2012年04月30日

銀行回りの準備。

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5/1にとある案件の為に銀行回りをするので、その準備資料を作っております。

ファイアーエムブレムの新作(3DSのゲームです)にはまってしまって、なかなか作業が進まず

自分の意志の弱さにあきれてしまう今日この頃です。



銀行さんに持っていくものの中で重視しているのは、自分のこれまでの賃貸経営の記録。

特に初めて訪問する銀行さんの場合は、これを一生懸命作ります。景気よく経営ができてなきゃ

銀行さんだって貸せるものも貸せなくなってしまいますので、順調であることが簡単にわかるよう

物件単位・お部屋単位でどのくらいの利益やCFが出ているかわかるように作っています。

そしてこれが自分の経営状態の見直しにも役に立ちます。



去年に比べれば、かなり状態は改善していると思います。満室スタートで空室もそれほど期間を

おかずに埋めることができました。ただ、先月は広告料貧乏になってしまっています・・・。

一気に決まりすぎるのも考え物ですね(苦笑)



その他、札幌2棟目では自転車置場を新設しましたので、そのお金もかかっております。

保険が下りたとはいえ、水漏れ事故なんかも発生してしまいました。中古はトラブルが多いし

家賃も高く取れないので、運営費はかかります。特にS造やRC造の物件はランニングコストが

木造に比べれば高めです。現金があって融資いらずなら、木造アパートが一番いいなと。



融資期間が20年を超えるものが1つもなく、50歳になるまでに完済となる原状。

これはこれで残債が減っていくので良いのですが、やっぱりもう少しCFがほしいなあと感じます。

バランスを考えると、少し規模が大きなRCを長く引くような作戦がそろそろ必要なのかなと。

別にRCでなくてもいいんですが、とにかく20年超の融資を引き出したいと思っています。



そう考えると、新築ってなかなか魅力がある企画だなあと感じます。

当初の利回りが多少低いと言っても、税金の面では大きな優遇がありますし、家賃も高い。

家賃が安くなってきたタイミング(5年〜10年)で売って、次の新築を仕込みにかかる。

そのサイクルができれば、けっこう面白いのではないかと考えています。



銀行さんに提出する資料を作りながら、自分の現状と今後をあれこれ考えてみましたが・・・

とりあえず今は目の前にある案件に全力を注ぐことが一番大事なので、今後のことを考えつつ

目の前のこともしっかり取り組んでいこうと思い直しました。さて、資料の続きを作ろうっと。

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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする