不動産投資 問わず語り

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札幌７棟目にて仕掛けた家賃アップ施策。家賃を上げる代わりにエアコンを設置します、

という作戦でしたが、今のところ１部屋しか反響はありません。不発だったー。



既存物件の家賃を上げていこうという活動を現在展開しております。とにもかくにも

コストだけ増えている状況なので、それに見合うよう家賃も上げていく必要があります。



今までは新規募集になったところで家賃を上げて対応するようにしておりました。

最近空室になったお部屋は、基本的に賃料を上げて募集をかけるようにしています。

あの引きが悪い富山１棟目ですら、１０００円の家賃アップで現在募集中です。

富山県某市にある市街地から外れた田んぼと果樹園ビューで月に数件反響があれば

上出来の田舎アパートですらも（管理会社さんは微妙な顔をしてた気がしますが）

家賃を上げているので、もはやどの物件でも家賃は上げられると思っています。

いや、あげられるというか、あげる努力をするという感じか。



既存物件で家賃を上げる活動をしている物件はいくつかありますが、いずれも期間を

区切って話をしているわけではないので、管理会社さんのペースで進めるような感じに

なっています。それゆえに、まだ明確に家賃が上がったお部屋は出てきておりません。

きちんと「いついつまでにこの物件の家賃交渉をお願いします」と伝えれば、

それに合わせて進めてくれるとは思うのですが、それは次のステップでいいかなあと

思っているところはあります。まずは緩めに、徐々にきちんと。



ということで、同じ時期に頼んだ物件の中で、今回のブログでご報告する札幌７棟目が

唯一現時点で具体的な動きが出ている案件となります。管理会社さんの動きが早くて

本当に素晴らしいと思っています。



札幌７棟目につきましては、単純な家賃アップではなく、エアコンを設置する代わりに

３０００円〜５０００円ほど賃料アップをお願いしたい、という形で依頼することに

なりました。管理会社さんがそういう進め方をご提案してくださった次第です。



単純な家賃アップだと退去されるかもしれないし、退去になると原状回復の費用が

大変かさむ可能性が高いため、エアコン設置という入居者様にも利益のあるやり方で

提案してみるのがいいのではないかと考えてくださったのだと思います。



その辺の経緯は過去ブログをご参照ください。



全部で９部屋に打診をして貰う、全部屋が対応してくれた場合にエアコンの施工費が

結構な金額になってしまうので、秋に半分・春に半分という形にする、みたいなことを

管理会社さんと決めて対応を進めていただくということになりました。



結果だけ聞くと、何が全部屋来たらだ、という話になってしまいますが・・・

今のところ、この話に前向きな回答をしてくれているのは「たったの１部屋」です（汗）



ややうろ覚えですが、半分声をかけて「いらない」という声が大多数だったので

結局全部屋に声をかけたけど、設置してほしいという声が挙がったのは１部屋だけ。

その１部屋も、春先になってからの工事でいいという話だったそうです。



北海道は寒さが厳しいので、暖房はＦＦタイプのものが設置済の物件が基本です。

これがないと北海道の寒さはクリアできないわけですね。なので、エアコンの出番は

基本的に夏の冷房のみということになります。



やっと暑さが過ぎて、これから寒くなるぞというタイミングで、エアコンつけますか、

その分家賃は上がりますけど、というアプローチをしても響かなかったのではないか、

というのが管理会社さんの考察でした。



・・・言われてみればそうかもしれませんんええ。確かに。タイミングが悪かったか。

それでも１部屋は希望があったわけなので、コストはかかるけど家賃も上がるという

成果は得られたのだろうと思います。



春先になったらそのお部屋のエアコンを施工しつつ、並行でもう一度暑くなる前に

エアコン本当にいらないのな、という声かけをして貰うのだろうと思います。

ここで声掛けをしておくことで、今後エアコン設置の希望があったとしても、

家賃を上げることが既定路線となります。それが嫌で自分でつける人も中には

出てくるかもしれません。



今回はちょっと不発気味でしたが、持っていき方が確かにちょっと微妙だったかなと

私も反省することができました。次はもうちょっと上手に攻められるといいなと

思う次第です。



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東京３棟目のＬＥＤライトが故障したとのご連絡をいただきました。

リノベして１０年くらい経過するから、そういうことになるのも無理はないかー。



東京３棟目は私が初めて大規模リノベをやった物件です。今となっては普通のニコイチの

アパートでしかないので、リノベもまあいつも通りやればいいかという感じで

普通にやれますが、当時は大規模リノベも初めてだし銀行さんからお金を借りて

リノベするのも初めて。果たしてどうなるのか？とわくわくする気持ちもあれば、

少し心配な気持ちもあったような気がします。



あれだけの一大イベントだったリノベも、今は普通に定常業務的に対応できるように

なりました。なんせ、東京３棟目をリノベしてからもう１０年近いですからねえ。

年を取るのは本当に早いです。震えるわほんと。階段を登れば息が切れるし、

霜降りのお肉は少量しか食べられなくなる。悲しいことですね、加齢。

それを受け入れながら生きていくしかないわけですけど。



そう、もう１０年経過しているわけなんですよ。そりゃ１０年経てば時代も変わります。

そしてＬＥＤだって寿命を迎えるわけですよ。



このたび、東京３棟目でＬＥＤライトが故障したという連絡を管理会社さんより

頂戴しました。別に頂戴したくはなかったのですが、そういう現実がある以上は

仕方がないことです。連絡がこなくて対処できないより断然いいです。



ダウンライトなどの照明は、各人が自分で交換することはできません。

電気屋さんに頼んで交換して貰う必要があります。



なんかそれ、コスト的にどうなんでしょう？という気もしなくはないですが・・・

１０年なり２０年なりのランニングコストを見たら、その辺の経済効果はきちんと

判断できるのでしょうね。ＬＥＤライトを設置する費用と電気代に対して、それとと

同じ期間蛍光灯を使った際の電気代と蛍光管交換の費用を比べてみればわかるはずです。

まあそこまでやりませんけど・・・。



なんとなく、一撃の工事費が大きくなるので、その瞬間はＬＥＤって本当に経済的なの？

と思ってしまうのですが、長年にわたって小さなお金を積み重ねられていることに比べて

どちらが経済合理性が高いか、みたいな目線を持たないといけないのでしょう。

感情に押し流されているだけではダメだということだと思います。



そんな感じで、ただのＬＥＤ照明の故障から、過去のリノベ遍歴や感情に押し流されない

ものの見方をすることの大切さなどを思い起こした次第でした。



えーと、今日は今もう飛行機の中で、これから睡眠不足解消したいのです。

なので手短ですがこれでブログはおしまいにして、居眠りします！



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東京１３棟目と東京１５棟目の清掃料金が改定されることになりました。

いい人が確保できて、清掃に関するミスが減るなら、多少のアップはやむを得ないかな。



私は今、自身で保有する物件２棟２室（東京１３棟目と東京１５棟目）と、札幌で転貸で

やっている２室（３人で共同運用）の民泊を運営しております。

東京の２物件は旅館業法の許認可を得ており、札幌はただの民泊として運営しています。



札幌の民泊については最近オープンしたばかりなのでどうなるかは何とも言えませんが、

東京で私自身が保有して行っている民泊は、それなりに稼いでくれておりますので

大変助かっております。消費税の支払が発生するとか、納税額が増えるとか、それなりの

副作用（？）はありますが、正常な規模拡大の成果ということで、これはこれで

やむを得ないでしょう。と、頭ではわかっているのですが、やっぱり税金はキツイ（笑）

毎年の納税額のことも考えて手元資金をプールするとか、ちゃんと考えないと

いけない時期が来たようです・・・そういうの全然考えてないからいつも苦労してます。



今年の夏のシーズンは全体的な需要の低下があり、うちの物件もコロナ後で言えば

過去最低に近い数字を出してしまったと思います（あくまで体感であり数字までは

きちんと追ってません）。とにかく送金額が悲惨なことになっておりました。

特に９月分が最高に金額が低く、納税の分の引落がある月に限って・・・などと

恨めしい気持ちになったのでした（苦笑）



実績を確認してみると、東京１３棟目は単価は低いもののそれなりに埋まってましたが

東京１５棟目が稼働率６７％に沈んでおりました。それでいて単価も１万円台と低め。

これがここ数年で過去最低額（体感です）を更新した理由だろうなと思います。



今月の送金からはまた金額が増えていい感じになるだろうと期待しております。

稼働率も１０月に関しては東京１３棟目が８１％（義母が３日使った分を除く）、

東京１５棟目が９０％まで回復しており、単価もおおむね２万円台に乗りました。

すごくいいわけでもないですが、決して悪くもないと思います。



今後は世論的に民泊が規制される方向になるような感じを受けておりますので、

新規参入が減って既存の物件の稼働率が維持される時代が来るかもしれません。

あとは旅館業法の許認可をとにかく得る方向で動かないといけないだろうというのも

考えておきたいところです。民泊は民泊新法が親分なので行政の作る付帯ルールに

大いに影響を受けますが、旅館業は旅館業法が親分なので行政は口出しできません。



民泊運営業界も相変わらず人では足りていないようです。また、昨今の物価高の

影響もあり、清掃費の値上げを検討するかもしれない、という予告が先日届いて

おりました。ご時世柄仕方のないことかなとは思うのですが、客単価が上がらないと

コストプッシュ型のインフレにやられてしまいそうです。この辺、気を付けないと。



それから少し経ったある日、運営会社さんからＬＩＮＥが届きました。

清掃に入らないといけない日に清掃に入れていない事故が発生してしまい、

大至急で清掃を入れている最中である、ということでした。珍しいなあ。

ここの運営会社さん、コロナ禍の途中くらいからずっとお付き合いしていますが、

こういった事故が起こるのは初めてのことです。弘法にも筆の誤り、でしょうかね。



ゲストに対しては、早急なリカバリーおよび運営会社さん負担による清掃料金の返金で

話をしているとのことでした。レビューに関しては返金で先方も納得しているようで

影響はないはず、という見立てでした。



民泊（無人ホテル）をはじめて５年が経過しますが、こういう事故は初めてです。

運営会社さんも民泊需要の高まりとともに会社規模が大きくなっていると聞いて

おります。耐性の拡大に伴い、オペレーションが大変になってきている部分も

あるのでしょうね。



そんなことを考えていた昨今でしたが、先日とうとう清掃費の値上げのご連絡が

届いてしまいました。清掃費に関しては、ゲストから頂戴するものになりますので

ホストである私の懐が直接的に傷むものではありません。とはいえ、全体の金額が

上がることにはなりますから、稼働率が下がる可能性はあるかもと思っています。



とはいえ、料金を上げないことで人手が集まりにくくなり、先日のような清掃事故が

発生してしまうのも本意ではありません。できればそういうことは発生してほしくは

ありませんし、レビューに影響が出ることによるダメージも大きいと思います。



関わる皆さんが全て良い形になるのが私としては理想なので、今回の価格改定で

清掃の品質が維持もしくは向上し、最終的に客単価の向上につながることを期待して

価格改定に賛同することにしたいと思います。



運営会社さんとは関係構築はできておりますし、自宅の引越が終わった際には

旧自宅についても旅館業法の許認可を得て民泊にすることを考えております。

その時にもご協力をいただけるよう、引き続き関係強化を図っていきたいと思います。



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札幌１３棟目の広告料を１ヶ月追加してみることにしました。さすがにそろそろ

ちゃんと決めないとダメかなーと思うので、決めにかかろうと思っております。



一時期８０％台まで低迷した稼働率。今はだいぶ盛り返しており、稼働率９７％まで

向上してきております。ここまで上がるとなかなかいい感じかなと思っております。

９５％を超えれば合格ってイメージはなんとなくありますから。



まあそうは言いましたが、仙台１棟目はまだ申込をいただいて審査中のステータスです。

申込をいただいてからだいぶ経過していますが、保証会社さんの審査で想定外の条件が

出てきており、時間がかかっております。私もその条件を元付業者さんから伺いましたが

それはちょっと厳しいかもなあ・・・ということは思った次第です。

この申込がＮＧになった場合、空室は４部屋になってしまいますが、それでも稼働率は

９６％を維持できていますが、やはり稼働率を上げていくためには既存の空室を

ガンガン埋めていく活動をしなくてはならないですね。



現在の空室は札幌１３棟目、東京８棟目、富山１棟目。前にも書いたと思いますが、

東京８棟目はコンセプト物件なので無理はしない方がいいし、富山１棟目はそもそもの

需要が少ないエリア（富山市ではなく富山県の某市の田舎なもので・・・）だから

無理をしても仕方ないので流れに任せるしかないでしょう。必然的に、消去法で

見えてくるのは札幌１３棟目をさっさと埋める活動をすべし、ということでしょう。



札幌１３棟目は昨年購入した２ＬＤＫのテラスハウスです。テラスハウスなので単体での

再建築は実質的にできません。土地が共有なので、全員の同意を得ないと建て替えは

できません。



お友達大家さんから「なんでこれ買ったの？」と言われることもありますが・・・

なんかちょっと買いたかったんですよー。利回りも１５％と〜１８％くらいを狙えると

思ったので、まあ別に利回り案件として考えればいいかなーと思ったんですよー。

でもここまで埋まってないから妄想利回りにしかなっておりません（汗）



購入してリフォームが終わった後、なかなか埋まらないなあと思っていましたが、

そうこうしているうちに他の物件の空室がぐいぐい増えてきてしまい、札幌１３棟目より

優先すべき物件を優先していた結果、ますます放置プレイになってしまいました。



空室祭りが徐々に落ち着いてきたあたりで、改めてこの辺をなんとかしないといけないと

思うようになりました。さすがに１年も経って空室のままだと具合が悪いです。

余力が出てきたので今度はこっちを突っつく番だなと思った次第でした。



少し前からその活動を始めており、管理会社さんに資料ダウンロード数の確認を

させていただき、家賃を少し下げて様子を見てみました。結果、閲覧件数は大きくは

変わりませんでしたが、資料ダウンロード件数が１．５倍に増えたとのことです。

閲覧件数が増えていればなおよかったですが、資料をダウンロードするという動きが

増えているということは、実際にお客様にご紹介する機会も増えているということと

考えてよいのではないかと思います。



ちなみにこのうちどれだけが内見につながっているのか？という観点での確認は

残念ながらできませんでした。現地キーボックスなので、そこの情報が取れないという

話でした。言わんとしていることはわかるんですけど、ちょっとしんどいなあと

思った次第です。



家賃を下げたのが９月でした。９月、１０月と同じくらいのダウンロード数で

推移しているのですが、申込には至っておりません。



となると次は広告料の値上げをするのがセオリーかなと思いました。

先日決めた東京１７棟目も、家賃を少し下げた後、広告料を１ヶ月増やしたら

一気に２部屋申込をいただくことができました。ネットで物件を自分で見つけてくる

時代になったとはいえ、まだまだ状況によっては営業マンの紹介に頼るシーンも

あるのだろうなと思っております。



札幌は広告料がある程度積まれていないと、そもそも営業マンの眼中に入らないという

地域特性もあるので、今までも相場なりの広告料は積んでおりました。しかしここまで

決まっていないので、それをもう１ヶ月上乗せしようという方向で管理会社さんと

調整をしました。



管理会社さんからは、１ヶ月上乗せする期間を１１月いっぱいとして、期間限定を

ＰＲした方がいいでしょう、と勧めてくださったので、のっかることにしました。

確かに期間限定にした方が意識してくれる可能性は高いかなと思います。

本質的な話ではないですけど、可能性が上がるなら何でもやった方がいいですね。



ということで、現在広告料１ヶ月プラスで募集中の札幌１３棟目、是非お申込を

お待ちしております！（ここでＰＲしても意味ないんですけどね・笑）



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東京１２棟目、無事に入居申込が成立したようです。５０００円の指値を食らって

２０００円まで押し戻して、その価格で決着することができたのでした。



東京１２棟目に先日入ったお申込。鬼のような指値をくらっていました。

元々、前回家賃より７０００円アップを目指して家賃設定をしていた物件で、

引きが悪いので２０００円家賃を下げて募集していたのでした。

多少指値を食らうのは仕方ないかと思うのですが、５０００円の指値をされたら

前の家賃と変わりませんからね！？さすがにそれは今のコストプッシュ型インフレの

傾向の中では、実質的に値下げと変わらないよなと思うわけです。



さすがにこの指値を受けるわけにはいかない、でもゼロ回答もさすがに強気すぎて

逃したらまた空室期間が長くなってしまう。とても悩みましたが、最終的には

管理会社さんの提案してくださった２０００円なら指値を受けるというところに

落ち着いたのでした。



この辺までの経緯は過去ブログをご参照ください。



さて、結論から申し上げます。無事に２０００円の指値で申込が成立しました！

許容範囲の金額で収まり良かったです。最終的に５０００円の家賃アップでした。

年間６万円の売上アップであれば、おそらく固定資産税や保険の費用アップにも

対応できている状態になることでしょう。金利の分は果たして・・・ですが。



で、実はこの話、昨日管理会社さんから連絡が来たのですが、管理会社さんからは

「台所横の小窓に網戸を設置してほしいという要望がありますが、対応しないと

　回答をした方がよろしいでしょうか」みたいな内容でした。



えっと、申込が成立したってことなのね？そもそも指値がＯＫだったかもまだ

聞いてなかったけど？ということで、まずはこちらがカウンターオファーを出した

条件で決まったのかということを先に確認。連絡が漏れており申し訳なかったが、

無事に成立しております、という一言を聞いてようやくほっとしたのでした。



別に連絡がなかったことを怠慢だと責めるつもりはないので、そこは誤解なきよう

お願いします。管理会社さんも管理担当の方は一人しかおらず、多忙であることは

充分承知しております。なので、多少そういう行き違いがあるのも仕方ないでしょう。

完璧な人間なんて世の中にはいませんから。



んで、網戸の話に戻りますが、ここは申し訳ないけど網戸の設置はナシということで

お願いしたいと返答しました。指値は受け入れたわけですので、それ以上のサービスは

申し訳ないですが難しいかな、ということで。



ひとまずお申込が成立したことを喜びたいと思います。

これで東京１２棟目も無事に満室になりました！



さて、残る空室は札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、富山１棟目１室の３室です。

仙台１棟目の入居申込が未だ保証会社さんの審査で面倒なことになっており、

契約に至っていないことがちょっと懸念事項ではあるのですが、ここは成立すると

信じることにします。



民泊利用の部屋を除くと賃貸のお部屋は１０２部屋。そのうち９９部屋が入居申込を

含めれば埋まっています。稼働率は９７％。いいですね。残り３部屋もサクッと決まり

久しぶりの完全満室になってくれることを期待したいと思います。



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