2019年09月15日

東京法人の決算の準備が整いました。

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三連休です。初日はサラリーマンのお仕事を少ししたのであまり休んだ気がしませんが

帰ってから何とか東京法人の決算に必要な資料を仕上げることが出来ました。



昨年の個人の確定申告が赤字になってしまったことを受けて、もっとちゃんと定期的に

数字を見ようと決めた今年の私。今のところきちんと実行できています。

3月段階で、東京法人に関しては試算表を作って開示することが出来ました。

個人も仙台法人も情報は送ってあるので、試算表を作ってくださいと依頼すれば

作って貰える状態と認識しています。



(この間「個人の作ってください」とお願いしたの、忘れられてるなあ・・・ぼそぼそ)



ですので、東京法人の着地点もだいたい予想はついております。7月末が決算なのですが

6月末時点の試算表は出来上がっております。東京4棟目の売却がありましたので、

なかなかの数字になっております。



過剰な節税はせず、納めることで次の融資を有利に進めよう、という方向で決めたものの

そこまで大きく響かない数十万くらいの経費はちょいちょいと計上させてもらいました。

iPadとApplePencilの組み合わせ(先日間取りを決めるのに活躍)とか

東京法人所有の物件に追加で設置する設備とか、そういう事業に必要なものに関しては

儲けがある年に買ってしまった方がいいという判断をしました。あとは倒産防止共済も

満額で加入しました。でもそのくらいです。



顧問税理士の先生からは、そんな感じでまとまっていた試算表から、最終的な決算に

進めるために必要な書類を出してほしいという連絡が9月に入って届きました。

今回は9月初旬に一通り整理は終わったようで、不足書類の提示依頼に加えて

ここまでの内容に対しての質問やエビデンスの提示を求められた次第です。



不足書類は7月分の領収書やカードの明細、通帳の明細、預金残高がわかるもの、

といったところでした。1ヶ月分なのでこっちも準備するのはまだ楽な部類です。

先方からの質問は、手付放棄した案件の詳細確認、東京4棟目の電気代事件の送金、

事務所内装費用の確認くらいでした。こまめにやってると多少楽ちんですね。



こちらは先週銀行の通帳記帳とスキャン、メールでの送付を行いました。領収書も

先週のうちに使途までは整理してあったのですが、クレジットカードの明細との突合が

済んでいなかったので、通帳だけ先生に送付。平日のどこかで作業の続きをやらないとと

思っていましたが、結局できないまま今週末を迎えてしまいました。



昼間のうちにこの作業をやっつけるつもりが、サラリーマンのお仕事の進捗が思わしく

なかったので、リカバリーのために休日出勤を入れてしまいました。しょうがないので、

そっちの時間をここまでと決めて、その後家に戻って晩ご飯までの間に作業しようと

決めて行動開始。



家に戻ったのが予定よりちょっと遅い時間でしたが、領収書とクレジットカード明細との

突合を行い、過不足がないことを確認。使途は全て明細に書き込みました。あとは

現金の領収書を東京法人、仙台法人、個人事業主に取り分けて作業完了。

半月前に情報を全部開示できました。私としては快挙です(レベル低いって言わないで)。

いつもより早めに終わってよかった〜。



試算表には手付放棄分の費用が含まれていなかったようですので、利益は減ると想定。

それでも問題なく黒字キープになるのは明らかです。融資は厳しくなりましたが、

決算書を磨くことで少しでも融資の可能性を増やしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月14日

ボンドのせいで退去予告が発生・・・。

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札幌5棟目、入居から半年で退去予告。リフォーム代も広告料も何もペイしないうちに

退去になるなんて悲惨です。しかも理由が鍵穴のボンド事件という不可抗力・・・。



札幌の空室も残すところテナント1室と札幌10棟目の戸建だけになりました。

満室だぞとドヤ顔できる日も近いなと思っていたのですが、残念ながらこのタイミングで

退去という話が出てしまいました。



先日、鍵穴にボンドを注入されてしまったという事件がありました。2回連続で

やられてしまったということで、急遽防犯カメラの見積を取っておりました。

どうせなら8台設置して、共用部と駐車場とをまとめてチェックできる体制にしたら

ゴミステーションの不法投棄や駐車場へのイタズラなども減るだろうと思ったので

そのタイプの見積を取得しておりました。8台タイプは4台タイプに比べると割高で

どうしようかなと考えておりました。



管理会社さんから8台の見積を受領した翌日。管理会社さんから「またボンドで

鍵穴をふさがれたと連絡があった」という連絡がありました。これだけ連続で

やられているとなると、この部屋の主に対して何らかの不満や恨みがあるのでしょう。

早々に防犯カメラ設置しないとです。8台だと少し機材の納入に時間がかかるようなので

4台で早いところ設置すべき?



・・・その翌日、また管理会社さんから「再度ボンドで鍵穴を塞がれたと連絡があり

日常生活に支障があるので退去したいと言われた」とのことでした。うわー、まじかー。

まだ貸して半年なのに!広告料3ヶ月払ってる、リフォーム代そこそこかかってる、

その辺考えると赤字ですよこれ。なんてこったorz

ショックが大きいなあ、これ。

(9/15補足:貸したばかりの部屋ではなく、貸して2年の部屋でした。訂正します。)



でもまあ、気持ちを切り替えなくてはなりません。これは不可抗力ですから、

こちらに落ち度がある話ではありません。うじうじ言っても何が変わるわけでもないし、

防犯カメラを設置して次につなげればいいのかなと思います。お住まいの方に対しての

問題ではなく、部屋に対して何らかの偏執的な恨みがあるのかもしれません。例えば、

その部屋から騒音が聞こえるなどの妄想に囚われているとか。それなら防犯カメラは

役に立ちますから。



不労所得じゃなくて苦労所得とはよく言ったものです。ほんとそう思います。

これから不動産投資をやろうと思っている人、夢を抱きすぎずに参入しましょう。



管理会社さんは、警察に本件相談してくださるということでした。相談することで

入居者様の退去までの生活が多少でも心安らかになればいいのですが・・・。



あとは原状回復をどうするか。前回はフルスペックで対応しようと思ってましたが

入居が決まったので急遽最低限のところに絞りました。今回は前回やらなかった部分も

対応しなくてはならないでしょうね。この部屋は陽当たりもいいですから、普通に

引合が良いお部屋になるでしょう。競争力をつけるのが一番の空室対策です。

ただ、費用対効果は考え、費用をかけすぎない程度にしないとですけど。



残念なお話でしたが、起こってしまったことは仕方ありません。

切り替えていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月13日

コンドミニアムの内装工事のための送金でバタバタするの巻。

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フィリピンのコンドミニアム、内装終わったみたいです。ちょっとゴタゴタもしましたし

まだ写真も届いていないので何とも実感がなく、お金だけ消えていった印象です(汗)



5月に購入したものの、放置プレイになっているフィリピンのコンドミニアム。

賃貸で貸すか、損切りで売却するかも悩んでいる状態なので、そりゃあ手付かずにも

なりますよ。国内案件も並行で動かしているし、国内の方がお金にはなるし。



でも内装はどう転ぶにしてもやっておかなくてはならないと思うのです。

賃貸にせよ、売買にせよ。



コンドミニアム3戸目の購入に関して、最初の抽選から引渡までサポートいただいた方が

いらっしゃいまして、その方が内装業者を立ち上げたというお話がありました。

管理会社もやっているので、内装や管理に関してご用命があれば是非というお話になり

それではということで内装は依頼することにしました。管理は別の方から紹介いただいた

別の管理会社さんに決めていたので、そちらは申し訳ないと思いつつ断りました。



内装プランを5月に現地に行った時に決めて、あとはこちらが送金すれば動き始める、

という状態に持ってきていましたが、そこからの私の動きがとっても悪くて・・・。

内装しなきゃいけないのは頭でわかっているものの、自分のフィリピンの口座に送金して

そこから業者さんの口座に送金する、というステップに踏み出せません。



・海外送金の時に金融機関さんに電話で指示をする必要がある

・海外の自分の口座に着金した後、ネットで業者さんの口座に送金する必要がある



この2つを行うことをおっくうに感じてしまいます。



前者については、電話をかけなくてはならないというプロセスが面倒だと思うのです。

会社員をしていると、昼休みくらいしか電話を掛けられるタイミングがありません。

他にも電話しないといけないところがある、すぐに収益化されるかわからない、

などの要素もあり、優先度がどうしても下がってしまいます。



後者については、海外の送金ってそんなに楽にできないでしょという印象が強くて

たぶん手続きが面倒なんだろうな、やったことないしおっくうだな、と思う気持ちが

前面に出てしまっておりました。

以前買ったコンドミニアムの時は何十枚と先日付小切手を書かされましたので、

そのくらいの手間がかかるのが普通なんだろうという勝手な思い込みがありました。



しかし、この調子だといつになっても内装が始まりません。

8月に入ると、業者さんは送金があるはずと見込みで作業を始めているようです。

さすがに送金しないわけにもいかないよね、と重い腰を上げることにしました。



ただ、ちょうど売却の時期が近かったので、そのお金が入ってから送金しようと思い

8月末送金、ということで先方にはお話をしました。



そして東京9棟目の売却が終わった後、そこから送金開始。

まずはフィリピンへの送金を行っている金融機関さんの口座に所定の金額を振込完了。

この送金先は一時保管される口座で、こちらで金融機関さんに指示をしてどの口座に

送金するかを決める必要があります。直接は送金できない感じですね。



過去に送金した時は、あちらから電話がかかってくることが多かったので、今回も

きっと電話が来るだろうと思ってましたが、その日は電話が来ず。しまった、待たずに

電話しなくてはならなかったか・・・。



電話番号を調べていたところ、メールでも良いという記述をホームページに発見。

おお、これなら時間関係なく対応できる。ちょっとハードルが下がりました。

というわけで、私のフィリピンの口座に送金してくださいとメールを打ちましたら

しばらくして「手続きを承りました」とメールで連絡が。よしよし、これでOK。



次に自分のフィリピンの口座からの送金ですが・・・って、あれ?口座を確認しても

着金してないんですけど?どういうこと??



慌てて送金完了のメールを見ると・・・なんか全然違う口座に送金されてるー!

いやいや、ちゃんと支店名まで指定して送金指示してるのに、なんでそうなるよ?

たぶん過去にコンドミニアム購入の関係で送金した口座に送金されているようです。



送金間違いって、日本の感覚だと戻したりするのめんどくさいはずだよなあ・・・

うわー、なんかややこしいことになった!頭が痛い。



とりあえず、間違えてただろとか言うのもアレだったので、金融機関さんにやんわりと

「口座にお金が入金されていないのですが、状況確認いただけますか?」とメール。

それに対しての返事は来なかったものの、その数時間後には訂正された送金結果の

メールが届きました。おいー!そんなにあっさり訂正できるんかいー!

ほっとしたけど、やっぱり新興国は怖いなあと思った次第です。



ここまで来たので、あとは自分の口座からの送金。英語で書かれていますが、

なんとなくの雰囲気はわかります。たぶんここでこうやれば送金できるでしょう。

はい、ポチっとな・・・。案外あっさりと終わりました。構えてて損した気分。



ただ、リアルタイムに着金するわけではない?ようです。

業者さんに送金したよと連絡したら、着金があったら領収書を送りますと言われ、

1週間以上経過しても未だ領収書は届きません。ただのフィリピンクオリティなのか

本当に送金に時間がかかるのかはわかりません。たぶん前者かな・・・。



領収書と共に内装写真も送って貰うようお願いをしましたが、そっちもまだ来ません。

なので、終わった実感がないんですよねえ^^;



ともあれ、とりあえず内装だけは終わったということで。

フィリピンならマイルでひょいっと飛んでいけそうだし、宿は自分のコンドに泊まれば

いいので、今度ふらっと行ってみようかなー。使わないと勿体ないし(笑)



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月12日

管理会社さんによる東京3棟目の巡回チェック。

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先日、隣人の方からご連絡のあった東京3棟目ですが、台風の被害は特になかった模様。

ただし、建物に若干のクラックがあるという報告が管理会社さんよりありました。



管理会社さん、私が動けないことを理解してなのか、それとも元々管理物件を全部回る

つもりだったからかはわからないのですが、どうやら私の保有物件も順繰りに回って

くださっているようです。東京2棟目被害なし、東京6棟目被害あり、東京8棟目

被害なし、と連絡をくださっており、今回は東京3棟目の被害状況についてご報告を

いただきました。ありがとうございます!



東京3棟目は管理会社さんの見立てでは「被害なし」とのこと。良かったです。

ただ、気になることは何点かあったようで、それについてメールでご連絡をいただいて

おります。



まず、雑草が少し生えていたという報告。雑草が生えるほどの面積もない物件ですが

ほんの少し地面が露出している箇所があるため、そこにやや草が生えていたものと

考えられます。雑草ってたくましいやねえ。



札幌の物件や富山の物件では、定期清掃をしていただいている業者さんが除草剤も

散布してくれているのですが、東京はそもそも定期清掃を入れている物件自体が

東京8棟目くらいしかありません。草が生える庭がないとか、アスファルトで

固められていて生える余地がないとか、共用部と呼べるものがないとか、そんな理由で

ほとんどの物件で共用部清掃が不要な状況です。



手間いらずでお金もかからず良いと思う反面、現地にほとんど行かない、現地の写真を

しばらく見たことがない、という状態になるのは果たして良いことなのか微妙です。

たぶん、札幌や富山の物件の方がよく現地に足を運んでいると思います^^;



次の報告は、ポストの上に紙が付着しているという内容でした。恐らく郵便物を放置して

いたため、紙が溶けたのであろうと推測されるということです。こちらは管理会社さんが

除去してくださったとのことでした。



何となく思い当たる節はあります。前の入居者様が退去された後、その入居者様宛の

郵便が届いており、ポストに入らないからってポストの上に置いてあったのを

見たことがあります。管理会社さんに連絡して、元入居者さんに取りに行くよう

促していただいたのですが、多分あのまま取りに来なかったんだろうなあ・・・。

現入居者さんも放置プレイで汚れるがままにしてあったのかと思うと、ちょっとだけ

なんだかなあと思う気持ちもあります。



最後に、館銘板の下あたりにクラックが出来ていることを報告いただきました。

特に今すぐ何かする必要はないと思うけど、経過観察の上で広がりそうなら対処を

検討すべき、ということでした。



まあほら、築古なので、クラックの一つや二つはできて当たり前です。経過観察して

問題が出てきそうなら対処するというスタンスで問題ないでしょう。様子見します。



というわけで、久しぶりに状況を把握しましたが、総じて大きな問題はないということで

良さそうです。親孝行な物件だなあ、東京3棟目。



でも、一点だけ反省点があります。



先日、シラデンの後一応現地を見てきたのですが、その時は掘り返した跡ばかり

確認してしまい、それ以外の箇所には目を配っていませんでした。ちょっと注意力が

足りなかったなあ。指摘いただいたこと、自分でも本来なら気づかなくてはならないと

思います。それが出来ていないのは甘いなと自分で反省。巡回する時はもっときちんと

自分の目で確認したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月11日

自主的に清掃を買って出てくださるなんて(感涙)

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台風の被害ってほど大げさな話でもないのですが、東京8棟目の隣家の大量の樹木から

葉っぱやら枝やらが飛んできて庭に散乱しているという連絡がありました。



東京8棟目は借地ですが土地面積が広く、そのため庭も広い物件です。この庭があるから

ワンちゃん物件をやってみてはどうだろうと思いついたところもあります。



そして隣地には激しく生い茂った樹木がいっぱいある築古戸建があります。

なんかもう、本当にすごくて雑木林の中に家があるような状態になっています。

秋になると落ち葉が酷くて、掃除を毎日やっても追い付かない状態になります。

近所の人も困っているようですが、本人にその対応をする意思も資金力もなく、

行政に頼んでも費用がかかりすぎるため対応が難しいようです(近所のおばちゃん談)



台風でこの木が倒れたりしたら大惨事だよなあという、そこはかとない不安が

あったのですが、果たして大丈夫だったでしょうか。



入居者様と作るLINEグループに、皆様の安否と被害状況の確認をさせていただいた

ところ、先日急ぎで入居と仰っていた方から返信がありました。この方、こまめに

LINEの返信が来るし、礼儀正しい方でしたので、ご入居いただいて正解でした。

この方曰く、物件自体に被害はないものの、庭に松の木や枝が散乱している状態だ、

ということ。やっぱりそういうのありますかー。う〜む。



この物件は定期清掃を友人にお願いしているのですが、その友人が仕事と学生との

二足のわらじ状態で、ここ数ヶ月お掃除に入るのが難しいという状態です。

かといって、以前シルバー人材センターさんに依頼をしていたのですが、そこからも

無しのつぶてで、代わりの清掃員さんが見つかる気配もありません。

ましてやこの状態だとちょっと急がないといけないし、どうしたものか。



「良ければお掃除行いましょうか?」



ひょこっと飛んできたLINEのメッセージ。送ってくださったのは、先ほどの

枝が散らばってると報告してくれた入居者様。

・・・ありがたすぎて涙が出そうです。



お言葉に甘えて、できる範囲でいいのでということでお掃除をお願いしました。

こうやって言ってくださる方がご入居してくださっているというのは幸せなことです。

とてもありがたい。



結果として、枝の量が多くて取り切れなかったという報告がありましたが、

残りは管理会社さんが入居者様対応ということで現地対応してくださるという

ことになりました。



お掃除してくれる人、また改めて探さないとだなあ・・・。

いっそ入居者さんにお金払って掃除やってもらうという手もあるかも?

相談する価値はありそうです。来月のBBQの時に聞いてみようっと。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする