2019年01月16日

現時点での稼働率と今後のアクションを整理。

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現時点での各物件の稼働率と状況をまとめてみようと思います。稼働率向上のためには

まず現状の把握から。自分でも忘れていることが多いものでして・・・。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%

メゾネット1LDKとロフト付き1Rという競争力にやや乏しい構成ながら、稼働率は

常に高めで大健闘してくれている物件です。義母も「こっちの物件の方が儲かってる

気がするわね」と言ってますが、投下資本に対するリターンの比率で考えればその通り。

やっぱ鋭いよなあ、うちの義母。



雪が溶けたら、駐車場の配置を検討し直そうと思います。今までは6台キープすることを

絶対として考えておりましたが、外部への募集も継続しているものの、3台以上の契約に

至ったことがありません。更に、この秋口に入居した方が「駐車場が狭い」と近隣の

月極駐車場に移動してしまった、という事件もありました。



ギリギリのスペースで理論収益を最大化するよりも、駐車場台数を6台から5台に

変更して、各スペースにゆとりを持たせた方がいいのではないか?そして余った場所は

有料のバイクガレージ、冬タイヤを置くためのストレージ、エントランスに置いてある

ゴミステーションの移動、駐輪場としての活用など、なんらか別のことを考えた方が

良いのではないか、と考えるようになりました。



春になったら管理会社さんに相談しながら検討したいと思います。



【札幌6棟目】

稼働状況 3/4 75%



大型滞納の方が退去され、リフォームを現在行っているところのはずです。

退去になってから1ヶ月以上して見積が出てきて、11月末に現場で見積内容を

確認し、ゴーサインをかけたのですが、「壁紙やCF、キッチンのダイノックの

色を決めてください」と言われた際に「前回と同じで」と伝えたところ「前回の資料が

ないので再度指定してほしい」と返ってきてしまい、なぜ前回の資料残ってないかなあ、

めんどくさいなあ、という気持ちと、サラリーマン超多忙のあおりで放置プレイを

してしまいました。そのせいで、内容を確定できたのが12月末でした。

たぶん1月末くらいまでかかるんだろうなあ、これ。しくじりました。



1月中にお部屋が完成して、3月末までに埋まればいいなと思っています。

お部屋の完成時期を確認しておかないとだなあ。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



利回りが低いので投資金額の割にはキャッシュフローは出ていない札幌7棟目。

(勿論、その覚悟で買っているので、それはそれでやむなしと考えています)

稼働率は高く維持しなくてはなりませんが、幸いにして現在満室で推移しています。



ゴミを変なところに放置しているとか、犬のおしっこと思われるものがエレベーターに

放置されていたとか(しかもペット不可ですよ、この物件)、小さな事件はたまに

起こりますが、基本的には無風状態。強いて言えば、人気のある好立地ではないので

入居付にやや時間がかかることくらいでしょうか。



管理会社さんも大変よくやってくださるので、今後も良い状態が続くものと思います。



【札幌8棟目】

稼働状況 12/12 100%



大型滞納に発展しつつあるお部屋が1つありますが、民泊をこの部屋でやりたい

業者さんを巻き込み、うまく引越をしていただく方向で動き始めました。



民泊をやりたい業者さんは不動産業者さんでもあるので、滞納債権を一時的に

肩代わりしていただき、それを民泊の収益で返済(もしくは債務者様から回収?)する、

というプランです。



現在、まずはその業者さんが管理会社さんに代わって区役所や入居者様ご本人との

交渉をしてよいか、という点の確認からスタートしています。時間は多少かかるかも

しれませんが、入居者さんも安い部屋に引っ越して生活を立て直す良い機会になると

思うので、なんとかうまくいってほしいところです。



でもその場合、原状回復費までは回収しきれないだろうなあ。そこは自腹でいくしか

ないと思っています。それでも夜逃げされるよりはマシだな、うん。



【札幌9棟目】

稼働状況 7/12 58.3%



昨年秋に購入し、現在再生の真っ最中です。利回りは高いけど、経費率も高い物件なので

賃貸単体でそこまで大きく利益が出るとは思っていませんが、最後に土地として売却して

手元に大きくお金を残そうとたくらんでいる案件です。



管理会社さんと相談した結果、最低限のリフォームで安い家賃でとにかく埋める方針で

動くことにしました。見積は本当に最低限。そして埋まりそうになり狭小ワンルームは

とりあえず美装だけして放置。そんな形で募集を開始しております。



年末の段階では、問い合わせはだいぶ増えてきたということでしたので、繁忙期中に

多少決まってくれれば良いなと考えます。この手の格安案件って、たぶん繁忙期って

あまり関係ないので、実際に満室になるのは夏前くらいかなと暢気に構えていますが。



あ、契約形態を定期借家にして貰えるか、相談しないと・・・。



【札幌10棟目】

稼働状況 0/1 0%



11月末に購入した戸建です。残置物の撤去が終わり、リフォームをどうするかを

管理会社さんと打ち合わせないといけないです。ガス会社さんにどこまで貸与をして

いただけるか、どのくらいリフォームをやるか、などについて今後要検討の状況です。

あまり費用はかけずに、さらっとやって終わりにしたいところですが、果たして。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態すぎて書くことがないレベルです。淡々と管理会社さんから送金されています。

この物件も新築で購入してから7年経過したのかあ。なんかしみじみとします。最初は

定着率が悪く、一時期全空の危機まで陥ったこともありました。そこから比べたら、

今の平和な状態はとてもありがたいです。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



安定しております。こちらも問題は特にありません。ああいや、1つだけあるけど、

それは建物自体の問題なので入居とは特に無関係。何が問題なのかは、またそのうち

書く機会を設けようと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



こちらも優等生物件です。1階は結構入れ替わりますが、2階はずっと同じ人が

住んでくれています。入れ替わるごとに家賃を上げていたのですが、家賃に関して

前回の入れ替わりの際に管理費ゼロ円で契約になっており、その分収支が下がって

しまいました。あれ、私、管理費下げていいよって言ったっけか?記憶が定かでは

ないのですが・・・。ま、次回また上げればいいか。たぶん覚えてないだけで、

私がOKを出したのだと思います。もう最近そんなのばかり。健忘症。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



こちらも無風状態継続中。売却に出していますが、売れたらラッキー程度の強気の

お値段なので、しばらく保有することになるでしょう。急いで売らなくていいし。

(とか言いながら、反響を見つつあと少しだけ下げてみようかなと思う自分も)



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



引き続き母子家庭の方にご入居いただいています。たまに物件の前を通ると、

子供の虫取り網やサッカーボール、スケボー、自転車など雑多に置いてあります。

元気で何よりと思う反面、町内会の人に怒られないかなと少し心配です。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%

入居申込1件あり



退去直後にお申込が入りました。さすが好立地。立地のいい物件は運営が楽です。

ただ、年収から考えるとこの申込はとても家賃を払えるとは思えないのです・・・。

管理会社さんが、誰かと同居を前提としているのか、保証人の状況はどうか、など

確認をしてくれているところです。成立するかどうかは今のところ何とも言えません。



ま、これがダメでも立地を考えれば普通に埋まるでしょう。



【東京8棟目】

稼働状況 4/7 57.1%



募集図面の見直しが効果を発揮したのか、ようやく50%超のところまで稼働率が

向上しました。昨年5月に募集スタートし、8ヶ月かかりましたが、その分家賃は

近隣より1万円程度高いお値段で決まっており、収益性は高い案件です。



今週末は現在の入居者様とのお食事会。コミュニティを主体としたアパートとしての

船出が待っています。入居者様およびペットのワンちゃんとお会いできるのが楽しみ。



【東京9棟目】

稼働状況 3/7 42.9%

入居申込2件あり



孤独死が発生するなど、気持ちの面で苦労した東京9棟目。

テナント1件と孤独死部屋1件、合計2件のお申込を現時点で頂戴しております。



テナントさんについては保証会社さんの審査が通り、本決まりになりました。

入居者様や近隣の方にとっても嬉しいお店が開業するようなので、私も楽しみです。

オープンしたら何か買いに行こうっと。



孤独死部屋も想定していたよりも高い家賃でお申込をいただくことができました。

審査がOKになれば、契約手続に移行します。



これで残りはあと2部屋。年末に家賃を下げて再スタートをかけましたので、定期的に

反響を確認して、必要に応じたアクションを取ろうと思います。



【東京10棟目】

稼働状況 2/3 66%



1階の路面店は個人の方が作業所として借りてくださいました。

3階は私の友人が支店登記を目的に借りてくださったので、今のところは私と友人で

シェアする形で1部屋押さえています。このお部屋を怪しい事務所形式にするために

リノベーションを近々かける方向で工事を調整しています。



あ、気のおけないお友達限定ですが、融資で困っている方がいれば、積極的なところを

ご紹介できます。ただし東京10棟目に支店登記いただくのが条件です。エリアの関係が

あるので。勿論エリア内に本店や支店を構えられるなら、うちの物件でなくてもOK。



いやー、家賃収入増えちゃうなー。キラキラ大家の仲間入りかしら(笑)

※実際は金融機関さんへの紹介件数を増やして、私の存在を金融機関さんの中で相対的に

 大きくして、今後の融資獲得をやりやすくしたいという意図です



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母自主管理案件。こちらも立地がいいので安定しております。

義母が定期的に「売りたい」「私もお金が欲しい」と言い出すので、じゃあ売る?という

会話をするものの、なんだかんだで結局持っている案件です。これ売ると仙台の物件が

一つもなくなってしまうのがどうしても気になるので、私としてはホールドでいいんじゃ

ないかなあと思っているのですが。それに売るなら1〜2年前がベストでしたし。



【富山1棟目】

稼働状況 2/8 25%



こちらは先日テコ入れしてきました。残り6部屋をまとめて借りてくれるかもしれない

話があるということで、全力でプッシュして貰っております。これがダメでも、近隣の

高速道路の工事の職人さんを住まわせる部屋を3部屋借りたいという話もあるようで、

1年程度とはいえそれを受け入れるのもありだなと考えています。



引合自体が少ない中、企業関係のお話が多少あるので、そういうのに強い仲介さんを

うまく見つけ出すのがポイントかなと最近は思う次第です。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



これこそ、持っていることを忘れてしまう案件です。今本気で忘れかけてました。

無風状態でお住まいになっていただけることに感謝したいと思います。



【合計】

現時点稼働率ベース 91/114 79.8%

入居申込を含めると 94/114 82.5%



うわっ・・・私の稼働率、低すぎ・・・?



でも、展望がまだ見えきってないのは札幌9棟目と富山1棟目だけ。

東京8棟目、東京9棟目はいける兆しがもう見えていますので、この繁忙期で

劣等生は脱却できると信じています。あとはこの2棟を軌道に乗せればOK!

頑張れりたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月15日

富山でIoTアパートを見学してきた話。

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富山出張の中で、IoTを駆使したアパートを見せていただく機会がありました。

初めて見たので、その雑感など。



IoT。モノのインターネット(Internet of Things)と呼ばれるもので、今までは

インターネットにつながることはなかったデバイスが、インターネットに接続され

相互に制御されるようになること。



例えば、IoT対応のエアコンであれば、家に帰る前にスマホから冷房や暖房の

スイッチを入れておくことができるといった身近な部分の話もあれば、産業用の

工場の設備の稼働状況をインターネットに送り、データ解析してその設備の状態を

可視化するような産業系の話もあります。



最近よく話が出てくるようになったのが、スマートスピーカーだと思います。

アレクサやグーグルホームを使って、声を入力デバイスとしてインターネットを

活用(ニュースを聞く・天気を調べるなど)したり、音楽やテレビ、映画を見たり

することができます。更に、スマートスピーカーに対応した家電の操作をすることも

できます。



ホテル業界にはIoTを駆使したスマートホテルを名乗るブランドも一年前くらいから

出てきております。例えば&HOSTELシリーズとかはそれにあたります。こちらは

以前見学させてもらったことがありますが、専用のスマホをチェックイン時に渡され

照明やテレビ、エアコンをスマホにてコントロールする、といったものでした。

一年以上前だったので、今はもっと進んでいるかもしれません。



私自身は、まだIoTがどこまで定着して一般化するかはよくわかっていません。

とはいえ、これだけアマゾンやグーグルがスマートスピーカーに力を入れているのを

見ていると、将来的には一般化する可能性もありそうとは思います。



私自身は生活の中にまだIoTはそれほど取り入れられておりません。自分で積極的に

導入したいという気持ちになったことはあまりないです。ただ、先日購入したルンバを

スマホから外出先でオンにして、自分がいない間に床を清掃して貰う、というのは

とても便利で病みつきになりそうでした。便利なデバイスが出てくれば、一気に

スターダムにのし上がる可能性があると感じています。引き続き、動向を注視したいと

考えております。



前置きが長くなりましたが、そんなIoTを積極的に導入したアパートを大家仲間の

ド田舎大家Tさんが作ったという話を伺い、見学させていただくことにしました。

お忙しい中、時間をわざわざ割いていただきありがとうございます。



場所は富山市内某所。良い場所ですが、最近ちょっとアパートが乱立している地域で

激戦区になっている印象があります。それはTさんも認識されており、差別化の為に

IoTデバイスを使ったスマートアパートを作ると決め、1年近く構想を練っていた、

ということでした。



ざっと箇条書きにすると、以下のようなことをされていました。



・物件一棟に対してインターネットを導入し、各部屋に利用者が使う無線LANと

 IoTデバイス用のLANを準備する

 (IT的に言うと、HUBからVLANを切って各部屋に2つのセグメントを準備し

  片方はIoTデバイス用、片方はユーザ利用として、IoT側へのユーザからの

  干渉を防いでいる)

・各種IoT家電をアレクサを用いて操作できるようにする

 捜査可能なのは照明/エアコン/TVドアホン/給湯器/テレビ

・夏場の打ち水もIoTデバイスで温度を見ながら自動で行う



モデルルームが準備されており、実際にアレクサを使って照明を点灯したりエアコンの

ON/OFFを操作することができました。また、デモ用のスマホも置いてあり、

アレクサではなくスマホからの操作を試すこともできました。



こんなのあるんだとびっくりしたのは、スマホで応答をすることができるTVドアホン。

え、家にいないのにスマホから応答して意味あるの?と思ったのですが、宅急便が届いた

際に不在だと、後から不在票を見て再配達の手配をしたりすることになって面倒だから、

その場で「今いないから●時以降お願いします」と話をつけることができるでしょと

言われ、なるほどなあと思った次第です。



「IoT打ち水」も斬新でした。井戸を掘っているので水は豊富にあるから、夏場は

打ち水まで自動でやらせてしまおうという発想です。一定の温度を越えたら水を流す

配管が作られていました。でも、今書いててわからなくなってしまったのですが、

その場では「これもIoT機器ですよ」と説明されて納得していたのですが、別に

インターネットに繋いでなくないかい?と思ってしまった私です。

ご本人から後でフォローして貰って補足するか・・・。



あ、あとルンバ入れなかったのはコストに見合わないからですか?と聞くのも忘れてた。

これも後でご本人にもう一度聞いてみようっと。



IoTはまだまだ黎明期なので、機器や制御用ソフトウェアのバージョンアップが発生し

使い勝手が頻繁に向上することがあるそうです。他方、今まで設定したコマンドを

設定し直さなくてはならなくなるケースもあるようです。この辺、継続的なメンテが

必要になるかもしれず、多少負荷になりそうと感じました。



IoTなんていらない、という方向けに、入居時にIoTデバイスの有無を確認して

不要の場合はアレクサなどを取り付けない、という配慮もしているとのことでした。

また、IoT機器を使う場合は別途覚書を取り交わすことにしているそうです。

アマゾンは商用利用不可としているので、入居者様に贈呈する形にしているとのこと。

法的な部分にも気を配らないといけないというのは盲点でした。



あくまで私の所感ですが、「IoTがあるからこの物件にする!」というほどの強さは

なさそうですが、複数ある物件の中でどれにしようか迷った時の決め手にはなりそう、

と思った次第です。



ちなみに、本物件は12部屋のアパートで表面利回りは11%強とのことでした。

土地を安く購入できているのが大きいと思います。だからこそ、IoTを導入しても

これだけの利回りを新築で叩き出せているのだろうと思いました。



それから、IoTを導入することによる一部屋あたりのコストアップは10万以下。

とはいえ、12部屋あるアパートなので120万はかかっています。しかもTさんは

インターネットは自分で導入・設定しているということなので、DIYでコストを

削っている部分もあるだろうと推察します。



実際のIoT活用事例を学ぶ貴重な機会をいただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月14日

定期清掃の改善!個別発注に切り替えました。

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一泊二日の富山出張。帰京日は定期清掃の打ち合わせとIoTアパートの見学でした。

両方とも人の繋がりのご縁で実現したもの。感謝いたします。



管理会社さんが提供する定期清掃に関して、多少問題と思うことがありました。

田舎なので蜘蛛の巣がすごいんです。



蜘蛛の巣は清掃で取ってもすぐ次が復活してしまいます。だからいたちごっこになって

しまうところはあるのですが、内見者がいるのに階段に大きな蜘蛛の巣があっては

あまり印象も良くありません。



定期清掃には現在月2回入っていただいております。それを増やすというのは経費面で

あまり現実的ではありません。そうなると、そのタイミングを最良のタイミングに

持っていく必要があると思います。具体的に言えば、金曜日なり土曜日の朝なりに

定期清掃をすれば、その週末くらいは蜘蛛の巣が少ない状態で迎えられるはず、と。



管理会社さんにそのタイミングでできないか相談したのですが、ルーティーンで回って

いるから、それは難しいと言う回答でした。入居の可能性を少しでも上げたいという

ところからすると、いささか残念な回答だと思った次第です。勿論、相手の立場で

考えれば、まとめて依頼することで経費削減しているところに、個別のリクエストまで

聞いていられないというのはわかりますので、仕方ないとも思いますが。



もう一つあったのは、融雪装置のホース設置や撤去に別料金がかかるというところです。

これも人が動く以上は仕方ないですが、清掃の際にコミコミでやってくれればいいのに、

という気持ちはありました。



補足

融雪装置は富山ではメジャーな設備です。雪が降ることが多く、それでいて気温が

0度以下になりにくい富山では、雪を水で溶かすことを一般的に行っています。

立派な設備だと道路の下に配管が埋め込まれており、雪が降ると水がその配管を通して

地上に少しだけ空いている穴から出てきます。私の物件では簡易的なものを採用しており

蛇口にホースを取り付けて、ホースを張り巡らせてそこから水を出す形にしています。



1つめの悩みについてブログに以前書いたことがありますが、その時にブログ読者で

投資家仲間の方から「私が清掃しましょうか?」というお申し出をいただきました。

メールをやり取りすると、管理会社さんにお願いしている清掃内容と価格はさほど

変わらず、報告の写真も撮影していただけるということでした。



お願いしようと思いつつ、管理会社さんにもその旨伝えて調整しないとだよなあと

思っているうちに、多忙にかまけてしまったり、他の物件のことを対応していたりで

優先度が低くなってしまい、しばらく返信を放置してしまっておりましたしかし、

融雪装置のセッティングにお金がかかる話を管理会社さんから受けた際に「清掃を

切り替えることの優先度を上げなくては」と思い直した次第です。



今回の出張で、管理会社さんには直接清掃を切り替えたい旨を説明して、理解を得て

円満に変更しようと考えておりました。ですので、初日に管理会社さんとの打ち合わせ、

翌日にそのブログを読んでくださっている投資家仲間の方との打ち合わせ、という形で

日程を設定した次第です。



管理会社さんとの打ち合わせは無事に終了し、円満に納得いただいた(と私は思ってる)

形で切り替えを進めることができる状態になりました。1月いっぱいは定期清掃を

管理会社さんにて行い、2月からはこちらでお願いした方に清掃対応をいただきます。



そして昨日、その清掃をしてくださる方との打ち合わせを行いました。投資家仲間なので

打ち合わせの半分くらいは不動産投資に関する情報交換みたいな感じで、それもまた

楽しいひと時でした。



清掃自体は柔軟に動いていただけそうです。基本的には蜘蛛の巣が気になるということが

問題であり、それ以外は通り一編対応して貰えれば良いと考えています。ですので、

蜘蛛や虫が活動をあまり積極的にしない冬場は清掃の回数を減らし、蜘蛛の巣が多くなる

夏場は清掃回数を増やしていただく、という形で依頼をさせていただきました。



清掃のタイミングは土曜の朝を希望しました。内見者を迎えるにあたり、蜘蛛の巣が

コンニチワしてる状態は避けたいと思ったためです。



これらの要望について、特に問題ない旨の回答をいただいた認識です。

逆に「あまり清掃するところがないから、なにをもって清掃が終わったと伝えれば

いいのか考えていた」ということでした。清掃前後で劇的に変化することがないだろうと

いうところからの発想だと思います。当方としては、蜘蛛の巣問題が最重要と考えるので

その点が解消できていれば問題ないです、と伝えました。

追って契約書等整えていただき、2月から本格的に体制変更となります。



今回の切り替えで地味に大きな改善となるのが、定期的に物件の写真が送られてくる、

賃貸経営のことを分かっている人の目線で物件の確認が定期的に行われることだと

思っています。



札幌でも仙台でも、現地の様子を写真を撮って報告してくださる方や業者さんが

いるので、建物の状況はある程度わかります。しかし富山はそれがありませんでした。

今回、投資家仲間の方にお願いしたことによって、こういったウィークポイントが

改善されることになります。とてもありがたいです。



改善をかけて、うまく満室まで持っていけるように頑張りたいと思います。



IoTアパートの話は明日書く予定です。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月13日

富山1棟目、純粋にお客様が少ないものの、やりよう次第で勝負できる。

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富山1棟目の営業をしたり、現地を確認してちょっとこれはどうかなーと思う部分を

チェックしたり、管理会社さんと懇親会をしてきました。



放置しまくっていた富山1棟目の空室率を減らすための施策がないか、現地でいろいろ

ヒアリングをして明確化しよう、と思って富山までわざわざ出張を入れました。

あとは、現地もリフォームが完了になってから半年以上が経過しているので、

虫の死骸や埃などが溜まっていないかチェックしたいという意図もありました。

その他、管理会社さんとの打ち合わせやガス会社さんとのご挨拶なども。



新幹線到着後、最初に向かったのはプロパンガス会社さんでした。良い条件での供給を

いただいているのですが、電話でしかやり取りをしたことがないので、一度ちゃんと

ご挨拶しないとと思っていました。



富山駅まで迎えに来ていただき、ガス会社さんのオフィスで打ち合わせ。

特に富山1棟目に関しての課題はなかったものの、ガス代は勝手に上げない方針など

ちょっとした確認をすることはできました。新しい物件を買ったら是非ガスを供給させて

くださいとか、お客様がいたら是非紹介してください、などの話も。積極的だなあ。



終了後、そのままガス会社さんに送っていただき管理会社さんへ。営業担当の方と一緒に

仲介店舗さんへの営業へ出発。今回は過去に問い合わせのあった仲介店舗さんを中心に

5店舗ほど回ってまいりました。



何か条件等改善すべき箇所はあるかという確認が今回の主題だったのですが、

ヒアリングしている限り、あまり直すところがなさそうなのです。どの店舗さんも

家賃としては適正と言っているし、この価格帯なら設備とかもうるさく言われる

ことはないだろうという感じです。融雪装置があることが浸透していなかった、

という問題はありましたが、まあ些細なところです。



となると、やっぱり問題は立地ということに。なかなか一般の単身の方に選んでもらう

ことが難しい立地であることは把握していましたが、予想以上だったということです。

「家賃とか条件はいいけど、お客さんがダダ減りだからねえ」と某仲介店の社長が

仰っておりました。また、とある仲介店さんでも富山1棟目をお客様に提案したことが

あると仰ってましたので、内見の結果はどうでしたかと聞いたら「内見に行く前に、

そこまで奥地に行くのはちょっと・・・ということで断られてしまいました」と。



潜在顧客の少なさが一番の問題となると、じっくり待つことと、そういう人が来た時に

真っ先に思い出して貰うことしか対策の打ちようがありません。



浸透度はかなり出てきているのはわかっているんです。今回も仲介店さんに行ったら

ほぼ顔パス状態でしたから。お店の外から顔を見たら「あっ」という顔をするスタッフ、

「なかなか決められなくてごめんなさいね〜」と気にしてくれる社長夫人、「いつも

貰ってばかりで申し訳ないから今回はいただけません」と気を遣ってくれるベテランの

スタッフの方、など。知名度は確実に向上しているのです、本当に。



そうなると、じっくり待つ作戦しかない?いや、そんな悠長なことを言ってる場合では

ないんだよなあ・・・。そんなことを考えていると、管理会社さんから「新しい店舗が

あるので行ってみましょう、具体的な問い合わせも先日いただきました」との提案。

早速行ってみたら、ここが大当たり。超やる気あります。富山らしからぬガツガツ感。

実はこの仲介店さん、年明けに「社宅として残り6部屋全部借りる」というお客様の

問い合わせをしてくださっていたそうです。それ、実現したら一気に満室ですよ!?



私自身も、これまでの営業活動と入居者様属性など考えると、社宅に活路を見出すのが

良いだろうと思っていました。派遣さんの社宅です。あまり高いところには住ませたく

ないから、多少辺鄙な場所でも安いところ・・・というニーズにはバッチリハマります。



今回の仲介店さんは、ベテランの方がその手の顧客をいっぱい持っているとのこと。

「ADつけてくれるなら頑張りますよ!」と仰っていたので、じゃあAD1ヶ月でと

約束をしてきました。決まるといいなあ。



あとは昨年末に不動産業界の話題をかっさらったアパマンショップさんにも営業活動。

富山のアパマンショップはフランチャイズ店舗なので、爆発を起こした直営店とは

関係がありません。営業に支障が出たか聞いてみたら、思ったほど出ていないとのこと。

むしろオーナーさんからの連絡が多かったようです。激励してくれる人もいれば、

FCと直営の区別がついてなくてお叱りの言葉を発する人もいたのだとか。

そして富山のアパマンさんは、事件後にすぐヘヤシュをオプションから外したそうです。

(ただ、そのせいで仲介店さんの売上はだいぶ落ちたのだとか・・・汗)



仲介店さんを回る間に、物件の状況も確認してきました。埃がちょっと気になったり、

工事時の段ボールがまだ残っていたり、換気扇のカバーが外れていたり、いくつかの

問題点がありましたので、それらを一つ一つ写真に撮ってメモ。特に、空室のポストに

封をしていないので、チラシがいっぱい溜まっているのが気になりました。



仲介店さんを回った後は、管理会社さんの事務所にて管理担当の方と打ち合わせ。

真っ先に辞める理由を聞いてしまいました(笑)

あとは本日の営業の成果だったり、現地を見て気になった点の確認と改善の整理。

その後、懇親会で仲介スタッフの方と日本酒を飲んで解散しました。



6部屋同時契約のミラクル、決まるといいなあ。先方も広告料弾むと伝えたら

やる気になっていたので、うまく成約して一気に満室になってほしいです。祈!



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月12日

富山1棟目の管理会社さんの担当の方が退職されてしまう。

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富山1棟目に本日出張予定ですが、その管理会社さんの担当さんが来月末をもって

退職されてしまうということが今日わかりました。なんてこったー。



辞めると言うことを知ったのは、お手紙でした。なにやら喪中風味なお葉書が

管理会社さんから届いたぞ、なんだこれと思ってみてみると、管理担当の方から

2月末をもって退職することになりました、という内容でした。こういう連絡が

お手紙で来たことがなかったので、なんか新鮮でした。



・・・って、新鮮とかそんなこと言ってる場合じゃないですよ。退職しちゃうの!?

ここまでのやりとりで何とか人間関係は作れたと思ったのですが、それがリセットかー。

これは残念です。



富山1棟目を購入する作業と並行で管理会社さんを選定し、最終的に今回お願いした

管理会社さんに決めました。その時は今回の管理担当の方は窓口として出てきておらず、

別の方が対応してくれました。この方が私としてはけっこう良い仕事をしてくれそうと

期待できまして(リーシング弱そうと不安に思っていたら、管理委託契約を取る前に

自社の法人営業部門でお客様を探してきて入居にこぎつけてくれたり)、ここにしようと

決めたものでした。



今回退職になる担当さんとは、購入当日に現地で管理委託契約を締結する際に初めて

顔を合わせました。今までやり取りしていた方は実はリーシングの部門の方だったと

いうのを知ってびっくりしたものでした。そしてこの段階では初対面ですから、特に

印象もなく、この人が管理担当になるのか〜というくらいの感じでした。



こう言っちゃアレなのですが、正直なところ別に仕事ができるタイプの方ではないと

私は思っていました。最初の頃はガス会社さんを変えるとか修繕計画を練るとか、

そこに凍結の被害があったりして、いろいろなことを対応していました。半年くらいは

この対応をやっていたような気がします。そういう大変なところにはあまり顔を出さず

淡々と日常業務をこなしていたような印象でした。



人柄がとてもいい人で、私が勝手に自分で頼んだエアコン工事に関しても、何かあったら

困るだろうからということで、私からお願いしたわけでもないし、費用を払うわけでも

ないのに、責任感からわざわざ現地まで行ってくださり、工事の顛末を見守ってくれたり

してくれたことに、申し訳ない思いと感謝の気持ちが芽生えたものでした。



施主支給の部材も、私が自分勝手に注文して送っているのに、嫌な顔一つせずに

「現地で受け取っておきます」と申し出てくださったりで、非常にありがたかったです。



万雑費の請求書が町内会から送られてきたという件で久々に電話がありましたが、

開口一番「申し訳ございません」から始まりまして、何が申し訳ないんですかと聞いたら

「本来ならもっとこまめにオーナーと意思疎通をしなくてはならないのに、久しぶりの

 ご連絡になってしまいましたので・・・」

と。久しぶりと言っても、3ヶ月前くらいには電話しているんです。やっぱり真面目な

方なんだなあと思い直したところでした。



今回の富山出張でも打ち合わせをさせていただくことになっております。懇親会は

日程の都合がつかないので参加できないというお話でしたが、退職することも多少は

関係しているのかもしれませんね。まじめな方なので、辞める人間よりもこれから残る

人間と話をした方が有益だろう、とか気を遣ってくれているのかも。



「リーシング担当」の方は何人かご紹介いただいておりますが、「管理担当」という形で

面識のある方は他にいないので、後任がどうなるのだろう?というのは気になります。

仕事ができるかできないか、という点も勿論大事ですが、真面目であること、問いかけに

対して何らかの返答はしてくれること(返答なしでいつの間にか対応が終わっていたり

再見積を依頼してるのに見積が来ないまま工事が始まっちゃうとか、そういうところも

中にはあります)が一番大事だよねと思うのです。そういう意味では今回退職される

担当者さんは真面目で必ずこちらに確認をしてくれるので良かったのですが・・・

次の方もそういう方であることに期待したいと思います。



今日これから富山に行くので、お会いしたら今までお世話になったことをお礼して、

爽やかに送り出したいと思います。今までありがとうございました。そして2月末まで

引き続きよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする