不動産投資 問わず語り

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東京２棟目は耐用年数も切れ、修繕の依頼がぼちぼち増えてきております。

適当なところで打ち止めになればいいのですけど。



東京２３区内、観光地至近、Ｓ造３層、利回り１０％強で購入したのが現在１１．８％。

建蔽率８０％、容積率６００％。ただし前面道路が狭いのでそんなに建たないですが、

すぐ裏手に幹線道路が通っているので、裏手（というかうちが裏か）か横を買えれば

どーんと１０階建くらいは建っちゃう。地上げの相談もちょろちょろとある。



こうやって見ると、かなりのお宝物件ですね、東京２棟目。購入する時は利回り１０％で

本当に回るのだろうか、などと不安を感じておりましたが、今の相場観からすれば

お前は何を言ってるんだという状態だったと思います。私が持っている物件の中で、

一番儲けが出そうな物件です。



できれば大手マンションデベロッパーさんに地上げされて、ファミリータイプの

区分マンションを３部屋くらい等価交換でもらって、１部屋売却、１部屋賃貸、

１部屋自宅とかにできると最強だなと妄想しております。お隣のお店が代替わりしたら

本当に実現しそうな気もするので、今はそれまで保有のつもりで考えております。



建物自体はそこそこ年季が入っていますので、設備の交換だったり修繕だったり

いろいろと発生はしております。でも、そんなことは将来の利益を考えれば何ら

問題はありません。維持する以上は多少の出費はやむを得ないと思いますし。



設備が・・・と書きましたが、よくあるエアコンとかそういう話と、外壁のどこかから

水が染みてきているという問題が発生しているのが直近であった問題でした。

大規模修繕で漏水は止まる予定だし、エアコンは先日無事に交換が終わっているはず。

今後また設備の老朽化で何かしら問題は起こるかもしれませんが、まあそれはそれ。

淡々と受け止めて対処するのみです。



あと最近多いのが、東京２棟目にお住まいになっている方からのリクエストでしょうか。



この方はコロナ前の第一次民泊ブームの時に、家主滞在型民泊をやっておりました。

そこからコロナが発生し、一度は民泊を辞めたのですけど、今年になって再び民泊を

はじめることにしたということでした。民泊やる人向けの少し高めの家賃にすることを

条件にＯＫを出しました。あの立地は民泊儲かると思うのよねー。自分でやりたい（笑）



こちらのお部屋が民泊を始めた頃くらいから、他の部屋も含めてリクエストが多くなって

きております。



購入前からお住まいの方から、玄関の鍵が空回りするとか抜きにくくなるとかで

何とかならないかとご相談がありました。鍵交換で２万程度ということでしたので

管理会社さんに交換の手配を依頼しました。



次に、家主滞在型民泊をやってる部屋の方から、玄関外にある玄関灯をセンサーライトに

してくれないかというご相談がありました。このお部屋、ペントハウスみたいな感じに

なっているので、ゲストが来た時に暗くて落っこちて怪我をされたりしたら困ると

考えたのかもしれません。



ただ、これは設備の老朽化ではなく新規のリクエストなので、お見積金額見合いで

考えることにしました。後日、４万程度ということで連絡があったので、それだったら

やってあげてください、ということで依頼しました。



その次は管理会社さんからです。おそらくセンサーライトの見積でお邪魔した際に

業者さんから指摘があったのでしょう。居室内の火災報知機や煙感知器も同時に

交換をした方がいいというご提案をいただきました。民泊やってるというところも

ありますし、人命にかかわる話なので、やりませんというわけにもいかないやつです。

これも交換を手配しておきました。



その次はエアコンの故障です。これはブログに前に書いたかもしれませんが、

テナントさんのエアコンが故障し、営業ができない状態となったとのことでした。

これは一大事なのですが、メーカー修理の方が割と早めに入ってくださったおかげで

応急処置はできました。こちらは予防修繕の観点で交換工事を行った次第です。

出費が激しい〜。



そして最近は、家主滞在型民泊をやってるお部屋の方から、浴室に物干しバー等を

設置して貰えないかという相談があったそうです。だんだん不具合ではなく単純な

要望になってきているような・・・（汗）



管理会社さんもちょっとそういう風に感じているのか、珍しくちょっと冷たい感じで

「浴室乾燥機があるなら物干しバーはあるべき、というような論調でした」

「ひとまずは引渡時の状態が全てであり、オーナー様に相談しても了承していただけない

　可能性はある」ということを伝えているそうです。要求が図々しいと感じているように
　
言葉の端々から感じたのでした。



今後も修繕ではなく要望が来たらどうするかは考えますが、家賃も高めにしているので

まあ今回はサービスしてもいいかなと思ったので、対応していただいて良い旨を

回答した次第です。



地味に最近手間がかかっている東京２棟目ですが、ドル箱なので今後も大切に

メンテナンスしていきたいと思います。



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東京法人の決算対応で余裕がありませんでした。領収書を先送りにしてきた罪が

ここにきて爆発しておりました。自爆だから何も言えないけどしんどかったです。



ここのところ、決算対応は結構真面目にやっておりました。着地が見えないことにより

想定外が起こってしまうことが身をもって理解できたため、何とかしないとダメだなと

心を入れ替えたのでした。



とはいえ、私もサラリーマンの身でもあります。平日はそんなにまめに領収書を

どうこうとかやってられません。いや、偉そうに「やってられません」とか言ってないで

やれよって話なのはわかってるんですけどね・・・。お尻に火がつかないと動けない

厄介な病気なものでして・・・。



顧問税理士の先生にも、そろそろ決算のタイミングですねとさりげなくメールで

圧をかけられておりました。やらなきゃなあと思って、８月後半くらいから徐々に

動こうとしていたのですが・・・



８月後半の週末は仙台に行く用事があったので、そこでやろうと試みたものの、

領収書以外の雑務をやっつけるだけで手一杯。領収書、手つかず。



８月最終週の週末は土曜日はコストコへの買い出し、日曜にやっつけようと思ったけど

午前中は関東→札幌の大家会の幹事会でオンラインミーティングだったし、午後は午後で

家を空けてばかりだから買物とか家のことに付き合ってほしいと嫁ちゃんに言われて

あれこれやってたらあっという間に夕方になってしまうプレイ。領収書、手つかず。



９月最初の週の週末は土曜日は美容室に行ったりお寿司を食べに行くことを前から

決めていたりで動けず、日曜日はようやく少し着手できたけど、なんだかんだで

こまごまと用事が入った上に、圧倒的なボリュームだったので下準備だけで終わって

しまうという残念な状態。若干しか手がつかず。



先週末の三連休。正直、前の週である程度終わらせられると踏んでいたので、

ちょいと広島方面に視察に行く予定を入れてしまったため、土日は手つかず。

月曜の祝日は全力でやりましたが・・・半分くらいしか終わらず・・・。



さすがにまずいぞと思い、顧問税理士の先生に進捗状況をお伝えした上で、この日までに

こおｋまでやります、とマイルストーンを設定して宣言。自分にプレッシャーをかけて

やらざるを得ない体制にしました。



昼間はサラリーマンのお仕事、行き帰りの電車の中で不動産系のメッセージを

片づけ、帰宅後ご飯を食べた後は領収書対応を夜中までやるという生活を実施した結果、

なんとか大きなところは片づけることができました。



今朝は謎の分として残ってしまった領収書の最終的な調整をして、電子媒体で

受領した領収書を顧問税理士の先生にメールで送付し、紙媒体の領収書をまとめて

レターパックで先生のところに送れば、いったんは私のターンは完了となります。



どうせ送るなら、法人決算とは関係ないけど、売却した札幌９棟目の資料と、購入した

札幌１３棟目と東京１６棟目の資料も一緒に送りたいところですが・・・

そこまでやってる時間はなさそうな気がするので、別便でいいかなあ・・・。



ギリギリで動く人にはならないように気を付けようと思っていましたが、今回は

見事にやってしまいました。まあひとまず決算の着地に関してはマックスでこのくらいと

いう数字は見えているので、あとはそこから経費をぶちこんで利益が下がるだけ。

そんなとんでもない決算になることはないだろうと予測がついているがゆえに、

だらだらとしてしまった部分があると思います。反省して今後気を付けなくては。



ということで、まあなんとか駆け込みでセーフになりそうでよかったです。

顧問税理士の先生にはちょっと迷惑だったかもしれませんが・・・すみません。



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東京１６棟目の再見積、金額的にこれでいいかなという内容に落ち着いたので

発注をさせていただきました。並行でいろいろ運日を進めております。



東京１６棟目。今年購入した物件です。ただの借地権の築古戸建ですので、大きな

旨みがあるわけでもありませんが、地主さんの任命する借地管理人さんとの関係を

キープするためという側面、そして最後に売却で儲けが出るという借地管理人さんの

言い分に乗っかって購入をしたやつです。



昔ながらの狭い区画割で３軒の物件が並んでいるのですが、うち端の１軒は既に更地。

真ん中の１軒はそこそこ高齢の方が所有してお住まいになっております。

そして逆サイドの端が今回私が購入した東京１６棟目です。



逆サイドの端が売りに出ることになった時、借地管理人さんは３つの狭い区画を

まとめて再度２つの現代の大きさの区画に切りなおすことを考えたそうです。

その上で、建売屋さんにその借地を売却して、新築戸建を建ててもらいたいそうです。



ここから類推できる地主さんのご意向としては、土地を返してほしいという発想はなく

地代を長く徴収できる状態が理想であると考えているようです。



なので、私のところには、当面賃貸で回しておいてもらい、隣地が出るとなったら

３区画まとめて売却に出すことをしたいとのことでした。せっかくのご縁でもあるので

私はその話に協力することにして、東京１６棟目を購入する決断をした次第です。

たまたま売却益もありましたしね・・・。



ということで、このような生い立ちから、あまり修繕にはお金をかけたくないと

思っております。どうせ５年〜１０年で取り壊されてしまう家ですからねえ・・・。



とはいえ、賃貸付けの観点からすれば、最低限やることはやらなくてはなりません。

どこまでをもって最低限とするか？そこがポイントになるかと。



管理会社さん、施工業者さん、私の３者で現地確認した際に決めた仕様でお見積を

いただいたのですが、これが想定していた予算の倍近い金額になってしまいました。



これに対して、このまま進めるしかないのか、何かしら仕様を削って金額を落とすように

もっていくべきなのか。管理会社さんと意見交換をしました。



まず、一番お金がかかっている「和室→洋室」が本当に必須なのかという…です。

住む人からしたら当然ですが洋室の方が使い勝手がいいので、洋室にした方が

間違いなく良いでしょう。



ただ、２ＤＫの間取りのうち、１階のＤＫ部分は洋室化されております。２階の和室は

物入れと割り切る使い方もあるのではないかなあ、と。



管理会社さんに周辺の同一の間取りの賃料を見ていただきましたが、そもそも戸建の

比較できるものがあまり多くなく、サンプル数の少なさゆえに判断が難しかったです。

逆に言えば、相場があってないようなものだ、という言い方もできるのかもしれません。



それであれば、最初は和室２つで募集開始してみて、どうしても厳しいようであれば

追加工事で洋室を作るというやり方もありなのでは・・・？管理会社さんにそのように

持ち掛けると、管理会社さんもまあそうかもしれないですねという反応に。



ここはひとつ、割り切って洋室なしで攻めてみましょうということで、大家としては

考えたのでした。家賃に大きく影響が出るのであればいざ知らず、影響が出るかも

よくわからないということであれば、今あえて無理をして工事をする必要はないのではと

思ったわけです。



ということで、施工業者さんに再度和室→洋室なしでお見積をいただきましたところ

想定予算より少しオーバーくらいの金額になってくれました。じゃあこれで発注ー。



仕様が決まったので、準備に取り掛かります。

私が自分でやろうとするといつになっても動かないので、管理会社さんにお願いして

電気、ガス、水道の契約を行っていただくことにしました。送金から差し引いて貰い

私が最終的に支払う形となります。



電気と水道はリフォームで使うけど、ガス？と思われるかもしれません。

ガスは給湯機がまだ生きてるかを確認するために契約します。もし死んでいたら

泣きながら交換という流れになります。



ガスは立ち合いがあるので面倒だなと思ったのですが、工事に入った時に開通させて

確認したのでは給湯器の手配が工事期間中に間に合わないとのことでした。

そうだとすると、確かに今やっちゃわないとダメか・・・。



しかし管理会社さんも暇ではないので、私の代わりに立ち合いというのはちょっと

厳しいというお話をいただいております。私が何とかして立ち会うしかなさそうです。

テレワークの日で立ち会えそうな日を見繕って、管理会社さんにガス会社さんとの調整を

お願いしているところです。



それから、リフォーム時に車を置く場所として、２つ隣の空き地を使わせてほしいと

施工業者さんからご相談がありましたので、それについても借地管理人さんと

会話をしておきました。原則ＯＫだけど、近隣にちょっと細かい人がお住まいに

なっているらしく、そこに対しての配慮を怠らないようにしてください、という

要求が出てまいりました。あとさりげなく「草刈りして返してください」という

条件も追加されました。それちょっと違う・・・と心の中では思いましたが（苦笑）



そんな感じで、ゆるゆると東京１６棟目の準備は進んでおります。

のんびりペースですが、今は施工業者さんが調整をしつつ、給湯器の状態がわかるのを

待っているはずなので、開通させて確認をしてきたいと思います。

（確認ってお湯が出るのが確認できればいいんですよね？）



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仙台２棟目を売却するにあたり、価格をどうするか。義母は管理会社さんと相談した結果

価格は買えずに指値前提で動くという決断をしたようでした。



先日、売却をどうするかブツブツと書いたブログがありましたが、この中で仙台２棟目も

少し言及しておりました。価格が高いのか、耐用年数の問題なのか、融資がなかなか

つかずに買付に至らない状態ということでした。



義母的には、この物件は元々あまり気に入っていないという話がありまして・・・。

事あるごとに「買う時からなんか嫌な感じはしていた」「全然儲かってる気がしない」

「手間ばかりかかる」とブツブツ。坊主憎けりゃ袈裟まで憎いの状態になっているような

気もします。まあとにかく嫌でしょうがないそうです。



実際のところは、確かに稼働率は微妙なのですが、１５年融資で借りていることもあり

残債がぐいぐい減って含み益は出ている状態だと思っているんですけどねー。

含み益って、どうしてもわかりやすく目の前に出てこないので、感覚的に目の前の

稼働率にばかり注目してしまうのは仕方がないかなと思っています。



あと、義母の謎の勘って割とよく当たるので、意外となめてかかっちゃいけない

やつなんですよね。なので、またそんなオカルトみたいなことを・・・とは言わないよう

心がけております。



そんな義母が、元々積み立てをしていた金融機関さんを退職して、自身で不動産屋さんを

立ち上げたということでご訪問をいただいた際に、売却するならこのくらいの価格で

いけると思いますよという話をいただいていたようです。義母としてはもう売りたいと

思っていたわけで、事後報告で「売るようにお願いしました」と連絡をいただきました。

一応、銀行さんには売りたい旨を話してから動いたそうです。



まあ、４年とか持ってるし、売れるなら売れるでいいかなと思ったので、私も

進めてくださいという話をしました。ただ、管理会社さんに対しての義理も必要なので

一般媒介にして管理会社さんにも売却を依頼するようにお願いをしました。



あれからだいぶ経過しますが、売れる気配は無し。価格設定の問題でしょうねえ。

結構高い金額だなと思いましたもん。でも今の相場もわからないから、このくらい

強気な相場なのかもしれないと思って、その価格で様子を見てみることにしました。



でも、今のところ売れません。やはりちょっと高めなんだろうなあ。

まあでも義母が売ると決めたことだし、ここは最後まで義母に任せてみようと思います。

私だったら価格を下げるだろうと思いますが、義母はどう判断するか。



ちなみに管理会社さんは指値前提のご相談が多いようですが、もう片方の業者さんは

「価格を下げない方がいい、勿体ないので指値は受けなくていい」と言っていたとの

ことでした。



最近になって動きがあり、元銀行員さんの方の不動産屋さんから、なかなか売れないから

自社で買い取りも考えているという話があったそうです。買取の場合は、未だしている

金額の８掛けとのこと。仲介で売るなら今の価格より１４％ダウンくらいの金額が

妥当ではないかと言われたそうです。指値受けなくていいと言っていた頃の勢いは

なくなってしまったようですね（苦笑）



「どうします？」と義母に相談されたので、まず義母としてはいくらでなら売りたいかを

確認。義母はできれば今の金額から９掛けくらいで売りたい気持ちだけど・・・と

言ってました。まあ私も感覚的にはその辺が着地でいいような気はしております。



それであれば、まずは義母が売りたい値段に値下げするとか、業者さんと少し話を

してみたらいいんじゃないでしょうか、とお伝えしました。



その後状況を聞いたところ、管理会社さんと相談したら、いずれにせよ指値は

必ず入るので、別に市場への売出価格を変えなくてもいいんじゃないですか、との

アドバイスを貰ったので、価格は変えずに今の金額で継続して売り出すとのこと。



早く売りたいなら金額変えた方がいいと思うけどなー、あと買取するとか言ってた

業者さんの方に本当は相談しないといけないのではないかなー、などとも思いました。

管理会社さんは元々首尾一貫して同じ意見しか言ってないですからねえ。

その人に聞いても同じ意見シカ出てこないわけで・・・。

そして現状維持だと結局売却に関しては何も動きがないわけで・・・。



とは思ったものの、そこは義母に任せると決めたので、そういう意見は封印。

その気持ちで進めていいんじゃないですかと伝えました。またしばらくして売れないとか

業者さんがどうこうとか言い出したら会話してみよう。



ということで、まだ売却にはもうちょっと時間がかかりそうな仙台２棟目でした。



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昨日はサイクルハウスに関していろいろと勉強をさせていただきました。

しまなみ海道にはあんなにいっぱいロードバイク漕いでる人がいるのかー。すご。



二日目は特に何かを考えているわけではなかったのですが、たまたま別の大家さんが

遊びに来ていて、福山からしまなみ海道沿いを抜けていろいろ案内する予定があったと

いう話でした。じゃあということで私も僭越ながら乗っからせていただいた次第です。



しまなみ海道は、広島県尾道市から愛媛県今治市までをつなぐ道路です。

尾道市の本州側からスタートし、向島→因島→生口島→大三島→伯方島→大島→四国と

橋でつないで、本州と四国を結んでいます。



しまなみ海道はサイクリストのメッカとなっています。全体的に自転車専用泥が

併設されており、自転車で本州から四国まで移動することができます。

眼下には瀬戸内海が広がり、潮風を受けながらアイランドホッピングする。

自転車に乗るのが好きであれば、確かにとてもいいシチュエーションです。

わざわざ海外から自転車に乗りに来ている観光客の方も多いようです。



お友達の方がサイクリスト向けの民泊を尾道で運営しておりますが、こういった

需要があるのであれば、確かにそういう事業形態もいいだろうなと思います。

私も普通の賃貸や普通の民泊ではない、コンセプト型の何かをやってみたいと

思っているところがあり、今回のしまなみ海道視察はありがたい話でした。



今回の視察では今治までは抜けず、尾道→大三島までで引き返してきました。

観光する場所のことｗ考えると、その先まで行くにはちょっと時間が足りなかったです。



まず感じたのは、確かに自転車に乗っている人が多いこと。ママチャリとかではなく

ピタピタした洋服とヘルメットでがっちり装備した人が高そうな自転車に乗っています。

中には外国の方の姿もちらほら。そして観光地には自転車の人がいっぱいでした。

これだけ需要があるなら確かに盛り上がるわなー。



更に、観光資源も思った以上にいろいろありました。私たちは今回、大三島と生口島を

中心に見てきたのですが、耕三寺、平山郁夫美術館、大山祇神社、伯方の塩の工場見学と

盛りだくさんでした。これに景色が加われば、そりゃ観光地としては盛り上がりますね。



サイクリストの方が立ち寄るスポットもいろいろと案内していただきました。

その中でも印象に残ったのは、サイクリストの方のためのベースみたいなお店。

自転車を停めるところ、シャワー、トイレ、喫煙所、カフェ、ホステルなどが

１箇所にまとまっている施設です。



連れてきてくれた地元の大家さん曰く、ここで宿泊した人に関しては自転車で

しまなみ海道を回るにあたっての様々なサポートが用意されているそうです。

例えば、宿泊のための荷物を積んだまま自転車に乗るのは現実的ではないため、

次の宿泊先まで荷物を運んでくれるとか、途中で自転車にトラブルがあった時には

駆けつけてくれるとか、そういうサービスがあるそうです。なるほどねえ。

必要なサービスを受けられるのは大きいなと思います。



カフェはお昼時ということもあり、外のテラス席も含めかなり埋まっていました。

お料理は１５００円〜１８００円くらいの価格帯で決して安くないんですけど、

橋がテラスから見えるロケーションもあり、そのプレミア感で価格設定がなされていると

いうことなのでしょう。



現地を見てみないとわからないことっていっぱいありますねー。

特に期せずしてそうなっただけなのですが、今回は良い勉強をさせていただきました。

ご案内いただいた、また、ご一緒してくださった皆様、ありがとうございました。

大変お世話になりました１



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