不動産投資 問わず語り

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仙台１棟目の原状回復が無事に完了しました。義母は家賃下げようかなとか弱気なことを

言っているのですが、それは仲介業者さんに聞いてから判断でもいいんじゃないかなー。



今年は安定していた物件が苦しい時期に入ってからの退去というケースが多い印象です。

札幌７棟目が昨日書いたように４月に入ってからの退去となってしまったこと、

そして３月後半という微妙な時期に退去となりました仙台１棟目です。

多いと言っても２棟だけか・・・なんて思いましたが、安定している物件の退去は

それだけ心に響くってことですね。きっと。



仙台１棟目の方は、原状回復の手配も終わって３月末までに工事が終わる算段でした。

原状回復の金額について相談されたので、首を突っ込んで多少のやり取りをさせて

いただきました。結論としては「やるしかなさそうだね」だったのですが、

予防修繕の観点での便器の交換とかもあったので、だいぶ費用がかかってしまいました。



最終のお見積も義母から転送して貰いましたが、まあトイレも交換するのであれば

しょうがないねという感じの金額でした。ドアクローザーの交換など追加でお願いした

話も含まれておりましたので良かったのですが、洗濯機用の水栓を台所から分岐する

蛇口は提案に含まれておらず。施工業者さんが設備屋さんに確認中というステータスに

なっておりました。



そこから見積のアップデート版が義母から送られてくることはなかったのですが、

昨日工事が終わったというＬＩＮＥと写真が送られてきました。義母からの写真には

水栓の状態がわかるものはなかったのですが、写真を見る限りは奇麗になっていたと

思います。義母が見て気にならなかったのであればきっと大丈夫でしょう。

業者さんとのお付き合いも長くなってきてますし、手抜きするような性格でもないし。



その後、仙台２棟目の管理会社さん（仙台１棟目は仲介業者さんの形で関与）から

写真と動画が送られてきましたが、それを見ると水栓は設置されていない・・・？

義母に結局工事どうしたのか現在確認中です。



併せて、義母からは「決まらないから家賃下げた方がいいかしらね」という相談も。

私個人としてはまだ早いような気がするのですが、仲介業者さんと反響状況とかを

ヒアリングしてから決めた方がいいんじゃないですか、としました。



仙台１棟目を今後どうしていくかによって方針は決まるのだと思っています。

売るつもりがあるなら安易に家賃は下げずに持久戦をした方がいいように思いますし

今後も保有し続けるなら家賃を下げてさっさと決めてしまった方がいいと思います。



仙台１棟目はあと４年で借入金が完済となります。小ぶりだけど立地の良い物件が

無借金で手に入るなら、これはとてもいい話ではないでしょうか。

そしてオーナーズルームだったお部屋は１階と半地下の地下１階の２層になっており

合計したら１００平米超という広さを誇ります。半地下であることから、音楽を

大きな音で流しても大丈夫なカフェとか作れたら面白い気もします。

（住宅街なので営業的にも近隣的にもダメっぽいなと思うけど妄想は自由だから・・・）



このまま持つのも当然いいし、売ったら売ったで立地がいいので結構儲けが出るのでは

ないかなとも思っています。借入金残高も前述のとおり少ないので、手元に残るお金も

多くなりそうだなと。え、その分減価償却なくなってるから税金いっぱい取られるって？

それは確かにそうかも（汗）



持ってもよし、売ってもよしな物件なので、あとは方針をどっち方向に持っていくかで

家賃設定や募集方針を決めた方がいいと思うんですよね。



ただ、そういうのを抜きにしてひとつ言えるのは、実質的に募集開始してからまだ

ほとんど日にちが経っていない、ということです。勿論退去前から募集はしてますが

やっぱり内見しないと決めづらかったり、内見できてもリフォームされていないと

決めづらかったり、みたいなところはあるでしょう。なので、仲介業者さんも本腰入れて

募集に入れるのは今からなのだと思っています。内見できなかったりリフォームされて

いなかったりする状態でいくら募集を頑張っても、仲介業者さんにとってもあまり

効率がいいとは言えませんから・・・。



将来的にどうするって話は一旦置いておいて、少なくとも各仲介業者さんには

現状における反響の確認をした方がいいと思います。その上で家賃が相場に比べて

乖離しているのか、辛抱すれば決まるのか、まあそこそこ競争力があるのか、と

いうところを判定し、家賃をどうするか決めればいいだろう、と。



そこまで細かく義母には伝えませんでしたが、ひとまずヒアリングはしてみた方がいいと

言っておいたので、それに沿って何かしら動くだろうと思います。その結果を踏まえて

家賃どうしましょうかって決めれば良いでしょう。



私、家賃下げるのあまり好きじゃないんです。って大家さんなら当たり前だろと

いうことではあるのですが、それ以外にも家賃を下げることで周りも同じように

家賃を下げ、地域全体の相場が下がってしまい、最終的に自分の首を絞める結果に

なりかねないというところを気にしております。多少苦しくても皆で家賃を維持すれば

家賃下落なんて起こらないのですよ（多少極論ですけどね）。だから私はあまり

長期的なことも考えて家賃を下げたくないと思っております。

地域全体の家賃が下がれば、そこから更に下げなくてはならない負のスパイラルが

発生するのは目に見えておりますので・・・。



ということで、義母が家賃の判断をするために必要な情報を集めてくるのを待つことに

したいと思います。こんなことごちゃごちゃ言ってる間に入居申込が入ればベストでは

あるのですけどねー（笑）



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安定の札幌７棟目でこの時期に退去予告を食らってしまいました。繁忙期も終わる

