2020年01月24日

プロのカメラマンに撮影して貰う。

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やっぱり写真はプロに撮影して貰うに限ります。東京12棟目の写真をプロの

カメラマンの方に撮影いただきましたが、撮り方で全然印象が変わりますねー。



芸術の世界って、相場がよくわからないところがあります。プロのカメラマンに

何かして貰うということになれば、そのフィーは果たしていかほどが適正なのか?

壁紙なら平米当たりいくらという地域の相場がありますが、芸術系のお仕事の相場って

特に形成されていないように思われます。



カメラマンに関しては「写真」というデータが残ります。本物の芸術写真とかだと

素人には何となくの良さしかわかりませんが、食べ物であったり建物であったりという

被写体がはっきりしているものであり、素人の写真と比較しやすいものに関しては

違いもわかりやすく、やっぱりプロに頼んで良かった、ということになりやすいです。



そういうわかりやすいものであれば、比較的相場というものが作られやすいように

思われますが、私の知る限りではそういう相場は今のところないような気がします。

だから、頼んだサービスが高いのか安いのかはよくわからないけど、自分が満足できる

ものであればいいのかな、と。



変な前置きを書いてしまいましたが、東京12棟目に関してプロのカメラマンさんに

写真を撮影して貰いました。綺麗に撮影しておいていただけると、募集の時も

売却の時も有利なツールとして使えると思っています。



やっぱり、プロに任せると安心感が違います。構図や機材といったところが明らかに

素人と異なりますので。そりゃあ最近ではiPhoneも広角レンズ機能がついたりして

プロっぽい広々とした写真を撮影できますけど、自分で構図を考えていい感じに

撮影しようにも、そもそもそんな構図思いつかなかったわーというオチになることは

間違いないでしょう(私のセンスがないのが問題ですね、ハイ)。




百聞は一見に如かず。構図と機材の差がなんとなくわかりそうな写真を。



大家が撮影

これは私が撮影したもの。



カメラマンが撮影

同じ場所をプロが撮影したもの。



全然違いますね。だいたい縦にするか横にするかというところの違いにもセンスを

感じますし、機材が広角レンズということで非常に広く見えます。



たぶん、ある程度のところまでは「真似をする」ことで乗り切れるとは思うのです。

好きこそものの上手なれ。私も写真のセンスは基本的にありませんが、食べ物を

美味しそうに撮影してSNSに掲載するのは割と得意です(笑)



ただ、食べ物に比べて明らかに撮影する機会が少ないのが建物写真です。

真似をするチャンスにも限度があります。



カメラマン全景

ある程度のお金を出すことで、たかだか22平米の1Rをこんなに広そうに撮影して

いただけるのですから、もう任せちゃった方がいいでしょう。そんなに頻繁に依頼する

話でもありませんし。



仲介業者さんも撮影は慣れていると思いますが、プロの撮った写真の方がより目を惹くと

思われますので、私はいつもリノベが終わった後すぐに写真撮影をして貰っています。

リノベが終わって全空かつピカピカの時に撮影しておけば、およそ10年くらいは

その写真が使えることでしょう。原状回復の指針にもなります。こんな感じで

やっておいてね、と。



多少お金はかかるものの、プロに依頼してクオリティの高い写真を撮影しておくことは

あとでプラスになると思います。おすすめします。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月23日

源泉所得税をクレジットカードで支払えるか!?

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寝坊したので小ネタで手短に。クレジットカードで納付するのに一苦労する源泉所得税と

いうやつがいます、というお話です。



顧問税理士の先生から、下期源泉所得税の納付のお知らせが届きました。源泉所得税とは

給与などの所得を支払う者が、毎月支払金額から差し引いて国に納付する税金です。

給与や報酬を払う際に天引きして、払った相手に代わって法人が国に納付します。



法人から個人に払っている給与は、東京法人、仙台法人共に基本的にはありません。

よって、私の場合は税理士報酬から差し引かれる源泉所得税のみとなります。

あとは物件を買った時の司法書士の先生への報酬とか、その辺ですね。



・・・と書いてて、あれれと思ったのですが。私、東京13棟目の司法書士の先生への

支払があったことを顧問税理士の先生に伝えてなかったです。これに対する源泉所得税の

支払が必要でしたが、払ってないことになるなあ。仕方ない、確定申告の時に資料を

一緒に送って、後追いかけで払うことにしよう。



で、それに対する支払の金額と納付書が顧問税理士の先生から送られてきました。

仙台法人は義母に管理を任せているので、あちらは口座振替で支払っているようです。

東京法人は特にそういう手続きをしていないので、この日までに払っておいてくださいと

納付書が送られてきています。



で、これって国税だよね?ということは、手数料を払えばクレジットカードで

支払うことができるんじゃないの?と思って、国税クレジットカードお支払サイト

見てみました。すると、支払可能な項目に「源泉所得税及復興特別所得税(告知分)」と

「源泉所得税(告知分)」があります。たぶんこのどちらかで払えるだろうと予想を

しましたが、念のため顧問税理士の先生にどちらで払えばよいか確認しました。



これに対する返信が届いたのですが、その内容はまさかの「通常の源泉所得税は

このサイトからは納付できません」という内容。え、そうなんすか!?



顧問税理士の先生からは、こちらのサイトに詳しいことが書いてあると案内をして

いただきました。なるほど、このサイトを見る限り、普通にホイホイと支払うのは

難しいのですね。PCにE-Taxをインストールして、そこからまず徴収高を電子送信して、

その流れで納付手続きを行う必要があると言うことを理解しました。



めんどくさいし、少額なので、今回はおとなしく金融機関さんの窓口で納付するか。

次回から徴収高を電子送信するやり方が労力に見合うかを検証したいと思います。

(とか言って普通に忘れそうですけど)



そんなわけで、手短な小ネタで本日は終了です。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月22日

今後のことと目先のことを考え、積金の金額を変更。

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とある金融機関さんで積み立てていた積金の金額変更を行いました。融資取引が

見込みづらいことと、修繕のためにその費用を使いたいという意図からです。



今月は修繕の支払がどばっときています。保険金が出ているものがほとんどなのですが

保険金支払のタイミングと実際の支払のタイミングが合わず、その保険金がいつの間にか

別件に消えているという謎の事案が発生しておりまして・・・^^;



お金どこから捻出しようかなといろいろ通帳を眺めている時に、ある積金の通帳が

目に留まりました。こちらの金融機関さんは、不動産投資開始初期に割とやり取りを

させていただいており、不動産購入への融資こそなかったものの、東京2棟目の修繕に

関する融資を実施いただいたことがありました。ただ、それ以降よくしてくれた

担当の方がいなくなってしまい、そこから新規の融資が全く引けなくなりました。



前にも融資姿勢を探りに行ったことがありますが、どうも今ひとつという印象が

拭いきれず。しばらく融資取引は厳しそうだなと思った印象があります。



そしてこの金融機関さん、積金の金額も割と高め。私がやり取りしている金融機関さんは

だいたい信組さんなら個人で1万、法人で1万ってところが要求される相場でしたが、

こちらの金融機関さんは個人だけで2.5万。規模が大きくなるごとに要求される金額も

多くなっているのかもしれません。



でも、融資取引に今後つながるかがわからない金融機関さんに、そんなに毎月積立を

してもあまり意味がないかなあと。どうせなら、融資取引が見込めるところに対して

より多額の積金をした方が資金効率がいいのではないかと思います。



完全に止めてしまうと、もう本当に付き合いがなくなってしまうので、月1万とか

そういう少ない金額で継続することにしよう、という判断に至りました。



支払もあるので、そうと決めたらさっさと行動です。自宅から歩いて15分くらいの

ところにある金融機関さん。朝、会社に行く前に立ち寄って、積金の中途解約と

月額1万に抑えた新たなる積金を依頼しました。



処理をしていただいている間に店の中を見回してみましたが・・・若手がいない。

窓口の方は置いておいて、その後ろに座っている融資とかを担当しそうな方々は

皆さんどなたもけっこういい歳をしているように見えました。そうそう、私が

お世話になった担当さんが異動した後は、この支店にはベテランの方ばかりがいる

印象です。いつ話を聞きに行っても、50代くらいの方が相手してくださいました。



ベテランの方が悪いと言っているわけではないのですが、金融機関さんのベテランの

現場の方って、あくまで私の印象ですが、融資を積極的に取りに来るとか、そういう

勢いがちょっと足りないように感じます。保守的に見るので、なかなか私が望むような

融資条件が出てこないというか、そもそも融資に対してちょっと後ろ向きというか。

そして、なんとなくですが、若手がいないせいかお店にも活気があまり感じられません。



あんまり融資の話が盛り上がる感じじゃないなあ、これは。

行ってみて改めてそう認識しました。今回の判断、たぶん悪いものじゃないと思う。



ただ、この雰囲気がいつまた変わるかもわからないので、定期的にチェックはしておいて

チャンスがあればうまく取り入りたいという気持ちはあります。細く繋がっておいて、

チャンスがあればまた太くしていきたいと思います。



ということで、ちょっと微妙な状態の金融機関さんとのコネクションを補足すると同時に

積み立ててあった資金を現金化して修繕の支払に充てる、という作業をしたお話でした。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月21日

宿泊施設として運営する許可を地主さんからいただく。

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東京13棟目の地主さんと、公証役場で公正証書による賃貸借契約を締結しました。

そして、旅館業に則った宿泊施設の運営に関してもOKをいただくことが出来ました。



札幌からお昼の飛行機で戻り、午後3時から公証人役場で契約締結という段取りで

動いていたのですが、飛行機が30分以上遅延してしまいました。最悪、遅れる可能性を

考慮して飛行機の時間を決めておいたので、ギリギリで間に合いましたが、遅刻したら

どうしようとヒヤヒヤしました。



公証役場に到着すると、地主さんとその奥様が既に到着してお待ちになっておりました。

北海道土産を渡して、公証役場での契約に臨みます。



さて、さかのぼること10日前程度。公正証書による契約の文言の素案が地主さんより

送られてきました。公証役場にて現在の契約書を見ながら作成したということでした。

住居に限るなどの文言があったら困るなあと思いながら確認しましたが、そのような

記述は特にありませんでした。この内容だったら、このまま契約を締結しても問題は

特にないだろうと考えられました。



これで良い旨を返信する際に、ついでに宿泊施設のことにも触れておかないと。

地主さんとお会いする時に白黒はっきりさせてしまいたいのです。のんびりしてても

収益化が遅れるだけでいいことはありません。



メールで返信する際に、宿泊所運営をしたいと言うことを書いてみました。

法令に則り責任を持って運営する、管理はプロの運営業者さんを入れる、近隣への

ご迷惑をかけないよう留意する、詳細はお会いした時に説明させてほしい、という形で

メールに記載しておきました。



そんな伏線があっての公証役場での地主さんとの再会。さて、詳細説明をしなくてはと

思っていましたが、その前に公証人さんが突然怒りはじめます。曰く、嫁ちゃんは

来ないのか、来ると聞いていたからその体裁で書類を準備しているが、来ないなら書類の

内容を変えなくてはならない、時間がかかる、急な変更は困る、と。



今回の土地賃貸借契約は東京法人で行います。ですので、代表は嫁ちゃんだから、

名前が出てくるのは嫁ちゃんなのです。ただ、最近嫁ちゃんは体調が著しくないのと

不特定多数の人がいるところにあまり出たがらないのとがありますので、本人は

欠席として私が代理人で対応しようと思っておりました。



しかし、そのことを明確に地主さんには伝えていなかったです。私は地主さんに対して

委任状の話をしていたので、全く話していないわけではないのですが、当日誰が行くと

いうことがそこまで大事と思っておらず、特に伝えておりませんでした。



他方、地主さんは公正証書による契約の場合、誰と誰がその場にいたとか、そういった

書面が添付されることを当然ながらご存じだったので、公証人さんに当日は代表者が

来るといったことを伝えられていたようです。



そしてこれは後でわかったのですが、公証人さんも30分後に次の予約が入っており

想定外に時間がかかる事態になったことで困ってしまったのだと思います。

その辺の背景なしにいきなり怒られてしまったので、ちょっと面食らいましたが、

冷製に整理すれば、話が違うと公証人さんが言うのも理解できます。しくじりました。



正直、書類に誰が立ち会ったとか書くというのは認識していなかったので、その点は

説明できていなかったなあと思います。とはいえ、一般常識の範疇で、待ち合わせは

いつ・どこで・誰がの観点で共有しておかなくてはならないな、と反省しました。



代理人の委任状とか、印鑑証明とか、必要な書類を提出して、公証人さんが書類を

作り変える間に、少し時間が出来たので地主さんに宿泊施設に関しての説明を実施。



地主さんは「私個人としては、新しいチャレンジなのでむしろいいと思うんだけど

近隣の方の許可が得られるかどうかの方が大事だと思います」というご発言。

昔からの住宅街で、知らない人が通るとジロジロみられるような雰囲気のある

場所だからねえ、と、そちらの方を心配されておりました。



旅館業法にて近隣住民への説明会は義務付けられているから、少なくとも無断で

宿泊施設を始めるということは絶対にない、説明会で反対があまりにも多かったり

開始してからトラブルで近隣に迷惑をかけたりする場合は、宿泊施設としての運用を

中止するつもりだ、ゴミ問題が起こらないようゴミステーションは専用のものを作る、

喫煙に関しても外で吸わないように指導する、騒がしい場合はすぐに駆け付けられる

場所に運営会社さんの事務所があるから、そこからすぐに人を派遣する、などの形で

説明しました。



それと、旅館だとうるさくても数日すれば静かになるけど、賃貸で変な人が入ると

それが年単位になるし、借地借家法でその人を追い出せないから、むしろ近隣の方に

とって良くない結果になるかも、なんて話をしたら、この時は地主さんがすごく

同意してくださいました。借地人を追い出すなんて絶対にできないですよね、と。

やはりその辺は地主さんも同じ立場なので理解してくださっています。



こちらもしっかり考えていることは伝わったのか、宿泊施設にして構わない旨の

言質を地主さんから得ることが出来ました。よかったー。これで第一段階はクリア!



その後も雑談などで、地主さんとの距離感はだいぶ縮まったと思います。

今後も良い関係を築いていくつもりです。



そうこうしているうちに、公証人さんからお声がかかり、契約へ。この頃には

公証人さんも気持ちが切り替わったか、先ほどまでの厳しい態度はなくなりました。

特に問題なく契約は進み、公正証書となった土地賃貸借契約書をゲット。

お値段は9000円とのことでした。



公証役場を出て地主さんたちと別れた後は、今後のプランニングのための活動です。

地主さんとの交渉がうまく進んだことを相談している運営会社さんに報告し、早めに

次のアクションのための打ち合わせをしましょう、という流れになりました。

遅い時間でもいいということでしたので、打ち合わせ日程を調整。次回打ち合わせは

行政書士さんも交えて行われるとのことです。



法令関係を進めるのと、リノベーションのプランを考えて進めるのと、その資金を

どうやって調達するかを検討するのと、いろいろ並行で動かなくてはなりません。

まだ私自身がどうタスクを進めていいか整理がついていないので、次回打ち合わせで

その辺の優先順位などを把握できればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月20日

札幌6棟目と9棟目の募集状況などについて現地確認と打ち合わせ。

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昨日は札幌物件をいくつか見回り、管理会社さんと募集の方向性について打ち合わせを

実施しました。札幌9棟目は条件を変えて様子を見る、札幌6棟目は原状回復優先で。



現在、空室があって特に問題だと思われるのが札幌6棟目と札幌9棟目です。

札幌6棟目はまだ良いのですが、札幌9棟目のテナントは買ってからずっと空室。

今までは「結構問い合わせはあります」という管理会社さんの所感および問い合わせの

件数と問い合わせ先が記された情報などを見て、しばらく様子を見ようとしてましたが

結果が出ていない以上、もうそろそろ何かテコ入れしたいと思っておりました。



札幌に行く直前に、管理会社さんに連絡してその旨打診。ついでに、札幌9棟目の

外壁塗装の結果確認と、札幌6棟目の空室の状況確認(まだ原状回復ができていません)

をチェックさせていただくことにしました。



まずは札幌6棟目へ。以前のブログに書いたとおり、思った以上に酷い使い方を

されていました。2年と経っていないのに、クロスはヤニで黄色になっているし、

畳はカビているし、CFはめくれているし、ドアには穴が開いているし。きつい!

玉砕しているのは明らかですから、全部やり直さないとです。



管理会社さんから「ようやく見積が出ました」と受け取ったお見積は、ほぼフルリノベに

近い金額。「ここから不要なものを差し引きながら決定したい、これはあくまで

フルセットの見積なので」という趣旨だったようです。また、「入居者様に支払能力や

責任能力があるかは微妙だが、生活保護を受けている方なので、役所と掛け合って

原状回復の費用を何とか貰えるようにする」というお話をいただきました。

ゆっくりはしていられませんが、今回の状況を踏まえて検討が必要だと理解しました。



また、入居付に関しては「生活保護の方からの問い合わせが結構ある」「内装は前回と

同じような感じで行う、と問い合わせがあったら伝えている」ということでした。

問い合わせがぼちぼちあるようなので、やはりゆっくりはしていられません。

生活保護は繁忙期と無縁と思ってましたが、そうはいっても早く準備するに越したことは

ありませんしね。



続いて札幌9棟目へ。外壁は裏面だけは綺麗に修繕されておりました。素晴らしい。

見積ミスをした業者さんのしょうもないミスのせいで、非常に残念な結果になって

しまいましたが、まあそれでも台風被害ということで保険金が出たから、これで

我慢するしかないですね。次の台風で他の面が落ちた、とかそういうことにならないよう

祈ります・・・。



こちらに関してはテナントの募集問題があります。管理会社さんのところに届く前の

仲介業者さんに来ている問い合わせ内容や、どうなっていたら決まりやすいか、

といった点を管理会社さんが事前にヒアリングしてきてくれました。



やっぱり「家賃は妥当」というのが管理会社さんの見立て。問い合わせはラーメン屋と

いうところが一番多いみたいです。ただ、ラーメン屋をやるには、居抜きでついている

カウンターがちょっと低いという意見もあったようです。それ以外だと、美容室、

カフェ、飲食店、ネイルサロン、マッサージ店、トリミングサロンなどの話があったと

いうことでした。美容室やカフェはスケルトンの方が好ましいとのことです。



ライバル物件と比較すると、広告料は1ヶ月〜4ヶ月で、2ヶ月が最多。敷金は

0ヶ月〜3ヶ月で、2ヶ月が多いようです。0ヶ月は事務所利用可の住居とかで

採用されているとのことでした。札幌9棟目が相場を逸脱していることはなさそうです。



管理会社さんは賃料は妥当というけれど、実際のところ決まらないのだから、何かの

条件は動かしてみたいところです。それで反響数が変わるかどうかを確認したいです。

管理会社さんと話し合った結果、今はテナント1室と住居1室をセットにして募集して

いますが、それをテナントのみと住居のみに分けて募集してみよう、ということに

なりました。必要なら両方借りてくれればいいだけですし、テナントのみにすれば

家賃が下がったように見えるから、これで問い合わせが増えるなら面積が広すぎたか

家賃が高すぎたかのどちらかだ、ということになります。



また、スケルトンにするかどうかも判断しようと思うので、参考程度にスケルトンに

した場合にいくらかかるのかを見積して貰うことにしました。そんなにかからないなら

いっそスケルトンにしてしまうのもいいのかもしれません。



ところで、空きテナントの情報検索って普通皆さんどこで行っているのでしょう?

SUUMOとかには出ていない?ネットで自分の空きテナントの情報がどこに掲載されて

いるかを把握し、不足があれば掲載して貰うように働きかけたいのですが、テナントの

ポータルってどれがデファクトスタンダードなのかがわからず・・・。



お付き合いいただいた管理会社さんに感謝の意を表するために、ランチのラーメンを

ごちそうして、お土産を個人的にお渡ししました。管理会社の担当さん、本当は日曜は

お休みだったらしいのですが、この辺の条件の話を直接する機会がほしかったという

ことで、わざわざお休み返上で出てきていただいてしまいました。そこまでして

いただいたのだからということで、上記の通りの待遇を取らせていただいた次第です。



これで少しでも状況が上向きになることに期待したいです。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする