2016年09月29日

本承認ゲット!札幌築古木造購入に向け一歩前進。

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札幌の築古物件、本部の承認を得ることができました。あわせて、管理条件も撤廃されて

すぐに自分好みの管理会社を選べる状態となりました。わーい!



買付を入れて融資審査に持ち込み、支店レベルではやりますという答えを聞き出して

ある程度いけるだろうという確信を持っていた当案件。昨日金融機関さんからお電話を

いただき、本部審査も無事に通ったということを通達いただきました。



今回持ち込んだ金融機関さんは、数ヶ月前にあった融資を引けたのに売主さんの気が

変わって購入できなかった物件
の時に融資オッケーを出してくれた金融機関さんです。

一度大丈夫だったからということで、あまり不安には思っておりませんでしたが、

やはり承認が出るとほっとします。



今回は結果として物件価格の90%強が融資でまかなえることになりました。そのため、

自己資金は諸経費と残りの分くらい入れることに。金融機関さんに確認したところ、

方針として売価に対して一定の自己資金を入れてもらいたいという方向性のようです。

ですので、融資承認が出た後価格交渉が成立した場合、その成立後の価格に対して改めて

融資可能額を審査することになるのだとか。



そんなわけで、虎の子の自己資金をここに当て込んでいいのか!?という点についてが

仙台法人の社長をやってもらっている義母と私の間で議論となりました。

(今回購入するのは仙台法人です)

最終的にはゴーサインを出しましたが、自己資金もう少し温存したかったなあ。



とはいえ、本店と代表の所在地が仙台で、札幌には無人の支店があるだけという条件で

よく北海道にしか店舗がない信金さんが融資をしてくださったものだと思います。

たぶん、こういうアクロバティックなことをやるところって、ほとんどないはずです。

偶然と紹介とがうまくはまったパターンだなと思いました。



なので、自己資金を多少入れてでも、この貴重な機会に取引実績を積みたいという

気持ちもあり、今回は融資をしてもらう方向に舵を切った次第です。



そんなわけで、融資通ったから契約等の調整に入ってほしいですと仲介業者さんに依頼。

ほどなくして、仲介業者の社長さんからメッセージが届きました。

曰く、管理条件を先方の役員に伝えて外してもらうことに成功した、と。



この報告、大変盛り上がる話題です。前にブログで書いた通り、管理継続条件で指定を

されている業者さんとは、波長が合わないだろうなあという感覚がありました。

なるべく早く変更したい、というか管理条件が外れればいいのに、という旨のことを

先日札幌で社長に話したところ、外せるよう交渉してくださったのです。深く感謝。



「うちも管理委託先の候補として是非ご検討ください」と、社長からもアプローチが

ありましたので、ここはやはり外してもらった恩に報いなくてはいけないなーと思い、

前向きに管理委託することを検討中です。



これで契約しちゃえば購入は確定です。楽しみになってきましたが、札幌・仙台・東京に

またがって処理をしないといけないので煩雑です。

仙台の義母が社判を持っているので、全員で仙台に集合しないといけないかしら?とか、

金銭消費契約は社長の同席が必要だから、義母にも札幌に来て貰わないといけないとか、

その義母が他の予定との調整があってなかなか訪問する日が決められないとか。



何にしても、ひとつひとつ紐解きながらやっていくしかないですね。

調整していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月28日

マンション名を変更したら役所への届出が必要みたいです。

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物件を購入するたびに、必ずアパート名を変更している私なのですが、役所に名称変更を

届け出ないといけないということを初めて知りました^^;



これまで、購入した物件は一通り名称を変更してきました。賃借人の方には申し訳ないと

いつも思うのですが、勝手ながら私のこだわりポイントなので、オーナー特権で強行して

いる次第です。



これまでは、入居者様への通知をして、旧館名をしばらくは並行で掲示しておく程度で

良いと思っておりました。ゼンリンの地図は調査員の方が定期的に調べて、地図情報に

反映してくれているようですので、特に申請は不要だろうという認識です。郵便局や

電気・ガス・水道関係の届出は入居者様が対応するという感覚でしたので、オーナー側で

何かする認識はありませんでした。



あ、でも電気や水道に関しては、共用部の電気代や戸別メーターがない物件の水道代の

請求書を見て、名前がおかしい場合は口頭で伝えて変更してもらっていました。そういう

意味では、本来はオーナー側で届け出た方がいいのでしょうね。



・・・というくらいの認識だったのですが、入居者様からのご指摘によって、それが

盛大に間違っていることを初めて知りました。恥ずかしい。



きっかけは東京4棟目の入居者様のお父様から管理会社さんに届いた連絡でした。

この入居者様は、お父様が契約者となり、実際に住んでいるのは娘さんという形態です。

入居前から鍵を追加してほしいとかいろいろとご要望をいただいておりました。娘さんが

かわいいので一人暮らしさせるのが心配なのでしょうね。



で、今回いただいた指摘が、住居表示に関する話でした。住民票を取りに行くとか、

その手のお話の中で、区役所に変更した建物名の登録がなされていないということで

お父様から管理会社さんに指摘の電話があった、と。



その時の私の認識ときたら「届出が必要なんだ!」と驚いたくらいの低いものでした。

管理会社さんに細かいことを教えてもらい、自分でネット検索したところ、それらしき

記述がある足立区役所のページを見つけました。



・マンションなどの名称を変えたり出入口を変えたりした場合の住居表示の手続きは?

・新築、建替えで住居表示の届出をしないとどうなるのか。



別に足立区に物件があるわけでもないのですが、一番わかりやすかったのでリンクを

貼らせていただきました。足立区さん、ありがとうございます。



必要性については理解しました。そして東京4棟目につきましても、管理会社さんにて

届出をしていただきましたので、これで問題は無くなりました。よかった。



しかしそうなると、他の建物については大丈夫なのかしら?という点が気になります。



東京2〜4棟目は管理会社さんにて変更した記憶があるとおっしゃっていましたので

きっと問題はないでしょう。東京1棟目は管理会社さんが違うので、要確認です。

仙台1棟目は絶対に何もしていない自信があります。だって自主管理だし・・・。

札幌1〜4棟目も確認した方が良さそうです。



いや、これほんと知らなかったので、びっくりでした。今後は意識したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月27日

田舎町の新築の融資相談を通じて、メインバンクさんの姿勢を見極める。

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主要都市部以外に物件を持つことはリスクもあるのだと思いますが、ものは試しという

ことでお気楽な気持ちで取り組んでみることにしました。



とある業者さんのメルマガがいつの間にか配信されるようになっておりました。きっと

どこかの懇親会で名刺交換をしたのでしょうけど、個人的には全く記憶がありません。

まあでも害のあるものでもないし、そのまま受診しておりました。



そして今回、これまでは内覧会とか勉強会の告知が多かったのですが、珍しく自社企画の

物件販売のメールがきました。利回りはこのご時世であれば申し分なし。場所は中心と

なる政令指定都市からはちょっと離れた町です。ただ、メールを見た感じではそれほど

悪い印象はありませんでした。



マーケットレポートがついていたので読んだのですが、町の中心部で役所なども近く、

生活利便性が高い場所だとのこと。また、古い物件が多く、新しいことで希少価値が出る

ということも書いてありました。



実際、ポータルサイトで検索してみると、家賃相場は政令指定都市よりも高いようです。

空室情報自体もあまりなく、物件の需給バランスは比較的健全であるように感じました。



建物も、駐車場が全戸分確保されていること、間取りも今風にLDK形式であることから

決して悪くないなと。パッとみた感じの印象はそんな雰囲気で、意外と良いかなーなんて

思ったものでした。



さて、じゃあ買いますと言いたいところですが、当然ながら融資は極めて難しいです。

主要都市圏を外れてしまいますので、一般的な広域金融機関さんでは難しいでしょう。

地域密着型金融機関さんだと、私がその町の近所に住んでいないことが障害になります。



こういう時に頼りになるのは既存取引先。もしかしたら仙台法人のメインバンクさんが

ギリギリ対応できるんじゃないか?と思い、まずは電話ベースで相談してみることに。

支店長さんも担当さんも変わったので、不動産融資に対する姿勢の変化を把握したいと

思っておりました。これはこれでちょうどいいタイミングなのでは?



そんなわけで、担当の方とお電話で話をしました。先方としては、資料を見てみないと

なんとも言えないといった感じだそうです。全然ダメってこともなさそうではありますが

積極的に良いという感じもせず。ただ、門前払いではなかったので、融資をしたいという

担当者さんレベルでの気持ちはありそうな気がしました。



というわけで、なしではなさそうなので、この段階で初めて業者さんに連絡。詳細資料を

取り寄せました。どうやらこの案件、ローン流れの案件だそうです。エリアの問題よりは

土地の評価額が田舎ゆえに伸びず、結果として融資金額が伸びないのが原因なのだとか。

どの金融機関さんに持っていっても、自己資金がけっこうな額必要だと言われてしまい

撃沈して終わってしまうのだそうです。なるほど・・・。



正直なところ、メインバンクさんもそんなにゆるゆるの評価をするところではないので、

他と同じように多額の自己資金を積んでくれと言われて終わるような気がしますが、

結論としては私は一度この物件への融資相談をメインバンクさんにしてみるつもりです。

この案件がどうこうではなく、メインバンクさんが不動産融資に対してどう考えているか

その温度感を測るためです。



前任の担当者さんも、まだ新支店長の不動産融資に対するスタンスがわからない状態と

言っていました。行員さんもわからないなら、実際に案件をぶつけてみるのが一番です。

新支店長は前支店長と異なり、あまり客先に全面的に顔を出すタイプではなさそうです。

会話して雰囲気を掴むこともできないので、探りを入れるには実案件が一番かなと。



そんなわけで、この案件でメインバンクさんの今の状態を探っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月26日

トラブル拡大・・・新規の不具合報告と進行中修繕の費用拡大。

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週明け早々から残念な話ですが、札幌1棟目のトラブル対応費用が拡大したようです。

かつ、新しいトラブルも発生してしまったと・・・orz



まず新しいトラブルのお話から。

古くからご入居いただいているお部屋の方から、水道蛇口から漏水しているという連絡を

いただいてしまいました。このお部屋、もうご入居いただいて15年とかなので、どんな

不具合が起こってもおかしくないです。そして今後もご入居を継続いただきたいので、

多少サービスしておかなくてはならないと思っています。



そんな事情もあり、まずは至急現場に向かっていただきたいという返信をしました。

その後10日くらいしてから(と書いてて気がついたけど、10日後って遅くない?)

管理会社さんより続報があり、水道ではなく混合栓ハンドル部分だったとのこと。

その場で修理して事なきを得たということでした。



業者さんがそれ以外の箇所も見てくれたようで、シャワーバス切替ハンドル部分からの

漏水もあったとのこと。まあ古い物件ですから、起こっていてもおかしくはないです。

そしてこちらについては、水栓自体を交換しなくてはならない状況のようです。



この物件についている混合栓はMYM製です。もう30年近く経っている部屋ですので、

当然のようにこの混合栓の部品は販売終了となっております。ですので、交換が必要と。

まあそう言われれば、そうですねーと返すより他に手はありません^^;



管理会社さん曰く、部材だけで15000円くらいはかかっちゃうということでした。

まあでも、それでも修理をしないわけにはいかないでしょう。快適に住んでいただく為に

必要な修繕だと思います。もっと早く連絡してくれてよかったのに・・・。



修繕でお金が出て行くのは辛いですが、家賃をいただいている以上責任があります。

しっかり対応して、ここに住んでいて良かったと思ってもらえるように動きます。



続いてトラブル対応費用拡大の話。



以前書いたう●ちネタの修繕に関して、管理会社さんから当初見積額の35%増し程度に

修繕費が膨らんでしまった、という連絡をいただきました。



重機回送費という項目が抜けており、その分の費用が増えてしまうということでした。

はて、重機回送費?たぶん地面をほじくり返すショベルとかに関係する費用なのだろうと

予想は出来るのですが、具体的に何の費用なのかはよくわかりません。



早速グーグル先生にお伺いを立ててみると、こんなサイトが出てきました。

重機を現場まで運ぶための費用ということのようですね。また一つ賢くなりました。



先ほどのサイトを見ていると、4トンダンプで運べるサイズならお金はかからないことが

多いという記述もありました。汚水管をほじくり返すだけだから、そんなに大きな重機は

いらないような気がするのですが・・・。それとも、そもそも重機を持っていなくて

専門業者に頼むからこの値段、ということなのかもしれません。



だったら重機を持っている会社に依頼したら、この分のコストってかからなくない?

ということも考えましたが、ここであまりゴチャゴチャ言っても仕方がないかと思い

飲み込むことにしました。でも今度担当の人に会ったら、細かいこと聞いてプレッシャー

かけとこうかなとは思います。



いろいろとお金がかかることが多くてしんどいですが、不動産を持っている以上避けては

通れない道。きちんと対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月25日

東京築古組の勉強会に参加してきました。

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昨日は東京築古組の勉強会でした。札幌から直行だったのでちょっと遅刻してしまい、

全部の発表は聞けなかったものの、皆さんが今何を考えているのかが端的にわかる内容で

時代のトレンドを感じました。



この週末は、東京築古組以外にも2〜3の気になる勉強会がありましたが、一番最初に

予定が入っていた築古組の勉強会を優先。札幌もそのために早いタイミングで切り上げて

戻ってきました。身体がもう2つくらいほしいです・・・。



東京築古組は大家さん同士の互助会。皆で助け合い、情報をシェアして厳しい賃貸経営を

生き残ろうという趣旨の会です。営利目的ではないというのが良いと感じ、参加をさせて

いただき今に至ります。



昨日は全部で7名の方がそれぞれ40分の持ち時間で発表をしておりました。私は非常に

残念ながら、最初のお二方の発表は聞けず。うち一人の方は、前から不動産を売却して

事業系投資にシフトしていると聞いていたので、大変興味があったのですが・・・無念。



会の趣旨からすると、内容として考えられるのは「普通に不動産を買いました」「こんな

運営をしています」的ものが多いと思っていました。しかし蓋を開けてみると、そういう

発表はあまりありませんでした。

(私の聞けなかった発表でとんでもなく突き抜けてた人はいたようですが・・・)



コインランドリー、コンテナ、転貸、海外不動産、事業投資など、不動産を一捻りした

ものや、そもそも不動産と関係ないことなどが多かったような印象です。また、売却に

関してのお話もあったのが、時流を表しているなあと思いました。



この結果について個人的に考察をしますと・・・

割とベテランの方が多い会なので、今の不動産市況を「割高」「売り時」と見ている、

ということが如実に現れたのではないか、と分析しています。



かくいう私も割高感は強く感じております。普通に市場にある物件を購入するのは

考えれば考えるほど怖いから、東京では小さいボロの再生、札幌や仙台では築古木造を

融資してくれる金融機関さんを見つけて、ちまちまと購入を狙うという作戦に出てます。



私はあまり頭の切れるタイプではないので、愚直に不動産を買うしか思いつきませんが

そこから一歩でも二歩でも進んで行く方は、不動産のスキルを活かして別の方法論を

確立していくのだろうな、と思いました。



また、売却に関しては、実際に売却してみてこういう税金がかかった、減価償却に対する

購入時の考え方と運営中の状況、売却して最終的に感じたことなどをつらつらと説明して

いただいた人がおり、個人的には次に購入する物件の減価償却の取り方をどうするべきか

気づきがあったと思っています。



私も何か新しいことをしたいなあと思える、刺激のある勉強会でした。

とはいえ、まずは目の前にある購入案件だったりバタバタしていることを片付けることが

先決ですので、あまり並行稼働になりすぎないようにしたいと思ってます。



理事の皆様、サポートスタッフの皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする