2018年05月21日

居心地の良い空間。

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昨日はフン様出版記念セミナーに参加してきました。3度目です(笑)

ニーノさんが「来るよね!?」と言うので勢いで「行きます!」と。

巻き込み力が半端ないです。ニーノさん。ダイソンかよと。



もう3回目の参加なので、フン様およびニーノさんのセミナーの内容については

過去のブログ記事(名古屋・札幌)を参考にしていただければと思います。



昨日は江古田島平八塾長のセミナーも聴講させていただきました。内容については

ここでは触れませんが、性格は全く破綻しておりませんでした。むしろ頭脳明晰で

責任感もあるナイスガイとしか思えませんでした。そして「自分より塾生の方が

人気がある場合は懇親会を途中で帰る」宣言に爆笑してしまいました。



フン様もニーノさんも塾長も、そして過去にコラボセミナーしているポールさんや

防人1号さんも含め、共通しているのは「不動産賃貸事業で食っていくことが主であり

セミナーそのものから派生する共食いビジネスを嫌悪している」というところでは

ないかと思います。



江古田島塾長は懇親会で参加者の方に言ってました。



自分は助言はしないし、そうやすやすとしていいものではない。

助言をするなら、その相手の家族構成やサラリーマン年収、親族の状況など全て

把握しないといけない。それが責任のある助言だからだ。

熟成に物件紹介をするが、それも最悪何かあった時に自分で買取ができるなどの

責任を持てるものしか紹介しない。そのくらいの覚悟を持って助言をしている。



あなたに助言してくれる人は、500万何も聞かずにポンと貸してくれるか?

自分は塾生に対してそれができる。それができない人はただの知り合いだ。

知り合いの助言に惑わされず、自分の意思で判断をするべきだ。



有償の塾を運営している有名大家さん、物件紹介をしている有名大家さんも多いですが

塾長のような姿勢を貫いている方はどのくらいいらっしゃるのか・・・。素人大家さんが

主催する有償の塾に参加したことがないので、どこまでのことをしてくれるのかは

わかりませんが、塾長のような真摯な姿勢で責任を取るタイプの方だと、人数が多すぎて

パンクしてしまうだろうなあと想像できることから、推して知るべしかな、なんて。



私は塾長ほど極端ではないのですが、やっぱり何が正しい助言なのかというのは

その人が持つ目標や人生観、現在の悩みなどから方向性を見出すことができないと

総合的な助言はできないと感じます。物件情報に対してその物件の良いところや

悪いところを挙げるようなことは難しくない作業だと思いますが、その物件を購入する

ことが、その方にとって正しいことなのか?というところまで踏み込めません。



他の収入を生活の基盤とするので、不動産は節税のために使いたい。

他の収入を捨てて不動産一本で生きていきたいから、不動産は食っていくためのツール。

不動産が好きで仕方ないから、究極まで拡大したい。不動産は趣味と実益。



上記のどの思想になるかで、アドバイスする内容は変わらなくてはなりません。

本来、コンサルタントは問題解決をしてクライアントを導くことが仕事なのです。

局所的なコンサルタントを名乗るならいいんですけど、コンサルタントを名乗る以上

それに裏付けされた知識や経験はあってほしいものです。



そういう意味では、完璧な人間なんていないんだから、その人から学べるところを

細かく設定して、いいとこどりすればいいんだというニーノさんの発想は素敵です。

一人におんぶにだっこせず、自分の頭で考えて、自分なりに相手のいいところを捉えて

そこを盗もうという話であれば、私も「行動力」「銀行開拓力」などは多少お手伝いを

することが出来そうな気がします。



メンターの大切さ、縁の大切さを説いている講師が多かったですが、この懇親会に

いらしていた有名大家さんはメンターとして最適ではないかと思います。

ブロガーの方だけピックアップすると、吉川英一さん赤井誠さんゲテモノさん

スワさんプロパン星人さんといった皆さん。この方々は奉仕の精神で様々なことを

教えてくれる方々だと私は思います。

(教わる一方ではなく、儲かったら飯でもごちそうしてあげてくださいね・笑)



改めて、昨日は居心地の良いセミナーおよび懇親会でした。

私自身も共食いビジネスはあまり好ましいとは思いませんし、知っていることであれば

できるだけ情報は無償で伝えたいと思うタイプなので、そういう集団と一緒にいる方が

心地よいです。



願わくば二次会まで行きたかったのですが、新横浜から自宅はちょっと遠かったし

本日かなりハードな一日になるので、断腸の思いで一次会にて帰宅しました。



私自身も参加された方から仮想通貨や太陽光のお話など、最近自分の中でアップデートを

できていない話を聞く機会もあり、また、ニーノさんから「いい土地あるよ!買う?」と

セミナー中に聞かれるという珍事もありました。買えるなら買います(笑)

あと、富導算塾の副塾長の「社蓄・今小作」さんに「ブログ楽しく読んでます!」と

お声がけいただいたのも地味に嬉しかったです。



学びや気づきがあり、楽しい一日でした。皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月20日

23区内のノールック買付物件をルックした。

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昨日は東京8棟目の内覧会を開催したり、フン様ニーノさんが東京に来ていたので

飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の

東京9棟目(仮)の内見をしてきました。



東京9棟目(仮)は、お得意のノールック買付を発動させました^^;

だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを

知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない

状態で買付入れちゃダメだよ!」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう

私なのでした。



この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが

ゆうさんに「仲間ですね!」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と

仲間であることを拒絶されました(笑)



いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん!

見に行く暇ないんだもん(言い訳)



話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。

(振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め)



この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、

それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で6m弱の道路に北面で接道しております。

そして23区内駅徒歩6分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の

イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け!という

感じでした。



ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは

難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが

この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り15%です。どう転んだとしても

負ける要素はない、と判断しました。



外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。

今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。



将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと

いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。



私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて

新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので

リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という

形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。



これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は

最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の2つくらいを

検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは

追加しておいた方がいいんじゃない?という意見です。



出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで

そのコストを回収できるのか?最終的な利回りはどのくらいになるのか?というところを

見積が出てきたら確認したいと思います。



そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は

スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は

スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが

できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも

できればやりたくないと言っているのを耳にします。



住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで

時間貸ししたら?」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。

とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので

時間貸しのような形は理想です。



まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。

そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので(駅徒歩6分は遠いし

駅自体もマイナーなんです)、本当に埋まるの?という点は疑問符がつきます。

まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな?



そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「S造かRC造で

5階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。

5階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから

4階と5階のメゾネットにしたらいいかなー。20平米を4部屋か、25平米を

3部屋か、どっちがいいかなあ。1階はテナントにした方がいいのかなあ。

夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯2杯くらい食べられそう(笑)



そんな夢のある東京9棟目(仮)、決済はいよいよ明日です。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月19日

動きを止めないと情報が得られる気がする。

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昨日は微妙に脈が薄い札幌の案件に関して、私の手元に置いてもう少し融資にトライを

できるよう画策をしておりました。具体的には、同じエリアを探している投資家仲間に

この情報を出して、興味があれば金融機関さんに当たってほしい、もし私が融資を

つけるることができなければ譲るので、という話をしました。こうすれば、私の関連する

内輪にて買付が数本入った形になるので、外部に無理に出す必要がなくなります。

さらに、仲介業者さんからの私の評価が上がり、次の物件情報も他より早めに出るという

展開が見込めます。



※ここで「キックバックを・・・」と言い出したら共食い大家さんになっちゃうので

 それは絶対にしません(笑)



目論見通り、数名の方がこの物件に興味を示してくださいました。

これでもう少し私が融資付けを頑張ることができそうです。



また、可能性のある金融機関さんの紹介を仲間からしてもらうことができそうなので、

そちらにもあたる準備をしました。あわせて、以前審査を通したことがある超高金利の

金融機関さんにもあたっております。

どこも「資料ください」という感じだったので、滑り出しとしては悪くないかなと。



そんな状況なので、もう少し外に情報を出さずに待ってくださいと仲介業者さんに

報告したところ、とても喜んでくださいました。そして早速次の物件情報が送られて

きましたよ!私のエリアではなかったのでスルーしましたけど、とりあえず仲間うちには

展開をさせていただきました。



それと並行して、ギャグのような物件を懇意にしている東京の管理会社さんを出して

いただいたことがあったのですが、そちらが値下がりして目線に合う金額になったと

いう情報を入手したため、この間脂っこいシェアハウスの融資がダメになってしまった

金融機関さんにぶつけてみることにしました。成績として見込んでいただろうに、

その期待に応えることができなかったという負い目がこちらにもあります。

代替の案件を何かぶつけようということで、今回の話を出すことにしました。



この案件、何がギャグかと言えば、なんと驚きの「土地が3坪未満」の超狭小住宅!

いやいやいやいや、狭小とかいうレベル超えてますって、これ。いくら東京でもね。



フルリノベーション済みの戸建賃貸ということで来ていました。当初情報が来た時は

「東京には恐ろしい物件があるものだ・・・」とびっくりしましたが、フルリノベが

終わっている所有権という観点で考えれば、利回りさえ合うなら別に無しではないなと。

しかしその時は金額が高く、利回り的に合わないと判断してスルーしておりました。



今回、その物件が値下がりして、目線として考えていたラインに乗ってきたとのこと。

それだったら手を挙げるのもいいかな?と思い、金融機関さんに報告した次第です。



金融機関さんの担当の方も、最初に私が坪数を申し上げたら「え?」という反応でした。

うん、そりゃあそうだよね・・・^^;

所有権でフルリノベーション済み、20年融資で引っ張ればキャッシュフローも出る、

という説明をしたところ、それだったら担保評価してみましょうかという流れに

なりました。



その後管理会社さんに金融機関さんがやる気になってくれたよと話を振ったところ、

「あの物件、今満額で3件買付入ってるんですよ・・・」と。え、何日か前に聞いた時は

まだ何もなかったのに、いきなりそんな感じ!?と驚きました。どうやらレインズに

価格変更して公開した影響みたいです。なるほど、それなら納得。



「融資が早い順で対応する予定」という話でしたので、金融機関さんにもその旨を伝えて

早めに担保評価してねということをお伝えしました。先方も状況を理解したようで、

なるべく早めに担保評価しますという話でまとまりました。



まあこれも、もし縁があれば買えるというだけです。それ以上でもそれ以下でも

ありませんので、素振りと思ってトライします。



そんな感じで、あまりまとまりなくあれこれバタバタ動いた一日でした。

ただ、やっぱり動かないことには何も始まりません。私はたいしたスキルを持たない

凡庸な人間ですが、しつこく動くことに関しては他の人と比べて秀でている自覚は

持っております。だからこそ、常に何かしら動きを取り、良い話につなげられるように

頑張っています。今回の動きも、先々で少しずつ形になればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月18日

いつものねちっこさを発揮!金融機関突撃録。

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先日、でき婚の札幌8棟目の後すぐに出てきた案件(でき婚より条件が良かった)、

取引のある金融機関さんに持っていって、反応を見てみました。



持ち込んだのは、札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんと、仙台1棟目と

太陽光発電に融資してくださったメインバンクさんの2行です。私の中ではこの2行が

主要取引行というイメージです。



GW頃ですが、決算報告をするついでに(?)これらの金融機関さんに今回いただいた

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/459149556.html

物件情報を持ち込んでみました。決算書もいい感じに黒字になったので、業容拡大の為に

追加のご融資をご検討ください、という感じの立てつけです。



まずはメインバンクさんに持ち込んでみました。ここは支店長が変わったり本部の姿勢が

変わったりして、前は札幌でもやると言っていたのに、すっかり札幌への融資は消極的に

なってしまいました。近ければ頑張るのですが・・・みたいなことを言うんですけど、

実際に近くの案件を持っていっても、頭金がどうとか融資年数がどうとかでなかなか

実行に結び付きません。



せっかちな義母は「どうせ融資してくれないんだから、行くの止めよう」とか平気で

言い出しますが、かつてはイケイケでいろいろな融資を検討してくれたわけですし、

いつ姿勢が戻るかわからないのだから、じっくりお付き合いをすべきだろうと私は

思っています。ですので、決算報告もしますし、新規案件も一番最初に持ち込みます。



でもやっぱり、今も融資姿勢は変わらず、遠方は辛いということで蹴られました。

まあ仕方ないですね。次行きましょう。



続いて持っていった本命の札幌7棟目に融資してくれた金融機関さん。

正直、こちらもあまり良い手ごたえではなかったです。ペースが早いんじゃないかと

いうところと、耐用年数的にあまり長期の融資が組めないという2点が気になる、と。



「じっくり拝見して返答します」と言ってくれたので、どうかな〜とやや期待をして

待ってみましたが、なかなか返事がきません。うーん、やっぱり期待薄なのかな。



1週間ちょっと待ったところで、こちらから確認の電話をしてみました。

仲介業者さんにも状況確認されたので、つついてみようと考えた次第でした。



お電話してみたところ、まだ検討中とのこと。ただやっぱりネックになるのは耐用年数と

仙台法人のペースの早さだそうです。なんか同じこと言ってるから、あまり検討は

進んでいないんだろうなあと想像。そうなるとあまり期待はできません。



この辺で見切りをつけて、今は取引はないけど過去に検討して貰った金融機関さんにも

久々に水を向けてみることにしました。



可能性があるのは2行。片方は昨年末までは札幌OKだったのが、今年に入ってから

新規の遠隔地は厳しいという話になってしまいました。もう1行は前回コンタクト時に

慎重な姿勢を見せられたため、その後あまりコンタクトを取っておりませんでしたが

エリア的には札幌には強いと思われるので、はまればもしかしたら・・・です。



遠隔地が厳しくなった方の金融機関さんにお電話しましたところ、当時の担当さんは

まだいらっしゃいました。そして融資姿勢は相変わらずということなので、即断念。



もう1行に電話したところ、当時の担当の方は異動されておりました。

一応、仙台法人の存在自体は引き継がれていたようですが、詳細についてはあまり

引き継がれていなかった模様です。以前出した分も含め、決算書3期分出してと

要求されましたので、物件資料と共に提出することにしました。



こちらの金融機関さん、最近は渋いという話しか聞いていないので、過剰な期待は

禁物ですが・・・もし当たれば大きいので、まずはちゃんと情報を出して対応が

できるかを聞いてみたいと思います。



ここがダメなら、次はいよいよ高金利の金融機関さんに行くかな〜・・・

隠し玉はいくつかあるのです。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月17日

消防法に基づく消防点検の運用について。

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最近、札幌市の物件で消防点検が厳しくなってきている気がします。



少し前の話ですが、札幌5棟目の管理会社さんからメールが来ました。

今後は法令順守する形で消防点検を半年に1回行うこととしたい、と。



元々、消防法は以下のような定義がされているとのことです。

==================== 以下、法令文の抜粋 ====================

消防点検は、 消防用設備等及び特殊消防用設備等がいざというときにその機能を

充分に発揮するために、半年に一度、点検をすることが義務化されており、

3年毎に消防長または消防署長に報告をしなければなりません。

この報告を怠ると30万円以下の罰金又は拘留に処せられます。

================== 法令文の抜粋、ここまで ====================



法的には半年に1度の点検と3年に1度の報告が義務となっているようです。

なるほど、ずっとこの運用ルールが管理会社さんによって異なっていたので、

何が正しいのかよくわからない状態が続いておりましたが、根拠となる法令が

わかったのですっきりしました。



札幌5棟目の管理会社さんも、これまでは1〜3年に1〜3回の実施で運用をされていた

ようですが、年々厳しくなる消防署からのチェックを受けて、厳格に法を守る方向に

舵を切ったようです。消防点検報告書の提出依頼の連絡頻度が高くなっているのだとか。

背景には、集合住宅において消防法違反と見られる状況での火災で、死亡者が出るなどの

問題が起きている、という話があるとのことでした。

(ただ、ネットを探してみたけど具体的な事故の記述は見当たらず)



人命にかかわることではあるし、法律で決められていることだということなのであれば

本来ならきちんとやらなくてはならなかったのでしょう。しかし、割とこれまでは

これまでにお付き合いしていた管理会社さんはいずれも、そこまで厳密にやろうとは

言ってきませんでした。慣例的にそういう運用をしていたからなのでしょう。あとは

オーナーにそのコストを転嫁することになるから、また金のかかる提案をしやがってと

敬遠されることを嫌ったのかもしれません。提案される側としてもきっとそう思います。



今後は購入時に、消防点検のコストもランニングコストの一つとして見ておく必要が

あるのでしょうね。規模にもよると思いますが、札幌5棟目の消防点検の費用は

1回につき21,600円(税込)と言うことでした。単身間取り16部屋の木造で

このくらいのお値段ということなので、これを目安に取得時のシミュレーションに

見込むことにしたいと思います。



消防法自体は国全体として定義される法律だと私は理解しています。となると、

こういう話って、東京や仙台など別の地域でも同じじゃないのかなと思うのですが、

東京や仙台で同じような話を聞いた覚えがありません。東京8棟目のリノベ工事が

終わった後、アパートのどこかに元々置いてあった消火器を共用部に出しておいて

くれたことがあったけど、そのくらいだなあ。



読者の皆様が保有されているアパートやマンション、消防点検はどうされていますか?

特に自主管理の場合とかって、あまりやってないとかそんな感じなのでしょうか?

素朴な疑問としてちょっと気になりました。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする