2012年04月20日

出て行ってくれました。

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3棟目の入居者様の中に、しょっぱなから滞納しまくったので定期借家再契約NGにした人がいます。

この人の退去日が昨日でした。はたして次の転居先が見つけられるのか?退去立会いをブッチしたり

夜逃げしたりするのでは?等々かなり気にしていたのですが、無事に退去いただけました。



ただし、部屋の中はネコのひっかき傷でボロボロにされていました。。。

半年前にリフォームしたばかりなのに、クロス全交換が必要なレベルになってしまっています。



幸い、この人はタバコは吸わなかったので、ヤニはついていませんでした。しかしネコのおしっこが

そこかしこに蒔かれているようで・・・けっこう臭いという話。



管理会社さんの言うことを聞いて、入居NGにしてしまえば良かったです。私の判断ミスです。

大家さん直接募集のサイトを見て直接電話してきた人でして、その電話の対応からはここまで

酷いとは思いませんでした。私の人を見る目がなかったってことでしょう。

高い授業料でしたが、これもまた経験ですので、今後に活かしたいと思います。



このお部屋は次の入居者様も既に決まっているので、速攻でリフォームを終わらせないと

色々なところに迷惑をかけてしまいます。管理会社さんとうまく連携を取りながら、早急に

手配ができるように動いていきたいと思います。



それ以外の動き。



仙台案件は本日くらいに来月の金利が出るそうでして、それを見て4月決済か5月決済かを

決めたいですという話を銀行さんにさせていただきました。こちらもいよいよ大詰めです。



検討していた横須賀物件、擁壁はやはり補強がなされていました。

もう少しだけ検討して、購入の方向にもっていくかどうかを決定したいと思います。



本日はこれより二泊三日で北陸へ。サンデー毎日倶楽部に出席したり、某ブロガーさんの

北陸物件を見せていただいたりしようとしています。楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(6) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月19日

決算書を持っていく。

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今日は色々な重要なことの結果がわかる日です。



・札幌3棟目の滞納者が本当に出て行ってくれるのか

 →昨日の夜が退去立会いだった模様ですが、はたしてこの短期間で引越先は見つかるのか?

  次の入居者様も決まっているので、開き直られて居座らたらしゃれにならない・・・

・仙台1棟目が本当に月内に決済できるのか

 →銀行さんは今月中に融資を実施したいが、仲介業者さんが火・水とお休みだったので本当に

  その日程で動けるのかが確定していない

・先日物件調査した横須賀に買付を入れるかどうか

 →仲介業者さんが市役所に擁壁の調査をしに行き、その結果がわかる予定です



果たしてすべてが思惑通りに動いてくれるのか?期待と不安が入り混じります。



それはそれとして、今日のブログネタの本題は銀行さんのお話。

うまく時間をみつけて、最新の決算書をお付き合いのある信金さんに持っていきました。



この銀行さん、まだ融資を受けるには至っていないものの、私が不動産を始めた頃からずっと

おつきあいをさせていただいています。最初に案件を持ち込んだのが2009年。野田市の

築4〜5年のアパートでした。今だったら買ってないだろうなあと思う案件ではありますが、

利回り10%〜11%くらいの木造4部屋の小ぶりなアパートです。それ以来、新松戸の重鉄や

下町の新築借地など、何回か案件を持ち込んではいるものの、ここまでの結果としてはまだまだ

色よい返事をいただくに至ってはおりません。



今回の人事異動でも担当の方は引き続き私が口座を作った支店に残留となりました。初めて案件を

持ち込んだ時からずっと変わっておりません。融資担当も融資課長もずっと同じです。異動とか

ないんですかねえと聞いたところ、融資課長はもう3年を超えているので、次の異動でほぼ確実に

どこかに異動になるだろうとのことでした。担当の方も2年を超えているので、ここ1年くらいで

次の店舗に行くことになるのではないかという話です。



この銀行さんで融資を受けられていない理由は割と明確で、札幌の物件が多すぎることが原因です。

やっぱりその銀行さんが担保管理しきれない地域に物件があるというのがあまり好ましくないようで

札幌の物件の売却はしきりに勧められています。まあそれも一つの選択肢として考えてもいいかなと

思うのですが、次の物件が見つからないうちに売却してしまうのも如何なものなのだろうというのが

ありまして、もじもじしてしまう次第です。



今年の決算書は減価償却を除いて黒字になっています、というところはアピールできたと思います。

担当の方も、話をしながら何やら電卓をはじいておりました。きっと計算しているんでしょうね。

なお、仙台の話は義母が代表の法人なので、特に関連性はないということでお話はしませんでした。



案件があったら持ってきてくださいという話と同時に、住宅ローンの借り換えをしませんかという

話を持ちかけてこられました。借り換えだと変動金利で1%を切ってくるようです。すげー。

今借りてる住宅ローン、2007年に組んでいるのでちょっと金利は高めです。とは言っても、

変動部分が1.3%、固定部分(フラット35)が3.4%なので、まあ我慢できる範囲ですが。

(※住宅ローンを2本に割って、35年固定と変動で組んで金利リスクを分散しています)



仮に変動を借り換えるとして、1.3%が0.8%になった場合に諸経費も込でどこまでメリットが

得られるのか?という話はあると思います。でも銀行さんとのつながりが強化できるのであれば

検討してもいいのではないかという気はしました。



・・・変動部分と固定部分を別の銀行から借りるってのはアリなのかな?第一抵当は必ず

フラット35が持っていくという話だから、第二抵当のとこから先に借り換えて、フラット35の

部分を長期固定の借り換えプランを持ってる他の銀行さんで後から借り換えるとか。そうすれば

住宅ローンで2つの銀行さんとお取引ができますしね。考えてみてもいいのかもしれない。



・・・さらに発想を飛躍させて、札幌でセカンドハウスローンを借りてしまってはどうだろう?

あっちのマンションってそんなに高くないし、格安のものを見つけてセカンドハウスローンで

買ってしまって、取引の実績を作ってしまうというのも作戦として考えられないだろうか?

この妄想が実現可能かどうか、もう少し考えてみたいと思います。



さて、そんな感じであれこれ妄想だけはたくましい今日この頃ですが・・・。

冒頭で書いたいくつかの案件の結果がどうなるか、様子を見守りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月18日

融資を受ける銀行を決める。

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仙台1棟目、信金さん以外に融資の内諾を貰っていた地銀さんから融資審査の正式結果が来ました。

結果は・・・本部にて1年返済期間を短くされてしまったけど、それ以外は当初提示した条件で

OKということになりました。うーん、金額や期間を何とか頑張ってみると言っていたんだけど

結局ダメでしたか。残念です。



両行の条件を比較してみましょう。

(数字は適当にぼかしてありますので、実際のものとは異なります)



A信金

2.1%(10年固定)/4250万円/期間22年



B地銀

2.4%(10年固定)/4500万円/期間15年



A信金さんの方が確実に条件は良いですが、金額が伸びません。私としては、手持ち資金を

温存したい気持ちがありますので、金額的にはB地銀さんに魅力を感じます。ただ、多く借りるのに

期間は短く金利も高いとなると・・・なかなか微妙なところですよね。



次に付加価値を考えます。

A信金さんは仙台及びその近郊の地場産業相手に融資をします。

B地銀さんは店舗網が広いので、東北の広範囲に対して融資が可能になります。しかも特筆すべきは

札幌に支店があるということ。事前にヒアリングしたところ、札幌の物件でも検討できるとか。

これは大きなメリットになります。ま、いつ支店が閉鎖されるかわからないと言われれば

それまでなのですが(笑)



最後に担当の能力について考えます。

A信金さんは最終的には「私個人が資産管理法人を立ち上げた」というスタンスで判断しました。

社長である義母のところには一度も連絡は入れず、こちらとだけ話をして、東京の自宅の

返済予定表など個人にまつわるものを一通り回収して審査結果を出しています。そして担当の人は

あまり快活な印象もなく、担当として今後末永くおつきあいするには少々やりづらいかもしれないと

感じています(何を考えているのかわからないし、明確な回答がすぐに出てこない)



B地銀さんは最終的に「義母が社長となり仙台で起業した」というスタンスで判断しました。

私と義母に同じくらい連絡をしてきているし、私が法人の連帯保証人にならなくてもいけるという

話をしておりました。また、事業計画書を出す際にも損益計算書のフォーマットで出してほしいとか

そんなリクエストがあったり、とにかく全体的に中小企業を相手にしてくれているような印象を

持ちました。担当の方も非常に快活で話をしやすく、能力もありそうだなあと感じます。



以上を総合的に判断し、目先の条件は悪いけど長期的に法人を大きく育てていくためには、

B地銀さんとのお付き合いを開始した方が良いと判断しました。よって、条件は微妙だけれども

B地銀さんで融資を受けるということで結論を出させていただきました。



目先のキャッシュフローはたぶん倍くらい変わってしまうんですが、今回の物件はロットも

それほど大きなものではないので、その差は数十万程度になることと思います。大きな物件を

買っていたら、この条件の差を吸収したかはわかりませんが、今回は仙台で足場を作るということを

重要視して、B地銀さんにて融資を受けることにしました。



あとは決済に向けて動き出すだけです。物件を見て買付を入れてから3ヶ月半。だいぶ時間が

かかってしまいましたが、何とかこれで正式に仙台1棟目をゲットすることが出来そうです!

しかしこれだけ購入していて、一番高いのが自宅と言うのも笑えない話です・・・。

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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(4) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月17日

今度こそ完全満室達成なるか!?

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昨日は昼間ちょっと横須賀市役所に電話して、検討している物件の土砂災害の履歴を確認。

併せて、擁壁の補修状況を仲介業者さんに確認いただくことをお願いさせていただきました。

この辺の調査で納得のいく答えが出て、こちらが考える条件を最大限売主さんが飲んでくれれば

購入の方向で動き出すかもしれません。まずは先方の出方を静観したいと思います。



さて、本日の本題。今度こそ本当に完全満室を達成できそうな雰囲気になってまいりました。



現在、申込ベースで完全満室が確定しています。2部屋審査中ですが、たぶん問題ないでしょう。

しかし1部屋退去予告をいただいている・・・というか出るようにお願いしたお部屋があります。

ですので、1部屋空きという形になっています。



「この厳しい札幌の市況の中、何故わざわざこちらから頼んで入居者の方に出て行ってもらうの?」

・・・それはもちろん相手が滞納しているからです。



「何ヶ月滞納しているの?」

入居して3ヶ月ですが、最初の月から早速滞納してくれました。一応払ってはいますが、ずるずると

遅れながらついてきている感じです。今はひと月分滞納しています。



「そのくらいの遅れで退去させられるの?普通借家権だから借主の方が強いんじゃ?」

・・・元々、ちょっと危険な属性の方でしたので、3ヶ月の定期借家で様子を見ておりました。

今回は定期借家の再契約を行わず、即出て行ってもらうことにしました。



この方が支払いが苦しいということはわかっていたのですが、本人が強く入居を希望されるのと

それなりにまじめにやってくれそうな雰囲気を感じたので、「支払いが苦しくなったら必ず

管理会社さんに連絡をしてください。鬼じゃないので状況に合わせて考えますから。」と

伝えて入居いただいておりました。



・・・しかしこの人、滞納時に連絡してくるどころか管理会社さんが連絡してもなかなか連絡が

つかず、払う払うと嘘をついては払わないということを繰り返していたそうです。

私、やっぱり人を見る目がなかったようです(苦笑)

管理会社さんにも仲の良いベテラン仲介業者さんにも「止めておいた方がいい」と言われたのに

「大家直接募集のサイトから来たので広告料がかからないから、2ヶ月くらいまで滞納は許せる」

と言って入居させちゃった結果がこれです。プロの言う事には従わないとダメですね・・・。



そんな感じで、今の入居者様には出て行ってもらうことになりました。

次の人を募集しなくてはいけません。せっかく完全満室になったのに残念でなりません。

実際に募集をかけられるのは退去いただいた後だよねーということで、準備だけ進めていました。



さてここで、時間は先週の日曜日の午後までさかのぼります。

横須賀物件の調査を終え、大学時代の友達と一杯飲もうということで横浜で途中下車。

仕事の後のビールはうまい!とベルビュークリークを飲みながら友達を待っていると、何やら

見知らぬ番号から電話がかかってきました。なんだろうこの番号?仲介業者さんかなあ・・・?



電話に出ると、女性が「あのー、アパートの募集のサイトを見てお電話したんですけどー」と。

・・・しまった、この間埋まった札幌3棟目の大家直接募集の情報、取り下げていなかったよ。

とりあえずお話を伺うと、どうやら地方にある実家を出て札幌で一人暮らしをするらしいです。

就職先はまだ決まっていないけど、面談の予定は入れてあるというお話でした。賃貸に住むのは

初めてであまり知識がないみたいで、けっこう色々質問されました。お話をしていく中で、

お母さんが連帯保証人になれることや、できるだけ早急に入居したいことなどを聞き出せました。



「大家さんってお金持ちだと思っているでしょうけど、実は借金がいっぱいあって、思ったほど

 お金持ちじゃないんですよ」などと余計なことも教えちゃいました(笑)



そしてこちらから提案。問い合わせいただいたお部屋は既に申し込みが入ってしまっているけど、

別のお部屋が空くのでそこに入居しませんか?と。だいたい退去から1週間くらい見てくれれば

お部屋のリフォームなども含めて受け入れ準備は整うから、そこまで何とか待って貰えるならば

是非申し込んでほしいという話をしました。



先方は実家が札幌から遠いということもあり、内見なしで写真だけで決めるつもりで動いてました。

上述の滞納退去者の部屋が空いたらすぐにリフォームをかけて入居してもらうということにしたら

こちらは空室期間も短く広告料がかからずハッピー、入居される方もちょっとだけ待てば希望の

物件に入居できるということでハッピー。良い形に収まるのではないだろうかと考えた次第です。



その辺の一連の話の流れを管理会社さんにお伝えして、入居希望者さんには管理会社さんから

連絡が行くからよろしくお願いしますと連絡しました。現段階で、ちゃんと保証人がつく形で

契約できる方向で進んでいると聞いています。



この件がうまく片付けば、札幌の築古単身物件なのに1週間で次の人が入居すると言う奇跡的な

スピードで完全満室が達成できます。なんか今年は不動産賃貸業的にはとても星の巡りが良い!

この勢いで今年はガンガン攻めたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(4) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月16日

横須賀で物件調査。

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昨日は嫁ちゃんとお休みが合ったので、買物とかゲームとかして遊んでいました。よって不動産は

特に活動ナシ。管理会社さんのところに東京1棟目の勝手口の鍵を返しに行ったくらいです。



あ、強いて言えば日曜日なのに札幌3棟分の借入先の某地銀さんから電話がありました。

「定期的に稼働率を確認しています」とのこと。これまでそんな電話来たことなかったんだけど

急にどうしたんだろう?支店長が変わったって噂を聞いたから、それで方針変わったのかな。



今回はちょうど申込ベースで満室ですので、胸を張って「満室です」と答えておきました。

その後「満室にするためにお金をだいぶ使っているので、思ったほど残ってはいませんが・・・」

と申し添えて、ここ最近の購入の際に某地銀さんからお金を引き出したことを正当化(笑)



というわけで、一昨日の話ですが、横須賀の物件調査を行った件をメインのネタにしたいと思います。



先週半ばくらいに、業者さんから楽街経由で提案をいただきました。土地が異常に広い案件です。

普通に考えて、こんなに広いのにこんなに安いわけがないだろう?というレベルです。何故?

少し考えましたが、おそらく「崖地」だなという予想を建てました。横須賀というエリア特性、

擁壁の上に作られているアパート、その裏にそびえたつ山。たぶん土地が広いといっても、

有効な面積はそれほど多くないものと思われます。



予想を確認するために業者さんに資料請求をしたところ、やはりそうでした。裏山まで含めて

全て物件の土地だそうです。考え方によっては、融資を出したい銀行さんはこの裏山を評価すれば

積算は伸びまくります。でも実際に土地活用することはできないし、裏山を管理するコストなどを

どのくらい見込めばいいのかという不安が残る案件です。建物もボロ物件と呼ぶにふさわしい

築年数。でも利回り16%オーバーは魅力があります。どの程度修繕が必要かによりますが。



横須賀は割と売り物件が出やすいので需給バランスがおかしいのかなと思ったりもしましたが、

先輩大家の埼玉swallowsさんも横須賀で安定経営に成功しているようですし、場所を選べば

そこそこやれるんじゃないか?という気がします。一度エリア特性をつかんでおきたいと思い、

今回の物件の市場調査に乗り出すことにしました。



横須賀の某駅から徒歩11分。あまりメインの駅ではないようで、駅の周りには小さな商店ばかりで

商業施設は少なく、あまり利便性が良い印象はありません。車社会なのだろうと予想します。

近隣は戸建が多く、新築〜築浅もぼちぼち建っていたので需要はそれなりにあるのでしょう。

中にはサーフィンする時に着るゴムの服(正式名称不明)を玄関に吊り下げている家もありました。

そういう需要が見込めるエリアなのかもしれません。



物件自体は少し内陸で、近隣に雰囲気の良くない古い平屋が立ち並んでいました。物件の近隣は

それなりに新しい住宅が開発されていて、まあそこまで悪い雰囲気はありません。最後に土地として

出口を取ることはできると思います。ただ、土地値より売値が高めなのがちょっと微妙です。

利回りがそこそこ出てしまうので、たぶん価格交渉は厳しいかなーという印象です。



近隣を歩いてみると、土砂災害警戒区域に指定されている箇所もあることがわかりました。

リスクがあると感じる一方、保険を満額以上にしっかりかけておけば、ある程度回避はできると

思う気持ちもあります。あとは擁壁リスクでしょうか。見た目は新しくなっていましたが、

中身までちゃんと適合なものになっているかは素人目にはわかりません。擁壁の修繕となると

平気で1000万単位でお金が飛んでいきます。擁壁物件は慎重に考えなくてはいけません。



この物件を管理している管理会社さんを紹介してもらい、ざっくばらんにヒアリングしました。

家賃は原状くらいのものであれば、条件を緩和していけば決められるでしょうとのことです。

今住んでいるのは高齢者と外国籍の方がメインだそうです。ただ、この外国籍の方2名が

かなり激しく滞納しているようで、出て行ってもらう方向で交渉中とのことでした。



あまり売りになるものがないアパートなので、生活保護や独居老人などをうまく受け入れて

経営していく必要があるでしょう、とのことです。・・・得意分野じゃない?(笑)



購入するにしても指値はしたい、という話を専属専任の仲介業者さんにぶつけてみたところ、

売主さんが値引ける範囲はここまでという価格を提示してきました。うーん、ちょっと渋い。

仲介業者さんは、大規模修繕を売主側で対応する代わりに、この価格で何とか持っていきたいと

言っていましたので、試しにその前提で検討してみることにしました。



建物は古いので、あまり長くは借りられません。15年で試算すると、元金均等で返済していけば

5年で土地値まで落ちてきます。元利均等でも6〜7年といったところでしょうか。この段階で

出口は確定させることができます。実際には上物を壊したり退去いただいたりするお金が必要に

なりますが、そこは家賃収入から蓄えておけばいいだけのことかなと。爆発的にお金が貯まる

物件ではないですが、築古RCに比べれば出口は固めやすいものと思います。



積算に関しても、裏山をどの程度見てもらえるかによって変わるでしょう。某積極的な地銀さんは

売値以上の評価を出しているみたいですが、あそこはちょっとあてにならない・・・(笑)



修繕リスクが大規模修繕によって緩和されることを前提にすれば、利回りという観点からは

そこそこアリなのですが、土地値以下ってわけでもないのでそこまで燃えてくるものでもないです。

でも気になることは木になります。裏山リスク、擁壁リスクをどこまで緩和できるかによっては

取り組んでもいいのかもしれないという気持ちはあります。とりあえず、物件周辺の土砂崩れの

履歴などを追いかけてみたいと思います。

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