2017年03月24日

プロパンガス問題、うちの物件はクリアできそうです。

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売却に関しての手続き等々で時間を費やしてしまったため、本日のブログは手短です。

先日のプロパンガス問題の件で、私の物件はどうなっているか全部確認してきました。

その結果など書いてみようと思います。



おさらい


・6月から賃貸仲介時にプロパンガスの料金照会先や大家への設備の付帯状況などを

 説明することが求められるようになる

・協賛金や設備貸与を入居者様の利用料に転嫁している物件は選ばれにくくなるかも

・私の保有物件だと札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目がプロパンなので料金が

 不当に高くないか確認が必要



手短にしようとすればここまで手短にできるのに、なぜかいつもだらだらと書いてしまう

書きたがり欲張りな私にやや苦笑いしつつ、確認結果にいってみます。



札幌3棟目

管理会社さんにガス料金の立米単価を確認してもらったところ、札幌市平均より

安い価格になっていることが確認できました。以前、プロパンのボンベの場所を

物件背面に移動してもらう際に、入居者様の料金を安くてくださいとお願いした結果を

そのまま順守してくれているようです。このガス会社さん、私の中で好感度アップ。



ここまで管理いただいた中で、プロパンの料金が高くて困るというクレームも特になく

問題はないだろうと判断できました。



ちなみに、札幌3棟目の管理担当さんは私のブログを読んでくれています。

今回のガスの話にもコメントしてくれており、北海道が一番先に国からの指摘を

受けているということでした。まあなんせ、暖房料金があるからプロパンの金額が

生活コストに一気に上乗せされてきますからねえ。他の地域より深刻なのはわかります。



ガス料金の説明を物件の賃貸借契約時に行うということではなく、あくまで照会先を

明示するだけです。となると、結局入居者さんが問い合わせをしない限り、料金の説明を

受けるのはガス開栓時。後だしじゃんけんの実態が変わるわけではない、とのことです。



そこで、札幌3棟目の管理会社さんのアイディア。

ガス料金表を事前に貰っておいて、重要事項説明の添付資料として入居者さんに渡し、

契約時の料金の説明までしてしまうというのはどうでしょう、とご提案いただきました。

いいですね、それ。入居者さんとしても、ガス料金が高いからということで契約前に

考え直す時間を取ることができます。こちらとしても、契約して広告料を払ってから

短期退去となるときついので、お互いに良い考えと思いました。



ついでに、料金が札幌市平均と比べて安いことも仲介業者さんにPRしていきたいと

思っています。プロパンは高いけど、うちのプロパンはそこまで高くないよ、となれば

家賃の安さとあわせてトータルコストで勝つことができるかもしれません。



札幌3棟目に関しては心配がなくなりました。よかった。



札幌5棟目

ガス会社さんに確認してもらったところ、先日の協賛金も含めてオーナーや入居者様に

転嫁することはない、という結果でした。ガス会社さんを切り替えたり、建物を壊して

更地にする際に、設備の買取金額に上乗せして請求するだけです、ということでしたので

協賛金は設備投資の一環として扱い、どこかに転嫁しているわけではないようです。



先日の協賛金交渉の時の相手の態度から、このガス会社さん料金も高いんじゃないかと

危惧しておりましたが、確認したところ入居者様への提供価格は札幌市平均程度でした。

思ったより高くなくてよかったです。まあ平均ってやつ自体が、ぼったくりの会社も

あわせての平均なので、本当は平均以下に持っていってほしいところですが・・・。

管理会社さん、もしここを見たらガス会社さんに入居者さん料金をもう一声安くして!と

折を見てお願いしていただけますと助かります!



管理会社の担当さんも「話してみて、意外ときちんとした会社でした」との感想でした。

今までの印象がいかに悪かったかを物語っています・・・(苦笑)



切替の件で他社からいろいろ言われていることは、ガス会社の担当さんも把握していて

いろいろと管理担当の方に裏話をしてくれたようです。話した印象としてはとても

まじめな担当者さんでした、ということでしたので、結果的に切替をせずにサービスを

提供してもらって正解だったなと思いました。



協賛金は近々振り込まれるようですので、共用部のバリューアップに着手します。



仙台1棟目

自主管理なので義母に確認してもらいました。これまでに設備面でご協力いただいている

エアコンとかユニットバスについては、札幌5棟目と同様に設備価格に上乗せされて

いるだけで、入居者様のガス料金に転嫁はされていないということでした。



料金は数年前に確認した時はそんなに高くない設定になっていました。

料金表を別途取り寄せてもらっていますので、それを見て問題がなければこちらもOK。

ちゃんと確認しないといけないですが、おそらく大丈夫だろうとは思っています。

なんせ、私としては入居者様に転嫁されたくないから、契約書にガス料金を上げる時は

大家に相談すると盛り込んでくれと言ってかなりギャイギャイとやり取りしましたから。

その時の担当さんではなくなっていますが、記録くらい残っているでしょう。

後で料金表を見て確認したいと思います。



というわけで、うちの物件に関してはプロパン料金は大きな問題はなさそうです。

ほっと一息、ってとこですね。よーし、いつでも制度改正来てもいいぞー!



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月23日

家賃アップ&稼働率向上が見込めるシェアハウスの話を聞いてきました。

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先週のことですが、とある勉強会に参加してきました。

これ、投資対象物件がけっこう増えるんじゃない?というグッドな内容でした。



内容としては、投資家ポジションも業者ポジションも持っている不動産仲間の方が

転売用にプロ目線で再建築不可のアパートを購入し、それをシェアハウスで回して

1年でこのくらいの実績が出ましたよ、というものです。



シェアハウスとなると、コンセプトがないものは価格で勝負せざるを得ない状況になり

だんだん集客が厳しくなっている印象があるかもしれません。私も傍目で聞いている限り

特色を出すか安いかのどちらかで、かつ利便性も高い場所でないと運営が難しくなる、

という感覚を持っております。



今回ご紹介いただいたのは、コンセプトを「外国人留学生」に明確に絞った運営を

行っている会社さんでした。その根底にある理念は「日本の国際化への貢献」です。



スキームとしては以下のようなものです。

・都内である程度のニーズが見込める場所にシェアハウスを作る

・今回ご紹介いただいた管理会社さんに運営を委託する(管理費20%もしくは借上げ)

・相場以上の家賃で稼働率90%以上で回して貰ってウマー



似たようなことをしている業者さんを1社知っていますので、このスキーム自体は

すんなりと頭に入ってきました。なるほどね、という感じです。そうなると、

同業他社さんとの差別化をどう考えているのかが次に気になります。



この疑問に対し、いくつかなるほどと思うことがありましたので、記載します。



まず、他社さんと競合した時に、本当に集客できるの?という点に対しての回答。

他社さんとの違いとして、以下を挙げておりました。



・留学生の母国のエージェントと提携し、留学前から青田刈りしている

・管理会社としてのみならず、その人の留学をトータルサポートする体制を作ることで

 高い顧客満足度を生み出している



第一のポイントは、現地の留学エージェントと緊密な関係を作っていることです。

日本に来てからどうしようかと探すのではなく、日本に来る前に相談するエージェントに

この会社さんが運営するシェアハウスを紹介させてしまう、という流れがあるのです。

これは、いわば上流の未公開情報を優先的に得ているということになります。



実際、今回の説明会の途中で社長からモンゴルのお土産の差し入れがありました。

数日前までモンゴルで新たなエージェントの開拓とか、ウランバートル市長に会って

ビジネスに関する会話をしてきたとか、そういう活動をしていたようです。

こうして社長が各国を飛び回って、各地のエージェントと確固たる信頼関係を

作っていることは、大きなアドバンテージになるものと思います。



第二のポイントは、顧客満足度を高めることで、エージェントが「あそこに紹介したら

後々トラブルにもならず、日本にいる間の面倒を見てくれるから楽でいい」という

印象を植え付けていることです。直接のお客様の顧客満足度を向上させることにより

エージェントに優先的に紹介したくなる気持ちをなるという算段です。



具体的にどんな顧客満足度向上を行っているかというと・・・

・留学初日、空港までスタッフが迎えに行く

・役所への届け出や携帯電話の調達など、日本で暮らすために必要なことを徹底サポート

 (スタッフの方が役所まで同行してくれるらしいです)

・シェアハウス住人同士の交流会を主催する

・オフィスに来てくれればなんでも相談事に乗ってあげる

 (事務所にラウンジスペースがあり、ビールやジュース飲み放題、お菓子食べ放題、

  漫画読み放題など至れり尽くせりです)



実際、説明会中に仕込みじゃないの?と思うようなタイミングで留学生の方が

家賃を支払いに来ました。ああ、こうやって留学生の人が困った時になんでも相談に

来やすいような雰囲気を作っているのだな、と。納得です。



こういった充実したアフターフォローがあるからこそ、エージェントの人は安心して

親御さんに紹介することができます。そして親御さんも見知らぬ異国の地でも安心して

暮らせるのだなと理解し、選んでくれます。そしてそれだけサービスをするのですから

家賃は普通より高い。それでもトータルで見て安心できるから、その家賃を払います。

留学生の親御さんって、基本現地ではお金持ちですから。



さらに言うならば、もし家賃滞納などのトラブルが起こったとしても、エージェントを

介してすぐ親御さんと話をすることができます。常に連帯保証人とコンタクトをとれて、

相手はお金持ちなのでよほどのことがない限りは家賃を払います。これ、すごいですよ。

家賃滞納リスクも極めて低いということになりますから。



それから、外国人の方を入居させるという話になると、近隣トラブルが起こらないかと

懸念する声が出てくると思います。昨今の民泊・Airbnbなどでは、近隣からの苦情で

保健所が動き、民泊運営ができなくなる事案が多発しています。外国人=トラブル、

という図式ができつつある中、そういったリスクはないのか?



これに対しては、その充実したサポートの中で、初期教育を徹底しているそうです。

靴は脱ぐ、23時以降は静かにする、ゴミは分別する、などなど。

日本で暮らす上で必要なことをきちんと教えこみ、順守するように指導しています。

日本語学校に通っているわけですから、日本語だってそれなりに話せます。

シェアハウス開設時にはちゃんと近隣への挨拶や説明もするということでしたので、

民泊のような変な問題は発生しないだろうと判断できました。



これだけ至れり尽くせりのサービスをしているのであれば、管理以外にもオーナーから

建築とかで何かしらお金を貰っているんじゃないの?という声が聞こえてきそうですが

この会社さんは管理料以外のお金は一切取らないというスタンスです。



シェアハウスの企画(間取りをこうしてくださいみたいな話)には助言してくれますが

その設計や施工をうちでやらせてくださいという話は一切なし。好きな工務店さんで

好きなように作ってください、とのことです。勿論、最初に間取りなどの指示はあるので

それには従う必要がありますけどね。



光熱費や消耗品などは、入居者様から徴収する管理費で賄います。そしてその管理費から

光熱費や消耗品費を差し引いた分も送金してくれるみたいです(ちょっとうろ覚え)。

Airbnbの代行業者さんとかだと、清掃料は高く取っておいて、余ったら自分の懐に・・・

みたいな会社さんもあるようですが、そういう小さなところで抜いたりしないようです。



純粋に管理費のみで勝負するから、オーナーと利益相反することがありません。

稼働率が上がれば管理費もあがるし、家賃が上がれば管理費もあがります。

ここってけっこう重要なことではないかと思っています。

(ちなみに携帯の報奨金がたんまり出ていたころはそっちで稼いでたみたいですよ・笑)



実際に、今回の勉強会を主催してくださった方は、この会社さんで転売用物件の

シェアハウス化を行い、1年運用した実績を公開してくれました。

豊島区のシェアハウスで、気になる家賃は1部屋あたり62000円。これに加えて

管理費12000円で、合計74000円。この家賃で年間稼働率9割弱を達成。



さすがにこの家賃はアッパー中のアッパーでかなり無理をして設定したようでして、

適正家賃は58000円+12000円だということでした。今はその家賃に下げて

さらに稼働率を高めているというお話です。



その適正家賃で、対応するエリアであれば埋められると言っていたので・・・

普通のシェアハウスに比べて家賃は高め設定で収支シミュレーションを作れます。

賃料収入が高くなるということは、今までシェアハウスで計算しても利回り的に

合わなかった物件が、新たに収益物件化できるということになります。

これ、地味に大きな話だと思います。



ちなみに、この会社さんは今まで個人投資家は相手にしておりませんでした。

建築関係を自由にできる手離れの良さ、稼働率の高さを買われて、規模の大きな

プロ投資家の方とだけ商売していれば十分に儲かったからです。それが今回なぜ

個人投資家相手に目線を向けてきたかというと、幹部社員が一人増えたこともあり

もう少しオーナー対応を細かく行う余裕ができたから、ということでした。



また、社長の目指す「日本の国際化」に貢献するには、会社自体の知名度を少しずつ

上げていくのも良いのではないか、という議論もあったようです(ここもうろ覚え)。

そんなこんなで、まずは機関投資家と個人投資家の両方の顔を持つ私の不動産仲間の方が

親しい友人にだけ声をかけて今回の勉強会を開催した、ということでした。



この家賃の目線であれば、まだ東京都内で面白いボロ物件は出てきそうな気がします。

さらに、過去に収支が合わず断念した案件を復活させることもできるかもしれません。



私が得意な城東エリアが運営対象外なのが無念なところですが・・・

見合うものが出てきたら相談してみようと思います!



勉強会を主催してくださった皆様、ありがとうございました。



※「それどこの会社ですか?」という質問に関しては、お会いしたことがある方なら

 お答えします。面通しもできるかもしれないので、必要あればご相談ください。

 あ、歯並び大家さんに限っては、お会いしたことないけどお答えします。

 この間二軒目住宅ローンのことを教えていただいたので!



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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月22日

賃貸繁忙期は終息した(と思います)、乗り遅れた私。

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仙台1棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。

繁忙期、ほぼ終わったな・・・。



一昨日のブログに書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。

お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら1室の空室を埋めるため

やれるだけのことはやってこよう、という感じで。



昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと

考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで

この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。



今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか?

以下の2択でギリギリまで悩みました。



1.今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのPR

2.今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓



かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「2にしたら?」

「1は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、2の方針でいこうと決断。

ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと

条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない

業者さんをご訪問します。



さて、ここで自作の資料についてです。仙台1棟目は自主管理(窓口は義母)です。

マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でExcelを駆使して

逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を

作って持参します。



大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の3つを準備します。



物件概要には、物件名、所在地、交通(最寄駅など)、構造、築年数などを書きます。

仙台1棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。



募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など

家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。

広告料や現地の鍵の開け方もここですね。



仙台1棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、

火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは

絶対入れてほしいというメモなど書いてます。



ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。

・ハウスクリーニングは退去時借主負担

・一年以内の解約の場合は違約金1ヶ月

・退去時の家賃精算は月割(仙台では月割がポピュラーなのだそうです)



あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように

ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は5年前に交換、

ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、

室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば

セールストークが組み立てやすいかなと思って。



また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。

家賃は2000円までダウンOK、礼金は削ってもOK、など。

一般媒介で数社に依頼しているので、1社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を

掲載することはNGということもあわせて伝えております。



あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を

通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。

自作マイソクとかあまり見られてないし(笑)



今回、次の予定もあったので、6店舗しか回ることはできませんでした。

うち3つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は

登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。

別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、3つのうち

2つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。



残り3店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも

お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が

別なので、直接話が通らないんですけどね。



おおむねどの店舗でも「立地いいですね!」という好印象から入ってくれるので

大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます!良いお客様が

いたらぜひ紹介させてください、ということで(社交辞令かもしれないけど)一定の

手ごたえはあったのではないかと思います。



しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。



繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという

相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも

全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。



わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。

これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ!確かに今年はスタートが早いと

いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。



確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、

あと1〜2週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が20日くらいだからと

怠けている場合じゃなかったです、がっくり。



仙台1棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を

受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。

仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。

今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで

それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して

指値を入れることをお勧めいたします。



最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。

反響がなければ再度営業をかけます。たぶん1ヶ月後。法事にあわせて出張して

営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月21日

大家業界激震!?プロパンガスの料金を明示するよう通達が出ました。

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一昨日健美家に掲載されたプロパンガス関連のニュースが波紋を呼んでいます。

プロパンガス料金の契約時伝達と設備支給等の明細の明示を要請するとのこと。

狼旅団長もネタにしていましたから、おそらくご存知の方も多いと思います。



経産省から不動産業界に出されている要望は以下の通りとのことです。

(健美家さんのニュースを拝借しました)



@ 国土交通省の協力を得て、不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認した

  LPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、当該者から

  LPガス販売事業者に料金照会ができるよう、不動産仲介業界に協力を要請



A LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める



B その際、LPガス販売事業者は、オーナー等との合意により集合住宅に付随する

  ガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、その費用負担を料金回収で

  実施している場合にはその旨を説明し、その内容を書面へ記載するよう徹底を求める




プロパン会社さんに設備を負担させた場合にはその内容を告知する、というところが

クローズアップされて語られていますが、全体的な文面を見る限りは「プロパンガスの

利用価格を契約時に明確にすること」ということが趣旨であるように感じました。

設備負担云々は、ガス料金が高いことの根拠を開示するための補記なのかな、と。



確かに、入居者様としては家賃を安くあげてもプロパンガスが都市ガスと比べて異様に

高ければ、トータルコストとしては変わらないということになります。その点に関して

今までは情報が全くなかったわけですから、物件を選ぶ側からしたらとんでもない話で

あったのではないかと容易に想像できます。業界の透明化という意味では良い方針では

ないかと思っています。



うちの物件も、札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目がプロパンです。

(札幌4棟目もプロパンですが、売却予定なので含めないことにします)

適正価格でガスが供給されているならば、大きな弱みにはならないだろうと思います。

その点について、設備費用の負担をいただいた内容も含め、過去を思い起こしてみます。



札幌3棟目は、見返りはいらないから入居者様のガス料金を下げてくださいとお願いして

下げてもらったことがあります。また、物件前面にプロパンを置いておくのは景観上

好ましくないから、裏に持っていってねという話もして、対応していただきました。

特に料金に転嫁されるような話ではないはずですが、管理会社さんに依頼して料金が

知らない間に不当に吊り上がっていないか、確認をしてもらうことにしました。



札幌5棟目は共用部のバリューアップに協賛金という形で協力していただきます

先日契約を締結しましたが、その協賛金を入居者様のガス料金に転嫁されては

たまったものではありません。いや、もちろんこれまでギリギリのカツカツで

入居者様還元してきたなら別ですけど。ですので、まずはガスの立米単価を確認して

今回の契約をガス料金に転嫁しないよう管理会社さん経由で伝えてもらうことに。

それだと割に合わないとか言い出すようなら、協賛金の契約は破棄するつもりです。



仙台1棟目はプロパンガスに切り替えた際にバランス釜のお風呂をユニットバスに

切り替えてもらった
ことがあります。また、エアコンの設置にも協力いただきました。

こちらはガス代に転嫁しないという約束で対応してもらっております。その旨を

契約書に記載してもらおうとしたのですが、どうしても会社のルール上契約書には

入れられないと言われたので、ガスの立米単価を毎月送るようにお願いをして

おりました。最初の頃は送られてきていたものの、最近それが来ておりません。

至急送ってもらい、ガス料金の確認をしなくてはなりません。



プロパンガスの料金が不当に高くなれば、入居者様の生活コストが上がってしまい

お部屋への定着率が悪くなってしまいます。それにより、ガス会社さんも大家も

損をすることになります。私はガス会社さんの切替の際には、その条件として

「ガス料金を入居者様の負担が少ない金額にする」ことを要求しております。

大家にサービスしすぎて、入居者様の生活コストが上がるのは意味がありません。



最近は札幌の新築物件も都市ガスが増えています。一昔前はプロパンにして、設備面で

協力していただくことが多かったようですが、最近は都市ガスにするコスト以上に

都市ガスにすることによる家賃の上昇のメリットが大きいため、都市ガスで企画する

業者さんが増えております。それだけ「プロパンは高い」と敬遠されているのだと

思われます。



私の考えですが、仮に6月1日から健美家さんのリンクにあるような告知が始まったと

しても、ガスの立米単価を安く抑えることができている物件に関しては、むしろ有利に

働く部分すらあるのではないかと思っています。プロパンは料金が明確ではないから

高いという印象があり、敬遠されているのだと思います。そこが明確になり、家賃と

ガス代のトータルコストが容易に計算できるようになれば、プロパンの物件であっても

経済合理性があると判断する人が増えるのではないかと。



じゃあプロパンガス業者さんの利益を極限まで削ってしまえと思うかもしれませんが、

オーナーが協賛金を貰って入居者様が安いガス代で過ごし、ガス会社さんだけが

割を食うとなると、今度はプロパンガスの会社さんが美味しくないです。それはそれで

私の望むところではないので、もしそうなるくらいなら協賛金は受け取りません。

オーナーとして、入居率・定着率が上がることが利益につながるわけですから、

協賛金はおまけでしかありません。それが本業に悪影響を及ぼすなら、貰わないのが

正しい選択肢だと思います。



上記のような観点で、皆が妥当だと思えるラインを探りながら、6月1日からの

ガス料金開示がかえってプラスに働くような仕組みを作っていきたいと思います。



協賛金を貰えるだけ貰って、物件に投入せずに懐に入れてニコニコしていた大家さんは

もしかしたら今後厳しくなるかもしれませんね・・・。自分ばかりが儲かればいいという

発想が通じなくなるのが、個人でも情報発信できる情報化社会の特徴なのかも。



そして、こうなってくると、不動産賃貸業も斜陽産業っぽいけど、プロパンガス業界も

けっこう厳しい生存競争にならざるを得ないんじゃないかなあ・・・なんて思ったり。



そんなことを思いつつ、今私にできることを粛々と進めていこうと思います。



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2017年03月20日

空室対策!なんとか繁忙期中に埋める算段を検討する。

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現在12位です。お彼岸なのでお墓まいりです。

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仙台1棟目の残りの1室がなかなか決まらない感じがしているため、仙台にいるうちに

テコ入れをしてこようかと思います。



3月も終わりに近づいてきました。私の抱える空室のうち、3月中に埋められる可能性が

あるのは、札幌3棟目の1室と仙台1棟目の1室です。札幌3棟目は4月以降も動きは

あると思うのですが、仙台1棟目はこの時期の学生さんを逃すと動きが鈍くなるため

できれば3月中に決めてしまいたいと思っています。



ところが、確定申告等でそこまで気が回らずフォローができていませんでした。

結果、3月に募集開始してから内見行きますよーという連絡が1件しかなく、このまま

ジリ貧で終わってしまうのでは、というところを懸念する事態に。まずいですよ、これ。



対策を立てることができるかどうか、まずは机上で情報を分析することにします。



まず募集条件の整理。仙台1棟目の最大の弱点は洗濯機置場がないことだと思います。

いまどき洗濯機置場がないなんて・・・と自分でも思います。設置を試みたことも

ありましたが、業者さんにみてもらったところ、かなり難しいらしく、費用がかかると

言われてしまいました。今はこの弱点は受容せざるを得ないと考えています。



それ以外はバストイレ別だしマンション系(鉄骨とかRCとか)だし駅からも近いし

お風呂も交換して数年だしガスキッチンだし陽当たり良好だし一応収納もあるし・・・

そこまで劣っている点はないと思うのです。



これらの条件を加味して、ライバル物件の動向をポータルサイトで追いかけてみました。

スーモやアットホーム、ホームズでみてみた限り、家賃や初期費用など条件から考えても

そこまで悪いとは思えません。突出して目立つわけでもないけど、競争力がないわけでも

ないという感じの価格帯に収まっています。



仙台1棟目の募集は、スーモとホームズには出ていました。アットホームにはなし。

まあでもスーモがおさえてあれば、一旦は良しとしていいかなと思います。



積極的に取り扱ってくださっている業者さんは2社。ここをもう少し増やしたい気も

しているのですが、ひとまずはこの2社との関係を深めていくことにしようと思います。



積極的な紹介をしてもらうためには、認知度の向上と紹介したくなる条件設定が重要。

こちらから提示している条件を改めて見直してみたり、部屋の様子をみたりしました。



仙台1棟目、リフォームも終わり家賃なりの清潔感は生まれています。少し綺麗に

したからこそ、次に気になるところが見えてきます。例えば窓枠の木部が日焼けして

ちょっと薄汚れた感じになっているとか、玄関の土間がモルタルに塗装しただけで、

その塗装が剥げかかっているとか、キッチンの蛍光灯が直管の直付けのやつのままに

なっているのも気になりました。



あとはキッチンのシンク下の物入れの修繕がされておりませんでした。カビが生えている

感じになっていたので(原因は今回の修繕で仮説を立てて潰したつもり)、見た目が

多少汚いよねと思っていたのです。

ここ、依頼したつもりだったのですが、業者さんへの伝え方が悪く、やらなくていいと

認識されていたようです。しまったなあ。



ただ、どれもちりも積もれば気になる話ですが、直接的に大ダメージということもなく

他に手の打ちようがあると思いました。ハード面は本当に3月中に決まらなかった時に

改めて考えるということで良いと判断。



そうなるとやっぱり募集条件をどうしようかということになります。案内の数が増えれば

たぶん決まるだろうと考え、まずはオーソドックスなところで広告料を2ヶ月に増やして

様子を見ることにしました。また、初期費用も相場より少なめにすることを許容します。

敷1礼1で募集してましたが、敷1のみでも良いということで宣伝してみます。

家賃も下げちゃおうかなと思いましたが、ここも交渉可能というだけにとどめて、

表向きは家賃を維持することにしたいと思います。



・・・なんかこう、決め手に欠ける印象です。もっと何かないのだろうか。

個人バックはどうかと思い、おつきあいしている業者さんの1社に聞いてみたところ、

会社として禁止していますという回答でした。そうですかー・・・orz



仙台1棟目は義母に自主管理してもらっていますので、札幌のように属性問わずみたいな

無理な募集をすることはできません。そこがまた悩ましい。特色を出し切れません。



ひとまず、今日仲介店さんを少し回ってみようと思います。祝日でかきいれ時に来られても

鬱陶しいだけだと思うので、資料だけさっと置いてくる感じで。ヒマそうならお話に

付き合ってもらおうとは思いますけど、ヒマそうな時点で期待できないという説も^^;



仙台も、一昔前のような「震災復興バブルで楽勝」という雰囲気はなくなってきました。

とはいえ、まだまだ家賃は購入当初より高い水準を維持しています。入れ替わるごとに

価格があがっていくミラクルは継続中。募集が厳しくなったとはいえ、こちらは札幌で

鍛えられていますので、あの手この手を引き続き考えていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする