2012年04月30日

銀行回りの準備。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。まだ7位にいることが信じられないなあというところですが・・・。

君がッ 押すまで 張るのを辞めないッ!→人気ブログランキングへ



5/1にとある案件の為に銀行回りをするので、その準備資料を作っております。

ファイアーエムブレムの新作(3DSのゲームです)にはまってしまって、なかなか作業が進まず

自分の意志の弱さにあきれてしまう今日この頃です。



銀行さんに持っていくものの中で重視しているのは、自分のこれまでの賃貸経営の記録。

特に初めて訪問する銀行さんの場合は、これを一生懸命作ります。景気よく経営ができてなきゃ

銀行さんだって貸せるものも貸せなくなってしまいますので、順調であることが簡単にわかるよう

物件単位・お部屋単位でどのくらいの利益やCFが出ているかわかるように作っています。

そしてこれが自分の経営状態の見直しにも役に立ちます。



去年に比べれば、かなり状態は改善していると思います。満室スタートで空室もそれほど期間を

おかずに埋めることができました。ただ、先月は広告料貧乏になってしまっています・・・。

一気に決まりすぎるのも考え物ですね(苦笑)



その他、札幌2棟目では自転車置場を新設しましたので、そのお金もかかっております。

保険が下りたとはいえ、水漏れ事故なんかも発生してしまいました。中古はトラブルが多いし

家賃も高く取れないので、運営費はかかります。特にS造やRC造の物件はランニングコストが

木造に比べれば高めです。現金があって融資いらずなら、木造アパートが一番いいなと。



融資期間が20年を超えるものが1つもなく、50歳になるまでに完済となる原状。

これはこれで残債が減っていくので良いのですが、やっぱりもう少しCFがほしいなあと感じます。

バランスを考えると、少し規模が大きなRCを長く引くような作戦がそろそろ必要なのかなと。

別にRCでなくてもいいんですが、とにかく20年超の融資を引き出したいと思っています。



そう考えると、新築ってなかなか魅力がある企画だなあと感じます。

当初の利回りが多少低いと言っても、税金の面では大きな優遇がありますし、家賃も高い。

家賃が安くなってきたタイミング(5年〜10年)で売って、次の新築を仕込みにかかる。

そのサイクルができれば、けっこう面白いのではないかと考えています。



銀行さんに提出する資料を作りながら、自分の現状と今後をあれこれ考えてみましたが・・・

とりあえず今は目の前にある案件に全力を注ぐことが一番大事なので、今後のことを考えつつ

目の前のこともしっかり取り組んでいこうと思い直しました。さて、資料の続きを作ろうっと。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:14 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月29日

プロパンガス屋さんとの交渉。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。本当にこんな順位になってしまって良いものなのでしょうか!?嬉しいなあ。

過去最高位更新目指して応援プリーズ→人気ブログランキングへ



昨日は一日嫁ちゃんと遊んでいたので、不動産活動は無し。連休なので、少しは休むのです。



さて、以前より物件の見た目のことで気になっていることがありました。

うちの札幌物件は3棟ともプロパンガスなのですが、そのボンベがむき出しになっているんです。

特に2棟目と3棟目は物件の正面から見えやすいところにボンベがどんと置いてあり、前から

「感じ悪いな〜」と気になっていました。



そこで、稼働率があがってきた今がチャンスと思い、プロパンガスのボンベを隠すことができないか

交渉をしてみることにしました。ちょっとした囲いをつけて、パッと見て目立たないようになれば

内覧に来た人にマイナスの印象を与える可能性が少なくなるかなと思ったためです。



2棟目と3棟目はそれぞれ別のガス会社さんですので、それぞれに対してお願いをしてみました。

結果、2棟目については交渉成立!ボンベボックスを付けてもらえることになりました。

全部ボンベが隠れるタイプにしてくれるそうで、見栄えがよくなること請け合いです。やった!

工事が終わったら写真を送ってくれるということですので、とても楽しみです。



3棟目も一応つけること自体はOKしてくれたのですが、前面が駐車場なのでボンベの入れ替えが

出来なくなってしまう懸念があるということで、そこをどうするか検討中です。

3棟目の方が物件の前面にあってちょっと微妙なので、何とか実現したいところです・・・。



2棟目のガス会社さんは、空室対策のサポート(仲介業者様への営業など)もしてくれるので

とても助かっています。こちらもそれだけしてもらうからには、絶対に高稼働率をキープして

運営していかなくてはならないと感じます。稼働率を上げてガス代を回収できるようにしないと

ガス会社さんにとっても損失となってしまいます。あのオーナーの物件は、何かやってもどうせ

費用対効果が得られないよということになり、自分も損をしてしまいます。



プロパンガスの業者さんにあれこれ頼むというノウハウはあちこちで書かれておりますが、

頼んだ以上はその恩恵を業者さんにも提供しなくてはならない、ということまで書いている人、

あまりいないような気がします。彼らだってタダでオーナーに設備や労働力を提供するわけじゃなく

それを行うことで費用対効果を見込めるから対応するわけです。相手の立場を思いやって

自分がプロパンガス屋さんにとって投資するに値するオーナーだというアピールと実績を作ること。

この発想なしにプロパンガス屋さんにあれこれ要求するのは「たかり」と同義と考えていいのでは?

オーナーにたかられたプロパン屋さんが行きつくのは入居者さんの料金への転嫁。そして空室率は

拡大していき、誰もいい思いが出来なくなる・・・。そんな末路は嫌だなと思います。



何事も相手の立場に立って考えることが大事だというお話に最後は帰結するんですよねえ。

共存共栄し、周りのすべての人が幸せになれる賃貸経営を目指して今後とも頑張りたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:11 | Comment(6) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月28日

決済完了と完全満室と日本酒と尾嶋健信さん。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。あわわ、とんでもない順位になってきたぞ!昨日は7位までいっちゃいました。

本当にトップ5いけるかも!?→人気ブログランキングへ



仙台物件、無事に決済完了しました。これでめでたく仙台の大家さんになれました。嬉しいです。

決済はトラブルなく終了。仙台の義理の両親に運営を手伝って貰うので、自主管理で行ってみます!



この物件、オーナーズルームがありまして、そこにしばらく元オーナーさんが住まわれることに

なっています。ですので、賃貸借契約の締結が必要になります。契約書の文言とかをどうしたら

いいのか・・・自主管理大家の先輩、りょうさんに相談している最中です。



そして完全満室も無事に達成。札幌3棟目に入居されたのは、はじめての一人暮らしの若い女性。

管理会社の美人スタッフが詳細を報告してくれました。見た目はギャルだけどおとなしくて

彼氏らしき男子と一緒に来たけど二人とも素直そうないい子でしたよ、ということでした。

家電つきプランにしたのにその家電が一部なくなっているというトラブルこそありましたが、

それも無事に解決しました。ひとまずこれで完全満室達成!嬉しいことです。

そんなわけで、これにて完全満室達成です!



ご機嫌になったので、ちょいとどっかで祝杯をあげてこようと思っていたのですが、Facebookを

見ているとドリームハイブ山本社長が銀座で飲んでるという話。合流していいよという連絡を

貰ったので行ってみたら、空室対策で有名な尾嶋健信さんがいるじゃないですか。

前に飲み会でご一緒したことはありましたけど、その時は人数が多くてあまりお話はできずじまい。

今回は少人数だったので、色々とお話をすることができました。店舗の客付の方法論や、

現在提供している電話で空室を埋めるサービスの裏話など、面白い話を聞かせていただきました。

べろべろになるまで日本酒を飲んでしまいましたが、皆さんちゃんと帰れたのでしょうか^^;



ちなみに尾嶋さん、アマゾンキャンペーン中です。期間が異常に長くてちょっとびっくりです。

アマゾンキャンペーンって、アマゾン○位とかいう実績を作るためにやるものだと思ってたのですが

尾嶋さんのはそういう感じでもないので、どういう意図なのかが想像できません(笑)

そんなキャンペーンはこちらから参加できますので、興味があればクリックです。



さて、今日からゴールデンウィーク。

序盤は今年の不動産の状況を整理して、部屋を片付けたりここまでのCFの計算をしたりする予定。

中盤でとある案件の為に銀行を回ったり、スワさんに同行してちょっと七尾に行ってみたり

しちゃうかもしれません。そして後半はゆっくり休む予定です。充実したGWにするぞー。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 13:35 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月27日

3つの幸せ(仙台一棟目取得・完全満室達成・人気ブログランキング過去最高位更新)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。とうとうトップ10に入ってしまいました。皆様、本当にありがとうございます。

これからも毎日更新を欠かさず、ポジショントークなしで赤裸々にいきたいと思います。

トップ5を目指して→人気ブログランキングへ



仙台の決済の前にできることは全て終わらせました。残作業として、引き続きお住まいになる

現オーナーとの賃貸借契約の締結がまだ準備できておりませんが、それは引き渡し後に追々。

タイトな日程の中取り組んでいただいた仲介業者さんや銀行さん、それと義母に深く感謝します。



4/27は記念すべき一日になりそうです。

・仙台1棟目取得

・5棟体制になってから初の完全満室達成

・人気ブログランキングで初の一桁達成(9位)

という3つのお祝い事があります。



仙台の1棟目は、サラリーマン大家さんならほぼ誰でも知っているあの銀行から借りたのではなく

地元の地銀さんや信金さんとお話をすることができ、しっかりと融資を得ることができたのが

とても大きな収穫でした。サラリーマンの属性だけではなく、事業としての側面もこれでだいぶ

見てもらえるようになったのではないかと感じます。



札幌3棟目の最後の空室が本日契約となります。

先日のブログに書いた通り、3ヶ月でネコが壁紙をびりびりにしていったあのお部屋のお話です。

とても残念だったのですが、いいタイミングで家主直接募集のサイトから問い合わせが入ったので

速攻でリフォームを終わらせて契約に持ち込むことができました。管理会社さんのご協力なくして

この結果は得られなかったものと思います。これもまた感謝しなくてはならない事項です。



人気ブログランキングは、ふと気が付くと過去最高位に近い12位まで来ておりました。

そして今朝ランキングを見ると、とうとう9位まで上昇!過去最高の順位、一桁達成です。

サンデー毎日倶楽部に参加した後、妙にランキングの調子が良いのです。これはあれですか?

北陸の皆様の優しさのおかげでしょうか?何にせよ、ランキングがあがっていることは嬉しいので

こうやってブログを読んでくださっている皆様にも深く感謝したいと思います。ついでにポチっと

していってください(笑)→人気ブログランキング



今年はアクセル全開でふかしまくっています。自己資金もだいぶ枯渇してきているというのに。

提案されていてこちらで検討しているのが、東京で2棟、神奈川で1棟、金沢で1棟。

何の根拠もないのですが、フルローンで融資を引く前提で考えております(苦笑)

今年中に規模を大きくしていきたいと考えています。できれば資産性の高い物件と、長期に融資が

引けてCFが大きく貯まる物件を使い分けて保持したいところです。とにかく頑張りますので、

引き続き応援よろしくお願いいたします。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:05 | Comment(14) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月26日

決済に向けた準備。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。過去最高位に近いところまで来てしまいました。これは金沢効果!?

目指せトップ10→人気ブログランキングへ



昨日は仙台物件の保険契約や司法書士さんの決定、残金の準備などで動き回っておりました。

まあ動いたと言っても電話に出たくらいなので、たいしたお話ではないんですけど。



司法書士さんの決定はちょっと大変でした。

仲介業者さんは「うちの指定の司法書士さんがいて、基本的には全てそこがやっています」

銀行さんは「うちのお付き合いのある司法書士さんに何とか任せてもらえないですか」

私は「お付き合いのある司法書士さんがいるので、そこに任せたいんです」

3者で自分のところに持っていこうとするから、じゃあ相見積もりでということにしました。



出てきた見積を比較すると、私→銀行さん→仲介業者さんの順に安いという結果に。それだったら

私のところでお世話になっている司法書士さんがいいなと思ったのですが、銀行さんがここで

食い下がってきます。なんとかうちのつきあいのある司法書士さんでいけないか、と。

私としても、銀行さんとのお付き合いを円滑に進めた方が良いということもありますから、

安いところで決めますと単純に言うのもはばかられる側面はあります。しょうがないので、

再見積して価格を落とせるか確認するようにお願いをしました。



その後銀行さんから返ってきた返事は・・・

「これ以上安くできない、でもうちの司法書士で何とかお願いできないか」

・・・それってどうなのよ?(苦笑)

彼らとしては、お付き合いのある司法書士の先生なら、当日不測の事態があっても融通を利かせて

何とかしてくれるので、ちょっと高くても保険だと思ってほしい、という感じのことを言います。

でも本当にそうだったら、銀行はきっと指定の司法書士を使うと言うルールを設けますよね?

実務上、取引が成立しないなんてことがあってはならないわけだし。



・・・きっと縁故か何かで、この人に仕事を回さないと社内での立場が難しくなるんでしょう。

銀行さんはそうは言わなかったけど、たぶんそういうことなのだろうと想像しました。



仕方がないので、その司法書士さんでOKという回答をさせていただきました。

まあこれだけやったので、恩は売れたのではないでしょうか。というわけで、次の融資も頼むよ!



保険は質権を取らないということだったので、1年契約にしました。当座の自己資金を少しでも

抑えたかったので、そういう形にしております。今回は会社として契約するので、今までと多少

勝手が違うところもありました。でもまあいつもの代理店さんでお願いしているので、スムーズ。

売買の仲介業者さんの中には、何も言わずに保険も自分のところで申し込んでバックマージンを

しっかり確保している会社もあります。その会社がしっかりと保険のプロとして仕事をして

くれるのであればいいのですが、中にはそうでもない会社もあります。常日頃から、質の良い

代理店さんとのお付き合いをすることが望ましいと感じます。



保険はたっぷりとかけました。なんせ東日本大震災もありましたから。

地震で全壊したら、残債が完済できるように設定しました。これでひとまず安心です。



そんな感じで、あとは手元にある資金を会社の口座に振り込めば、私の仕事は完了です。

あとは社長である義母が決裁の手続きをしてくれればOK。いよいよ仙台でも経営が始まります!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(10) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする