2018年01月17日

買主さんの融資が固まり、売却に向けての動きが加速する。

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年末に買付を貰っていた札幌3棟目の買主さんの融資が固まり、売却が本決まりに。

諸々急ピッチで話を進めております。



買主さんが地元の信金さんで融資を固めてきました。自己資金はあるという話を

聞いておりましたが、どうやら嘘ではなかったようです。金利も1%台ということで

いい条件だなあ、うらやましいなあ、なんて思いました。私、信組さんとかがメインに

なるため、あまり金利は安くないんです。木造耐用年数超過案件に1%台なんて

出して貰ったことないです(苦笑)



何にしても、これで購入が固まったことになります。ここからは手続きの話へ。

愛着のある物件ですので寂しさはありますが、ここは感傷にとらわれずにいきます。



まずは仲介業者さんと売買契約に関しての手続き。全室分の賃貸借契約書を渡し、

プロパンガスの会社名やインターネット設備の有無など、売買契約書の作成に

必要な情報をヒアリングされました。あ、そういえばフレッツの設備用にNTTさんから

払って貰ってる電気代とかがあれば、それも引き継いでもらわないとか。札幌3棟目は

それあったっけ・・・後で確認してみよう。



後日、それらのヒアリングを元にした売買契約書が出来上がって送られてきました。

瑕疵担保免責になっているのでありがたいですが、物件状況報告書等にあるプロパンの

業者さんの名前が間違っていました^^;

もう買主さん押印しちゃってるけど・・・一応指摘しておくか・・・。

他は特に問題もなかったので、今週末私も署名押印する予定です。



司法書士さんは買主さん側で手配するだろうと思われるので、今回はお任せモード。

火災保険はこの物件だけいつもの代理店さんを通していないので、解約の手続きを

自分でやらなくちゃいけないです。代理店さんにまるっとお任せしていたので、

ちょっと面倒だなあという気持ちもありますが、決済日が決まったら対応しよう。



それから、大事な話として金融機関さんへの一括返済の報告が必要です。

こちらの借入行も例によってカタカナ銀行さん。これが最後のカタカナさんでの借入。

東京2棟目の借り換えの際に時間がかかったことを踏まえ、仲介業者さんには

2月末になると思っておいてくださいと伝えてあります。



前回は東京にある支店さんで対応いただきましたが、今回は札幌の支店さん取扱で

借りております。よって、電話する先も札幌の支店さん。



売却が決まった旨を伝え、それに伴い一括返済をしたいと電話にて申入をしました。

会話した結果、一括返済の手続きについては郵送で依頼書を送るからそれに署名押印して

返送してほしいということでした。あれ、前回の東京2棟目の借り換えの時は、

本人確認やなりすまし防止の意味もあり、絶対に対面で書いてもらうって言ってたのに

今回は郵送でいいんだ・・・。借り換えには嫌がらせ、売却は仕方ないということ!?

なんだかなー。



まあでも、札幌まで書類を書くためだけに行くのも嫌でしたし、東京の支店まで行って

書いてくださいと言われても、割と地方出張が多い仕事になっているのでそれも面倒。

郵送でやってくれるなら良かったです。



今回の担当者さんは幹事も良く、絶対に1ヶ月必要とか対面じゃなきゃダメとか

そういうことは一切言いませんでした。1月中は無理ですけど、できるだけ早めと

いうことで調整させていただきます、と。東京と比べて感じがいいなあ。

ともかく、書類を出すことから始まるということはわかりましたので、届き次第

記入して返送したいと思います。



売却が済めば、手元にまとまったお金が入ります。

このお金は新規物件購入には使わず、既存の返済比率が高い借入の消込であったり

東京8棟目のリノベーション工事の費用などに充てる想定です。

去年みたいにガンガン買ってあっという間に自己資金がなくなりました、みたいな

状況にはしないよう、きちんとコントロールしていきたいところです。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月16日

指値通らず玉砕・・・札幌築古ファミリー物件入手ならず。

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先日見つけた札幌の小ぶりな築古ファミリー物件テラスハウスと2本立てで

某政府系金融機関さんに持ち込んでいますが、結局指値が通らないという話が出てしまい

築古ファミリー物件自体は立ち消えになりました。



※以降、金額は仮の値段で書いています。先付の業者さんを最初に提案してくれた

 業者さんから、札幌3&7棟目の管理会社さんに途中で乗り換えるという不義理を

 してしまっているので、特定されにくいように・・・。



この物件、紹介いただいた段階からちょっとおかしなところがあり、マイソクには

1500万、物件概要書には1200万と書いてあったんです。そして提案価格は

1000万。なんでこんなにバラバラなのかと。



ご提案くださった業者さんからは、口頭で指値1000万までOKと聞いていると

いうことを仰っておりました。最初の金額が1500万、次の金額が1200万で

最終的に1000万まで落ちているのだろうとその時は理解しました。



しかし、管理を任せる前提で現地調査を依頼した管理会社さんから返ってきた返事は

「1000万という数字は元付さんも売主さんも聞いてないと言っています」という

謎な情報。あれ、ということは・・・最初に話を持ってきた業者さんが言ってた

1000万って何なんだ?



この物件、売主さんも内覧に同席してくれたようです。

「今、売主さんが1000万なんて言ってないって元々の先付業者さんに電話してます」

とリアルタイムに管理会社さんから報告が入ってきました^^;



1000万ならお買い得と思いましたが、1200万ではあまりおいしくありません。

たぶんこれはダメだろうなあと思ってましたが、当初予定通りの金額で淡々と買付を入れ

ダメだったら撤退しよう、と管理会社さんと打ち合わせました。徒労に終わるような話を

手伝わせてしまい、大変申し訳ないです。



現地調査の結果は

・空室のクロスは全部貼り替え

・灯油ストーブの交換(ガス会社の貸与品ではない)

・外壁のコーキングが切れかかってるので打ち直し

という3点は対応しないと厳しい、という意見でした。

そうなってくると、あまり買うメリットない気がするよねー。

しかも容積率オーバーしてるし・・・。



しかも、そんな感じで指値が通らない可能性が濃厚なのに、管理会社さんは動きます。

内装やガスストーブに関しては懇意にしているガス会社さんと話をして、購入できると

なった場合はガス会社さん持ちで交換してくれるという約束を取り付けてきました。

外壁も業者さんに依頼して超概算金額をだしてくださいました。



指値が通らない可能性が濃厚なのに、ここまで動いていただいて申し訳ないと言うと

「可能性が低くても全力は尽くしますから」というかっこいい回答。

「各業者さんにも『可能性は低いからあまり本腰いれて動かないでほしいけど』と

 前置きしているので、うまくいかなくても気にしないでください」とまで言って

くださいました。いや、ほんといい管理会社さん選びました、私。感謝です。



そして週末に送った指値込の買付。昨日回答があり、やっぱり指値は通りませんでした。

最初に話を持ってきた業者さんは一体どこからその情報を持ってきたのかと・・・。

そして間に入ってくださった管理会社さんの仕事のクオリティの高かったこと。

ひとくちに業者さんと言っても、クオリティはまちまちだなと思わされました。



今回は買付通らなかったけど、次回はうまくいくよう私も頑張ります。

どうぞよろしくお願いします。



さて、某政府系金融機関さんにテラスハウスだけで進めてくれと連絡しなきゃ。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月15日

間伐置かずに次なる営業活動。

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太田垣先生の出版記念パーティーの前に、朝一番で富山に移動して営業をしてきました。

朝行って午後イチ出戻る強行軍でしたが、前回の営業の成果が出ていることが

確認でき、有意義な出張でした。



朝7時の新幹線に飛び乗って、一路富山へ。おりしも新潟では何日か前に在来線が

大雪で立ち往生するという事件がありました。まずそもそもちゃんと富山に着けるの?

というところが不安なんですけど、新幹線は遅延の情報が出ていないので大丈夫だろうと

判断し、駅に行ったら案の定問題なく動いておりました。よかったよかった。

途中で少しスピードがゆっくりになり、2分遅れの到着でしたが、全然許容範囲です。

日本の新幹線、精度高いわ。



富山駅に着いたら管理会社さんが駅に来てくださり、合流。繁忙期前の忙しい季節に

申し訳ないと思いつつ、こちらも埋めなくちゃならない部屋が山ほどあるので

今回はお付き合いいただきます_(._.)_



幸いにして、富山は大雪の翌日けっこう気温が上がったということもあり、思ったほど

大雪の影響はなし。道路も普通に走れるレベルになっていました。こう言うところ、

私けっこう強運持ってるんですよね。自分で言うのもなんですけど。



今回は、前回行った仲介業者さんに再度営業するのと、前回営業できなかった日曜定休の

仲介業者さんに新規に営業をかけることを目的としています。前回からそれほど日にちは

経っていませんが、複数回お邪魔することで更に印象付けられるはず。

お土産の東京ばな奈もぬかりなく準備しております。全店舗配りますよ!



今回は新規2店舗、前回訪問先5店舗の合計7店舗を回りました。

前回、一番反応が良く食いつきも良かった家族経営風な店舗さんは、私の顔を見るなり

「あぁ〜、ごめんなさいねー、まだ一件も決められなくて」と。お、浸透してる!

すぐに決めてくれなくても、繁忙期までにうちの物件のことを認知して、紹介して

いただけるならそれで十分です。1ヶ月経ってないわけだし。



この家族経営風なお店は、持っていった東京ばな奈も「前回貰ったから充分ですよ」と

受け取ってくれませんでした。確実に覚えてくださっています。紹介もしてくださって

いるようです。成約にはなっていないけど、紹介がないことには制約もないので、

これはいい傾向と言えるでしょう。一ヶ月前まではそもそも物件の存在を認知して

いなかったんですから、大きな進歩と言えるでしょう。



前回は、この家族経営風な店舗さん以外に、もう一店舗いい食いつきを見せてくれた

仲介店舗さんがありました。こちらも前回と同じ女性の営業の方が対応してくださり

ちゃんと覚えていてくださいました。紹介もしてくださっているようですが、また成約に

至るほどのところには到達していないとのことです。



いろいろヒアリングしていくと、写真に写っているコンロはガスコンロなのかIHなのか

そのコンロは入居者様に提供されるのか、といった内容を確認されました。IHの方が

いいですか?と聞いたところ、そうではなくコンロがついていることが重要だ、と。

どっちでもいいんだけど、入居者様の初期費用が少しでも軽減されるよう、コンロや

照明が最初からお部屋についているといいですねということを仰っておりました。



管理会社さんとは何も打ち合わせしてないのですが、そこでパッとひらめいた私。

営業さんに向かって「なんでしたら家具家電つけますよ、家賃2000円アップで」と

宣言しちゃいました。管理会社さんがやや困り気味な顔をしていた気がしますが、

現地で受け止ってもらうところだけお願いできれば、あとはこちらでネットを使って

電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機・液晶テレビくらいは揃えられます。



仲介業者さんも「え、2000円アップでそんなにつけてくれるんですか?」と

言うので、別に3000円アップでもいいですよとか言ってみたり(笑)

2000円アップで2年お住まいになっていただければ、48000円は回収できます。

その予算の範囲でそろえることが出来れば、2年お住まいになっていただくことで

理論上は回収することが可能です。



短期で解約などになってしまったら問題ですけど、そこは特約つけて縛りを入れて

短期解約違約金の形で費用徴収すればいいかなと考えております。札幌でもそうやって

家具家電付のお部屋をやっておりましたから。



新規にご訪問した業者さんは、1社が前のオーナーさんの時の管理会社さん。

管理物件取られたって怒ってないですかねえ?と管理会社さんに聞いてみたのですが

「あそこはそういうのは大丈夫です」と自信満々。昔、管理会社の方が個人的に家を

借りる時の管理会社さんがそこの会社さんで、その時きちんとした良い対応をして

くれたし、今までに営業に行った際も真摯に向き合ってくれているから、という

ことでしたので、安心して向かいました。



その言葉通り、特に管理を取られたことに対する恨みつらみもなく、にこやかに

「お客様がいらっしゃったら紹介しますね」と言っていただけました。

人が温かいね、富山。



もう1社新規で訪問する予定だったところは、ピンポイントに第二土曜日のみ休みで

回ることができず。管理会社さんが後日個人的に回ってきてくれるということでしたので

東京ばな奈と名刺を託しておきました。社宅に強いということなので、うまくはまって

くださればよいのですが。



それ以外の前回回ったところは、1社はちゃんと覚えていてくれましたが地域がやや

ずれているので紹介はできていないという状況、1社は出てきた人が違ったので改めて

物件の説明をして紹介いただくよう調整。1社は前回聞いたからもうわかってるよと

いう感じで、よくわかっていない事務のお姉様が出てきて資料だけ受け取っておしまい、

という感じでした。



きちんと募集してくれそうな業者さんは2〜3社かな。それと管理会社さんが真剣に

募集してくれるはずなので、おそらく4社くらいで募集する体制になると思います。

問い合わせは増えているものの、繁忙期にはまだ入っておらず、出足は思ったより

お客様が多くないというのが各社の状況でした。今後一気に増えてくればいいのですが。



ちなみに管理会社さんが対応しているお客様の中に、オール電化部屋と2階角部屋で

4月入居で迷っている人がいるということでした。なんなら3月までフリーレントを

つけるので、さっさと申込を貰ってしまってください、とお願いしました。



各店舗を回って感じたのですが、オール電化は強いです。3000円くらい家賃を

高くしても全然余裕でオール電化部屋を選ぶ人が出てきます。ただ、電気温水器なので

設備の更新にとにかくお金がかかります。1つだけ購入が決まって引き渡しをする前に

入居が決まった部屋があり(その後数ヶ月で退去・・・)、そこだけは電気温水器を

急いで設置したということもありまして、この部屋だけはオール電化で募集しています。

家族経営風なところも、オール電化部屋は紹介したことがあると言ってました。



プロパンにするよりオール電化がいいのだろうというのは理解しています。

ただ、一気に残り6台も電気温水器を更新すると、それだけで100万単位の出費です。

家賃が多少下がっても、プロパンで無償設備貸与を受ける方がメリットが高いと判断。

プロパン切替工事も、次の入居が決まる前に終わらせる必要があるなあ・・・

給水バルブもそろそろ観念して修繕するか。



ともあれ、なんとなく営業の成果が見えて浸透してきた感じは出てきました。

あとはいかに個別にフォローしていけるか。ともかく頑張って繁忙期に満室目指します。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月14日

太田垣章子先生の出版記念パーティーに行ってきました。

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昨日は全賃の連載でおなじみ、あやちゃん先生こと太田垣章子先生の1冊目の著書の

出版記念パーティーに参加してきました。



まずは著書のご紹介から。





「賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド」です。

堅苦しい法律書みたいなものではなく、具体的な実例(全部先生が体験したもの)を

紹介して、読みやすくわかりやすい構成を目指したというお話でした。

私自身も著書を昨日のパーティーで頂戴したばかりで、内容まで拝読出来ていませんが

説明を伺う限り、良い本ではないかと想像できました。



パーティーの中で太田垣先生のご挨拶があったのですが、先生はこの本がドラマ化されて

多数の人の目に触れるといいと考えておられるようです。なぜなら、この本に描かれる

滞納者・生活困窮者は日本社会の縮図でもあり、こういった苦しんでいる人の状況を

知っている人が少なすぎるから。そういう貧困にあえぐ人が一人でも減ればいい。

それを考えると、まずそういう人がいるということが認知され、社会問題になることが

必要になります。そのために、衆目を集めるためにドラマになればいい、と。



太田垣先生自身も、シングルマザーとして大変苦労をしながら、それでも明るく前向きに

ここまで人生を歩まれてきた方です。私も実はそのことはこの東洋経済の記事を見るまで

知らなかったのですが、とにかく壮絶な人生です。普通の人ならへこたれてしまっても

おかしくない状況の中、先生は今を必死に生きることで道を切り開かれました。



太田垣先生は滞納者の明け渡し交渉や強制執行など、様々な経験をなさっております。

難しい案件も成功させ、強制執行された方から毎年お花やお手紙が届くという経験も

なさっています。



なぜそんなにうまく話が進むのか。特別な理由や裏技、テクニックがあるのか。

その根底にあるのは対象となる方への愛と徹底した現場主義です。



とにかく現場に足を運ぶ。そして膝を詰めて話す。罵詈雑言も全て受け止める。

そして、今やっていることはあなたがより良い人生を歩むために言っているのだと。

とにかく相手に寄り添い、相手のために言葉を紡ぎ続ける。そういった真摯な姿勢と

相手を思う気持ちが、相手の気持ちを解きほぐしていくのだと思います。



口で言うのは簡単ではないけど、それを愚直に遂行することが今の太田垣先生を作り

出版記念パーティーには100人近い方が祝意を述べに来るに至ったのだと思います。



私も先生と知り合ったのは大家の会のランチ会みたいなところでした。人懐こくて

笑顔が素敵な先生でした。いつでも呼んでください、なんてきっと社交辞令で仰ったと

思うのですが、図々しく真に受けて関東→札幌の大家会にお招きし、講演いただいた

こともあります。



今回、わざわざ直接お声がけまでいただいてしまい、喜んで出席させていただきました。

このパーティーに出席するために朝早く起きて富山に出かけ、午前中で営業まわりを

完了させて、東京までとんぼ返りした次第です。



会場では同時に太田垣先生が深くかかわってるR65+の立ち上げの説明もありました。

65歳以上になると賃貸住宅を借りにくい。借りにくい理由を突き詰め、そのリスクを

R65+が負うことで高齢者でも安心して賃貸住宅に住める社会を作りたい。

これも太田垣先生の弱者を思う気持ちであふれていると思います。



勿論、R65+を通じて高齢者に貸すことで、家主側にもメリットがあります。

一般的には不人気な1階のお部屋は足腰の弱い高齢者にとっては好立地。不人気の1階を

埋めることが出来ます。また、バス便など不便な立地であっても、高齢者可能とすると

割と早く埋まるという事例もあるようです。



私は幸いにして東京の物件では空室に特に困っておりませんが、今後購入する物件や

空室がなかなか埋まらない物件(特に東京1棟目が空くと長いんです)に関しては

こういった仕組みも検討したいと思っています。専門家の皆様も信頼できる方が

揃っているはずです。私がこの人なら信頼できるなあと思う方が2名も参加しているなら

他の方も当然信頼できるに違いない、と。



太田垣先生、この度はおめでとうございました。

著書のドラマ化、そしてR65+のご発展を通じての社会の変革、応援します!



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posted by ひろ* at 12:15 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月13日

支店長さんと担当者さんのダブル異動!

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東京法人のメインバンク的な存在の信組さんにお邪魔した際にショックな話を聞きました。

支店長と渉外担当の両名が一気に店舗から異動になってしまうということでした。



昨日は会社に行く前に、借り換えの融資金で繰上返済する金融機関さんへの振り込みを

済ませてきました。朝一番で支店に到着して、中に通されて振込伝票を渡そうとすると

支店長がおもむろに登場したので新年のご挨拶。そんな中で、支店長の口から

「実は今月末で異動になるんです」と。



支店長は60歳になるので、これで定年になるのだそうです。結構積極的な支店長さんで

あったので残念です。支店長在任中に、東京3棟目、東京5棟目の新規融資、修繕1本、

そして東京2棟目の借り換えと言う形で4本も融資をしていただくことが出来ました。

特に東京2棟目の借り換えなんて、こちらが忘れていたのに某カタカナ銀行さんの違約が

なくなるタイミングを覚えていて、あちらから声をかけてくださったくらいです。

大変お世話になりました。感謝しております。定年後はゆっくりとお過ごしください。



また、同じタイミングで渉外の担当者さんも異動になるということでした。彼とも

4年のお付き合いです。冴えている切れ者の担当者さんではなかったのですが、

一生懸命やろうとしてくれる姿勢は好感が持てました。一度都内新築の話を持ち込んだ

際に、激しいポカをやらかしてくれた
こともありましたが・・・(苦笑)



一気に私の懇意にしている方が2名もいなくなるというのは、タイミング的にはちょっと

残念です。先日も無茶ぶりした融資を3日で通してくれる荒業を見せてくれたのに。

今一番頑張ってくれそうな金融機関さんと言うことで私の中で感じていたのですが・・・

支店長が変わると融資姿勢も変わるので、ちょっと心配なところがあります。



支店長は「次の支店長にもちゃんとひろ*さんのことは伝えておきますから」と

言ってくださいました。まずは次の支店長さんとも良好な関係を作ることに注力し、

うまく融資を引き出せるように頑張りたいと思います。



幸いにして、もう一人面識のある融資課長はまだ赴任したばかりで残留と言うことです。

この融資課長はいい仕事をしてくれる人という認識を私は持っています。当面の窓口は

融資課長でいいという話になったので、こちらとも関係を作っていきたいと思います。



金融機関さんは転勤が付きもの。それはわかっているので、今回のように異動になるのは

ある意味仕方のないことであり、宿命であると思います。これはこれで仕方がないので、

次の方とどのように関係を作るか、うまくタイミングを見て直接引継して貰えるように

こちらも訪問とかしていかないとだなと思っています。



いずれにせよ、今までありがとうございました。お二人のおかげで私の不動産賃貸業が

良い方向に進んだのは間違いありません。感謝申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする