不動産投資 問わず語り

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札幌１１棟目で排水管が詰まり、高圧洗浄をする騒ぎがありました。

原因は・・・入居者様が排水溝になんでも捨てていたことみたいです（苦笑）



なんかこう、どこかの物件が落ち着くと次は別の物件が暴れ出す、みたいな感じが

すごくしている今日この頃。札幌６棟目が騒がしかったり、ずっと大変だった

札幌８棟目が大変だったり、それが落ち着いたら今度はずっと落ち着いてた札幌７棟目が

暴れ出したり。どこの物件はずっと安定みたいな話はないのだなあ、と最近は

思うことが多くなりました。ずっと安定と思っている太陽光発電ですら、謎のイベントが

たまに発生してしまいますからね・・・。なんだかなあと思うこともたまにあります。



そんな話もありつつ、戸建である札幌１０棟目と札幌１１棟目は大きな問題もなく

順調に推移してきております。最初の構築段階や初期トラブルはそれなりにありましたが

それ以降は戸建らしく無風状態を継続しているありがたい物件です。



札幌の戸建は古いし地下鉄駅からはだいぶ離れているため、さほど家賃は取れません。

とはいえ、当然ですが単身よりは家賃はたんまり取れます。とはいえ、その広さにしては

相対的に家賃が安いので、ご入居されるのは生活保護を受給している母子家庭とかが

割と多いです。



ここは管理会社さん・・・というか管理担当さんが優秀なので、入居者様からの

ご連絡に対してもうまく対応してくれています。なので、私から見ればあまり手間の

かからない物件と言えると思います。



戸建と言えば、東京では東京５棟目、あと千葉１棟目もテラスハウスですが戸建です。

この２物件も全然手間がかからず、持ってるのを忘れてしまうくらいの勢いです。

それを思うと、戸建ってレバレッジ利かせる観点では効率悪いですが、安定感は抜群で

いいよねと思うのでした。



さて、そんな戸建ですが、久しぶりに札幌１１棟目でちょっとしたトラブルです。

管理会社さんから連絡があり、入居者様より排水が詰まったと連絡があったという

話で、現場に急行するという話でした。



仕事中であまりＬＩＮＥ見てなかったので、その後現場に到着して状況の確認をした際の

写真も送られていており、高圧洗浄不可避の状態なので業者さん入れますという連絡も

入っておりました。



札幌１１棟目は仙台法人が所有しております。義母、きっと「またお金かかるの？」と

嫌な顔をすること間違いありません。お金が嵩む話って、なんでまとめて来るかなー？

でももうしょうがないですね。管理会社さんにも話を進めていただくようお伝えし、

義母にはこの件を伝えておきました。案の定義母は「またお金かかるの？」と。

まあもうしょうがないです。残念ですけど。



それからしばらくして、管理会社さんから再びＬＩＮＥが届きました。

写真も届いているのですが、その中にサランラップや木綿豆腐のパッケージの

ビニール部分なんかも登場しています。あれあれ、これはもしや・・・？



どうやら入居者様が台所の排水口からビニールやラップ類を捨てていたことで

被害が発生していたようなのです。なんじゃそれー！普通そんなところにビニールは

捨てないって感覚的にわかるもんでもないのかねえ？困った人です。

これは完全に入居者様の善管注意義務違反ということになりそうです。



管理会社さんからは、これは入居者様過失なので入居者様で費用負担をしていただく、

ということで進めるという連絡がありました。それでいいと思います。払えるのか？

という点はちょっと気になりますが、そこは管理会社さんにお任せします。



義母にも顛末を報告したら、ビニールを台所に流すなんてありえないとびっくりして

おりました。そりゃびっくりもしますやね。私もびっくりしましたもん。



そんなわけで、久しぶりにあった札幌の戸建でのトラブルの一部始終でした。



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札幌８棟目のエアコン設置日が決まりました。なかなか連絡がないので大丈夫かなと

少し心配になっていましたが、動き始めたようで良かったです。



札幌８棟目。管理会社さんを変更することで空室が多い問題物件から稼働率が高い

優良物件に変わってくれました。管理が変わるだけでこんなに変わるのか、と

びっくりしたものでした。管理会社さんにも得手不得手があるから、得意なところは

お任せして、不得意なところはこちらで多少頑張って吸収すればいいかな？というのが

基本的な私の考え方でしたが、そんな悠長な話だけじゃ済まないことも世の中には

あるのだな、と認識した次第です。



前管理会社さん時代に空室対策としてエアコン設置を推進しました。ガス会社さんから

エアコンを貸与していただき、物件に設置するという流れです。最初は札幌８棟目の

物件規模では難しいという回答だったのですが、お友達大家さんのアドバイスや

ご協力もあり、名義が違う他の保有物件（札幌８棟目は個人、札幌７棟目、札幌１０棟目、

札幌１１棟目は同じガス会社さんに任せていて仙台法人）と合算して一本で見ていただき

なんとかエアコン貸与のＯＫをいただいたのでした。



札幌は元々物件にエアコンを設置する想定がない地域なので、東京などに比べて

エアコン工事が高い傾向にあります。札幌８棟目はベランダがない物件なので、

エアコンの室外機を設置するために足場が必要という状態でした。１２部屋に設置する

ためには、それこそ２００万近い金額が必要という話でした。



参考までに、ベランダのある札幌７棟目でも、エアコン設置は１６万という話だったので

１２部屋で２００万弱は足場込みで考えれば決して高くなかったのだろうなと思います。

当時の管理会社さん、頑張ってくれてたんだなあ。



まあともあれ、無事にエアコンが設置できることになったのですが、その時はもうすぐ

雪が積もってしまうタイミングだったので、雪が溶けてからエアコン設置しましょうと

いうことで「エアコン設置予定」で募集することにしました。



その後、管理会社さんが変わり、満室になり・・・時は経ちました。

そういえばそろそろ設置のタイミングじゃない？管理会社さん、引継ぎ受けてるよね？

何も言ってこないけど・・・。



ちょっと気になってきたし、真夏にまだエアコンついてないとかだったら困るので、

確認しておこうと思い、管理会社さんにエアコン設置いつ頃になりますか？と

連絡をしました。



管理会社さんからは、確認するのでお待ちくださいと返答あり。そしてそこから

しばらく連絡はありませんでした。



だいたい２週間くらい経過した頃、管理会社さんから返答がありました。

６月後半に設置工事を行う段取りになったそうです。無事日程が決まってくれて

よかったです。あーよかった。ほっとしました。ま、貸与契約書を取り交わしているので

設置しないってことはないだろうと思っていましたが、時期までは明言されて

いなかったので・・・万が一時期が合わないとかあったら困るなあと思っていました。



これで約束不履行がない安心の夏を迎えられそうです。



札幌でエアコンについて騒ぐ日がくるとは思っておりませんでしたが、これもまた

時代の流れなのでしょうね。地球温暖化の波が札幌にも押し寄せてきている、

ということなのかもしれません。いずれ東京が暑すぎて札幌に遷都する日が来たり

するのかなあ（妄想）



ともあれ、今年の夏は満室で快適な夏を札幌８棟目は迎えられそうで良かったです。

管理会社さんには引き続き工事完了までしっかり様子を見ていただこうと思います。



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仙台１棟目のポンプ室に漏水があるという話が、受水槽の掃除の際に出てきました。

義母の「お金今は出したくない！」という気持ちから、今は無視することに・・・。



最近は仙台法人保有の物件でトラブルや退去が多く、義母的には面白くない日々が

続いているようです。去年まで義母の頭を悩ませていた仙台２棟目こそ落ち着いて

いるものの、今まで落ち着いていた仙台１棟目と札幌７棟目で退去やそれに伴う修繕が

一気に発生していますし、その修繕も１つ１つが大物でお金がかかりがちです。

私のように鈍感力が高くない義母としては、個々の事例に対して神経をとがらせがちで

なかなか心落ち着かない日々になっているようです。



賃貸経営に浮き沈みはつきものなので、いちいちそれに心を動かされていたら

疲れてしまうと私は思っているので、まあそういうもんだからやるべきことを淡々と

やるしかないという感覚でおります。でもやっぱ、そういう境地に至れる人って

基本的には多くないのでしょうね。義母はすぐ、もーなんなのよーと怒ってます。



先日も義母から、仙台１棟目の受水槽の清掃に入った業者さんから、ポンプ室の中に

漏水があったという話を点検した業者さんから聞かされた、という話がありました。

水漏れに対して保険は使えるのか、という質問だったのですが、保険はたぶん

漏水事故に対する原状回復でしか使えないんじゃないかなと思います。

というか状況がよくわからないので、保険云々以前に何が起こっていそうなのかを

確認しないといけないですね。



とりあえず、保険適用ができる話なのかも含め、一度私の方で業者さんに電話して

状況の確認をすることにしました。



話をしていて思ったのは、たぶん緊急性がある話ではないのだろうなということ。

ポンプ室への漏水の原因はいろいろ考えられるが特定できているわけではなく、

特定しようとすると調査が必要になる、中でもそれが原因だとヤバいのが給水管からの

ピンホール漏水だが、それ以外・・・大雨の時に外から染みてくるなどであれば

対応した方がいいけど今すぐどうこうなる話ではないように思う、という感じでした。



とりあえず保険とかいう以前の話ですね、これ。そもそもポンプ室はコンクリなので

内装の原状回復もくそもないですし。せいぜい給水管が凍結とか何らかの突発的な事故で

故障しているケースであれば何かしら保険対象になるかなというくらい。



たぶん、義母としては出費がかさんでいるからお金は出したくないと思っているはず。

それであれば、致命的でないものは対応しないという方がいいかなと感じます。



業者さんとは、それが原因だとヤバいという給排水管からの漏水の検査だけ行って

それがビンゴなら対処、ハズレならもうしばらく様子見ということにしましょう、

と言うことで合意。給排水管に圧をかけて漏水をチェックする作業の見積を義母に

提示していただくようお願いをしました。



義母にはざっくりと、原因がわかっているわけではなく、原因を本気で追及すると

お金がかかりそうなので、そこが原因だとヤバいところの調査だけお願いしたので

見積がいくと思う、と伝えました。



結果論ですが、ここでもうちょっと細かく書いていた方が、、その後のゴチャゴチャは

発生しなかったのだろうなと思います・・・。



それから少し時間が経過した昨日のこと。

義母からＬＩＮＥで業者さんの提案を断ったという連絡がありました。



話の流れが見えないので夜電話で状況確認したのですが、どうやら義母としては

過去に物件を巡回や清掃で確認した経験から、給排水ではなく外部からの漏水が

原因に違いないと考えているようなのです。それなのに給排水に関する提案をしてきた、

しかもその内容で確実に解決するわけではないと言っている、それだったら確実に

解決する（と義母が考えている）外部からの漏水の調査をしてほしい、と考えて

業者さんにそう伝えたそうです。



業者さん、混乱しているだろうな・・・申し訳ないです。

義母にそういう想定があったのであれば、私が最初に方針決めたと連絡した時に

想定している調査の内容の詳細を伝えておけばよかったです。そうすれば業者さんには

ご迷惑をかけずに私と義母の間でそこで話ができたなあ、と。普段は細かいことを

言わなくても問題なくやれてましたが、今回は義母に確たる意思があったので

それだと情報不足だったようです。ちょっとミスったなあ。



義母には、そもそもこの話は緊急性がないんじゃないかと思っているということ、

給排水の事故はその先いろいろ影響範囲がやばいけど、外部からの漏水であれば

今すぐ何とかしなくてはならない話ではないだろうと思っていること、だから

義母としては違うと思っているかもしれないけど、安心のために給排水の確認をする、

その上で問題がなければお金の出費を減らすために今回は何もしないことにする、

という流れを考えていると伝えました。



義母の引っ掛かりは「漏水していると連絡があったのにそれを放置でいいのか」と

「原因はきっと外部からなのに関係ないところを調査する意味はあるのか」という２点。

前者は話によると昨年からずっと発生している話だったようで、今それを業者さんが

言ってきたということは今直さないといけないのでは、といういつものすぐやる課的な

発想で話しているようだというのが伝わってきました。後者は過去に物件のヒビの周りに

雨がしみ込んだ後があったので、絶対こっちの方が怪しいと考えているようです。



しかし、義母が怪しいと思っている外部からの漏水を調査しようとした場合には、

給排水以上にお金がかかっちゃいます。コンクリをハツって開口して、外部から水を

流して染みてくるかチェックするので、開口などいろいろと作業が発生してしまいます。

緊急性がなさそうな話にそこまでお金かけます？という話だと思います。



義母も当然お金はかけたくない、他のところでコストがかかりすぎているので、

できれば今はびた一文出したくない、ということでした。



それなりに時間をかけて話し合って、出した結論は「放置」になりました。



義母としては給排水は原因ではないと考えているから、そこに調査をするなんて

無駄な金は使いたくないという意思が非常に強かったです。他方、私は外部からの

漏水ならとりあえず放っておけばいいじゃないという発想です。妥協点としては

外部から染みてるのが原因だと仮定し、何も対処しないという方針でした。



義母的には「何も今みたいにお金がない時に言わなくても」「去年とか一昨年だったら

余裕があったから対応できたのに」と。いやそんな懐事情は業者さんわからないから。

それにお金ないって言ってるけど、私から見たら十分お金ありますからね？

そんなに手元に現金がないと不安だという感覚が私にはわからないんですよ・・・。

手元資金が過剰にあったら、有効活用できてないんじゃないかと不安になります。

ま、ここはもう感覚の違いで分かりあえることはないでしょうから、しょうがない。



ということで、今日この結論を業者さんに私が電話で伝えることになりました。

なんかもう、引っ掻き回した挙句仕事ありませんって感じで大変申し訳ないですが

ご容赦いただければ・・・です。



業者さんには毎年清掃するたびに「今年は漏水対策します？」と聞いてもらうかな。



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東京２棟目の無料インターネットが遅いという連絡が複数の入居者様からありました。

契約したのが１０年近く前なので契約してる回線速度自体が遅いということみたいです。



東京２棟目は昔から持ってるということもあり、当時の自分が興味を持って試してみたい

ことなんかを実験的にやったりしていた記憶があります。例えば今回のテーマである

無料インターネットもその一つです。空室対策として無料インターネットを導入して

おりますが、確か全賃フェアでそんなブースを見つけてどんなもんかなーと興味を持ち

試しに入れてみた、みたいな感じでした。



過去のブログを検索してみましたが、どうやら東京２棟目に無料インターネットを

導入したのは２０１２年１２月のようです。１０年以上経過してるってことですね。

となると、東京２棟目を購入して半年くらいかー。あの年は東京１棟目、東京２棟目、

仙台１棟目を立て続けに購入できたんだったなあ。懐かしい。札幌以外の地域に

初めて進出、しかも２箇所もできて、かつ今もその３棟全部保有しているという。

特に仙台法人にとっては創業の年にもなりました。



入居者様から遅いと連絡を受けたと管理会社さんから聞いた時、真っ先に頭の中に

可能性としてよぎったのは、やっぱり回線速度でした。結構年数経ってるし、

当時の契約速度なんて覚えてないし・・・。でもあまり早くはないだろうなあ。

うーん、もし単純に回線速度の問題となってしまった場合、増速させるのにきっと

お金かかるんだろうな・・・ランニングコスト増えるのは避けたいなあ。



とはいえ、もしかしたら回線速度の問題以外・・・機器の故障だったりどこかの部屋が

過剰に使ってる立ったりする可能性もなくはないです。まずは無料インターネットを

提供していただいている業者さんへの問い合わせが先決ですね。



ということで、業者さんへの問い合わせをホームページのフォームから実施。

もはや１０年前の話だと誰に電話していいかもわからないですしね・・・。

当時の営業さんがまだ会社にいるとも思えないし、仮にいたとしても既に別部署に

異動になっている可能性が高いです。



翌日、見知らぬ電話から着信あり。仕事中だったので出なかったのですが、留守電が

入っていたので後で聞くと、インターネットの業者さんでした。状況をお伝えして

調査をしていただくことに。



しばらくしてから再度お電話があり、特に異常なトラフィックが発生しているわけでも

ないし、機器の故障みたいな話も出ていないということでした。となると・・・

残念ですが回線の問題ということになりそうです。



「そこでご提案なのですが・・・」と営業さんの言葉は続きます。ほら来たぞ。

提案だ、きっとお金かかるやつだ。いくらまでなら許容しよう・・・。頭痛い。



しかし提案は思ったよりは優しい内容でした。

・２００Ｍｂｐｓのプランを１Ｇｂｐｓのプランに変更する

・プラン変更にはルーター等の機器の交換が必要になる

・機器の買取なら１２万ちょっと、ただし６年縛りでいいなら機器は無償提供



お、無償提供のプランがあるのですね。それはいいかも。

６年縛りがあると言われても、別に縛られるのはもうやむを得ないかなと思っています。

今更別の回線業者さんに切り替えるつもりもありません。



実際のところ、少し前に別の無料インターネットの業者さんに相談して見積を貰おうと

したのですが、他社さんが引いた機械は使えないから結局新規に自前で機器の準備を

しなくてはならず、新規導入と変わらない費用がかかるということでした。

うーん、それだったら無理に切替しなくてもいいよね・・・と思ったものでした。



それを思い起こせば、縛りがあることくらいは別にいいんじゃない？と思います。

どっちみち、現実的には切替はメリットがさほどないということになりますから。

よほどサポートがずさんとかだったら別ですけど。



ということで、６年縛りプランでいいので無償でお願いしますと回答しました。

これで回線速度問題は解決できるはず。あとはいつ対応が終わるか、ですねー。



本日、家の近くの喫茶店まで営業さんに来ていただき、契約を締結します。

工事のタイミングがいつになるか、工事の際に入居者様の立ち合いは必要になるか、

といったところを今日は確認しないといけないなと思っています。

まあでもそのくらいですね、気を付けないとと思うことは。

きっとつつがなく終わることでしょう。



賃貸経営はもぐらたたきなので、どうせ今後もいろいろ出てくるのだと思います。

淡々と１つずつ解決して、入居者様も私も関わる業者様も、そして世間も良いという

状態が作れればいいなと思っております。



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スワさんの卒サラパーティーに参加してきました。古くからの不動産仲間の二度目の

卒サラパーティー、感無量といったところです。



不動産ブログ業界の大御所、埼玉Swallowsことスワさん。ヤクルトスワローズの

大ファンということでご自身がつけたハンドルネーム。さぞやつば九郎のような

とんでもない毒舌を吐くのかと思いきや、まったくそんなことはなく紳士な方です。

飲み会でコーラをひたすら頼み続ける下戸なのに赤羽の焼鳥居酒屋さんが好き、

スイーツ会にちょいちょい顔を出す甘党、七尾まで夜中の間ずっと車を走らせ

朝から怒涛のＤＩＹとか夜勤明けに富山に移動してＢＢＱとか物件見学で夜まで

活動の手を緩めないとかそういうタフネスさ。ブログを書き続ける粘り強さ。



不動産投資家としてある程度の規模になる人と言うのは、やっぱりどこかネジが

ぶっ飛んでる部分がある人が多いように思いますが、スワさんもその意味では

不動産投資家らしいどこかが故障した素敵な方だと思っております（誉めてます）。



面倒見のいい方で、私がＤＩＹをやれる物件を持っていなかった時代に、七尾の物件まで

車で連れていってくださり、壁紙を貼るなどのＤＩＹ体験をさせていただいたことが

ありました。あの思い出はきっと忘れないだろうなあ。楽しかったです。

（なお、出来栄えについてはノーコメントです・・・不器用なので察してください）



スワさんと言えばブログです。ブログを書き続けてはや１５年（多少前後あり）。

ちょっと休んだ時期もあったと認識していますが、日々の活動を心の声をダダ漏れに

させながら書き綴り、時には「続く」で２０回近く引っ張り焦らし芸も見せて

読者を悶絶させたこともありました。彦摩呂とか税務調査とか名場面は色々ありますが

やっぱり不動産を志す人誰にも読んでほしいのは最初の頃の話ですかねー。

初心に帰ることができるお話です。読んでない方は是非。



スワさんとも割と長いお付き合いをさせていただいております。昨日スワさんが

仰っていた話であれば、知り合ってから１４年は少なくとも経過しています。

スワさん、１４年経っても全然変わらないのがすごい。私なんて１０キロ以上

太りましたからね（見た目の話かよ）



地方高利回りとかブログとか、共通項は多いですが、意外と手法は異なります。

好物が高利回りであることは同じなのですが、スワさんは比較的ストイックに

高利回り物件を全国で探しており、私は雑食で新築やったり太陽光や民泊に浮気したりと

落ち着かない感じでやっています。運営手法も、スワさんは管理会社さんを入れつつも

できるだけ管理会社さんに依存しすぎないようにご自身で職人さんを手配したり

アルバイトを雇ったりしていますが、私は管理会社さんにイケてる全力でクリンチして

優遇されるオーナーまで地位を上げておんぶにだっこ経営をしています。

似ているようで微妙に異なるところが、面白くもあり参考にもなるところです。

そういう違いも長い間仲良くさせていただけていることにつながっているのかも。



スワさんは２度目の卒サラです。今度はもうサラリーマンに戻るつもりはないと

いうことで、最後の卒サラ。そんな卒サラパーティーにお誘いをいただいたら、

万難を排して伺うべきでしょう！お声がけいただき感謝です。



スワさんの主催する飲み会って、不思議と私がお会いしたことがない人がいることが

多いです。なので、お誘いがあればできるだけ都合をつけて参加したいと思っています。



私も昔はいろんな懇親会やセミナーに顔を出しておりました。それゆえに、

知らない人はいないんじゃないかというくらい広範に交流をしていたものでした。

しかし、今手元にある知識である程度何とかなる状態になると、セミナーへの参加が

だんだん減ってきます。懇親会や交流も今までのお友達とするようになり、名刺を配る

タイミングがほとんどなくなってしまいました。端的に言えば活動をサボってます。



でも、スワさんはそうではないのです。いつも知らない人がいる場所に飛び込んで

交流の輪を広げているように感じます（外野が見ててそう感じるだけで本当にそうかは

知らんけど）。だから、スワさんの会にはいつもフレッシュな誰かがいらっしゃいます。

そこがいいんですよねー。



今回の卒サラパーティーも３割くらいは初めての方でした。これから不動産を拡大する

立場の方もいれば、もうやれることはやりきって悠々自適な方もいました。

全員とお話ができたわけではありませんが、初めてお会いする方とお話をするのは

何かと刺激になります。スワさんそっちのけでそういう皆様とのお話に興じて

しまいました（笑）



ほとんどスワさんと話をしてないですが、いいんです。スワさんは主役ですから。

スワさんと話したいなと思ったら個人的にお誘いすればいいだけです。

主催の会ではホストでありみんなのスワさんです。スワさん自身も初めてお会いする方を

お招きしているということでしたので、そういう方と交遊を深めていただくべきです。



卒サラパーティーの話よりもスワさんとの思い出の話ばっかりになっちゃいましたが、

卒サラパーティー楽しかったです。ありがとうございました！

スワさんの新たな門出に幸あらんことを！



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