2012年04月23日

埼玉swallowsさんの七尾物件を見学!

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金沢最終日。他の皆さんが朝まで語り明かす中、私は前々日からの睡眠不足がたたってしまい

あっという間にダウン。12時前に寝て、6時に起きるという健康的な朝になりました。

日曜日も予定がいっぱいです。朝風呂に入って、朝ご飯を食べて、身支度して、吉川さん達に

ご挨拶をして・・・さぁ出発だとロビーに集まると、なんか人が足りないような雰囲気が。



20分後に必死の形相でロビーに下りてくる男が一人。寝坊した張本人、埼玉swallowsさんです。

今日はスワさんが主役なんだから勘弁してくださいよ〜(笑)

そう、昨日予告した有名ブロガーの秘密のベールに隠された物件とは、スワさんの七尾の物件、

スーパーゼロ戦君のことでした。そりゃあオーナーが埼玉に住んでいて七尾市の物件って組合せじゃ

誰も見に行くことなんかできないですし、内覧会だって開かれません。包むつもりがなくても

秘密のベールに包まれてしまっているってもんです。



そんなわけで、氷見から1時間弱程度かけてエッチラオッチラと七尾市へ移動しました。

参加したのは東京からサンデー毎日倶楽部に参加したスワさんとNORI5215さん、そしてブログは

書いていないけど関東→札幌の大家会繋がりで参加した方が1名、あとはサンデー毎日倶楽部には

参加せずにスワさんの物件見学に合流してきた埼玉の大家さんご夫妻。これに加え、飛び入り参加で

セイボウさんも加わっての珍道中となりました。



石川県七尾市・・・全くイメージのない都市です。人口は減少傾向にある場所ということだけは

事前に調べておいて理解したのですが、はたしてどんな田舎なのか(地元の方すみません)と

思いながら行ってみると、ロードサイド店舗が立ち並ぶ中心部は意外とにぎわっています。

え、予想以上にいい街なんじゃない?サンデー毎日倶楽部に行く途中で通った高岡市とかより

活気があるような印象を受けました。贔屓目なのかもしれませんけど。



スワさんのスーパーゼロ戦君は、そんなメインの表通りの一本裏手のところにありました。

ここなら自転車でロードサイド店舗に行くことができそうです。なかなか良い立地だと思います。



さぁ、これがスーパーゼロ戦君だ!



外観

なんかビビッドな色遣い!でもこれが思いのほか良いアクセントカラーになっている気がします。

インパクトのある外観です。元々はただの白い色だったそうですが、スワさんが購入した後で

塗装を行ってこうなったのだとか。他の物件でもこのオレンジはけっこう使っているそうです。

(それを聞いて、この色を勝手に「スワオレンジ」と名付けました)



廊下

ドアが水色、壁がオレンジ。ベースカラーは白。エントランスの印象は華やかです。

七尾は思いのほか雪は積もらないようで、外階段でも特に問題がないようです。札幌とは大違い。



コインランドリー

コインランドリー

この物件、洗濯機置き場がないので、コインランドリーを併設してあります。うちの仙台1棟目も

洗濯機置き場が部屋にないんですよねえ。コインランドリーとか空いたスペースにつけようかな?

各部屋に排水口を付けるのとどっちがいいのでしょう。検討してみたいところです。



ロフト前ハシゴ

キッチン

三点ユニットバス

お部屋は20平米に満たない三点ユニットロフトつきの物件。ロフトに上るハシゴをずらさないと

クローゼットのドアが開かないという悲しい状況だったりします。普通に考えたら厳しい物件です。

しかも人口は大きく減少している地域ですから、一般の投資家の方は見向きもしないことでしょう。



スワさんはその物件に大きく指値を入れて、表面利回り64%で購入しています。そして修繕をして

見事に物件を再生させました。もうすでにかなりの元手を回収しているとのことです。これほどに

安全な状態に2年程度で持ってくることが出来るとは、本当に素晴らしいと思います。さすがです。

これだけの利回りがあれば、多少稼働率が悪くても怖くないことは容易に想像ができます。

まさに「人の行く裏に道あり花の山」を実践されているといったところでしょうか。



しかも特筆すべきは、家賃が思いのほか高いこと。このスペックで、家具家電つきとはいえ

3万円台の家賃を確保できているということです。札幌で同じような物件があったら、間違いなく

2万円前半になってしまいます。競合物件が少ないことが逆に幸いしたパターンと言えるでしょう。

札幌で何千万円単位の借金を背負って、家賃3万円台に行ったら喜んでいる自分と比較すると・・・

スワさんの目の付け所は鋭く、購入時も上手に交渉を進めた結果だと思います。スキルの差ですね。



面白い物件を快く拝見させてくださった埼玉スワローズさん、本当にありがとうございました。

また勉強させてください。



午後は金沢に移動して、業者さんから物件の紹介を受けながら金沢の市場を調査して回りました。

話を聞くにつれ、金沢は面白いと思えるようになってきました!元々、今回の金沢行きを

思い立ったのは、関東→札幌の大家会のメンバーが金沢で良い物件の提案を受けたよという話を

聞いたためでした。土地勘がない地域でおいそれと投資を行うわけにはいきませんので、まずは

金沢がどんなところなのかを視察してから考えよう、というつもりで企画したのですが・・・。



金沢、なかなか面白いかもしれません。少なくとも札幌より断然市況がいい。第四の拠点として

大いにアリです!しかもご飯も美味しいし、そろそろ新幹線もできるし、魅力を感じました。



札幌はご存じのとおり供給過剰で広告料が高いという欠点があります。

それでも止めない理由は・・・札幌が好き&新築をやりたいからという2つの理由があるためです。

仙台も今は良いけど、復興特需が一段落したらどうなるかは微妙な地域です。ここは嫁ちゃんの

実家があるので、物件のメンテナンスなどをやってもらいやすい環境だから取り組んでいます。

街も好きですし、嫁ちゃんと結婚する前はよく仙台に通っていましたので土地勘もあります。

東京も良い案件があれば取り組みたいですが、利回りが取れませんし価格も高いので投資対象が

限られてしまうという難点があります。



その点、金沢は人口もほどほどに多く、北陸の中核都市として今後も中心であり続けることが

容易に予想できます。地域性なのか、貸主有利な状況が未だにあり、広告料も問題のないレベル。

利回りと経費のバランスがうまい具合にとれている印象を受けました。



そして人とのつながりも今回の視察の中で少しですが作ることができました。土地勘のある人から

アドバイスを受けられる状況になったということもあり、悪くない条件になったと考えます。

融資をどうするかという問題はあるのですが、第四の拠点として取り組んでいける土壌づくりを

始めてみようかなと思います。わくわくしてきたぞー。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(8) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする