2022年05月24日

東京14棟目の近隣の方からのご連絡。

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先日近隣挨拶に伺った東京14棟目。しかしどうやら1件はご不在のようです。

施設に入ってしまっているのだとか。教えてくださったのは近所の方でした。



東京14棟目の近隣挨拶ですが、隣接している、あるいは通路として利用する

可能性がある場所の方にはご挨拶に伺いました。全部で6件です。

その6件のうち、お話ができたのは3件でした。残り3件はご不在だったので

お手紙と名刺、お土産を置いてきた次第です。



ご不在の3件のうち、2件はポストにお土産等入れることができる状態だったので

一式まとめて入れたのですが・・・1件はポストすらありませんでした。

どこに入れたらいいんだ?と家の周りをいろいろ探し回ってみたものの、入れる場所が

見つかりません。しょうがないので、玄関の前にお土産やお手紙を入れた袋を置いて

立ち去ったのでした。



翌日だったかな、割とその挨拶回りから近い日です。見知らぬ電話から着信があり、

留守電も入っています。なんだろうと聞いてみると、近隣挨拶でお邪魔した家の方です。

東京12棟目の裏手の方なので、仲良くしておいて損はない方です。要件としては、

私がお土産を家の玄関前に置いた家には今誰もいないから、お土産含め預かってます、

という内容でした。ご親切に恐縮です。



管理会社さんからも同様の連絡があったということで報告がありましたので、

そのまま差し上げますとお伝えください、としました。管理会社さんから先方に

連絡しておいてくださるということでしたので、じゃあ私から連絡はしなくていいやと

判断して対処完了という感覚でした。



ところが、その2日後くらいにまたそのお宅から電話がかかってきました。

仕事中なので出れず、また留守電が入っております。留守電を聞くと、お話したい

ことがあるのでお電話ください、とのこと。むむー、何か手土産の件以外にもあるの?

気になりますが、留守電聞いたのが割と遅い時間だったので、折り返しは控えました。

しかもその時は出張中。昼休みにどこか外に出て電話しないとなあということで、

ちょっと手間かかっちゃうなあという感じでした。



昼休みに電話するつもりでいたので、翌日のお昼になって電話を見ると、また同じ方から

着信と留守電が入っております。うーん、これはもしかしてすごい急いでいるのか!?

だとしたら早々に対応しないと・・・。そう思いながら留守電を聞きました。



「預かっている手土産をお返しにそちらの家まで行こうと思います」



えー、結局お土産の話なのー!?管理会社さんから、そのまま貰ってくれって連絡して

いただいたはずなのにー。うまく話が伝わらなかったのかな?それとも別の人が

聞いてて、電話してきてるおばあちゃんには伝わっていないとか?



昼休みだったので折り返しをして、そのまま貰っていただいて構わないですからねと

お伝えした後は、電話は来なくなりました。何かもっと深刻な話ではなくてよかった。



近隣の方とはしっかりコミュニケーションをとっておかなくてはならないと思います。

トラブル抑止の観点ももちろんですし、もしかしたらうちも買ってみたいな話が

出てこないこともないかも、と思うからです。まあでも、実際住んでる人と懇意に

したとしても、そこを売却するときって、住んでる方がすでに意思表示できなく

なっているケースが多そうなんですけどね・・・。



今回は最後の方は何事かと思って焦りましたが、結果として特になにもなくて

よかったです。これから工事も始まるし、仲良くしないとねー。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月23日

札幌8棟目の問い合わせを増やすための改善活動。

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札幌8棟目に関して、問い合わせが少ないことに対する対策を打ち始めました。

仲良くさせていただいている業者さんにヒアリングして、管理会社さんに対応を依頼中。



今回、札幌8棟目に関しては、管理会社さんともいろいろと話をすることができました。

問い合わせが1週間で1件しかないという状況であることを把握し、これは危機的な

状況だなと思ったものでした。



業者さん向けのポータルサイトに何か不足があるのでは、という仮説を立てましたので

打合せの時に業者さんから各ポータルサイトへ登録してもらっている内容を見せて

いただきました。私の目から見ると、広告料も家賃もそんなに変な感じではないので

これでなんでそんなに問い合わせがもらえないんだろう?と疑問に感じた次第でした。



この件に関して、その後会った仲良くしている業者さん2組に相談してみました。

他社物件のことなのに快く相談に応じていただき、感謝いたします。



1社目

・家賃や広告料は別に問題ないように見える

・検索に引っかかりやすくなるよう、P込でもう一段下のレンジに来るよう家賃を

 調整してもいいのではないか
 
・決まりにくい物件では初期費用を極限まで軽減するプランを導入しているので、

 そういう取り組みをしてもいいのでは



初期費用軽減は今もある程度は行っていますが、保証会社の保証料や火災保険料など

費用がかかる項目はまだ残っています。そこも初回のみオーナー負担とすることで

入居のハードルをさらに下げる案ですね。即効性はありそうな気がします。



駐車場に関しては、敷地外の借上駐車場も敷地内駐車場も同じ値段にしていたので

敷地外の借上駐車場の提供価格をもう少し下げることで調整するのはありだなと

思いました。そこを下げることで、P込で検索した際に1つ下の家賃帯で検索される

ことになりますので。そうなると人の目に触れる機会は増えるだろうと思います。



上記2つについては管理会社さんとも協議してみようと思います。

特に初期費用軽減の方は効果が見込めそうな気がします。費用負担は増えますが、

入居しないで放置しておくくらいなら、多少負担して早く入居いただく方が良いだろうと

考えられますので。



2社目

・家賃や広告料は別に問題ないように見える

・札幌ではメジャーな業者さん向けポータルサイトに掲載されていないようなので

 そちらに登録可能か聞いてみてはどうか

・内装写真が掲載されているポータルサイトと掲載されていないポータルサイトがある

 内装写真を全ポータルに掲載した方がいい

・設備などの登録情報をもう少し充実させた方がいい

・「繁忙期のみのキャンペーン」の記載がまだ残っているのが気になるので、一度記述を

 全体的に見直してもらった方がいい



最初に聞いた業者さんとはまた違う目線で回答してくれました。どちらかといえば、

登録するときのテクニック主体ですね。



札幌の業者さん向けネットワークは良く使われているのが2社あります。

レインズやアットホームといったメジャーなところは普及率が低めです。

管理会社さんからは、普及している2社のうち1社とアットホームに登録している

情報をいただきました。そして相談した業者さん曰く、もう一つの普及している

ポータルには情報が掲載されていないとのこと。



管理会社さんに、もう1つの普及しているポータルと契約しているか、契約しているなら

掲載をしてもらうことは可能か、を確認してみようと思います。



これらのフィードバックを管理会社さんに対して行いましたので、改善可能なものと

そうでないものについて管理会社さんからアクションがあるかと思います。

それを反映し、また反響の様子を見て、追加の策を講じる必要があれば講じる。

そんな流れでいきたいと思います。



今回相談した2社目の業者さんに言わせれば「決められる物件だと思いますけどねえ」

とのことでした。そちらの業者さんでも、仲介担当さんに周知して積極的に紹介するよう

推していただけるとのことです。ありがたいです。



民泊が崩壊した後、一気に5室の空室を抱えることになった札幌8棟目。結局その後

一度も満室になっていないという状況なのが残念ですが・・・残り2部屋なんとか

入居付けをして満室に返り咲かせたいところです。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月22日

札幌6棟目・札幌9棟目の現地確認と懇親会。

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札幌出張5日目は、札幌6棟目と札幌9棟目の現地確認と札幌7棟目の管理会社さんとの

懇親会でした。これで日程はすべて終了し、あとは家に帰るだけです。



昨日は実質的な札幌出張の最終日でした。今日のお昼の便で帰京するためです。

金曜日も昼間動きましたが、土曜日も昼間ちょっと動く予定で組んでいます。



午前中、札幌6棟目と札幌9棟目の管理会社さんと合流して、現地確認や課題の棚卸へ。



最初に向かったのは札幌9棟目でした。テナントさんの申込がありましたが、

無事に契約も終わって工事が進んでいる状況が確認できました。よかったです。



ちなみにテナントさんが負担する内装工事費はどうやら5倍まで膨れ上がっているとの

ことでした。天井に残置物が貼ってありわからなかったけど、いろいろ剥がしていくと

天井が落ちている個所があり、根太を交換したりといった余計な作業も発生している、

ということでした。私も知らなかったことなので、ありゃーとしか言えませんでした。



テナントさんの上の空室は、どうもこれまでテナントさんと一緒に借りて貰うことしか

想定していなかったようで、テナントさんの部屋のブレーカーや水栓が空室の中にある

仕様だった模様です。ブレーカーはテナントさんの室内に移動させたけど、水栓は

簡単に移動させることができないから、冬になって水落としとかする時どうしようと

管理会社さんが悩んでおりました。さらに、お風呂も何かしら手を入れないと

使いづらい状態になっているそうです。うーむ・・・。今回のテナントさんが一緒に

借りてくれれば解決なのですが・・・。可能性がないわけではなさそうなので、

先々のその可能性に期待したいところです。



本当はテナントさんの上の空室も状況を確認したかったのですが、管理会社さんにも

鍵の開け方がわからなくなってしまい、その確認の問い合わせをしている間に

もう片方の札幌6棟目を見てこよう、ということになりました



リフォーム済のお部屋で、雪の重みで窓ガラスが割れた事案があったのですが、

そちらは無事に修理されておりました。雪害なので保険金を申請できるはずと

思っていますが、そこは今取りまとめをしているとのことでした。室内に虫の死骸が

なぜかちょいちょい転がっていたのですが、侵入路ないはずなんだけどなあ。

封もしてあるし、なんでこいつら入ってきてるんだろう。気になるけど、原因は不明で

死骸だけ片づけて様子を見ることになりました



未リフォームだった方のお部屋は、無事にリフォームが終わっておりました。

1月から始めてなんでいまだに終わってないのよ、と少しいつもより厳しめに

伝えたことでスピードが上がったようです(?)



「業者さんが、遅れたお詫びということで対応してくれました」と言っていたのが

温水洗浄便座の設置とカーテンレールの交換でした。あら、なんか気を遣わせて

しまったようです。でもまあ、工事が終わるのが遅くてやきもきしたのは事実だし

ありがたくご厚意を受け取っておきます。ありがとうございます。



なお、今年の雪害を受け、隣地から「物件の雪庇対策など行って貰わないと不安だ」

というお声を頂戴してしまったようです。うーむ、それは確かに否めませんね。

今年は雪庇で大変迷惑をかけてしまいましたし(先方の物置の取っ手が壊れてます)。

雪庇止めを付けると、今度は雪の重みで屋根が壊れる可能性があるとのことでした。

熱線をつける案だと、ランニングコストがかかりすぎるという問題があります。

その場では妙案が思いつかず、各々検討することになりました。



そうこうしているうちに札幌9棟目の空室の鍵の開け方が判明したので、再び現地へ。

なにやら見慣れない車が物件の前に停まっています。管理会社さん曰く、オーナーさんが

何か作業しているみたいだということでしたので、ちょっとご挨拶へ。



このご挨拶の中で、いろいろなことがばたばたと決まっていきました。

かつ、多少の宿題も出ました。

・2階の部屋を、私の譲歩案と先方の希望案との折衷案で貸すことに決定

・これに伴い、テナントさんから2階に抜ける通路を確保する工事を行う

・エアコンの残置物の撤去工事を入居者様にて行い、処分をこちらが行う



懸案だった上の階を借りて貰えることになったので、多少譲歩しました。

水栓の話とかお風呂の話とか聞いてたので、それだったら多少安くなったとしても

貸してしまった方が面倒がなくていいな、と判断した次第です。先方も大変喜んで

くださいました。これで空室はあと1室です。



そんな感じで話が付いた後、管理会社さんとランチして午前の業務は終了。



午後も少し現地回ったりしようと思っていたのですが、眠気に負けて昼ねしただけで

終わっちゃいました。くぅ、時間を無駄にした・・・。



夜は札幌7棟目の管理会社さんとの懇親会でした。午前中発覚した雪庇対策あたりも

管理物件でもないのに親身に相談に乗っていただき、大変感謝しております。

馬の合う方なので、すっかり夜遊びしてしまい、解散したのは朝4時とかでした。

コロナ前に結構一緒に飲みに行ってたのですが、コロナ後も変わらず飲みましょう!



テナントが埋まったのが一番うれしい出来事だった、札幌出張最終日でした。

今日はこの後東京に戻るだけです。お疲れさまでした。



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posted by ひろ* at 09:11 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月21日

札幌8棟目の現地確認とか、管理会社さんとの交流とか。

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札幌出張4日目。この日は昼間もお休みにして、札幌8棟目の現地確認とリフォームの

詰めを行い、あとはいろいろな方とお会いした一日でした。



3日目まではサラリーマンの仕事を昼間遂行し、夜だけ不動産賃貸業の顔をして

各社さんと懇親会に向かっておりました。しかし、昨日は一味違います。昼間から

サラリーマンのお仕事をお休みにして、昼からずっと動いた次第です。

平日しか都合つかない方もいらっしゃるので、こういうのも必要ですわきっと。



まず、午前中に向かったのが札幌8棟目です。ここは管理会社さんから出てきた見積が

かなり高額だったので、本当にそれだけの工事をしないといけないのか?という点を

自分で見て判断したかったのです。でもマンボウだの豪雪だので延び延びになってしまい

見積が出てから4ヶ月経った今、ようやく実現した形です。4ヶ月も放置してたんかいと

ツッコミ入れられたら、そうですすみませんとしか言えないですね、これは。



現地で管理会社さんの社長と待ち合わせて、見積と照らし合わせて確認します。

確かに、よーく見ると擦れや破れがあったり、クロスがちょっと捲れてたりといった

問題はありますが、別にこれくらいだったらクロス洗浄とか部分補修でいけるんじゃ?

という気がするものが多かったです。CFに関しては見積に一部しか入ってないけど

家具を置いたがゆえにオレンジ色に変色している個所があったので、まあそこを直すか?

という程度。少なくとも、20万円台の工事をするような状態ではないと思いました。



その旨社長に指摘し、修正版のお見積をいただくことにしました。

社長も「これは不要ですね〜」「たぶん細かいのも含め全部やる形で見積作ったのかな」

みたいなことを言いながら指摘事項をメモしています。そこは「うちの出した見積で

ご迷惑をおかけしました」の一言があっていいんじゃないかなーと思いましたが、

とりあえず見積が直ればそれでいいや。管理より売買に期待している会社さんですので

多少管理面で納得感少なめなのは仕方ありません。



その後、先方の事務所に移動して打ち合わせ。札幌8棟目の入居募集がなかなか

促進されないことと、入居者さんの中に1名困った人がいるということに関しての

打合せを実施しました。



入居付けについては、先週の問い合わせがたったの1本ということだったので、

何かしらテコ入れしないとダメだよねという状況です。しかし、広告料とか家賃とかを

見ても、そんなにおかしな点はありません。うーん、なんでこれで問い合わせこないの?

見せ方の問題なのかなあ・・・なんとも言えないので、これは他の仲良くしている

業者さんに聞いてみた方がいいなと思いました。ということで、募集図面等々貰って

後日指摘事項を出すということに。



問題入居者さんの件は、2階なのに窓から出入りする人がいるという話でした。

玄関があるのに窓からってどういうことなんだろう・・・?意味がわからないです。



過去にもいろいろやらかしている方でして

・粗大ごみを共用部に放置する

・ゴミ捨てルールを守らない

・夜中に全裸で走り回る(女友達?彼女?も一緒に)

・窓からゴミを投げ捨てる

・未成年なのに酒を飲んでいる

などの問題をこれまでに起こしております。



今回の「窓から出入りしている」件に関しては、隣の部屋の女性が怖がって連絡を

してきているとのことです。この方が退去などされたらたまったものではありません。



いろいろ話した結果、以下の2点について対処することにしました。

・契約者のお母様に過去の問題をすべて話して教育的指導をしてもらう

・窓からの出入りが監視できるように防犯カメラを設置する



防犯カメラはトレイルカメラのような安いやつを設置します。ある種の威嚇だけなので

それで十分だと思います。クレーム入れてきた隣の部屋の方に、こうやって対策を

していますからというアピールをする目的も半分くらいは含まれています。



お母様には、過去にゴミの分別ができてない時に連絡をして対処してもらったことが

ありますので、今回の件もそれと同様に対処をしてもらえればいいなという意図です。

というか、ここまで親御さんに報告してなかったのか・・・早く連絡しちゃえば

よかったと思いますが、何か考えがあったのだろうか。そこまでは聞きませんでしたが。



トレイルカメラ、後で買わなきゃだー。忘れないようにしないと。



その後、管理会社さんとランチをご一緒して、地下鉄の駅まで送ってもらって解散。

午後は札幌12棟目を仲介してくださった会社さんのオフィスにお邪魔して、

新しく入社された方とご挨拶して、しばし歓談などさせていただきました。

産休とか退社とかで陣容が入れ替わっていましたので、新しい方との関係づくりも

折を見て進めていければと思っています。



そこから札幌7棟目の管理会社さんのところに移動し、こちらでもだらだらと歓談。

物件が満室でトラブルが全然ないから、顔を見に来ましたって感じだけでした。

明日一緒に飲む人以外の方とも会っておきたかった、というだけですね。



そこからホテルに戻り、ホテルのラウンジで勤務が終わった札幌12棟目を仲介して

いただいた会社さんのスタッフの方と軽くお茶会。ホテルのラウンジの利用券が

余っていたので、ご招待させていただいた次第です。喜んでもらえたようで良かった〜。



そして最後に札幌10棟目、札幌11棟目の管理会社さんとの懇親会。

札幌10棟目の雪害が思いのほかひどく、足場をかけて工事しなくてはならないという

管理会社さんとしても想定外の状態だったそうです。窓も完全にやられてしまい、

枠から交換しなくてはならないとのこと。見積は追って提示するとのことでしたが、

想定よりかなりかかりそうな気がします。雪害なので火災保険で保険金出るかな?

保険代理店さんに確認してみよう。



管理会社さんの担当の方とのお付き合いも、かれこれ7年以上になります。

お互いに勝手知ったる中というところもあり、ついつい深酒して夜中まで飲み歩いて

しまいました。でも楽しかったので良しとします。



昨日お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月20日

札幌12棟目の管理会社さんと懇親会。

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札幌出張5連チャン飲み会の3日目は札幌12棟目の管理会社さんです。

満室で何も問題がないので、こういう形で交流の機会を作ることが重要かなと。



札幌出張中に全管理会社さんに会うぞ計画。昨日は札幌12棟目の管理をお願いしている

管理会社さんとの懇親会を設定してきました。



札幌12棟目は昨年の秋くらいに新築で購入したRCです。1DKと1LDKの

混在する物件で、地下鉄の駅から徒歩7分。利回りは悪くなかったですが、間取りや

駅徒歩の距離でちょっとどうかなと思いつつも、勢いで購入した次第でした。

融資も仙台法人のメインバンクさんがやるという方向性だったし、利回り8%の新築は

このご時世だとなかなか出てこないもんね、ということで。



あくまで結果論でしかないですが、この判断は決して悪くなかったと思います。

その後、世界的な資源高騰やロシアとウクライナの戦争といった問題が勃発して

建材の価格は3割増し、何もかも値上がりという状況になりました。

たぶん今、業者さんの企画物件で業者さんが利益を取ってエンドに8%で出せる案件は

そうそう出てこないだろうと思います。自分で土地を見つけて企画する方なら

もしかしたらいけるのかもしれませんが・・・。



割といつも、ギリギリのスレスレでそこまで悪くない結果をさらっていくのが私です。

大学受験も全部落ちて最後の国立二次試験で第二志望くらいの大学に受かったし、

太陽光もあと1週間遅かったら出力制御装置をつけるお金を別途かけなくてはならない

タイミングだったのをギリギリで回避しています。札幌4棟目は新築RC案件でしたが

利回り9%で買えたギリギリのタイミングだったと思います。いつもギリギリで

滑り込みセーフなきわどい人生を送っております。



今回の札幌12棟目の管理会社さんとの懇親会は、管理担当の方2名と企画担当の

役員さん1名が来てくださいました。企画担当の方曰く、土地の値段はようやく

落ち着いたけど、建材の高騰で今は7%に乗せるのも難しいという話でした。

土地が一服した感があるなら、むしろ土地値の中古アパートを買えばいいのかな?

現金半分くらい入れて、残りを某政府系金融機関さんで引っ張るとか。



札幌12棟目は仲介に入ってくださった札幌5棟目の管理会社さんのところに

1年程度をめどで管理を変更するという約束になっており、両社ともそれは承諾済です。

せっかくのご縁なので、両方ともいい形でつなぎ続けられればいいなあと思っており

中古物件を物色してみてもいいなと考えています。



本当は札幌8棟目の管理を札幌12棟目の管理会社さんに変更したいのですけど、

札幌8棟目の管理会社さんは売買に強いので、情報を得るという観点で関係を

切ってしまうのは勿体ないんですよねえ。そうなると物件を増やすしかない・・・。

(本末転倒?まあそうかもしれませんね!笑)



中古物件の提案してくれないかなあ、札幌12棟目の管理会社さん。

なんか千歳あたりの利回り12%の物件とか言ってたけど、もう一声利回り欲しい〜。



管理状況としては、札幌12棟目は全く問題がなく、平穏そのものとのことです。

平和に過ごせるなら何よりです。今年の豪雪の被害も一切なし。素晴らしい。



「お義母様とまだお会いしてないですよね」と言われたので、確かにそうだなと。

積金の満期もあるし、7月あたりに札幌来ておかないといけないですね。

サラリーマンの仕事、大丈夫かな・・・。ちょうど忙しい時期な気がする。

でも調整はしないといけないなと思った次第です。



なんのかんのでいろいろと話をして、あっという間に夜は更けていくのでした。

次回の関東→札幌の大家会の遠征企画、札幌12棟目の管理会社さんを訪問する、

ということで飲み会の場で決まりました。専務、覚えてるかな・・・結構いい感じに

酔っぱらってたけど(笑)



お世話になった皆様、ありがとうございました!



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