2020年09月19日

退去立会と最近の問い合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。今日は一日外出していることになりそう。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌6棟目の退去が完了しました。特に問題もなく(入居期間3ヶ月だからねえ)

すぐに募集を始められる状態とのことで、良かったです。



先日ブログに3ヶ月で退去予告が届いてしまった話を書かせていただきました。



この退去、私以上に怒っていたのは管理会社さんの担当の方です。私は賃貸物件で

ある以上退去が起こるのもやむを得ないと思っていますが、担当さんはこの方の事情を

心配して、割と細かいリクエストにもいろいろと頑張って応えてきたとのことで、

「裏切られた」という気持ちが強かったようです。「悔しいです」を連呼してました。



お子様にアレルギーがあるから除草剤を散布しないでくれと言われ、手で草をむしったり

結露とか設備不具合とかも初期段階で連絡をがある(管理会社さん曰く「神経質」)ので

できることはDIYで何とかしたり、私が手配している清掃業者さんの車があることを

不審と思い管理会社さんに連絡してきたのに対して、私にも連絡を取って事実確認の上

本人をフォローしたり・・・。かなり色々やっていたようです。



それもこれも、安定入居に繋がってくれればという思いで頑張って対応したのに、

結局3ヶ月で退去か!ということで本人はかわいさ余って憎さ百倍の状態になって

閉まっているようです。逆に私がなだめる役になってしまいました。



こういう熱い思いで管理してくださるから、この担当さん好きです。ありがたいです。

でも退去されるまではお客様なので、落ち着いて対応してくださいね(汗)



そんなモードで、先日の退去立会も行かれたのですが(鬼になってぶんどってくる、と

息巻いていたので逆に私がなだめました・笑)、結果としては「請求するところが

全くないくらい綺麗に使ってくださっていました」とのことでした。

いや、むしろそれでありがたいです。



短期退去なので、短期解約違約金を入居者さんに対して請求、更に仲介業者さんから

仲介手数料が半額返金されるということでした。広告料2ヶ月に対して、1ヶ月が

戻ってきて、更に1ヶ月入居者さんから回収。手数料負けすることなく終われたので

まあ良しとしたいと思います。不動産賃貸業も慈善事業ではなくお仕事ですので、

タダ働きはご容赦いただきたいものです。



後続の募集についても、そこそこ快調なようです。管理会社の担当さん曰く、

問い合わせは多いからすぐ決まるだろうとの見解でした。でも、担当さんは少しだけ

調子がいいところがあるので、楽観的に見すぎてるんじゃないかなと秘かに思ってます。

札幌9棟目のテナントさんの時も「問い合わせはありますから大丈夫だと思います」と

言いながら、実態としてなかなか決まってないですし・・・。



ただ、本当に具体的な問い合わせもあるようで、80代の老夫婦で近所に住む娘さんが

連帯保証人可能という形で内見可能か、という問い合わせはあったそうです。

80代か〜・・・。管理会社さんは「そこまでリスク取らなくても決まると思います」と

言ってましたが、こういう相談でも柔軟に受けますよという姿勢を見せることも大事。

仲介業者さんに対してのインパクトは残りますから。



この件に関しては、その道のプロの方に色々とお話を聞かせていただき、こういう

条件であれば受けられます、という回答をしました。たぶん、この仲介さんも

内見OKという回答で喜んだのではないかと思います。どの物件に当たっても、

内見すらさせてくれないと嘆いていたようなので。



札幌の空室が拡大傾向なので、とりあえず埋める!という目標で頑張りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月18日

富山1棟目に問い合わせが来たんだけど・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。いつもより遅めの更新。

応援クリックよろしくお願いします→



富山1棟目に問い合わせがあったという連絡を賃貸部門の方から連絡いただきました。

しかし今回も短期の問い合わせだそうです。また短期か〜。



富山1棟目の管理会社さん、賃貸部門と管理部門、リフォーム部門などに分かれており

それぞれ電話番号が違います。だから、固定電話も全部登録して、賃貸とか管理とか

出すようにしております。



今回、富山1棟目の管理会社さんから着信があったのですが、ディスプレイには

「賃貸」と出ていました。賃貸部門ってことは新規入居申込もしくは問い合わせか!?

(「管理」って書いてあったら退去予告とか修繕だから萎える展開のことが多いです)



仕事中だったのですが、仕事の手を休めて電話に出ました。



電話口の相手は先日より交代したエリア担当の営業マンの方。一度一緒に飲んだことは

ありますが、お仕事上のお付き合いは初めてです。



「問い合わせがあったのですが・・・」と切り出されましたので、よっしゃ!と

思ったのですが、普通の問い合わせだったら私に聞くこともなく進んでいくはず。

ちょっとめんどくさい系かな?



「短期のお問合せなのです」「自宅のリフォームの間の3ヶ月だそうです」



あぁ〜、またそのパターンか・・・。今ご入居されている方の中にも、半年の期間限定で

自宅建て替え中の仮住まいをされている方がいらっしゃいます。建て替え需要旺盛ね。

アパートの立地は両面田んぼというけっこうな田舎立地なのですが、地元に住む方は

地元に骨をうずめようと言う人が多いのかもしれません。



短期のお客様を受け入れるか否かを決める基準としては・・・

・機会損失にならないか

・手数料負けしないか

の2点があると思います。



1点目は、もしその短期入居中に繁忙期があれば、長期のお客様をみすみす逃すことに

なってしまう、という観点です。今回の場合は、仲介担当さんにヒアリングしたところ

例年なら9月でもっと問い合わせが多いはずが、7月〜8月とほとんど変わらない

問い泡汗件数で推移しているとのこと。コロナで転勤需要が減ったのかもしれません。

ここを入れても空室はもう1部屋空室もあるし、12月末までとなりそうですので

春の繁忙期にも影響はありません。ここはクリア。



ていうか、第二繁忙期がコロナで消滅したことはちょっとショック・・・



2点目は、広告料とか美装とかの経費を出したら、結局家賃貰っても相殺になって

何も儲からなかった、みたいなオチにならないか?という観点です。

ここは確認したところ、管理会社さんの慣例では入居者様からの仲介手数料を

客付業者さんと管理会社さんで折半するだけで、広告料などはオーナーからは

貰わない、という話でした。それだったら、手元に家賃が残るだけだからいいか。



そんなところの確認ができたので、じゃあ入居OKの方向で進めてくださいという

話をしました。短期でも部屋が埋まっている方が何となく幸せな感じもしますしね。



もしこれがうまく決まれば、残り1部屋となりますが・・・2部屋は短期とわかって

いるので、短期の方が入っているうちに残り1部屋決めたいなという感じになります。

田舎暮らししたいテレワークの人、入ってくれないかなー?(笑)



何にしても、こうした話をつないでくれる仲介業者さんと管理会社さんに感謝です。

またよろしくお願い致します。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月17日

物件の共用部に謎のペンキの跡。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。あー!昨日メタルダンジョンやり忘れた!しまったー。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌5棟目で謎のペンキ跡が発見されました。何ができるでもないので放置の予定ですが

その部屋の借主さんも心当たりがないという不思議な状態です。なんなんだこれは。



札幌5棟目は管理会社さんではなく独自に頼んでいる業者さんに清掃を依頼しています。

これも良し悪しあり、業務分担をどうするかを事前にちゃんと決めておかないと

「それはうちの仕事じゃないと思っています」と両社から言われてしまうオチがあるため

調整に自信ありでないならあまりお勧めしませんが、調整ができるならコストの面や

管理面でのメリットがあると思います。



私の場合は、遠隔大家さんなので現地の様子を定期的に把握できた方がいいと考えて

清掃に関しては毎回写真付きでLINEなどで報告してくださる清掃業者さんを

採用しています。この業者さんを入れてないの、札幌9棟目と札幌10棟目くらいです。



弊害も当然あって、以前空室に虫の死骸が転がっていたことがありましたが、

きちんとした取り決めをしていなかったので、管理会社さんも清掃業者さんも

対応せずに放置された状態が続いてしまいました。清掃業者さんとの契約の際に

空室の簡易清掃も含まれていたのですが、担当さんの交代の時に引継がされておらず

清掃業者さんが漏らしていた形であることを整理・確認して対応していただいた、

という経緯がありました。



一社に任せることで、こういった漏れは無くなります。大家にとっての窓口は

その会社さんだけになりますから、何かあれば全部そこに依頼すれば良いという

単純な構造になります。他方、そのお任せした会社さんが信頼に足るかどうかの

見極めは必要です。変な会社さんにお任せすると、まともな仕事をしてくれなくて

結局物件の価値を落とすと言うことにもなりかねません。



私がお願いしている管理会社さんは、各社当然一長一短ありますが、少なくとも

大家を食い物にしてやろうということは考えておらず、誠実な対応はしてくれます。

(一社だけ微妙なところがありますが、もうすぐ管理契約を打ち切る予定)

なので、安心して任せてしまえばいいのかもしれませんが、札幌や富山といった

遠隔物件に関しては、こちらで個別に発注した方が機動力や報告の面で優位性が

あると思うので、そこは管理会社さんに申し訳ないと思いつつ、個別発注をさせて

いただいている次第です。



毎度のことですが前置きが長くなりました。今回報告されたトラブルは、ここまで

話に挙がってきていた清掃業者さんが発見してくれたお話になります。



いつもならFBの管理会社さんと私で作っているグループに清掃業者さんが清掃報告を

投稿してくださるのですが、その日は個別にLINEで連絡がありました。



謎のペンキ跡

ドア横の壁に白いペンキが塗られた写真。札幌5棟目っぽいです。



「白いペンキが壁についていました」と報告いただいたので、なんじゃこれはと思いつつ

管理会社さんにも報告。管理会社さんも気づいていなかったようで、翌日早速現地で

状況確認をしてくださいました。そして、その部屋にお住まいの方に連絡を取り、

ペンキが塗られているけど心当たりがあるかの確認もしてくださいました。



入居者様にも心当たりがなく、そもそもペンキについて今回連絡を受けて初めて

気が付いたとのこと。まあ賃貸物件だからそこまで興味は持たないのは自然ですね。



誰かのいたずらにしたって、共用部に入り込んできてわざわざここだけにペンキを

塗っていくってのも変な話だし・・・。かといって、最近出入りした業者さんも

内装業者さんくらいだから、特にこんなことする理由もないし・・・。



なんか気持ち悪いですが、実害があるわけではないのでこのまま様子見としました。

塗り直すにしたって、ここだけ塗り直しても変な感じは否めませんしね。



管理会社さんが気づかなくても清掃業者さんが気づく。

清掃業者さんが気づかなくても管理会社さんが気づく。



今回のはごくごく小さな変化ですが、それでもそんな体制が構築できていることを

実感できたので、そういう意味では良かったかな。

正直、東京の比較的遠方な物件より、札幌の物件の方が現地に足を運んでるし

こういった報告で余程原状掴んでいると思います。東京6棟目なんて草ボーボーに

なっていることに気が付いてなかったし・・・。



遠隔地でも、信頼に足る方がいらっしゃればこうしていい感じに運営できるなと

改めて思ったワンシーンでした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月16日

時間がないので手抜きでお送りします。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。遅刻してしまうー(テレワークなのに・・・)。

応援クリックよろしくお願いします→



本日はブログほぼお休みに近い状態です。朝起きてメールの返信とか事務手続きを

あれこれやってたら、あっという間に時間がなくなってしまいました。



保険関係のメールを代理店さんに返して、ついでにいっぱい契約するものがあるから

週末お会いした方が早そうですねというところまで話を詰めたり。



それから、ノールック低圧太陽光に関して義母が認定申請がうまくいかないと言うので

こちらで色々試してみたものの、確かに承認コードを入れる欄が出てこない・・・。

施工業者さんに、これはちょっとおかしいですと問い合わせをしたり(回答待ち)。



あと、千葉1棟目の見積がどうにも思うように進まないため、リノベいつもやって

いただいている4番バッターの業者さんにいよいよ出張ってもらうか?という

メッセージを管理会社さんに送ってみたり(返信はまだです)。



あとは東京法人決算のために顧問税理士さんから来ている質問事項に回答したり。



あと洗濯物干したり、朝ご飯作ったり(ただのシリアルですけど)。



そうこうしていたら、あっという間に出勤の時間になってしまいました。

まだ某ポータルサイトから来た新築案件への回答もしていないのに・・・。

時間は大切に使わないと、あっという間に浪費してしまいます。気をつけよう。



そうそう、ノールック太陽光をようやく見に行くチャンスができそうです。

嫁ちゃんがお出かけOKとようやく言ってくれたので、太陽光の近所にある

温泉宿にでも宿泊して、現地視察してこようと思います。義母も一緒に来れるか

本人に聞いてみようっと。



というわけで、今日は手抜きブログで恐縮ですが、この辺で!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:25 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月15日

札幌8棟目の新規入居直後のトラブルは、むしろ良かったのかも。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。なんかまた肩こりが酷くなってきた気がする・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌8棟目の初期トラブルがありました。少し前にご入居なさったお部屋で、水廻りの

ちょっとしたトラブル。早めに対応できたので良かったと思います。



コロナの影響で、民泊をやっていた会社さんがまとめて退去されてしまいました。

全12部屋中5部屋がこの影響で退去。更に、単身部屋が1つ運悪く退去が重なり、

今年に入ってから6部屋が空いたことになります。



しかも、民泊で借りてくださっていたお部屋に関しては、一部の部屋で原状回復の

費用がまだ支払われていないという状態です。管理会社さんが対応してくださってますが

そもそも会社に電話しても誰も電話に出ないとか、ようやく電話に誰か出ても折り返しが

ないとか、そんな状態みたいです。



民泊でかなりの部屋数を借り上げしていた会社さんなので、それが一気にダメになって

苦しいのだろうなと心中はお察ししますし、社長とはけっこうやり取りしていたので

事業は大丈夫だろうかと心配になります。でも、先方から私のところに相談があるでも

ないし、管理会社さんに私から借主だった法人の社長に声かけましょうかと提案しても、

本当にどうしようもなくなったら相談します、まずは自社で頑張ります、という返事だし

(たぶんオーナーに迷惑かけたくないと思っているのでしょう・・・恐縮です)、

そうなると私は見守るしかないです。早いところ解決してくれますように。



過去は振り返っても仕方ないので、普通の賃貸でなんとかこの6室を埋めなくては。



さすがに半分空きはシャレにならないので、管理会社さんも頑張って他の案件に

問い合わせが来た人をやや強引に走客してくださり、私も家賃を想定より3000円以上

下げて何とか入居にこぎつけたり、他物件の管理会社さんが気にして走客してくれた話を

まとめるために、こちらも3000円以上値下げして話を成立させたり。そんな手も

使って3部屋までは埋めることが出来ました。しかし残りの3部屋はまだまだです。



空いている部屋はファミリー間取りが1階と2階の角部屋、単身間取りが3階です。

条件もそこそこ緩め、家賃も緩めなのですが、立地的に引きがそんなにいい場所でも

ないので、サクサクと決まる感じはしないです。うまくハマる人が出てくれて、

月に1件くらい何とか決まればいいな・・・という感じです。



これに関しては、変な物件買っちゃったよなあ、失敗だったよなあ、と思っている私。

でも利回りも低かったのでしばらくホールドしておくしかないんですよねえ。

まあ損してるわけじゃないし、気長に付き合うことにします。



今のところ、入居に繋がる話はあまりなく、問い合わせや相談は前述の違約金の支払に

関するお話と、あとは入居された方の初期トラブルの話ばかりです(苦笑)



先日は、4階に入居された方から問い合わせがありました。浴室混合栓の根元が

ぐらついて水が漏れることを相談されたとのことです。提携コールセンターから

リペアサービスが出動して、一通り対応してきたということでした。助かります。



混合栓の話で現場に行ったものの、行けば行ったでいろいろと出てくるのが初期不良。

このお部屋も先日ご入居されたばかりでしたので、人が来たからといくつか追加での

対応を求められたようです。



浴室混合栓の話は、シャワーホースとパッキンを交換して解消したそうです。

混合栓ごと交換とかでなく、そのレベルで済んで良かったです。



お風呂のドアの開閉がスムーズではないという相談があり、調整したとのことでした。

お風呂は確かにスムーズに開かないとイラっとしそうなので、直ってよかったです。



水圧が弱いという相談も受けたようですが、これは4階であることやポンプの問題に

なるので、部屋ごとで直る問題ではないからご容赦いただきたい、という感じで

話をしてご納得(?)いただけたようです。



慣れてしまうと「こんなもんでしょ」と思うことも、住み始めた当初は気になるのは

わかります。そこで気になっていることを今回の訪問で吐き出して貰えたので、

その点に関しては良かったかなと思います。業者さんにこちらが払ったお金も

5000円だったので、安くすんで良かったと思ってます。



初期トラブルは仕方ないことなので、今回みたいに金銭的にも安く済み、入居者様が

初期不良について話をする場が出来たことは良かったのではないかと思っています。

長期入居になってくれるといいなあ・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする