2020年07月15日

札幌8棟目の立て直しを考える。

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札幌8棟目どうしようかなあ。目下、コロナ禍で一番被害を受けている物件です。

12部屋中5部屋が民泊関連で軒並み退去、別件で1Rも1部屋退去。キツイ!



札幌8棟目は最寄がJRの駅なのがネックです。札幌の場合JRはイマイチで地下鉄が

鉄板(と言っても駅力の格差もあり、中には微妙な駅もあります)。微妙な駅だけど

駅からは3分と近いので、まあなんとかなるだうと購入しました。



民泊が絶好調の頃は、新千歳空港からダイレクトアクセス(乗り換えはあるけど)という

ところが売りになり、民泊をやりたい方にまとめて借りていただくことができました。

家賃も上がるから利回りも上がり、稼働率も良くなってホクホクだったのですが・・・

良い時代はなかなか続かないものです。消防設備も投資したのですが、回収しきれず

残念ながら不良債権化。



短期間のうちに、民泊系5部屋+それ以外1部屋の合計6部屋が空いてしまいました。

さて、どうするか。当然普通賃貸に戻した上で、母子家庭の誠克保護の方を狙うのが

王道の作戦になります。



・・・っと、いきなりそう言ってもアレですね。説明します。



物件スペック的には2LDKというか2DKというか、そのくらいの間取りです。

JR沿線のファミリー立地なので駐車場が欲しいところですが、あいにく駐車場は今

敷地内に空きがありません。オーナーチェンジ前から住んでいる方が安く借りています。

民泊云々を検討する前に借上できる月極駐車場がないか調べたことがありましたが、

駐車場需要は高いようで満車でした。



家賃は相場から考えれば46000円がアッパーでしょう。そして駐車場がない。

となると、札幌市における母子家庭(子供2人)の生活保護の家賃が46000円なので

ここをターゲットとするのが良いと考えます。



次に、生活保護の方向けのキャンペーンとして響くのは何かを考えてみます。

初期費用は役所から出るのであまり気にしなくて良いでしょう。

新たに生活保護になる方なら、家電付きのオプションなどいいかもしれません。

また、光熱費を家賃に含むようなキャンペーンも、可処分所得が増えることになるので

悪くない選択肢かと思います。



パッと思いつくのはその辺かな・・・。部屋自体はアクセントクロスなども使って

綺麗に仕上がっていますから、その点において競争力はあると思います。



仲介業者さんへの認知度の向上もテーマとして必要でしょう。募集はしていたものの

ここ2年くらいは民泊の業者さんに直接出して終わっていたので、仲介さんまで

情報がいきわたっていない感じがありました。認知度を上げて、オーナー直接でも

やり取りできるよというところをもう少しPRした方がいいかなと思っています。



マイルで取った旅行券がもうキャンセルできない状態になってしまいましたので

(マイル航空券は自由に予約変更できるものの、取得日から1年以内に使う必要が

 あるみたいです、知らなかった・・・)、近々札幌に行くことになりそうです。

東京から飛行機で移動していいのかという不安はあるものの、チケットを無駄に

するわけにもいかないため、3密を避けてマスクして札幌に行くことになりそうです。

その時に仲介業者さんを営業するか?うーん、でも東京からあちこちに顔を出したら

ばい菌扱いされちゃう?悩ましい。やっぱ不特定多数と話をするのは止めようか。

もどかしいです。



管理会社さんと打ち合わせが必要だなと思います。

・家電付きオプションの採用可否

・近隣の借上駐車場の有無

・光熱費コミコミプランを何らかの形で検討できるか

・その他、生活保護の母子家庭に響く作戦

電話でもいいな、この辺は。密にならないよううまくやろう。



埋まらない部屋はないので、気合入れ直そうと思います。次の札幌出張はこの物件の

立て直しをテーマにしようっと。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月14日

ネズミ駆除に向けてまず最初の一手。

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ネズミ事案の続報です。結果として施工業者さんにて対応を依頼することとしましたが

根本的なところの原因がわからず微妙な感じです・・・。



富山1棟目でネズミが出たという話題が入ってきたので、管理会社さんに対応を依頼して

そこからセカンドオピニオンで外壁塗装の施工業者さんにも、現地にネズミが入りそうな

穴などなかったかを聞いてみた、というのが前回の状況でした。



最初に連絡をいただいたのは施工業者さんでした。たまたま富山1棟目のある地域に

行く予定があったので現地を見てきた、ということで連絡をいただいたのですが、

外から見た限りはネズミが侵入できそうな穴は見当たらなかった、と。

基礎の換気口も外れていなかったそうです。



「たまたま近所でシロアリ対策してる現場があるので、室内を見て貰いましょうか」と

施工業者さんからはご提案をいただきました。室内を見ないと進入路がわからないので

見て貰いたいですが、管理会社さんにも既にお願いしちゃっているんですよ。

そことの調整ですね・・・。



そこで、管理会社さんに作業の進捗状況を聞いてみることにしました。管理担当の方に

お電話すると「業者が忙しいようで具体的な日程がまだ見えてこない」「かといって、

何もしないでいると入居者様も不満に思うだろうから、私が近々行って話を聞きながら

市販のネズミ対策のエサを設置してこようと思っている」という趣旨のお話でした。



業者さんの手配に苦戦している・・・これはもしや、施工業者さんに代わりに

行って貰うという話をしやすい展開か?「実はセカンドオピニオンと思って・・・」

と、外壁塗装の業者さん経由でこういう依頼が出来そうという話をしたところ、

管理会社さんも「そちらの方が入居者様も安心すると思うので、お願いできるなら

お願いしたい」という形になりました。



入居者様のところに訪問する日程はもう決まっているということでしたので、

そのタイミングで業者さんに一緒に行って貰えれば一番いいと判断。施工業者さんに

確認して貰いましたが、残念ながらその日はNG。その次の日なら大丈夫ということで

管理会社さんに調整を依頼したところ、今度は施工業者さん指定の日は入居者様がNG。

でも、ネズミを何とかしてくれるなら、不在時に勝手に入って診て貰って良いという

許可を得られたので、施工業者さんにその日行っていただくことにしました。



そして現地訪問当日。施工業者さんよりLINEで報告がありました。



・部屋にネズミのフンがない

・配管にコーキングがきちんと施工されている

・クロス張り替えしてあり、壁の穴が見当たらない



ということで、侵入経路の特定は困難だということでした。



床下点検口がない建物なので、床下の状況は確認できませんでしたが・・・

屋根裏点検口から確認すると、ネズミのフンが見つかったということでしたので、

そこに対しては薬を撒いてくださったとのことです。



業務用のネズミ駆除のエサなので、効き目は強いそうです。目が見えなくなる薬なので

明るい方に移動するので建物から出ることになり、その後死ぬということでした。

残酷でかわいそうですね・・・すまぬ、ネズミ。



他の部屋への施工も行った方が良い、と施工業者さんは言います。ごもっとも。

まとめて施工したら安くなりますと言われたものの、空き部屋ならまだしも、入居者様が

入居されているお部屋もまとめてとなると、なかなかハードルは高いです。



管理会社さんに相談してみるかなー。入居者様が家にいてくれそうな週末を狙って

なんとか全室薬を撒いておきたいところです。

(全室点検口あるかな?という不安がありますけど・・・)



今回の対策で、ネズミが出てこなくなるといいのですが。経過を入居者様に家訓して貰い

追加の対策が必要かを見極めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月13日

行動力と感謝の気持ち。

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発表資料を作っていて改めて思ったこと。私の場合は、センスや才能にあふれている

わけではないけど、行動力と周りの人への感謝の気持ちでそれを補っているのだな、と。



プレゼンするための資料って、自分の考えをまとめるためにも有効だなと思います。

私は計画的に行動するのが苦手なところがあり、その日やその場のノリや思い付きで

行動してしまうきらいがあります。最初に整理して、やることを決めてから動くのが

本当は良いのでしょうけど、走りながら目の前に起こる事件に対応するやり方で

動いてしまうことが多いです。そういった行動を後で振り返ると、そこに気づきが

あったりします。



今回のプレゼン資料をまとめながら、札幌2棟目のピンチを乗り切れた理由は何だろう?

と改めて考えてみました。



一番大きかったのは「行動力」だったと思います。当時は部屋数も少なく、稼働率が

低いままだと借入返済ができない状況でした。とにかく必死でした。埋めないことには

自己破産になってしまう、という危機感から行動せざるを得ない事情はあったにせよ、

それでもサラリーマンをしながら頻繁に札幌に行って営業まわりをしたり、金曜の朝は

メールを仲介業者さんにまとめて送ったり、トラブル対応したり、モデルルーム作ったり

今考えたら「しんどいなあ」と思うボリュームの作業をよくやっていたものです。



やらないとまずいという焦り、やらないと勿体ないという貧乏根性、やらずに後悔は

したくないという感情、やってないと不安になる焦燥感。そんなものがミックスされて

行動力の源泉になっていたのではないかと思います。



今はこの頃に比べれば規模も大きくなり、どこかがダメでも他で稼げばトータルで

何とかなりそうという状態になっています。だから、あの頃みたいにがむしゃらに

とにかく行動しないといけないという状態ではないだろうと思います。それゆえに、

行動量が落ちているような気もします。休みの日もなんかゲームしてダラダラしてる

ことが多いし(コロナのせいで出張できなくなったからといって、事務作業をその分

やっているかというと・・・やってないです)。



行動力、もっと増やしていかないとなあ。まだやれるでしょ。うん。



それから、周りの人への感謝の気持ちを持つことも大事なことだと思います。



自分一人では不動産賃貸業はできません。購入するだけでも、金融機関さんの力や

不動産仲介業者さんの力、司法書士んさの力、保険代理店さんの力などが必要です。

運営するなら管理会社さんの力や各種施工ができる職人さんの力が必要になります。

賃貸募集するには仲介業者さんの力が必要です。そして何より、物件に入居して

いただく入居者様の力も必要です。



自分一人で賃貸経営しているわけではありません。周りの人に支えられて、はじめて

家賃収入を得られることができます。そういった周囲の人への感謝の気持ちを持つこと。

それも大事なことだろうと思っています。



感謝の気持ちがあれば、相手にその感謝を伝えるために何をしたらいいだろう?

ということも自然と考えるようになります。



私自身は、どこまでうまくいっているかは別にして「三方よし」な取引ができるよう

常に考えているつもりです。事業なので自分が儲からないのは問題ありだと思いますが、

関係する皆さんと比較して相対的に利益を取りすぎないことも大事だと考えます。



将来にわたって持続可能な関係を作るには、誰かが一方的に疲弊するような条件で

取引をしてはいけないと思います。相手の利益はどこにあって、その利益を得るのに

必要な行動やコストは何かを考えると、そこは見えてくるのではないでしょうか。



入居者さんには、適切な家賃で適切な設備の物件を提供すること。

仲介業者さん及び管理会社さんには、入居者様募集や契約など、入居促進活動の中で

動いていただいた人件費に見合う手数料をお支払いすること。

大家は、適切な家賃を受け取ること。



意外と大家さん自身がこのバランスを崩しているケースがあると思っています。



見積はただじゃないのに、業者さんに何回も見積をさせ、挙句その見積を持って

別の業者さんに「これより安くならないか」と持ち掛ける行為。これは見積に動いた

業者さんのコストを無視して、自分だけが良い思いをしようとしていることになります。

営業活動の一環として見積は発生しますし、失注することだって当然あるでしょう。

でも、発注する側が「業者の見積はタダなんだから」という気持ちで何度も見積を

させてしまうのは、ちょっと違うのではないかと。



私だったら、相見積を取るなら同時に動いて貰い、相手の見積を見せるようなことは

しません。それはフェアじゃないし、大家の利益最優先でバランスが悪いと思います。

ヨーイドンで一斉に出して貰い、価格と提案内容で決める。それで失注するのであれば

相手も仕方ないと納得してくれるのではないかと。



上記はあくまで一例です。他にもそういったケースはあることでしょう。



相手の業界の常識や儲けを出すポイントがわからず、配慮しきれていないこともあると

思いますので、私も偉そうに言える立場ではないかもしれません。ただ、自分がわかる

範囲においては、そういった失礼はないように動いているつもりです。



相手を尊敬し、相手に感謝していれば、自然と失礼を働きたくないと思うように

なるものです。だから、「三方よし」の精神で向き合うことは、相手への感謝と尊敬を

もって接することに繋がるのではないかと思っています。



耳の痛いことも、単に批判と捉えて封じるのではなく、そう言われる原因が自分に

あるのではないかと考えると、批判してくださった相手の方にも感謝の気持ちが

芽生えます。こういう問題を自分が認識せずに持っていたんだなということに

気づかせてくれたこと、40も越えてるいい年したオッサンに、わざわざ労力をつかって

忠告していただけること、そういうことに感謝しようという気持ちになります。



先日、ブログのコメントで「それしか報酬を出さないなんてケチすぎる」という

内容の書き込みをいただきました。勿論批判的なコメントをいただけば感情の面では

凹むのですが、自分の尺度で十分とおもったことが、別の人から見たら不十分に

見えるのだなということも勉強になりましたし、もし自分の取引相手が同じように

不十分と捉えているのか、その兆候の有無を今後のやりとりから把握する必要が

あるのだなということ、もし兆候があれば別の形でフォローが必要だなということも

感じました。そういう意味で、わざわざコメントをしていただけたことに対して

ありがたいと思う気持ちも芽生えております。



失敗を繰り返しながらも、ここまで何とか生きてこれている理由を自分なりに考えると

「行動力」「感謝の気持ち」なのかな、と思った次第です。なので、セミナーの資料にも

そういったことを書かせていただきました。



さて、今週もはじまりました。新たな1週間を迎えられたことを感謝しながら、

サラリーマンのお仕事の時間以外でうまく不動産の仕事をこなせるよう調整しながら

感謝の気持ちを忘れず行動をしたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月12日

ニーノの部屋に参加(皆様ありがとうございました)

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昨日はニーノの部屋でゲストとしてお話をさせていただきました。

聞いていただいた皆様、どうもありがとうございました。



事前にニーノさんからは初心者が多いという話を伺っておりましたので、遠い過去に

なってしまった感はありますが、札幌2棟目を購入してヒーヒー言ってた頃のお話を

いろいろ思い起こしながら資料に起こして、お話をさせていただきました。



あの頃は今と違った意味で必死でした。生きるか死ぬかってくらいの状態だったので。

でも自分でも不思議なくらい悲壮感はなかったなあという・・・。やっぱどこか

図々しい心というか、何とかなるだろうというポジティブな心があったのだろうと

思っています。



父親は事業家の家系で、サラリーマンになったのはうちの父くらいだそうです。

くよくよせず前を向く、凹んでる暇があったら次の一手を考える。私は割とそんなとこが

ありますが、きっとそれは父方の血が受け継がれているからなのかなと思いました。



実際に参加者さんにアンケートを取ったところ、本当の初心者さん(これから1棟とか

そういう人)はそこまで多くなく、1棟買ったぞ〜くらいの人がボリュームゾーンだった

ようです。ちょうど私がしくじった頃と同じ規模と思われるので、何かの参考には

なったのではないかと思います。



アンケートを見ている限り、今回はベテランの方も多かったのではないかと思います。

一応10年以上ブログやってるので、昔から不動産をやってる人でブログを見ていた人が

申し込んでくれたのかもしれません。あとFB経由の申込も多かったので、お友達の方が

あいつ何話すつもりなんだろうって興味本位で見に来てくれたのだろうとも思います。

チャットでコメントをくださる方が、どこかで見たことある人ばかりだったので(笑)



初心者の方にはリアルな失敗談を、ベテランの方やお友達の方には質疑応答の中で

ちょっとした笑いを提供できたのではないかと思います。それであれば本望です。



スペシャルゲストの極東船長さんから、札幌2棟目を埋めるために駆けずり回っていた

時代の話の後「あの頃、あの辺の仲介業者さんの中では有名だったよ」「皆さんも

あのオーナーさんの物件何とかしたいんですけどねぇって言ってたよ」というコメントも

あり、皆さんがそういう思いで私を見てくださっていたことが嬉しかったのと同時に

あの頃そんなに親しくなかった船長がそんなところまで見ていたのかという驚きもあり

自分のことを話してみることで、自分の知らなかった角度で当時のことを知ることが

できたのは興味深かったです。



現役サラリーマン大家ですし、不動産に時間を使うことを優先したいという思いもあり

セミナー講師みたいな話は基本お受けしていないですが、お世話になった知人友人からの

依頼であったり、知人友人向けのクローズドなものであれば、喜んでお受けしてます。

私自身も周りの方のご厚意でなんとかここまで生かされている身分です。私のやることが

周りの皆様のお役に立つなら、是非私も役に立ちたいと思っております。

そこにあるのは短期的な経済的メリットではなく、長期的な目で見た無形資産です。



聞きにきていただいた皆様、主催のニーノさん、ゲストの船長、事務局の皆様。

この度はどうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 11:47 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月11日

今週2本目の金消契約は無利息の融資への切替。

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4月に借りたセーフティーネット4号保証の融資を、5月から始まった無利子の制度に

切り替える手続きが終わりました。月曜日に実行されます。



以前ブログに書いた通りですが、切り替えをして貰うついでに増額の交渉をして貰い

別の小さな借入と一本化までは対応してくださるということになりました。

頑張ってくださった金融機関の皆様に感謝申し上げます。



切り替えのための金消をしたいということで、昨日金融機関の担当者さんが自宅まで

いらしてくださいました。こういったところ、フットワークが軽くて大変助かります。



今回はいつも面倒を見てくださる担当さんと、外回りのエリア担当の方との2名で

いらっしゃいました。外回りの担当の方、けっこうコロコロ変わるんですよね。

結局いつも担当さんがお仕事をこなしてくださるので、あまり外回りの人とちゃんと

お話する機会がないことが多いです。



今回は金消ということで署名押印をする時間もけっこうかかりました。沈黙の時が

流れている間に、担当さんではなく外回りの方とのコミュニケーションを積極的に

とってみました。新卒で入社し、2店舗目とのこと。はきはきとした受け答えで

爽やかな印象で、かつ気取ったところがない素朴な雰囲気。おじさんのウケがよさそう、

という印象を抱きました。コミュニケーション能力も今までの外回りの担当さんと比べて

高いかな?と言う気がします。良い人が出てきてくれたな、と感じた次第です。



ここまで色々と面倒を見てくださった担当さんも、もう3年目に入っています。

そろそろ転勤もありうる時期なので、この後誰とコミュニケーションを取りながら

提案して貰えばいいかを模索しなくては・・・と思っていました。今回の外回りの

エリア担当さんが、今後の相談窓口に適任かもしれないと思った次第です。



そんなことを考えながら、書類にひたすら署名押印。法人の分と連帯保証になる私の分が

終わって、嫁ちゃんに書いてもらう分を持っていって記入して貰います。その間にも

しばし昨今の情勢について雑談。



融資申込件数はピークを越えたような印象のようです。件数が減ってきているとのこと。

観光客はとにかく外国人が戻ってきていない印象なのと、不動産価格もさほど下がって

いない印象だという話をされていました。うん、意外と下がってないという点については

私も同意します。資金ショートで物件を手放すとか、もっと色々出てくるかと思って

いましたが、そうでもなかったです。今までと同じような基準でしかないなあ、と。



正直、コロナで先があまり見通せないという感覚はありますので、今は新規の投資は控え

本当に良いと思った時のみ資金投下が良いだろうと思っています。今までイケイケで

散々買ってただろうが、東京13棟目がひと段落して次に目移りするんじゃないのか、

と思われる方も多々いらっしゃるでしょう。私もここまでの行いは自覚しておりますので

それは別に否定しません。心変わりもするかもしれませんし、舌の根も乾かないうちから

ノールック買付するかもしれません。でも、前に比べて物件情報を見ても買付を入れる

気持ちにならないモードなのは本当です。今までの基準なら買付入れてただろうなと思う

物件もこの半年の中では2〜3ありましたが、スルーしております。



サラリーマンをそろそろ本当に辞めたいなと思う気持ちがあるのもその一因かも・・・。

ここ最近、物件を利益確定で売却して、その現金を使って購入する、といったところを

何件かやりました。返済比率は短期の借入が多いので高めですが、B/Sの観点では

年を追うごとに良くなっているという実感はあります。実際、顧問税理士の先生から

5期分のB/Sを出して貰いましたが、内容は良化しているのは確実です。



そうなると、返済比率が落ち着けば一旦会社は脱出してもいいのではないか、と。

返済比率が高いのは、5年・7年・10年といった短い借入(リノベで借りるやつ)が

多いためです。サラリーマンを辞める気がなかったので、手元に持っておけば時間が

味方してくれて最終的に利益が出るという考え方でした。でもそれは止めて、ちゃんと

CFで食っていける状態にしようと思い直した、というのが積極購入をしていない

理由の一つなのだと自分なりには思っています。



今回ご融資いただいた金融機関さんも「返済比率を減らした方がいいです」という

ご意見を言ってくださいました。彼らの場合は「今の返済比率だと保証協会の審査を

通すのが大変だから」というところも多分にあるでしょう。でも、今回だってもう少し

借入が少なくて保証協会さんから有利な条件でいっぱい借りられたら、いい話に

なっていただろうと思いますし・・・。確かにそうだなと思うところはあります。



そんなこんなしているうちに、嫁ちゃんが書類を書き終えました。最終チェックして

問題なしということで「月曜実行しておきますね!」ということで担当さんは帰社。

これで3年間は無利息ということになりました。しかも5年で借りていた1本の借入を

今回の10年の融資に一本化。若干ではありますが、キャッシュフロー改善です。



今後はキャッシュフロー経営もきちんと心がけていきたいと思います。



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