2020年12月01日

草刈りできません宣言。

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シルバー人材センターさんで安く対応してくださっていた太陽光発電の草刈り、

来年からは引き受けられないという残念な連絡がありました。



太陽光発電所にとって、草刈りは大事な仕事です。パネルが影になると、発電効率が

一気に落ちるという話をずっと聞かされて来ておりましたので、草を放置して

背の高い雑草がパネル以上の高さになるような事態は避けなくてはならない、と

考えていた次第です。実際にどのくらい発電効率が落ちるか試してみたわけでは

ないですけど、ネットを検索する限りは効率が落ちるのは間違いなさそうなので

とにかく草は刈っとこう、という感じになっています。



2015年に購入した野立て太陽光に関しては、土地が1200坪とかあるので

草刈りするのも一苦労です。さすがに義母に行って貰って草刈りして貰うわけにも

いきませんので、ここは草刈りを外注でお願いする方針としております。



とはいえ、地縁も何もない土地でどうやって草刈りをやっていただける業者さんを

探したものか・・・。考えた結果、まずはシルバー人材センターさんに当たってみよう、

という方向にて考えることにしました。



見積を取ったところ、かなり安い金額で対応してくださることがわかったので、

それ以降春から秋にかけて年に数回の草刈りを依頼しております。

草刈り後の現場を義母が確認に行ってくれましたが、丁寧に対応してくださっており

この価格でこれだけやってくれるとは、とありがたい気持ちになっておりました。



今年でお願いして丸5年。大きな問題もなくここまでやってこれました。



しかし、先日シルバー人材センターさんから電話があり「来年からは草刈りの仕事は

請けられない」ということを言われてしまったのです。え、何かうち悪いことした?

特に心当たりはないのですが・・・。



戸惑う私達に対して、先方は来年から仕事ができない理由を伝えてくださいました。

今年は何回か配線を切ってしまう事故を作業担当の方が起こしてしまっており、

その都度保険で対応していたが、あまりに事故が多くなってしまったので今後は

同様の作業を引き受けることができないと判断した、ということのようです。



確か、前に別のシルバー人材センターさんに電話して相談した時、その仕事をやりたいと

手を挙げる方がいないと引き受けられない、みたいな話をされていたのを覚えています。

ここからは完全に想像ですが、シルバー人材センターさんの中では、この現場はこの人、

みたいに担当が割り当てられており、その人がやらないと言えば次の人を探さないと

いけない、でも今回は今の作業担当の方が辞めると伝えたのに対して補充ができないので

対応できかねるということで通達したのではないかな?と考えております。



シルバー人材センターの方も、別のシルバー人材センターさんなら引き受けてくれる人が

いるかもしれないということを仰っておりました。今は太陽光発電所の所在地の隣町の

シルバー人材センターさんが作業を請け負っているのですが、作業をお願いした後で

所在地の町にもシルバー人材センターさんが出来ました。そっちに相談してみるのも

良いと思う、ということを今回の電話で示唆されたように感じます。



できないものを無理にやってもらうわけにもいかないので、ここは一旦受け止めて

所在地の町のシルバー人材センターさんに相談するのが良いのでしょうね。

義母に依頼して、作業して貰えるか相談して貰うことにしたいと思います。



今は安定していて問題なくても、そのうち問題が出たり継続して作業を引き受けて

くれなくなったりするケースって、今回に限らず普通にあると思います。その時に

1社だけに頼っていると、どうしてもあたふたすることになってしまいます。



本当は、ドミナントを進めていくつかの会社さんと取引をして、万が一そこの会社さんが

引き受けられない状態になったとしても、別の会社さんで事業継続できるようにするのは

大事なことなんだろうなと思います。太陽光は完全に飛び地なので、それが難しいです。



札幌とか東京とかなら、物件のボリュームもあるので、複数の業者さんとの取引も

しています。どこか一社と何かあったとしても、他の会社さんにスイッチさせることは

可能な状態です。こういう状態にしておくのが良いのでしょう。だから購入するなら

同じ地域に集中させた方が良いよね、と思ってはおります。



まあ太陽光は草刈りくらいだと思いますから、これはこれでリスクとして受け止めるしか

ないのでしょうね。



新しい草刈りの業者さんを早く見つけて、来年からの運営も問題ない状態にすることを

実現してまいりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月30日

利回り38%の物件情報が届いたのですが・・・。

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最近またサラリーマンの仕事で出張が多くなりました。そして、しばらく家を

空けていたことで、ちょっと損した出来事がありました・・・。



最近また出張続きです。先日は2週間ほど東京を離れ、地方にいるお客様のために

仕事をしてきました。いない間の家のことは嫁ちゃんに任せ、銀行さんからの連絡も

急を要するものはなく、なんとか不在時の状態は乗り切れたかなと思っております。



ただ、郵便物ばかりはそういうわけにもいきません。山ほど溜まった郵便物を見ながら

いる、いらないを仕分けして・・・という作業は嫁ちゃんにやっといてというわけにも

いかないので、自分でせっせと対応した次第です。



15日に送金される分の送金明細もこの時中身を確認しました。富山1棟目の

管理会社さんからの送金明細もありましたが、なんかいつもより分厚い気がします。

なんだろうと思って中を見てみると、送金明細に加えて売り物件の情報がありました。

そういうのはメールでいただけると嬉しいんだけどなあとか思ったりもしましたが、

それは自分の都合でしかありません。送っていただけるだけでもありがたいです。



内容を見ると、富山市内で利回り38%のRC。さ、さんじゅうはちぱーせんと!?

築30年オーバーのRCで、1階がピロティ式の駐車場、2〜5階がファミリー間取りの

お部屋という物件でした。お部屋は18室、駐車場は23台。立地としては、決して

賃貸付の強いエリアではありませんが、ABCの三段階で言えばBくらいには位置すると

思います(客付楽勝がA、激戦区だけど頑張れば客付できるがB、需要極小がC)。

現況は18部屋中4部屋が入居中という形です。



図面からはエレベーターがあるかは確認できませんでしたが、たぶん存在しないものと

思われます。5階まで階段で歩くのはきついから敬遠されそうですね。あと駐車場が

ファミリー間取りだと2台欲しいところですが、全戸1台、一部で2台しか確保できて

いないので、これもマイナス要因です。



高利回りのゲテモノ物件、てとこですね。これが木造だったら気楽に取り組めますが

RCになると固定資産税と修繕費が重くのしかかるため、気をつけなくてはなりません。

特に修繕。ちょっと古めのRCだと壁の中に配管が埋め込まれていることが多いので、

配管関係のトラブルが出た時は壁をハツって作業することになり、大変お金がかかる、

ということを頭に入れておかなくてはなりません。

健美家に掲載されていたグッチ―さんの失敗談が参考になります(第一話第二話)。



こういったリスクを軽減する手法として・・・

地方での築古RC購入の時は、ガス会社さんに事前に現地を見ていただき、供給変更を

条件として配管をどこまで面倒見ていただけるかをネゴしておくと良いかと思います。

RCであればそう簡単に壊せないので、ガス会社さんも継続して使って貰える前提で

頑張ってくれるケースは多いと思います。これが木造で小規模だったりすると、

スケールメリットが得られない&簡単に解体できるから気軽に建て替えされそう、

というあたりでガス会社さんが二の足を踏むケースがけっこうあります。



そしてRCはその「簡単に壊せない」もリスクです。埋まらないから解体して

更地で売るとか新築しようとかを気軽に考えたところで、実際に解体の見積を取れば

しゃれにならないレベルの金額になるので、一気に気持ちが萎えること請け合いです。



いろいろと考慮しましたが、利回り38%であれば、リスクは取れると見ました。

たぶん地元の大家さんは買わないだろうなと思いますけど、この手の再生案件は

嫌いじゃないです。最悪、4階と5階を捨てて、2階〜3階までの部屋を埋めて

回したって、20%くらいの利回りは確保できそうです。それなら駐車場不足問題も

クリアできますしね。あとはもうちょっと頑張って7割埋めて、都心部の大家さんに強い

業者さんに買取依頼すれば出口は取れそうです(先ほど紹介したグッチーさんのコラムと

同じような展開は再現可能でしょう・・・昔より融資出にくいのはわかってますが)。



たまたま、今週末は富山にいます。空気を読んで懇親会を中止にしたので、業者さんを

回るのも中止にしました。せっかく行ったけど暇だという状態なので、売り物件でも

見てくればいいかなと思います。



そんな思惑を胸に、業者さんに翌朝早速お電話しました。現地見たいんだけどと伝えると

「確か買付が入っていたような気がするので、戻り次第確認します」というお話でした。

あー、情報展開されてから2週間経ってますもんねえ。そりゃそうか。ごもっともです。

その後確認結果の連絡があり、3番手まで既に買付が入っているとのこと。

それをひっくり返してまでやる気にはなれないですし、そもそもひっくり返したところで

融資がつくかもわかりません。うん、無理はしないでおこう。止めよう。



出張がなければ、もっと早い番手を取れていたかもしれません。やっぱり会社に対して

時間を費やすことで損している部分はありそうです。会社を辞めて自営業スタイルに

なれば、こういった案件に対して迅速に対応することもできますしねえ。

40代にもなったし、もっと時間を大切にすることを考えないといけないのかな。



ともあれ、関係を作っておけばこういう案件もまだ回ってくることはわかりました。

管理会社さんとより頻繁にコミュニケーションを取り、良い情報を受け取れるように

精進したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月29日

落ち葉地獄の東京8棟目に思わぬ援軍。

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落ち葉のシーズンがやってまいりました。東京8棟目が悲惨なことになるシーズンです。

そんなシーズンに想定外の嬉しい出来事があり、良い人に恵まれたことを感謝しました。



東京8棟目はこの時期いつも憂鬱です。え、退去1件と退去予告1件があるからって?

まあそれも憂鬱な原因の一つには違いないんですけど、それとは別次元で憂鬱なのが

隣地から発生する落ち葉の処理です。



とにかく、隣の家の樹木がすさまじく、東京にあるまじき状態で木が生い茂っています。

購入前のオーナーさんは、こちらではみ出した木を切っていたと聞いております。

所有者様ご本人は木を剪定するだけの資力がなく、隣地の人が手配して選定することは

許容しているとのこと。ただ、伐採はダメだと言い張っているということでした。



近隣の方もこの件には手を焼いているようで、何度も行政が現地を見に来ているのですが

強制力を持った指示が出せず、結局現状のまま今に至っていると言う理解をしています。



私有地の中の樹木なので、ご本人が伐採に同意しない限りは何も始まりません。

樹木はいろいろ生えており、全部伐採したら数百万レベルでお金がかかるでしょう。

そういう意味では仮に伐り倒すことに合意してくれたとしても、その費用の負担について

すんなり決まるとも思えません。



結局、私にできるのはこの秋の落ち葉が激しい季節はこまめな清掃を入れるしかない、

ということになります。夏はやぶ蚊に悩まされ、秋は落ち葉に悩まされるという残念な

展開は今後も続くことになります・・・。



そんなある日、東京8棟目の入居者様からLINEでメッセージが届きました。

まだ運営を始めて2年程度の物件ですが、先日最も古株の方が退去された後は

今回LINEをくださった方が一番の古株入居者様になります。パートナーの方と

2名でお住まいで、ワンちゃんをいっぱい飼っている心優しい方です。



メッセージの内容は「連れが落ち葉を拾っているのですが、ゴミ袋がなくなったとの

ことです」というもの。最初は「?」となってましたが、すぐ思い出しました。

そういえば、昔まだ私が定期清掃をそこまでしっかり入れられていなかった頃に

落ち葉をこの入居者さんの相方さんが拾ってくれていたんだった・・・。



東京の物件は基本的に定期清掃は入れておりません。庭が狭いので清掃する箇所が

あまりないためです。それゆえに、問題点の検知に遅れてしまう弊害もありますが、

今のところおおむね定期清掃無しで問題が出ている物件はありません。



ただ、東京8棟目だけは例外です。都内にしては庭が広い物件ですし、庭にはテーブルと

椅子が置いてあり、コミュニティスペースとして活用して貰えるようにしております。

そんなところが汚くなっているのは問題がありますから、定期清掃は必要なのです。

それに、近所の方も「庭の落ち葉が・・・」と気にして声をかけてきてくださるので、

それを無視してやらないスタイルを貫くほどの勇気はありません(笑)



最初はシルバー人材センターさんにお願いしようとしていましたが、なかなかうまく

対応してくださる方が見つからず、近所に住んでいる飲み友達の友人に定期清掃を

お願いしました。しかしその友人もしばらく対応してくれたものの、本業が忙しく

なってしまって徐々に清掃回数が減り、最終的にフェードアウトしてしまいました。

今は良い清掃業者さんが見つかったので良いのですが、見つかるまでの間空白の期間が

あり、その間落ち葉が酷い時に入居者様が落ち葉を拾ってくださっていたのです。



清掃業者さんが見つかったので今はもう問題なくなったものと思っていましたが、

落ち葉は年中無休です。月に1〜2回の清掃では到底追い付かないのは自明の理。

たぶん、清掃が行き届いていない間はこの入居者さんが当時から引き続きで落ち葉を

拾ってくださっていたのでしょう。なんとありがたいことか・・・感謝でいっぱいです。

その後一言もそんなこと言ってなかったのに。イベントにも積極的に参加してくださるし

運営にもとても協力的な方なので、何かお礼しないとなあ・・・。



レントロールを見直すと、来月がこの方の更新月でした。今のところ退去と言う話は

出ていないので、更新してくれるものと思われます。そこで、清掃のお礼も兼ねて

私の取り分の更新手数料は無料にしようと考えました。管理会社さんの取り分となる

更新手数料は半月、大家の取り分は半月です。大家の分は不要とすることで、

管理会社さんも損はしないし、入居者様にも清掃のお礼をしたいという趣旨は

伝わることでしょう。



管理会社さんに早速その旨お伝えしましたが、更新の手続きもうやってるだろうし

間に合うかなあ・・・。まあもし間に合わなければ、来月の家賃を半額にすれば

帳尻は合うでしょう。



良い入居者様に恵まれ、幸せです。ありがたきことです。



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posted by ひろ* at 09:19 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月28日

結露問題とうとう顕在化。

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姉さん事件です!結露です!札幌8棟目、激しい結露です!前はそんな話なかったのに!

まだだ、まだ慌てるようなじk・・・あわわわ(慌)。根が深い気がするので焦ります。



札幌8棟目。なにかとイベントが多く、融資ジャブジャブ相場の頃になにげなく

フルローンがついたから買っちゃったものの、失敗だったなあと思う今日この頃。



元々、購入する前からこの物件は結露がちょっと怪しいと思ってはおりました。

元の物件名で仲介業者さんに聞くと「その物件シリーズ、結露で有名なんですよね」と

仰るからです。ただ、売ってくださった業者さんが管理会社さんも兼ねていたのですが

その時は特に結露でどうのこうのという話はなかったということ、あとはロスナイが

各部屋についていたことで、まあ結露問題はそこそこに解消されているのだろうと

甘い見立てをして購入に進めておりました。



購入後も直接的に結露の問題が顕在化することはありませんでした。

民泊に使いたいという法人さんに貸していた部屋で、結露が出たという話があったものの

結局その詳細は聞けておらず、その法人さんが対策工事の見積をすると言っていたけど

コロナ禍でそれどころではなくなり、結局何も話は進まないまま終了しております。



そんな話があったので、入居者様からいずれどこかの部屋で結露の話が出るのでは?と

思っておりましたが・・・いよいよ来てしまいました。結露の連絡。



管理会社さんよりメールが届き、先日ご入居されている法人さんのお部屋で結露が酷く

このままだと住めないという連絡が届いたとのこと。管理会社さんが契約してる

リペアサービスの業者さんに連絡があり、そちらで一次対応をしてきたようです。

対応で全てが直ったわけではなく、応急処置のみ。法人担当さんから管理会社さんに

玄関ドアや洋室クローゼット内に水滴が滴る状態なので、早急に対応してほしいという

連絡もあったようです。



業者さんのレポートによれば、天井から漏水しておりクロスにはカビ染みが見える状態。

点検口から内部を見ると、躯体のコンクリートに水滴がびっしりついている状況で、

角からそれが漏れ出しているとのことです。また、床付近のボードも腐食して

穴が開いている状態だったとのこと。



ひとまず、結露で漏水しているところにテープやビニールを使ってシンクに水が

流れるように対処して、後日屋根に上り屋根からの漏水でないことを確認して

結論と断定するところまでをリペアサービスさんにて行っていただきました。



管理会社さんからは、報告のメールの数時間後に「法人担当者からの追い連絡が激しい為

再度その場でできる限りの応急処置を行うようリペアサービスに依頼しました」との

連絡がありました。入居者様対応は迅速に行うべきなので、その判断は問題ありません。

対応ありがとうございます。



なお、管理会社さんからは「原因が結露にしても、今までの入居者様や同条件の部屋から

ここまでの話が出たことはない」「入居者様のお部屋の使用方法についても確認する」

というコメントがありました。そちらも並行でお願い致します。



さて、この問題は何となく根が深いような気がしております。前々から結露疑惑というか

あってもおかしくない状況だったのが、いよいよ顕在化したと言うことだと思います。

ロスナイつけててもその状態になるってことは、何か結露を起こす根本的な要因も

あるのでしょう。勿論、換気をしていただければ結露は減りますが、寒い冬の札幌で

窓を開けろというのも酷な話です(できればたまに換気はしてほしいですけど・・・)



リペアサービスの方がどこまでの作業ができるかも正直まだよくわかりません。

初めてお任せするわけですし。



それであれば、信頼できる業者さんに後追いでもいいので現場に行って貰い、

リペアサービスさんが解決できない時は出張っていただくのがいいかなと思いました。

勿論、既にリペアサービスさんが一次対応に入っているので、その仕事を奪う気はなく

あくまでブルペンでのウォーミングアップ程度で、です。



誰がいいかなと思い浮かべた結果、外廊下のシート工事など対応してくださった

業者さんが良いだろうと判断しました。良い工事を安く仕上げてくださるので、

来年は外壁とか依頼しようかなと思っていました(今年はコロナで中止)。



早速連絡を取り、一次対応のリペアサービスさんがどうにもならない場合は対応を

お願いしたいので、事前に管理会社さんに連絡を取っておいていただけないかと相談。

あわよくば、リペアサービスさんが現地に行く時に同行できればいいなとも思ったので。

今はそちらとのやり取りも進めております。



いよいよ来ちゃったなあ、結露問題。まあこうなってしまった以上、やるっきゃない。

1部屋対応が確立できれば、次以降もその対応で良いでしょうし、場合によっては

予防修繕もできるかもしれません。改善の第一歩のヒントが出来たということで、

むしろ喜ばしいことだと思うことにします。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月27日

火災保険の保険金申請、今は時間かかるみたいですよ。

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先日申請した火災保険、普段に比べてやたらと時間がかかっております。

保険代理店さんに聞いたら、大きめの金額は1〜2ヶ月時間がかかる傾向なのだとか。



先日、千葉1棟目に対して原状回復と共に引合をよくするためのバリューアップの

ご相談を現地で行いましたが、その時近所に住んでるお友達大家さんが現地にて

屋根が普通ではそうならない形でめくれていることを発見してくださいました。

恐らく過去の台風で飛んだのではないかと考えられるため、火災保険の申請を

することにしました。

(詳しくは過去ブログを参照)



管理会社さんに見積もっていただき(意外と高くて焦りました・・・)、その内容を

保険代理店さんに送って事故の報告をしたのが11月初旬でした。私もバタついており

保険申請するのにだいぶ手間取ってしまったところがあり、管理会社さんから見積を

貰ってから半月以上放置してしまっていました。いかんいかん。



管理会社さんとは、遅くても11月末くらいには(OKであれば)振込が完了して

12月くらいから工事スタートできるはずだよね、ということで会話していました。

火災保険は修繕する義務はないのですが、この物件はテラスハウスということもあり

建物を壊して再度建築などは現実的ではありません。今あるものを大切に使うことが

必要と思ったので、きちんと工事をして憂いを絶っておくべきだと判断しています。



そして昨日、相変わらず仕事に忙殺されていたものの、ふと思い出したのです。

まだ火災保険の保険金の申請結果が出てないなあ、と。別件で仙台法人が保有する

太陽光発電所の火災保険の更新がそろそろだよという連絡をいただいていたから

それに付随して思い出した次第です。



何か申請の不備でもあったか、あるいは何か問題視されて話が止まっているのか。

保険代理店さんに、そういえばこの保険金申請ってどうなってます?と確認すると

まだ結果が出ていないとのこと。そして、このところ回答が出るまでに時間がかかる

ケースが多く、見積金額が大きい案件では1〜2ヶ月を要する場合もある、という

お話でした。



保険会社さんも、コロナ対策でテレワークにしたり出社するひとを減らしたりして

対応しているのかもしれません。なんとなく、それだったら遅くなるのも納得です。



回答急がせます、と代理店さんが言うので、それは止めました。別に急いで回答が

なくても、もうだいぶ前からこの状態になっているので、今更誤差だと思います。

先方だって忙しいのでしょうから、変に急かしても仕方ありません。普通の手続きで

進めていただければよいと思います。今そのカードを切ると、本当に急いでほしい時に

またかよと急いでくれなくなるかもしれないですし。



管理会社さんにも、前に想定していた工事スケジュールでは進められないと思うので

保険金申請の結果が出たら、改めて進め方調整しましょうということで伝えました。



コロナ禍だと人が減ってサービスレベルも落ちるということなのかなあ、と勝手に

納得しましたが、これからは過剰なサービスレベルは求められない時代になって

いくのかもしれませんね。



火災保険、今は時間かかりますよ!という私自身の体験のシェアでした。

申請は早め早めをお勧めします。



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