2016年12月09日

田舎町新築の融資ゲットなるか!?メインバンクさんとの折衝中。

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一昨日昨日のブログ記事の影響だと思いますが、アクセス数がいつもの倍近い数字。

人気ブログランキングも過去最高位の5位に手が届くかも?な勢いになっています。

こんなチャンスなかなかないし、いけるところまではランキング上昇すればいいな!

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と、最初にクリックのおねだりをした上で、本日のブログネタです。

今日は日々の活動報告モードで行きますよ。



以前、田舎町新築を検討したという話を書きましたが、この新築については攻めの一手で

買付を出し、メインバンクさんに融資の打診をしました。田舎なのでリスクを考えると

それなりの利回りでないとなあと思っていますが、今回の物件なら融資完済まで持っても

何とかなりそうな物件だと私は思っています。



土地は2割ほどの指値を入れて(と言っても元の値段が超安いので2割でも数十万です)

買付を流したら、さらっと通ってしまいました。こんなことならもっと指しておけば

よかったなあ・・・と思ったものの、後の祭りです。田舎ゆえの数百万の安い土地ですが

建物の融資が付かないと何のために買ったかわからなくなってしまうので、融資特約は

ありということで申込をさせていただきました。



事業計画書を書いて、収支シミュレーションを算出して、諸々必要書類を提出。

やっぱり人口がちょっとリスク要因になることは事業計画を書いて改めて感じました。

あとは積算評価が出ないことからなる、債務超過的な考え方にはまりそうだなとも。

まあでも今の高めの相場で、ある程度の収益性が取れる可能性があるなら、そこは

目をつぶって攻めてもいいだろうと考えています。田舎といっても、札幌や千歳から

そこまで遠いわけでもないし、まあどうとでもなるであろう、と。



メインバンクさんは木造だと22年が原則ということを仰っているのは知ってましたが

事業計画上は思い切って「25年」でお願いしてみました。本当は30年と書いて

おきたかったのですが、たぶん通らないだろうという先入観で自制。そもそも25年も

通るはずないと思っていたりする私です。また、金利は1%で収支をはじきました。



意外とこの事業計画に書いた金利や年数って、金融機関さんはしっかり見てるという

印象です。東京3棟目を買う時にも、この数字に合わせるよう金融機関さんが頑張って

取り組んでくれた、ということもありました。多少図々しいくらいの数字を書いた方が

いいんだよね、というのが私のこれまでの感想です。



で、金融機関さんに提出して、およそ3週間くらいが経過しました。途中で一度状況を

確認したところ、まだ支店の中で揉んでますという状態でしたが、先日連絡したところ

支店を無事に通過して、現在本部に稟議をあげている最中だ、とのことでした。



条件としては、私がお願いした金利と期間で何とかできるように進めているとのこと。

22年でストレスかけても回ることが確認できたから、大丈夫なので25年でやりたいと

本部に説明したそうです。22年でしかできないと思っていたけど、やればできるじゃー

ないですか。22年で大丈夫だから25年でと頼んだ、という流れはあまりよく意味が

わかりませんでしたが・・・^^;



金利も「アパートローンも金利はどうとでもなります」みたいなすごいことを

言ってた気がするので、もし審査が通ったら協力できるところは協力する代わりに

金利をもう少し下げてもらえるよう交渉してみようと思います。



担当の方には本部に突っ込まれた時のためにということで、いくつかヒアリングを

したいと依頼されました。事業計画に入っている広告料の意味は何か、建設費には

外構費や消費税は含まれているか、全階分書かれた平面図はあるか、などなど。



主に気にされていたのは、融資が固まった後で計画に入っていない費用があることが

わかり、その分の自己資金を入れられないという事態が発生しないか、ということで

あったのだろうと思います。一応こちらもそこは注意して計画を立てたつもりですが

念のため業者さんに確認した上で、他にかかる費用はないと伝えました。



本部からツッコミがなければ、今日にも融資の内諾が出るかもしれないようです。

やっぱ今の銀行さんの融資姿勢、イケイケだなあ。収支がそれなりに回るならば

今のうちにどんどん買っていくのも一つの手なのかなと思ったりしました。

(勿論回らない物件は買っちゃダメ)



むろん、まだ油断はできません。今年は本部承認直前で手のひらを返されたことが

ありました。これ、ほんとショックだった・・・。稼ぎ頭になる予定だったのに。

それ以外にも融資承認が出たのに売主様の心変わりで買えなかった物件もあります。

契約するまで何が起こるかわからないのが不動産です。油断大敵。



もしこちらの融資の承認が出れば、今年は東京の戸建1戸と札幌の中古アパート1棟、

それにこの田舎町新築(竣工は来年の秋とかですけど)の3棟を購入という結果に

なります。攻めた割には成果は少ないなあと思いますが、まあ頑張った気がします。



今週〜来週くらいで決着がつくはずの新築。結果がどうなるか、そわそわしながら

待ってみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月08日

スキルの低い不動産コンサルタントの話の補足。

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昨日のブログ狼旅団長からご紹介(?)いただいたため、アクセス数がいつもより

だいぶ多かったです。「触発された」と、心あるプロの方からもブログのネタにして

いただいたり
。取り上げてもらえてありがたいです。



なるべく公平になるように書いたつもりではありますが、捉え方によってはコンサル業を

営む方すべてを批判しているように見えてしまうかもしれません。本意ではない形で

捉えられてしまうのは私の文章力の問題ですので、そうならないよう少し補足させて

いただこうと思います。



昨日のブログを読んでいない方はこちらからまずどうぞ。



コンサルさんが全て悪いとかいう気はありませんし、求めるクライアントが存在する以上

必要な職業なのだと思っています。実際、私もとある不動産絡みのことでコンサルの方に

仕事をお願いしたことがあり、その対応に大変満足したことがあります。



昨日の話は、コンサルの方に仕事をお願いしたら、ちっとも満足できなかったという方が

いらっしゃった、という事実をつづっただけです。たまたまその方に対してのみ成果を

出せなかったのかもしれませんが、それでもそれが巡り巡って市場の評価になります。



市場には、良いコンサルの方もいれば、あまり知見の深くないコンサルの方もいます。

発注する側もその人のスキルを選別して、自分が望むサービスを提供してくれるか?

という点をしっかりと検討すべきであると考えます。



また、コンサルさん側も何ができる人で何が得意なのかを明示すべきかと思います。

コンサルの方ごとにそれぞれ得意分野もあることでしょう。お医者さんだって、

お腹が痛いのに眼科に行くのは意味がありません。適切な科に行かなくては、治るものも

治りません。コンサルの方も同じで、なんでもできますというよりはこれが得意ですと

いう看板をしっかり掲げ、依頼を取るようにしてもらいたいと思う次第です。



以前にもブログで書いた通り、私自身は取引の際に三方よしとなるよう心掛けてます。

私だけが儲かるのもダメ、業者さんや入居者さんだけが儲かるのもダメ。皆が均等に

いい思いをするようにしたいと考えていますし、そうでないとビジネスは長続きしないと

思っております。だから、提供できるサービスレベルに応じた料金体系にすべきです。

そのバランスが悪いと、どこかで悪評が立ってしまうことでしょう。



初心者の方がコンサルを名乗っても別に構いませんが、できることを明確にすることと

初心者なりの料金体系にすることをしていただけないと、後からしっぺ返しが来るかも

しれないですよ、ということなのだと思っています。



不動産業界って、決してイメージの良い業界ではないと思っています^^;

ただ、それでも不動産は現物を売る仕事ですから、どんなに失敗したと思っても、

そこには土地なり建物なり残るものがあります。



これに対し、コンサルタントの業界は知識を売るのが仕事です。モノとしてではなく

クライアントに知識が残ります。つまり、クライアントに知識が何も残らなければ

ただ単にコンサルタントにお金をボッタクられただけ、という評価になりかねません。



ただでさえ日本は知的財産に対して対価を払うことがあまり浸透していません。

そういう観点からすると、コンサル業界自体が下手すると不動産以上に「胡散臭い」と

みられているのではないかという気がします。



業界自体が胡散臭いのに、そこでさらに胡散臭い(と誤解される)行動をすることは

長期的に見てコンサルタント本人、業界にとってマイナスだと思う次第です。

その辺を意識して各コンサルタントさんが動いてくれると、もっと良くなるのでは

ないかと思う次第です。



私自身は自分がお願いしたわけでもないコンサルさんの悪口を書く気はありませんので

個人攻撃をするつもりはありません。そういう話が聞きたい方は、狼旅団長のところで

ヨイショしまくれば
、サービスで旅団長が実名を話してくれるかもしれませんよ(笑)



それにしても、ブログというメディアに書き残すことって、やっぱりいいですね。

昨日の話もブログがなければ「こんな話があってコンサルもいろいろだねー」という

飲みの場の話で終わっていました。それを文字にする過程で、いろいろと考えることが

できましたし、反響の大きさを見て皆さんの興味をそそるブログ記事を書けたことが

ちょっと嬉しかったりします。皆様の考え方を伺うことができたのも大きいです。



ブログを書いて皆さんに構ってもらえて勉強になる。やっぱ情報発信って大事ですね。



構ってもらえると言えば、ブログやFacebookで空室が大変だと書いていたら、繋がりの

ある業者さんからちらほらと内見のお申し出やご提案をいただくことができました。

これまた大変ありがたいことです。構ってもらっている、とはちょっと違うかもですが

情報発信をすることの重要さを改めて感じた次第です。



今日書こうと思っていたことを書く前にちょっとだけ補足と思ったのですが、

激しく長い補足になってしまいました。今日書こうと思っていたことは明日に回し

本日はここまでにします。



どうでもいい追記

人気ブログランキング、1000ポイント到達しても15位。

昔はこのポイント数ならトップ5目前だったなあ。激戦です。

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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月07日

スキルの低い不動産コンサルタントも少なからずいるのだな、というお話。

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現在24位です。起きられなかった・・・。

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昨日はスワさん主催の忘年会でした。最近はほとんど知った顔しかいない懇親会にばかり

参加していた私ですが、スワさん忘年会は半分弱くらい知らない人でした。とっても

久しぶりに会う人とかもいて、新たな知人が増える良い機会になりました。



ここ数年で不動産投資を始めた人と交流することがあまりなかった私としましては

その点を反省し、もっと時間を作っていろいろな交流会に参加すべきだなーと

感じた次第です。もっと交流の幅を増やしていきたい。そう感じました。



さて、そんな飲み会の中で「不動産コンサルタント」の話題で盛り上がったので

そこについて軽く書いてみようと思います。



参加された人の中に、実際に数名の不動産コンサルタントの方にお金を払って指導を

受けた方がいました。そしてその感想はあまり満足がいかなかったとのことでした。



・自分が過去に成功した手法のことしか指導できず、それ以外の質問に回答してくれない

・物件を勧めてくるが、どうもバックマージンで儲けていそう



そんなところが納得いかなかった、という話だったと思います。

(お酒飲んでたので勘違いしてたらごめんなさい)



最近の不動産投資事情では、利回りもそれほど高くなく、昔に比べて利益を得にくく

なっているのは事実だと思います。中にはお金を手っ取り早く儲ける方法として、

物件を買うより自分に権威づけしてコンサルとしてお金を稼ぐ方が低リスクで儲かると

判断して、大した知識もないのにコンサルを名乗っている方もいると想像します。

無知ならまだしも、間違った知識でコンサルされる可能性もあり、危険と思います。



勿論、すべての不動産投資コンサルタントがそうだとは言いません。

私の知っている本物のプロのコンサルタントの方は、実際に不動産業者として修業して

様々な知識をつけた上でコンサルタントをしています。カバーできない範囲は

その道のプロに意見を求めたりして、顧客のために成果を出そうと動く方もいます。

結局、その人を信頼するかどうかだと思います。



もし私が今から不動産投資コンサルタントになってボロ儲けしようと考えるなら、

以下のような手順を試してみると思います。



1.儲かって儲かってしょうがない感じのブログを3日に1度くらいのペースで書く

2.出版社に掛け合って成功体験を書籍化する

3.並行して業者さんと提携して物件情報を集める

4.書籍のキャンペーンにあわせて、今だけ無料的な感じで相談を受け、物件を紹介

5.相談も有料にして、セミナーもやって、いろいろと(゚д゚)ウマー



やっぱり皆さん成功体験が好きなんです。これから不動産を始めようと思う人は、

自分でもできるんじゃないかという夢があり、成功していると感じられる人のブログを

読みたいと思うでしょう。ですから、そのニーズに合わせたブログを書き、初心者の方を

お客様予備軍として集めます。



最近はクリック屋さんも単価が安いようですから、クリック屋さんに仕事を依頼して

人気ブログランキングのトップ10圏内に常にランクインさせることも忘れません。



今時、出版だって自分で企画を持ち込み、自分で費用負担すればいくらでもできます。

文章はゴーストライターさんが書けばいいんです。ゴーストライターをしていた人が

友人にいますし、実際にご自身で執筆せずにライターさんに任せて出版した経験が

ある人も何人も知っています。お金を積めばこの手法が取れることは理解しています。



自身に権威づけをするには、本を出版するというのは効果的です。私がコンサルに

なろうとするなら、間違いなく本を書きます。忙しそうな不動産屋さんの社長さんも、

自社の販促本みたいなのをたまに書いていると思いますが、あれは恐らくこの手法です。

権威をつけて、本を書くほどの人なんだから間違いないだろうと顧客に思わせる、と。



本で権威づけして、ブログで成功体験をつづり、そのブログを常にランキング上位に

配置することで、一定の見込み客が得られます。本の出版にあわせて、少しずつ

コンサル商売をしていきます。もちろん、相手にするのは初心者限定。しかもなるべく

属性が高く、金利が高い金融機関さんが好きそうな人がいいですね。



こういう人にコンサルと称して融資とセットで物件をあてがい、紹介料をいただく。

1億の物件を紹介して、1%の紹介料を貰うだけで100万です。月に1件紹介すれば

普通に食っていけてしまいます。はい、サラリーマンリタイヤ。めでたしめでたし。

物件を普通に買うより全然効率がいいですね。



物件が売れなければ、知名度を活かしてセミナーを企画します。同じような立場の

不動産投資コンサルタントの方や業者さんにお話をしてもらい、会費をいっぱい集め

懇親会も適当な居酒屋で「コンサルの方も来ます」「ここで話せば相談料もかからない」

などと宣伝して、ちょっと高めの会費にすれば、これもまたそこそこの売上になります。

素晴らしいですね〜。



・・・えー、あくまで「私が手っ取り早く儲かる不動産コンサルタントをするなら」

という形で書いておりますので、実際にこういうやり方をしている方がいるかは

わかりません。ただ、不動産投資コンサルタントは名乗ろうと思えば誰でも名乗れます。

その人が本物のプロなのか、自分の成功体験しか持ってない人なのか。そこが重要です。



お金を儲けることは悪いことではありません。不動産賃貸業だって、お金を儲けるため

やっていることです。お金がなくてはやっていけません。ただ、その仕事でどれだけの

人を幸せにできるのか?というところは見誤ってほしくないと考えます。不十分な知識で

あれば、お金もそれなりが本来の姿。そこにいろいろなものを付随させて提供する

価値以上のお金を儲けると、どこかで歪みが出てしまうと思います。



私はどんなに手っ取り早く儲かるとしても、自分の知識がプロ以上のものではないし

あらゆる方に適切なアドバイスができるとも思えないので、コンサルタントはしません。

それが自分としての誠意です。



本物の不動産コンサルタントと、そうでない方。目の前の人が果たしてどちらなのか。

見分け方は初心者の方には難しいでしょうから、できるだけ色々な勉強会や懇親会に

参加して、そういう中で会った人に「こういうコンサルの方ってどうでしょう?」と

質問をして判断するなどが良いのかなと思います。貴重なお金を自己投資に使うのは

とても大事です。その自己投資の仕方を間違えないようにしましょう。

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月06日

磁気不良を防ぎ、まとめて持ち歩くことができる通帳ケースを愛用しています。

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現在23位です。買えるなら買いたい、時間。

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この商売をやっていると、通帳がどんどん増えていきませんか?

そしてその通帳の磁気がいきなりおかしくなって、使えなくなり焦ったりしませんか?



私も取引金融機関さんがそれなりに増えてきておりますので、通帳がそれに比例して

どんどん増えております。同じ金融機関さんなんだけど、私名義、妻名義、法人名義など

いくつかの通帳があるとか、普通預金の通帳以外に積金用の通帳を渡されたりとか、

いろんなパターンがあります。



さっき数えてみましたが、今定期的に不動産関係で記帳が必要なのが全部で15冊、

今は動かしていない口座などもあわせれば、ゆうに20冊は超えそうな勢いです。

実際に20もの金融機関さんと取引しているわけじゃなく、前述の通り複数あるとか

昔は使ってたけど借り換えたとか、いろんな理由もあります。



通帳の記入をするときも、一度に5冊とか10冊とか持っていくことがあります。

そういう時は鞄に無造作に突っ込んでいたのですが、さすがに量が量だけに何かしら

袋が必要だなあという感じでした。



それに、けっこう困っていたこともありました。通帳を記帳しようと持っていくと

磁気が弱くなってうまく読み取りができなくなることが多々ありました。調べてみると

パソコンや携帯などと同じカバンに入れていると、磁気が通帳に干渉してしまい

弱くなってしまう現象が発生するようです。



窓口が開いている時間であれば、持っていって直してもらえば良いだけなのですが

開いてない時間だと困るし、時には通帳もろとも交換しないとダメな時もありました。

やっぱいろいろとめんどくさいなあと。もう全部オンラインでできればいいのに。

でもまあそうもいきません。



何かいい方法ないのかなーと、楽天とか検索してみたところ、なかなかよさげな品を

見つけることができました。通帳が何冊も入り、磁気ガードがついている通帳ケース。



[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

磁気シールドラウンド通帳ケース2
価格:3456円(税込、送料別) (2016/12/6時点)




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磁気シールドマチ付通帳ケース2
価格:2376円(税込、送料別) (2016/12/6時点)






実際に買って使っていますが、使い始めてからは磁器不良がなくなりました。

会社の昼休みに通帳を記帳しに行こうと思った時も、財布をもって出ているかのような

自然な感じが演出できてん、なかなかいいなと思っています。



現物

手元にあるやつ。



大きさ比較

はがきと大きさ比較。って、通帳を一回り大きくしたくらいって普通にわかるだろうし

あまり意味のない写真だった気もします^^;



通帳を入れてみた

通帳は8冊まではいけますが、10冊になるとちょっときついかも?



磁気不良がすぐに起こるのがストレスだったので、それがなくなっただけでもかなりの

快適感。クレジットカードも4枚ばかり入るので、ちょうどいいかなという感じです。

これを買う前なんて、某〇う●。銀行さんの通帳、短期間で3回くらい磁器不良を

起こしていましたから。それがなくなっただけでもかなりありがたい。



同じような悩みを持っている人がどれだけいるかはわかりませんが、なかなか感じが

いいので紹介してみた次第です。ご興味あればどうぞ〜。

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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月05日

またまた退去・・・理由は逮捕・・・。

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思わぬ形で退去が発生しました。やばいです。8室空室。人が動かない12月に退去は

ほんと勘弁してほしいのですが、理由が理由だけに・・・仕方ないというか・・・。



管理が切り替わったばかりの札幌3棟目。ここ1〜2年くらい、空いたら割とさくっと

埋まっていたのですが、ここにきて夏前くらいに発生した空室が長期化しております。

残置物撤去が完了したのが9月で、今は12月。3ヶ月くらい決まっておりません。

そこにさらに、駐車場も借りてくれている人が退去。空室が2部屋に拡大しました。



そして今回、さらにもう1部屋の退去が確定しました。これで空室が3つに拡大。

札幌4棟目がやばいと思って焦っていましたが、札幌3棟目もじわりと危ないです。



今回の退去の理由は・・・逮捕でした。もう刑務所に入っているということです。

また逮捕か・・・。今年に入ってからブログに書いてないものも含めると、逮捕は

3件ありました。入居者様逮捕にもすっかり慣れました(汗)



今回は逮捕そのものについては細かいことがあまりわかりません。とにかく、既に

10月もしくは11月の時点で逮捕はされていたようです。このお部屋は保証会社さんが

ついていたので、オーナー再度に発覚するのが遅くなったみたいです。



前管理会社さんも割と最近知ったということで、新管理会社さんにそのまま引き継がれて

いきました。管理変更早々から、手間をかけさせてしまっております・・・。



今後の流れとしては、入居者様の何らかの関係者(関係性がよくわかりません)が

代理人となり、退去の手続や荷物の運び出し、退去に必要な費用や保証会社さんへの

滞納分の支払を行っていく、という流れになっているそうです。退去は確定的という

ことになります。無念。



保証会社さん的には、逮捕は免責事項に相当する可能性があるということでした。

もし免責事項になってしまうと、保証会社さんが家賃を補償してくれなくなります。

ダイレクトにオーナーに金銭的な被害が発生するので、、できれば免責扱いには

しないでほしいと思っていました。



この件、新管理会社さんが上手に立ち回ってくれたので、最小限の被害で済みました。

保証会社さんがついているので、基本的な交渉ごとは保証会社さんにて進めます。

そこから都度連絡がくる内容について、新管理会社さんがいろいろとこちらに有利に

なるような形にしながら話を進めてくださいました。



例えば家賃です。免責事項に相当しそうになったのですが、うまいこと交渉をして

免責を撤回していただきました。そして、家賃の支払に関しても、荷物を運び出したら

すぐ家賃保証は終わりにするという保証会社さんに対し、月末までの家賃を支払うよう

交渉してまとめてくださいました。今後は違約金や原状回復の費用負担について、

代理人さんと交渉するとのことです。ありがたい。



滞納督促や保証会社さんとの交渉に強いという理由で、新管理会社さんとして選定を

したのですが、早速その強さを活かしてくれたようです。選んでよかった!



とはいえ、空室がまた発生してしまうという事実には変わりはありません。

サラリーマンの仕事の都合上、12月後半までは東京を離れる余裕がありません。

本当は今すぐにでも札幌に行って営業してきたいところなのですが・・・。

それができないのがもどかしい。



とはいえ、退去したことやすぐに営業できないことを愚痴っても何も変わりません。

今の条件で自分にできることを考えてやっていくしかないので、できることを見つけて

しっかり頑張っていきたいと思います。

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