不動産投資 問わず語り

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確定申告が終わり、納税が無事にでき・・・ておりません。行き違いかもしれませんが

顧問税理士の先生から納付に必要な情報が届いておりません。



個人で物件を保有している皆様、確定申告お疲れさまでした。想定通りの結果に

なりましたでしょうか？私はちょっと利益が多い感じもなくはなかったですが、

ひとまずは銀行さんに見せてもおかしくない決算書が作れたように思います。



ＡＮＡ上級会員修行がてら全国ふらっと飛び回り、各地で大家さんとの情報交換を

行った結果が確定申告書にも現れておりました。旅費交通費が修行の分だけ高くなってて

わかりやすいと思ったのでした（笑）



確定申告の数字は顧問税理士の先生から金曜日に出てきましたので、内容を確認の上で

月曜の朝一番にはこれで進めてくださいと返信。あとは納付に必要な情報が届いたら

クレジットカードで納付するだけです。



国税のAmazon Payでポイントをいっぱい貰う技がありましたが、２月からは使えなく

なってしまいました。なんでこう、庶民のささやかな楽しみをつぶしに来るかなー？

税収最高額を更新してるんでしょ？なんでそんなにケチなの？最近の財務省解体デモを

やってる人の気持ちがよくわかりますわ。守銭奴め！成長につながる投資とかを

やってくれるならまだしも、そういう雰囲気も全然ないですしね・・・。

まあ国がそれをやってもどうせ見当違いな施策になって、まともな効果は得られないと

思うから期待はしてないですけど・・・。



とまあそんなぼやきはあるものの、現実としては納税をしなくてはなりません。

日本に住んでいる以上、どんなに不満があっても日本で納税するのは義務ですから。



仕方がないので、極力条件がいいクレジットカードを使って、ポイント還元率が

手数料を上回るような工夫をするしかありません。今のところユナイテッド航空の

マイルが比較的価値が高いので、それと交換できるマイレージプラスＪＣＢカードを

活用するのが一番妥当なところだと思っています。



が、そういえば先日ＡＮＡスーパーフライヤーズカードも作りました。来年以降も

上級会員をキープするにはスーパーフライヤーズカードが必須。ここで入会した

ダイナースにもしかしてキャンペーンとか付与されていれば、そっちで支払うのが

効率がよさそうです。



ということで、下手に調べるより聞いてしまった方が早いぞということで、ダイナースの

コールセンターに電話してそのような質問をさせていただきました。



取り急ぎの回答としては、ネットで申し込まれていればすぐにわかるけど、ＡＮＡ経由で

紙で申込をされているので、ＡＮＡにも確認しないとわからず時間がかかるとのこと。



今日中に納税をしなくてはならないので、早い方が嬉しいですが・・・あまり無理は

言えないけど、できれば早めに回答があると嬉しいです・・・と遠慮がちにお願いして

今日中の回答はお約束できないけど至急扱いで確認しますと言っていただきました。



夕方、ダイナースから着信あり。会議中でしたがちょっとだけ抜け出させていただき、

電話に出ました。結果としては・・・キャンペーン適用なし！オーノーズラ！

頑張って調査してくださったダイナースの方にお礼を申し上げ、諦めてマイレージプラス

ＪＣＢで納付することにしました。



・・・ここでふと気がつきました。もう夕方なのに先生から納付に必要な情報が

届いていないぞ？普通にまずくないかこれ？



会議中にこれ以上電話するわけにもいかず、もう一度先生にメールで納付に必要な

情報をくださいと連絡。そのまま会議に戻り、会議が終わった頃には時間の余裕も

そんなになく、急いで晩ご飯を外で食べて家路についたのでした。



２０時頃、そういえば納付情報来てる？とメールを見ると・・・来てません！

ちょ、どうしたの！？納付できないんですけどー・・・。

先生の方からクレカ払いなら３月１７日が期限なので気を付けてくださいと

金曜のメールに書いてきてたのに。むしろ先生の方でそれを破ることを助長する行為を

しているように見えますよー（汗）



確定申告最終日ということで繁忙期につき見落としてしまったのかしら。

体調を崩してお休みしてるとかでなければいいのですが。軽く心配です。

あるいはメールの遅延などの不達に関する事故が発生したのでしょうか。

そうだとしたら電話しないとだけど、今日は終日会議であまり時間がないんだよなあ。

仮にお茶目なミスということだとしたら、まあもうしょうがないですね、人間誰しも

ミスはありますんで。私もちょいちょいミスってます。



ということで、とりあえずもう一回メールしてみました。

反応がなければ昼休みに電話してみようと思います。



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昨日は久しぶりにセミナーに参加してきました。馴染みの面々との懇親会も楽しめたし

セミナーの内容も刺激のあるものだったので、とても良かったです。



最近すっかりセミナー系にご無沙汰になっている私です。手癖で仕事していて、

新しいことができていないということになります。いや、周りの優秀なお友達の

大家さんのやってることを真似させていただくなどの形で動いてはいますが、

それでも斬新な考えを得るには至っていないと自分では感じております。



少し前に、某ＤＸ＠母ちゃんが大家のプーさんのセミナーやるよという話をされて

おりました。なかなか表に出てこない方が出てくるのは、さすが母ちゃんって感じです。

是非参加させていただこうと思い、お申込をさせていただきました。



セミナーの内容をどうこう細かく書きすぎるわけにはいかないのですが・・・

事業家マインドだなと聞いてて強く感じました。事業家の方だからこそ、売却で

利益確定を狙っていくのだろうなあという感じがしました。



私が動いていた頃の時代は「サラリーマン大家さん」という言葉が一般化していた通り

属性のいい大企業のサラリーマンが、その属性を活かして不動産投資をするというのが

一般的でした。時代背景的に不動産価格は下落するのが当然という認識だったので、

キャピタルゲインなんて考えもせず、とにかく保有して家賃でキャッシュフローを

積み重ねていこうという発想だったと思います。



今は時代背景が全く変わってしまいました。

不動産は上昇局面だし、サラリーマンは属性がかなり高くないと融資が出ない状況、

そしてそもそも利回りが出ないのでキャッシュフローをきっちりと得るには頭金を

いっぱい入れなくてはならないという感じです。



こういった時代背景を考えれば、売却を前提にするというのは妥当かなと思います。

そしてプーさんがすごいなと思ったのは、その活動量。週休５日なんて書かれていますが

そこに至るためにその前段でものすごく努力をしているんだろうなということが

よくわかるセミナーでした。



私個人としても、得るものが多くありとてもいいセミナーでした。

（得たものを書きたいところですが書いちゃいかんと思ったので内緒にします）



懇親会でも久しぶりに会話した人も多く、初対面の方もたくさんいて楽しい場と

なりました。二次会についていったらプーさんもいらっしゃり、セミナー以上に

こってりめなお話を伺うことができました。今日はテレワークなので、残念ながら

途中で退席しましたが、もうちょっと長居したかったわー。



ということで、たまにはセミナーに行くのも大事だなと思った次第でした。

お世話になった皆様、ありがとうございました！



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確定申告の結果が出てきました。ほどよいくらいの着地になったのではないかと。

売却に対する課税がちょっと痛かったですが、まあこれはしょうがないですね。



だいたいいつもギリギリまで確定申告をやっている私。なぜならスタートが遅いから。

ここ数年は心を入れ替えて早めにスタートしていますが、それでも資料を全部先生に

出し終えるのは２月終わりから３月初めくらいになってしまいます。大変申し訳ないと

思ってはいるのですが、尻に火がつかないと動き出せない怠惰な性格が災いして

優等生にはなれずにいます。それでも、申告最終日の夕方まで結果がわからずに

確認する間もなく納税するような事態は今は防げているので、以前よりかなりマシです。



今回の確定申告も、２月末になんとか一通りの資料を提出するところまではできました。

そこからしばらく間をおいて、先生からわからないことに関する質問がどさっと届き

それに回答して・・・を何往復かして、今に至るというわけです。



出張中のホワイトデーの日になって、顧問税理士の先生からメールで結果が出て

まいりました。



不動産単体で見れば、いつも目指している「ちょこっと黒字」が無事に達成できて

いたのでよかったです。ちょっと多いけど、まあこのくらいはいいかなって感じで

ほどよい実績になってくれました。



札幌９棟目売却により、全体の賃料収入は減少しました。

それに対して経費の額は大きく変わっていなかったので、その分だけ収益が減ったと

いうところがありそうです。昨年より納税額は減っているので、よかったと言えば

よかったのではないかと思っています。



旅費交通費がどかっと増えていました。うん、それはきっと去年はＡＮＡステータスの

修行を兼ねて全国をふらふらしていたからだな。普段ならマイルで行くところを

お金を出してチケットを買ってましたのでね・・・その分が増えたということでしょう。



修繕費や租税公課も増えていましたが、広告宣伝費はどばっと減っていました。

札幌物件にあまり出入りがなかったからかもしれません。



ふるさと納税も活用しているので、その分は事前に納税済という考え方になります。

それもあって、納税負担額がちょっと減ったような印象はあるかもしれません。



何にしても、これはこれで良いという結果になったと思います。



ここに、札幌９棟目の売却の売却益が分離課税でかかってきます。

（これのせいで定額減税の対象外になりました・・・キー！）



譲渡に関しては事前にシミュレーションをいただいていた通りの結果となりました。

まあこれは動かしようがないから仕方ありません。儲かったことの証左でもありますが

納税額は割と多くて辛いなあという感じです。



東京１７棟目のリノベ費用の支払もあるのに、なかなか辛いなあ。この納税。

お金はどういうわけか集中して出ていく印象があります。つらたん。



先生には、これでいいですと返答をして、明日納税を実施する予定です。

ま、それ以外にできることもありませんから（苦笑）



最終日に結果を聞くような状態にならない程度には前倒しで先生に情報を伝えることが

できたということで、まあよかったのではないかなと思います（自分を甘やかす）。



明日はこれを納税してきます。この間作ったＡＮＡスーパーフライヤーズカードで

納税したら多少ポイントボーナスあるかなー。聞いてみようっと。



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東京８棟目のペットを飼わない外国籍の方の入居申込、受け入れることにしました。

これで駐車場も含めた完全満室に返り咲き確定となります。



少し前に東京８棟目の最後の空室に入居申込をいただくことができました。

申し込んできたのは・・・ペットを飼わない車を持っている外国籍の学生さんです。



・・・自分で書いててアレなんですが、なんか情報量が多い方ですよね。

学生なのに車を持っている、ペット多頭飼い推奨物件なのにペットを飼ってない、

留学生、といったキーワードが並んでおります。



留学生の方の国籍はアジア系でもなく中南米の方です。これまた個人的には初めての

経験です。サラリーマンのお仕事ではアジア系の方にはよくお会いしますが、

アメリカ大陸側の方と接することはありませんでした。



そのような入居申込が来たので、これはどうしたものかなと思案していたのでした。

ひとまず、他の方と同様の流れで入居時面談をさせていただこうかなということは

決めました。その結果を受けて申込を受けるか受けないかを決めるということで。



コンセプトはペット多頭飼いを推奨するコミュニティのある物件なので、少なくとも

ペット多頭飼いというコンセプトからは今回の入居者様は外れてしまいます。

とはいえ、収益の面から考えれば、駐車場も借りていただけるというのは大きいので

１名くらいのイレギュラーはコミュニティに違和感なく混ざれるのであれば、

一般常識のある方であれば、別に構わないと思うんですよね。半分以上の人が

コンセプト外となると微妙ですが、今回の方を受け入れたとしても、７部屋中５部屋は

ペットを飼っていることになります。

※１部屋は残念ながらワンちゃん２匹とも虹の橋を渡ってしまいました・・・



細かいことは前回のブログも参考にしていただければと思います。



さて、先日こちらの方との面談を実施したと管理会社さんよりご報告がありました。

結果としては、管理会社さん的には問題ないのではというご見解でした。



・第一印象は「温和な方」

・実家がペットを飼っていたので周りの方が飼っていることは気にならない

・気配りができる

・日本語での意思疎通に問題なし

・入居者様ＬＩＮＥグループへの参加も問題なし



管理会社さんの見立てでは、問題が発生する可能性は少ないだろうとのことでした。

あとは私が受け入れＯＫとするかＮＧとするか、です。



気配りができると書いたところですが、どうやら自動車関係の学校に通っているそうで

自分が持っている自動車の整備をすることもあるようなのです。その時に音が出て

ペットに影響があるようなら配慮するので言ってほしい、と先方からのお申し出が

あったそうでした。なるほど、それを先に言ってくださるのは好感度が高いです。



きちんとした方だとお見受けしましたので、今回は受け入れてもいいだろうと私自身も

判断しました。是非お願いします、ということで進めていただくことにしました。



これで東京８棟目も無事に満室にすることができました。

まだ空室はありますので、引き続き頑張りたいと思います。



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東京法人の法人カードを金融機関さんとのお付き合いで作りました。１枚くらい

法人カードがあってもいいかな？という気はしていたので、まあこれはこれでいいかと。



これまで、法人名義のカードは保有したことがありませんでした。仙台法人では

金融機関さんが作ってほしいと言うからと義母が作っていたのですが、私自身には

特に恩恵はなし。しかも普通のＶＩＳＡカードだったので、ポイント的にもあまり

旨みはありませんでした。



法人カードよりも個人でカードを作った方が選択肢も広く、ポイント還元率もいいので

とりたてて法人カードを作る必要性は感じておりませんでした。ただ、ごくごくまれに

法人カードがほしくなるケースもありました。



例えば、法人でカーシェアに入会したいと思った時です。某大手カーシェアサービスでは

（その当時は）法人で入会するには法人名義のクレジットカードが必須でした。

（今もそうかはわかりません）



まれではあるのですが、そういうこともあったので、法人カードは不要とまでは

思っておらず、場合によってはあってもいいのかな？というくらいの感覚でした。



そんな私が、先日とうとう東京法人のカードを作りました。こちらから作りたいと

言ったわけでもなく、金融機関さんと融資の話をしている時にそんな話が出て、

お付き合いで作ることになったのです。



私がお付き合いしている金融機関さんは、信金さんや信組さんなど小さなところが多く

積金はよく言われるものの、クレジットカードや投資信託、保険などを要求されることは

少なかったです。大昔にお付き合いしていた金融機関さんから医療保険の加入を

お願いされたことはありましたが、そのくらいでしたね。



クレジットカードのお願いをしてきたのは、比較的規模が大きいサブバンクさんです。

先日、東京１７棟目の融資こそＮＧだったものの、東京２棟目の大規模修繕の費用を

融資してくれることになったので、金消でお邪魔した時のことでした。支店長より

クレジットカードを作ってほしいとご相談があったのです。カードの相談は初めてです。

でもしょうもないＶＩＳＡカードとかだったらあまりメリットないんだけどなあ。

そう思っていたのですが、どうやらアメックスの法人カードとのこと。

うーん、アメックスかー。



私のメインのカードはマリオットカードなので、アメックスが国際ブランドです。

１２月に行ったトルコではアメックスが使えるところが少なく、微妙でした。

とはいえポイント還元率はそこまで悪くない印象があります。



微妙だなと思う気持ちもあったのですが、銀行さんとのお付き合いになるので

１年で解約するかもしれませんよと予告しつつ、カードを作ることに応じたのでした。



法人カードは申込書をカード会社さんの営業の方から貰ってくださいとのことでして、

何日かしたらアメックスの営業さんから私のところに電話がかかってきました。

日程を調整して、自宅まで来ていただくことに。



説明によると、カードは２枚渡されるそうです。法人カードなので法人の社員さんが

使う想定ということなのでしょう。うちは嫁ちゃんと私の２人の会社なので、

２枚あればピッタリです。



また、入会特典でいくら以上使うとボーナスポイントがもらえるような話もあり、

ポイントはきちんと回収しておきたいなと思いました。営業さんも、ポイントを

貰ってから辞めるということでも問題はないようなことを言っていました。

きっちりポイントを貰えるくらいに使って貰えば、それなりに利益も出るのでしょう。



納税などでお金を使う機会もありそうと思ったので、ポイントボーナスが多い

ゴールドカードを作ることにしました。金属カードを渡されるというのも、なんとなく

所有欲を満たしてくれそうでしたし。華麗に踊らされている私です（笑）



誤算だったのは、カードの郵送先が本社住所だったこと。自宅に届かないのかー。

取りに行かないといけないのが面倒ですね・・・と思っていたのですが、管理会社さんが

送金明細と一緒に送ってくださることになったので助かりました（本社は管理会社さんに

登記させてもらっています）。



ちなみにカードが届いた日が出張に行く日だったので、未だカードは見てません（笑）

帰ったら確認して、マイページ的なものを作らなくては。

金属カードを見るのがちょっと楽しみです。



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