2024年04月17日

仙台2棟目に入居申込をいただき、空室は残り3部屋に。

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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!こちらは安定の生活保護の方です。

100%決まりではないですが、無事に埋まってくれそうでありがたいです。



東京は全ての空室が埋まり満室。札幌も札幌9棟目のテナント以外は満室に。

空きが目立つのはやはり仙台でしょうか。札幌9棟目が1室、富山1棟目が1室、

仙台2棟目が4室なので、やはり仙台がダントツです。



長らく経験できていない完全満室を達成するには、仙台2棟目の奮起が不可欠。

先日1部屋入居申込をいただくことができておりますが、それでもまだ4室の空室を

抱えています。分母が15室なので、かなりの高い割合になってしまっています。



繁忙期は振るわず、空室が全然埋まらないまま終わってしまいましたが・・・

どうもこちらの物件はピークがずれているような気もしてきました。昔持っていた

札幌2棟目も家賃が安くて比較的属性が厳しめの方が多い物件だったのですが、

こちらの繁忙期中は全然埋まらず、繁忙期が終わるとじわじわ埋まっていくという

よくわからない動きをしていたのです。それと似ているなあと・・・。



まあつまりあれです、入居申込をいただくことができたというお話です。



管理会社さんと義母と私の入っているLINEグループがあるのですが、そちらに対し

管理会社さんから入居申込をいただいた旨のメッセージが届きました。しかも驚くべき

ことに、内見せずに入居申込をいただいたということなのです。ほえー。



仙台2棟目は必要最低限のものは揃っていますが、決して褒められるほどの内装では

ありません。まあこの家賃でこの内装ならしょうがないかな、という感覚になる

内装だと思っています。それをわかっていて内見なしで決めているのだろうか。

そこはかとなく不安です。



ちなみにどんな方なのでしょうかと管理会社さんに確認しましたところ、毎度おなじみ

生活保護の方であるとのことです。うん、まあきっとそうかなと思っていたよ。

予感がなかったわけではない。



管理会社さん曰く、水商売をされていた関係でアルコールを摂取しすぎてしまい、

肝臓を壊してしまって仕事ができなくなって生活保護を受給せざるを得なくなった、

ということだそうです。スマホも契約できていないというお話でした。



仕事のしすぎで身体を壊すのは辛いですねー・・・。真面目に仕事をしすぎるのも

考え物だよね、などとこういう話を聞いてると思ってしまいます。真面目なのは

いいことだけど、手を抜けるところはうまく手を抜いて、自分を守りながら仕事を

しないと、などと思ったのでした。



何かしらの電話を契約することを前提に保証会社さんの保証の審査は通過しているとの

ことでしたので、このまま契約を進めていただくということで私も異存はありません。

いつも骨を折っていただいて、ありがとうございます。



今月に入って2部屋の入居申込をいただきましたので、空室は残り3部屋となりました。

稼働率はホテルにしている3部屋は除き、128部屋中123部屋の稼働で96.1%。

高水準をキープできていますので、この調子で推移してほしいものです。

キーになるのは仙台2棟目。なんとかこの調子で埋めていっていただければと思います。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月16日

札幌12棟目の入居申込を受領しました!

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札幌12棟目でまたまた退去前に入居申込をいただくことができました。素晴らしい!

医療従事者の方のUターン転職の需要でした。これで満室に返り咲き確定です。



札幌12棟目。ウクライナやコロナ禍で1段階建築の相場が上がり、利回りが下がった

印象を持っておりますすが、その相場高騰の直前に仕込むことができた物件です。

つまりもうこの時点で含み益。なんと甘美な響きなのでしょう、含み益。

(でも含み益を実際の利益になかなかできない私・・・)



運用成績も優秀な物件でして、退去しても1ヶ月以上空室になることがこれまでは

ありませんでした。退去前に入居が決まることも珍しくありません。なんと素敵な

物件なのかと思ってしまいます。



こちらの物件は現管理会社さんの仲介にて購入させていただいたのですが、

物件自体は新築企画・販売及び管理をしている会社さんの物件でした。折衷案として

当面は企画をした会社さんにて管理していただき、頃合いを見て仲介してくださった

会社さんに管理を切り替えるという話で決済をしたものでした。



当初は1年くらいを目途で切り替えるという話をしていたのですが、最終的に切替が

実施されたのは2年以上経過してからでした。嬉しい誤算として、元々の管理会社さんが

なかなかいい感じの管理をしてくださっていたので、そちらへの義理立てなども

考えるとあまりすぐに切り替えというわけにもいかないなという感じだったためです。

嬉しい誤算でした。



結局最終的には切り替えましたが、ご縁を切らすのも勿体ないと感じたため、

札幌8棟目の管理を移管し、今でもお付き合いを継続させていただいております。



新管理会社さんも期待通りの働きをしてくださっており、旧管理会社さんと遜色ない

客付能力を発揮してくださっております。頼りになります!



難点があるとすれば、これは札幌12棟目自体の問題で管理会社さんがどうこうでは

ないのですけど、とにかく回転が早いことでしょうか。退去がすごく多いです。

退去してもすぐ決まるので大きな問題ではないと思いますが、入れ替わりのたびに

広告料2ヶ月が消えていくことを考えると、そこはちょっと微妙かもしれませんね。

パーフェクトな物件なんてそうそうないので、これ自体は許容範囲だと割り切って

捉えております。



今年の繁忙期も結構入れ替わりはありましたが、どれもきちんと埋まってくれてます。

唯一不安だったのが、最後に残った空室です。4月末退去なので、募集の旬を外した

微妙な時期というところが心配な要素でした。



しかしそれも特に不安要素ではなかったようです。あっさりとお申込をいただくことが

できました。しかも退去前にです。ありがたすぎる。



お申込をしてくださったのは、医療従事者の方です。ご実家が札幌にあるとのことで

転職を伴う札幌への転居というお話でした。勝手な推測ですが、きっとご実家のご両親の

面倒を見るためにUターンで転職してきたのでしょうね。



属性は申し分がありませんので、当然審査はOKとさせていただきました。

これで満室に返り咲くことは確定的になりました。ありがたいです。

管理会社さんのご尽力にも深く感謝申し上げます。



ということで、札幌はこれで札幌9棟目のテナントを除いて満室になりました。

テナントは・・・売却が成立していれば忘れられたのになあ・・・。

管理会社さんと打ち合わせなくては。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月15日

金沢視察2日目は物件見学などをさせていただきました。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



金沢二日目にして実質的な最終日。各種観光地の視察に加え、某埼玉Swallowsさん

小松市にある紫電君を見学させていただきました。ありがとうございました!



今回の金沢視察は2泊3日なのですが、3日目にあたる本日は午前中のうちに

東京に戻る計画になっております。他の皆様は本日も夕方まで金沢を堪能するとの

ことでしたが、私はサラリーマンの身分で午後にはWeb会議に参加しなくては

なりません。なので、午前中のうちに新幹線の中で仕事をしながら帰宅しようと

考えているわけです。他にも午前中で帰る人や昨日もう帰った人もいますので、

皆さん人それぞれの予定で動いているってことですね。



ということで、私自身は昨日が実質最終日でした。終日びっちりと予定を入れて

石川県を堪能してまいりました。



午前中は金運アップと噂されている神社や加賀地方の大きな神社を歴訪。

家内安全と商売繁盛をたくさん依頼してきました。これだけ何回も祈ったのだから

神様もしょうがねーなーこいつはと思って多少は応援してくれると期待したいです(笑)



ランチは美味しいピザとパスタをいただき、午後は自由行動。スーパー銭湯に向かう

メンバーと物件見学に行くメンバーに分かれて行動。私は欲張りなので物件見学の

コースを選びました。



見学先は某スワさんの小松市の物件、紫電君です。中古で安く購入をされた物件で

1部屋の空室があるということで見学をさせていただきました。



外壁は・・・ちょっとあまり状態は良くないかな?というか以前見せて貰った時にも

外壁塗装した方がよさそうだと思ったんですけど、その時から特に何も変わって

おりませんでした。軒天に穴が開いている箇所もあり、ちょっと心配でしたが

某スワさんも作戦や資金の割り振りなどあると思いますのできっと大丈夫でしょう。



続いて空室を見せていただきました。内装は清潔感もあり、キッチンも新品に交換が

済んでおりました。家賃がそんなに高くないような話もありましたが、それであれば

充分すぎる内容だろうと思います。



くねくねミラー

久しぶりにIKEAのくねくねミラーを見ました。これ、15年前くらいに大流行したなあ。

懐かしいです。衝撃的なコスパの良さで、こぞって皆さん採用されていたことを

覚えております。今はもう廃版になっていますが、根強いファンは大量購入して

ストックを持っている大家さん友達もちらほらいるのは聞き及んでおりました。

某スワさんもデッドストックを持ってるタイプでした!



外に出るとお掃除をしている方に「こんにちは」と爽やかに声を掛けられました。

一生懸命草をむしっておられ、好感度は高かったように思います。

どうやらこの方、先日の某スワさんブログに記載されていた「エロジジイにじろじろ

見られて悩んでた人
」だそうです。だから中性的な恰好をされていたのかも?

声を掛けられるまで男性か女性かよくわからない感じだったので。



物件見学の後は、小松駅隣接の「こまつの杜」で大型重機に大盛り上がり。

こまつの杜

こまつの杜



戻る途中に大谷翔平さんにメジャー日本人HR記録に並ばれた松井秀喜さんの

松井秀喜ベースボールミュージアムを通りすがったり。

松井秀喜ベースボールミュージアム

※当日は閉館でしたが、ドラクエウォーク的には通り過ぎられればアイテムが

 ゲットできるのでOKです(笑)



途中のパーキングエリアで奇麗な海と意図的なバエスポットに盛り上がったり。

夕陽とハッシュタグ



おかげさまで楽しく視察の時を過ごすことができました。



ホテルに戻り、他のメンバーと合流して懇親会。腹筋が割れるんじゃないかというくらい

げらげら笑って過ごすことができました。ホテルでもずっと部屋飲みしながら話を続け、

日付が変わるまで飲んでしまいました。



いやー、楽しい視察でした。本当にありがとうございました!

お金を落とすことで能登の復興支援にも若干は貢献できたに違いないと思います。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月14日

金沢初日はほとんど金沢らしいことはしておりません。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



昨日のブログで予告した通り、昨日から金沢に来ております。仲のいい不動産仲間と

楽しいひと時を過ごさせていただいております。この事実だけでも掛け値なしに

ありがたいことだと感じます。



午前中の新幹線で移動し、お昼頃金沢に到着。本当は地元のグルメでも堪能したい

ところなのですが、あいにくそんな時間は取れず。少し早く金沢入りしていた

お友達が食べているという鎌倉パスタで昼を手早く済ませ、皆様と合流してから

レンタカーを借りに向かいました。



今回の企画はかなり自由度が高く、途中参加・途中退出OKとなっております。

なので、私も関東→札幌の大家会の勉強会が被ったことから、そっちはオンライン参加を

する形で調整をしておりました。なので土曜日は晩ご飯の時間から合流という予定に

させていただきました。また、月曜の夕方まで視察は続くのですが、私自身は月曜の朝に

お暇して家に戻り、午後からはテレワークでサラリーマンの仕事をする予定です。

午後の打ち合わせの準備があるので、午前半休と言いつつ新幹線の車内で仕事をします。



テレワークと不動産のおかげで多様な働き方ができるようになったのはありがたいです。

これもサラリーマンを辞めるモチベーションが以前より下がった理由の一つかも。



ということで、レンタカーを借りてホテルから勉強会に参加するためにホテルに移動、

と思ったのですが、ここでトラブル発生。レンタカーを借りるのに手こずりました。

詳細は割愛しますが、○イムズのシステムが微妙なのと、レンタカーを借りた人が

借りた時のカードと別のカード(法人と個人の2枚がある)を持ってきてしまったことで

カウンターの方もドはまりしてしまい、1時間近く出発が遅れてしまいました。



結果、司会進行役なのに勉強会に遅刻するという壮大なネタを提供してしまいまして

到着するまでの間は別の方に司会進行をお願いする羽目になりましたとさ。

ご迷惑をおかけいたしました。



勉強会の司会進行をその後はつつがなく終えました。能登の被災状況の報告だったり

最近の売却や賃貸付けの動向事例、新築を建てるのに貸し渋りに近い理論的でない対応を

している事例など、様々な生きた情報を得ることができたと思います。



その後は合流の時間までホテル近所を散策したり、ホテル自体を散策したり。

今回泊まっているホテルはお友達が運営している無人ホテルです。私自身も無人ホテルを

運営している身なので、そういう観点でじろじろと中を見てしまいました。参考になる

こともいろいろとあり、その観点でも良い視察になっていると思います。



皆様と合流して晩ご飯を食べながらの情報交換会(およびバカ話・笑)は続きます。

お店で話した後、兼六園に夜桜を見に行って、ホテルに戻って更に皆で話を続けました。

まあよくもこれだけしゃべることがあるなあというくらいに皆話続けておりました。



そんな感じで、楽しい視察の1日目は終了。今日は物件を見に行く予定があるとか

ないとか、予定が結局定まってない感じはあるのですけど、ためになる一日に

なるだろうと思います!



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月13日

週末は金沢視察に行ってきます。

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今日から大家さん仲間のお友達と金沢でに行ってきます。復興支援はお金を落とすのも

効果的なので、現地でお金をしっかり遣ってこようと思います。



私は旅行も結構好きです。仕事で行く視察だったとしても、遠出するのだから旅行気分で

過ごさないとと思えば旅行気分で過ごすことができます。木曜日もサラリーマンの

お仕事の一環で少し遠出していましたが、これはこれで旅行気分で楽しんでいました。

お客様のご紹介でご当地グルメの美味しいものも食べられましたしね。



どうせ同じことをやるなら楽しくやった方がお得、という感覚は自分でも持ってるなあと

思っています。人生は長いようで短いというか、この年になると1年があっという間に

過ぎ去ってしまいます。そんな感じであっさり終わってしまいそうな人生なのだから、

無駄なことをしている余裕はないだろうと思います。そしてそこには、無駄なことを

一切やらないという選択の他に、無駄なことでも楽しむことで人生を充実させるという

やり方も考えられると思います。私は今のところ後者ですかねえ。そういう性分であり

そういう性格だからというだけなのですけど。



ちなみに、私にとっては、不動産は仕事であると共に趣味でもあると言えます。

なので、不動産の現地調査とか視察とかは普通に楽しいです。わくわくしちゃいます。

これも大変お得な性分だと思います。同業他社さんとの情報交換(要は大家さん同士で

お会いして話したり飲み食いしたりってことです)も大好物で楽しんでおります。



まあ要は、不動産が絡めばだいたい楽しいということではないかな、と。

身もふたもなく言えばそういうことだと思います。



この週末は、仕事でもあり視察でもあり大家さん同士の交流でもあり旅行でもある

楽しいイベントに参加してきます。つまり何かといえば「金沢に大家さん仲間と一緒に

出かける」ということです。



先日「北陸応援割」というものが発表され、瞬殺で完売となりました。行政から

補助金的なものが出て割安に旅行ができるというやつです。私はできるならお得に

行きたい気はするけど、この手の争奪戦に対してのアンテナをあまり真剣に張る気持ちが

薄いため、いつもスルーしてしまいますが・・・こういったものに対する感度の高い

大家さん仲間のお友達が、何人かの分をまとめて確保してくださいました。それであれば

やっぱ活用したいですよね。割安で視察に行けるわけだし。



先日、能登半島地震の復興支援ボランティア活動を1日だけやってきましたが、

能登半島方面は本当に酷い有様でした。復興どころか復旧すらままならない状況です。

震災の傷跡は生々しく残っており、とてもじゃないけどすぐには復興しそうにない

印象を持ってしまいました。



他方、その時宿泊した金沢は、何事もなかったかのようでした。むしろ観光客の方に加え

復興のための作業をしている業者さんが現地入りしている関係で、震災前よりも混雑して

ホテルも高騰しているように感じました。



能登に行くのは復旧作業の邪魔になるし観光地としての機能が失われているから

選択肢としてないと思いますが、金沢はむしろ活況なので、金沢に行くのはありです。

そして石川県というくくりで見れば、能登も金沢も同じ石川県。石川県の復興を

支援するということであれば、金沢でお金を遣ってくるのは石川県が潤うことになり、

その成果が能登半島に波及するだろう、という風に考えております。



ということで、土日はお友達大家さんと一緒に金沢を楽しんでこようと思います。

サラリーマンの仕事やら何やらにかかりきりで、正直なところ今回の金沢視察に関しては

お友達大家さんに企画から何からぶん投げっぱなしできちんと内容の把握ができて

いなかったりするのですが、物件見学ツアーもあるみたいです。問題なく経費の対象に

なりそうだということだけは把握しました。



ということで、今日はこれから荷造りしないといけないのでブログはこの辺で。

気を付けて行ってまいります。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする