、見落とさないようにしていきたいところです。



なにかBSアンテナについて知識がある方がいれば、是非アドバイスいただければと思います。



札幌3棟目は、アンケートを取った結果「自販機を設置してほしい」というお客様が一人いたので

そちらも現在進行形で提案を受けている最中です。入居者様にどこのメーカーがいいかヒアリングを

かけ終わり、そのメーカーさんで無事に設置の内諾を得ることができています。あとは駐車場との

兼ね合いをうまく調整して設置場所を決めればOKです。こういう小さな改善を積み重ねていければ

定着率の向上につながるのではないかと思っています。



少しずつ改善を重ねて、安定したアパート経営が出来るように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(10) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月28日

横須賀な一日(ビーフン物件内覧会編)

現在12位です。部屋の片づけをしなきゃいけなかったけど、ゲームをしてしまい何も進まず。

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一昨日は一日横須賀をうろちょろしておりました。

目的はビーフンデザインの進藤さんの物件見学と、自分が買付を入れている横須賀の物件に

空き部屋が出たということで、部屋の中の内覧をすること。あとネイビーバーガーを食うこと(笑)

昨日のブログで買付を入れた物件の話とネイビーバーガーの話は書きましたので、今日のブログは

ビーフンデザインの進藤さんのデザインした物件の内覧会です。



昼の外観

横須賀中央駅から徒歩3分。アクセス性抜群の場所にそびえたつ2階建ての低層RC。

耐火建築物にする必要があったため、RCになったそうです。



夜の外観

夜はこんな感じ。雰囲気ありますね。見た目がオシャレです。先日見学会に行った中野新橋の物件と

雰囲気はよく似ています。四角いのが一番コストがかからない、ってとこでしょうか。



お部屋にはいくつかのパターンがありました。



ロフトタイプ居室

こちらはロフトタイプ。メインの居室は階段を下りたところです。



居室部分

だいたいこんな感じで。打ちっぱなしの壁がシャープな男部屋の印象を与えます。



ロフトに上るハシゴ

今回のハシゴは前回の中野新橋で見たものよりはだいぶマイルドな角度でした(笑)



地下ロフト?

部屋によっては、ロフトではなく床下にロフト的な空間を作っているところもありました。

部屋によって、どのような見せ方をすると一番広く見えるかを考えながら、適材適所を心がけて

お部屋をデザインしているとのことです。



一階水廻り

一階居室

写真がかなり暗くなってしまい、すいません。。。所詮携帯のカメラなもので。

こちらは一階のお部屋。奥がキッチンや水廻り、手前が住空間となっています。

なんとなく美容室っぽい感じでした。ドアの隣が採光の為にガラス貼りとなっていますので

カフェとか店舗に向いた作りになっている気がします。逆に言うと、住居として考えると・・・

ちょっと落ち着かないかな?という印象です。



二点ユニットバス

こちらの物件、残念ながらバストイレ一緒です。ネット検索を考えるときつくないかなあ?

確かに、見に来れば普通の三点ユニットとは違って解放感があるのはよくわかるんですけど

そこに至るまでの見込み客を取り込めないという点ではどうにもマイナスに映ってしまいます。

私が購入した都内借地新築アパートも三点ユニットでしたが、仲介業者さんには「何故三点!?」

という顔をさんざんされました。個人的にはどうなのかなあと思います。



一階の二点ユニットバス

ちなみにこれが1階のユニットバス。このユニットも美容院っぽさを醸し出していますね。

このユニットバスには少し工夫がしてありまして、採光を取るために・・・



上からユニットバス

お風呂の天井がガラス張りになっています。

カップルだったらいいけど、ルームシェアには向かない仕様です・・・(笑)



ひととおり拝見した後は、母ウッチーさんがリクエストして実現した進藤さんのミニセミナー。

施主のKさんが紹介されて・・・って、知ってる大家さん仲間の方じゃないですか!(驚)

世の中狭くて笑っちゃいます。びっくりした〜。



っと、話がそれました。進藤さんのセミナーです。

先に融資の金額と部屋数が決まった状態で依頼が来たということで、コストと仕様の折り合いを

つけることに大変苦労をされたそうです。施主さんと進藤さんで相談に相談を重ねた結果、

今の形が出来上がったのだとか。ちょっと狭めのワンルームという仕様で作らざるを得ないのも

制約条件の一つだったということでした。



断熱に関しても、断熱材を入れることがコスト的に厳しかったので、外断熱という工法で外壁に

断熱塗料を塗って仕上げたそうです。進藤さん自身はこの方法を採用したことはなかったけど、

建設会社の方が実績があるからということで、今回はその方法を取り入れることにしたそうです。

RCはコンクリートが乾くまでの数年間は水分を発生させるということなので、当分の間は窓に

かなりの結露が出るかもしれないけど、弱いところ(=窓)を作ることでそれ以外の部分に結露が

出るのを防ぐ、ということも考えているとのことでした。

(この辺は私が進藤さんが仰ってることを正しく理解できているか微妙)



質疑応答の時間があったので、私からもいくつか質問。



質問:

バストイレ一緒にした理由は?

回答:

バストイレを一緒にして居室の面積を広げる方が良いと判断した。

施主さんがNGを出せばバストイレは分離することもある。



質問:

収納がない理由は?

回答:

収納があることで狭さを感じる為。住居を提供する側がすべてを準備しなくても、入居する人は

自分自身で収納家具を置くなど創意工夫を凝らす。そういうクリエイティブさを大事にしたい。

今回の物件の場合、セパ穴をふさがずに鉄部が露出しているので、そこにネジなどを使って自分で

棚やワイヤーを追加して独自に収納を作ることができる。



参考:セパ穴はコンクリートに開けてある穴です。普通はふさぐけど今回はふさいでいません。

以下の写真はセパ穴にフックを付けた一例。

セパ穴



質問:

玄関土間がない理由は?

回答:

狭さを感じるかなと思ったから。この辺は建築家としての趣味の押し付けかもしれない。



質問:

現場は工務店に任せているのか、それとも自分たちでも定期的に入っているのか。

回答:

かつては工務店任せだったが、それだと色々と問題が出た為、今は週に1回以上誰かしらが

現場をチェックしている。終盤になるとほぼ毎日誰かがいる状態。



個人的な感想ですが、前回の中野新橋が曲線をうまく使った女性的な空間であるならば、

今回の横須賀はシャープな印象を与える男性的な空間であったなあと思います。

今までに拝見した物件は、白を基調にしたものが多かったので、今回の横須賀は新鮮でした。

(でも外観は中野新橋によく似ていました・笑)



進藤さん自身は空間を広く使うことを得意としていて、かつそれが好きなんだろうと思います。

だから物件にもその傾向が色濃く出ているのかなと。施主さんがどこまでその方針を受け入れるか、

どこまで自我を入れて進藤さんと戦っていくかによって、出来る物件は変わってくるんだろうと

感じました。建築家と施主がコラボレーションした結果が、物件の仕様として現れている、と。



進藤さんもいくつもの現場を抱えているわけなので、ひとつひとつの現場の賃貸動向や需要予測を

完璧にできているわけではありません。この人に任せれば大丈夫、という姿勢ではなく、施主さんも

リサーチやヒアリングをして、ニーズをつかみながらそれにあわせた設計をお願いする必要があり

それができないと思わぬ結果になってしまうのかもしれない、と思いました。



Casa BRUTUSやLIVESなど著名な雑誌に多数作品が掲載されている建築家の中で、集合住宅を

収益性を確保しながら建築することが出来る人がどのくらいいるかわかりませんが、進藤さんは

少なくともそれが出来る人です。事業計画書を作って、銀行に持っていくところまで手伝って

くれる建築家、利回りがどうのこうのという目線で話せる建築家は貴重な存在ではないかと。

しかも未来のことも考えて、拡張性を持たせた設計をすることもできます。



とはいえ、今回の話を聞いて、考え方が違うんだなと思うところもいくつか見つかりました。

(私だったら絶対にバストイレは分離するようにお願いすると思います)

完全に任せきりにするのではなく、施主さんのこれまでの賃貸経営で得たノウハウをぶつけながら

より良い収益物件を作ろうという意思があれば、進藤さんは素晴らしいパートナーになってくれる。

そんな予感を感じた見学会でした。



正直なところ、今回の物件ですと掴みは抜群ながら、定着率はあまり良くない気がしております。

(あくまで私見であり、施主さんと進藤さんは勝算があってやっているとは思います)

もし仮に自分が同じ状況に置かれるなら、生活に必要なものを生活感なく格好よく配置することに

心血を注いでもらい、通常の賃貸住宅と同じ程度の居住性を確保する方針にすることでしょう。



かなり長い文章になっちゃいました。だらだらとすみません。以上、レポートでした!

施主さん、進藤さん、スタッフの皆さん、内覧会を企画いただきありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(8) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月27日

横須賀な一日(物件調査編)

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昨日は一日横須賀をうろちょろしておりました。

目的はビーフンデザインの進藤さんの物件見学と、自分が買付を入れている横須賀の物件に

空き部屋が出たということで、部屋の中の内覧をすること。あとネイビーバーガーを食うこと(笑)



会社に行くのと変わらない時間に家を出て、到着したのは11時半。

まずはネイビーバーガーから!(笑)

横須賀市が町おこし的な感じでここ最近プッシュしている海軍仕様(?)のボリュームのある

ハンバーガーです。地元の人はあまり食べたことがないという噂です・・・(笑)



横須賀ネイビーバーガー



写真だと伝わらないけど、ボリュームがあって美味しかったです。バンズに焼きが軽く入っていて

サクサクした食感が味わえるのがちょっと面白かったかな。



はい、すいません。そういう話題は食べ物ブログでやるべきでした。最近更新滞ってますが。



不動産の話題に戻りましょう。

ご飯を食べた後、売買の仲介業者さんに電話して現地に向かいました。

現在買付を入れている物件は築42年(!)という超築古アパートです。土地値で購入となると

利回りが30%を超えてしまうので、ちょっと割高な価格で買付をいれざるを得ませんでした。

そのかわり大規模修繕を全てやっつけてくれないと購入できないと伝えていて、仲介業者さんが

それを売主さんに切り出すタイミングをうかがっているところと聞いております。



今回できた空室は、滞納していた人を追い出して作った空室です(これも私が条件にしてました)



玄関を開けたところ

思っていたより全然綺麗でした。しかも築古だから、昔ながらの間取りなので、天井が高いし

部屋も広めに作られています。幅木もソフト幅木とかじゃないし、壁もペンキで塗れば良さそう。

案外掘り出しものかも。洗濯機置場もちゃんと部屋の中にあります。



ユニットバス

築古なのに、まさかのユニットバスでした。しかも案外綺麗です。嬉しい誤算だなあ。

絶対にバランス釜だと思っていたのに(笑)

ちなみに便器も洋式でした。だいぶ誤算が続きます。良い方向に、ね。



サビ

外はある程度手直しが必要。見ての通りこのサビはやばいです。どんどん劣化していきそう。

外壁が粉を吹いていたのとあわせて、その辺を修繕してもらえないと買えませんと伝えてます。



想像していたより全然良い感じでした。しかもこの辺、意外と新築戸建が建っているので、

出口として土地で売ることもそれほど苦にはならないような雰囲気を感じます。

売主さんと交渉が成立すればいいんですが、そこは業者さんに任せて気長に待つことにします。



そんな感じで、現地調査を終わらせた後は横須賀中央に移動しました。

ビーフンデザインの進藤さんが手がけた新築RC物件の見学会です。

写真がいっぱいになるので、記事が長くなりそうだからそちらについては明日改めて。

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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(6) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする