2012年04月25日

バンコク大家さん主催のセミナーに参加。

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昨日はバンコク大家さん初の主催セミナーに参加してきました。

IT担当のナット寺沢さんとは、アジア太平洋大家の会で名刺交換した後、メールのやりとりをしたり

日本滞在時に北千住で軽く飲んだりしていて、面識があります。バンコク自体が好きで仕方ないと

いう雰囲気を感じる寺沢さんから、はじめての主催セミナーなのでよかったら来てくださいと言われ

断るわけがありません。さっそくお邪魔してまいりました。



セミナーは2部構成で、第一部はバンコク大家のメンバー、カルナー音山さんがバンコク不動産の

魅力を語り、第二部ではそのバンコク大家さんが長年のバンコク生活の中で信頼できると考えた

不動産業者さんによる新築案件のお話をその業者さんにしてもらうというような構成でした。



第一部は以前アジア太平洋大家の会主催のセミナーでお話した内容を短めにまとめた感じでした。

私自身はそのセミナーを途中で退席しているので、今回の話は復習と言う位置づけでありながら

気づきが多くてためになりました。特にプレビルドのものを買って登記する前に売却する話、

とても参考になりました。フィリピンのコンドで同じことやりたいなあ。



第二部はタイの方が2名出てきて、それぞれの立場で話をしてくれました。

コンドミニアムの施主の女性と、今後日本でタイ不動産のワンストップサービスを展開しようと

している実業家の男性の2名のプレゼンです。



だいぶ駆け足の説明になってしまっていたので、良さが十分に伝わったかといえば微妙です。

男性の会社はまだ立ち上げたばかりで実績が乏しいような印象を受けましたが、お話をされた方は

誠実そうな印象を受けましたので、きっとちゃんとした方なのだろうということが想像できます。



最後の質疑応答の中で、購入の際に融資を使うことはできるかという質問が出ていました。

タイの地場の銀行さんで対応してもらうことは難しいが、スタンダードチャータード銀行など

ワールドワイドに展開している銀行を使えば融資も組めるでしょうとのことでした。しかし、

タイ不動産自体は利回りが6%程度が平均ということで、融資を使ってしまうとあまり旨味が

ないのでは?という指摘もカルナー音山さんからはありました。



タイ不動産は基本的には融資利用は考えない方が良さそうですので、今の私がすぐに購入を

考えるべきかと言えば、そうではないだろうと思います。ただ、数年後に賃貸経営が踊り場に

入るであろうと思っていますので、そのタイミングであれば面白いかなという思いはあります。



いずれにせよ、フィリピンにコンドミニアムを購入したにもかかわらず、一度も見に行って

いないというところもあり、今年はどこかでフィリピンとタイを回ってきたいなと思ってます。

夏休みにでも行ってみようかな〜。

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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(2) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月24日

現状を振り返り、今後の投資方針を考える。

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昨日は業者さん経由で提案のあった都心の物件調査に行きました。土地値だけど利回りが

全然でない案件です。仲の良い仲介業者の社長さんに色々と情報収集させていただきましたが、

場所は良いけど築年数や設備の仕様から考えると、一度抜けたら家賃はかなり下がるとのこと。



極端な話、キャッシュフローがゼロでも将来的に売却で利益が出るならアリなんだよなあ。

損さえしなければ、残債が減って含み益が増えていくという計算になります。

融資が長く引ければCFも若干は出るんだけど、引けないと厳しいなあ。土地としてはすごく

魅力のある案件なのですが・・・。まあダメだと思うけど交渉はしていきたいと思います。



さて、私、今年に入ってかなりペースよく不動産を取得しているように見えていると思います。

そのこと自体は事実ですし、自分でも「今年はいっぱい買う」を目標としているので、ある種

そこは願ったりかなったりというところです。



私がやりたいのは、小さな物件をいっぱい買って、束ねた結果大きなものになりました、という

展開なんです。これまでに5棟の物件を購入(うち1棟は今週決済ですが)しましたが、

実はこの5棟、購入価格は全部5000万以下。不動産単品での残債や購入価格で言いますと

自宅が一番高いというとっても残念な結果になります。



現在の借金の総額は、5棟で1.4億強といったところです。決して楽に返済できる額では

ありませんが、不動産をやっているということを考えればそこまで金額が大きいものでもないです。

サラリーマン大家さんの中には、1棟でそのくらい借り入れてしまう人もいっぱいいますからね。

それに、当面サラリーマンを辞める予定もありません。そう考えると、もうちょっと借金と言う

リスクを取っても大丈夫なのではないかと考えています。



基本的に自己資金が出来たらすぐに次の物件を買ってしまっていますので、それはそれで危険だと

自覚はあります。ただ、多少のリスクを取っても、その後キャッシュフローが出てくるまでの間を

耐え抜けることができれば、たぶん負けはしないだろうと考えております。



ハイレバレッジで買い進めているので、手残りは意外と少ないというところが難点です。

ただ、投下した自己資金を回収するまでの時間は早いということは言えます。



このままハイレバレッジで買い進め続けるという選択肢を採ろうにも、どこかで限界が来てしまうと

思ってはおりますので、ある程度の数字に達した段階で取捨選択をしながらじっくり待つ踊り場の

フェーズが必要になるだろうとは感じます。それがいつか・・・10棟もしくは残債3億あたりが

一つの目安になるかなあと漠然と思っています。



ちなみに私、キャッシュフローはあんまり出ていません。借入年数が短いことが理由の一つです。

今の時点で一番長いローンが残り16年です。長く借りられる人がうらやましいです(笑)

あとは札幌みたいに余計な経費がいっぱいかかる地域に持っているというのもあります。

札幌3棟で、残債9500万に対して年間キャッシュフローは理論値で400万〜500万程度。

実際は突発的な修繕などもあるので、250〜350万がいいところでしょうか。



これだけ借金してそれしか儲からないの!?と思われることでしょう。それが現実です(笑)



まあでも、売り上げがある程度見える商売なので、利益率が低くても確実性はあります。

最後に土地も残りますしね。その分あまり爆発的には儲からないということなのでしょう。

私はそんな不動産賃貸業が大好きですので、特に不満は持っていません!今後も頑張ります。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月23日

埼玉swallowsさんの七尾物件を見学!

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金沢最終日。他の皆さんが朝まで語り明かす中、私は前々日からの睡眠不足がたたってしまい

あっという間にダウン。12時前に寝て、6時に起きるという健康的な朝になりました。

日曜日も予定がいっぱいです。朝風呂に入って、朝ご飯を食べて、身支度して、吉川さん達に

ご挨拶をして・・・さぁ出発だとロビーに集まると、なんか人が足りないような雰囲気が。



20分後に必死の形相でロビーに下りてくる男が一人。寝坊した張本人、埼玉swallowsさんです。

今日はスワさんが主役なんだから勘弁してくださいよ〜(笑)

そう、昨日予告した有名ブロガーの秘密のベールに隠された物件とは、スワさんの七尾の物件、

スーパーゼロ戦君のことでした。そりゃあオーナーが埼玉に住んでいて七尾市の物件って組合せじゃ

誰も見に行くことなんかできないですし、内覧会だって開かれません。包むつもりがなくても

秘密のベールに包まれてしまっているってもんです。



そんなわけで、氷見から1時間弱程度かけてエッチラオッチラと七尾市へ移動しました。

参加したのは東京からサンデー毎日倶楽部に参加したスワさんとNORI5215さん、そしてブログは

書いていないけど関東→札幌の大家会繋がりで参加した方が1名、あとはサンデー毎日倶楽部には

参加せずにスワさんの物件見学に合流してきた埼玉の大家さんご夫妻。これに加え、飛び入り参加で

セイボウさんも加わっての珍道中となりました。



石川県七尾市・・・全くイメージのない都市です。人口は減少傾向にある場所ということだけは

事前に調べておいて理解したのですが、はたしてどんな田舎なのか(地元の方すみません)と

思いながら行ってみると、ロードサイド店舗が立ち並ぶ中心部は意外とにぎわっています。

え、予想以上にいい街なんじゃない?サンデー毎日倶楽部に行く途中で通った高岡市とかより

活気があるような印象を受けました。贔屓目なのかもしれませんけど。



スワさんのスーパーゼロ戦君は、そんなメインの表通りの一本裏手のところにありました。

ここなら自転車でロードサイド店舗に行くことができそうです。なかなか良い立地だと思います。



さぁ、これがスーパーゼロ戦君だ!



外観

なんかビビッドな色遣い!でもこれが思いのほか良いアクセントカラーになっている気がします。

インパクトのある外観です。元々はただの白い色だったそうですが、スワさんが購入した後で

塗装を行ってこうなったのだとか。他の物件でもこのオレンジはけっこう使っているそうです。

(それを聞いて、この色を勝手に「スワオレンジ」と名付けました)



廊下

ドアが水色、壁がオレンジ。ベースカラーは白。エントランスの印象は華やかです。

七尾は思いのほか雪は積もらないようで、外階段でも特に問題がないようです。札幌とは大違い。



コインランドリー

コインランドリー

この物件、洗濯機置き場がないので、コインランドリーを併設してあります。うちの仙台1棟目も

洗濯機置き場が部屋にないんですよねえ。コインランドリーとか空いたスペースにつけようかな?

各部屋に排水口を付けるのとどっちがいいのでしょう。検討してみたいところです。



ロフト前ハシゴ

キッチン

三点ユニットバス

お部屋は20平米に満たない三点ユニットロフトつきの物件。ロフトに上るハシゴをずらさないと

クローゼットのドアが開かないという悲しい状況だったりします。普通に考えたら厳しい物件です。

しかも人口は大きく減少している地域ですから、一般の投資家の方は見向きもしないことでしょう。



スワさんはその物件に大きく指値を入れて、表面利回り64%で購入しています。そして修繕をして

見事に物件を再生させました。もうすでにかなりの元手を回収しているとのことです。これほどに

安全な状態に2年程度で持ってくることが出来るとは、本当に素晴らしいと思います。さすがです。

これだけの利回りがあれば、多少稼働率が悪くても怖くないことは容易に想像ができます。

まさに「人の行く裏に道あり花の山」を実践されているといったところでしょうか。



しかも特筆すべきは、家賃が思いのほか高いこと。このスペックで、家具家電つきとはいえ

3万円台の家賃を確保できているということです。札幌で同じような物件があったら、間違いなく

2万円前半になってしまいます。競合物件が少ないことが逆に幸いしたパターンと言えるでしょう。

札幌で何千万円単位の借金を背負って、家賃3万円台に行ったら喜んでいる自分と比較すると・・・

スワさんの目の付け所は鋭く、購入時も上手に交渉を進めた結果だと思います。スキルの差ですね。



面白い物件を快く拝見させてくださった埼玉スワローズさん、本当にありがとうございました。

また勉強させてください。



午後は金沢に移動して、業者さんから物件の紹介を受けながら金沢の市場を調査して回りました。

話を聞くにつれ、金沢は面白いと思えるようになってきました!元々、今回の金沢行きを

思い立ったのは、関東→札幌の大家会のメンバーが金沢で良い物件の提案を受けたよという話を

聞いたためでした。土地勘がない地域でおいそれと投資を行うわけにはいきませんので、まずは

金沢がどんなところなのかを視察してから考えよう、というつもりで企画したのですが・・・。



金沢、なかなか面白いかもしれません。少なくとも札幌より断然市況がいい。第四の拠点として

大いにアリです!しかもご飯も美味しいし、そろそろ新幹線もできるし、魅力を感じました。



札幌はご存じのとおり供給過剰で広告料が高いという欠点があります。

それでも止めない理由は・・・札幌が好き&新築をやりたいからという2つの理由があるためです。

仙台も今は良いけど、復興特需が一段落したらどうなるかは微妙な地域です。ここは嫁ちゃんの

実家があるので、物件のメンテナンスなどをやってもらいやすい環境だから取り組んでいます。

街も好きですし、嫁ちゃんと結婚する前はよく仙台に通っていましたので土地勘もあります。

東京も良い案件があれば取り組みたいですが、利回りが取れませんし価格も高いので投資対象が

限られてしまうという難点があります。



その点、金沢は人口もほどほどに多く、北陸の中核都市として今後も中心であり続けることが

容易に予想できます。地域性なのか、貸主有利な状況が未だにあり、広告料も問題のないレベル。

利回りと経費のバランスがうまい具合にとれている印象を受けました。



そして人とのつながりも今回の視察の中で少しですが作ることができました。土地勘のある人から

アドバイスを受けられる状況になったということもあり、悪くない条件になったと考えます。

融資をどうするかという問題はあるのですが、第四の拠点として取り組んでいける土壌づくりを

始めてみようかなと思います。わくわくしてきたぞー。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(8) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月22日

サンデー毎日倶楽部に参加。

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現在17位です。ただいま旅館のお部屋にてブログ書いてます。ここまで来て何してんだか(笑)

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今日は氷見で開催されたサンデー毎日倶楽部に参加させていただきました。

昼間は狼旅団さんの「たまには一人でしゃべらせて」シリーズ開幕戦。

仲介業者の頭の中、転売業者の頭の中を細かに説明し、それを逆手にとってどのように振舞えば

大家さんが物件を安く仕込めるかを開設してくださいました。相手の思うところをしっかり理解して

それに沿った行動をしていけば、結果はついてくるだろうというお話だったと理解しています。

狼さん自身も「適切な指値が出来るようになってもらって帰っていただく」と仰っていました。



このセミナーの内容を聞いて、すぐに適切な指値がどこかを理解するところまでは至らないかも

しれませんが、相手の考えていることが理解できたのは大きいと思います。相手の発想がわかれば

自分がその相手になにをしたら喜んでもらえるかは理解できるのは当然のこと。私も普段からの

行動は相手が何をしてほしいかを考えるように意識しているつもりです。今回のセミナーの内容は

その内容を強化するためには価値のあるものでした。週末不動産塾で似たようなことを教わっては

いたのですが、良いおさらいになりました。



前半は不慣れな富山の雰囲気に遠慮がちな感じでしたけど、徐々にペースアップしていって

最後はいつもの狼節が炸裂しておりました。狼さん、実は大家さんとして物件を買いましていって

不動産仲介業からハッピーリタイヤをもくろんでいるとか・・・ほんと!?(笑)



そして夜は大宴会。今までお名前だけ存じ上げていた方といっぱいお会いすることができました。

吉川英一さんわくわくリッチさんふんどし王子さん日本海大家さんセイボウさんなどなど。

ご飯も美味しかったし、温泉も気持ちよかったので大満足な一日でした。楽しかったです。



今日はこれから二回目の金沢視察。そして某有名ブロガーさんの秘密のベールに隠された物件を

見学してまいります。たぶん本邦初公開になるんじゃない?レポートする予定です!

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(8) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月21日

金沢を視察する。

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現在18位です。いやー、寝不足で眠いです。さすがに朝まで飲みすぎた。

二日酔いの朝に愛のクリック→人気ブログランキングへ



昨日から二泊三日で北陸に来ています。

関東→札幌の大家会のメンバーの一人が金沢で物件を購入し、金沢はいいですよとしきりに言うから

どれだけいいのかこの目で確かめたいね!という話になりまして、ノリで来ることになりました。

ノリと言っても、準備は周到に行っています。金沢の地場の不動産業者さんとお会いして情報収集を

したり、地元の人とお会いして賃貸の市況がどうなっているかヒアリングしたりしようとしてます。



昨日は初日ということで、昼間は元々は何も予定していませんでした。

でも一緒に集まったツアーメンバーの取り計らいで、地元の業者さんに(ほぼ飛び込みですが)

とある業者さんにアポイントを取ることができました。



物件を見せてもらいながら地域の情報をあれこれとヒアリング。見せてもらった物件は金額が

あまりにも高すぎたり、地方でやるには利回りが低すぎたり、地域リスクが詰まれていたりして

いまひとつなものが多かったですが、実際に地域を回って雰囲気を確かめたりすることが出来たので

今後金沢で物件が出た時に活かせる体験になったものと思います。



意外と貸主有利な状況があるようで、人口減少などのリスクとトレードオフで考えたとしても

賃貸経営しやすい土壌があるような気がします。今後もチェックしていってみよう。



夜はモンスターマンさんの押忍会経由で知り合った北陸の事業家の皆様と飲み会。

事業を営んでいる方って、サラリーマンとは違う発想をされるから、話しているだけで様々な

ヒントを得られることが多いです。今回も北陸3県の県民性の違いの話など、賃貸経営の

使い方私大で役に立ちそうな情報がごろごろしていました。賃貸経営抜きにしても、話の内容が

非常に面白くて、ついつい二次会三次会とついていってしまい、最終的に5次会まで!

解散したのは朝の4時半で、若干空が明るくなっておりました。



もうちょっとしたらホテルを出なくてはいけないので、今日のブログはちょっと手短に完了します。

今日はこの後吉川英一さん主催のサンデー毎日倶楽部の合宿に参加させていただく予定です。

寝不足で眠すぎてやばいですが、頑張ります!

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする