2017年07月20日

融資内諾も価格交渉も成立していましたが、流す方向に判断を変更。

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昨日のブログの続きです。たぶんこの物件、流すことになりそうです。

新築もそこまで良いプランが入るとは思えなくなってきました。



買付を入れて価格交渉が成立し、融資もほぼ内諾が出て、安泰と思えた今回の案件。

業者さんに実際に現地を見ていただく中で、私の試算以上に修繕の見積がかかる可能性が

高いという事実がわかったこと、さらに売主さんが亡くなっていることが判明して

更に時間がかかるであろうということがわかったことから、物件の購入自体が微妙な

雰囲気になってきておりました。



それじゃ、もし新築にしたらどうなの?というのが次の私の知りたいこと。

スペック的には12部屋中5部屋埋まっていますが、オーナー利用の箇所が2部屋あり

実質的には3部屋の方にお引越をしてもらうことが出来れば、全空物件として取り壊しを

行うことができます。



土地として見ても(最近の相場からすれば)割安のはずですから、うまくプランが入れば

別な方向で収益性が高まるのではないか、という読みです。



しかし、この希望も残念ながら打ち砕かれる感じになりました。



管理会社さんが早速情報をもって懇意にしている建築会社さんに打診してみたところ、

土地の地型の問題でそんな都合よく建たないのではないか、という話が出てきました。



今回の物件は間口が狭くて奥行きが長い、ウナギの寝床型の土地の形状です。

この間口がもうちょっと広ければよかったのですが、狭いがゆえにもしかすると

共用部の廊下が取れないレベルになるのではないかという懸念があるそうです。



間口を広くするためには、現在共用の土地となっている建物側面の土地を分筆して

自分の土地を確定させることが必要だそうです。うーん、確かあの土地、12名とか

結構な人数がいたような気がするんだよなあ。それかなり現実的に難しくないか?

(細かい話を聞いたわけではないので、理解が違う部分はあるかもしれません)



実際のところは道路図面を取ってきてみないとわからないのですが、今ある情報で

判断すると、そんなにガッチリ儲かる新築は作れなさそうだし、新築にするのであれば

解体費なども考えてもう少し買値を下げないと旨みがない、ということのようです。



こりゃ撤退するのがよさそうだなと思いました。新築するにしても、中古で回すにしても

今の数字だとあまり旨みはなさそうです。中古である程度の期間保有出来るなら、

その間に問題点を少しずつ解決して、土地の残債を減らしていくことで新築プランを

ある程度いいものにすることはできると思うのですが、このワンチャンスだと微妙。



不動産を買うことが目的なのではなく、そこから収益を得ることが目的であるならば

ここは融資の内諾も関係なく流してしまうべきであろう、と判断しました。

(心の中では未練たらたらですが・笑)



もし進めたかったとしても、売主さんが亡くなっていることから、相続がどうなるか

もめる可能性もあります。その観点からすると、きっと長期戦になることでしょう。

最悪、相続人がその金額を不服として売却にならない可能性もあります。

もはやそれを待つのも不毛というもの。しかもその間自己資金入れていればそれが

固められてしまうという難点もあります。



今回の話は流して、別の良いものが出るのをじっくり待とうと思います。

これもまたご縁ですから。



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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月19日

黄色信号点灯!購入予定の札幌築古木造アパートに2つの問題点。

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スランプとか言ってる場合じゃない(?)ネタが飛び込んできてしまいました。

札幌築古物件、購入できるか怪しくなってきました。



先日融資の内諾が出た札幌木造築古アパートですが、昨日リフォームの見積のために

業者さんに現地入りして貰いました。その報告が電話であったのですが、方向転換を

考えざるを得ない状況に加えて、購入すらも危うくなる可能性を秘めた事実が

浮かび上がってまいりました。



まず、方向転換を考えざるを得ない話として、現在置いてあるバランス釜を取り出すのに

壁を壊すとかそういう派手な工事をやらなくてはならない、ということがわかりました。

こちらが想定していたことよりも大がかりな工事になってしまうようです。

必然的に工事の費用は上がってしまいますので、採算をとることができるのか?という

疑問がわいてきます。



さらに、管理会社さん曰く「この物件、外にも中にも断熱材なかったです」と。

厳しい札幌の冬を、壁があるだけというチープな状況で過ごすことになるわけです。

それ、本当に競争力あるのかい?いや、ないよね・・・。



都市ガス→プロパンの入れ替えに関しても、ほぼ新築をやるのと同等の工事量で

プロパン屋さん的にも設置するだけでもサービスいっぱいやってる状態です、と。

この部分での協力も見込めません。



収支計画を見直さなくてはならない上に、出来上がった部屋に長期でご入居をいただく

ことができるのかわからない、という極めて危うい状態が出来上がりそうです。

(そんなの買付入れる前に見ておきなさい、と言われれば反論の余地なし・・・)



さてどうするか。

現在の入居者様がそう多くないことから、新築を建てるプランに切り替えることは可能か

管理会社さんにてざっくりとしたプランを入れていただくことにしました。

土地として考えても安く買えてるので、新築で利回りそこそこ出せそうなら、

その利回りで作ってしまうのもいいのかなという考えです。できれば売主として

建売後すぐに転売できれば期間リスクを取らなくて済むのでいいのですが、銀行さんが

それだと融資してくれないだろうなあ・・・。



そして更にびっくりな事実として、内見の時にいつも鍵を開けてくれる代理人さんから

ポロっと出た衝撃の一言がありました。



売主さんが高齢で自分自身で判断できない状態であることから、売主の親族にあたる

代理人さんがこの取引の売主代理として動いてくれています。いつも物件の鍵を

開けに来てくれる方です。



その人が雑談の中で「売主が亡くなって・・・」ということを言ったらしいのです。

え、それってつまり、所有者が変わるとか、相続される方に再度の意思確認が必要とか、

そういうややこしい系の話になりますよね?けっこう厳しい指値をOKしてもらって

合意にこぎつけているのに、今ここで価格交渉のキーマンが変わるとなると・・・。

破談になる可能性もけっこう高いだろうと考えます。



この事実、元付の仲介業者さんが把握しているか、お電話で聞いてみました。



「・・・え、そうなんですか」と絶句していました^^;



なんとなくこの案件は「買わない方がいいよ!」という啓示があるのかもしれません。

ロットはそれほど大きくなく、立地も悪くない物件なので、購入できるのであれば

購入したいです。しかし、割高になってまで無理してまで追いかける必要はありません。



前に書いた通り「新築にする」という手法も検討できますが、その場合も慎重な検討が

必要になるものと考えます。



今この高騰した相場で新築を購入するなら、その新築の残債利回りを1年単位で

チェックし、いつなら手放せるか、その時市況がどうなっているか(銀行融資の扉が

閉じれば、その物件の想定売却価格は大きく下がります)、金利動向はどう考えるか、

インカムで持ちこたえる場合、減価償却と元本返済のバランスが崩れて「勘定合って

銭足らず」にならないか、稼働率がどこまで下がっても大丈夫か、大規模修繕を入れる

タイミングはいつで、いくらくらいのキャッシュアウトを想定するか、といったところを

きちんと把握していかなくてはなりません。



今この相場で新築を購入することの最大のリスクは、売却したくなった場合にすぐには

売れないであろう、ということです。インカムで持ち切れれば良いのですが、突発的に

売却が必要になる事象もあるかもしれません(例えば親の介護や病気などで現金が急に

必要になるなど)。そう言う時に、残債がたっぷり残った新築は、簡単に現金化できる

資産にはなりえません。しかも銀行融資は基本これから締まっていく方向であるという

金融庁の通達などから、今のような高値でやりとりされる可能性は低くなっていきます。



土地は安いのでプランさえ入れば新築は問題なくいけるだろうと思っているのですが

実際のところ、リスクをどこまで見て、それに対してどれだけ許容したり手当したりして

準備を進めていくのか?と言う点は大いに検討する必要があるだろうと思っています。



私も基本的にはインカムゲインが取れればOKという派閥ではありますが、それでも

売れないよりは常に売れるくらいの安い仕入額になる方が安心できるでしょと言われれば

それはその通りで、否定する要素はありません。



私は割とこれまでリスク管理を軽んじる傾向にあり、楽観主義のもとに「まあ何とか

なるでしょ」という感覚で投資を進めてきています。ただ、それはひとたびリスクが

悪い方向に顕在化した際に大きな問題を抱えることになります。問題解決能力は決して

低くないと自己分析をしているので、それでも購入していいだろうと判断していますが

そういった解決能力がなかったり、トラブル自体がストレスになるタイプの人が

同じ行動をすると苦しくなるのではないかと思います。



先日、不動産関係で知り合った方といろいろと意見交換する機会がありましたが、

もう少し私もリスク管理を意識した方がいいかなと思ったので、その観点も踏まえて

その投資が適格なのか、的確でなくてもこことここは目をつぶるからいいという分析を

した上で自分なりに納得して投資するという癖をつけていこうと思います。



話が大いに逸れた気はしますが、今回の案件は新築プランの入り方と相続人の意向を

しっかり見ながら、是非を判断していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月18日

スランプ突入。

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スランプです。

ブログを書こうという気持ちが湧き上がってこないです。



さっきから30分以上パソコンの画面と向かい合っています。

昨日の出来事があるならそれを書き始めるし、特に思いつかないときはネタ帳を

引っ張り出して「この話でも書こう」と決めて文章を書き始めるのですが・・・



昨日だって別ルートでのフィリピン情報収集のランチミーティングをしたり、

物件調査を1件やってきたりしたわけだから、その話を書こうと思えば書けるはず。

ネタ帳にだってまだ書いてない話がいろいろとあります。



それらを眺めてると「今日はこれだな〜」ってすらっと出てくるのが常なのですが

今日はなんかダメです。それについての文章を書こうという気持ちが起こりません。



理由はなんとなくいくつか思い浮かぶんですけど、何か決定的なことがあるわけでもなく

複合的に出ているのではないかという気はしています。



SNSやブログで自分のことを書くという作業は、インターネットを使うようになった

20年くらい前から何かしらの形でずっとやっています。その時によって、記録する

テーマは様々でした。自分の単純な日記だったり、ライブレポートだったり、

熱帯魚の飼育日記だったり、ネトゲのことだったり。そして今は不動産のことです。



おそらく、過去に書いていたブログの中で一番多くの方に読んでいただいているのが

このブログなので、そうなると毎日更新しなきゃなあという気持ちに自然となって

いたのですが・・・。



数日前に一回休みしたばかりで恐縮ですが、本日もそういう感じなのでブログはこの辺に

させていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月17日

また決済延期ですか?北陸物件取得の鍵を握るのは確定測量。

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昨日は時間がなくブログをお休みしてしまいました。今日はちゃんと書きますよ!

あまり良い話ではないのですが、北陸1棟目の決済がさらに延期になってしまいました。



元々、5月の終わり頃に売買契約を締結した本件。決済に向けて動きを取っています。

融資に関しては某政府系金融機関さんとの面談も終わり、結論を待っている状況です。

管理に関しては売買仲介に入ってくださった業者さんにそのままお願いする方針で

管理契約を締結しようとしていると共に、先行で募集をかけている状況になってます。

1部屋申込が入り、8部屋中3部屋入居の状態にて引渡をしてもらえる想定です。



リフォームに関しては、見積が一通り出て取捨選択をしているところではありますが、

先行で申込が入ったお部屋のリフォームに関しては、同様に先行で発注の必要があるため

そちらの部屋についてのみ先日発注を済ませました。残りについては、さすがに決済前に

工事をするわけにもいかないので、しばし待ちといったところです。



そんな形で順調に進んでいるのですが、決済の日程は延期に次ぐ延期を繰り返してます。

なぜそんなに延期が続いているかと言えば、確定測量が終わらないためです。

隣地の方との立会の調整がつかず、境界が確定しない状況が続いているのだとか。

仲介業者さんもいつも申し訳なさそうに電話してくださるので、かえってこちらが

申し訳なくなってしまうくらいです。



当初決済予定は7月でしたが、これが8月に延期。そして先日の電話で9月に延期に

なってしまった、というところまで来ました。思えば遠くに来たもんだ(苦笑)

早く決済してしまいたいんですけどねえ。



あまり時間がかかると、その後の客付に影響しそうでちょっと怖いです。

リフォームが終わらないから募集が出来ないという状態ではないのですが、所有権が

移転していない上に現管理会社さんと新管理会社さんが異なるという状況からすると

新管理会社さんにて大々的に募集をすることはできません。



本当は、今の時点で売主さんが管理を新管理会社さんに変更してくれてしまえば

一番いいのですが、それはいくらなんでも身勝手というもの。ですので、じっくりと

決済が終わるのを待つしかない、というのが私の今のところの態度です。



ま、焦っても仕方ないです。融資申込の際に据え置き期間を作ってもらえるように

お願いをしていますから、しばらくは利子のみ払えばOKという状態。返済が即座に

滞るようなこともありませんし、そもそも今埋まっている分で普通に払えます。

返済比率も低いので、焦って変な人を入れるようなことも不要でしょう。



埋まりさえすれば、きっちりとキャッシュを生んでくれる物件になります。

木造なので固定資産税も安く、借入額も少額です。減価償却は借入期間に合わせて

10年くらい引っ張るつもりですし、元金均等返済であることも考えればデッドクロスも

起こらないことでしょう。お金がかかる要素があまりないのがメリットです。

デメリットがあるとすれば、規模が小さいから生まれるキャッシュの絶対量が少ない、

というくらいでしょうか。ただ、逆に言えばロットが小さいから売却も容易という点は

メリットとして考えても良いと思います。



決済が待ち遠しいのですが、隣地の都合であれば仕方ありません。

性格的には苦手ですが、ゆるりと待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月16日

本日お休みのお知らせ。

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更新する時間が取れる気がしないため…

本日お休みとさせていただきます。また明日。



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