2018年09月25日

時間貸しに必要な準備を整える。

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東京9棟目のテナントを、賃貸が決まるまで時間貸ししようと思っております。

プレオープンイベントを行い、必要そうなものを少し揃えてみました。



東京9棟目にはテナント3戸と住居4戸の合計7戸があります。

うち、レジ2戸はリフォームが終わり募集中。テナントは1戸空きがありまして、

募集をしておりますが、そんなに簡単に決まらないだろうと想像しております。

定期借家契約で建て替えする時は出ていって貰うことを条件にしていることであったり

単純に立地が店舗向きではないということであったり、そういった理由でテナントさんを

探すことに難航するだろうなと想像しています。。



そこで、並行して動こうとしているのが時間貸し。賃貸が決まるまでの間は、時間貸しで

少しでも収入を得ておくことを考えております。



幸いにして、周りに貸会議室を運営している方がいらっしゃいますので、その方に

話を伺いながら、準備を進めております。



まず、スペースマーケットに物件を登録します。これ自体はさほど難しくなく完成。

紹介文をこうした方がいい、住宅地だから営業時間が深夜に及ぶと近隣から苦情が

あるかもしれないので、遅くとも23時くらいまでにしておいた方がいい、など

教えてもらいながら微調整を加えました。



それから、最小限で必要なものの買い出し。一応キッチン風なものもありますので

コップやお皿、お箸などを準備してホームパーティー的なものができるような空間に

変更しました。



会議が出来るようにプロジェクターも現地に置きました。これで一応会議の用途にも

使うことができるとうたうことができます。元スナックな内装ですけど(笑)



この状態で、気のおけない不動産仲間を誘って、勉強会兼懇親会をやってみました。

勉強会形式なのでプロジェクターを使い、テナントの居酒屋さんで料理の出前を頼み、

プレオープンというか、悪いところを洗い出すと言うか、そんな作業をしました。



実際に人を招いてイベントをすると、配置しただけでは見えてこないことが色々と

見えてきますね。



・プロジェクターを投影するベストな場所が見当たらない

・お皿を洗って返すにしても、洗剤やスポンジ、キッチンペーパーがないと辛い

・飲み物を持ち込もうとした際に、冷蔵庫がない(今回はクーラーボックスで代用)

・トイレにトイレットペーパーがない



こういった問題点に一つずつ対応して、スペースを仕上げていきたいと思います。

とりあえずトイレットペーパーはテナントの居酒屋さんから分けてもらいました。

キッチンペーパー、洗剤、スポンジは早速購入して設置。あと栓抜きも家で余っている

ものがありましたので、持っていきました。



プロジェクターについては、投影場所を確保するためにロールスクリーンを設置するか

ホワイトボードを購入して利用するかのどちらかにしようと思っています。

冷蔵庫はジモティーとかで貰えるチャンスを狙おうかなと考えています。



並行して、Googleビジネスに登録した方がいいよと言う助言をいただいたので登録したり

現地でも時間貸ししていることをPRした方がいいよと言う助言をいただいたので

掲示用の広告を作り、ラミネートしてドアに貼ってみたり。



今のところまだ予約は入っていませんが、お気に入りに追加されたなどの通知がたまに

スペースマーケットから来るので、ぼちぼちと認知されればいいのだと思います。

そんなに多くは望みませんが、多少予約が入ってくれるといいなあと考えます。



とはいえ、時間貸しするには駅からの距離が遠いんですよねえ。駅近であればもう少し

予約が入るイメージを持てるんですが、駅から8分とかになると、わざわざここまで

歩いてスペースを借りる人もそういないような気もします。



ま、やってみなくちゃわかりません。まずは、経験を積むことから!

予約入りますように。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月24日

ありえない融資がついてくる案件が届きましたが・・・。

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利回りが低いので購入申込には至りませんでしたが、ある程度のサラリーマン属性が

あれば積極的に取り組みたいという金融機関さんがセットの案件がありました。

今時珍しいですね。



スルガショックで業者さん経由での融資の持ち込みは死滅したと思っていました。

私はだいたいいつも自分で銀行さんに持ち込んでいるので、むしろどちらかと言えば

私の時代が来た!くらいの感じで、何らデメリットは感じていなかったのですが。



ところが、そんな折に懇意にしている業者さんからひょっこりと電話が来て、

その思い込みが間違いだったことを大いに思い知らされる一件が出てきました。



「銀行融資がセットでついてくる案件があるんですよ・・・」



え、ほんとに!?しかも名前を聞くと、いやいや本当にその銀行がやるの?と疑いの

まなざしを向けたくなるような珍しい金融機関さん。関東圏ではない第二地銀さんです。

えー、そこで融資が出るなんて聞いたことないですよ?地元の方であればまだしも、

何の縁もゆかりもない私が出るわけないと思うんですが。



物件はその金融機関さんの地元でもない、地方の物件です。

金融機関さんの本店所在地、物件所在地、私の所在地が全てバラバラ。

でも一応、支店網としては網羅されている。うーん、理論上できないことはないと

思いますが、私の常識では「東京支店」と名のつく地方銀行さんの支店は東京在住の方に

貸す支店ではなく、地元の企業が東京進出した際の支援を行う支店と理解しています。

普通に考えたらありえない話なんだけどなあ、これ。



案件概要

某県の県庁所在地

木造単身物件

耐用年数超過

駐車場部屋数の半分(残り半分は借上)

利回り12.5%



この何の変哲もない案件に、某第二地銀さんで15年・1.9%の融資が出るそうです。

ほんとー?なんかにわかには信じられないんですけど。



15年で利回り12.5%だと、自己資金をそれなりに入れないと安心できない水準。

総合で見れば回るからという観点であれば、回らないことはないですが、じゃあ物件が

そこまでしてほしいものかと言われると、別に欲しいとも思いません。



でもね、その私が理解している常識のはるか上を行く今回の融資が気になって仕方ない。



もしこの金融機関さんが、札幌西店があるところであれば、一もにもなく突撃でした。

でも残念ながら北海道には支店もなく、使いどころが悩ましい感じになります。

首都圏の物件とか耐用年数超過していてもやるのかな?それだったら価値ありますが。



とりあえず、この物件がある地方の不動産賃貸業仲間からいろいろ情報収集しました。



・物件自体の立地は微妙で、将来性があるかと言われればノー

・その金融機関さんは耐用年数超過を出すという話は地元ではあまり聞かない

・取引しているけど、紹介しても全然決まらない印象しかない



なんか、業者さんから来ている話とだいぶトーンが違うんですよね。銀行さん。

でも、銀行さんって支店担当者さんの気合で意外と変わったりする部分もあるし、

もしかしたらそういう担当さんがたまたま東京にいるのかもしれません。

保証協会をうまく使って築古物件の融資年数を伸ばしたりすることもあるし。



15年だとキャッシュフローベースで見た時に利回り14%は最低でもないと辛いです。

本当は利回り15%以上と言いたいんだけど、欲張りすぎても仕方ないので14%。

そこにうまく入るように、指値を入れてみることをとりあえず思い立ちました。

で、業者さんに指値どうか聞いてみたところ「頑張ります」という感じでした。



指値が通るなら、取引行拡大のために購入するのもいいかな〜。

そんなことを考える私は融資ジャンキーです。はい、自覚あります。

目的と手段が入れ替わっていることも自覚してます。

でもね、楽しいんですよ。銀行さんとの知恵比べ。

そしてどうやってありえない融資を出して貰うかを試行錯誤するのが好きなんです。



今回のような事例も、銀行さんが何をどう考えて融資を出すと言っているのか。

そのロジックがわかれば、他の金融機関さんでも応用ができるかもしれません。

少しずつ下準備をして、こういうロジックなら出せるよね、うちの法人はそれを

きちんと満たしてるよね、ということをぶつけて、不可能を可能にすることが

できるかもしれません。



もう利回り12.5%でもいいから融資して貰っちゃおうかなー?

とか一瞬思いましたが、さすがに思いとどまりました・・・。



あ、仲介さんから電話来た。



「申し訳ありません。指値は一切応じないと言われてしまいました・・・」



そ、そうですか・・・orz



非常に後ろ髪を引かれる思いでしたが、今回の物件はパスすることにしました。

でも、売れ残って指値が通るようになったら、買っちゃうかも。



どこの銀行さんでどこの物件か、興味がある人は直接聞いてください。

顔見知りの方になら回答しますので〜。



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posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月23日

火災保険の大いなる罠というか、無知な私というか。

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大家業 三歩進んで 二歩下がる

そんな心の俳句を詠みたくなりました。何かって?設備の故障です。



東京2棟目で立て続けに設備の故障が発生しました。



1つは、テナントの部屋に設置してあったエアコンの故障。室外機のコンプレッサーが

故障したようです。まだ5年くらいしか使ってないのに、早すぎませんか?(涙)



管理会社さんに対して、テナントさんから「エアコンのききが悪い」という連絡が

あったそうです。家賃滞納を一度もしたことがない、しかも結構おいしいパン屋さんの

言うことですから、聞かないわけにはいきません。客商売でお店のエアコンがきかない、

というのは大きな機会損失になってしまうことでしょう。早々に修繕が必要と思います。



管理会社さんが見積を取ってくれたのですが、ざっくり5万円〜6万円程度かかる、

ということでした。痛いです。でも新しいエアコンを買うよりは安いです。

この部屋につけているものは、店舗全体を冷やせるようなちょっと大型のやつですので

それでも新品に交換するよりは安いですから。



おりしも、故障の時期が台風の時期と重なっていたので、台風の影響はないかと

メーカーのフィールドエンジニアさんに確認して貰いました。



「全く関係ありませんね」



・・・そうですかorz

関係あるかもという見解なら、火災保険の保険金申請が出来たのになあ。

電気的機械的特約にも入っていない物件なので、やむを得ないようです。



そしてもう1件あったのが、換気扇の故障です。こちらは管理会社さんがいろいろと

調べてくださったところ、原因が防火ダンパーの誤動作にあることがわかりました。



防火ダンパーとは、換気扇などの空調設備についているもので、火災が発生した時に

ヒューズが飛んで蓋をする機能です。空気の流入を防ぐことで、火事の拡大を防ぐことが

できるわけです。



今回、どうやらこの機能が誤動作を起こしたようで、「換気扇が機能しない」という

ご連絡を入居者様から頂戴した次第です。それは大いに問題があることなので、

これもまた早々に対応しなくてはならない事案です。



なぜ誤動作したかわからないので、保険金の申請をした際には「記録的な猛暑」を

原因としておきましたが・・・結果は「却下」となりました。さすがにそのくらいで

誤動作はしないでしょうと保険会社さんは判断されたようです。じゃあ原因は?と

いうところについては、機械の故障と判断されたようでした。



電気的機械的特約が付いていれば、保険金を支払えたのですが・・・という代理店さんの

コメントがあったので、電気的機械的特約を検討することにしました。この物件を

購入した頃は、その存在を知らなかったため、特に付保していなかったのです。



今回の反省を踏まえ、早速保険代理店さんに特約の追加ができないか依頼しました。

折り返しで提示された金額は・・・30万超!うひょー!

20年以上の長期契約になっている(と記憶している)から、ある程度の金額は

仕方ないと思うのです。しかしそれにしても高い。どういうこと!?



・・・と私が考えることを見越していたようで、先に保険代理店さんから説明の

コメントがありました。さすが先回りできる代理店さんです。



結論としては、当初契約の時とテナントさんの業態が異なるため、保険の費用が

余計にかかってしまうということでした。通常の事務所利用に比べ、飲食店がテナントに

いる場合は火災保険的にはリスクが高いと判定されるようです。その結果、それなりの

お値段を追加してくださいと言うことになるのだとか。



30万超の内訳は、半分がその契約変更のための費用、残り半分が特約の費用でした。



なお、テナントさんが入れ替わり、通常の事務所に戻った場合は、また元の保険料に

戻るということです。その場合、申請すれば保険料は返金されるということでした。



悩ましいですが、各部屋にエアコンもあり、いずれ故障するだろうということを

考えると、20年の間に今回のテナントのエアコンを1台交換すれば元は取れると

いうことになります。それに、どちらにしてもテナントさんが変わっている以上、

追加の費用は払う必要があるわけです。電気的機械的特約をつけるつけないに

かかわらず・・・。



ルール違反の状態で放置するわけにもいかないので、特約を付けて契約を変更する形で

進めておこうと思います。思わぬ出費だなあ、これ。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月22日

時間がかかりましたが、無事に札幌物件の購入確定へ。

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仮の内諾みたいな連絡を受けてから3週間が経過しましたが、先日ようやく正式な形で

承認が出たという連絡をいただくことができました。札幌9棟目(仮)、購入確定です。



8月の終わりに某政府系金融機関さんから「たぶん大丈夫です」と連絡を受けていた

札幌の築古木造物件
の融資の件ですが、その後うんともすんとも連絡がありません。

「委託業者に現地確認をさせ、その結果をもって正式に承認が出る」と言ってましたので

恐らく震災の影響で動ける状態ではなくなってしまったのだろうと想像していました。

だから、変に督促しても仕方ないと考え、しばし静観しておりました。



その間に売買仲介の業者さんから「どうなりました?」という確認もありましたが、

先方も札幌の業者さんなので、そんなに急いでいる風でもなかったです。

もし急いでそうなら、回答予定日くらいは把握しておこうと思うところなのですが

特に大丈夫そうだからということで、アクションは起こさず静観していました。



そして先日。仕事中の私の携帯がブルブルと震えます。会議中なので無視しましたが

落ち着いたタイミングで確認すると、某政府系金融機関さん。お、これはと思ったものの

17時以降だったので折り返しても誰も出ず。翌日電話すると、担当の方が終日不在で

結局連絡が取れたのは昨日でした。



震災の後、大幅指値が通った札幌近郊のRCを某金融機関さんに持ち込んだところ

「ひろ*さん、タイミングが悪すぎます」「震災があったので札幌は当面無理です」

と言われてしまったことがありました。今回もやたらと時間がかかっていたことから

もしかして同じことを言われるのでは・・・?と少し不安に思う私がいたのも事実です。



「大変お時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、融資の承認が出ました」



よかった〜。いや、ほんとよかった。これで利回り20%案件を無事に確保です。



詳細は契約担当から連絡がいくけどと前置きしつつ

・札幌の物件だけど、決済は東京の融資実行支店にて行うこと

・小切手で実行するので、支店最寄の某メガバンクさんの口座を準備すること

・同時決済となるので、司法書士は某政府系金融機関さんで指定の人を利用すること

という3点の連絡をいただきました。いずれも問題ありません。



今回は既に融資して貰っている無担保分のリフォーム用の融資が既にあったために、

無担保枠が足りず、融資金額はフルローンには至りませんでした。とはいえ、物件価格の

95%までご融資いただけることになりましたので、若干の自己資金を入れるだけで

何とかなりそうです。でもこうやって、ちまちまと自己資金を無計画に入れてしまうと

手元資金がなくなるんですよ・・・。年初の目標を達成しようと自分なりに考えた際に

「その自己資金と繰り上げ返済のどちらが自己資金効率がいいか考える」ということも

言っていたはずなのですが、結局全然守れずホイホイ物件買ってしまってる私がいます。

有言不実行です^^;



本件、某政府系金融機関さんのスケジュールにも依存しますが、とりあえずは10月末を

目指して決済しようということを仲介業者さんと話しました。うまく進みますように。

一応この物件はノールックではなく外観を確認しての買付でしたが、内装はまだ見て

いないので、来週末札幌に行ってチェックしてきたいと思います。



今年買った物件(利回りは小数点第一位を四捨五入)



2月:千葉1棟目

小さなオーナーチェンジテラスハウス 購入時表面利回り18%



5月:東京9棟目

土地値以下の所有権整形地な築古木造アパート 購入時表面利回り15%



6月:札幌8棟目

そんなに良いわけじゃないんだけど、融資が出てしまったのでとりあえず買ってしまった

築古RC 購入時表面利回り10%



8月:東京10棟目

家の近所だからとネタ的に買ってしまった築古S造超狭小ビル 購入時表面利回り13%



10月(仮):札幌9棟目(仮) New!

駅から遠いけど幹線道路沿いの築古木造アパート 表面利回り22%



5棟35部屋増えたことになるのですね、今年だけで。小ぶりな物件ばかりですけど

しっかり増やせたので悪くない感じです。でも借入も増えてるし、短期の借入も

ちょいちょいしているので、目標にしているキャッシュフローに届くかは微妙です。

やっぱり目標設定どおりに動けていないんだな、自分。ちょっと反省。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月21日

地震保険の申請を実施。

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札幌の各物件に対して、地震保険の申請をしました。認定されるかはわかりませんが、

被害があったのだから権利を行使してみよう、というところです。



札幌には5棟目〜8棟目の4物件があります。程度の差こそありますが、どの物件も

基礎にひびが入っており、地震保険の要件を満たすのではないかと素人目には見えます。



地震保険は通常の火災保険とやや趣が異なります。

・見積は不要

・被害状況に応じ、全損/大半損/小半損/一部損の4段階の判定がなされる

・判定に応じ、建物に設定した地震保険金額の100%/60%/30%/5%が

 保険金として支払われる

・必ず鑑定人が現地に来る



2016年12月31日までの契約であれば、全損/半損/一部損の3段階であり

それぞれ100%/50%/5%の保険金割合となります。上記に記載した4段階の

パターンは、2017年1月1日以降に契約した火災保険のみとのことでした。



東日本大震災を経験されている方ならお分かりと思いますが、地震保険は修繕をせずとも

認められる被害があれば支払われます。地震保険の保険金が支払われたら、そのお金は

修繕に使わなくてはならないかというと、決してそういうわけではありません。

(まあこれは通常の火災保険の場合も同じですが・・・支払われた保険金は見積に対して

 出るのであり、その修繕を必ず行う必要があるわけではありません)



東日本大震災のころは、まだ東京に物件を保有しておらず、自宅の地震保険の申請を

しただけにとどまりましたが、その自宅も基礎のヒビ3ヶ所くらいで無事に認定された

記憶があります。その時代から大きく変わってはいないと思うのですが・・・。



当時は鑑定人さんが足りず、申請後しばらく経ってから私が立ち会って地震保険の

適用要件を満たすかのチェックをしていただいた記憶があります。関東の鑑定人さんは

出払っており、尼崎あたりから応援で来た鑑定人さんが見てくださいました。

ノリのいい方で、できるだけ地震保険が出るように頑張って基礎の被害を見つけて

くださった記憶があります。あの時の鑑定人さん、ありがたかったなあ。



今回、私の物件は恐らく一部損が限度でしょう。小半損に至るような被害は見受けられず

入居者様が普通にお住まいになっているためです。一部損認定でもそれなりの金額は

入ってきますので、それを地震で被害があった箇所の復旧に充てる予定です。



地震保険は木造系と非木造系で判定基準が異なります。私がいつもお願いをしている

保険代理店さんは、木造系の方が一部損の判定が出やすく、非木造系(SやRC)は

判定が出にくい傾向にあると仰っていました。



木造系の場合は、軸組・基礎・屋根・外壁の損傷度合いで判断されます。

それ以外の箇所の損傷があったとしても、算定の対象外となります。



非木造系の場合は、建物自体の沈下や傾斜、建具の開閉、外壁のヒビなどの度合いで

判断されるようです。



あくまで建物の主要構造部が対象になりますので、フェンスが倒れたとかブロック塀が

崩れたとか、そういう被害は地震保険では判断材料にはなりません。建物の主要構造部の

損傷状況を見る必要がありますので、被害を見極める際にはそのことを念頭に置いて

チェックされると良いかと思います。



今回、地震保険を申請するにあたり、私自身は鑑定人さんの現地確認に立ち会うことが

できないことから、懇意にしている職人さんに立ち合いに同行いただくようにお願いを

しました。立ち合い無しで鑑定人さんのみで見て貰ってもいいのですが、地震保険対象の

被害に相当する箇所がここにあるなど、こちらの立場になってPRをしていただく方が

いた方が、きっと保険も認められやすいのではないかと想像してのことです。



この辺について、また進捗があればブログでお伝えしようと思います。



被災された皆様、地震保険の対象にはならないと決めつけず、制度をざっくり理解して

申請されることをお勧めします。私自身も東日本大震災で自宅の地震保険が出た経験が

あります。普通に住めるのに一部損認定されるんだなとびっくりしたくらいでした。

意外と出るかもしれないので、まずは試してみてはどうかと思います。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする