2012年04月19日

決算書を持っていく。

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今日は色々な重要なことの結果がわかる日です。



・札幌3棟目の滞納者が本当に出て行ってくれるのか

 →昨日の夜が退去立会いだった模様ですが、はたしてこの短期間で引越先は見つかるのか?

  次の入居者様も決まっているので、開き直られて居座らたらしゃれにならない・・・

・仙台1棟目が本当に月内に決済できるのか

 →銀行さんは今月中に融資を実施したいが、仲介業者さんが火・水とお休みだったので本当に

  その日程で動けるのかが確定していない

・先日物件調査した横須賀に買付を入れるかどうか

 →仲介業者さんが市役所に擁壁の調査をしに行き、その結果がわかる予定です



果たしてすべてが思惑通りに動いてくれるのか?期待と不安が入り混じります。



それはそれとして、今日のブログネタの本題は銀行さんのお話。

うまく時間をみつけて、最新の決算書をお付き合いのある信金さんに持っていきました。



この銀行さん、まだ融資を受けるには至っていないものの、私が不動産を始めた頃からずっと

おつきあいをさせていただいています。最初に案件を持ち込んだのが2009年。野田市の

築4〜5年のアパートでした。今だったら買ってないだろうなあと思う案件ではありますが、

利回り10%〜11%くらいの木造4部屋の小ぶりなアパートです。それ以来、新松戸の重鉄や

下町の新築借地など、何回か案件を持ち込んではいるものの、ここまでの結果としてはまだまだ

色よい返事をいただくに至ってはおりません。



今回の人事異動でも担当の方は引き続き私が口座を作った支店に残留となりました。初めて案件を

持ち込んだ時からずっと変わっておりません。融資担当も融資課長もずっと同じです。異動とか

ないんですかねえと聞いたところ、融資課長はもう3年を超えているので、次の異動でほぼ確実に

どこかに異動になるだろうとのことでした。担当の方も2年を超えているので、ここ1年くらいで

次の店舗に行くことになるのではないかという話です。



この銀行さんで融資を受けられていない理由は割と明確で、札幌の物件が多すぎることが原因です。

やっぱりその銀行さんが担保管理しきれない地域に物件があるというのがあまり好ましくないようで

札幌の物件の売却はしきりに勧められています。まあそれも一つの選択肢として考えてもいいかなと

思うのですが、次の物件が見つからないうちに売却してしまうのも如何なものなのだろうというのが

ありまして、もじもじしてしまう次第です。



今年の決算書は減価償却を除いて黒字になっています、というところはアピールできたと思います。

担当の方も、話をしながら何やら電卓をはじいておりました。きっと計算しているんでしょうね。

なお、仙台の話は義母が代表の法人なので、特に関連性はないということでお話はしませんでした。



案件があったら持ってきてくださいという話と同時に、住宅ローンの借り換えをしませんかという

話を持ちかけてこられました。借り換えだと変動金利で1%を切ってくるようです。すげー。

今借りてる住宅ローン、2007年に組んでいるのでちょっと金利は高めです。とは言っても、

変動部分が1.3%、固定部分(フラット35)が3.4%なので、まあ我慢できる範囲ですが。

(※住宅ローンを2本に割って、35年固定と変動で組んで金利リスクを分散しています)



仮に変動を借り換えるとして、1.3%が0.8%になった場合に諸経費も込でどこまでメリットが

得られるのか?という話はあると思います。でも銀行さんとのつながりが強化できるのであれば

検討してもいいのではないかという気はしました。



・・・変動部分と固定部分を別の銀行から借りるってのはアリなのかな?第一抵当は必ず

フラット35が持っていくという話だから、第二抵当のとこから先に借り換えて、フラット35の

部分を長期固定の借り換えプランを持ってる他の銀行さんで後から借り換えるとか。そうすれば

住宅ローンで2つの銀行さんとお取引ができますしね。考えてみてもいいのかもしれない。



・・・さらに発想を飛躍させて、札幌でセカンドハウスローンを借りてしまってはどうだろう?

あっちのマンションってそんなに高くないし、格安のものを見つけてセカンドハウスローンで

買ってしまって、取引の実績を作ってしまうというのも作戦として考えられないだろうか?

この妄想が実現可能かどうか、もう少し考えてみたいと思います。



さて、そんな感じであれこれ妄想だけはたくましい今日この頃ですが・・・。

冒頭で書いたいくつかの案件の結果がどうなるか、様子を見守りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする