2021年09月22日

なかなか決まらない東京6棟目、次の一手は・・・。

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東京6棟目、なかなか決まらないので、管理会社さんも焦りを感じているようです。

広告料について、自社分返上して仲介業者さんに提供したいと申入がありました。



ずっと優等生だった東京6棟目の様子が変わってしまったのはコロナの影響のようです。

今まではすぐに入居付できていたのですが、全くダメになってしまいました。

もうかれこれ1年近く空室になってしまっているお部屋もあります。



20平米以下のワンルーム、ターミナル駅もビジネス街も徒歩圏、築古木造を

リノベーションして作ったおしゃれなお部屋は、これまで退去ごとに様子を見ながら

少しずつ家賃を上げていくことができるくらいのお部屋でした。



しかし、コロナ禍でその様相は一変。予想でしかありませんが、ビジネス街に集積する

大企業ではテレワークが進み、社員の出社日数が減っているのではないかと思われます。

事実としてわかるのは、今まですぐに決まっていた東京6棟目が一気に決まりにくくなり

なかなか埋まらなくなってしまった、ということ。



最初の数ヶ月は私の方もことの重大さを認識できておらず、家賃も下げないまま

放置状態になっておりました。途中からさすがにこれはまずいと、初期費用を下げたり

家賃も下げたりと動き始めたのが初夏の頃合い。まだ寒い季節でした。管理会社さんも

現地仲介業者さんを回って情報収集してくださったので、その内容を参考にしながら

初期費用とか募集条件とかいろいろ工夫をしてみたりしているのですが・・・

決まらないんですよこれが。



仲介業者さんへのヒアリングで、仲介業者さんから聞かれる即効性のある家賃帯は、

元の家賃から比べると6000円以上下げないといけない状態です。そこまで一気に

下げるのはちょっと抵抗があったので、その手前くらいまで下げる感じで対策を

止めてしまっているという私の判断が良くない部分もあるのだと思います。

管理会社さんとしては、もうちょっと家賃を下げるという決断を取ってほしいと

思っているのではないかと想像しますが・・・。



そう思っているところに、管理会社さんがひとつの提案をされてきました。

その提案、私としてはありがたい話なんだけど、その反面管理会社さんが私の

家賃を下げたくないというわがままを自己責任で押し通しているだけのはずなのに

それを決められないのは自分の責任という捉え方をしてくださっているのだなと

解釈でき、むしろ申し訳ない気持ちになってしまいました。



その提案の内容は、管理会社さんが受け取る広告料を仲介業者さんに渡す形で

広告料アップで集客を狙う、というものです。



広告料は今は確か仲介業者さんに1ヶ月分、管理会社さんに1ヶ月分の合計2ヶ月を

成約時に渡していたはずです。管理会社さんも成約に向けて現地仲介業者さんを回ったり

家賃査定したりといろいろなお仕事がありますので、管理会社さんにも成約時に広告料を

お支払するのはおかしなこととは思っておりません。月に2回、問い合わせ回数や

反響を上げるための提案、仲介業者さん巡りの結果などをレポートするのだって、

人件費もかかっていることでしょう。



今回、管理会社さんは「もう空室になって1年近くが経つのだから、決めなくては

ならないと思うので、私どもが受け取る広告料を仲介業者さんに出して集客します」

と言ってくださいました。これは、頑張って働いてくださっている管理会社さんに対して

そこまで思いつめさせてしまている大家側にも当然問題があります。家賃設定を

もうちょっと見直すなどの方法があるはず。それなのに、管理会社さんは家賃をできれば

下げないよう、今あるカードの中でできる手を切ってくださったのだと思います。



それは申し訳ないと私も一度は言いましたが、管理会社さんは別今回はそれで構わないと

言います。本当はここで私が家賃を下げますからと言えばよいものなのでしょうが・・・

すみません、根がケチで自分のことしか考えられない私なので、つい「それじゃあ

申し訳ないですけどそれでお願いします」と言ってしまいました。情けない・・・。



札幌だったらもっとバンバン広告料バラまいてるんだし、そこは管理会社さんに対して

家賃を下げない私が悪いから、広告料はこちらで負担しますと言うのが筋なのでしょう。

それをパッと言えない未熟でケチな私。こんなとこでブツブツ言うけど、管理会社さんに

今からでもそう連絡しないあたりが人としての小ささであり、偽善なのだと思います。



管理会社さんはこれで様子を見るとおっしゃっていたので、もしこれで反響がなかったら

迅速に家賃を下げる方向で動こうと思います。これ以上思い悩ませてしまうのは

申し訳ないですから。



考えるとほんとこれ勿体ないな・・・。家賃下げてでも、とっとと決めてしまった方が

良いんじゃないかと。遺失利益がすごいことになっていますから。広告料戦略で成果が

なかったら、家賃設定をもう2000円くらい下げて、仲介業者さんが言う即決ラインに

持っていってしまおうと思います。



管理会社さんにご迷惑をおかけしてしまい申し訳ないですが、これでダメなら家賃を

下げて決めにかかるので・・・ご容赦を・・・。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月21日

富山1棟目の管理会社さんから、管理を解約するとの通知が・・・。

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富山1棟目の管理会社さんから「管理を辞めさせていただきたい」と申入がありました。

人が辞めるなどで手が回らなくなり、遠隔地物件の管理を止めたいのだそうです。



先日、自宅に富山1棟目の管理会社さんからレターパックが送られてきました。

はて、送金明細ならこの間貰ったばかりなんだけど、なんだろう?しかもやたらと

ペラペラなんですよね、こいつ。解約通知のご連絡とか届くことがありますが、

それは普通の封筒で届いていたので、わざわざレターパックってなんだろう?

いろいろ不思議に思いながら開けてみました。



管理契約を解除したい旨のお手紙でした・・・。



え、なにそれ、マジで何も聞いてないんですけど。こういうのって事前に匂わせとか

相談とかあってから正式に話があるもんじゃないの?しかもお手紙の内容だけ見れば

なかなか一方的な文面に見えちゃって、なんじゃこりゃって怒る人は怒っちゃいそうな

雰囲気になっていますよ?私も正直なところ一瞬イラっとしましたし。



でも、ここで感情に任せて動いちゃいかんのです。だいたいそういうの失敗するから。

私に至らないところがあり、管理会社さんにご迷惑をおかけしてしまった結果、

こうなったという可能性だって考えなくてはなりません。相手の立場に立ってみることが

必要です。



文面の中には、社員が減って遠隔地の物件を管理するのが難しい状態になった、

という旨のことが書かれております。どうやら他にも解約したい管理物件があり、

それらに対してまとめて発信しているようだということが文面から類推できました。

実際のところ先方がどう感じていたかはわかりませんが、私自身は管理会社さんに

ご迷惑をおかけした記憶はあまりないので(初期の頃お金にならない無駄な仕事を

結果としてやらせてしまったことがあり、それについては反省しています)、

先方が人員が減ってしまったことにより、遠隔地物件の管理から手を引こうとしている、

ということで間違いなさそうです。



それにしても、その事情は仕方ないとして、やり方には問題があるよなあ、これ。

・事前の根回しなし

・一斉送信での通知

・一方的な文面



別れ方って、ある意味一番難しいところだと思うんです。今後もお付き合いを継続して

いく意思がある場合は特に。私もすごく気を遣いますし、なるべく悪い印象を

持たれないよう腐心しながら対応することが多いです。しかし今回の通知には

そういう工夫はなく、ただただ事務的に契約○条に則って管理契約終了になります、

ということしか述べられておりません。管理移管先の推薦などもありません。

これをやられたら、この管理会社さんにこちらからお任せしようと思うことって

ほぼなくなってしまいますよねー・・・。



過去、すごくそういうのに気を遣ってサービス解約に至った例もありました。

あれは私に至らぬ面があったことが最後の最後でわかったのですが、その直前まで

なんか違和感を感じることもなくはなかったものの、先方のビジネスセグメントの

変更に伴う措置だという風に説明されており、それに納得していました。

最後に私ともう付き合いたくないからだということがわかったのも、そんな事情を

わかってない私が余計な質問や先方の癇に障る物言いをしてしまったことで、

それを言わざるを得ない状態にさせてしまったことで発覚しただけであり、おそらく

そういうダメな質問をしてなければ、未だに気付くことはなかったでしょう。

経営者のはしくれとして、あの対応は素晴らしいと思いました。先方はそのつもりは

なかったでしょうけど、私自身は私の良くない点が認識できたので、感謝しています。

今でもその時指摘されたことには気を付けております。



そういう「美しい別れ方」を経験しているからこそ、余計に今回の別れの切り出しは

悪手にしか見えないんですよね・・・。人が足りなくてそんなことに気を回すことも

できないのかもしれませんけど、そこは会社組織としてちゃんと上の人がフォローを

すべきところですから。



残念だなとは思いますが、もしかしたら私がまた気づかぬところであほなことを

しでかしているかもしれませんので、あまりどうこう言わずにきっぱりと忘れて

次の管理会社さんを探すことにします。



びっくりしちゃったので、思わず一番仲良くしている仲介担当の方に電話して

なんか解約するとか手紙来たんですよ〜と言ってみたりしました。

仲介の人も少し前に募集条件のことで電話した時は解約すると管理部門が決断したことを

全く知らなかったそうで、聞いてびっくりしたとのこと。内情を少し聞いたのですが、

管理部門の社員さんが激減してしまい、新人に毛が生えたくらいの人含めてギリギリで

回している感じなのだそうです。なので、会社として体制縮小を決断したっぽい、と。



「富山1棟目、私の手であまり決められなかったので申し訳ありませんでした」

みたいな感じで謝られてしまい、かえってこっちが申し訳なくなりました。



購入して管理会社さんを決める時、最初この管理会社さんは「遠隔地だからうちでは

管理できない」という話をされていたんです。それがある日一転して管理をやらせて

ほしいと言い出しました。どうも同時期に私が購入した地域に複数物件の売買があり

それを全部管理すれば遠隔でも数がまとまるのでやれると判断したようなのです。

それであればと管理をお願いしましたが、結局3年ちょっとで今回の結果になりました。



次はこのエリアに優位性のある管理会社さんを選定しようと思います。

ただ、決して都会ではないエリアなので、選択肢は少ないんですけどね・・・。

地場業者さんにするか、大手FC加盟のところにするかの二択しかないという。

地場だとなにかと郵送だったり、そもそも遠隔のオーナーに慣れてなかったりで

結果としてあまり良いパートナーにはなれない?かな?という気もします。

地場に明るい人に相談しながら決めたいと思います。



これを機会により良い方向に双方が進んでいけることを願って。

管理会社さん、今までありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月20日

東京8棟目、入居申込を受領し満室へ返り咲き確定。

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東京8棟目、お申込をいただくことができました。これで満室返り咲きです。

しかも駐車場まで借りてくれるってことなので、駐車場含めての満室です。よっしゃ!