このタイミングでかー、と残念な気持ちですが、退去は止められないので仕方ないです。



ブログではちょいちょい書いていますが、札幌７棟目はとても優秀な物件です。

家賃は購入時より上げられており、携帯アンテナも屋上に設置することができました。

利回りは当初７％を切るくらいだったのが、８．６％まで向上しております。

ファミリー間取りで平均入居期間も長く、トラブルは管理会社さんが上手に抑えてくれて

あまり表面化しません。立地がそんなにいいわけではないのですが、どういうわけか

最近は募集すればすぐ埋まってくれます。手間が全然かかりません。

敷地が広いため除雪費が多めにかかること、元々の建物の造りが微妙なところがあって

トラブルが発生しやすい、２ＬＤＫ間取りなので原状回復費が高い、といったあたりが

問題と言えば問題ですが、デメリットを補ってあまりあるメリットがある物件です。



ここしばらく退去がなかったので安心しきっていたのですが、この繁忙期は１件の

退去予告が発生。しかしすぐ埋まり、このまま満室維持で繁忙期を駆け抜けることが

できました。よかったー。そんな安堵感を胸に抱いていたのですが・・・

好事魔多しとはこのことか。



管理会社さんからＬＩＮＥで退去予告の連絡が入ったのです。もう繁忙期終わったよ！？

なんで今退去しちゃうのかなー（泣）



管理会社さんによれば、解約の理由は住み替えだそうです。同居家族の構成が変わり

一人暮らしになっているから、２ＬＤＫは広すぎるというのが理由だそうです。

うーむ、それだとどうこう言いづらいですね（汗）



レントロールを見ると、２年お住まいになっていただいているようです。

２年もお住まいということだと、なんで今退去するのーとも言いづらいですね。

単身ならそのくらいでの退去はあり得るし、ファミリーにしては短いとは思うけど

不満が残るというほどでもありません。しょうがないかなという範疇だと思います。



２年前に内装しているので、そこまで汚れていないだろうという期待はあります。

リフォーム代は大きくかからないだろうと期待。



家賃は据え置きで募集するとのことでした。直近で決まった部屋の１つ下の階なので

そのくらいが妥当な気がします。総じて問題はなさそうという印象です。



今までが退去が少なすぎたってことなのでしょうね。それに空いてもすぐ埋まる

傾向もあるし、まあそう大きな心配はないだろうと思っております。

シーズンは外してしまいましたが、できる管理会社さんなので問題なく埋めてくれるで

あろう、と。



入居率がだいぶ向上してきたところで、また退去が出てしまう。

不動産賃貸業をやっている以上は宿命だと思うのでそういうスパイラルがあるのは

そういうものだと割り切るしかないでしょうね。今回の退去、リフォームは手間かからず

素早く埋まってくれることに期待したいと思います。



築１７年でファミリー８．６％・・・

築２０年くらいになったら８％とかで売れちゃったりするのかなー・・・

値上がりして売れて、元金均等で払ってるから残債の減るペースも早いことを考えると

売ったら結構なお金が手元に残りそうだなと思った次第でした。

これ売って仙台１棟目と札幌１１棟目の借入返しちゃって、更に新築１棟狙うとかも

ありっちゃありなのかなー・・・。



この間沖縄出張してた時、一緒にいた凄腕大家さん達に「１度全部売ってリセットして

新築の大きいの買った方がいいんじゃない？」なんて言われたりもしましたけど、

全部売るではなくてもある程度売るのはありだよねーと思ってはいるのです。

今年の年初目標として掲げたやつですね。やっぱこれ早くやらないとダメだな。

早く仕上げて分析に移らなくては。



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本部、支店長さん、担当さんの考え方ひとつで融資可否って大きく変わりますね。

札幌物件の融資をしてくれている金融機関さんでそんなことを感じる一幕がありました。



先日、札幌８棟目の元管理会社さんから物件の情報が届きました。ありがたいことに

一番手で届けてくださったそうです。嬉しいですね！管理を止める時に円満に円滑に

切り替えることにかなり腐心しましたので、その成果が出ていることを感じます。

一人の力では何もできないポンコツなもので、協力者の方をいかに周りに増やせるかが

事業成功のカギだと自分でも認識しております。



今回いただいた情報は、今どきにしては悪くはないなーと思えるものでした。

ひと昔前だったら歯牙にもかけないレベルでしたが、ここまで市況が高止まりすると

このレベルの物件でもまあありかなと思ってしまう・・・そんな感じです。

地下鉄駅徒歩１０分圏内（ただし人気はあまりない駅です）、築１５年〜２０年、

利回り９％というスペック。ただ、家賃設定を見直せば伸ばせる要素はあるかなと

いう気はした次第です。



耐用年数も残っているし、とりあえず銀行さんに当ててみて反応を見るのは悪くないなと

思ったので、速報の情報を使って義母に銀行にぶつけてみたいと相談しました。

このスペックだと、メインバンクさんは取り合ってくれないだろうと思うし、

飛び道具的な金融機関さんだと金利が高すぎて回らないだろうというところから

札幌７棟目に融資してくださっているサブバンクさんが妥当ね、という判断。

はい、私の判断と同じです。頼りになるわー。じゃあお願いします。



翌日、さっそく銀行さんにぶつけてきてくれたみたいで、回答がありました。

融資は難しいだろうという反応だったようです。そこまではしょうがないことですが、

その理由が気になりました。



前置きとして・・・



サブバンクさんは札幌７棟目を２０１７年に融資していただいて以来、新規の融資取引は

１件も成立しておりません。札幌７棟目の時はできる行員さんがいらっしゃったので

うまく実行までこぎつけられたのですが、その担当さんが融資実行後に本部に栄転と

なってしまいました。その後の方も悪くはなかったのですが、なかなか実行に結び付かず

今に至っております。



昨年末に仙台に行って、現在の担当さんとお会いしました。その時の担当さんは

私に一度会ってみたいと義母に言っていたようで、お会いした時も前向きに頑張って

くれそうな印象を持っておりました。



しかし、義母の話によると、この担当さんが電撃退職をしてしまったようなのです。

だから今回出てくる方は私たちのこともあまり知らない状態のはず。

まあそういう意味でも、今回一発ぶつけておいてどんなキャラクターなのかを

類推することは大事かもしれません。



という前置きをしてから、今回の案件がＮＧと判定された理由に移りたいと思います。

・金額の大きさ

・会社の主たる人物が東京にいる（しかもサラリーマンなのも気に入らないらしい）

この２点だそうです。



今回の物件は１億半ばくらいなので、そのくらいで「金額が大きい」はねー・・・。

あなたたちもっといっぱい札幌７棟目で融資してましたよね？と思ったりはします。

でもまあここはその時の姿勢で変わるところなので、まだ仕方ない部分もあります。



問題はもう１つの理由である「会社の主たる人物が東京にいる」という理由。

これはおそらく私たちのことをあまり知っていただいていないがゆえの反応なのだろうと

考えられます。



仙台法人は代表が義母で私は役員です。代表者が仙台にいて、法人の本店登記も

仙台なのだから何ら問題はないじゃないかという立て付けになるよう作りました。

確かに、初期は私が口を出したり実務をしたりしていましたが、義母がその辺も

できるとわかってからはなるべくお願いするようにしており、今は私が放置してても

どんどん仙台法人の業務は進んでいます。私がむしろ状況把握できてないです（笑）

銀行さんに行くのも義母だし、融資交渉してくるのも義母ですからね。



そういう意味では「主たる人物」はあくまで義母であると言って問題ないと思います。

義母がプロパティマネジメント担当で私がアセットマネジメント担当という風に

銀行さん向けの紹介資料には記載をしています。割とこれは仙台法人に関しての

事実を表現していると思っています。強いて言えば、札幌担当が私ってところは

あるのかもしれません。



そういった実態を知らずに（？）私のことを主たる人物と言ってしまうのは・・・

あまり引継とかも受けてないのか、あるいは引継を受ける数ヶ月前に私がお邪魔して

あれこれ担当の方と話をしてしまったのが逆効果になってしまったか？（汗）



あとは、私の今の位置づけは、仙台法人の次期社長であり後継者ということになります。

その観点で、銀行さんが私のことを気にするのは理解できます。役員ですし、

実務だって札幌に関しては担当してますし。



でも「サラリーマンだからＮＧ」みたいなのも先入観を持ちすぎてませんかねー。

たぶんサラリーマン投資家への融資は絞るって意味で杓子定規な発言をされていると

思うのですけど・・・。



あくまで義母を代表とした法人が将来の事業継承を見据えて私を役員にしつつ

アセットマネジメントの経験を積ませている、かつ事業の多角化や社会経験のために

一般企業で経験を積ませている、という話で考えていただいたら・・・？

そういう中小零細企業って普通にありそうじゃないですかね？

うちの会社でも将来自分の親の会社を引き継ぐ前提で入社してる子がいましたよ。

同族企業の二代目社長とか、一般企業で経験を積んでから自分の親の会社に入社する、

というパターンは多いように思います。それと何が違うの？という話ですよ。



勿論、実態として私がサラリーマン大家を始めたという話もご存じでしょうから、

あくまで立て付けの話でしかないと思います。でも、そういう見方もできるのに

なぜ一元的に東京にいるサラリーマンが役員にいるだけで融資できないという判断を

してしまうの？そもそも「主たる人物は社長ではない」と暗に社長に対して言い放つ

その姿勢がいかがなものかなと思ってしまいます。



近々、仙台に行ってこの人とじっくりしっかり話し合わないといけないな・・・。

サラリーマン大家には融資しづらいって方針になってしまった、ってだけの話だとは

思うのですけど、取引ももうだいぶ長くなりましたし、そこは少しばかり配慮が

あってもいいんじゃないですかね？と思いますから。いじめるわけじゃないけど、

上記のような例と弊社がどう違うのですか？と言う点は確認しておかないと。

あと社長をないがしろにするんじゃないよということに関してはビシッと言って

やらなくてはならないなと思っています。



納得のいく理由ならいいのですけど、やっぱりちょっとまだ納得感が足りないので

なぜこれはＯＫでこれはＮＧなのか、みたいなところを白黒つけに行こうと思います。

どっちみち一度仙台に行かないとと思っていたので、予定を調整しようっと。



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富山１棟目、ケーブルテレビさんが提供する無料インターネットを導入することに

しました。固定費が増えるのは不本意ですが、やむなしと言わざるを得ないです。



以前よりケーブルテレビの設備更新に伴い今後は維持費を徴収するという話が

出ておりました。ＳＮＳに投稿して本当にこんなのあるのー？という感じで有識者の

反応を待ちましたが、うちもそういうのありましたっていう富山の大家さんからの

反応があったものの、そんなのおかしいよという反応はありませんでした。

他の地域でこんな話は聞いたことがないのですが、富山ではあるあるの話みたいです。



あるあるなのであれば、しょうがないので金銭発生でやむを得ないかなと思って

おりました。そうなると、あとは無料インターネットをどうするかという点に

話が移ってきます。



家賃が安い物件で固定費を増やすのはあまり好ましくないと考えております。

なので、東京の物件ならまだしも、札幌や富山の中古物件で無料インターネットを

導入しようという気持ちにはなりづらかったです。特に富山１棟目は立地が田舎と

いうこともあり、無料インターネット以前の問題じゃないの？という気持ちも強く

持っている状況でした。



ケーブルテレビの営業さんが工事の申込書を送るという話をしてきたので、それが

届いてから考えればいいやと先送りしていたのですが・・・書類がなぜか届きません。

こっちも費用発生を先送りできるならそれでもいいやと思っていましたので、

特にアクションを取る気もありませんでした。



営業さんからたまに電話があったのですが、仕事中で出られず、折り返しても

今度はあちらの都合が悪く電話に出られない。そんなすれ違いを繰り返していたのですが

ある日留守電に「もうそろそろ期限がくるので書類の返送をお願いしたいです」との

内容が吹き込まれていまして、えええとびっくり。いやいや書類届いてないですし。

何回か電話してようやくうまくタイミングが合って話す機会が得られましたので、

書類届いてないですって話をしたら先方から再度送りますということでご対応を

いただくことになりました。



しかし送りますと言ったその週も書類は届かず。電話して確認すると、法人の

本店住所に送っていたみたいです。いやいやー、ちゃんと自宅に送ってくださいって

話をして住所まで送ってるのにー（苦笑）



そして法人本店に届いたのが月曜日。昨日ようやく手元に届きました。

もはや月内にあちらに届く気がしませんが、記述して送り返そうとしたのですけど

どう書いていいかわからない項目もあったので、今日営業さんに電話して確認の上で

送る形になりそうです。



さて、結論を先送りにしてきた無料インターネットですが、このタイミングで

断腸の思いで導入することにしました。いや、入居者様にとってはいいことなのだと

思いますけどね・・・。運営コストと賃料収入のバランスを考えると微妙だなってことを

言いたいだけです・・・。



決め手になったのは価格と反響の２点でした。



まず価格。８戸の物件で、月８０００円強で導入できる計算となります。

本当は１万円ちょっとなのですが、無料インターネットを入れなくても月２０００円は

取られてしまうので、実質的に負担増は８０００円。そして工事の初期費用はなし。

地域は違えど、札幌で提案いただいた無料インターネットよりもだいぶ安いので

比較的割安だろうと判断しました。この価格が提供できるのが今回の設備の入替の

タイミングだけ、というのもなかなか上手な商売をしているなと思います。

今回のタイミング以外だと工事の初期費がかかるということでした。



反響麺では、ちょうど今回管理会社さんに条件変更の後の反響確認をしておりました。

条件変更（初期費用軽減）がきっかけではないけど１件の反響を獲得しており、

そのお客様にもしっかり推したものの、ネット無料と駐車場の停めやすさでライバルに

軍配が上がったとのことでした。



駐車場はどうにもできないけど、ネット無料は如実に差が出てしまった形です。

そうなると、やらないわけにもいかないか・・・。なんか悔しいけど・・・。



ということで、ネット無料を導入する形で申込をすることに致します。

ランニングコスト増は辛いなーと思いますが、既存入居者様へのサービスと割り切って

対処しようかと思います。あと無料インターネットありならコスト増の分を家賃に

転嫁したくなりますので、そこも相談してみるかな。



ということで、富山１棟目も無料インターネット物件になりますので、反響が

増えることに期待したいと思います。決断としては辛い方向と思っていますが

ぐちぐち言っても仕方ないし、せっかく入れるなら空室対策にも効果があって

皆様に喜んでいただける形になるよう推進したいと思います。



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札幌８棟目の入居申込に関連して、内覧時に指摘のあった内装関連のお見積が

あがってきました。そんなに大きな金額じゃなかったので良かったです。



長らく満室から縁遠かった札幌８棟目は管理会社さんを変更したことであっさりと

満室に返り咲くことができました。管理会社さん選びって大事なのね、と改めて

感じさせられる出来事でした。この辺の要因はどこにあるのか、仲介業者さんとかに

ヒアリングして謎解きしてみたいなあと思ったりもします。それ自体はおそらく

切替元になってしまった管理会社さんにとっても有益だと思いますので。



切替はしたものの、前管理会社さんとも関係は良好です。先日も社長からＬＩＮＥで

物件の紹介を一番にいただきました。今どきにしては悪くないスペックでしたが、

仙台法人でお付き合いしている金融機関さんが今一つ乗り気ではないので流すことに

なってしまいそうです。まあ無理はしないってことで。



新管理会社さんは札幌１２棟目の管理会社さんですが、札幌１２棟目も今後は管理変更を

予定しております。購入した時の約束で、購入時に紹介してくださった仲介業者さんに

管理を切り替える約束をしておりました。予想以上に今の管理会社さんの動きが良いので

関係は維持しておきたいと思い、札幌８棟目の管理を移管したというところもあります。



周りがいい業者さんばかりになるのは嬉しい反面、選ぶのが大変になりますねー。

でもまあこれは嬉しい悲鳴だと思うので、喜ばしいことと思っておきます。



札幌８棟目の管理会社さんからは、先日札幌８棟目が満室になった時、ドアのたてつけを

直してほしいとか、そういう指摘がいくつか入っているという話を聞いておりました。

え、そのレベル！？というものでなければ対応しますという回答をしてありましたが、

その後特に音沙汰もなかったのでそのことはすっかり忘れておりました。



でもまあ、そのままなかったことに・・・というわけにはいかないですよね。

はい、わかってます。忘れたかっただけなんです。



昨日、管理会社さんからＬＩＮＥが届いておりました。申込時の交渉事項不具合の

修理見積となります、というメッセージと共に御見積書が添付されております。

仕事が終わって親知らず２本目を抜いた後のどんよりした気持ちの中だったので

晩ご飯を食べた後おそるおそる開封しました。



項目は３つ（この時点で少し安心）

・玄関ドア下部擦れ

・窓クレセント調整３箇所

・網戸貼替

合計４万ちょっとの修繕となりました。



最初に交渉事として修繕を要求しているとか、ちょっと神経質そうで怖いなと

思ったのですが、さほど大きな話はなくてよかったです。



網戸がどのくらいボロくなっていたのかは把握できていませんが、古かったら虫が

入りそうだから貼替をお願いしたいと思うのは信条として理解できますし、窓の

クレセント錠の動きが悪いというのも、網戸との関連性がある話なので類似の指摘として

なるほどと思います。



程度がどのくらいだったかによりますけど、要求事項は一貫して動きのある場所であり

動かす理由も明白であることから、そのこと自体は違和感なしと考えていいように

感じております。



管理会社さんに元々の状態がどうだったと感じているかを聞いてみましたが、

無頓着な人なら気にしないかもしれないけど、自分が住むなら直してほしいと思う

レベルでした、とのことでした。それであれば無茶な要求とかクレーマーってことでも

なさそうなので、安心した次第です。



金額も家賃１ヶ月分を切るくらいなのでそこまで大きくないし、修繕は進めていただく

こととしました。これで気持ちよくご入居いただけるのであれば安いものです。



キャンセルにもならず無事に進んでいる様子が感じられてほっとしました。

今までいろいろと残念な物件でしたが、ここからは逆転で良い物件になってくれることに

期待したいと思います。



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