2016年08月27日

残置物撤去のお見積など。

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困ったちゃんの方の残置物片付けの見積が管理会社さんから出てきました。

もうオッケー、いいから早くやっちゃって!



嘘つきシリーズの続きです。復習は以下の記事からどうぞ。

その1その2その3その4その5



前回までで、とにかく残置物撤去されても文句はないという覚書に同意してもらって

おりますので、それを盾にとにかく撤去して募集可能な状態にしてしまおう、という話を

管理会社さんとして、合意しました。



昨日、その残置物撤去のお見積が業者さんから出たということで、管理会社さんから

お電話をいただきました。当初聞いていたのよりはちょっと高い値段です。だいたい家賃

1ヶ月分くらいでしょうか(札幌のワンルームは全力で家賃が安いのです・・・)。

家電類のリサイクル等にお金がかかるので、当初聞いていた金額(家賃の1/3程度)に

比べて値段があがってしまったそうです。



管理会社さんからは、家具家電類は清掃すれば利用出来るものもあるけどどうしますかと

確認をいただきました。私が相手をしている客層は生活保護もしくはそれ以下の属性の

方が多いので、家具家電付きでの募集は意外と効果があります。それを知っているから

そんな質問をしてくださったのでしょう。



そのまま利用することも考えたのですが、なんとなく今回は「ゲンが悪い」気がして

お金はかかっても処分しちゃおうかなあ、などとぼんやり考えておりました。そこに

管理会社さんから「冷蔵庫だけは捨てた方がいいです」と。なんでですか?



「電気が止まった状態で食物が中に放置されており、虫が湧いております」

「清掃して再利用する方がお金がかかる状況とのことです・・・」



うん、もう全部捨てよう!やっぱりゲンが悪いよこの家具家電!

下手したら事故物件より気持ち悪いでしょ、これ。食物を保管する目的の家電の中に

どう考えても異形のものが何ヶ月もいたわけですよ。それをきれいに掃除したから

大丈夫ですよ、使ってくださいねと言われても・・・。

(もちろん告知はしないですけど、提供する側の気持ちとして無理)



管理会社さんには、すぐに撤去してくださっていいです、お金もお支払いしますと伝達。

ただ、今回かかった費用は(回収できる見込みがあるかは別にして)当事者の嘘つき男に

請求を回してくださいということは依頼しました。



また、この嘘つきの人は、部屋の中のドアの窓ガラスを割ってしまっていたという話も

ありまして。火災保険で修繕すると言っていたのですが、結局手配しないままになって

しまっておりました。仕方がないので、私が建物にかけている火災保険で修繕する手配を

取らなくてはなりません。求償になっても知りません。修繕しない自分が悪い。



部屋のゴミや家具家電が片付いたところで、改めて内装をチェックして、他にも壊して

いるところがないかしっかりチェックしておこうと思います。こういう信用ならない人は

家の使い方も信用ならないので・・・。



管理会社さんに「募集はどうしますか?」と聞かれたので、空き予定で募集してほしいと

依頼しました。情報は早めに出すに越したことはないです。



「広告料は2ヶ月でいいですか?」と聞かれたあたりに、札幌の賃貸事情もちょっと

変わったなあと思いました。札幌に持ち始めた時代は広告料3ヶ月・4ヶ月が当たり前。

ワンルームの家賃帯で2ヶ月なんかで出していたら、全然引き合いはなかったです。

広告料の相場も少し落ち着いてきたみたいですね。



今回は試しに2.5ヶ月にしてみることにしました。決して競争力の高い物件ではないと

自分でも認識しているので、ある程度の金額は出しておかないといけないでしょう。

あとは最近サボっている賃貸営業もまたやりたいところです。会社休んで札幌行きたい。

9月になったら考えよう・・・。



札幌3棟目、早いところ満室に帰り咲かせたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月26日

札幌の戸建でAirbnb(民泊)運用の提案を受けました。

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先日ブログに書いた札幌のでかい戸建ですが、シェアハウスとしての運用は厳しいという

方向性になってしまったので、たぶん見送りになるのかなと思うようになりました。



事業面での分析を依頼していたシェアハウスの運営委託業者さんに確認したところ、

シェアハウスとしてはエリア的には採算がとれるか微妙であるという返信でした。

場所的には決して街の中心とは言い難い場所ですし、まあそういうものと言われても

ある程度納得はできます。



10人以上のかなり大きなシェアハウスになることや、過去にこの業者さんが仕掛けた

シェアハウスの中には「え、そこでも入るんだ!?」みたいなところもあったというのも

ありましたから、もしかしたらと思っていましたが・・・ま、妥当な結論かもです。



残念ながらご縁はなかったなあというところで話は終わるかと思ったのですが、シェアの

話を持ちかけた社長がこんなことを言いだしました。



「Airbnb運用なら面白いかもしれません」



ほほう、Airbnb・・・民泊ときましたか。民泊はまだ法整備がなされていないという

こともあり、取り組むのは難しいと思っております。今は法的にグレーとかではなく

ブラックな状態であり、いずれホワイトになるとはいえ法整備の真っ最中。そういう

意味ではそれはいくらご提案いただいても手は出せません。



仮に民泊が法的にクリアされた状態になっていたとしても、Airbnb以外に転用できる

用途がない状態で、長期の融資を引いて購入するのは怖いです。普通に実需向けに

売却して終われる価格であれば(法的な面がクリアされていることを条件に)取り組みも

やぶさかではないのですが、今回の物件は実需向けにも売れないでしょうし・・・。



でも面白いので、向学のために札幌のAirbnb事情について話を聞いてみました。



まず、札幌に宿泊される方は、かなりの確率でレンタカーを借りていくそうです。異国で

車を走らせるなんて、私は怖くてできませんが・・・そういった方が多いそうです。

ですので、駐車場を完備している物件は強いということでした。



札幌を拠点に、レンタカーを借りて富良野とかそういう近郊(と言っても2〜3時間は

かかる距離なので、近郊と言っていいのか?)に観光をして回るスタイルが多いという

ことでした。そして割と大人数でくることが多いようで、部屋は大きければ大きいほど

需要があるということも教えていただきました。



また、繁忙期と閑散期の差が激しいことや、昨年に比べて競争が激化してきていること、

ゲストの求めるレベルがだんだんあがってきていることなど、現場を知る人だからこそ

出てくるいろいろなお話を伺うことができました。



今回の戸建は業者さん曰く「前代未聞の大きさ」なので、大きければ大きいほど良いと

いう経験則が通じるかわからないそうです。とはいえ、同様のエリアで16人宿泊可能な

物件があり、そこの売上を基準に考えれば、採算ラインに十分のってくる可能性はあると

おっしゃっておりました。



もし民泊運用をした場合で、大きければ大きいほど良い理論が通じると仮定した場合、

その表面利回りは20%近くになります。うーん、ちょっとだけ心が揺らぐなあ。

でもやっぱり民泊はまだ非合法だし、そこに手を出すのは良くないですね。金額も決して

小さくない物件なので、民泊失敗した時や法整備で利用できなくなった時など、様々な

ケースを考えると、つぶしがきかないので怖いです。



というわけで、今回は見送りになりそうですが、シェアハウス以外にも戸建案件の

使い道があるんだなということが勉強になりました。もうちょっと安い戸建だったら

普通に賃貸できるし、法整備後にAirbnbを考慮して購入しても良かったのかもしれないと

思うところはあります。正直、なんらか他の用途に転用可能だったら、法整備完了まで

他の用途で回して、整備後に参入という線も考えたかもしれません。



今後の物件選びの中では、Airbnbということも頭に入れながら考えたいと思います。

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2016年08月25日

お金にもならないブログを毎日書き続ける意味。

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ブログを書くことで、自分の頭の中の整理や不足している情報の調査にもつながる。

そんな効果があると思っております。



このブログは私が毎朝会社に行く前に、最近あった不動産関係の出来事について

書き綴ったり、不動産関係のことで思うところを書いてみたりするブログです。

特に集客や収益化を目指したブログではなく、ただの公開日記帳みたいな位置づけで

考えております。



手間暇かけて書いているのに収益に結び付けないなんて勿体ない、という意見も中には

あることでしょう。1日にだいたい600ユニークユーザ、2500アクセスが集まる

ブログですので、お小遣い稼ぎのアフィリエイトをもっと本格的にやったり、提灯記事を

書いてバックエンド商品に誘導したりすれば、小銭が稼げるのではないかという意見も

あると思いますし、それもごもっともです。



ただ、私の場合は稼ぐなら不動産で稼げばいいという気持ちがありますので、ブログは

自分の思うことを自由に描くだけでいいかなという気持ちです。ここはここで、何かに

縛られずに自由に書きたいのです。



では何のためにブログを書くのか。当然ながら自己顕示欲があるからなのでしょう。

全くそういう気持ちがないなら、オフラインで紙の日記帳にでも日記をつければいいと

いうことになりますが、そうしないということは誰かに読んでもらいたい、その内容を

認めてもらいたいという欲求が潜在的にあるからなのだと思います。狼さんがよく書く

「モテたい」というキーワードと似ているのかもしれません。



それ以外に挙げられるのは、自分自身の頭の整理や勉強のためという側面です。

私自身、ブログを書くことによって得られるものは大きいです。



ブログを書いてアウトプットするということは、そのテーマに関しての自分の知識を

改めて整理することにつながります。誰かに伝えるという観点で整理していくと、説明を

しきれなかったり、説明が甘くなる箇所が見つかります。そういうところを調べたり

考え直したりすることで、自分自身の考えに磨きがかかります。



例えば、先日書いた札幌でシェアハウスが成立するかというブログなんかもそうでした。



紹介された時点でシェアハウス以外の運用は考えておりませんでしたが、改めてブログに

する際に「他の活用はないのか?」という目線が必要であることに気がつき、戸建用地と

しての評価や新築用地としての評価が必要と気がついたのです。そこから坪単価を出すと

明確に高いから戸建用地にはなり得ない、新築用地としても坪数を考えると弱いという

新たな考察ができました。ブログを書くという行為が、該当物件に対して多面的な見方を

するきっかけになったのです。



また、シェアハウスとしての評価を業者さんに依頼しましたが、ブログを書こうとすると

「事業として成立するか業者さんに確認してもらうことにしました」の一言で終わるのは

丸投げして自分で考えることを放棄してるように見えてかっこ悪いなと思ったのです。

かっこ悪いだけでなく、その事業計画が妥当なのか判断するものさしが自分の中にない、

ということにつながりますので、良いことではありません。



そこで、ブログを書くかたわら、ひつじ不動産などを使って相場のチェックをしたり、

該当の業者さんが運営している物件の状況を確認したりもしました。素人考えで企画を

するならこのうらいの収益性を想定するかなというラインが見えたのと、運営会社さんが

うまく回せていない物件があることがわかったことは収穫でした。これもブログを書いて

いなければ、気づかずに調査が漏れたかもしれません。



さらに別の切り口で、読んでくださる方が先生になってくださるというのもあります。

わからないことはわからないとブログにはっきり書いてしまえば、それについて詳しい

方がコメントをしてくださることもあります。ご意見を求めます、なんて書いたりすれば

それについての意見をいろいろとコメントいただけます。これも私にとっては財産です。



いつもコメントくださる皆様、どうもありがとうございます。

ブログのコメント、溜め込んで返事できてませんが、必ず全てに目を通しております。



このように、ブログを書くことが自分自身の事業の肉付けになっている、という効果が

あると思っているので、私はお金にもならないブログを書くことを続けています。

お金よりも大事な「知識」を得ることができる場として考えているので、これもある意味

不動産賃貸業の勉強の一つなのだと思います。



今後ともブログは書き続けますので、引き続きよろしければお読みいただけますと

とてもありがたいです。どうぞよろしくお願い致します。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | ブログ運営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月24日

金融機関さんから支店内での方向性を聞き出す。

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築古借地物件をシェアハウス化して再生しようという企画(詳細はこちらこちらを参照)

を検討していますが、融資を検討いただく金融機関さんに、どんな感じの条件になるか

情報を出してもらうことに成功しました。



建築士さんの助言で、金融機関さんと具体的にどういう形で握れるのかというところを

会話した方がいいだろうと判断した私です。金融機関さんと話すには事業計画が必要と

いうことになりますが、とりあえず概算金額は出ているので、あとは融資条件によって

事業の採算が変わってくると思うわけです。



そんなわけで、現場を金融機関さんに報告し、支店レベルで結構ですので、どのように

この案件に取り組んでいく予定かをヒアリングできないかと先方に相談。結果としては

「確約ではなくあくまで取り組みの方向性」ですが、情報を提供いただくことに成功!

その条件を分析し、事業計画に反映していこうと思います。



まず厳しいなあと思ったのが「借入期間は借地契約期間内」というところ。

売却すら厄介だというのに、借地契約のまき直しなんて対応してくれると思えないのが

怖いところですが、これをしておかないと融資期間が10年強になってしまいます。

そうなると収支的に旨味がなくなってしまうので、まずはまき直しを求めないとです。



次に厳しいなあと思ったのが「地主の承諾書は必要」という部分。

地主さんは「借地人に借地権を売却してほしくない」という意向を常に示しており、

今回も地主さんからの売却の許可は得られない可能性が高いです。そんな状態において、

承諾書に押印してもらえるのだろうか、と。可能性ゼロなら早々にこの案件自体流して

しまわなくてはなりません。希望としては、代替わりしているという情報があるので

そこで態度が軟化していないか、というところでしょうか。



「越境部分は原則取り壊し」ということも言われましたが、法に触れるようなものでなく

民民で解決できるなら、多少譲歩してもらえそうでした。ここは仲介業者さんに確認を

してみようと思っています。



その他、未登記部分の登記、建物種類をシェアハウスに適したものへの更正登記などが

条件として挙げられました。この辺はまあどうとでもなるからいいでしょう。



肝心の融資ですが、建ぺい率オーバーでも保全さえすれば取り組んでいただけそうです。

金利はあまり安くできないということにつながるのでしょう。建物評価はゼロ、土地で

原則評価し、そこに収益性が良い事業をはめ込むことで、その収益を見てどこまで金額を

伸ばせるかは要検討といったところでした。



ここまでのヒアリングで、売主さんおよび仲介業者さんに求めなくてはならない条件が

ある程度固まりました。

・借地権は新規20年まき直し

・地主の承諾書が取れるよう交渉してもらう

・未登記部分の登記

この3点は確実に必要です。あとは越境の状況がどのようなものかを聞いて、どうすれば

壊さずに金融機関さんに納得してもらえるか、知恵を出してもらうといったところです。



金額に関しても、融資金額は土地評価の範囲内が原則ということがわかり、その金額も

ざっくりと聞き出すことができました。あとはどこまで自己資金を入れるかという話で

(収益とは別の次元で)購入金額の上限が決まります。この金額から購入金額を逆算して

売主さんと再度の交渉に臨むことになるかと思います。



まず最初の山場、売主さんとの価格交渉(買付を入れたあとにも関わらず・・・)の

準備が着々と整ってきました。一歩一歩、ゆっくり進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月23日

札幌でシェアハウスを検討してみる。

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サラリーマンのお仕事がけっこうパンパンになってきていてしんどい今日この頃ですが、

そんな折でも案件は待ってくれません。来るものは拒まずに検討してみるのです。

今回は前々から「超でかい戸建を預かりましたので、情報が整ったらお出しします」

と言われていた戸建の情報が届きましたので、検討をすることにしました。



今回は札幌の物件です。先に申し上げたとおり、懇意にしている業者さんが元付の

案件で、耐用年数がちょうど切れたくらいの戸建です。土地は戸建用地としては

ほどよいくらいの大きさです。



土地としてみると、容積率は300%と悪くないのですが、新築を立てようとすると

1フロア2戸×4層って感じで、建築費の割にボリュームが取れないので微妙なのです。

どうせ建てるなら1フロア4戸くらいは確保したい。そう考えると、この土地を新築の

用地と考えるのはあまり得策ではありません。



じゃあ戸建屋さんだったらいくらで買うか?という点ですが・・・土地でみると相場と

比較して明らかに高い案件です。札幌市内だと、坪単価40万くらいじゃないかなと

思われる場所なのですが、今回出ている案件は土地で言えば坪単価90万近いので、

圧倒的に割高。つまり戸建屋さんは手を出しようがありません。



元付業者さんとしては、こういった背景を踏まえて「中古戸建」としてこの情報を市場に

流そうという気持ちになったものと思われます。うん、売主さんの希望とはいえ、これは

ちょっと価格的には高いよね、と。



では、中古戸建としてみたときはどうなのかという話ですが・・・これが個人的には

何かしらの活用方法を考えられないかとそそられるスペックだったのです。



まず、やたらとゴージャスです。9LDK+サービスルーム。駐車場はガレージが2台、

吹き抜けもあるしLDKは23畳とばかでかいのです。そうなると、シェアハウスとして

活用してはどうだろうかというと、価格次第ではありかなーなんて考えられます。なんせ

10部屋ありますから、家賃3万と考えても30万は取れます。年間360万であれば、

多少値段の高い戸建でも何とかなりそうな予感、というのが素人考えです。



しかも間取り的にも、広い部屋には両面窓がついたいたりするので、2部屋に分割して

うまいことやればさらに部屋数を確保できるかもしれません。改装費なども含めて金額を

算出し、それと収入を比較して指値額を決め、うまくなければ撤収。そんな流れで検討を

したらいいのかなと思いました。



私、札幌でシェアハウスを運営している業者さんとも懇意にさせていただいております。

札幌では実績がある業者さんなので、こちらに検討していただき、OKであれば

回せるだろうと目論んでいます。さらに、リフォームも安くやってもらえる業者さんを

把握していますので、収支が見合うならやってみる価値はあるかなと思う次第です。



実際、札幌はシェアハウスの母体が少なすぎるので、場所的に本当に需要があるのか、

家賃はいくら取れるのかは素人考えで判断せず、運営している会社さんにヒアリングして

情報を得るべきと判断しました。もちろん、自分自身でその情報を精査するだけの根拠を

有していなくてはならないので、全部お任せってわけにはいかないですけどね。



さらっとその会社が運営しているシェアハウスの募集状況を調べたところ、埋まっている

物件は埋まっているけど、埋まっていない物件はかなり埋まっていないという状況が

見えてきました。この点については後で聞いてみないと。



そんなとこで、業者さんの社長にメールをした後お電話。場所的にはけっこう回せると

思うと言うことでしたが、満額で購入は厳しいんじゃないか?とも。そうですね。私も

安く買えるに越したことはないと思っています。



ラフなものでよければ、一両日中に収支のシミュレーションを弾いて出しますと言って

くださったので、お言葉に甘えてお願いすることにしました。



元付業者さんには、満額では買えないけど指値オッケーなら検討するとお伝えしました。

売主さんとはまだ金額面の細かいコミュニケーションが取れていない(売主さんが外国の

方で、日本語がカタコトだから込み入った話が通じないらしいです・汗)ということで、

金額提示を受けたら、交渉はひとまずしてみますということになりました。



事業計画が来た時点で、改めて検討をしてみたいと思います。

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