東京8棟目。コンセプト型賃貸住宅として運営しております。どうせ住むなら面白い

賃貸住宅にしたい。そして自分も楽しいと思える賃貸住宅が良い。勿論、収益性も

高めていきたい。こういった欲張りな妄想を叶えられる仕組みがないかと考えた時、

頭に浮かんだのがコンセプト型賃貸住宅でした。



東京都内にしては広い庭がある物件ですので、ここをドッグランにするなどして

ワンコを飼える賃貸物件にしてはどうか、というのが発想の始まりでした。

結局ドッグランは設けませんでしたが、今の形である「ペット多頭飼いを推奨する

コミュニティ型賃貸物件」にたどり着いた次第です。



ワンちゃんが好きな人が集う賃貸物件。シェアハウスほどのべたッとした距離感は

ないけど、会えば顔と名前が一致して挨拶するくらいの間柄。年に1〜2回くらいは

お庭でBBQをして、旅行に行きたいときにペットを預かって貰えたり。

どこかの部屋でワンちゃんの鳴き声がしたら「うるさいなあ」ではなく「大丈夫かな?」

と思ってもらえるくらいの関係性を作っていただくこと。そんな感じで、緩いつながりが

維持できるような賃貸住宅を作ろうということで、ここまでやってまいりました。



7部屋のアパートですが、人間が10人に対してワンちゃん18匹、猫ちゃん2匹と

ペットの子達の方が多いという、狙った通りの構成になっております。

(今回ご入居のお申込をしてくださった方も含めての数字です)



マイソクには「ペット多頭飼い推奨」ということをうたっていますので、やっぱり

ペットを飼っている人が多く入居されます。そもそも家賃をかなり強気設定にしていると

いうこともあり、ペット多頭飼いの人しか申込をしてこないと思っています。多頭飼いは

なかなかOKしてくれる賃貸物件も多くないですから、多少高くてもうちのような物件に

申込を入れてくれます。そしてなかなか退去しないはずです。

つまり、大家側としても多頭飼いに見合った価値を提供できることを前提に、入居者様が

高い家賃でも継続入居してくれるという、ビジネス面でも旨味がある仕組みなのです。



ただ、そんなことを言いながらも、昨年秋〜今年の夏までの間に4部屋の解約が

ありました。度の方も、転勤や結婚、同棲解消などやむを得ない理由でしたが、

当初もくろんだ長期入居の形にはなっていないなあという感じでした。

ただ、多頭飼いガチ勢(という呼び方をしていいのかわかりませんけど)の方・・・

ワンちゃん5匹という方が2組いらっしゃいますが、この2組は退去しておらず

退去されたのはいずれもワンちゃん1匹とか猫ちゃん1匹というライト勢ばかりでした。

元々のコンセプトで考えていた多頭飼いの方はしっかりつかめていると捉えれば

いいのかなと思っています。



その点からいくと、今の構成は多頭飼いの方の方が優勢になっています。

7部屋のうち、1匹のみ飼育のライト勢は2組だけ。犬5匹、犬1匹、犬2匹、

犬5匹、犬1匹+猫3匹、犬2匹、猫1匹という感じなので、今回のメンバーは

長期入居につながる人が比較的多いのではないかと期待しております。



さて、今回の入居申込のお話に移りましょう。

完全満室となる部屋+駐車場のお申込を入れてくださったのは、法人さんが社員さんに

提供する社宅としてのお申込でした。なんでも、自動車整備の会社さんで、社用車を

駐車場に置きたいということで、駐車場と居室の両方を申し込んでくださっています。

駐車場はなかなか埋まらなかったので、大変嬉しいお申込と言うことになります。



ご入居される社員さんはワンちゃん2匹を飼っているとのこと。犬種は私が大好きな

柴犬らしいです。柴犬の短めの毛をなでなでしたいー!(落ち着け)



法人さんから、できればもう一声家賃が安くならないか、と相談を受けていると

管理会社さんから言われました。ただ、管理会社さんのヒアリングによれば、

家賃が下がらなくてもそのままご入居いただけそうだということでしたので、

交渉には応じないつもりです。東京8棟目に関しては、過去に1度も家賃交渉は

OKしておりません。ご入居される方同士でのコミュニケーションも活発化させたいと

思っているため、他の方が「あの人は家賃値引いて貰ってるのに、私は値引いて

貰ってない!」という負の感情を抱かれるのが怖いのです。だから値引には原則として

応じられません。勿論私の懐事情もありますが、それよりコミュニティの崩壊に

繋がりかねない行為をしたくないという気持ちの方が強いです。



昨年の秋口くらいから始まり、全部で4部屋の入れ替わりがありましたが、これで何とか

再度の満室と言うことになりました。駐車場も埋まったし、コンセプト通りの多頭飼いを

されている方の比率も上がりました。良い傾向だと思います。入れ替わったことによって

よりよい状態になったのだと思います。癖のある物件なので、満室に戻すまでに時間は

かかったものの、再び満室にもってこれて良かったです。



残りの物件にも力を入れていかないとなあ・・・。特に東京6棟目と東京12棟目。

ここはほんとにちゃんとやらないとまずいと思います。気合を入れ直そうっと。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月19日

某政府系金融機関さんに融資の相談をしに行く(義母が)。

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札幌11棟目の修繕資金を確保するため、某政府系金融機関さんで資金調達をすることに

しました。義母が面談に行ってきてくれました。頼りになるわー。



札幌11棟目。既存の札幌10棟目の戸建の隣だったので購入を決断しました。

敷地が隣接している不動産は多少無理してでも買っておく。その鉄則に従い、

今回も購入を決断しました。正直、相場並のお値段なのであまり旨味はないですが、

土地として出口を取る時には大きな威力を発揮すると思います。つなげることで、

戸建を建てるのに適した広さになるからです。



収益性だけで言えば、リフォーム代まで含めた利回りは8%に届くか届かないかです。

まあでも、そこは仕方ないかなーと割り切っています。

直さず放置する手もあったのですが、一応稼働させて売上増大に勤めることにしました。



さて、こちらの物件の修繕は自己資金で賄うつもりでしたが、最近になって新築の

自己資金でお金がけっこう出ていくことになり、懐具合がやや寂しい印象です。

それだったら、この物件の修繕は融資で賄った方がいいかな?と思うようになりました。

手元にお金がないと、突発的に何か起こった時に大変ですしね。個人で立て続けに

屋上防水とかフルリフォームとか納税とかでお金が出ていく事態に遭遇していたので

仙台法人はそういう時にもちゃんと対応できる法人でありたいです。



ということで、義母には融資の相談に行こうと思うので見積持っていって融資の内諾を

貰ってきてね、というなかなかな無茶ぶりをさせていただきました。自分でも

割と無茶ぶりしたなあと思いましたが、義母もだいぶ手馴れてきているので、

担当って誰だったっけ?から始まり、普通にやる気になっております。



義母には見積を持たせ、家賃はこのくらい取れるということを説明して送り出しました。

電話で相談して、面談の予約を取って、実際に面談して・・・の流れを一人で不通に

こなしてくれる義母。本当に助かっております。感謝の念に堪えません。



そして先日、義母から連絡がありました。面談が終わって、なんか資料を持たされたから

それを書かなくてはならない、とのことです。その資料を書いて提出すると、金利が

ちょっと安くなるのだそうです。ほー、それは書かないわけにはいきませんな。



「私には書けないから書いて」と写真が送られてきたのですが・・・

「設備投資計画書」とあります。どうやらこの金融機関さんから借りたお金で設備投資を

した結果、付加価値額(営業利益・人件費・減価償却費の合計)が向上していれば

設備投資として優良ということで金利が下がるという仕組みのようです。



既に直近期の数字はガイドが出されておりました。決算書から拾って金融機関の方が

埋めてくれているのでしょう。これに対して、今回の設備投資で付加価値が2%以上に

なる設備投資計画であれば、金利優遇があるということでした。



計算してみると、特に鉛筆なめなめしなくても普通に2%以上の付加価値額という条件を

満たすようです。直近期には売上も減価償却もなかった物件だから、そりゃその分の

付加価値は出ますわな。

ということで、チャッチャッと埋めて義母に数字の情報を連携しました。



こういう話が出てくるってことは、融資自体は問題なしってことなのかな?

義母からは直接手ごたえは聞いていませんが、これで箸にも棒にも引っかからないという

結果だったらちょっと残念すぎますよねー。だからきっと大丈夫に違いない、と

思っておこうと思います。



リフォームは終わっており、あとは支払だけの状態ですから、早いとこ融資確定させて

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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月18日

札幌6棟目の原状回復費用が重い・・・。

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札幌6棟目の原状回復のお見積、出てきました。うーん、部屋の状態が厳しいから

仕方ないんだけど、かなりいい値段です。もうちょい削減したいよね・・・。



札幌6棟目は4部屋の小さなアパートです。2LDK間取りで駐車場なし。

駐車場がないのが痛いですが、生活保護の方とか高齢者の方とか、そういう方が

入居してくださるので、意外と安定した運営ができております。



購入した時は、設備も古くて部屋も全部和室でした。このまま表層リフォームしても

設備の分が厳しいということで、ボイラーを交換したり灯油ストーブを交換したり

和室を洋室に換えたりといった大掛かりなりフォームをしてきました。

正直、家賃が4万後半の物件に50万以上のリフォームをするのは辛かったですが、

一度やっておけば後は楽になるはず、ということで、取得費の一環と割り切って

対応を進めてまいりました。それでも、元が安く買えているので、大きな問題は

ないだろうと思っています。



4部屋中3部屋はこの大掛かりなりフォームは終わらせていたのですが、残り1部屋が

まだ完了しておりませんでした。そしてそのお部屋が退去になったので、管理会社さんに

お見積を依頼しておりました。



先日、そのお見積が届きました。



総額100万オーバーやんけ!(オエー)



今回はボイラーと灯油ストーブが両方ダメで交換しなくてはならないということでした。

管理会社さんが「見たこともない品番」と言うくらい古い型であり、ちょっとまともな

神経の人ならこれを騙し騙し運用するのは到底容認できない、という状況のようです。

動かないわけじゃないですけど・・・。

灯油ストーブも未だに煙突とかあるような古い構造なので、それを止めてFF式の

ストーブに変更、その際にコア抜きをして外に直接排気させる、みたいな工事が

必要になるということでした。



そしてコロナ禍なので部品の生産が少なく、ボイラーに関しては早々に発注してほしい、

というお話でした。生産量減ってるんだろうなあ。サラリーマンのお仕事のお客様も

海外工場がコロナでロックダウンされてしまい、製造が大変なことになっているらしく

いつもバタバタしております。



お部屋の工事も今までのよりハードモードのようで、なかなかお高い感じになってます。

ユニットバス自体は変えなくてよさそうなのですが、混合栓とか換気扇とかは全交換。

キッチンも同様に混合栓と換気扇を交換。網戸も張り替え。和室2部屋だと厳しいので

1部屋は洋室に変えるから、その費用。当然のようにクロスもCFも全交換。

2LDKをフルリフォームなので、けっこうえげつない費用になります。



ちょっとこれ、現場に行って工事方法とか検討した方がいいな・・・。塗装で済む場所が

あるなら、そこは塗装にしよう、とか。そういう工夫の余地があるかを検討したいです。



29日〜30日にかけて札幌に行く予定になっているので、隙間時間で何とか

予定をねじ込んでしまわないと。そう思って、管理会社さんにコンタクトを取りました。

29日で現地確認の予定を取れないか、と。ちなみにこの日は午後の暗くならない程度に

遅い時間に札幌12棟目(仮)のオーナー検査があります。そして朝札幌についたらすぐ

札幌11棟目のリフォーム結果の確認があります。ピンポイントに午後イチしか

空いておりません。30日は終日テレワークして東京に戻ることになりますので、

予定は入れられません。



管理会社さん、その時間うまく空いていたようです。OKですと返答ありました。

よかった、これで出張時間をかなり有意義に使えることになりそうです。



29日はガーっといろんなものを詰め込んだ一日になりそうです。リフォームの

コストダウンが成就するよう、頑張ってみます!



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