2018年11月19日

こちらの要望を満たした札幌6棟目の見積が完成。

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札幌6棟目のリフォーム、ようやっとお見積が出てきました。過去2つの部屋より

少し高いお値段になってしまいましたが、それが妥当かは現地で確認予定です。



相変わらず空室率が高く、やっと埋まり始めたと思ったら違う物件を購入してしまい

また空室率が高くなる、を繰り返している私。ただ、リフォームすべき部屋については

だいぶ片付けることができました。現時点で未リフォームで残っているのは札幌6棟目の

退去部屋、札幌9棟目の空室、東京10棟目の住設追加&デザイン加工のみです。

(今度購入予定の札幌10棟目(仮)が増えたら、そこも追加ですけどね)



上記のうち、札幌6棟目と札幌9棟目は今週木曜からの札幌出張の中で現地確認をして

方向性を管理担当の方と詰めようとしています。札幌6棟目は見積と対比を取りながら

ここをやる、これはやらない、など決める作業をイメージしており、札幌9棟目は

間取り変更や部屋をつなぐなどの荒療治も含め、どこをどれだけやるかという観点で

管理会社さんと相談してくる予定です。



それに先立ち、ようやく管理会社さんから札幌6棟目のリフォームのお見積が来ました。

前に届いた見積は、項目を見ているとやはり和室→洋室への変更が反映されているように

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/462712162.html

見えず、確認したところその内容は網羅されていませんでした。今回「届きました」と

申しているのは、その分を追加した見積となります。



和室→洋室を1部屋だけ行った場合は、10万強くらいの追加費用となりました。

まあこんなもんでしょう。高くはないと思います。こちらの管理会社さんは、内装見積を

けっこう安くしてくれるので、ありがたいです。



前回リフォームした時と、今回のリフォームで、管理担当の方が変わっていますので

内容についてきちんと連携できているのかという不安は多少ありましたが、見積上では

その辺は問題なさそうに見えました。木部を白に全塗装する、という項目もありました。

前回けっこういい感じになったので、白で塗装するのは今回もやろうと思っています。

ただ、押入の襖の張り替えとかは見た感じ明確には書いてなかったので、要確認です。

(押入の「クロス貼り」はあったけど、これはたぶん内部にクロスってことでしょう)



金額で大きいのは「浴室ドア交換」です。見積書には「閉まりが悪く調整ができない」と

書かれていました。この物件、幸いなことにバランス釜ではなくユニットバスなのです。

年式の古さ(S53年築)の割にはモダンな設備だったんだろうと予想されます。

このおかげで浴室自体の交換は免れたものの、ドアの交換だけでも6万かかります。



昔持っていた東京1棟目でも、入居者様から浴室ドアの交換を希望されたことが

ありました。その時はサイズがあわず特注で作っていただき、5〜6万だった記憶が

うっすらとあります。まあそう考えると仕方ないのかなと思います。



この部屋のリフォームが終われば、4部屋中3部屋は私の指示した仕様にすることが

できたことになります。購入した時点で2部屋あった空室を全てリフォーム済みとし、

今回は滞納訴訟を行って退去いただいた元オーナーさんのお部屋のリフォームの手配が

完了します。これで、今後大きくお金がかかる予定は1部屋だけになりました。

この物件は入居してしまえば動きが少ない良い物件なので、まずしっかりと年内に

リフォームを終わらせ、繁忙期に紹介できるよう努めたいと思います。



先日購入した札幌9棟目を除けば、札幌の空室はこのお部屋だけ。

これから色々考えなくてはならない部屋は今後しっかり考えるとして、比較的簡単に

埋められそうな部屋はサクサクと埋めてしまいたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月18日

生活が苦しい方は支援したいけど、こっちも借金抱えてるのよ。

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なにかとトラブルの多い札幌8棟目。震災前に滞納が始まった入居者様がおりますが、

大型滞納に発展する可能性が出てきてしまいました。



問題の入居者様は生活保護の母子家庭の方です。私が札幌8棟目を購入したのが6月。

8月から早速滞納が始まりました。8月は家賃の一部しか入金されず、この時点では

「役所と調整して9月1日から直接入金にして貰うことになりました」という報告が

管理会社さんからありましたので、今後正常化するだろうと深く考えずにおりました。



しかし、9月になると管理会社さんから「手続きが遅れ10月からになると役所より

連絡があった」「本人及び役所の担当者から相談の連絡をいただいている」「保育園が

決まり、お子様を預けて働けるようになったので、滞納分は25日のお給料で少しずつ

支払わせてほしい」という連絡が。まあ本人と話が出来ていて、役所も把握していると

いうことであれば、私としても是非生活を立て直して頑張っていただきたいと考えます。

大地震もあり、いろいろ混乱しているところもあるだろうし、まずは立て直し優先で。



そして10月。役所からの直接送金はまだ開始されていないようですし、本人からは

相変わらず一部の金額しか入金されてきません。



本来、生活保護を受けているということは、その生活保護の中に家賃相当分の金額は

含まれているはずです。それを支払うことができないというのはどういうことなのか。

いろいろ事情はあるのだと思いますが、それにしたっておかしいと思います。

国がちゃんとやりくりできるはずの金額を支給しているのだから、別のことに使いこむと

いう対応はあってはならないです。大家の立場としては。



そもそも、役所も役所ですよ。なんでこんなに手続きが遅れてるのでしょうか。

制度がないところに無理やりイレギュラーケースでやらせているなら、時間がかかるのも

仕方ないと思います。でも他にも直接送金の事例はあるわけですから、イレギュラーとは

言っても対応するノウハウはあるはず。



心情としては、母子家庭で小さな子供を育てているのはとても大変だろうと思いますので

私にできることがあれば支援したいと思うのですが・・・。

いつになっても正常化しない、その理由が具体的に見えてこない(管理会社さんは

把握していてこちらに伝わってないだけの可能性はありますけど)あたりから、

不信感がだんだん出てきています。



そして11月。相変わらず一部入金で、役所からの直接の送金もありません。

この段階で滞納額は3ヶ月ちょっとまで膨らんでいます。

一部入金しているので、払いたい意思はあるのかもしれませんが・・・

そもそも生活保護である以上、お金は手元に入っているはず。なぜ役所からのお金を

家賃に優先することができないのか?



管理会社さんに状況を確認すると、今回は1ヶ月分+一部入金で少しずつ正常化すると

打ち合わせをしていたそうです。しかしふたを開けてみると一部入金のみだった、と。

その一部入金も日にちが数日遅れで、その間本人とも連絡が取れなかったとのことです。

だんだん誠実さが感じられなくなってきましたよ。確信犯だったりしないかい?



区役所に関しても一向に手続きが進まないことに対する不満を表明し、滞納が解消される

計画を役所として開示できないなら、即刻退去勧告を出すことも辞さない、と伝えた、

とのことです。担当の方は、上司と相談して連絡するということでしたので、近々対応が

あるだろうということでした。



入居者様も入居者様だけど、区役所も区役所だよねえ・・・。なんで代理納付の手続きに

こんなに時間がかかるのでしょう?もうわけがわかりません。



私としては、一日も早く滞納が正常化してくれることを祈るのみです。

正常化しないなら、速やかに退去いただく方向です。そんなのにだらだらされても

損失がかさむだけで正直困りますから。



滞納する側にも事情はあると思います。その事情が妥当かつ納得のいくものでしたら、

私だって無理に家賃を払えとは言えません。でも、今回のはそう思えないです。



こちらだって借入して事業として不動産賃貸業をやってるんです。お金が全てとは

言いませんが、きれいごとだけじゃ食っていけません。弱者や社会に奉仕する心を

持つべきというのは間違っていないと思いますが、それを具現化するには、自分が

倒れない程度の稼ぎは必要です。



支払可能な生活保護費を貰っているにも関わらず滞納していることについて、納得の

いく理由が開示されるなら、こちらもそれに応じた対応はします。でもそれが今は

わからないので、退去勧告も含め強い態度で出ざるを得ない、苦しいところです。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月17日

金融機関さんから見積の督促を受ける(汗)

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常にやる気スイッチONの某金融機関の担当者さんからお電話がありました。

そうだ、そういえばそんな話もあったわ・・・。忘れてた。対応しなきゃ。



ここ数日、あれこれと電話がかかってきています。保険代理店さんと企業総合保険の

打ち合わせをしたり、札幌6棟目&札幌9棟目の社長から来週の札幌出張時の懇親会の

内容の確認があったり、札幌市と不動産取得税の関係の調整をしたり、東京8棟目の

管理会社さんの社長から家賃交渉の件で電話があったり。



そんな感じであれこれと電話が来ている中、一番目を惹く電話が金融機関さんからの

お電話でした。冒頭に書いたイケイケ担当者さんからです。



先日も小規模企業共済に加入しませんかという営業電話がかかってきましたし、

その前は傷害保険への加入のお誘い電話がありました。金融機関さんもノルマが

大変なんだなあとしみじみ思いつつ、傷害保険はお付き合いで加入した次第です。



さて、今回は何のノルマかな?と思いながらかけ直すと・・・



「先日、当行で融資した東京10棟目のリノベーションのことなのですが」



お、そういえばその話を振っていたっけ。忘れてた!失礼しました。

前にブログに書いた通り、東京10棟目の1部屋だけ試しにバリューアップを

してみよう
かと思い、懇意にしている業者さんと、先日見学会でいいなと思った

デザインDIYをする方とでタッグを組んでもらい、面白いお部屋を作ろうという

企画をしておりました。



ただ、こちらは他の案件との兼ね合いで年明けスタートとなりますので、見積などの

具体的な話はまだ進めておりませんでした。



「リフォームの融資として、既存の貸付の枠を増やして対応することを考えています」

「12月になると審査が混雑するので、できれば11月中に受付を済ませたいのですが」



やる気だ!めっちゃやる気だ!5年なのでちょっと短い借入ですが、この金融機関さんと

初めて融資取引した時の商品があります。この枠を増やして今回の資金需要に対応する、

と金融機関さんから聞いた記憶があります。



「お見積ってまだ出てきてないですか?」



あふん、すみません!余裕でまだでした。前述の通り1月以降と思っていたもので。

まだのんびりしてました。電話を貰った後、慌ててお見積書の作成を依頼した次第です。



この金融機関さん、金利や期間などの条件がそこまで良いわけではないのですが、

やる気は素晴らしいのでちょっとした資金を借りる時に非常に重宝しております。

あとは私好みの築古に20年出してくれれば最高なんですけどね〜。さすがに無理か。



結局、年初にあれだけ借入を繰り上げ返済することも視野に入れてキャッシュフローを

増やそうと思っていたのに、むしろ借入増えてしまいました。人間ってのは、楽しい方、

楽な方に流される弱い生き物なんだなと改めて認識(汗)



今年はボロ戸建の購入や買付入れている案件の対応などがまだ残っております。

それに加え、この修繕に対する融資もなので、いろいろとやることがいっぱいです。

サラリーマンの仕事もなかなかエグイのですが、一つ一つ対応していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月16日

またまた問い合わせあり!稼働率50%超なるか?

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東京8棟目、またまた良い感じのお問い合わせが来ているようです。

このまま決まってくれると良いのですが・・・。



昨日、サラリーマンのお仕事をしている最中に携帯に着信あり。何件かあったのですが

そのうちの1件が東京の物件をほぼ全て任せている管理会社さんでした。しかも社長。

管理会社さんからわざわざ電話で連絡があるとなると、何か微妙な話であるケースが

多いのではないかとやや身構えます(苦笑)

でも管理担当の方ではないから、売却や購入の話の可能性もあるかな〜。



仕事の合間を縫って電話をかけ直してみると「東京8棟目に確度の高いお話が・・・」と

言うではありませんか。お、それはいい話。



「ただ・・・」



まあそうですよねー。何かあるから電話が来るんですよねー。わかりますよ。



「家賃交渉が入っておりまして」



管理会社さん曰く、2000円の家賃交渉を希望されているとのことでした。

うーん、安売りはしたくないなあ。せっかくここまで家賃高くして粘ってたわけだし。

コミュニティを売りの一つにしているので、お互いの家賃とか話して「あれ、うちの

家賃高くない!?」とか思われるのも困ってしまいます。家賃は勘弁してほしいなあ。



「あともう一つ」



ま、まだあるのですか!?



「バイクを共用部に置きたいということでして」

「マイクですか!?」

「ぶはwステージかよ!」

「すみません、本気で聞き間違えました(汗)」



バイクを置くことはあまり想定していなかったので、困りました。

置く場所がないわけではないのですが、せっかく砂利を敷いて綺麗に整備したので

自転車置場的なスペースとして考えていたところに置いていただくしかないのですが

7人全員入居したら置ききれない?というところはちょっと不安に思います。



まあでも、自転車置場に置いてもらうしかないですね。

そしてバイクを置くなら、余計家賃交渉に応じたくないなぁという気持ちも。

だってほら、バイク置くのにお金取るマンションもあるわけじゃないですか。

他の人より荷物が多いのに、他の人より割安ってのは、既にご入居いただいた方に対して

示しがつかないよね、という思いがあります。勿論、その時の契約条件に皆様納得されて

契約・入居しているわけですから、そこまで考えなくていいんじゃないかと言われれば

それもまた一理あるんですけど・・・。



で、ここまで聞いてなかったんですが、ご入居を念頭にご相談されている方の属性って

どんな感じなのでしょう?ペットは何を飼ってるんでしょうか?



ご入居を希望されている方は、男女2人(彼氏と彼女かな?)ということでした。

ペットはにゃんこ1匹ということでした。先住人がワンちゃんばかりなので、にゃんこは

ワンちゃんの吠える声でびびらないかな?という点が心配です。その点懸念事項だよと

伝えていただくことにしました。



「実はこの方々、内見2回目らしいんです」



あらま、そうなんですか?



なんでも、他にも競合の物件はあるものの、うちを気に入ってくれているようでして、

二度目の内見に来てくださっているようです。うーん、なんかそう言われると急に

弱くなってしまう私。そんなに気になっているなら、若干家賃下げてもいいかな・・・。

どうしてもって話だったり、他決されそうになっちゃったら、最悪1000円だけは

下げてもいいですと管理会社さんにお伝えしました。

前言撤回?朝令暮改?ごもっともですが、知りません!(笑)



もしこの方のご入居が決まったら、2棟現場のうち元・アパート棟は満室になります。

元・戸建棟はまだ3部屋全部空室。なんだろう、なんでこんなに偏ったんだろうか。

陽当たりは元・戸建棟の方がいいと思うんだけど・・・癖のある部屋が多いからかな。

広くて解放感があるけど、窓がありすぎてプライバシーに不安があるお部屋とか、

広いベランダがついてるけど見事な墓地ビューのお部屋とか、商業利用可だけれども

ちょっと狭いお部屋とか。



今回の入居が決まった段階で、一度お住まいになっている皆様とお食事会を開こうかと

考えていますので、その時にでも「なぜそのお部屋にしたのですか?」というお話を

伺うことにしたいと思います。



入居者さんが増えてきたので、やっと運営が楽しい時期に差し掛かってきた気がします。

さて、今回の方に是非ご入居いただき、現段階の入居者さんと良い人間関係を作るぞー!



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月15日

ペット共生型賃貸住宅は募集図面にも力を入れる必要あり。

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賃貸用の募集図面(マイソク)は基本的に管理会社さんにお任せする主義ですが、

東京8棟目だけは自分でベースになるものを作っています。コンセプト型だから、です。



以前のブログで、コンセプト住宅であれば物件の募集図面にも力を入れた方が良い、

というお話を伺ったことを書きました。なるほど、それでは早速自分でもやってみようと

考えまして、管理会社さんにも自分で作ってみたい旨を伝えて了承いただきました。



札幌4棟目の初期くらいまでは、結構自分でマイソク作って持ち歩いていたものです。

当時の札幌1棟目〜札幌3棟目の管理会社さんがExcelで作っており、私もその雛形を

貰って、自分でいろいろ工夫しながらマイソクを作っておりました。自分で言うのも

アレですが、そんなに出来は悪くなかったと思います。



今回、とにかく大きなくくりで助言をいただいていたのは、ペット共生型であることを

写真で一目でわかるようにすべき、というところでした。管理会社さんが作成された

図面は、賃貸物件のPRとしては良いものではあるものの、ペット可のリノベ物件という

イメージにしかならず、「多頭飼い」「コミュニティ」といった特色が伝わりにくい、

という問題がありました。



大量の募集資料を作らなくてはならない管理会社さんからしてみれば、そんな細かい話に

いちいち対応するのは厳しいと思います。であれば、ここは大家である私が対応するより

他に手はありません。



マイソクに掲載するペット写真。それこそフリー素材とかから持ってきても良いのですが

どうせやるならプロの方に物件も含めて撮影をいただく方が東京8棟目のPRとしては

よりベターであろうという判断をしました。ワンちゃんを飼っている女性の友人達に

声をかけてモデルになっていただき、これまた懇意にしているプロのカメラマンさんに

無理を言って日程調整をいただいてマイソク用写真の撮影を決行。モデルになってくれた

皆様には朝から時間拘束する代わりに日当とご飯を振る舞い、本人とワンちゃんが

一緒にいる写真も提供させていただきました。ただ時間拘束するだけじゃ申し訳ないと

思いますので、できる限りのことはしたつもりです。



で、その写真を使って募集図面の作成。今までは単にワンちゃんの足洗い場の写真が

写っている写真だったのを、飼主の方が実際にワンちゃんの足を洗っている写真に

差し替えることで、直感的にこれが何のための設備なのかを示しやすくなりました。

一番大きく目立つ箇所の写真には、女性数名とその飼い犬が、庭で談笑している写真を

配置しました。コミュニティ感を出すと共に、ペットを飼うことができる物件という

ことをPRできていると思います。



この件に関して様々な助言をしてくださっているPM工房社の久保田社長からは

「空き部屋がいっぱいあるうちに、各部屋の図面を変えて違った内容をPRすると良い」

という助言を受けていました。そこで、ある部屋は先ほど書いたようにコミュニティを

PRする写真にし、別の部屋は女性が2匹のワンちゃんと戯れている写真にすることで

ペット多頭飼いが可能な物件であることを直感的に伝える、などの工夫をしました。



正直、予定をギューギューに詰め込んでしまう私としては、これらのマイソク作成に

時間を費やすことがなかなかできず、完成がだいぶ遅くなってしまいましたが・・・



完成したものをPM工房社の久保田社長に見ていただいたところ、前より断然良くなった

という評価をいただきました。良かった!

ただ、まだまだ改善すべき点は多いというコメントもあわせていただきました。



例えば、ペット共生型というPRに関しては非常に強くなったものの、やはり不動産の

賃貸図面である以上、小さくてもいいから主要な設備の写真は必要であろう、と。

陽当たりの観点から間取り図に方角を入れた方がいいのではないか、コンセプト型は

元々その地域に住みたい人がターゲットではなく、その物件に住みたい人を集客する

という観点からも、地域情報が必要ではないか、など。



すごく勉強になるコメントで、大変ありがたいと思いました。決して妥協はせずに、

より良いものを作ってほしいという無償の愛を感じ、その姿勢に痛み入りました。

コンサル料もお支払いしていないのに、ここまでして貰っていいのだろうか、と。



ただ、その反面で「キビシー!」「そこまで作りこむ時間取れないよー!」と嘆く

怠け者な自分の気持ちもあったりしまして・・・(苦笑)



そこで考えました。ある程度のところまでは自分で作ったのだから、後のアレンジは

管理会社さんに任せてもいいのではないか、と。むしろ住宅設備の写真を入れたり

するのは管理会社さんの方が得意だと思います。私がコンセプトのPRにかじを取り

全力で振り切った図面を、ある程度不動産よりに戻して貰う作業と考えれば、私が

やるより管理会社さんにお願いした方が良いのかな、と。



サラリーマンの仕事でも、他人に仕事を振るのがあまり得意ではなく、つい自分で

抱え込んでしまい自滅気味になるきらいはあります。それと同じで、今回も自分で

抱え込み、いつになっても募集図面が出来上がらないというのでは本末転倒だなと。



久保田社長からも「管理会社さんに考えてもらってはどうか」という助言をいただいて

おりましたので、その方向で管理会社さんと調整しました。結果、管理会社さんにて

素案を作っていただけるという形になりました。



それからしばらくして、管理会社さんからこんな感じでどうかという素案が展開されて

きました。なるほど、私が掲載した写真のうち、設備の写真とみなしてもよいと

判断した写真を小さくして、それ以外の設備と一緒に配置したか・・・。納得です。

ただ、細かい修正を私の方で行ったバージョンではなく、最初に送ったバージョンに対し

修正をいただいていたので、新しいバージョンで対応を進めていただきたいということや

こういう修正をしているので他の部屋のマイソクにも横展開してほしい旨、伝えました。



それから1ヶ月以上経過。管理会社さんから音沙汰がないなあと思っていましたが、

多忙にかまけて放置してしまっていました。いつまでも放置はまずいということで、

先日メールで進捗状況を伺ったところ「対応したものをレインズに掲載しています」

「ご報告が滞っていたようで失礼しました」と。



あ、なんとなく勝手に最終版を見せていただいてからゴーサインと思ってましたが

現場ではスピード感重視で最初に指摘した箇所が直っていればOKと判断して掲載に

踏み切っていたのですね。ありがとうございます。



完成したマイソクを見せてくださいと管理会社さんに依頼をするとともに、PM工房社の

久保田社長にも完成していた旨の連絡をして、掲載されている募集図面がどんな具合か

見ていただきました。結果としては「良いのではないでしょうか」と。よかったー。



いつから掲載されていたか明確にはわかりませんが、先日2件の申込があったのも、

このマイソクの効果があったのかもしれません。



まだ稼働率は7部屋中3部屋と半分に満たないコンセプト型住宅。時間もだいぶかかって

おりますが「将来的には競争しないで入居して貰える待ち行列ができる物件にしたい」

という実験物件として、今後もコンセプトを維持したいと思います。まあでも、そうは

言っても「早期満室こそ王道」という観点から見れば、何を言い訳しても埋まってない

時点で負け組と言われたら返す言葉はありませんけどね〜^^;

埋められるように頑張ります!



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