2017年02月26日

事件は現場で起きてるんだ!リフォーム前の現場を確認しに来ました。

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本題に入る前に・・・

おとといのブログで書いた回収不能案件に関して、狼さんがブログ上で妙案を出して

くださいました!感謝です。ありがとうございます。

早速管理会社さんに伝えました。あとで電話打ち合わせ等してみようと思います。



というわけで本題。



今年は何かあったらできるだけ細かく現場に足を運ぶことを目標にしようと思ってます。

その第一弾(?)として、この週末は札幌に飛んで札幌6棟目のリフォーム前の現場を

自分の目で確認してきました。



札幌6棟目は購入前にタイミングが合わず、部屋の中は見ずに外観と立地の確認を

しただけで購入を決断しておりました。それゆえ、なんとなく自分自身がリフォームの

見積を貰ってもピンときていないところがありました。



その後、写真を送ってもらったり、別の人に見て見積を見てもらったりしたのですが

やっぱり自分で現地を見ておきたいなあ、という気持ちが少し強くなりまして。

見なくても勿論判断はできるんですけど、雪が降ってるときに札幌6棟目がどうなって

いるのかも知りたかったし、ひとっ飛びして見てくることにしました。



管理会社の方が気を利かせて札幌の宿泊先にわざわざ迎えにきてくださり、車で現地へ。

現場に入る狭い路地は、誰も除雪をしていないので激しく雪が積もっております。

駐車場がないからある意味許容はできるけど、これ駐車場ありだったら除雪を自腹で

入れないとまずいレベルです。そういう物件じゃなくてよかった。



これまでに買っている物件は、割と前面道路は広めで札幌市の除雪が入るものばかり。

知識として「前面道路が6メートルないやつは冬は大変」と聞いていましたが、今回の

物件をこの時期に見に行って、なるほどと自分の目で納得した次第です。



そして部屋の中をチェック。管理会社さんが見積を手元に、どことどこをやるという話を

説明してくださりました。感覚としては、古い建物なのでやっぱりやるべきところは多く

かといってお金をかけすぎるわけにもいかないよね、というところをどこで落とすか。

そんなことを考えさせられました。



前のブログに書いた通り、この物件には2部屋のお部屋があります。ここをできるだけ

コストを下げつつポイントを外さないリフォームをしたいところです。



見積の内容の確認もさることながら、けっこう雨染みがあることが気になりました。

雨染み

特に売主さんは何も言ってなかったけど、1階にも2階にも雨染みがあったのは

多少気になるところです。今も雨漏りとかしてたらちょっと嫌だなあ。



あと、ちょっとわからなかったのがこの辺。

窓枠に染み

クロスぶかぶか

窓の冊子(木枠なのが古さを感じますね)が明らかに水を帯びた気配があり、クロスが

水で浮いているようです。



これは・・・外からの漏水?それとも結露?どちらかというと結露の方が嫌かなあ。

今も発生するってことになりますから。



どちらにしても、雪が溶けたら全力で外壁塗装や屋上防水をしてしまうつもりなので、

そこで今回のモヤモヤ事案をスッキリさせてしまうつもりです。外壁もやる前提で今回の

物件購入を金融機関さんに説明しているし、実際その分の融資金はロックされています。

リフォームの支払用に別口座が作られている状況。やらないわけにはいきません(笑)



現地を見て、いろいろ迷っていたことや、どの部分のことなのかわからなかったことも

なんとなく把握できました。前回のブログに書いたラミ天の部分はクロスで再見積を

してもらっています。和室も2室和室→1室和室に試しに変更した金額を出してほしいと

伝えました。お風呂はポリパテ処理でいいや、と。あとは窓枠のニス塗装、ニスだけで

本当に大丈夫かちょっと気になります。ただ、管理会社さんとしても、全部塗ると部屋が

重い雰囲気になってしまうのではないかということだったので、ニス案で今回はゴー。



CFの色をどうしようかな?というところがもう一つ悩みとしてあります。

今の流行りは白なので、基本路線は白のCFにしようと考えてました。しかし現場は

和室を洋室にコンバージョンする部屋です。どうしても鴨居とかが残ってしまいます。

洋室にする予定の和室

ニス塗りだけなので、木の色がしっかり残ることから、CFを白にすると鴨居が強調され

元和室感が全面に押し出されてしまうのでは?だったら木の色に近いCFの方が良いか?

しばし考えて、さっさと結論を出したいと思います。



あとは気になったのは、室内の建具がわりかし劣化しているので、ダイノックでも貼って

誤魔化したいなあという点ですかね。施工してみて、あまりにも現場に違和感があるなら

追加で発注しようかなと思いました。



現場を見てわかったこともあるし、管理会社さんと状況を共有することができたのも

よかったと思います。費用はかかったけど、やっぱ現場に一度行くのは大事ですね。

でもいい加減再見積の結果があがってきてほしいです・・・。繁忙期終わっちゃうので。



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【札幌6棟目の最新記事】


posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月25日

融資NG!融資が破壊的に緩いとされる中、ここまで融資を受けられないとは・・・。

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関東圏中古RC、第一弾として審査に動いていた中で唯一残っていた金融機関さんから

融資可否についての返事がようやく来ましたが・・・残念ながらNGという回答でした。

なかなか融資がつかない難物とは聞いてましたが、まさにその通りでしたorz



この物件との出会いは、社長とたまたま親交がある業者さんが面白い金融機関さんを

使っているらしいという情報を仕入れたため、社長にお願いして担当の方と情報交換

させていただいた際にご紹介してもらった案件です。条件的に微妙な面はありましたが

数字的にこれなら十分デメリットを補って回るだろうと判断し、融資付けを開始。



あたれる金融機関さんをリストアップして、感触をうかがいつつ現地調査を実施

既存取引行には破産した時回収しやすい場所しか融資しないって本部に言われたと

身もふたもない感じの本音トークをされたのをはじめとして、ことごとくNGを

くらってしまいました
。そして残ったのが最後の1行となる某第二地銀さんでした。



まあ、この第二地銀さんも「本部に持っていきました」から始まって2週間音沙汰が

ないという・・・かなりやきもきしました。途中で電話したところ、どうやら地味に

旗色が悪いようで、本部からは前面私道(他人の持ち物で通行権はありますす)の

管理状況がよくないとか、個人の資産背景が弱いとかごちゃごちゃと言われているという

お話でした。



それを聞いて、本部的にも当落線上にある感じで、他と比較しながら残すか落とすかを

考えつつキープしているのかなあと思いました。でも本部自体には成績はないから、

そこまで考えない?いや、会社の業績って意味では考えるか。



上記の話を聞く前だったのですが、時間がかかっていることからもしかしたら厳しい?

と思った私、気持ちを切り替えて紹介待ちにしてあった2行にもアポを取り始めました



うち1行は紹介を待たずに以前相談したことのある支店さんへ。ブログに書いた通り、

融資を検討いただくことになりました。もう1行は昔からエリアの縛りが信金さん以上に

厳しく、最初に紹介してくださった方は支店エリアでNG。次に紹介を依頼した方には

エリアで散々泣いていることを強調してもらい、なんとか泣き落とし的な感じで相談に

乗っていただくことに成功しました。本日資料を送付し、来週早々に面談してこようと

思っています。



そんな動きを並行して取っているよということを審査中の金融機関さんに伝えたところ

「うちも正直厳しいかもしれないので、進めていただいて構いません」とのこと。

ああ、なんかもう自信なくなってない?この感じ。心配だ。



そこからさらに数日して、昨日の「本部から正式にNGの回答が来てしまいました」

につながるわけです。うー、無念です。担当の方にはかなり頑張っていただいたと

思っているのですが・・・私の力及ばず。



元々、いくつかの要因で本物件は融資が難航しております。検査済証がないのをはじめ、

いくつか問題点はあるのです。そんな難あり物件だからこそ、金額がガッツリと下がって

面白い物件になった、というところがあります。



まあそれだけおいしくなったからこそ、他にライバルも出てきているわけです^^;

本来、私が一番手を確保できていたのですが、融資が難航して時間がかかりました。

その間に、私以外に2名の方が買付を入れています。そして会社的には早く売らないと

専任媒介を切られてしまうかもしれないというところもあるようで、その3名のうち

融資内諾が早かった人に売却しますという話に途中から変わりました。



他の人の中で、私が当たってそれなりに物件に対しての評価はしてくれた金融機関さんが

あり、そこに行くと言っている人がいるというのも聞いていました。だから、私に

残された時間は少ないだろうと思っていたわけです。しかし、まだその方も融資は

ついていないということです。まだチャンスはありそう。



追加で打診した金融機関さんで何とか融資が決まるかどうか。

さすがの私ももう持ち駒がありません。この2行でNGだったら断念せざるを得ない。

そんなひりひりした状況をどこか楽しんでる自分もいるような気がします。

銀行さん攻略ゲーム、みたいな。いや、決していいことではないのかしれませんけど。



たいした才能もない凡人の私ができることは、とにかく粘り強く、そして行動力を

最大限に投入していくことだけです。今後も愚直にそれを繰り返していこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月24日

大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。

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ようやく満室に返り咲き、少し落ち着いた札幌4棟目。売却の前に満室にできて

良かったです。次の方も満室なら落ち着くことでしょう。



今日はその札幌4棟目で、今はもう退去されたけどかなりの大型滞納をされた方が

いらっしゃいました。前にもブログに書いたことのある方です(こちらこちら)。

退去までの間にもいろいろと(大家側からしてみて)残念なことがあったので、

今日はそのあたりを書いてみようかと思います。



昨年の春先にご入居開始となり、最初の1ヶ月分の家賃を払ってもらった以降は

一度も家賃を払いませんでした。出稼ぎで遠くに行ってるからみたいなことを言って

ちっとも連絡が取れない方で、当時管理会社さんも担当者の急な退職等ありまして

フォローがあまりできていなかったように思います。そして私自身もバカだったのですが

本件そこまで滞納が大型化していることに気付くのが遅れてしまっておりました。



車のスペアタイヤだかスノータイヤだかわからないけど共用部に勝手にタイヤを置き、

何度注意しても改善されないという点でも、お金は払わず売掛金だけが計上されて

さらに物件の美観を損ねるという最悪な入居者さんでした。



管理会社さんと、まずは出血を止めることが最優先ということを取り決めして、

とにかく出て行ってもらうように全力で交渉をして、ようやく退去届に署名押印を

してもらったのが秋口でした。よかった、これでとりあえず傷をふさぐことはできたので

あとはゆっくりでもいいから回収するだけになったと胸をなでおろしました。



しかしここで衝撃の事態が。退去を目前に控えたある日、管理会社さんから恐ろしい

メールを受信したのです。その内容は・・・



「○○○号室(滞納部屋)の入居者様が逮捕されました」



え、逮捕!?マジで??

どのくらい拘留されるかにもよるけど、少なくとも間際に迫った退去に関しては

延期確定じゃないですか。しかも、逮捕されている間は滞納確定ですよね・・・。

うわー、最悪だー。出血止まったと思ったらぶり返したよ!



なんていうか、警察に損害賠償を請求したい気分ですが、何を言ったところで

国家権力から何か便宜を図ってもらうことなんてできません。民間の努力を見事に

水の泡にしてくれたなと恨み節を言いたくもなりますが、どうにもなりません。

そりゃあ別の面から見たら犯罪者を野放しにしない方が重要ですし・・・。



何にせよ、これで私の出血はさらに拡大。2ヶ月ほど拘留されていたようです。

釈放されて戻ってきたのは冬でした。ああもう最悪だ。一刻も早く出て行ってくれ!

家賃を払ってくれない以上、お客様でもなんでもありません。



結局彼は生活保護を受けることになり、家賃の安い家を見つけて退去しました。

結局8ヶ月くらいの大型滞納になりました。管理会社さんとの間で返済計画を立てて

その念書にも署名押印してもらったということでしたので、あとはどこまで取り返せるか

わからないけど、じっくり回収していきましょう、という感じになりました。



それから1ヶ月後、そんな私の薄い希望を完全に打ち砕く非常なお手紙が届きます。

それがこれ。



お手紙



はい、これで回収不可能になりましたー。最悪だ。

プロの方のお話だと、こうなってしまったらもう回収見込はないとのことです。

債務者に直接接触すること自体がNGになりますし。



いやね、家賃も払えず生活保護にまでなるという時点で社会的弱者であることは

間違いないですし、自己破産も正当な手続きだと思うので、致し方ないわけです。

彼の視点から見ればまた別の世界が見えているわけだから、そこに必然性なり

正当性なりもあることとは思いますよ。そこは否定しません。



でも、これがさんざん家賃を踏み倒されて、不誠実な行為をされた大家側の視点で見たら

またちょっと違った景色が見えるわけです。



本当に誠実な人なら逮捕もされないし、家賃だって少しくらい払う努力はするでしょ?

そういうのも何もなく、自己破産や生活保護などの権利だけは主張するって時点で

人間として終わってる、と。私が高利貸しであれば仕方ないと思いますが、ご自身で

検討して選ばれた物件ですよね?私が押し売りしたわけでも何でもありません。

年収だって審査した時はちゃんとありましたよね?支払えるつもりで入居されたのに

最初から払えない、いや、払わないってのは、もう確信犯としか思えません。



まあだからといって、こんな場末のブログで愚痴っても何も変わりませんし、

運気が下がるかもしれないので、この方の話はこの場限りにします。

もっと早い段階で退去や回収という形で動けなかった大家サイドが悪いのです。

審査して入居を許可した大家側にも責任がないわけではないのです。

不満はあるけど忘れることにしますよ、ええ。その分別のところで稼いで取り返します。



昨年の札幌4棟目は、火事部屋と滞納&逮捕部屋のために、かなり稼働率が落ちました。

この2つだけで、1部屋がまるまる一年以上稼働していないくらいのインパクトに

なりました。退去も多く、管理会社さんとの関係も再構築する必要がありましたので、

昨年の札幌4棟目はかなり苦しい戦いになりました。

※火事の件はこちらこちらに詳細書いてあります



苦労は買ってでもするべし、という格言もありますので、きっとこの経験が今後に

活きてくるシーンもあるのではないかと前向きにとらえようと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月23日

思ったように改革が進まない札幌5棟目。

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購入後、さほど手間もかからず優秀な親孝行息子になっている札幌5棟目について

たまにはブログでも触れておこうかな、といったところで。



昨年の10月に購入して約4ヶ月が経過しました。毎月の家賃支払が若干遅れている人が

1〜2名ほどいらっしゃるものの、それ以外は特に騒音とか苦情もなく、いたって平和。

退去予告もなく、この家賃帯ならもっといろいろあると思っていましたが、思った以上に

平和でびっくりするくらいの札幌5棟目です。



管理会社さんの引き継ぎがよかったという面もおそらくあるのだろうとは思いますし

元々の入居審査が厳しかったという側面もあるのかもしれません。こういう結果を見ると

今の私の物件でやってる「ゆるゆる審査」「どんな属性も拒まず」ってやり方は本当に

いいものなのか、という疑問を抱いてしまいます^^;

緩くすべき物件とそうでない物件を使い分けることが肝要かなと思いました。



そんな札幌5棟目で、喫緊ではないけどどこかでやらなきゃと思っている課題について

その一覧と現在の進捗とかを書いてみたいと思います。



まず、購入前にできればやりたいと思っていたガス会社さんの切り替えについて。

ここは管理会社さんともやった方がいいねと合意し、やってくれる業者さんがないか

ヒアリングをかけているところでした。しかし、現在のところの進捗をうかがうと、

どうもあまりうまく話が進んでいないようです。



理由として、現在のガス供給会社さんが切替時に無理難題を吹っかけてくるということで

有名な業者さんらしく、各社さんとも保守的なサービスしか打ち出せないらいしのです。

ガス会社さんは切替の際にプロパン設備の貸与契約をガス会社さん同士で締結して

供給先を変更するとのことですが、その金額をいくらに設定されるかがわからないので

その費用がわからない状態で気軽に好条件を出すことができない、と。



管理会社さんからそう聞かされ、路線変更することにしました。今のガス会社さんに

ガス供給先を変更することを考えているので、それに対してどのくらいサービスを

して引き留めてくれるか、という形の交渉に切り替えました。



ここで協賛金を多少でも得られれば、その費用を使ってTVドアホンへの変更だとか

共用部の塗装だとかに力を注ぎ、入居者様の満足度を向上させて長期入居につなげる

施策にお金を使うことができます。今の良い感じの入居者様にこのままお住まいに

なっていただくために、ちゃんとお金を物件にかけていきたいと思っています。



現時点でガス会社さんからの回答は来ていないものの、一応協賛金を出すこと自体は

許容してもらえそうな雰囲気だという話を管理会社さんからいただいております。

交渉がまとまり次第、次の行動につなげていきたいと思います。



それから駐車場の外貸しについて。札幌5棟目は6台の駐車場がありますが、そのうち

3台は空車になっています。これまたもったいない。16世帯あって3台しか車が

おかれていないなら、そもそも物件内でのニーズがないということになります。

それであれば、外に貸してお金にしていきたいと考えるのは必然です。



他の物件では、駐車場募集ののぼりをつけて借りてくれる人を募集しましたが、

この効果はてきめんで、1ヶ月もすると借りてくれる人が見つかります。同じことを

札幌5棟目でもやりたいと管理会社さんに伝えました。しかし、管理会社さんとしては

「冬はのぼりが雪に埋もれてしまうから、春になってからでいいのでは?」と。



一日も早く満車にしたい気持ちは正直なところありますが、そうは言っても確かに

雪でのぼりが埋もれて意味がないのであれば、無理にやる必要もないですね・・・。

何か他に方法はないかと考えましたが、難しそうなので春までおとなしく待つことに。



それと、館名の変更。私は基本的に購入した物件ではほぼ必ず館名の変更をするように

しているのですが、今回の物件ではそれがちょっと難航しそうなのです。理由としては

古株の入居者様が館名変更に反対しているためです。



確かに、入居されている側からすれば、大家の都合で物件名がコロコロ変わったら

面白くないだろうとは思います。手続きとかもあるでしょうし、面倒だというのは

理解できます。



これまでは特に入居者様のご意見等聞くこともなく、こちらが一方的に通知をして

変更していたのですが、今回は管理会社さんが全戸回ってご挨拶しつつ、館名の変更が

近々あるかもしれないということを伝えて回りました。その時に、その古株の方が

館名変更に対してご意見をおっしゃってくださった、という具合です。



それ以外にも、その方はいろいろと思うところがあったようで、管理会社さんとしては

少し時間をおいてその入居者様と関係を作ってから動いた方がいいかも、というご意見。

特に館名変更は急ぐ話題ではないので、それでいいですということで管理会社さんに

タイミングを一任することにしました。こんなことで入居者様の満足度が下がって、

退去につながる方がよほど損失です。



あと、同じ方からゴミステーションの場所についてのご意見も頂戴しました。

今はゴミステーションが物件の共用部に置いてあり、通行するのに狭くなりがちだから

外の駐車場部分にこれを出せないか、と。前の管理会社さん時代からずっと伝えて

いるけれども、ちっとも実現されなくて不満だったようです。



確かに入口が狭いのはわかります。でも、オーナー側の立場になって考えると、

本来収益化されて家賃をもらえる場所に、収益を捨てて設備を移動させるのは

勇気がいる話だなとも思うのです。お金を優先しすぎることはよくないのですが、

私も借入の返済がある身です。顧客満足度と収益のバランスは考えなくてはなりません。

ここまで満室で推移していることを考慮すると、必須の対応ではないのではないか?

と感じられてしまいます。



どうしても移動ということになれば、ゴミステーションだけでなく駐輪場も整備して

全て移動して共用部はすっきりさせる、ということにしたいところですが・・・。



管理会社さんとこの件も相談して、いったんは保留ということでよいのではないか、

ということになりました。再度の要望があるとか、やらないと出ていくとか、

そういった状況になるまではそっとしておこう、的な。



4ヶ月保有して、上記くらいしか出てこないという平和な札幌5棟目。

このまま平和な状態が続くことを切に希望する次第です。

そして雪が解けたら駐車場を募集して、さらなる収益力強化を!



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月22日

売却益をどうするべきか?取らぬ狸を皮算用をしてみる。

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捕らぬ狸の皮算用ってやつですが、売却した後のことを考えてみようと思います。

売却した後、その現金はどうしておくべきか。



現金の利用方法はいくつか考えられると思います。

1.借入の繰上返済

2.そのまま持っておく

3.現金で戸建など購入

4.別な資産運用をする



このどれを選ぶのがいいのかを考える前に、売却することによって生じる変化について

理解しておいた方がいいだろうと思いました。



売却によって生じる変化としては、キャッシュフローの減少が挙げられます。

売上や借入返済の減少は、結果としてキャッシュフローの減少につながります。



続いて、決算書への影響。今回売却する物件は、減価償却が切れている木造物件と

新築で建てたRCです。減価償却の観点では、あまり影響はないだろうと思います。

決算書上は、売上減少から利益が減少することになると考えられます。



こういった観点からすると、税金の減少とキャッシュフローの減少に伴う事業の

ダウンサイジングが売却後の自分の姿になるのでしょう。



その点を踏まえて、得られたお金をどう運用するか、それぞれの選択肢を見ていきます。



まず、1の借入の繰上返済という選択肢。ここには一部お金を入れたい気がしています。

キャッシュフローが減る分くらいは繰上返済しておいた方がいいのではないかと。

私、誰が見ても無担保借入をそれなりにしている人なので、金融機関さんからもあまり

その点の評価は高くないです。それであれば、今後の融資にプラスになるよう、

借入を減らしておくのも一つの作戦かなと思ってます。精神的にも安心できますし。



東京4棟目のリノベーションで借りた、金額も大きくて借入期間が短いやつがあります。

これを返すだけでも、減った分のキャッシュフローをそこそこ補てんできます。

借入期間が短いだけに、たった一年とはいえ当初借入した金額と比較して、現時点で

25%は返済が完了しています。全額返済すると、売却で手元に残る資金の1/3程度が

消えてしまうのですが、それでも一つの選択肢として考慮した方がいいかなと考えます。



また、よくうわごとのように書いているフィリピンも消込候補の一つになります。

特に高金利でどうしようもないやつが1戸あります。今後値上がりが見込めるとか、

需給バランスが崩壊するから値上がりなんて見込めないとか、いろいろな意見を

耳にします。私自身、そんなに長い期間資金を塩漬けしたくないので、ここに現金を

入れて安心するという選択肢はちょっと微妙な感じがしています。



フィリピンに関しては、最悪「もうローン払わない!捨てる!」という選択肢が

残っているのと、金融機関さんにも特に見せていないのとがあります。その観点では

フィリピンの返済に使うのは次善の策にした方がいいのかな、と考えています。

(そもそも早く売りたい・・・誰も売ってくれないし買ってくれないけど^^;)



繰上返済するなら、この2つが候補になることでしょう。あとは細かい借入を返済して

なんとなくややこしくない身体にしておく、ってくらいでしょうか。返済比率が下がり

金融機関さんの心証がよくなります(特に信販系は顕著)。



1の難点は、手元資金がやっぱり少なくなってしまうことに尽きると思います。

他の運用をして増やすことができるなら、そちらの方がいいでしょうし、いざ現金を

入れてでもほしい案件が出てきたときに対応できない、という難点もあります。

返してしまったら、同じ名目では借りられないですから。



2の現金で持っておくという選択肢は、これはこれで金融機関さんへのPRには

良いのではないかと考えている次第です。借入をいつでも返せる現金があるという

安心感を武器に、金融機関さんとの交渉が進められるだろうと考えます。



インフレヘッジができておらず、現金をそのまま持っておくこと自体がリスクという

考え方もありますが、金融機関さんは晴れている時に傘を貸す仕事が基本です。

手元資金が豊富でない人に貸すほど暇じゃない、と。



今のところ、手元資金はそれほどありませんが、小さな金融機関さんでは割と

借りることができております。これがもう少し大きな金融機関さんにまで手が出る、

という効果が見込めるのかもしれません。



また、融資が付きにくい案件への投資という形で使うことができますが、これは3の

考え方に近いので、この場では割愛します。



難点としては、キャッシュフローが今までより減ることによる全体での借入比率の増大。

例えば、これまで200万の家賃収入に対して100万の借入返済があり、合計すると

100万のキャッシュフローが出ていたとします。

そして200万の収入のうち、今回50万がなくなるとしましょう。それに対応する

借入は20万とすると、家賃収入150万、借入80万となり、キャッシュフローは

70万となります。



この状態で、前後で返済比率を見てみましょう。

前者は50%、後者は53%に返済比率が増えます。

CFが減って返済比率が上がるってどうなのよ?というところは一考の余地ありです。

※実際の数字はこれとは違いますのであしからず。



3の現金で不動産を買うという話は、2との組み合わせになるものと考えられます。

現金でないと仕込めないような古い物件や、エリア的に融資がつけられない地域の

物件などが候補になるかと思います。



特に、最近気になるのはふんどし王子吉川さんがやってる新築戸建賃貸。

健美家コラムでフン様が書いてました、この話。この間お会いした時に直接いろいろ

伺いましたし、現地も見せていただきました。これはすごいなと。安全に見て利回りが

10%に届く新築。規模が小さいものの、貸してよし売ってよしで安全な投資です。



富山エリアの地価と家賃だからできるピンポイントな技だと理解しておりますので、

やりたいと思ったら富山で融資を引っ張らなくてはなりません。ただ、エリアの

ハードルは高い・・・。というわけで、やっぱり現金があった方が強いですね。



難点としては、そういう良い物件がないとこの手は使えない、ということでしょうか。

たまたま見つかればいいんですけどねー。



4の別な資産運用に関しては、私自身は全くスキルも知識もないので基本的にはあまり

積極的には考えませんが、上澄みの一部だけちょこっと回してみるのもいいのかなと

考えております。ここはこれから勉強ですね。



基本的な路線としては、1の借入返済に走るか、2+3の組み合わせを考えるか、の

どちらかになると思います。そこに4を少しだけ放り込んでみることはあるかも

しれないですが。



勿論、1を選んだとしても、全部繰り上げ返済に使うということはないでしょう。

ある程度残しつつ、返せるものは返す。そう考えると、1をどこまで行って、残りを

2〜3で運用してうまくやっていくか、というあたりに落ち着くのかな?



この辺、お付き合いのある金融機関さんにも相談しながら決めたいと思います。

え、相談したら定期預金に固められる?うーん、そうかもね(笑)



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする