2019年10月20日

台風19号と台風15号でダブルで被害に遭った場合は?

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過去に類を見ない勢力で猛威をふるった台風19号。私の物件では幸いにして被害は

なかった、とほっとしておりましたが、そうは問屋が卸しませんでした。



前にも書きましたが、私の東京物件は災害に弱い海抜ゼロメートル地帯に集中しており

災害があると非常に危うい状態になっております。自宅が城東地域にあるものですから

家から近いところの方が土地勘もあって賃貸経営をやりやすいということもあり、

結果的に災害に弱い地域にドミナント戦略してしまっている状態でした。

(リスクヘッジとして東京以外の物件を保有している、みたいな感じ?)



このドミナントから外れている物件が1つだけあります。それは東京6棟目。

東京4棟目も外れていましたが、先日売却してしまいました。東京9棟目もギリギリで

ドミナントエリアって感じでしたが、ちょっと外れていると言えば外れていました。

そしてこれも利益が出そうだからと売ってしまいましたので、今純然たるエリアから

外れている東京物件は東京6棟目だけです。



東京6棟目はそうは言いながら私の保有物件の中では最高に良い立地を誇っています。

立地が良いからすぐ埋まるし、家賃も高めだから入居者様の属性も良いです。

だからトラブルも発生しません。持っていることを忘れるくらい楽チンなので、

エリア外でも保有し続けるつもり満々です。再建築不可の物件ですが、利回り10%超で

融資も30年引けているから、キャッシュフローの面でも問題はありません。



東京6棟目は、先日の台風15号で屋根がめくれる事故が発生しております。

こちらについては保険代理店さんの尽力もあり、保険金が出ることになりました。

これで修繕も安心と思っていたのですが、管理会社さんから先日連絡がありまして

「被害が拡大した」という話が出てしまいました。



写真を送っていただきましたが、確かに屋根のめくれ具合が酷くなっています。

管理会社さんはこの件で応急処置を業者さんにさせるということでした。

ということは、追加の費用がかかるってことになりますよね・・・。

保険金は台風15号被害の工事に対してはもう承認されてしまっております。

もしそれ以上に被害が拡大して、今回承認いただいた金額では不足する、という

事態になってしまうようだったら、どうなるんでしょうか。



保険代理店さんにこの件に関して相談してみました。困った時の代理店さんです。

的確なアドバイスで助けてくれます。賃貸経営に欠かせない方です。



代理店さんに早速相談してみたところ、今回のケースであれば、費用が追加の台風で

超過するなら、その分を別見積として新たな保険金申請をして貰うか、あるいは

今回の台風15号の見積を変更して再申請するか、のどちらかだそうです。

勿論、保険申請して必ずOKになると決まったわけではないですが、これは心強い。



昔、保険金を貰って工事せずにいて、次の被害があった時に「これは前の被害が

修繕されていないから認められません」と断られたことがありました。そのことが

頭に残っていたので、今回の分も不安になっておりました。



ちなみに、保険金は事故に対しての支払であり、事故を修繕する目的に使う必要は

ありません。だから、保険金を貰ったからと言って、それを必ず修繕に使わなくても

特に問題はないのです。だから工事しなかった、というのがその時の話でした。



とにかく、保険が出る可能性があるなら、管理会社さんにその話を伝えなくては

なりません。管理会社さん、極力大家側の出費を減らそうといつも考えてくださって

いるので、緊急出動の分を自分たちで被るとか平気でやっちゃいそうなんです。

保険金が支払われるなら、適切な金額を請求してくださっても何も心苦しく感じて

いただく必要はありません(保険金出なくても払えよって?まあ確かに・・・

でも管理会社さんそういう時請求してくれないんだもん・・・汗)。



ということで、管理会社さんには追加でかかるところが出てしまうようなら、その分の

お見積も出してくださいということをお伝えしました。管理会社さんも理解してくださり

もしそのような状態になるのであれば、お見積を出しますということで話がつきました。



実際に追加工事の費用が圧制するかはまだ分かりませんが、もし増えても手当てする

手段があるということがわかり、ちょっと安心しました。



台風15号の被害が出ていて、追加で台風19号の被害があった方、保険申請は

2回分行った方がいいですよ!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月19日

札幌8棟目は問題だらけ。

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札幌8棟目、もうね、関係者がことごとく何らかの事情で動けなくなっていて、

話が全然進んでいないんです。びっくりしました。



札幌8棟目で現在抱えている問題点を列挙します。



1.原状回復工事後、クロスのしわなど不備があった箇所がいくつかある

2.階下に漏水した件での営業補償の話が未だ決着していない

3.別の部屋で漏水が発生しているらしい

4.貸している部屋で結露問題が出ているらしい



この他にも、滞納により明渡して貰ったお部屋の支払が一銭もないという問題が

ありますが、相手が悪質だし確信犯だろうと思われるので、払われる見込みはほぼゼロと

見ておくしかないでしょう。まったくもって腹立たしいですが、後の祭りです。

これだって、管理会社さんがうまいこと保証会社さんを最初から使っていれば

良かったのでしょうけど、前オーナーと管理会社さんの間で謎の理由で保証会社さんを

使わなかったからこんな状態なわけです。まあもう言っても仕方ないから言いませんが。



それから、もう過去のことですが、とにかく原状回復工事が高い!安くならないかと

根拠をもって交渉したものの、管理会社さん経由で業者さんに交渉となり、業者さんが

これが適正だと譲らないと言っているとか言われてしまうと、何ともはやです。

どっちが抜いてるかはわかりませんけど、まあそれ以外に緊急出動をタダでやってたり

してくれているらしいということなので、その分もコミコミという形で自分に折り合いを

つけて発注しましたが、なんだかなーという気持ちは残りました。だって綺麗に保険で

出た金額そのまんまなんだもん・・・。金額ありきじゃないの?と思っちゃいます。



更に、来年あたりはコーキングの打ち替えなどより大規模な外壁の修繕が必要と

考えられます。大規模修繕のお金がかかる〜。来年はこっちの工事が急務です。



とまあ様々な問題を抱えている札幌8棟目なのですが、やっぱり早々に解消させるべきは

最初に挙げた5つの問題でしょう。ここについて、少し重点的にヒアリングと状況確認を

しました。



1に関しては、お高い原状回復工事の割に現場を見に行ったらクロスの端っこが

しわしわになってたり、キッチンパネルのところに何も張ってない?ように見えたり

お粗末な印象がぬぐえず。管理会社さんに写真つきで報告して、手直しを依頼。

しかしかえってきた返事は「そこは元々の施工範囲に入っていない」と・・・。



あのー、原状回復するのにシワシワのクロスを直さないのが当たり前、と?

ありえなーい!ここまでくると、その業者さんに対する呆れの勘定しか出ません。

苦笑いしかできませんでした。



管理会社さんもさすがにまずいと思ったようで、社長から「うちで被るので施工させて

いただきます」と。ありがとうございます、と言いたいところだけど、その辺は

こんなことが起こる前に管理会社さんで把握して未然に防止しておいてほしいなあ。

私じゃなかったらブチ切れ事案かもしれませんよ、ほんと。自分でも気が長い方だと

思っています、私。ぼんやり系大家さん。



その後、直ったと言う報告が写真と共に届いたので、今回はよしとしました。

疲れるなあ。



2に関しては、管理会社さんに進捗状況を確認したのですが、なんと管理担当の方が

入院してしまっており、誰も状況がわからないと・・・。確かにこの担当の方は

職人気質でホウレンソウが出来ない人なのはわかっていたのですが、社内でも誰も

状況が把握できていないとは。なんかこう、自由な会社だなあと思いました。



社長が担当の方の机を探してみると言ってましたが、管理担当さんが入院したことで

社長も退去立会やらなんやらの管理作業に追われてしまっており、時間を見てなんとか

すると言っていたものの、あまり期待できない感じです。



この部屋は民泊管理業者さんが借り上げしており、第三者の法人さんがホストとして

民泊を運営しておりました。私が営業補償の第一報を聞いたのも、民泊管理業者さんの

連絡でした。でもその業者さんは最初の頃はホストに状況を聞かれたということで

たまに連絡をしてきておりましたが、最近は何も連絡してきません。管理会社さんの

社長は、管理担当さんの社長が最後に担当さんから聞いた話だと、この営業補償を

入居者様の借家人賠償責任保険で賄おうとしており、保険金は実はもう承認が出ているが

減額されてしまったのでホストの方とその減額された内容でいいか交渉をしている、

ということでした。あれ、民泊管理の法人さんはもはや蚊帳の外!?もう何がなんだか

理解できません。いいや、気にするのはやめました。任せた!



3については、管理担当の方からとある部屋で漏水が発生しているらしいという話を

聞いてました。写真つきで状況が送られてきており、まだ経年劣化か事故かが判断できず

もう少し待ってほしいという趣旨の連絡をいただいておりました。



・・・お察しの言い読者各位は何となくオチが読めると思いますが。



管理会社の社長さんにこの話をしたところ「全く聞いてませんでした」と。ですよねー。

私が知りうる限りの情報はとりあえず社長に転送しておいたので、何とかしておいて

いただくようお願いしました。



4については、先ほど営業補償の話になっていると書いた民泊管理業者さんが借り上げを

してくださっている部屋です。結露が酷くて民泊できないというホストからの訴えが

あったということでした。民泊代行業者さんでも、自社で工事部隊を持ったという

話があったので、じゃあ結露の状況調査と対策のご提案をお願いしますとしましたが

2ヶ月以上経っても音沙汰がありません。



それどころか、空室を借り上げしてくれるという話でまとまったのに、それに関しても

1ヶ月経過するのにまだ申込すら入れていないとのこと。少人数で色々やってて

忙しいとは聞いてるけど、ちょっとこれは怠慢すぎません?私、これでもう1ヶ月は

機会損失してるんですよ?



さすがにこれはないと思い、担当の方に連絡をして速やかに申込するよう伝えました。

管理会社さんにも申込の督促をして良いと伝え、とにかく早々に賃貸借契約をまとめて

賃料発生するよう動いてもらうことにしました。



で、民泊管理業者さんから「明日中に申込を入れます!」と連絡を貰っていたのですが

管理会社さんに聞いたら「来ていません」と・・・。返事が早いのはいいんだけど、

自分でできると思うことだけ約束してくださいね、ほんと。忙しいのは知ってますから

無下に怒ったりはしませんけど。まあまあ優しく申込が来ていない旨をお伝えしたら

早急に申込を入れ、11月1日から契約スタートできるように動きますという言質を

引き出しました。管理会社さんにもそれを伝え、それにあわせて契約書を作ってしまって

ください、としました。もう待ってたらいつになっても終わらないですから。



この物件、建物の問題もあるけど、何より関わっている人の問題で疲れます・・・。

関係者の皆様、もしここを見てるようでしたら、ほんと頼みますよー!



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posted by ひろ* at 10:52 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月18日

仙台物件を検討したけどパスした話。

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仙台の新規物件購入が滞っている中、お手頃な戸建の話があったので検討しました。

ただ、義母はあまりお気に召さなかったようで、パスとなりました。



仙台物件は以前、検討していた築古アパートのお話があったものの、こちらが相続関係で

一旦ストップになってしまいました。先方の整理がついたら再び価格交渉の予定ですが

思っていた以上に相続人が増えてしまったということで、恐らくご本人の取り分が

減ってしまうだろうから、価格は安くならないだろうと予想します。そうなったら

すっぱりと撤退ですね。



と言う感じだったので、結局仙台物件は2012年に購入した仙台1棟目のみで、

それ以降全然増えておりません。東京1棟目の次に古い物件になっております。



義母は「私も儲けたい」「仙台1棟目を売りたい」と一時期言ってました。

いや、今もたまに思い出したように言ってますね。でもこれを売ると仙台の会社なのに

仙台に1棟も物件がないことになるし、そもそも売るには機を逸しているという

ところもあるため、今のところ売らないつもりです。



んでまあ、そんな仙台物件のことは頭の片隅にもない状態で、ふらふらとFBを見てたら

坂東鶏三郎さんが「物件売ります」と投稿しているじゃないですか。しかも利回りが

けっこう高い!利回りが高いということは、当然ながら再建築不可!あーこれたぶん

ブログに書かれていた戸建だなー。草刈り開墾するところとかリアルタイムに読んだよ。



戸建なのでお値段もお手頃。利回りもそこそこ高い。購入するだけの現金もあります。

仙台で物件が増えるのは悪いことじゃないと思ったので、義母にこんな話あるよと

持ち掛けてみました。



義母は坂東鶏三郎さんとも面識があります。彼の本業のお仕事を何回か依頼したことが

ありまして、その中で義母の家に坂東鶏三郎さんが来たこともあります。



仙台法人で物件を取得する時は、必ず義母に相談をします。

法人の代表を務めて貰っているのだから、それをないがしろにするのは良くないです。

義母も最近は数字をある程度読めるようになってきているので、このくらいの利回りなら

いいわねとか、そういうことを理解しています。こちらで投資分析して、その数字と

立地や建物の雰囲気、諸条件を考えて意見を言ってくれます。ちゃんと会話した上で

決めると言うプロセスを経ることで、義母も経営に参画しているんだと思って貰えれば

本人も嬉しいはず。だから独断専行せず、必ず相談します。



また、特に仙台物件の場合は、義母が自主管理を行います。立地的に車でそこに

行きやすいかどうかは重要です。あまり狭い道だと嫌だとか、あの辺は土地勘がないから

微妙とか、そういうところは割とこだわります。数字としてどうしても欲しい物件なら

ごり押しすることもありますが、基本的には義母があまり好まないと言った物件について

それでも何とかと言うことはあまりしていないです。それで事故を起こしたり違反を

とられたりしたら困りますから。



で、今回の再建築不可。義母的にはまず「土地勘がない」「どんな場所かわからない」

から始まりました。グーグルマップやストリートビューを使って、周りの雰囲気を説明。

また、嫁ちゃんは仙台出身で土地勘がありますので、その辺の雰囲気を義母に伝えて

くれました。あまり人気がある場所ではないけど、その地域中では比較的良い方の

場所じゃないか、と。



再建築不可なのも義母的には引っかかっていたようです。いやまあそれはわかるけど、

再建築不可をNGにしていたら何も買えないよねー、と思う私。でも口は出さず、

そこは義母の判断を尊重しようと思っています。



結局、義母の判断は、その立地で再建築不可だと将来性がないよねということで

あまりそそられない、ということでした。ま、それならそれで良いと思います。

私自身は鶏三郎さんから購入するというちょっとしたブログネタが出来て美味しいなと

思ったのですが、その方向にはなりませんでした。久々の仙台物件取得という流れは

なかなか遠いです。他の東北の大家さんみたいに、仙台以外の地域にも目を向けて

取得を目指すべきなのだろうか・・・。



今回のことに限らず、義母にはとても感謝しております。

私、割とサラリーマンのお仕事で忙しかったりするもので、義母がいろいろと

私の代わりに動いてくれるのは大変助かっています。再来週、義母が東京に来るので

私の東京物件を見ていただき、もっと知識をつけて貰おうと思います。

東京12棟目がリノベ中なので、そこでも見ていただこうかな〜。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月17日

入居者様向けBBQの準備。

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サラリーマンのお仕事がバタバタの中で、詰められることを詰めております。

今は今週末に迫ったBBQの調整であれこれやっています。



先日、台風の時にも比較的安心できた東京8棟目。普通の物件だと入居者様と私が

直接連絡を取ることはしないのですが、この物件はコミュニティ作りのために

こちらから連絡を取ることが多いです。台風の時もけっこう連絡を取っていました。



東京8棟目は共用部というか庭と言うか、そんなスペースがなかなか広いのです。

この庭でBBQを入居者様と楽しもう、というのはコンセプトを考えた頃から

ずっと温めており、第一回のBBQを今年の春に実施しました。この時はまだ

3〜4部屋しか埋まっていなかったので、入居者様の参加も2名に留まりましたが

犬好きな大家仲間の方などもお誘いしたので、そこそこに賑わっておりました。



ちなみに、季節がいい春と秋に絞ってBBQは行っています。ワンちゃんが寒すぎても

暑すぎてもダメだから、というのがその理由です。だんだんワンちゃん事情に詳しく

なっていく私なのでした。



今回も日程自体はだいぶ前に決めていたのですが、やっぱり直前にならないと予定って

わからないものです。数週間前に軽く参加状況を確認したところ、入居者様で参加が

確実に可能と言う方は一人だけ。あと一人、体調次第で参加という方がいますので

今回も7部屋中2部屋の参加に留まるのかな?



というわけで、大家さん仲間の中でワンちゃん飼ってる人に声をかけてみたところ

1名の方が参加すると言ってくださいました。あと、ワンちゃんは飼ってないけど

BBQ好きな大家さん仲間の方と、その娘ちゃんの2名も参加することに。

6名になったので、まあこれで形くらいはつくかな?



あとは入居者様の中に、早い時間なら少し顔を出せそうな方がいらっしゃるので

それに合わせてスタート時間を早めてもいいかなと思っています。



当日の準備を前日に行う必要があるので、カーシェアで車を借りました。

コストコで食材を買う、BBQコンロを自宅から東京8棟目に持っていく、

お友達大家さんのところからクーラーボックスを借りてくる、などの準備のためです。

ついでに東京10棟目にたまっている段ボールも回収してこないとだなあ。

あと内装に使うテープも買わないと。ネオンとか固定させるのに外壁に固定する

超丈夫なテープみたいなのを用意しようと思っています。



さて、ここからは今後の課題。



まず、このBBQを入居者様が心から楽しみにしてくれるようにすることが私の最大の

この物件における課題となります。今回もBBQの日程自体は割と前から出していたので

楽しみにしてくれているなら調整してくれたのではないかと思うのですが、その気配は

特にありませんでした。ぶつぶつ言うのは簡単ですが、要はコンテンツに魅力がない、

ということに過ぎません。これをどう魅力あるものにすべきか?ここが課題と思います。



入居者様が楽しみにしてくれれば、イベントの集まりも必然的に良くなります。

シェアハウスほど濃い集まりではないので、たまにあるイベントを緩く楽しみにして

貰えるようになりたいです。そのためには、私もホストとしてより皆様に親しんで

貰えるように振る舞わなくてはならないのでしょう。人心掌握術、とはまた違うかも

しれないですが、そんな感じのことが必要なのだと思われます。



そして、入居者様がこのイベントを楽しみにしてくれるようになると、お友達も

呼びたいということになるのではないかと思われます。ワンちゃんを多頭飼いするほどの

犬好きの方が呼ぶお友達であれば、それもまた犬好きなのではないかと推察されます。

(もしくは彼氏・彼女の類でしょう)



そんな犬好きの方が東京8棟目でワンちゃんまみれでBBQを楽しむ。入居者様との

交流を楽しむ。すると、その中の一部は有力な見込客になるわけです。ここで当初

目標にしていた「待ち行列を作る」が達成できる可能性が出てきます。



そういう意味でも、このBBQをはじめとした物件として考えるイベントごとって

すごく大事なことだと思います。力を入れて運営しなくちゃです。



というわけで、週末はBBQの運営で時間を使うことになります。頑張ります。

あ、もしワンちゃん飼ってて10月20日昼間空いていて興味がある方がいらっしゃれば

是非お声がけください。お誘いします!



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月16日

保険金で被害を賄えることが決まりました。

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先週末の台風の前にあった台風で被害を受けていた東京6棟目の火災保険の保険金申請、

無事に保険金が支払われることになりました。良かったです。



以前のブログで書いた通り、東京6棟目にはベランダのポリカーボ屋根が吹っ飛ぶ

被害が出ておりました。こちらに関して、管理会社さんからお見積をいただいて

おりましたが、これがまた結構な金額。屋根が飛んだだけでこんなにかかるのかと

思ったのですが、それが現実であれば従うより他に道はありません。



というわけで、火災保険の保険金申請をさせていただきました。自然災害ですので、

火災保険で費用が賄える可能性はあるよねというところです。というかそうあって

ほしいところです。



とにかく今、自然災害連発で保険会社さんは大忙しの模様。普段なら保険金支払いが

決まってから保険金請求書が保険代理店さんから届く流れなのですが、台風被害などの

自然災害に関しては、申請したらすぐに保険金請求書が保険会社さんから直接送られて

きていました。いつもと同じフローだとパンクするからなのかもしれません。

保険代理店さんに確認したところ、まだ保険が出ると決まっていなくても、送って

しまって構いません、ということでした。それに従いサクッと郵送。



そして先週の台風前、保険代理店さんに先週末の台風で仮に浸水の被害が出たら、

保険の対象になりますかという質問の電話をしたのですが、その時「別件のお話を

いくつかいいですか?」と切り出され、東京6棟目の保険金の支払が決まったという

嬉しいお知らせをいただいた次第です。



保険代理店さんがとても優秀で、管理会社さんが8%の消費税で見積をしており

保険会社さんも計算せずにその8%のままで承認していたらしいのですが、代理店さんが

それに気が付いたので、訂正の依頼をして10%で承認し直させたとのことでした。

「金額が増えてますけど、そういう事情ですので」なんて何事もなかったかのように

さらっと言われたら、なんと頼りになる代理店さんだと思い、今後もどんどんお仕事を

頼んでしまいそうです(笑)



ついでの話で、札幌8棟目の漏水事故に関しても、基本的なところは入居者様の

借家人賠償責任保険で賄えたのですが、保険代理店さんが「建物の保険でも何かしら

出せる可能性があります」と言うので、管理会社さんと連絡を取っていただいたら

臨時費用保険金と保険会社さんが算定する被害額から実際に他社の保険で支払われた

金額を差し引いた金額が保険で支払われることになりました。これだけでもン十万です。

滞納債権の足しになります。ありがたい。



その前は札幌9棟目の外壁落下に関しても、きちっと保険金の支払に持ってきて

いただけたし・・・。もうほんと頭があがりません。ありがとうございます。



とういうわけで、東京6棟目も保険金が出ることになりましたと管理会社さんに

お伝えして、本格的な工事の対応を依頼。今回の台風で被害が広がっていなければ

いいのですが・・・。



というわけで、保険は手厚く入りましょうということと、保険会社さん選びよりも

保険代理店さん選びの方が大事だと思います、ということをお伝えして、本日の

ブログは締めさせていただきます。



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