2012年04月16日

横須賀で物件調査。

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昨日は嫁ちゃんとお休みが合ったので、買物とかゲームとかして遊んでいました。よって不動産は

特に活動ナシ。管理会社さんのところに東京1棟目の勝手口の鍵を返しに行ったくらいです。



あ、強いて言えば日曜日なのに札幌3棟分の借入先の某地銀さんから電話がありました。

「定期的に稼働率を確認しています」とのこと。これまでそんな電話来たことなかったんだけど

急にどうしたんだろう?支店長が変わったって噂を聞いたから、それで方針変わったのかな。



今回はちょうど申込ベースで満室ですので、胸を張って「満室です」と答えておきました。

その後「満室にするためにお金をだいぶ使っているので、思ったほど残ってはいませんが・・・」

と申し添えて、ここ最近の購入の際に某地銀さんからお金を引き出したことを正当化(笑)



というわけで、一昨日の話ですが、横須賀の物件調査を行った件をメインのネタにしたいと思います。



先週半ばくらいに、業者さんから楽街経由で提案をいただきました。土地が異常に広い案件です。

普通に考えて、こんなに広いのにこんなに安いわけがないだろう?というレベルです。何故?

少し考えましたが、おそらく「崖地」だなという予想を建てました。横須賀というエリア特性、

擁壁の上に作られているアパート、その裏にそびえたつ山。たぶん土地が広いといっても、

有効な面積はそれほど多くないものと思われます。



予想を確認するために業者さんに資料請求をしたところ、やはりそうでした。裏山まで含めて

全て物件の土地だそうです。考え方によっては、融資を出したい銀行さんはこの裏山を評価すれば

積算は伸びまくります。でも実際に土地活用することはできないし、裏山を管理するコストなどを

どのくらい見込めばいいのかという不安が残る案件です。建物もボロ物件と呼ぶにふさわしい

築年数。でも利回り16%オーバーは魅力があります。どの程度修繕が必要かによりますが。



横須賀は割と売り物件が出やすいので需給バランスがおかしいのかなと思ったりもしましたが、

先輩大家の埼玉swallowsさんも横須賀で安定経営に成功しているようですし、場所を選べば

そこそこやれるんじゃないか?という気がします。一度エリア特性をつかんでおきたいと思い、

今回の物件の市場調査に乗り出すことにしました。



横須賀の某駅から徒歩11分。あまりメインの駅ではないようで、駅の周りには小さな商店ばかりで

商業施設は少なく、あまり利便性が良い印象はありません。車社会なのだろうと予想します。

近隣は戸建が多く、新築〜築浅もぼちぼち建っていたので需要はそれなりにあるのでしょう。

中にはサーフィンする時に着るゴムの服(正式名称不明)を玄関に吊り下げている家もありました。

そういう需要が見込めるエリアなのかもしれません。



物件自体は少し内陸で、近隣に雰囲気の良くない古い平屋が立ち並んでいました。物件の近隣は

それなりに新しい住宅が開発されていて、まあそこまで悪い雰囲気はありません。最後に土地として

出口を取ることはできると思います。ただ、土地値より売値が高めなのがちょっと微妙です。

利回りがそこそこ出てしまうので、たぶん価格交渉は厳しいかなーという印象です。



近隣を歩いてみると、土砂災害警戒区域に指定されている箇所もあることがわかりました。

リスクがあると感じる一方、保険を満額以上にしっかりかけておけば、ある程度回避はできると

思う気持ちもあります。あとは擁壁リスクでしょうか。見た目は新しくなっていましたが、

中身までちゃんと適合なものになっているかは素人目にはわかりません。擁壁の修繕となると

平気で1000万単位でお金が飛んでいきます。擁壁物件は慎重に考えなくてはいけません。



この物件を管理している管理会社さんを紹介してもらい、ざっくばらんにヒアリングしました。

家賃は原状くらいのものであれば、条件を緩和していけば決められるでしょうとのことです。

今住んでいるのは高齢者と外国籍の方がメインだそうです。ただ、この外国籍の方2名が

かなり激しく滞納しているようで、出て行ってもらう方向で交渉中とのことでした。



あまり売りになるものがないアパートなので、生活保護や独居老人などをうまく受け入れて

経営していく必要があるでしょう、とのことです。・・・得意分野じゃない?(笑)



購入するにしても指値はしたい、という話を専属専任の仲介業者さんにぶつけてみたところ、

売主さんが値引ける範囲はここまでという価格を提示してきました。うーん、ちょっと渋い。

仲介業者さんは、大規模修繕を売主側で対応する代わりに、この価格で何とか持っていきたいと

言っていましたので、試しにその前提で検討してみることにしました。



建物は古いので、あまり長くは借りられません。15年で試算すると、元金均等で返済していけば

5年で土地値まで落ちてきます。元利均等でも6〜7年といったところでしょうか。この段階で

出口は確定させることができます。実際には上物を壊したり退去いただいたりするお金が必要に

なりますが、そこは家賃収入から蓄えておけばいいだけのことかなと。爆発的にお金が貯まる

物件ではないですが、築古RCに比べれば出口は固めやすいものと思います。



積算に関しても、裏山をどの程度見てもらえるかによって変わるでしょう。某積極的な地銀さんは

売値以上の評価を出しているみたいですが、あそこはちょっとあてにならない・・・(笑)



修繕リスクが大規模修繕によって緩和されることを前提にすれば、利回りという観点からは

そこそこアリなのですが、土地値以下ってわけでもないのでそこまで燃えてくるものでもないです。

でも気になることは木になります。裏山リスク、擁壁リスクをどこまで緩和できるかによっては

取り組んでもいいのかもしれないという気持ちはあります。とりあえず、物件周辺の土砂崩れの

履歴などを追いかけてみたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(4) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする