2019年12月15日

仙台大家の会のオープンセミナーでゴンさんのお話を拝聴してきました。

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仙台大家の会のオープンセミナー&大忘年会に参加してきました。講師は関西大家の会の

ゴンさんこと松田ひであきさんです。



仙台大家の会では2年前の同じ時期のオープンセミナーで私が登壇してお話をさせて

いただいたことがあります。みさパパこと菅原さんにお願いされると、いろいろと

お世話になっていることもあり、普段断ることでも引き受けてしまうんですよねえ。

今回のゴンさんも「普段ならセミナーは受けない」と言っていたのですが、菅原さんに

三顧の礼で頼まれ、引き受けたということでした。



私もゴンさんとは何回もお会いしておりますが、札幌でセミナーを受講している時に

同じ場にいるけどそんなに深く話したことないなあという感じで、比較的ガッチリと

話したのは恒志堂15周年セミナーの懇親会が最初でした。私と同じように(と言うと

ゴンさんに失礼かもしれませんけど)遠隔地から札幌に投資を進めているという境遇。

一体どんな投資をしているのか、ブログから見える断片的な情報ではなくセミナーと

いう形で聞けるというのに興味がわき、今回お申込をさせていただいた次第です。



セミナーの詳細は割愛しますが、これまでのステージ別のゴンさんの投資法と方向性、

融資を受けるために行っている工夫、物件再生の事例、直近の購入事例などでした。

ここ最近でもそんないい物件を入手しているのかとびっくり。でもそれもセミナーの

内容を聞いていれば納得です。



ゴンさんのセミナーを聞いて感じたこと。ゴンさんがここまで上り詰めた秘訣は

自分の基準をぶらさずに長きにわたって維持することと、人の何倍も不断の努力を

継続すること、問題に直面した際に回避せずにその理由を突き詰めて解決に導くことを

愚直に続けたことの積み重ねなのでしょう。直接そう話されたわけではありませんが、

言葉の端々から出る類推できる内容や、その話の行間にあるものに着目すれば

それはおのずとわかることでした。



そして、それらの行動を維持していることに対してかけているエネルギーが、

(本人は当たり前と思っているかもしれないけど)膨大であり非凡であるなあと。

そんなことを感じた次第です。



ゴンさんはセミナーの中で、毎日収益物件サイトを見て表に出ている情報に対して

指値を入れた買付を出している、ということでした。99.9%はNGを食らうけど

0.1%でも指値が通る物件があればいい、と。



簡単に言ってましたけど、これ結構大変だと思うのです。



指値を入れるまでのプロセスって、資料請求をして、質疑応答をして、買付を入れる、

という段階を踏みます。メールなら3〜4往復、電話でも1〜2回は必要でしょう。

一日に5件の新着情報が出て、それに対して必ず同じプロセスを踏んでいるとしたら、

この指値を入れるまでに結構な時間を費やしているはずです。正直、私にはできません。

だからこそ、市中に出ている物件を割安に購入できるのだろうと思います。



あとは、私も知識としては知っていたけど、そんな情報ソースからそんなにいい物件が

買えることがあるんだ!とびっくりした内容もありました。数ヶ月前にもほぼ競争相手

なしで、築34年で利回り20%のRCを購入されていました。これもまた愚直な努力が

実を結んでいる事例だと思います。他人が見ない情報まで網羅的に見て、果実を得る。

頭でわかっていてもなかなか実践できません。



また、ゴンさんは札幌の多くの大家さんがとっている新築という手法ではなく、高積算の

築古を高利回りで取得しています。新築の方が楽だと思うのですが、恐らく積算評価が

高い物件を買うことで銀行から債務超過と見られないようにすることを重視しているため

新築に手を出さずに築古高積算に絞っているのだろうと。そしてデッドクロスを避ける

ために、高利回りを狙っているのだろうと感じました。



私だったら、新築の方が楽に儲かるなと思ったら、それまでの評価基準を捨てて

新築に乗り換えてしまいそうです。基本、節操がない人ですので。それをせずに、

最初に決めた基準を守り続けること。これもまたパワーのいることだと思います。



ゴンさんのやっていることはシンプルなのですが、そのシンプルな方向性を維持する

ために行っている努力は並々ならぬものがあると感じました。すごい人です。



ゴンさん、刺激になるお話をありがとうございました。

主宰された仙台大家の会の菅原さん、スタッフの皆様にも感謝いたします。



最後に・・・

健美家の赤井さんとゴンさんの対談も是非読んでみてくださいね!



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月14日

明日は契約と決済を同時に行うので、その事前準備を。

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明日の契約&決済に向けて、準備を整えました。あとは決済を迎えるばかりです。

当日はギリギリまで仙台にいることになりそうですが・・・。



おさらい

物件情報を見付けて、東京12棟目の引渡時についでに見に行く



豪快な指値をぶち込んでみたところ、なぜか通ってしまいこっちが面食らう



決済に向けて準備中(イマココ)



マイソクと現地しか見てない状態で指したので、謄本すらちゃんと見てません。

とりあえず指値が通った後、それらの資料を請求して内容確認。とりたて何事もない

平凡な相続登記の謄本でした。平面図とかの建物系の資料は一切なし。



ちゃんと接道している戸建なので、もしかしたらいけるんじゃない?と思って

旅館業法で旅館業のライセンスを取得できるか、以前近所の宿泊施設を見学させて

いただいた
際の運営業者さんとコンタクトを取り、見て貰いました。気軽な感じで

お願いしたつもりが、行政書士さんとか連れてきたりで結構本格的な感じで調べて

くださり、結論としては旅館業法の取得は可能とのこと。お、まじで?それだったら

宿泊施設として運営してみたい気がするぞ?



ただ、借地なので地主さんがOKするかと言われると、極めて微妙ですよねえ。

とりあえず地主さんに話してみて、奇跡的にダメって言われなければ旅館って感じに

しようかな・・・と思っていたのですが、どうも仲介業者さんは私が何としても旅館に

しようとしていると思ったらしく、先日来たメールには「地主さんには旅館業のことは

話しておりませんので、聞かれても濁してください」という連絡が。



言わずに開始してどこかでバレて追及されるのって結構辛い気がするんですよね。

だったら最初に正々堂々と許可を取りに行って、ダメならやらないくらいの心構えで

いいんじゃないかと思っていました。でも、とりあえずやっちゃえっていう話で

既成事実を作ってしまった方がいいというのも一理あります。どうしよう。

小心者なので黙ってやるのってちょっと気が引けちゃうんですよねえ。

でも「聞かれなかったから言わなかった」「ダメだなんて思ってなかった」みたいな

感じで言ってしまえばいいような気もしますし。うーん。あなたならどうします!?



まあとりあえずその話題は置いておくか。なるようになる。



決済の準備として、司法書士さんの選定、火災保険の準備、現金の準備をしました。



今回の元付業者さん、私が懇意にしている司法書士の先生の中の一人と面識があります。

先日は業者さんと先生と私の3人で飲みに行ったりしました。そんな間柄を考えると

その先生に依頼するのが一番スムーズでしょう。しかも日曜日にやることなので、

個人事業で動いてくれる先生の方がいいと思い、そちらの先生にコンタクト。

お歳暮割引とか言ってくれて、かなり安いお値段で対応してくださることになりました。

日曜日に仕事していただいてるだけでありがたいのに、値引までいただき恐縮です。



火災保険については、いつもの保険代理店さんにお願いをしました。いつものメニューで

さくさくっと回答してくださるので助かります。たいして金額も大きくない物件の

保険ばかりで恐縮です。



それから現金の準備。あっちの銀行にいくら、こっちの銀行にいくら、ここの定期を

どうする、などいろいろ検討して、かつ金融機関さんの顔を立てるためにも、

できるだけ定期を解約しないで・・・とか考えて、昨日一気にお金を動かしました。

ついでに札幌9棟目の半金の支払と、富山1棟目の大規模修繕の支払も済ませました。



この後の支払を考えると、結局定期をなんとかしないとダメな気はするんですけど

一旦は法人の定期を個人につけかえて、口座貸越で少しお金を出すとかそんな感じで

ちょっと面倒な動かし方をしました。



「あいつは売ったお金を定期にするとか言ったくせに、すぐ定期を解約した!」

という見え方になり、金融機関さんの上の方から見てマイナスな感じになるのを

避けたかったので、貸越というあくまで一時的な動きであり、定期は確保されてますと

説明できる形にしておきました。で、法人だと貸越できないので、貸越可能分を定期に

異動させた感じです。この点、金融機関の担当さんから「お気遣いいただきありがとう

ございます」とお礼を言われたので、無駄ではなかったかなと思ってます。

あとは本日、他行さんから残金を引き出せば準備は完了ですね。



そして昨日、事前に契約書と重要事項説明書の内容がメールで届きました。

ざっと確認したけど、特に不審な点はなし。そしてここで初めて地主さんが個人の方で

あるということを把握(遅いって)。どちらかというと地主さんとの契約書の方が

気になります。今回、新規まき直しでの契約を希望したのですが、地主さんの方針で

NGということになっていたので、どんな地主さんなのかちょっと気になります。



本日は仙台に移動して仙台大家の会のセミナーと忘年会に参加。

そして明日のお昼ごろの新幹線で戻り、夕方ごろ売買と決済を行います。

今週末、もっとゆっくりするつもりだったけど、全然そうならなかった(汗)

頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月13日

思った以上に原状回復の範囲が広くてちょっと萎えた。

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札幌6棟目の退去立会をしてきたと管理会社さんから報告がありました。

タバコを吸われていたようで、たった2年でかなり汚くなってました・・・。



退去予告があったことをブログで書きました。年内に退去ということは伺ってましたが

先日退去立会を管理会社さんがされたようです。細かい日程覚えてなかったんですが、

思っていたより早かったです。



そしてその結果が管理会社さんから連携されてきましたが・・・なんだかなあという

残念な状態でした。2年ちょっとお住まいだったのですが、基本フルリフォームが

必要な状況である、ということです。



まず致命的なのはタバコです。どなたかはわかりませんが、ご入居なさっている方の

誰かがヘビースモーカーだったようで、壁紙は見事に茶色く変色していました。

壁紙は少なくとも全面張替が必要ということになりそうです。

居間のヤニ



それから畳。陽が当たって変色するのは仕方ないのですが、それにしたって変な色に

なっています。管理会社さん曰く、結露を放置したせいで畳もCFもグズグズな

状態になっているのだとか。言われてみると、家具を置いてあったと思われる場所に

白っぽいカビのようなものが浮かび上がっています。おえー。

畳



あとは壁に謎の穴。

居間↔玄関ドア穴



浴室はだいぶ古かったのを塗装でごまかしていたような記憶がありますが、その塗装も

ボロボロにはがれてきていました。これは施工が悪いのか入居者様が悪いのかは

正直よくわかりません。

浴室天井アップ



2年前にちゃんとフルリフォームしたのに、このありさまとは残念すぎます。



3名でご入居なさっていましたが、ちゃんとしていたお父様が認知症になってしまい、

知的障害を持つお母様と何らかの障害を持つ息子さんの3名が残されていた状態。

管理会社さんにて、タバコに関しては過失責任があるから、支払が必要ですという

説明をしたものの、奥様は本当にそれをわかっているか不安な状態とのことでした。



不憫な状況とは思うのですが、私も申し訳ないですけど泣き寝入りってわけには

いきません。フルにやったら30万以上のコースですもん・・・。ボランティアでは

ないので、全部泣き寝入りは厳しいです。



ただ、穴とかそういう入居者様過失と思われる部分に関しては、借家人賠償責任保険で

何とかできないかとか、そんな感じで入居者様も私も負担が軽減できるような作戦は

随時考えていきたいと思います。障害のある方を追い込むような真似はしたくないし、

現実的に支払能力があるかという点も怪しいですから。



難局続きですが、うまく乗り切りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月12日

金融機関さんの融資姿勢の雰囲気がわかったのでよしとする。

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仙台法人が耐用年数範囲内の仙台の物件を買おうとした場合、けっこう融資してくれる

ところは多そうな感じがあるのは収穫でした。



先日他決になってしまった仙台物件。築17年RCで利回り12%という表面的な

スペックだけ見ると、金融機関さんが好きそうな内容です。



仙台法人は仙台の金融機関さん2行と融資取引を伴うお付き合いしています。

それ以外に1行口座があり、口座こそないものの最近何回か融資相談に対して

色よい返事が出そうな金融機関さんが1行あります。



今回、義母に融資相談をどこにするか決めて貰いました。メインバンクさんは確定、

サブバンクさんは最近消極的だし札幌7棟目を融資してくれた時のメンバーもほとんど

残っていないことを考慮してか、義母的には名前が挙がりませんでした。

残りの2行には相談に行くということで、合計3行。仙台案件を持ち込んだ時の

金融機関さんの反応を是非見てみたかったので、良い試金石になると思います。



他決の方が入る前に、実はメインバンクさんからは内諾を貰っておりました。

ただ、条件が悪すぎて・・・。15年・2%で保証協会を使うと言う話でした。

いやいや、さすがにその条件はちょっとなあ。でもここのところからっきしだった

メインバンクさんが一応やる気を見せたという意味では、そこは評価したいです。

あと自己資金は5%くらいしか入れなくて良さそうだったのも評価が高いポイント。



義母にもうちょっと条件何とかならないか相談してみてほしいと伝えて交渉をして

貰いましたが、年数はもうちょっと何とかできないか考えてくれそうな雰囲気でした。

今の支店長さん、義母曰くいい感じだそうです。フットワークも軽く、先日は義母の

家までカレンダーを持ってきてくれたとか。野立て太陽光の融資に尽力してくださった

当時の支店長さんと似た雰囲気を感じるそうで、義母的には好感度が高いようです。

私も一度ご挨拶したいなあ・・・。



メインバンクさんがそんな微妙な条件を出した頃、他決の方が入ってきた次第です。

業者さんに詳細を聞くと、ローン特約無しで購入に手を挙げた方がいらっしゃった模様。

そしてそれは私が相談していた仲介業者さんではない別の業者さんからの情報だった

ようです。だから仲介業者さんは細かいことを知らなかった、と。



メインバンクさんで融資の内諾をいただくことができたのですが一歩遅かったですね、

的なことをメールに書いたら、業者さんちょっと色気が出たみたいで、本当に契約に

なるか確認して、流れるようならすぐ連絡します、と。うーん、そう言われちゃうと、

金融機関さんの検討を止めるわけにもいかないか・・・。各金融機関さんには、

競争になっているから他決になるかもしれないということは伝えてあるし、申し訳ないと

思いつつもこのままもう少し検討を進めていただくことにしましtが。



次に内諾の雰囲気を出してきたのは、口座だけあって融資取引がない信金さんです。

ここは2%前半で30年くらいの条件で出してくれそうでした。金利はもう一声って

感じはしますけど、30年出してくれるならいい感じ。自己資金は1割とのことです。

割と普通な条件だけど、悪くないです。



条件として、私たち夫婦が将来仙台に戻る予定があるかという点は重視された模様。

義母は今のところ戻る予定という回答をしてくれました。正解。



もう1行打診していたところは、前期に結構修繕費がかかっていることを気にしている、

ということでした。決算書、そんなに出来栄え悪くなかったと思うんだけどなあ。

直接話をしていないので細かいことはわかりませんが・・・。ここは手ごたえがちょっと

良くなかったと義母は申しておりました。最初に持ち込んだ時、担当さんと以前会って

いたのに、顔と名前を忘れて初対面のようにふるまってしまったことが悪かったのでは

ないか、と反省している義母。たぶんそれはないと思うけど、意外と気にするのね、

そういうところ。



思ったより手ごたえある反応が多かったので、仙台も物件価格が下がってくれば

次の一棟を入手できるような気がしてきました。何回かチャレンジはしているのですが

古すぎて融資が出ない、実は囲繞地だったから融資が出ない、相続関係でゴタゴタして

きちゃったので売り止め、みたいなパターンがずっと続いておりました。



ここらで一棟いきたい気持ちはあれど、なかなか見合うものもなく・・・。

でもとっても久しぶりにRCを検討することができたので、今後もまた同様の案件が

ぽろぽろと出てくるのかもしれません。出てきた時のための素振りとして有用だった、

ということで。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月11日

いきなり!滞納・・・そして積み重なった工事費もばかにならず。

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札幌10棟目の入居者様、早速家賃滞納が発生してしまったようです。

先行き不安な展開だけど大丈夫かしらねー?



先日より初期トラブルが多発していると報じたばかりの札幌10棟目の戸建ですが、

(初期トラブルの話はこちらの記事こちらの記事をご参照ください)

今度は入居者様が何やらやらかしてしまったようです。



管理会社さんから一報がありまして、今月の家賃送金に回収が間に合わず、来月まとめて

2ヶ月分送金にさせてほしい、ということでした。



管理会社さんによると、入居者様より連絡があり、今月の家賃が今月末にならないと

払えないという相談があったそうです。しょっぱなからそんなことになると思って

いなかったのでしょう。保証会社さんに加入しているけど、代位弁済の手続き等は

まだ取っておらず、どちらにしても今回の送金に間に合わないというお話でした。



入居者様によると、今月は引越代や前の家での原状回復費用などがかかってしまい

想定以上に手元のお金がなくなってしまった、ということのようです。



対応として、今月末に2ヶ月分の家賃を支払って貰って、それを来月の送金で

処理する、という形でいいかと確認をいただきましたので、それでよいですと

お伝えしました。



来月以降は、初日までに入金がなければサッサと代位弁済の申し出を保証会社さんに

してしまう形にする、ということでした。その点も含めて承知した次第です。



ま、入居者様も連絡無しで滞納してるわけではないようですし(とは言っても、

先月末に支払う家賃の相談を今頃してくるのは遅いですけどね・苦笑)、今回は

穏便に済ませていいかなと思った次第です。



でも来月以降は事前に連絡がなかったら代位弁済ですからね!ちゃんと支払期日までに

連絡してきて相談があり、支払日が確定できるようなら、代位弁済をいきなり活用して

入居者様が二度と保証会社さんを使えなくなるような行為は容赦します(笑)



管理会社さんとはその話以外にも工事の見積の話なんかもしています。



現在発生している工事は以下の通りです。〇は確定、△は場合によって行う工事。



〇玄関外の柵の撤去

〇2Fテレビアンテナの断線からの復旧工事

〇シャワーの水圧が低い問題の工事

△階段への柵追加工事



もう何年も住んでいなかった戸建を表層リフォームのみで復活させているという

生い立ちもあるため、いざ人が住んでみると表層リフォーム時に気が付かなかった

問題というのも出てきてしまうのは仕方ないでしょう。



と言ってみたものの、ちょっとボリュームがでかいですね、これだけの工事が

増えるとなると。管理会社さんとも「見積がそれぞれ出てきてますが、足し算すると

けっこうな金額になってしまってます」というお話。特にシャワーは床を剥いて

工事しなくてはならないようで、お金がかかりそうです。止水栓の交換が必須で、

それでも直らない場合は外の給水管本体まで交換になるとのこと。そうなると、

道路の封鎖とか誘導員の配置とか、更にお金がかかる事態になります。



まあ、かかってしまうものは仕方がないです。初期工事かなり安く抑えていただいたし

ある程度は腹をくくっておくしかないでしょうね。



管理会社さんでも、何か良い方法がないかを考えてみるとのことでした。

何か妙案があれば是非お願いします。私は止水栓だけで直るよう祈っておきます。

(祈ることと管理会社さんにお歳暮送ることくらいしかできない・・・)



今回の家賃滞納も、ある意味初期トラブルの一つと捉えれば良いでしょう。

入居者様としても引越でお金が思ったよりかかったということだと思いますし。

というか、そう信じておかないと、先行きが不安になりますので(苦笑)

初期トラブルが根絶されれば、あとは正常化されると信じたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする