2017年05月28日

北陸超高利回りアパートの売買契約完了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。もう一声上位に行きたいところですが・・・

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は売買契約のために北陸に向かいました。

いろいろありましたが、何とか売買契約できてほっとしました。



ゴールデンウィークに話が入ってきた北陸超高利回りアパート。媒介契約締結前に

一番手をゲットしまして、媒介契約締結後すぐに買付を入れ、購入を確定させました



売主さんは高齢のために資産整理というお話で、外壁に痛みが出ている箇所もあります。

サイディングを都度都度補修してきたようで、つぎはぎだらけでちぐはぐな印象。

鉄骨もさびてるし、軒天もだいぶやられてます。修繕すべき箇所はかなりありますが、

そういった面倒を補って余りある収益性の良さが魅力の案件です。



買付を入れて価格交渉したところまで前回書きました。

買付から約1週間半で契約というスピード勝負につき、仲介業者さんも売買契約書や

重要事項説明書を作るために大わらわ。金額、そんなに大きくないですから、手間ばかり

かかって儲からない仕事になっているような気がします。ちょっと申し訳ない感じ。

次に行く時はポチ袋にお小遣いでももっていこうかしら。



土地建物の金額がどうなるかを気にしていたため、売買契約書と重要事項説明書が

出来上がったら、事前に見せてくださいということを言いましたが、仲介さんの回答は

契約の前日か前々日までに作るので、その後送らせてくださいということでした。

媒介とってすぐ買付入っちゃったから、いろいろと調査が不十分らしいのです。

まあ仕方ないですね。ではそのタイミングまで待ちましょう。



そして契約の前々日。夕方くらいに仲介業者さんから電話が。電話に出るとすごく

申し訳なさそうな声で話しかけられ、これはとっても嫌な予感の電話だなと・・・。

そして案の定、そりゃーあんた話が違いすぎるでしょ、的な事実を伝えられます。

(現在これに対して策を練っているところなので、ブログでは具体的には書けません)



わかりました、しょうがないですねで済ませられるレベルの話ではありません。

場合によっては買付撤回も考えようかと思いましたが、収益性があるので目をつぶり

それを呑んででも進めることにしよう、という結論にしました。その代わり、

いろいろな形で対策は打ってほしい、と話しております。



こちらが求める最良の対策は、第三者の関係で無理ということが確定しましたので

その分は価格で調整してもらうことにしました。約1割くらい値段を下げてもらい

とりあえずそれでいったん進めることに。いやほんと、テンションダダ下がりでした。



そして契約当日。新幹線に乗って一路北陸へ。駅には仲介業者さんが迎えに来て

くださいました。売主様高齢につき、売主様自宅にて売買契約となります。

当然ながら、手土産にとらやの羊羹は欠かせません!



道中、先に書いた大問題に対して、もしかしたら最良の階となるかもしれない対策を

検討してくれていることがわかり、ちょっとテンションが持ち直すという嬉しい誤算。

仲介さんとよもやま話をしながら懇親を深めつつ、駅から50分くらい車に乗って、

売買契約の会場である売主様の自宅に到着しました。



地方の名士なんだろうなあという感じの大きな家で、売主様とご対面。

滞りなく売買契約は完了しました。手付金ととらやの羊羹をお納めして、決済はまた

こちらの家にお邪魔するということで合意。融資を使わないのになんですぐに決済を

しないの?と思われるかもしれませんが、この後確定測量までしてから引き渡しを

していただけるそうなので、それが終わってからの決済ということになります。



基本管理会社さんに任せつつ、除雪や草むしりなどは自分たちで行っていたようで、

今までやっていた管理内容のメモを渡してくれたり、土地建物の金額比率も買主側の

好みで調整してくれて構わないと言っていただけたり、大変よくしていただきました。

しかもお土産まで持たせていただいてしまい・・・。ありがとうございました。

感謝しております。



契約後にアパートへ。リフォーム担当の方も交え、どんな感じでリフォームするか検討。



外壁はだいぶ傷んでおります。ダメな箇所だけ補修しながらきたようで、全体的に

つぎはぎだらけな印象が否めないので、もうちょっと何とかしたいところ。ダメに

なっている外壁は部分的に張替えせざるを得ないですが、全面を張り替えまでするまでの

予算はないので、ますますちぐはぐになりそうです。



対策として、駐車場から見える前面だけはきちんと塗装し、統一感を出すようなこととか

ダメになっている部分が隅っこなので、角だけデザイン貼りみたいにしてごまかすとか、

何らかの対応を考えていただくことにしました。



屋根は全体的にやり直し。鉄部の塗装も必要。電気温水器はおそらく空室部分は全滅に

なっているから、全部交換。もうこの段階で予算を結構食いつぶされています(苦笑)

もうちょっと安くいけるかなと思ったけど、リフォームの相場って地域ごとに違う部分も

あるので、ここは郷に入り手は郷に従うより外にありません。



室内は基本綺麗なのですが、エアコンが古い部屋がいくつかあるので交換が必要です。

1部屋だけ雨漏りがしている部屋があるという話があり、どれどれと入室したところ

18671020_1200465213396560_1459878094022577542_n.jpg

・・・なぜここまで放っておいた!?(><)

ここはだいぶお金かかりそうです。

予算感等打ち合わせて、リフォームの提案を待つことにしました。



最後に、管理をお任せする可能性がある会社さんにお邪魔して、市況の話や家賃設定、

管理条件のお話などなどさせていただきました。基本、今回購入する地域では、

店舗を持つ不動産屋さんが、管理物件を優先的に決めることが多く、他社管理のものを

客付するケースはまれであるということでした。

そうなると、店舗を持っているところでないと、なかなか厳しいような気がします。



仲介いただく会社さんも管理に名乗りを挙げているのですが、店舗ないからキツイ?

その辺、どう考えているのか今度ヒアリングしておかないとです。



お邪魔した管理会社さんは、そこそこ高いフィーは取るけど、きちんと管理しますと

いうスタンスでした。まあ、元の利回りが高いから、多少高くてもそこまで痛くないし

ひとつの候補としておこうと思います。

家賃が私の想像以上に取れそうなのが嬉しい誤算でした。



決済までに、管理会社の決定や大規模修繕の内容決定、あとは修繕費としてちょこっと

融資を受けておこうかな、などやることがちょこちょことあります。順次進めていこうと

思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月27日

元金均等?元利均等?おとくなのはどっち?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。いろいろ想定外もありましたが、契約行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌築浅RCの融資条件として「元金均等」が挙げられました。

元利均等と元金均等の差を改めて考えてみます。



今回、札幌築浅RC(以降札幌7棟目(仮)とします)の融資を引き受けてくれた

某金融機関さん。実はまだ本部の承認が得られておらず、金曜日を目途に本部承認を

得られるように動きますと言われていました。しかし、昨日段階で「来週に持ち越しに

させてください」という不穏な連絡。理由は決裁権限のある役員が月末で多忙なので

捕まらなかった、ということでした。大丈夫か〜?とやや心配になりますが、担当さんの

声のトーン的にはそんなに不安のある感じはなかったので、大丈夫だろうとは思います。



・・・また本題じゃないところで話を展開してしまった。

その金融機関さんから、今回は元金均等で考えてくれないかと言われました。

修繕費などの短期的な借入に関しては元金均等が当たり前なのですが、不動産に関しての

長期融資で元金均等と言われたのは初めてです。試算したこともなかったです。



ここでおさらい。



融資の返済には「元金均等」「元利均等」の2種類があります。

元金均等は、元本返済を定額にして、その残債に対する金利を払っていく方式です。

元本は定額、金利が変動となり、結果として毎月の支払額が変わります。



元利均等は、元本返済+利息返済の総額を同一に設定し、毎月の支払を均一にする

支払方式です。毎月、元本と利息の内訳は変わりますが、トータルでの支払金額は同じ。



こちらのサイト(ノムコム)のグラフなんかを見ると、違いがわかりやすいと思います。

(さすがに画像をそのままパクるわけにもいかなかったので、リンクにしました)



事業をしていない一般の人であれば、たぶん普通は元利均等しか目にする機会はないと

思います。だって住宅ローンの支払とか考えてみればわかるじゃないですか。

給与的には借りた時が一番低い(転職とかなければ)と思われるのに、支払のピークが

その一番支払いがきつい時期に当たったら、まともに返すことなんてできません。

だから、エンドユーザには元利均等支払が一般的だと思います。



元金均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・利息の支払総額が低い

・元本の減りが早い

・家賃の下落に合わせるように返済も下落していく

・購入当初のキャッシュフローは少なくなる



元利均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・支払額が固定されるため、計算しやすい

・初期に金利経費をたっぷり計上できるので、財務が安定する

・元本の減りは遅い

・終盤でデッドクロスが発生する可能性が高く、財務的にタイトになりがち



目先のキャッシュフローはとても大事ですのが、その点においては元利均等が大変

優れております。ただ、それは経費の先食い、キャッシュフローの先食いです。

中盤〜後半に来るにつれて、財務がタイトになっていきます。銀行への支払は多いけど

金利が少ないから経費にならず、キャッシュアウトと決算書の利益が一致しなくなり、

利益は出ているけどお金はないという状況が生まれかねません。



かといって、短期で売却しようとしても、元本は当初減りが遅いです。

今のような上昇相場なら別ですが、普通であれば築年数が下がれば価値も下落します。

諸経費なども考慮すると、売却するにはちょっと厳しいということになりかねません。



元金均等の方がバランスが取れた形にはなります。ただ、元の利回りがそれほど

高くないので、元金均等だと初年度想定していたキャッシュフローは100万くらい

少なくなってしまいます。これはこれで小さくない金額です。



結局、どちらを選んでも一長一短なところがあるんですよねえ。

ですので、私自身は将来売却するであろうと思っているということを念頭に置くと、

元金均等でも致し方ないかな、と思いました。それはそれで元本の減りが早いから

早いタイミングで安全圏に脱出できるというメリットがあると考えたのです。



そんな話を社長である義母にしました。



「キャッシュフローが100万も減るの?」

「長期的には楽って言うけど、私はその頃生きてないわよ」

「そんなに銀行の言うことを素直に聞くばかりで本当にいいの?」



・・・すみません、週明け交渉してまいりますorz



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月26日

金融機関さんがむこうから電話してきたので、ちょっと行ってきた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。本日は残念ながらノー弁当デーに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日、積金のみで融資取引に至っていない金融機関さんから、新任ご挨拶の電話が

ありまして、そこからいろいろと面白い感じになってきています。



なんか見覚えのない番号から着信があったので、ネットでどこの電話番号なのかを

調べてみたところ、東京の某金融機関さんでした。もはや5年以上のお付き合いだけど

良い担当者さんに恵まれず、なかなか融資取引に至らない金融機関さんです。

ずっと積金だけはしていたけど、それ以上の関係になれず。



遠い昔、あれは東京1棟目を購入しようとして融資付けに奔走していた頃のことです。

あの頃はとにかく当たって砕けろで、ゆうに40行近く電話して、アポ取って突撃して

玉砕するのを繰り返していました。札幌オンリーで東京に1棟も持っていなかったし、

業歴もそんなに長くないし、確定申告もあの頃まだよくわかってなくて赤字になってたし

購入対象は借地だし、そりゃー融資もなかなか得られないよね、って感じで。



結果として、某政府系金融機関さんで購入したのですが、その際にその政府系以外で

唯一融資の内諾をくれたのが、この金融機関さんでした。金額が全然足りなかったので

断念したものの、この時は「絶対将来この金融機関さんと取引する!」と心に決めて

いそいそと積金の手続きをしたものでした。



それから、頃合いを見て融資の打診をするものの、築古系はなかなか乗ってこないし

RCを出しても遠いとダメって言われたり、特に前回は借入が多いみたいなことを

口走ってるからなんか怪しいなあと思ったら、案の定総合的にNGみたいな感じだしで

あの時の内諾は幻だったんじゃないかと思えるくらいの塩対応。悲しい〜。



もうこことの取引はあきらめようかなと思い、満期が来た積金も全部引き出してしまい

新しい積金は半額にしてしまいました。このまま惰性でフェードアウトだなあ、という

雰囲気になっているところに、今回冒頭で書いたようにあちらから急に着信です。

積金減らさないでくださいよーとか言われるのかな、と思いながらかけなおしました。



かけてきたのは異動で着任された方でした。ぜひ一度対面でご挨拶をさせていただきたい

というので、なんでまた融資取引もないのに私なんかに来るのかしらね?と思いつつ

断る理由もないので、早速日程調整してお邪魔してくることにしました。



どうせお邪魔するなら、何もなしというのもアレなので、何か融資の相談ができるものが

ないかと・・・ありました、まだ支払いが終わっていない大きめの見積。

東京2棟目の漏水の件です。てかまだ払ってなかったの!?って言われそうですが、

地味にまだ終わっていないんです(汗)



この見積を懐に、約束の日時に金融機関さんをお邪魔してきました。

迎えてくれたのは新任の渉外課長さんと主任さん。今まで、ここの金融機関さんって

割とお年を召した方が多い印象だったのですが、珍しく若い方が登場しました。



まずは、新任の方ということで、私の個人事業と東京法人の現状についてご説明。

東京2棟目のところで「これの借り換えは・・・」みたいな話が出ましたので、

某カタカナ銀行なので5年以内だと違約金がかかるから今は考えていません、と。

皆さんこれ狙ってるんですよねえ。金利が高いからなのか、私の保有物件の中では

借入残高が大きいからなのか、はたまた立地の問題か。



一通り状況説明が終わった後、今度は先方から商品のご紹介。

まず、保証協会が保証する小口融資の商品を紹介されました。返済期間が5年と

短いのですが、審査は緩めなので何か資金需要があれば・・・ということでした。



まずは保証協会付の商品で融資取引を始めて、実績を作ってからアパートなどの大きな

融資にチャレンジしたい、という雰囲気を感じます。あとは単純にこの商品のノルマが

けっこう大きいみたいです。面談の後で複数の人からその商品を勧められたという話を

聞きましたので。



ちょうどいいので、ちょっと金利が高めな小口借入と、前述の漏水の修繕に関しては

その小口融資で融資が可能か、仮審査をしてもらうことにしました。良い結果になれば

いいのですが。



さらにもう少し突っ込んで話を聞いてみました。耐用年数超過にも融資をしてくれるなら

使い勝手がさらに良いので、その辺を中心に。すると、保証協会との提携商品だったり

ノンバンクとの提携商品だったり、いくつか不動産賃貸業向けの融資があるとのこと。

しかも年数も20年とか30年とか引くことができるらしいです。それ、なかなか良い。

これまでの塩対応は一体なんだったんだと言いたくなるくらいですが、まあ野暮なことは

言わないようにします。



借地でも築古でも検討してくれる金融機関さんは貴重なので、取引を深めるチャンスを

逃すことはもったいないです。まずは小口の取引から初めて、という先方担当者さんの

思惑があるうちに、うまいことその波に乗っかっていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月25日

駐車場に申込をいただき、札幌3棟目は完全満室へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。水面下でさらに買付進行中。自己資金大丈夫か!?

詳細知りたい方は応援クリック!そしたら書くかも?→人気ブログランキングへ



札幌3棟目、完全満室に返り咲きです。唯一空いていた駐車場も申込が入りました。



札幌3棟目はここ数年1R間取りとしては珍しくあまり開かなかったのですが、

昨シーズンの秋〜冬は、一時期3部屋まで空室が拡大してしまいました。管理変更の

タイミングだったので、管理会社さんも大変だったと思いますが、じわじわと申込を

いただき、稼働率は徐々に回復。そして4月の後半にも軽度の自閉症の方からの

お申込
をいただき、審査の結果入居OKとしましたことによって、居室部分は満室に

返り咲くことができました。



居室が満室になり、残りはあと駐車場1区画。駐車場は2区画しかありませんので、

だいたい誰かしら入居者様が借りてくれていました。しかし今回はここに至るまでに

誰も借りてくれる人がおらず、余ってしまっています。



こういう時に考えるのは・・・外貸し。いつもの必勝パターンで、現場に「のぼり」を

投入して、外部からの問い合わせを待ちました。



余談ですが、昨日のブログで駐車場募集ののぼりのことを書いた際にブログやFBの

コメントが寄せられたのですが、拝読すると、のぼりをあまり好ましいと思わない層が

少なからずいるのだなということがわかりました。私自身はそれほど気にしないタイプで

あることや、過去に札幌1棟目の駐車場外貸しでだいぶのぼりを立てたものの、特に

苦情は入らなかったことから、この辺少しなめてた部分があるかもしれません。

気を付けないとですね・・・。コメントくださった皆様、ありがとうございます。



札幌3棟目に関しては特に苦情もなく、そのうち問い合わせが入りました。

アパートの斜め前に住んでいる方で、法人契約で社用車を置きたいとのこと。

そこの家からの場所感覚だと、自分の庭くらいの距離ととらえてもらえそうなので

成約したら長期で借りてくれそうな予感がします。



そして、管理会社さんと話す中で、先方が駐車場の珍利用に対してマイルドな指値を

入れてきたようです。お、指値が入るということは、けっこう本気度高いですね。



駐車場に関しては、外貸しは少し高めの賃料とし、入居者様向け賃料との差別化を

図っています。今回指値された金額が、ちょうど入居者様向けの賃料と同額だったので

受けても問題ないだろうと考えられる範疇でした。



管理会社さんも「受けちゃっていいと思います」という意見。私も異論はありません。

その額で借りていただけるなら、ぜひ話を進めてください、とお伝えしました。



そして先日の札幌出張の中で、管理会社さんから「無事成約しました」との報告。

札幌3棟目、久しぶりに完全満室達成となりました。札幌物件の完全満室は久々なので

素直にうれしいです。



現在の稼働状況を以下にさらして、本日のブログは終了としたいと思います。



取得済み

札幌3棟目 居室16/16 駐車場2/2

札幌5棟目 居室15/16 駐車場3/6

札幌6棟目 居室3/4

仙台1棟目 居室6/7

東京1棟目 居室3/3

東京2棟目 居室5/5

東京3棟目 居室2/2

東京4棟目 居室4/4

東京5棟目 居室1/1

居室稼働率 94.8% 駐車場稼働率 62.5%



取得予定

札幌7棟目(仮) 居室14/17 駐車場13/19

東京6棟目(仮) 居室0/2

北陸1棟目(仮) 居室2/8 駐車場2/8



・・・居室部分だけでも、取得予定物件の取得前に満室にしたいものですね。

取得予定物件、どれも空きがけっこうあるものですから^^;

長らく完全満室になってないな〜・・・。寂しい。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月24日

現場を確認して、反省と次回の教訓を探す。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。もう一声上位に行きたいな〜。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌出張の中で、細かいテーマとして以下の確認もしてきました。

・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認



ここ一年以内に購入した札幌5棟目と札幌6棟目。それぞれ1部屋ずつ募集をしてます。

共に初めての募集ですが、札幌6棟目は類似物件を運営したことがあるのでなんとなく

家賃の予想がつきます。他方、札幌5棟目のようにロフトのあるお部屋を募集したことは

まだないため、こちらは手探りで家賃を調整している感じです。また、札幌5棟目は

駐車場もまだ3台空いていますので、募集をかけていかなくてはなりません。



今回の札幌出張で、そんな状況の両物件の現地確認をしてきました。

札幌5棟目は共用部の照明の交換の結果確認、札幌6棟目はリフォームの進捗状況の

確認が主な目的です。加えて、札幌5棟目の駐車場の募集でちょっと問題が発生して

おりますので、そちらの状況も確認してくることにしました。



まずは札幌5棟目。この物件、なんとなく共用部が薄暗い印象がありました。

購入前から気になっていたところなので、ガス会社さんからの協賛金を得ることが

できたことをきっかけに、共用部の照明を明るくする工事をしてもらうことにしました。



従来は普通の富士型の蛍光灯で、なぜか一部の照明が外されていたのですが、

外されているところもちゃんと点灯するように変更、かつLEDにすることで

明るさの回復と電気代軽減を実現する工事としました。



管理会社さんから、業者さんが少しサービスしてくれて、同じ富士型の蛍光灯ではなく

ちょっとおしゃれな感じの照明で施工してくれたということを言っておりました。

こんな感じの照明です(画像はパナソニックさんのサイトから拝借しました)

共用部照明器具

普通の照明器具よりおしゃれな感じなので、いいんじゃないかなーと。



札幌出張前に工事が仕上がったという連絡を受けましたので、現地を見てくることに。

昼間だったので正確な雰囲気はつかめないかもしれないと思いつつ、でも見た方が

いいだろうと思いましたので。



確認当日はさんさんと陽の光が降り注ぐ大変天気の良い日でした。外が明るくて

気持ちいい。そんな日です。



そんな明るいところから共用部に入ったせいか、第一印象は「あれ、あんま明るく

ない気がする!?」でした(汗)



蛍光灯をちょっとおしゃれなやつにしたことで雰囲気はいい感じなのですが、下ばかり

明るく横に光が拡がっていっておらず、スポットライト的に明るくなってしまっている

ような印象を受けました。特に、天井の低い入口部分はその傾向が顕著。しかも、

天井が低いので照明が出っ張って邪魔な印象を与えてしまっています。



逆に、各部屋に入る前の内階段など、天井が高い場所に設置されている照明については

光量もアップしてややおしゃれな雰囲気にすることができているように感じました。

天井が低いところは富士型の普通の照明、天井が高いところはおしゃれ照明、みたいに

場所によって照明の種類を変えた方が良かったなあ。今後の反省点です。



しかし、最初「暗いなあ」と思ったのですが、空室になっているお部屋に入って、

しばらくしてから出てきたところ、さっきより明るい印象に代わっておりました。

もしかして、太陽があまり出ていない時だと明るく感じるのかもしれません。

やっぱり夜に行ってみないと評価しづらいなあ。でも札幌にいる時って、夜はだいたい

飲みに行ってしまうからなあ・・・(笑)



設置した照明

↑こんな感じ↑



さて、札幌5棟目なのですが、実は照明以外にも確認したい事項がありました。

少し前から、駐車場の募集のぼりが何者かによって外される事案が発生しております。

1回目は清掃業者さんがその状況を発見して報告してくださいました。その時は

清掃業者さんがのぼりを立てなおしてくださったのですが、先日管理会社さんの巡回時に

また外されていて、しかも(夜だからしっかり確認できてないという前置きがありつつ)

のぼりとポールがなくなっている、という話だったのです。



2度もやられるとなると、愉快犯というよりはこの募集に対して何らかの不満がある人、

その不満の内容はわからないけど、おそらく入居者様が外しているのだと思われます。

そうやって強硬手段に出る前に、電話で相談してくれればいいんだけど・・・。



物件の周囲を回ってみると、一番裏の方に目立たないように旗とのぼりが捨てられて

いるのを発見しました。夜中だと暗くて見つけられなかったのでしょう。



のぼり

外された残骸



また立てることも考えましたが、今回はあえてこのままにしました。管理会社さん側で

何か対策を考える、ということでしたので。



嫌がっている理由がわからないのでこちらも有効な対策を考えにくいところはありますが

・駐車場の契約者がいない区画に旗を配置していることに対し、両隣の契約者が

 旗が邪魔だと思っている

・募集している=空き区画があると判断して、第三者が無断駐車するケースが増えて

 気に食わないと思っている

あたりが可能性として考えられますので、それらに対して一つずつ裏取りをしながら

対応を進めていくことになるかと思います。



ほんと、苦情を管理会社さんに申し伝えてくれるだけで、こちらはその気持ちに配慮した

募集ができるんですけどねえ・・・。その行動に至る理由をぜひ知りたいです。



その他、同行していただいた清掃業者さんが、空室の中の細かく気になる点に関して

提案させてほしいということでしたので、提案いただくことにしました。選んでいただく

ためのお部屋づくり、頑張らなくては。



札幌5棟目だけで結構書いちゃいましたが、札幌6棟目にも触れておかなくては。



こちらは1月末に決裁したのに、いまだリフォームをやっているというお粗末な感じで

やきもきしていましたが、ようやくリフォームの終わりが見えてきました。

2部屋のうち1部屋はGW前に完了し、GW中にご入居いただいております。

今回見てきたのはもう1部屋の方です。入居が決まった部屋を優先したから、

こちらの工事が遅くなっているというのはまあ理解できますので、仕方ないか。



お部屋自体はけっこういい感じの出来栄えでした。部屋の雰囲気は白を基調にして、

鴨居や長押も白で塗装。ふすまだったところはアクセント的なグレーのクロスを入れて

元和室感をかなり減らすことが出来たのではないかと思います。



リフォーム後

リフォーム後



デザインはFBで意見を求めた際に参考画像として提示していただいたものをパクって

実装したのですが、これがいい感じでした。やっぱりデザインは誰かのものを参考に

させていただくのが一番!



ただ、リフォーム前はさほど気にならなかったもう片方の和室の畳が、コストダウンで

何もしないという判断にした結果、汚さが目立つ感じになってしまいました^^;

あと、照明器具が古いままだったので、リモコンつきのシーリングライトとか買って

導入した方がいいだろうなあとも思った次第です。この辺は管理会社さんに相談しよう。



リフォームの残りは、キッチンパネルの塗装と浴室の修繕だけです。

浴室の壁がブヨブヨしちゃってるところをポリパテで埋めて平べったくする工事を

入れる予定でしたが、同じ値段でパネルを1面張り替えてくれることになりました。

管理会社さんが交渉してくれたからかもしれません。ありがとうございます。



来月、仕上がったらもう一度見てこようと思います。

(また札幌行かなきゃだ・・・購入物件のこともあるし・・・)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:56 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする