2017年01月17日

各物件の管理会社さんと交流を深める。

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札幌出張の際には管理会社さんとのコミュニケーションは欠かせません。

今回は札幌1・3棟目の管理会社さん、札幌4棟目の管理会社さん、札幌5棟目の

管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

どうぞよろしくお願いいたします。



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管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

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それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

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管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

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2017年01月16日

札幌6棟目(仮)の管理や客付について、現地で情報交換。

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現在6位です。大寒波のタイミングで札幌行きになる真の悪い私。

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札幌出張の大きな目的の一つに、新規購入する札幌6棟目(仮)の客付業者さんの反応を

探ることや、管理会社さんとなる予定の業者さんとどのようにやっていくか打ち合わせを

することがありました。今日はその点について書いてみたいと思います。



まず、本来なら購入前にこういう調査をしておくことが望ましいのは言うまでもなく、

私のように融資が確定してから調査しているやつはアホです^^;



たぶん、あまり土地勘がないところなら、先にこういう調査をしていたと思います。

今回は割と得意なエリアだったので、肌感覚で「いけるだろう」と判断できたからこそ

事前にはあまり調査せず、後付けで裏取りをする程度に留めることにした次第です。

原則、こういう乱暴なことはしてはいけません!



基本的なスペックは以下の通りです。

・札幌市営地下鉄某駅徒歩10分以上15分未満(札幌駅から車で10分前後)

・2LDK×4戸

・築40年前後

・駐車場無し



まず、普段の私の基準からすると、地下鉄の駅から徒歩5分以上の時点でNGです。

札幌は雪深い地域なので、冬は歩くのが大変です(私も今回の出張でそれを体感中)。

東京なら徒歩10分で問題ないですが、東京の感覚の徒歩10分は札幌の感覚だと

徒歩5分と同じ感覚と見ておくべきです。つまり、徒歩10分以上ということは

東京の徒歩20分。これは正直きついです。



また、エリア的に2LDKのファミリー物件であれば、それなりの客層を狙うとすると

駐車場が必要になります。それなりの収入がある人はだいたい車を持っていますので

物件敷地内に駐車場がないことは厄介な問題となります。単身なら別に良いのですが、

ファミリーだからこそ考慮すべき問題です。



では、なぜそれなのにこの物件を購入する道を選んだのか?

それはターゲットを見極めて募集すれば埋まる物件だと見たからです。



私が考えているターゲットは生活保護の母子家庭の方です。

生活保護であれば車は持っていません。そして、必ず月に1度は区役所に行きます。

そこに勝機は十分あると感じました。



今回購入する物件は、区役所まで自転車で5分です。冬場だけちょっと大変ですが

日常的に区役所に保護費を受給しに行く方にとっては利便性は悪くありません。

そして単身物件に比べて生活保護の方が入れるくらいの家賃帯・スペックを持つ

ファミリー物件は多くありません。そこが狙いです。



これが50戸も100戸もある物件ならリスクはとれませんが、せいぜい4戸です。

生活保護の母子家庭の方がこの間取りに入りやすいということは、札幌1棟目の経験から

理解しております。家賃を間違えなければ問題はないと判断しました。



その裏付けをもとに、早速仲介業者さんを巡ってヒアリングです。昔からある物件だし

客付したことがある人に出会えるのではないかという期待もありました。札幌3棟目と

同じ沿線でしたので、札幌3棟目の営業をしつつ、エリア的に引っ張ることがあるか

確認して、ありそうならついでにこちらの資料も出す、という作業を繰り返しました。



ヒアリングした結果、やっぱり生活保護の母子家庭狙いなら充分勝負できそうです。

実際に客付したり案内した人の話も聞きました。バスタブの形状が高齢者の方には

便利だという話も伺いました。あまり遠出しない高齢者のニーズも取り込めそうです。

リフォームの参考にしなくては。



家賃もだいたい私が考えているくらいなら問題はないでしょうという裏付けを

取ることができましたので、基本路線これで攻めていきたいと思います。

オーナーチェンジのこともそこそこ周知できたので、購入してリフォームしたら

さくっと募集に入ることができるでしょう。



この調査結果を頭に入れながら、管理会社になる予定の業者さんとの打ち合わせを

行ってきました。売買担当の社長とは頻繁に会ってましたが、賃貸管理の担当の方とは

お会いしたことがなかったので、お話を伺いたいと思いセッティングをお願いしました。



通された応接室を見回していると・・・おぉ、最近ではすっかり見なくなったガラスの

ごつい灰皿がある!これは昭和な不動産業者さんの予感がプンプン。投げつけられないか

ドキドキしてしまいます。

(ガラスの灰皿については狼旅団様のページで詳しく解説されております



そんなこと考えてたら、ドアをノックする音が。先方は社長と管理担当者様の2名で

打ち合わせに登場しました。まずは名刺交換して、そのまま管理の話題へ。



議題

・ターゲットとするお客様の確認

・客付などの営業活動の方針確認

・家賃設定の確認

・大規模修繕やリフォームをどこまでやるか認識合わせ

・管理手数料などの確認

・定期清掃の外部委託の可否の確認



ターゲットに関しては生活保護で満場一致。家賃も生活保護を取り込める価格を基本に

最初は少しだけ管理費をつけて募集しようということになりました。

初期費用は落としてゼロゼロの方向。広告料は相場なりの2ヶ月。



客付のための仲介業者さん周りは週に1回程度行っているとのことです。現在の

管理物件の平均入居率は90%以上。築古木造みたいなあまりグレードが高くない

物件が多いということでしたので、その割には良い感じです。



内装は管理会社さんにまずは任せることにしましたが、大規模修繕に関しては、

当方もお抱えの業者さんがいるので、そこと相見積を取らせてもらうということで

了解をいただきました。金額が近ければ管理会社さんに発注しますということも

約束して、義理を果たすように留意しております。



管理手数料は今時の札幌にしてはちょっとだけ高めかなという感じでしたが、

まあ一般的な額だと思うのでそれでOKとしました。意外と定期清掃の費用が安く

1回2000円で写真での報告つきとのこと。自社で部隊を組織したそうです。

売買中心かと思っていましたが、管理に力を入れていきたいという気持ちは大変よく

伝わってきました。安いので、うちのいつもお願いしているコジローさんのとこの

定期清掃と併用することにしました。清掃が多くて困ることはありません。



正直なところ、売買中心と思っていたし、各社員さんがどんな方なのかもよくわからず

どこまで任せられるのかな?ということを思っていたのですが、体制が作られていると

いうことは理解できたので、実際に管理をお願いして他と比較しながら考えていこうと

思った次第です。



そんなところで、札幌6棟目の運営を始める準備が徐々に整ってまいりました。

早々に満室に持っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月15日

今売るか?待ってから売るか?札幌4棟目の処遇を決断する。

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引き続き、札幌出張の話など書いていきたいと思います。



昨日も予定がモリモリ盛りだくさん。起きた時間があまりにギリギリすぎたのですが、

ブログはとりあえず毎日更新したいという欲求もあり、書くだけ書いてから急いで

最初の目的地へ向かいましたが、雪でなかなかタクシーも進まずにイライラ。

10分遅れくらいでたどり着きました。



最初の目的地は札幌5棟目の管理会社さん。昨日飲んでましたが、今日もきましたよ。

目的は札幌4棟目の分析をしてもらうためです。前にブログで稼働率が低くなっているが

将来の売却のことを考えると家賃をなんとか維持しなくてはならない
、ということを

書いたところ、賃料ダウンと売却益の関係についてシミュレーションツールを用いて

実際のところの数字を出すことができる、というお申し出をいただきました。



どうしても感覚で話してしまっている自分がいますので、できるだけ数字に落として

考えたいと思う私もいました。その指標になるのであればいいな、と。



昨年のうちに分析に必要な情報を送ったのですが、それらをシミュレーションツールに

入力して結果の分析ができる状態になったので時間をください、という話になりまして

今回のご訪問となった次第です。



シミュレーションツールはその方の自作で、いずれコンサルティングメニューに加える

ことを考えているそうです。本当は有料だけど、管理を任せてくれたからお試しで

無料で対応していただきました。お得感が半端ないです、はい。



以下の条件で検討しました。

条件1:今年中に短期譲渡で売却、家賃を今の金額でなんとか気合いで埋める

条件2:2年後の長期譲渡に入ってから売却、家賃は妥当なところまで下がる



家賃の下落率は、近隣の物件の家賃から類推したおそらくこれなら決まるだろうと

考えられる金額にして、年間25%くらいの入れ替わりでそこにたどり着く設定にて

考えました。はじき出された家賃下落率は年間1.7%。なるほど、理にかなった

計算方法ですね、これ。



売却時の利回りですが、今すぐ売るパターンであれば今の市場相場並みとしました。

そうでない場合は、このバブル相場が2年後続いている保証はないので、元々想定して

いた利回りでの売却としました。



個人で保有している物件ですので、4年で売る前者は短期譲渡。後者は長期譲渡ですので

39%と20%という数字になります。ここだけ見ていると、前者でどれだけ儲かったと

しても、税金でがっぽり持っていかれて全く儲からないのでは、と半年前くらいまでは

思っておりました。



まあこの書き方で察しがつく方はいるでしょう。実際はそうでもなくて、1の方が

利益が大きいという結論が出たのです。



この半年くらいで、周囲の方のあたたかいアドバイスもあり、売却に対する思い込みが

変わってきておりました。実は売却した方が期間リスクを取らずに済むからいいのでは

ないか、ということも思い始めていたところです。今回のシミュレーション結果は、

その思いを強く後押しする結果になりました。



私が「札幌4棟目を売ってはいけない」と思い込んでいた理由は以下の3つです。



その1:短期譲渡だから税金ばかり取られて面白くない

その2:バブル相場だから同じような利回りの物件を買えるわけがない

その3:融資してくれた金融機関さんとの関係が切れてしまう



その1に関しては短期で売却した場合の手残りについてはざっくり試算してみたことが

ありましたが、長期のパターンと比較したことはありませんでした。今回の結果を受けて

長期と短期を比較しても、短期の方が手残り額が大きく期間リスクを取らないことが

明らかになりましたので、この理由は気にならなくなりました。



その2に関しては、確かに新築で同じようなものを買うのは難しい気がしていますが、

築古物件で融資が難しそうな案件(耐用年数超過とか)などを、行動力投入(登録商標

申請予定?)して融資の道を切り開くことで購入できると自分で証明してしまいました。

(狼さんにパスを貰いましたが、タイムリーに融資ネタのブログ記事を書けずじまい)



その3に関しては、札幌6棟目(仮)の融資の内諾を札幌4棟目の金融機関さんから

いただきましたので、金額はだいぶ差が出るものの、関係は継続できそうです。

というわけでこの条件もクリア。



そう、売らない理由がなくなってしまいました。これは神のお告げなのか?

私の中で、方向性が固まった瞬間でした。



金融機関さんにとっては申し訳ない展開ですが、そこは売却益の一部を定期預金などに

させていただくとか、その辺で補填したいと思います。どうしても売ってくれと言われて

すごく良い金額を提示された、と伝えることにしよう・・・。

(銀行関係者の方で当時融資を決めてくれた某さん、今でもたまにブログ読んで

 くださっていると聞いておりますが、本当の理由はみなかったことにして貰えますと

 大変幸いでございます・・・)



その他にも、東京の人が札幌で融資をつけている意外な金融機関さんの情報を入手したり

売却まで含めて考えての投資でしょということを刷り込まれたり、何かとためになる

時間を過ごすことができました。充実したひと時であったと思います。

投資分析を無償でしてくださり、ありがとうございました。何かの形でお礼致します。



他にもあれこれやったのですが、それはまた明日にでも書きます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(1) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする