2024年05月18日

地震保険、申請してみたけどやっぱりダメでした。

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富山1棟目、ダメ元で地震保険の適用を相談しておりましたが、やっぱりダメでした。

管理会社さんからも難しそうと言われていたので、これは仕方ない結果かと思います。



以前ブログに書いた通り、能登半島地震の影響があるかもしれないと考えて、

富山1棟目に関しては地震保険を請求してみることにしました。ダメ元と言いつつ

依頼するのは、保険会社さんに人件費をかけさせてしまうという観点において

少々申し訳なくは思いますが、保険加入者の権利でもあるのでご容赦いただければと。



管理会社さんに写真を撮ってきていただいた時点で、基礎や外壁にはクラックは

見えない気がすると事前に聞かされていたので、適用は難しいかなという感覚は

その段階で持ってはおりました。でもまあ、そうは言っても、プロが見た時に

ひょっとしたら思わぬ観点があり、意外と適用される可能性があったりしないかな、

などという淡い期待はあったので、持っていってみようという気持ちになったのでした。



実際、基礎や外壁ではないものの、クラックが増えている箇所も見受けられました。

被害がゼロというわけではないのは明白だったので・・・。



管理会社さんに立ち合いをお願いし、日程調整から何から全部頼んでしまいました。

管理会社さんの仕事を増やしてしまった点も恐縮ではありますが、担当の方が

快く引き受けてくださったことをありがたく思います。周りの皆様の助けがあってこその

賃貸経営であるということを噛みしめております。



立会などの調整は管理会社さんと保険会社さんで行う手筈としていましたので、

私の出番はなしという理解でおりました。なので、いつ官邸に行くのか、などの

細かい話は全く把握しておらず、お任せモードでした。



それなのに、なんか知らんけど私のところに先日保険会社さんの方からお電話が

あったんですよ。私、基本的にサラリーマンの仕事中は不動産の電話には出ないと

決めてまして、何だろうこの電話はと思いつつも出ませんでした。

2回くらいは電話がかかってきたと思います。



隙を見て保険代理店さんにLINEでこんなことあったですよと報告したところ

保険会社さんに確認してくださり、特に私に電話しなくてはならない用件はないと

思われるので、電話は出なくても大丈夫なはずということでした。

じゃあ放っておこうっと。



・・・またその次の日も電話がかかってきましたよ(汗)



なんかまた来ましたと保険代理店さんに報告したところ、再び保険会社さんに

ご用件を確認してくださいました。どうやら今度は地震保険が適用できる案件では

なかったということを伝えるための電話だったみたいです。やはりそうなったか・・・。



元々そうなる可能性は高いという認識でいましたので、やむを得ないかなと思います。

プロが見たら何かいいことがあるかなと考えたけど、特にないという結論に帰結したと。

それはそれで仕方ないですねー。



ということで、この話はおしまいです。地震の影響がなくてよかったです。

(保険金貰えなくて残念ですけど・笑)



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月17日

札幌9棟目のテナントさんの入居申込にやや暗雲・・・。

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札幌9棟目のテナントさん、ちょっと怪しくなってきたかもしれません・・・。

管理会社さんも二番手で募集を再開しているようです。どうなることやら。



財務改善のために物件の売却を進めていこうというモードにここ数年なっていますが

実際に売れた物件は今のところまだゼロ。我ながらペースが鈍いなあと思いますが

購入異常に売却は難しいということの裏返しなのかもしれません。いや別に購入が

簡単とも全く思ってはいないのですが、購入は自分の努力、売却は他人の努力が

大事になるので、自助努力でどうこうなる範囲が購入に比べて狭いという意味で

言っております。



財務改善を目的にこれまでに売り出し中及び売ろうとした物件の現状です。



東京3棟目:売ろうと思ったら東京15棟目の担保に取られたので売却取り下げ

札幌8棟目:買付が入るも先方の融資不調で流れ、改めて買付をいただいた

富山1棟目:買付が入っても融資が難しくなかなか成立しない

千葉1棟目:引合はあるもののテラスハウスゆえに融資が難しいと言うと反応がなくなる

太陽光発電:引合はあるものの買主さんがすごくゆっくり時が流れていて話が進まない



売却って難しいですねー・・・。私が価格を高めに出しているのがその原因だと言われれば、

返す言葉もありませんけど。でもやっぱり売却するならその時の最高の価格で売りたいと

思うのが人情じゃないでしょうかね?ですよね?(無理やり同意を求めてみる)



そんな状態の中、一番先行していた太陽光発電所の売却交渉をぶち抜いてトップに立った

札幌9棟目の売却のお話。1回振られはしたものの、仲介業者さんがすごく頑張って

早々に次の買付をゲットしてきてくださいました。仲介業者さん自身も「あの買主さんが

融資がダメとは思っていなかった」とかなり想定外だったことを述懐していますので

NGという流れを全く考えていなかったようです。融資は怖いんですよね・・・。

銀行さんの言うことは真に受けてはいけない、内諾が出るまでは信じてはいけない。



以前書いた気もしますが、この買付がまた不安定なものでして。

1.空きテナントに入った申込が契約まで成立すること

2.買主さんが売りに出している物件がちゃんと売れること

という2つが条件として出てきております。



1に関しては申込を既にいただいているし、とても気に入ってくれている様子なので

問題ないだろうと思っておりました。あとは2だな、と。買付は入っているので

あとは融資さえ成立すれば売却は確定とのことです。売却で得た現金を使って

札幌9棟目を購入するご意向とのことでした。この話はGWに札幌行くから契約を

やっちゃおう、現金ならいけるっしょ?と仲介業者さんに連絡した際に返ってきた

回答でした。



・・・融資がつけば、か。怖いなあ。結局どこかしらに融資のハードルがついて回る。

そんな都合よく融資は出ない可能性を考慮しておかなくてはならないと思うんですよ。

まだまだ話半分くらいの買付と思っておかないといかんのであろうと思っています。

でもそんな気持ちとは裏腹に期待しちゃってますけどね。



せめて足元のテナントさんの申込はきちんと成立して貰わないと。万が一買付が

ダメになったとしても、テナントさんが入ってくれれば次の売却の際にも有利に

働くことと思います。なんせ満室ですからね。



・・・しかしテナントさんのお申込があったという話以降、なんか続報が聞こえて

こないんですよ。なんか嫌な予感がします・・・。



ということで管理会社さんに状況の確認のLINEを打ってみました。

するとしばらくしてから着信が。あ、これあかんやつだ。札幌9棟目の管理会社さんは

ややこしい話やよろしくない話の時はだいたい電話してくるんですよ。まずいことが

起こっているのはほぼ確定だな。



電話に出て話を聞くと、やっぱり良くない話でした。厨房の什器を発注するにあたり

見積をとったところ、想定していたよりかなり高い金額が出てきたとのこと。

金額差が申込者さんの想定の5倍以上だったようで、今は次の業者さんに見積を

頼んでいるとのことでした。



その設備は確かに一般的な居酒屋で入るものではないので、一品もので作ることに

なるでしょう。管理会社さん的には、他の業者さんで見積をとったところで価格が

劇的に下がるとは思えないから、下手したら開業自体止めてしまうのではないかと

危惧しているということでした。管理会社さんの見立てでは、申込された方はあまり

妥協をしたくないこだわり派の方のようだそうです。



管理会社さんとしては、ひそかに2番手の募集を再開したそうです。売買の命運が

かかっていることは認識しているので、店舗系に強い仲介業者さんに声をかけまくって

最悪ダメでも2番手がすぐ見つかる状態にしておこう、と。



管理会社さんの機転はさすがで、私も大変感謝しております。

できれば今の入居者様が契約になってくれれば一番いいんですけど、どうしようも

なくなったら次をすぐに探す必要が・・・。ていうかすぐに探せないと今回の買付が

流れてしまう可能性が極めて高まってしまうので、それが痛すぎます。



なんとか申込が成立するか、別の方の申込が入るか、どちらかのルートで決着することを

切に祈る次第です。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月16日

札幌7棟目のエントランスのドアの塗装を手配。

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札幌7棟目のドアがちょっとすすけた感じになっていたので、塗装することにしました。

管理会社さんから以前提案があったやつを今頃になって認識して動いた感じです(汗)



2017年に購入した札幌7棟目。保有して7年が経過し、8年目に入ろうとしてます。

築年数も18年となり、そろそろ築浅と言うのも厳しい時期になってきました。

いろいろと設備が壊れ始めてもおかしくない頃合いです。いつまでも若いわけじゃ

ないんですよねー・・・自分の肉体も含め(苦笑)



購入した頃のイメージだと、築20年くらいで売却しようということを考えてましたが

どうしたもんでしょうね。もうちょっと保有しようかな?あの頃とは情勢が違いすぎて

今となっては高利回り物件ですからねえ・・・。昨年の入退去はすごかったですが、

今年は静かで特に問題もないから平常運転に戻った感じもしますし。

こういうのは流れに身を任せるのかなー、などと勝手に思う私なのでした。



札幌7棟目の管理会社さんはすごくしっかりしているので、基本的には任せきりで

言われた通りにはいはいそれでいきましょうという感じで進めております。

言い方はアレですが、丸呑みすることが多く、丸呑みの時ってあまりその事象が

印象に残らないという問題もはらんでおりまして・・・。割と何を言ったかを

忘れがちです(苦笑)



そんな前置きをしつつ、本日は札幌7棟目のエントランスのドアの話です。



先日の札幌出張時に、札幌7棟目の火災が気になり現場を見てこようと考えて

札幌7棟目まで足を伸ばしました。痛ましい火災の痕跡がくっきりと・・・みたいな

状態では全くありませんでした。何も変わらぬ平常運転でした。大事に至らず

ほっとしております。



建物の状態は奇麗に保たれており、ゴミの放置なども特に見当たりませんでした。

駐車場の白線が塗装されて奇麗になっているのはいいなあと思ってみてました。

そんな中、ふとエントランスのドアに目をやると・・・



なんか下の方が汚い。

雨漏りした時の天井みたいな感じにシミになっている・・・。



築年数が古くなってきたのでしょうがないのでしょうけど、このドアは以前にも

ドアの蝶番がおかしくなったりして、ちょっとトラブル多めな印象です。

施工時の作りが悪いのかな?



直ちに影響を及ぼすわけではない話ですが、エントランスは物件の顔ですからねえ。

安く手が打てるなら対処した方がいいかなと思ったのでした。



管理会社さんに相談すると「以前ご報告にあげた件ですね」と。あ、そうだったっけ?

やべ、完全に認識していなかった(汗)

ついでに白線引いたのは1年前だと言われて、いかに私が物事を忘れているかという

事実を再認識したのでした(苦笑)



管理会社さんに対策の提案をお願いしたところ、安い案として塗装を、高い案として

特殊塗装を10万以上という形で案内いただきました。友達の塗装屋さんなので

比較的割安に対応してくれるのだそうです。



特殊塗装なら木目の風合いなども含め今と同じような形で再現できるそうですが

そこまでしなくても4万の塗装でも十分高級感は維持できるのではないか、というのが

管理会社さんの見解でした。



基本丸呑み党の私ですので、じゃあ4万の塗装でお願いします!と返答した次第です。



エントランスって大事だと思います。物件の第一印象、見た目の印象ですからね。

リノベーションして再生させるパターンでも、とにかくエントランスだけはきちんと

ゴージャスに作り、中は普通という手法をとることはしばしばあります。それと同じで

なるべくきれいに高級感をもたせた形で維持しておくに越したことはありません。



ということで、エントランスのドアが奇麗になることで、ますます印象がよくなり

高稼働率が維持されることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:06 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月15日

仙台2棟目に入居申込で満室リーチ。

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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!これで空室は昨日書いたG部屋

残すのみとなります。だいぶ盛り返せてよかったです。



仙台2棟目、昨日いろいろ書いちゃったので前置きするほどの話もないんですよねえ。

近年ではかなり強烈だったG部屋の話が際立ちすぎておりまして。こんなギャグみたいな

話が本当にあるんかと呆れたものでした。こんな話、完全にこち亀の世界じゃないの。

世の中ありえないことだらけでびっくりです。この仕事をしていると特にそう感じます。



二日連続なので特にうだうだ書くこともないので早速本題に入りましょう。

(その分今日のブログは短めになります・笑)



昨日のブログで仙台2棟目の管理会社さんから電話を貰った話を書きました。

その本題が、あと一息で入居申込を貰えそうなんだけど、弊社社長(=義母)に

こういう話をしてもいいか、という事前の根回しでした。



管理会社の方は仙台1棟目の客付営業をして回っていた頃からの顔見知りで、

その後脈々とお付き合いが続いております。仙台2棟目を管理に出そうとした時も

真っ先に思いついたのがこちらの管理会社さんでした。



義母はいきなりすごいことを言いだすこともあるので、事前に私のところに根回しの

連絡があり、それを私から義母にやんわりと伝えて円滑に進める、みたいな話は

昔からちょいちょいやっておりました。義母が今ほどイレギュラー事項に対する

経験がなかった頃は特にそういうことをよくやっていたのでした。



最近は義母も経験値が積まれてきており、あまり私の出番はないことが多かったですが

今回久しぶりにそういうトーンの話が出たので、よほどアレな話がでてきたのか?と

少しだけ身構えたのでした。



今回のお客様は生活保護を受給している若い男性のお話でした。ご実家でご両親が

失業してしまい、家計が苦しくなってしまったとのこと。そのため、学校を辞めただか

卒業しただかの後、生活保護を受けながら職業訓練を受けて就職を目指すような話で

あったように思います(細かい内容は違うかも)。



そして、悩ましいこととして挙げられていたのは、今この方が別の仲介業者さんにも

足を運んでおり、そちらでとんでもなく初期費用が安いプランを提案されているとの

ことで、そちらになびいてしまう可能性が・・・という話でした。安い分月々に上乗せを

されるので、トータルで見ればこっちの方がお得だけど、目先のお金がないという

問題にあらがえず、そっちが優勢になってしまっているようです。



そこで、申し訳ないけどフリーレントをお願いできないか、というのが管理会社さんの

お願い事項でした。なるほど、そうすれば価格面で対抗できるってことですね。

空けておくくらいなら多少のフリーレントでいいので貸した方がメリットがあると

私自身は思うので、それで進めて構わないと考えます。



たぶん、義母に直接相談すると「えー、またお金が出ていくの?」みたいなことを

言いかねないなあとも思ったので、私に振ってきたこと自体は妥当じゃないかなとは

思ったのでした。



私から義母に言った方がいいですかと言ってみたのですが、そこまではしなくて良いとの

ことでした。事前に根回しだけしておいて、その時の雰囲気でまた相談するかそのまま

義母に話をするかを決める感じで話をされていたように思います。大丈夫ならそのまま

静観しておきましょう。



そして昨日、管理会社さんと義母と私のLINEグループに管理会社さんから

「口頭で入居申込をいただきました!」という連絡が入りました。

どういう話の展開かまではわかりませんが、うまくいったみたいですね。

よかったです。



これでG部屋を除いて一通り埋まったことになります。残る空室はあと1部屋。

ここにきて巻き返してきてくれており、大変嬉しいです。よかったー。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月14日

仙台2棟目のG問題は実はまだ決着していなかった・・・。

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私が勝手に勘違いしていたというか、義母との連携がとれていなかったのですが

仙台2棟目のG部屋は片付いておらず、Gの死体がゴロゴロしているらしいです。ヒィ!



仙台2棟目は一時期稼働率が15部屋中5部屋の空室で67%まで稼働率が下がって

しまっておりました。繁忙期でも改善せず、むしろ悪化していくので、困ったなあと

いう感じになっておりました。



前のオーナーさんが保有している時も稼働率は決して高くなかったのですが、

場所はそれなりだし仕様もそれなりで、別に好んで入居するまではなくても、

適正な家賃帯なら普通に入居はするんじゃないかな?という見立てをしましたので

購入に踏み切ったのでした。



少なくとも前オーナーさんの時よりは稼働率は向上しているのですが、それでも

とてもいいとは言い難く、常に空室を1〜2室は抱えている状態でもありました。

単純に引きが良くないというのもあったのですが、中にはお部屋を募集できない事情が

できてしまったケースもありました。



割と印象に残っているのは、ガスの切替に関連して募集ができなかった件です。



設備更新などいろいろな意図があり、あえて都市ガス→プロパンに切り替えることに

していたのですが、管理会社さんが決まりのいい都市ガスのうちに決めちゃおうと

どうしてもプロパンにしないとダメなお部屋(=設備が死んでるお部屋)のみが

空室になるまで切替のタイミングを遅らせたのです(この判断自体は客付の面では

正しいと思います)。



そしていざ切替をしようとしたら、コロナとか資材高騰とか給湯器が足りないとか

そんな時期が重なってしまい、半年以上それらのお部屋が募集できない状態に

なってしまったのでした。



これはもう世の中の流れとたまたまうまくマッチしなかっただけだと思うので

仕方がないのですが、この部屋を除けば満室ってところまで来たのに、それが達成できず

残念だと思ったことは印象に残っております。また、この部屋に「シャワーは友達の家で

使うから大丈夫」と言って入居された方が、その後G事件を引き起こすことになったと

いうのもあり、ますます悔いが残る結果となりました。



そして昨年トップクラスのインパクトを残したG事件です。とにかく経屋の中で

Gが繁殖してしまい、共用部にまで侵攻してくる事態となりました。かなりの

紆余曲折を経てなんとか原因となる入居者様にご退去をいただき、あとはお部屋を

片づけて募集をしようというところでした。



この辺の壮絶な話を知りたい奇特な方は、過去ブログをご参照ください。

その1

その2

その3



本日のブログはこのGのお部屋の後日談となります。というか現在進行形です。



害虫駆除は無事に終わったG部屋。あとはその外注の死骸や微妙に残った残置物を

片づけて、原状回復して募集しましょうという段取りでした。そして細かいことは

義母にお任せモードになっておりました。



このG問題で2室の空室が発生し、その後も断続的に空室が増えていったため、

私自身はまず稼働率を上げようという話に着眼点が移ってしまいました。

G部屋の後処理は任せておけば対応してくれるだろう、くらいの感じで。



それから半年以上の時が経過し、別件で先日管理会社さんからお電話をいただいた際に

「ようやくG部屋の後処理も進められそうなので」みたいなご発言がありまして・・・

あれ?片付いてなかったの?と引っ掛かり、話が終わった後でその件を確認しました。

すると「あ、お義母様からは伺ってなかったのですね・・・」と。すみません、すっかり

義母にお任せモードになってて、細かい話まではできていませんでした(汗)



管理会社さん曰く、この部屋の後処理をいろいろな業者さんに依頼したものの、

引き受けてくださる業者さんが1社しかなく、かつその1社さんも現場に来たら

作業員さんが「これは無理」と断って帰ってしまったとのこと・・・。そのため、

業者さんを見つけることに苦戦してしまい、現地対応が進んでいなかったそうです。



まあそう言われちゃうと何も言えないですね・・・万単位のGの死骸が転がってる部屋の

清掃なんて気持ち悪くて私もやりたくないです。



そして管理会社さんが繰り出した究極の一手についての説明がありました。

管理物件で発生した孤独死の特殊清掃の業者さんに、ついでにG部屋も片づけてと

依頼をしたそうです。しかも、ついでなので無償で。それはまた荒業を使いましたね。

でもオーナーの立場としては大変助かります。ありがとうございます。



現状2部屋募集中なのですが、うち1部屋は募集不能の状態になってたということを

はじめて把握した私でしたが、募集不能状態は解消されそうなので良かったです。

いろいろありますね、賃貸経営。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする