2019年05月19日

施工の質が良くなかった札幌7棟目の修繕方針。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧工事、見積がぼちぼちあがってきました。

うーん、想定より高めのお値段。というか建物自体がちょっとアレなことも判明です。



昨年9月の胆振東部地震で被害を受けた札幌7棟目。もう雪も降るし、応急処置だけして

残りの修繕は来春以降やりましょう、という話にしておりました。



段取りとしては、以下の流れを想定しています。



昨年中:緊急のところだけ対応

今年春:被害状況と越冬したことによる追加の被害の調査・修繕方法検討

今年夏:決定した修繕方法に従い、修繕実施



仙台法人は2月末決算なので、前期のうちに緊急の修繕は完了させておきました。

そして今期に入り、仲良くしている大家さん仲間の友人が抱えている職人さんに

札幌入りしていただき、現地調査を行っていただきました。



そして最近になってその結果が戻ってきたのですが・・・

どうやらこの物件、新築時の設計と異なる仕上げになっており、そのせいで被害が

大きくなってしまっているようです。



元々の設計図を見ると、この物件は総タイル張りで作られているはずでした。

しかし、現況ではコンクリート打ちっぱなしとタイルを併用している仕上げです。

当初設計と異なる仕上がりになっている理由は今となっては不明ですが、恐らくは

予算が足りなくなったのでしょう、と業者さんが言っておりました。



そのせいで、コンクリートの被りがタイル前提の薄さになっているようです。

本来ならもっと厚さがないといけないのに・・・。そのせいで、クラックが入りやすく

水も通りやすい状態になっているようです。



高い買い物がまさかの欠陥持ちってことですかね、これは。やっちまったなー。

でもそれは素人が買う前に調べきれるものではないです。どうにもならないですね。

中古物件は買ってみないと何が欠陥かわからない、ということで。1棟目でこういう話に

ぶち当たっていたら、心が折れて不動産投資をやめていたかもしれません。



業者さんからは次のようなご提案をいただきました。



今回の調査の結果、亀甲状のクラックに関しては、面状で浮いていて、クラックを

カットして補修する従前の方法だと、一気に崩れる可能性があります。

対案として、最近発売の浸透性のコンクリート撥水剤を使用する案を提案されました。

発売して間もないということもあり、5年以上の実績がない点が心配だということですが

インフラや分譲の大規模修繕にも使われているとのことですので、それなりの信頼性は

あるだろうとのことです。



この材料を使うことを前提として、タイル面以外の全面塗布と階段はウレタン防水で

ロープで出来る最大のバージョンの見積と、塗布をクラックの酷い箇所に絞り、

階段工事も行き来が少ないので防水ではなく撥水に変えたバージョンの見積の2案を

ご提示いただきました。



2案の金額差はおよそ倍くらいです。勿論、最低限に絞った方の工事が安いです。

ただ、その場合は今後もクラックが増える可能性が高いため、継続してチェックを行い

不具合が出る都度修繕する必要があります。



手間はかかるけど、細く長くやっていくか。

金はかかるけど、一気にやっつけるか。

その二択ということですね。



金銭的には細く長くを希望したいですが、それによってどのくらい毎年お金がかかる

想定になるのか、総額でどのくらいの差が出るのか、といったところは気にする必要が

あるのだと思います。



義母はたぶん、やるなら一気にやるとか性格的に言い出しそうだなあ・・・。

ただ、それこそ東京のボロ戸建くらい余裕で買えそうな金額だし、その出費は痛い。

地震保険貰ってるので、お金がないわけじゃないんですけどね。



ともあれ、よく相談して決めたいと思います。今月はもう一度札幌に行く機会が

ありそうなので、現地で業者さんのお話を伺って、方向性を確定させようと思います。



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posted by ひろ* at 10:13 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月18日

融資否決!やはり財務体質の改善は必須。

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くぅ〜、ここまで引っ張ったのに結局融資NGとは痛い。東京12棟目(仮)の

メインバンクさんでの融資、こけました!(汗)



長期戦になっていた東京12棟目(仮)の融資審査。元々はリフォーム資金含めた

オーバーローンでバシッとお願いします、というつもりでした。メインバンクさんに

最近あまり案件出せてなかったので、エリア的にも近いし是非お願いします、

という感じで審査を依頼しておりました。



メインバンクさんも「頑張ります!」という感じでやる気十分だったのですが、

昨今の融資姿勢の変化もあり、本部側の反応が著しくなかったようです。頑張って

くださっていたようですが、本部を説得しきれないなあという微妙な雰囲気だけど

どうしたものかと悩んでいたようです。審査をお願いして1ヶ月半くらいの時に

進捗状況を伺ったら、そうやって悩んでいるところでした。早く言ってくれれば

融資額下げますって言えたのに。でもそんな真面目なところが良いところ。



結局、審査を2回やるくらいの時間が必要だったのは、金額を変えて組み立てを

変える必要があったから、ということになります。ある意味やむを得ない感じです。

そしてそれだけ時間がかかったのに、待っていてくれた売主さんに感謝しなくては。



仕切り直しでは、金額は最低限物件を購入デキればOKということにしました。

こうすることで、単体でも回るようにできました。融資担当の営業マンも、これなら

本部がOKする確率が上がると喜んでいるように見えました。



ただ、それでも「勝率6割くらい」という感じでした。昨年・一昨年と買いまくって

いるのでペースが早いという話や、耐用年数超過であることなどが難しくしているという

話でした。耐用年数に関しては、今までは割とそれでもサクサク融資してくれてましたが

昨今の融資情勢の変化や、今回から融資残高の関係で役員決済になったから、役員が

厳しく見ているため、ということで影響が出ているようです。



そして昨日。結果が出たということでメインバンクさんからお電話いただきました。

結論としては・・・本部で否決されてしまいました、とのこと。無念。



ペースが早いとか、物件の評価が出ないとか、その辺の理由だったと思います。

特に戸数が小さいことがネックになったようです。役員さんはそういうところを

見るのか〜。学びがありました。あとは全体で見た時にちょっと返済比率が高くて

心配、という話もあったと思います。



タイミングを図り、少し大きめの物件を持ち込めば、今回のマイナスに関しては

クリアできそうな気がします。担当さんも3ヶ月も関わらせてしまい、挙句融資の

実績にならないとか、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



もうちょっと財務状態整えてから、また来ます!



さて、東京12棟目(仮)はどうしようか。一応、頭の中にはプランはあります。

その案で本当に大丈夫か、もうちょっと精査してみようと思います。

ここまで引っ張っちゃったので、仲介業者さんにも売主さんにも、ハイ止めましたとは

言えないですからね。きちんとやりたいと思います。



やっぱちょっと借りすぎなんだろうなあ。細かい借入、返したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月17日

東京のメインバンクさんへの友人の紹介やら何やら。

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金融機関さんと友人の双方のメリットになればと思い、金融機関さんを紹介しました。

マッチング、いい方向に行けば良いのですが。



東京におけるメインバンクさんは小さな金融機関さんです。いわゆる信金・信組の

カテゴリーに属します。金利は決して安くないですが、牧歌的で融通が利き、

定性評価がモノを言うシーンも結構あります。機械的に通ったか通らないかで

終わるような印象がある都銀さんや大手地銀さんと違い、浪花節の世界がそこには

あるのだと感じます。私としては、それが居心地が良いというか、性に合うというか。



勿論、耐用年数に寛容なので、木造の耐用年数超過物件に20年の融資をしてくれる、

など実利的なところでも私のやり方に合っているというのはあります。利回りの低い

新築を長期融資を引っ張って当座のキャッシュフローをたたき出すやり方にも利点は

ありますが、どちらかと言うと古い物件を高利回りで買って再生するやり方の方が

債務が早く減るので数年たって売却した時に大きく利益を取れるので好みです。

(ということに最近気が付きました・・・最近かよ!)



東京での物件購入に関しては、今借りているのは全て信金さんや信組さんです。

あ、ノンバンクさんもありますが、それは一旦置いておきます。一般的な都銀さんや

地銀さんといったところでは一切借りておりません。



信金さん、信組さんの難点は、エリアの狭さ。エリアがハマれば便宜を図って

くださいますが、居住地や本店所在地がエリアから外れたり、物件がエリアから

外れたりすると、一気に塩対応が加速します。もうちょっとその辺の融通がきけば

西光なんですけどねー。



で、私としてもお世話になっている金融機関さんの利益が増えればいいなと思うので

積極的に同業者さんを紹介して、融資案件につなげたいという気持ちはあるのですが、

いかんせんそのエリア面の制約が引っかかり、なかなか友人と金融機関さんをつなげる

ことができません。



お付き合いのある信組さんに聞いてみたところ、法人なら支店登記がエリア内にあれば

融資の相談には乗れるということでした。それじゃあということで、私が保有している

東京10棟目を紹介する友人に安く借りていただき、その状態で信組さんを紹介したら

なんかうまくいってしまい、融資を得ることができたとのこと。なるほど、この方法か!



今回、この時の友人が別の物件でまた融資と格闘しているという相談を受けました。

これまた私の家から近いところで、そこだったら私が欲しいと思ってしまいます。

新築で融資の相談に乗ってくれるところを探しているという話でしたので、私の

メインバンクさんを紹介することにしました。



前に聞いた時、支店登記があれば紹介可能と聞いていたので大丈夫だろうとは

思いましたが、一応電話してお伺いを立てたところ、相談に乗ることは可能という

返事でした。勿論、通常の審査プロセスが発生するので、必ずOKということでは

ないですが、相談に乗って貰えるだけでも大きな一歩だと思います。



友人の融資審査がうまくいくことを祈ります。



で、このメインバンクさん、昨日が役員による審査会の日だったようです。

スローペースで進んでいた東京12棟目(仮)の銀行融資の結論が本日出ます。

こっちはこっちで、何とか通してほしいですが・・・勝率60%くらいというのが

担当の方の手ごたえということでしたので、過剰に期待してはいけなさそうです。

ダメだったらダメだったで、どうするか算段を練らなくては。



最初から並行で動いておけばよかったなあ・・・メインバンクさんに最初の頃に

手ごたえを聞いた時、そんなに悪くない反応だったので、一本に絞っちゃったけど

ここでもう少しルートを残しておけばよかったなあ。後悔先に立たず。



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posted by ひろ* at 06:53 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月16日

東京でも漏水事故発生orz

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東京4棟目でトラブル発生です。またまた漏水のお話でした。



昨日、けっこう遅い時間に管理会社さんからお電話がありました。電話に出てみると、

あまり明るい声ではありません。うーん、たぶんこれはあまり良い話ではないな・・・。



お話を伺うと、東京4棟目の2階のお部屋の方がお湯を出しっぱなしにしたままに

してしまい、オーバーフローを起こして下の階まで水浸しになってしまった、とのこと。

やってしまいましたか・・・。



私も昔賃貸に住んでいた頃、上の階の方がお風呂でお湯を出しっぱなしにしてしまい

天井から水が垂れてきて、荷物が濡れてしまったことがありました。幸いにして、

台所への漏水だったので、水に濡れても実用に耐えうるものばかりだったのですが、

天井から水が垂れてくることがあるんだなあとびっくりしたことがあります。



きっとあれと同じことが起こったのでしょうね・・・。ほんと、いろいろなことが

起こるものです。賃貸経営。



被害はけっこうあり、1階が水浸し。全面的にリフォームが必要になるようです。

入居者様の家財も当然のようにやられてしまい、今は水も引いておらず、住める状況では

ないとのことでした。



被害そのものは入居者さんの加入している保険で対応して貰う想定とのことです。

金銭的な被害は発生しないというところが不幸中の幸いでした。



ただ、1階の方は当然ながら今回の騒動に対して不満を持っています。管理会社さんに

「住み続けたいと思えなくなってきた」というショートメールが届いたということで、

最悪退去になってしまうかもしれません。うーん・・・。



入居者様の感情からすれば、こんなケチのついた物件は勘弁してくれという気持ちに

なるのもわからなくはありません。悪い思い出はさっさとリセットしたいと思うのは

自然なことです。ただ、現実的に引越代をかけてまで引っ越すのか?というところは

よくわかりません。東京のゼロゼロ物件って、札幌と違ってやっぱり何でもかんでも

ゼロゼロってわけじゃないと思いますから、現実的に選ぶかなあ?というところは

あります。



収益の面から考えると、入居いただいてまだ1年にも満たない方が退去されるのは

ダメージが大きいです。広告料も払っているので、あまり得した気がしません。

せっかくご入居いただいたのだから、長く住んでいただけた方が勿論嬉しいです。



しかし、管理の側面からすれば、退去になったらなったでリフォーム工事はしやすく

その後のリスクも軽減できるという一面もあると思います。



更に別な側面から考えると・・・

この物件、売却にも出しているので、ここで満室が崩れるのはきついんですよね。

満室です、という形で売りに出せなくなってしまいます。



私がどうこうできる話ではないのですが、まずは入居者様の生活が正常化することを

最優先にしていただきたいと思っております。あと、2階の方は本当に注意して

いただきたい・・・。



早めに解決になるよう、管理会社さんも尽力いただいているところです。

いつも面倒事を一手に引き受けてくださり、感謝いたします。

いい形で解決していただけることを期待します。



札幌8棟目の管理会社さんにも、この手際の良さを見習っていただきたい(ぼそぼそ)



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月15日

財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試してみる。

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売れたらラッキーくらいの価格で、試しに東京9棟目を売りに出しています。



東京9棟目はだいたい1年前くらいに購入しました。東京法人での所有です。

7部屋中4部屋稼働の状態で購入した風呂無しアパートですが、リノベをして

各部屋にお風呂をつけ、外壁塗装をして、各部屋ちゃんと埋めて満室にして、

無事にいい感じに稼いでくれる物件になりました。孤独死などのアクシデントも

ありましたが、それも乗り越えました。



土地としては、角地の整形地で新築しやすい形状をしています。近隣を見る限り、

5階建くらいのマンションに化けるのではないでしょうか。そういう意味でも

将来が楽しみな物件で、キープしておこうと思っていました。



所有権・満室・角地・整形地・大規模修繕済。手間がかからず資産価値が高い物件です。

それなのに、なぜか私は「売りに出す」という選択をしました。



まず、この物件は売りやすいと判断した、ということがあります。



自分が持っていて良いと思うものは、他人も良いと思うであろうという考え方を

しております。再建築不可や借地権よりも所有権の方が売りやすいのは自明の理。

大規模修繕がこれからの物件よりは、既に終わっている物件の方が手間もかかりません。

(あくまで一般論。私が買うなら大規模修繕済んでない高利回り物件です・笑)



次に、相対的に立地が悪い部類に入るということが挙げられます。



駅徒歩6分なので駅からの距離は問題ないのですが、駅自体の力が微妙に弱いです。

そして、私がメインで買っているエリアからも微妙にですが距離が遠いのです。

遠いと言っても、エリアにしているところから2〜3駅程度しか離れてないのですが

それでも他の物件みたいにお散歩のついでに立ち寄れる距離ではありません。



最後に、今は売って手元資金を増やすべき時期だという判断もあります。



一般的な売り時は銀行融資がイケイケだった2〜3年前だったよね、そこで売らないで

何を今頃売り時とか言ってるの、思いきり世間とずれてるよね、と突っ込まれると

何も言えません(笑)



でも、人にはそれぞれタイミングというものがあります。世間とはズレていましたが、

私は一昨年・去年がたまたま大きく伸びるタイミングだったようで、融資審査は

どこかしらで何とかなるだろうと思っていましたし、物件情報も自分として納得できる

数字のものがちょこちょこと出てきておりました。だから買い進めたまでです。



しかし、今年に入ってから融資の旗色が悪くなりました。原因はわかっています。

買い進めるペースが早く、埋めるのが追い付かないことであったり、買える時に

買ってしまおうという発想で、手元資金が枯渇したら短期の借入で自己資金を補填する

乱暴なやり方をしていたから、返済比率がかなり上がってしまったことであったり。

そういったところが複合的に重なり、融資審査に通りづらい身体になってしまいました。



事業を伸ばすためには、ここでいったん立ち止まって、ここ2年で無理に買い進めた結果

脆弱になっている自分の財務基盤を整え直すことが必要だろうと考えております。

そのために有効な手段は、売却して利益を確定させることだろうと判断しました。



先日受講した投資家Zさんのセミナーでも、買った物件を保有することにこだわらず、

購入→リノベ→売却を繰り返して資産を作ってきたことが語られていました。

売却という手続きはやはり必要なのだと思います。



じゃあ、今の自分が売却できるものってなんだ?と考えた結果が東京9棟目でした。



個人所有の物件については、昨年・一昨年と連続して売却しておりますので、

個人が課税事業者になっています。売却時に消費税がかかってしまいます。

更に、短期譲渡の物件ばかりなので、税務面でもあまり美味しくありません。



仙台法人は仙台1棟目を売っても良いのですが、そうすると本当に仙台エリアに

物件がなくなってしまうので、ちょっと抵抗があります。札幌に盛っている物件は

木造中古の札幌5棟目はもしかしたら売ってもいいのかもしれませんが、それはそれで

金融機関さんとの取引がなくなってしまうので抵抗ありです。札幌8棟目は利回りが

あまり高くないため、長期保有前提にしています。



そうなると、売れるのは東京法人の物件くらいでして・・・。

それもあり、既に売りに出している東京4棟目に加え、何か売ろうと考えた時に

候補になったのが東京9棟目でした。富山1棟目も満室になったら売りに出します。



そんな感じで、管理会社さんに査定を依頼し、とりあえずこの金額でやってみよう、

という金額を決めて売りに出しました。はっきり言って、安くはありません。

すぐに反響が来るような金額ではないので、まあもし売れるなら売れればいいな、

という程度のものです。



売りに出してから、今のところ確度の高い反響はありません(笑)

まあそれでいいです、売れたらラッキーくらいの金額ですから。



しかし、思わぬ反響がありました。それは東京9棟目を売ってくださった業者さんです。

レインズを見たようで「弊社でもお手伝いをさせていただけませんか」と。

やっぱり業者さんはきちんとレインズ見てるんだなあ(当たり前)



ここで売り仲介のチャンスを与えることで、今後も積極的に自社保有の物件や買取査定を

している最中の物件情報を私に提案してくれるようになるなら、メリットはあります。

管理会社さんに説明して、そちらが問題なければそれもいいかなと思った次第です。

まあそもそも管理会社さんが「一般媒介」でレインズに載せているようなので、

他のところに依頼すること自体は問題ないよ、というスタンスなのだと思いますけどね。



そんなわけで、物件を売りに出しているお話でした。



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posted by ひろ* at 06:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする