2019年03月24日

プロパンガスの切り替え、なかなかうまくいかず。

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札幌で昨年購入した戸建のリフォームが進められずにいます。プロパンガスの切り替えが

難航しており、リフォームの方向性が見いだせずにいます。



先日のブログで、業者さん経由で当たってもなかなか対応してくれるところがない

ぼやいたところ、コメントで某プロパンガスネタに食いつくブロガーさんから

「あぁん?業者さんだけ当たってダメぽとか怠けたこと言ってんじゃねぇYO!」

「お前さんの友人とか、まだ当たれる道があるのに何寝ぼけたこと言ってるん?」

と叱咤激励をいただきました。

安西先生

そうですね、諦めたらそこでおしまいだから、もうちょっと当たってみますよ。



というわけで、関東→札幌の大家会で、だれか紹介して貰えないかと声を掛けました。

呼びかけに対して、2名の大家さんが手を挙げてくださり、大変心強く思った次第です。



並行で進めて、両方OKになったら困るなと思い、まず最初に声をかけてくださった方に

紹介いただき、話を詰めさせていただきました。結果としては、もう一歩だったのですが

最終的にNG。戸建だとどうしてもボリュームが出ず、基本的には受けづらいそうです。

札幌9棟目と抱き合わせもいいですよとしましたが、結局成立せず。



設備投資したそばから売却してしまうケースもあるようで、その辺が引っかかりになった

部分もあったようです。長期で持つ予定があるかと聞かれたので、そこは正直に伝えて

判断していただきました。やっぱり「絶対に売りません!」とは言えないですし、

前面戸建のブツあげが出来てしまえば、すぐに土地として売ってしまうかも・・・という

気持ちがある以上、それは聞かれたら正直ベースで回答しないわけにはいきません。

嘘をついて供給を受けて、それでいて手のひらを返すようなことをしたら、紹介して

いただいた方にも失礼ですし、ご迷惑をおかけしてしまいます。

(聞かれなければ言わないですけど^^;)



こちらが不成立になったので、次に紹介してくださるというお話をいただいた友人に

取り次いでいただきました。こちらは「抱き合わせなら検討する」という回答でした。

しかし、なかなか話が前に進みません。コミュニケーションルートが長すぎるのも

あったと思いますが、検討状況がどうなっているのかあまり伝わってこない中で、

1ヶ月どころじゃない時間が経過していくのです。



私→紹介してくれた友人→友人が任せる管理会社さん→ガス会社さん



上記のようなルートを通るため、話が結構ゆっくりになってしまいがちです。

直接連絡取りたいなあと思ったことも何度もありましたが、そもそもガス会社さんが

なんという名前の会社さんなのかもわかりません。



これは予想の域を出ませんが、もしかしたら管理会社さんが紹介料を少し取るために

そういう流れを取っていたのではないかと思っています。少なくとも私の友人は

そんなせせこましいお金を集めなくても十分お金持ちですから、彼がそのルートで

何かやっているとは考えられません。そうなると、消去法で管理会社さんかな、と。



勿論、それもビジネスだと思いますので、私自身はそれでも構いません。ただ、話が

なかなか進まないことだけがねえ。



そしてようやく、現地調査をするので管理会社さんの連絡先を教えてほしい、という

連絡をいただきました。札幌9棟目と札幌10棟目の管理会社さんにそれぞれ連絡して

こういう話があると思うと伝達。ここでようやくガス会社さんの名前が判明しますが、

そこ、ちょっとガス代高いところなんだよねー・・・まあ仕方ないか。



ほどなくして札幌10棟目の管理会社さんからは「連絡来たので鍵を渡しました」と

連絡がありました。札幌9棟目の管理会社さんは「連絡ないです」と。とりあえず戸建を

先に見に行ったのかな・・・。



で、そこから2〜3週間して、また音信不通。友人経由で検討状況を確認して貰った結果

札幌9棟目のアパートの作りが想定外の変な造りで、もう少し時間がほしい、とのこと。

できれば一度、各管理会社さんにガス会社さんから検討状況を伝えて貰えますか、と

お願いをしました。



ちょうど同じタイミングで、札幌10棟目の管理会社さんから「ガス会社の営業さんに

直接連絡を取ってもいいですか?」という話がありましたので、これもOKしました。

鍵を借りる時に話をしているから、その人が結局どうなったのかを聞くこと自体は

別に変な話ではないでしょう。



そして管理会社さんから衝撃の連絡が。



「戸建を見た時点で工事費がかかりすぎるから断ってます」



!?



なん・・・だと・・・!?



どこでどう話が食い違っているのか、全くわけがわかりませんが、ガス会社さん的には

NGの結論が出ていたということでした。え、じゃあ管理会社さんの言ってた検討中の

ステータスはいったい何なんだ?困惑するばかりです。



ただ、一つだけ言えるのは、これでまた振り出しに戻ったということ・・・。



札幌10棟目の管理会社さんには、お風呂を安くできる業者さんを探してほしいと

お伝えしました。一応、並行でこちらも別のガス会社さんを探してみますが、最悪

どこも応じないようなら、自腹で工事してしまうことにします。



とは言いながら、もうちょっとだけガス会社さんを探してみることにします。

金融機関さんも、結構こうやってネチネチ探して、最終的にいけるところを見つけた

こともあります。今回も粘り腰で攻めてみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月23日

ソフトウェアの交換が必要だそうです。

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太陽光の遠隔監視装置のメンテナンスとやらで、業者さんが交換のために現地に

行くということでした。そんなこともあるのねえ。



今週は仕事がやたらと忙しく、あまり不動産活動に対して余裕をもって取り組むことは

できませんでした。メールも溜まっているし、何かと滞っている感じになっています。

忙しい時ってどうしてもそうなりがちですよねえ。え、私だけ?そんな極端に放置する

アホな人は。それは失礼しました。



先日のローンブレイクショックもあり、その後処理で関係各所と電話することが多く

昼休みはずっと電話に張り付いていた日もありました。



そんな中、着信履歴に謎の06から始まる番号が残っていました。え、06って大阪?

特に大阪の業者さんと取引してないし、大阪には収益物件もないし、サラリーマンの

出張とかも当分はなさそうだし・・・なんだこれ?



留守電が残っていたので確認してみると、どうやら太陽光発電の遠隔監視装置を

販売しているメーカーさんからのようです。うちの太陽光についている監視装置、

そう言われてみれば関西の会社さんから購入していました。何かと思ったわ。



遠隔監視装置のトラブルは過去に1度ありまして、やむなく私が現地まで行って

装置を外したりしたこともありました。そんな目に遭っているせいか、遠隔監視装置と

聞くと実感ぴくっとしてしまう私がいます(笑)

当時のブログを振り返りたい方はこちら→その1その2その3



今回は何かと思ったのですが、折り返す前にメールを読むと、メールで要件が

届いておりました。なんでも、装置の中に入っているモバイルルーターのソフトウェアの

書き換えが必要になったので、現地に伺いたいと、と。



モバイルルーターは別のメーカーさんで作ったものを使っているのだそうですが、

その装置に不具合があり、プログラムの入れ替え作業が必要になったとのことです。

恐らく東北支社みたいなのがあって、そこの人が書き換えに来るのでしょうね。



立ち合いは必要なのか確認しましたが、今回は特に不要ということでした。

それであれば、あとはこちらは関与せずに作業して貰うだけですね。

お手数をおかけいたします。



不具合の内容は、バックアップ電池が切れたときに通信が機能しなくなる、という

ことだそうです。電池が切れたらそもそも通信しないのが当たり前のような気も

しなくはないですが、切れても通信してくれるならそれはもちろんありがたいので

特に気にすることではないですね。



義母が「立ち合いしろって言われたら面倒だったから良かったわ」とほっとしていたのが

妙に印象に残った、今回のソフトウェアアップデートに関してのお話でした。

(終わった気分で書いてるけど、ソフトの書き換えは来週です)



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月22日

誠実に対応するなら多少のことは大目に見るけど、それが出来ないんじゃねぇ・・・。

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大型滞納、もう許せないレベルに来ているので、一日も早く出ていって貰う方向で

動くことにしました。もう許しがたいレベルですよ、これ。



購入した時点で既にお住まいだった母子家庭の生活保護の入居者様がいらっしゃいます。

子供が小さく働きに出るのも困難だという話だったのですが、震災の頃から滞納が始まり

今に至っております。



滞納がずるずると大きくなり、3ヶ月以上に膨らんでしまいました。

看破できないレベルなので、滞納分をちゃんと払うように管理会社さんより伝えて

一応滞納が増えなくなるところまでは改善したものの、このままいくといつになっても

滞納を抱えたままになりそうだなと懸念しておりました。



そこで、区役所の方とも相談しながら、基本的にはもっと家賃が安い物件に引越を

していただく方針で動くことにしました。



細かい経緯は過去のブログをご参照ください。

その1その2その3



で、対応を進めていく中で、なんかすごく裏切られた気分になっております。

小さなお子様もいるし、苦労されているのだろうと思ってやや同情的に見ていたのですが

どうやらそんな甘い考えは持つべきではなかったようです・・・。滞納するくらいだから

しょせんその程度の人であったのだ、と。



時系列でいきさつを書きます。



退去いただこうという方向で動き始めた際は、まず管理会社さんと区役所さんの間で

これ以上滞納がかさむと問題なので、引越して貰う形でお願いしたいと交渉して

いただきました。引越代や敷金・礼金などを出して貰うことができるなら、引越への

ハードルは低くなります。ご本人も家賃の支払の負担が小さくなり、生活が多少なりとも

改善するのではないかと考えた次第です。



区役所の方からは、引越代だけなら負担可能という回答を引き出しました。

札幌だから初期費用ゼロの物件は多いと思いますので、まあ最低限OKでしょう。



次に、この部屋を借りたい法人さん(民泊で運営したい)にも、入居者様も引越先に

良いところはないか聞いてみたのですが、その法人さん(管理会社も兼ねてます)の

管理物件であれば初期費用も安いし入居可能です、という回答をいただきました。

保証会社もつけられず、ここまで滞納していることを知った上でOKというあたりが

男気あります。



管理会社さん経由で、ご本人に引越のご提案をさせていただきました。

それに対しての入居者様の反応は、子供も小さく身動きが大変な現状であることから

できれば引越しはしたくない、それがどうしても無理なのであれば、せめて雪解けの

春先まで必ず1ヶ月分ずつはお支払いするようにするので少し猶予が欲しい、という

ことでした。



ここまではまあいいとします。問題はこの後。



保護課の担当者の方より管理会社さんに連絡があったそうです。

保護課の来庁依頼や必要提出物の緊急なご要望に対応できていなかったそうで、

現在保護を打ち切るか否かの段階にきており、引越し費用負担は少し保留にして

いただきたい、と。



子供が小さいと言えば何でも許して貰えると思ってないか?この入居者さん。

やることもやらずに権利ばかり主張して、都合が悪くなると子供がどうこうと

言っているように捉えました。この時点で、同情する気持ちは私の中から消えました。

保護を打ち切られたら余計に家賃なんか払えないでしょ?どうやって1ヶ月必ず払うと

考えているんだい?現状が全く理解できていないと思います。



ダメだな、早急に追い出しにかかりましょう。民法上ご退去いただくのは大変なのは

わかっておりますが、やれることをやって早めに出ていって貰わないと、ますます

滞納額がかさみます。



そして管理会社さん宛に、保護課の方から保護打ち切りの連絡が届きました。

これで家賃を払える見込みはほぼなくなるでしょう。



管理会社さんも、保護の関係があったので、役所の意向を見ながら対応を進めて

いたようですが、その枷はなくなり自由に動けるようになりました。



もう一つ人道的な面で、小さな子供がいるのに引越先を決めずに退去いただくのも

問題があるかと思っていたのですが、こちらについては保護課の方からの連絡の中で

ご本人は現在ほぼ知人宅で過ごされているという話があったそうなので、もはや

寒空の中住むところがなく困るということも考える必要はないと判断しました。

ちなみに、知人宅に居候になっていることが今回の保護停止理由の一部のようです。



管理会社さんとしては、解約通知・明渡通知として日程を定め、内容証明にて送付し、

転居先の提案はせず、早急に解約・退室していただくよう動きたいとのことでしたので

了承しました。こちらとしても、期待を裏切られた格好ですので、もうこの方に対して

優しさを見せる必要はないと考えます。早く出ていけモードでガシガシ攻めてOKです。



回収の見込みは現実少ない現状ですが、滞納分・退去時費用につきましては退室の際、

支払い約束の念書を取り交わるということでした。まあもう、そうするしかないですね。

次に借りてくれる法人さんに多少ご負担いただくということで・・・。でも満額は

無理だと思います。それはもう仕方ないことです。



早く出ていって貰い、事態を正常化させたいと思います。

でもその「出ていって貰う」が実は一番大変なんですけどね^^;;;



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月21日

ローンブレイク、手付金ブレイク、ハートブレイク・・・。

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いやー、参った。東京13棟目(仮)、結局某ノンバンクさんで融資が出ませんでした!

ここまでにかけた時間と手付金がパァですよ、ええ。ガッカリです・・・。



だいぶ時間がかかっていたノンバンクさんでの審査。実際のところ、なぜ時間が

かかっていたのかと言えば、担当の方が私の膨大な資料を整理するのに時間を要して

いたことが理由です。申込そのものは2月の後半に終わっていましたが、あの資料が

足りないとか、この資料はどうなっているとか、そこを担当の方が整理するのに

時間を要していました。



確かに、細かい物件をいっぱい持っている私は、金融機関さんから見たら全容を

捉えるのが大変だろうと想像します。私自身、この借入って何ですかと聞かれて

パッと答えられなかったりしてしまったこともありますから



実際、最初にこれで全部ですと出した私の情報があり、それに対してこれならたぶん

通せるだろうと某ノンバンクの担当さんは言ってくれたのですが、結局本申込をした後で

担当さんが信用情報を見たところ、一本提示し忘れていた借入があったりしました。

私の方にも時間を掛けさせてしまった落ち度はあると思います。



そしてその借入が計算外だったということもあり、最初の「たぶん通せます」が

トーンダウンして「頑張ってみます」に変わってしまいました。ここが私にとっての

想定外だったと思います。でも身から出た錆です。



この時買付を入れていた東京13棟目(仮)ですが、某大手仲介業者さんを介しての

買付でした。この仲介業者さん、法人で買付を入れると融資特約を付けられないという

社内規定(?)があるらしく、特約無しでいいですよねと聞かれていました。私自身は

担当さんの「多分大丈夫です」と聞いていたので、特約無しで大丈夫ですと伝えており、

結果としてこれが命取りになりました。



実際のところ、担当の方は最初の資料を整えて整理するところに時間をかかってたものの

何とか通そうと踏ん張ってくれていたことは伝わってきています。休日出勤されて、

全部資料を整えて、通った場合の決済の段取りも事前に行い、こちらがなかなか時間の

融通がきかないのをわかって、職場の近所まで夜来てくれたり、いろいろなところで

ご配慮をいただきました。ですので、今回通すことができなかったことに対してどうこう

言うつもりはありません。私が自分の情報を正確に把握して最初に開示できていたなら、

先方も通せると思うという回答はしなかったことでしょう。



実際、審査は途中までは調子よく進んでいました。いや、調子良くというほどでも

ないんですけど、担当さんからは「基準になる返済比率は若干超えてしまっているが

その分融資の減額などで対応できないかと審査側から提案があった」などの話があり

ゼロ回答ということはなさそうだ、という手ごたえはあったようです。担当さん曰く

最終審査でひっくり返されゼロ回答になってしまった、とのことでした



担当さんも融資特約つけてないのは把握していたので、非常に申し訳なさそうな感じで

連絡をされてきました。もう電話の声を聴いただけで「あ、ダメだったのね・・・」と

察せるくらいの落ち込んだ感じの声でした。時間かけて審査して、結局生成期にならず、

というご自身の都合も勿論あったとは思いますが、それだけではなく、ここまで色々と

一緒に頑張ってきたのに、結果を出せずに申し訳ないという気持ちもあったように

感じました。もうこの担当さんとも5年のお付き合いですからねえ。



さて、私が手付金を失うのも勿論痛いのですが、仲介業者さんからしてみたら成績が

期末に急に1本なくなるわけで、これも当然痛い話になります。更に言えば、今回は

仲介業者さんから「3月中決済でないと困る」という話をされておりました。

恐らく売主の法人さんも(決算か資金繰りかはわかりませんが)3月中に売却が

できないと困る事情があるような気がしています。でももうどうにもなりません。

嫌なことこそ早く伝えないと・・・。気が重い中、担当さんの携帯に電話をかけました。



勿論、担当さんも「え・・・」という感じで絶句。そりゃ絶句になりますよね。

本当にごめんなさい。私がふがいないばかりに・・・。



担当さん、しばらく考えた後「東京4棟目、現金で●●●●万なら買ってくれる人が

いるんですが・・・」と。あ、そういうこと言っちゃいます?確かにそれをやれば

決済はできますけど・・・。こちらも確かに責任を感じているところはありますから

多少妥協して3月中決済で現金作るという手は考えます。でもその購入額、現時点で

市場に出している金額の15%オフですからねえ。さすがにそこまではちょっと・・・。



結局、私の中では「元々ここまでなら妥協もやむなしと考えた金額から、手付金を

放棄した場合に出る損失の金額を差し引いた金額」であればやむなしということを

先方に伝えました。この時点で、現金での購入希望者との金額の乖離は150万。

手付金+150万を妥協するとなると、私的にはちょっと許容できる範囲を超える

気がしています。そこまでは妥協できません。



心の中でちょっと思っているシナリオ・・・

売主さんも売らねばならぬやんごとなき事情があり、仲介業者さんがあと150万

下げてくれと交渉してきて、成立するパターン。金額的なつじつまは合うと言えば

合います。売却で150万損をして、購入で150万得をする。損得ゼロ。



もしくは、現金で買うと言っている方がプラス150万だしてくれるか、ですが

こちらの方が可能性は薄いだろうと思います。



私の中ではもう手付放棄やむなしという気持ちになっており、気持ちは切れてしまって

おります。仲介業者さんがどこまで色々考えて立ち回るか、ですかねえ・・・。



ノンバンクさんが「抱き合わせ物件持ってきて」と言い、それに振り回された挙句

結局どれにも融資が出来ない上にノンバンクさん要望で頑張って見つけてきた物件の

手付金を放棄せざるを得ない、というむしろマイナスの結果になってしまいました。

これだったら最初から現金決済しておけばよかったなあ。とほほ。

赤字ショックの次は手付放棄ショックで、この3月はある意味忘れられない月に

なりそうです(泣)



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posted by ひろ* at 06:21 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月20日

千葉1棟目で洗面台からの漏水問題発生。

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昨年購入した千葉1棟目と呼んでいる築古テラスハウス。こちらで洗面台の下から

水漏れしているという事故が発生しており、修理を依頼しました。



千葉1棟目は購入依頼ずっと同じ入居者様がお住まいになっています。引越の予定も

特になさそうで、管理会社さんとも関係は良好。手間いらずの物件となっています。

購入当初、キッチン下より漏水が発生したことがあり、高圧洗浄をすることで詰まりを

解消させて事なきを得たことがありましたが、それ以降は滞納も事故もなく、順調に

ここまで推移してきていました。



10年返済のフルローンでも返済比率50%前半。若干高めの返済比率であるとは

思いますが、10年で債務がなくなる、しかも元金均等ということで考えれば、

決して悪くない数字だと思います。



そんな千葉1棟目で、1年ぶりくらいに事故が発生しました。今回は洗面台です。

築古テラスハウスだから水廻りが多少弱いのかなあ。オーナーチェンジで購入して

いるので、中を一度も見たことがありません。



第一報が届いたのが今月の初旬でした。送金明細の送付と一緒に、入居者様と

管理会社さんのLINEのやりとりが届きました。やり取りの要約は以下です。



入:洗面台の下から水漏れの連絡あり

管:ひとまず応急処置ができるようであれば、やってくださいと伝える

入:出張修理の業者さんに来てもらうも、その業者さんに洗面台全交換しかないと言われ

  13万の見積を出された

管:オーナーに相談してから検討という事でその日は業者さんに帰っていただくよう連絡

入:下に溜まる水を捨てて何とかなりそうなのでしばらく様子見てみる



入居者様曰く、シャワーヘッドを伸ばして使う時に使う水を貯めておくタンクがあり

そのタンクの水を捨てると洗面所の水漏れが止まるということでした。

私も勉強になりました。そんな事例があるんだな、と。



入居者様、超いい人です。自分で対処方法を見つけたのでそれでやっておきますと

言ってくれるなんて。近頃は自分の権利ばかり主張する大人も多いので、なんとなく

心が晴れやかになりました。でも、応急処置でずっと何とかして貰うわけにも

いかないだろうし、どこかで修理は発生するんだろうなあと覚悟はしておかないと。



そしてその覚悟は思いのほか早く現実に・・・。



先日、管理会社さんからまた連絡がありました。

入居者様より、水を捨てる頻度がやや上がってきており、やはり対応をいただけないか、

というお話が挙がってきているとのことです。



入居者様にて、別の業者さんに見積を取ったところ、洗面台交換はせずに蛇口交換のみで

対応可能、金額は5.5万、ということだったようです。洗面台交換しかないと言った

業者さんに比べればだいぶマシな対応に見えます。



とはいえ、入居者様がお見積を頼んだ業者さんは、エンドユーザさん向けに宣伝している

奈の売れた水廻りの業者さんなので、決して最安値ということはないでしょう。

その気になれば、こちらで懇意にしている業者さんに現地に行っていただきお見積を

して貰い、コストダウンをすることも可能だろうとは思います。



ただ、ここで数万のために対応を遅らせ、入居者様にも知らない業者さんとやり取りや

時間調整を強いることが、果たして最善なのか?と考えると、ちょっと違うような

気がしました。入居者様としては早く対応してほしいわけですし、ご自身で時間を使い

当初見積より大幅に下げた見積を提示してくれたわけです。ここでそれを私が拒否して

更に時間を弄することは、おおいに顧客満足度を下げてしまいかねません。そして、

そのことの方がマイナスになるだろうと判断しました。



よって、入居者様が取得してくださった5.5万のお見積をそのまま採用するので、

その内容で工事を進めてください、と言う形で管理会社さんに依頼した次第です。



5.5万となると、家賃1ヶ月分近い金額なので、物件単体の収支という形で見れば

そりゃあそれなりに痛いです。でも、ある程度の規模もありますので、全体で見れば

問題なく吸収できる範囲であろうと思われます。ここでこの金額をけちることで、

最悪退去が発生する可能性があるなら、それに比べたら安いものです。

規模が小さかった頃はこういう考え方はできなかったなあ・・・。



今回の対応でうまく現場が丸く収まり、顧客満足度も向上、しばらく住み続けると

判断してくださる、という展開に期待したいと思います。



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