2022年01月20日

お世話になった融資課長さんが異動に・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。賃貸は動かないけどなんか忙しい感じがしています。

応援クリックよろしくお願いします→



東京法人および個人事業主のメインバンクさんでこのタイミングに人事異動が発生。

きっちり仕事してくれる融資課長さんが異動になってしまうことになりました。残念。



不動産賃貸業と言えば金融機関さんとのお付き合いは基本的に不可欠と思います。

手元によほどの現金がある人は別ですけど、不動産自体を担保にして金融機関さんから

お金を借りることは、不動産賃貸業を営んでいる人であれば経験している人は多いと

考えられます。



そして、金融機関さんにつきものなのは転勤。これはネットで調べると、顧客との

結びつきが強くなりすぎて不正行為を黙認するなどといった弊害を排除するためという

意味合いや、多様な経験を積ませるためという意味合いがあるようです。

しかし、事業者サイドとしては、せっかく作った人間関係がリセットされてしまうので

あまり好ましい制度とは言えないように感じます。時代と共に変わればいいのに。

(でもあれか、相性が微妙な担当さんでも3年待てば変わると思えば悪くない・・・?)



さて、一昨日のことです。

メインバンクさんの融資課長さんからメールが届き「異動が決まった」というお話を

連絡いただきました。確かにこの融資課長はもう3年前後だったはずなので、

今年の3月くらいに異動なのだろうなあと漠然と思っていましたが、なぜか1月という

謎なタイミングでの異動のようです。



この融資課長さんは仕事が丁寧で、落ち着いて対応してくれる方でした。

大きなミスもせず、平均値以上の仕事をきっちり仕上げてくる印象が強く、融資相談に

おいて大変お世話になったと思っております。



支店長と営業担当さんが同時に異動になり、融資課長しか顔なじみがいなくなって

しまった時も、この融資課長さんがうまく新担当さんや新支店長さんとつないでくれて

関係が大きく変わることなくスムーズな移行ができたものでした。



東京13棟目のリフォームの融資の時も、旅館業法に則った宿泊施設という業態で

あるにも関わらず、きっちりと審査をまとめて本部承認までこぎつけてくれました。



感謝しているだけに、転勤は残念です。でも仕方ないですね、こればかりは。



後任の方も決まっているようでしたので、昨日お電話してご都合を確認し、時間が

あるようだったので直接店舗にお邪魔してお別れのご挨拶をしてきました。

後任の方もご紹介いただけるということでしたので、好都合です。

先日、京都に太陽光の打ち合わせに行った時に買ったお土産も持っていきました。



急な訪問にもかかわらず、支店長もふらっと顔を出してくれたので、四方山話。

そうこうしていると、融資課長と後任の方の2名が来てくださいました。



新担当さんに私のやっている事業内容を説明しつつ、この時はこんな融資でまとめて

いただきましたよね、なんて話を異動してしまう融資課長さんに振ってみたり。

過去の思い出を振り返りつつ、新融資課長さんに対しても事業への理解をいただき

それなりの引継になったのではないかと考えます。



最後に融資課長に、今後のご健勝とご発展を祈念しながらお土産を進呈。

支店じゃなくてお世話になった融資課長向けですからね、と念を押して渡しました。

支店長も「貰っておきなさい」と促してくれましたので、素直に受け取ってくださり

良かったです。



融資課長、今までありがとうございました。大変お世話になりました。

新支店でも、その能力を使って事業者の皆様を助けてあげてくださいませ!

そして後任の融資課長さんも、当方の事業伸長のためにぜひご協力をいただければ

幸いです。今後よろしくお願いいたします!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月19日

仙台法人、思ったより利益でなくて済むかも?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。糸ようじ使うようにしたら歯医者さんに出血が減ったと褒められた。

応援クリックよろしくお願いします→



今年の仙台法人、覚悟していたより利益は出ないことになりそうです。

試算表作って貰って、そう感じました。原因は大規模修繕が重なったことです。



12月末で個人事業主の期末、2月末は仙台法人の期末です。この時期は決算が多く

割と忙しい時期となります。



今までだと、2月末にようやく個人の資料を出す、4月に入って仙台法人の資料を出す、

という具合にかなり後手後手で資料を送ってしまい、結果として顧問税理士の先生に

ご迷惑をおかけしておりました。確定申告、事務所に所属するすべての先生の中で、

担当の顧問税理士の先生が一番終わるのが遅く、その中でも私がラストに必ず来るという

常にオーラスを飾る人になっておりました。



今年は顧問税理士の先生にあまり迷惑をかけないよう、早めの資料提出を心掛けて

動いております。今のところそれは順調に進んでおります。



個人事業主としては、売上は全部入力、経費はカードの明細がまだ届いてない分以外は

全部入力した状態で試算表を年末に作っていただいております。着地も悪くない箇所に

来ていることがわかり、安心して確定申告を迎えられる状態であることがわかりました。

残りの資料を送ったらきっとすぐ確定申告が終わるのではないか、と期待しています。

例年にない素晴らしい出足です。



そして1月は仙台法人の決算前の準備をしています。

12月末くらいまでの資料を一通り送付し、現時点での着地点から最終系を予測し

倒産防止共済の費用を期末に一括で納めるかを判定することにしております。



義母には年末年始で行った際に、この話を説明して年明け早々に出納長をまとめて

顧問税理士の先生に送るようお願いをしました。そんなに早くできないわよとブツブツ

言ってましたが、10日までには資料を整えて先生に送付しておりました。

さすが、すぐやる課所属の義母です。仕事が早い。



私の方は年末に資料をだいたいお渡ししていたので、あとは先生が入力して試算表を

作るだけの状態になりました。



そして昨日、その内容が届きました。

もっと利益が出るかなと思っていましたが、想像していたよりは少ないようです。



理由として、修繕でかなりの費用が出ていることが挙げられました。

1.仙台2棟目の外壁塗装、屋上防水、各部屋のリフォーム

2.千葉1棟目の外壁塗装、屋根修繕、室内リフォーム

3.札幌11棟目の室内リフォーム

この3件を合わせて1000万以上の支出になります。改めて金額見るとゲロ吐きそう。



これらが全部修繕費として計上されると、むしろ赤字になるというオチです。

今期はでかい修繕の当たり年だったな、とこれを見てしみじみと思いました。



顧問税理士の先生からは「実態としてこれは修繕なのか資本的支出なのか」という

ことを問われております。元々一切なにもされていなかったのであれば、防水工事も

資本的支出に当たるのでは、ということで実態を教えてほしい、ということでした。



1の仙台2棟目に関しては、築43年とかなり古い物件です。前のオーナーさんは

何もしていなかったようですが、この年式になるまで一切何もしていないとなれば、

建物はもっと悲惨な状態になっていたことでしょう。



そして、外壁塗装時に塗料の色を変えてイメージを変えることこそしましたが、

この工事はバリューアップは特になく、普通に外壁塗装をして屋上防水をしただけです。

外廊下の防水は元々貼ってあったシート防水がダメになっている箇所がありましたので

全体的にやり直しをしました。



顧問税理士の先生が言う「実態」という話であれば、「明らかに維持管理・原状回復の

ための支出」であり「資産の価値を高めたり使用可能期間を増加させるものではない」と

判断できるのでは、と考えております。



2の千葉1棟目も同様です。

外壁塗装は前オーナーさんも実施していることは把握しております。屋根の修繕は

台風の被害で瓦がめくれたところの対応ですので、これも原状回復にすぎません。

室内も間取りを変えたり和室を洋室に変えたりはしていないので、単純な原状回復と

考えることができると思います。砂壁にベニヤ貼ってクロス貼ったりしたところは

「使用期間を増加させるもの」と判断できるかもしれないなあ、とは思いますが。

あと、室内洗濯機置場を追加で設置したことは明らかなバリューアップなので、

この部分は資本的支出なのかもしれません。



部分的に資本的支出に相当する箇所があるような気はしますが、大きな括りで見れば

原状回復であり修繕費であると判定していいのではないかと思います。



3の札幌11棟目も、原状回復と考えるのが妥当であろうと思います。

間取り変更一切なし、和室→洋室化もしていない、むしろコスト削減の観点で

DKの床がジンギスカン鍋のように中央が膨らみ勾配ができているにも関わらず

「そのままにする」という決断をしたくらいです。



細かく見れば、配管がサビていたのを交換した時の素材が、過去に使ってたものより

耐久性に優れたものを使っていたりすると「使用期間を増加させるもの」になる

可能性はありそうです。ただ、ここはどんな素材に交換したかを把握できていません。

あとは、トイレや洗面台を現代のラインナップの製品に交換したことが、もしかしたら

資本的支出に当たるのかもしれない、というのは感じております。

でもまあ、むしろ洗面台もトイレも別の解体される物件で出た新しめの廃材を

再利用しているので「使用期間を増加させるもの」ではないような気もしています。



そんな感じなので、私の中では3件とも「修繕費」でいいんじゃないかと考えてます。

ただ、全部経費計上すると、先ほど書いたように赤字決算となりますのでよろしくない。

一部は修繕費であっても意図的に資本的支出にして、程よい黒字を確保するのが

吉ではないかと考えます。



そうなると、今年は倒産防止共済を一括で払う必要がなくなる?



あ、低圧太陽光の売却を含めたらどうなるかも試算したいな。瑕疵があったので買取を

してくださいという求めに販売会社さんが応じてくれそうなので、来期売ろうと

思っていましたが、今期そんなに利益が出ないなら今期売却ぶつけてもいいかも。



ちょっと今日の昼休み、先生のところに電話して相談します。

倒産防止共済の掛金変更の期日が近いので、迅速に結論を出さなくては。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月18日

大家直接募集のサイトから問い合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。今日は今年初めての新年会の予定です。

応援クリックよろしくお願いします→



東京8棟目に関して、大家直接募集のサイトから問い合わせがありました。

2組ありましたが、対照的でした・・・。片方は内見にこぎつけられそうです。



ペット多頭飼いというコンセプトがある東京8棟目。安売りをする気はなく、

このコンセプトに価値を感じてくださる方に対して、今の価格でも良いから住みたいと

思っていただけることを目指しております。



今回、大家直接募集のサイトから東京8棟目に2件の問い合わせがありました。

この募集サイトは、2年くらい掲載しておりますが、過去に1回だけ問い合わせが

ありました。その方は入居に至ったものの、半年で退去になってしまいました。

ご家庭の事情で実家に戻ることになったとのことで、やむを得ないかなと思います。

でも問い合わせはその1件だけだったので、いきなり同日に2件も問い合わせが

来るというのはびっくりでした。



1件は残念な内容で、いきなり「この物件は値引を計画していますか?」という

質問からでした。こういう感じで値引ありきの方は正直あまり良い印象がないですが

それを指摘しても仕方ないので、値引の計画はないこと、今までに値引をしたことは

なく、これまでにコンセプトを気に入って契約してくださった方に対しても失礼なので

今の価格を前提としていることを説明。次に「家賃はいくらですか」というサイトを

見れば誰でもわかる質問が来て、うーんと思いながらも家賃を回答。そして連絡は

ここで途絶えるのでした。



大家直接募集って、その物件の大家さんと直接話すわけだから、私だったらむしろ

これから住むかもしれない部屋の持ち主だから丁寧に接しないと、と考えるでしょう。

でもそうでもない人もいるものなのね・・・。あるいはその考え方が相手の気持ちを

あまり良くない方向に持っていくことに気が付いていないのか。



仲介業者さんってきっとこんな思いを毎日してるんだろうなあ、なんて思いました。

そう思うと大変だ、仲介業者さん。もっと尊敬の念をもって接しないとですね。



そしてもう1件の問い合わせですが、こちらはカタコトの日本語での問い合わせでした。

中国とか台湾とかその辺の方だろうなと思われます。最初は要領を得ないやり取りだと

思いましたが、たぶん不動産に関する商習慣も把握しておらず、そもそも日本語も

怪しいというだけだなと判断し、丁寧に対応。途中からLINEに誘導されたので

出会い系の罠か!?などと疑ったりもしましたが、そんなこともありませんでした。



台湾で家族経営の会社をしている方で、日本の市場調査で2〜3年妹さんを日本に

住ませたいというお話のようです。ペットは飼わないということなのですが、

場所的には東京8棟目が都合がいいようでした。



台湾からネットで不動産屋さんに問い合わせるのも大変だから、大家直接募集の

サイトを見つけて大家にコンタクトを取ってきたのかもしれませんね。

もし場所があまり好ましくないようなら、別の大家さんの物件を紹介しようと

思いましたが、場所も悪くないようなのでこのままご紹介につなげようと思います。



そして、ちょうど同じくらいのスペックで、場所もそう遠くなく家賃ももっとお手軽な

東京12棟目があるので、東京8棟目より東京12棟目がいいのではないか、と

提案しました。東京8棟目はペットを飼っている人というコンセプトを守った方が

いいだろうなと思うので、住むだけなら東京12棟目の方がいいだろうと思うわけです。



コロナ禍もありまだ日程は未定ながら、調整して来日し、物件を内見したいという意思は

いただきました。コロナ禍もあり大丈夫かなと心配にはなりますが、せっかくのご縁だし

何とか申込にこぎつけたいところです。



ちなみに、割と仲良くなりまして、私が台湾に行ったら海鮮料理をごちそうしてくれると

いう話になっております(笑)

私も日本に内見にきていただいたら、おもてなししないとなあ。



あまり動きがなかった大家直接募集で急に問い合わせがあり、片方はもしかしたら

内見・成約につながるかもしれない。正直あまり予想していない展開でしたが、

いろいろなところに種まきしておくものだな・・・と思った出来事でした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月17日

富山1棟目の管理会社さんとやり取り。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。ぼーっとしてるとあっという間に一日終わっちゃいますねえ。

応援クリックよろしくお願いします→



富山1棟目、年明けからここまでに最低4件は問い合わせがあったようです。

管理会社さん変更の変更効果で、多少でも空室が減ればいいなと期待。



昨日、稼働率の集計をしていたら、富山1棟目がネットに掲載されていないことに

気が付きました。実は何日か前に、旧管理会社さんの仲良くしていた賃貸営業マンの

青年から「富山1棟目ってもう3部屋とも決まったんですか?ネットに出てないので」

という話は聞いておりました。裏を取ったら確かに掲載されていませんでした。



賃貸営業マンの青年から管理会社さんに問い合わせてみると言っていたので、

そっちの対応を待ってみたのですが、結局何日か経ってもネット掲載にはならず

こちらから問い合わせるか・・・と判断した次第です。



ちなみに賃貸営業マンの方は「富山1棟目方面で探している人がいるので、条件が合えば

紹介してみる」ということを仰っておりました。是非是非、宜しくお願いします!



そして昨日、ブログを書き終わった後、管理会社さんにネットに掲載されていない旨の

連絡をしました。あわせて、1部屋だけ先行で行ったTVドアホンやウォシュレット、

クローゼット化に対して、反響があったかを確認しました。



管理会社さん、日曜だけど出勤していたようで、割とすぐ返事が返ってきました。

・ネット掲載は指示を出しているから出ているはずだが、再度掲載指示を出した

・問い合わせは年明けから2件、いずれも設備増強した部屋ではなく1000円安い部屋

・店頭で設備増強した部屋を紹介したが(駅からの?駐車場までの?)距離が遠くNG

・別仲介業者さんでもお話はあったが、他の物件で決まったため成約ならず



まず、返事が超早かったのは素晴らしいなと思いました。旧管理会社さんだと、

ここまで早い返事は来なかったように思います。また、繁忙期ということもあるとは

思いますが、反響も以前より多くなった?ような気がします。今までは月に1回の

送金明細の送付の時に反響数が送られてきていましたが、1件とか2件とかそういう

割とさえない数字が並んでおりました。本当に反響数が増えたのか、それとも単に

反響数の定義が変わったのかはわかりませんが、今の管理会社さんの方がわかりやすいし

すぐこうやって情報が出てくるのは可視化されている証拠なので良いと思います。



ただ、反響があった物件が、設備増強したものではなく今までのお部屋、それも家賃が

安いほうのお部屋に集中しているというのはちょっと懸念材料だなと思いました。

できれば家賃は下げたくないという思惑がありますけど、下げざるを得ないのかも。

管理会社さんももう少し下げた方が・・・みたいなことは言っていたと思います。

ちょっと気になりますが、まあそこは今後様子を見ながら検討ということで。



ネット掲載に関しては、再度指示を出したことで翌日には掲載されておりました。

「新着」になっていたので、今亜mで掲載されていなかったのかなと思われます。

ここは私もチェックが甘かったと思います。新しい管理会社さんに変わった、という

事実があるのだから、その時適切にサイト掲載などできているかの確認をすべきでした。

管理会社さんは他にもいろいろな物件を扱っているのだから、私の分だけ見てくれている

わけではありません。最終チェックは自己責任で実施しなくてはならないと思います。

誰だってミスはします。だからそのミスを見つけるのは大家の仕事だと考えています。



私も仕事が均一にできず、その時思ったことをその時やるタイプなので、毎回こうして

チェックするなどの動きはとれていませんでした(だからブログでたまに稼働率の集計を

することで、自分が管理会社さんと話すべき内容を洗い出しているという側面も)。

そういったムラのある動きを反省しなくてはなりません。



管理会社さんにはこれらに対して即時対応いただいたことに感謝の気持ちを伝えました。

そしてそういえば、1つ管理会社さんに確認したいことがあったのを思い出したので

ついでに聞いてみることにしました。



年末に投資家仲間の友人が富山1棟目近辺に行ったからということで現地状況して

写真を送ってくれたのですが、駐車場は一部が雪が積もっており、一部は融雪装置で

雪が溶けている、という状況だったそうです。今もその状態になっていたらとっくに

クレームが来ていると思いますが、念のため管理会社さんにその点状況確認を

お願いしておこう、と。



今問題がなければ、とりあえずそれでオッケーということで済ませます。

年末年始ってことは旧管理会社さんとの端境期なので、手違いがあるのは仕方がないし。



富山1棟目の管理変更、ネット掲載のトラブルはあったけど、まあ順調と言って

いいのではないかと思います。この調子で埋まってくれるといいな。稼働率改善の

鍵を握る物件なので、今後も引き続きチェック強化していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月16日

稼働率を集計してみたところ、多少上向いている模様。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。今日はコストコとお金の出し入れが予定のすべて。

応援クリックよろしくお願いします→



繁忙期を迎えるにあたり、ここで稼働率の整理をしてみようと思いました。

1月も中盤に入り、賃貸に動きがないので、現状把握してテコ入れするとこはしないと。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%



珍しく苦戦しています。1部屋はリフォームに着手しているところなので仕方ないですが

もう1部屋はとっくに部屋としては完成しているので、なぜこんなに動きがないのかと。

今までこんなことはなかったので、ちょっと心配になっています。

管理会社さんに状況確認してみよう。。。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



この物件は本当に楽でいいですね。ロットとしては一番大きいですが、それが一番楽に

運営できているというのは素晴らしいことです。返済比率も50%を切ってくれて

キャッシュフローを生んでいるのではないかと思っています。

(断定しないのは、義母が通帳を握っているからです・笑)



【札幌8棟目】

稼働状況 10/12 83.3%



停滞ムードです。1部屋はまだ見積の調整をしているところ(想定以上に高かった)で

もう1部屋は部屋は完成しているけど反響があまりない、みたいな感じのようです。

ここは管理会社さんもそこまで強くない会社さんなので、自分で打開策を考えないと。

まずは状況のヒアリングを管理会社さんに行おうと思います。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%(入居申込1)



まだ2部屋残っていると言うべきか、あのスペックで残り2部屋にこぎつけたことを

賞賛すべきか。気持ちとしては後者なのですが、稼働率を上げるためには前者の気持ちを

強く押し出さないとですね!札幌6棟目と同じ管理会社さんなので、両方抱き合わせで

コミュニケーション取りながら初の満室を目指します。



そのために、テナントに本当に入居してほしい。。。

入居申込の状態で半年以上止まっているテナントさんはもう期待していないので、

他のところですっと入ってくれるところがあればいいのですけど。

勿論、借りて事業を続けてくれるところで。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



ごくごく平和な物件です。戸建でそんなにトラブルばかり発生していたら頭が痛いので

この状態が続いてくれることに期待しようと思います。



【札幌11棟目】

稼働状況 1/1 100%



室内だいぶ傾いていますが、それでも決まりました!子沢山のご家庭がご入居されて

お家賃が入ってくる状況になりました。良かったです。

初期トラブルがいくつか発生していますが、ここを乗り切れば落ち着くでしょう。



【札幌12棟目】

稼働状況 19/19 100%



新築なので何もないのが当たり前なのですが、当然のように何もありません。

これじゃ管理会社さんと関係を深めるなんて無理じゃないかー。という嬉しい悲鳴が

出てしまう今日この頃。



札幌8棟目の空室対策、力入れてほしいって頼んでみようかな。

エリアかぶってるし、客付かなり強いし。前の懇親会の時軽く頼んでみたけど、

もうちょい本気な感じで依頼したら動き変わるかなー。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



埋まっていないのは先日ブログに書いた孤独死のお部屋です。

店頭でのみ募集なので、なかなか決まらないのは仕方ないかなと。

じっくり待ちます。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1/入居申込1)



テナントさんの退去予告があり焦りましたが、近所の法人さんが倉庫として速攻で

お申込をしてくださり、家賃も今までより15,000円以上の大幅アップです。

やっぱこの物件はいい物件です。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



無事に看板も直り、安定の満室継続です。どの物件もこのくらい楽ならいいのに。

たまには「安定しすぎていてブログネタがありません!」とか言ってみたい。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



退去の気配もなく、ありがたい状況です。このまま長期入居になってくれればいいな。

ちなみに同等スペックの隣の貸家は割とちょいちょい入れ替わっているようです。

持ってる法人さんが家の近所の電気工事屋さんみたいなので、いつか売ってくれたら

いいなーなんて妄想しています。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%



家賃をだいぶ下げて、ようやく1部屋決まってくれました。残りは1部屋です。

オミクロンでまだまだ厳しい状況が続くのかしら。飲み薬もワクチンもあるのだから

インフルエンザと同じようなもんです、という感じで割り切って共存する方向に

かじ取りしてほしいものです。



追加の対策について、管理会社さんと相談してみようと思います。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7%



退去になった部屋の状況はまだわかっていません。というか、管理会社さんにて

壁紙等基本的な原状回復は全部やっていただけるプランにしているので、把握しておく

必要がないというのが正しい言い方かもしれません。



ここも埋まっていればしっかり稼いでくれるし、何より自分で運営していて楽しいので

なんとかいい人がさくっと見つかることに期待したいです。



大家直接募集的なサイトに掲載しっぱなしになっていましたが、どういうわけか昨日は

そのサイトから2件の問い合わせがありました。決まるかな?決まってくれるかな?



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100%



一部をレンタルスペースにしたことで、若干ですが手残りが増えました。

まあ本当に若干なのですけどね。1万とかそんな世界です。

賃貸的には安定です。



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100%



東京3棟目と同じくらい、持ってることを忘れてしまう系の物件です。

裏の再建築不可の空き地欲しい・・・うちの物件と接道しているから、アパートを

建てることができるはずなんですよね。あそこ。



【東京12棟目】

稼働状況 1/2 50%



安い方の部屋が埋まりました。高い方の部屋は一度お申込をいただいたのですが

珍しくこちらで審査した結果ご入居は見合わせという結論になりました。

あと1部屋、なんとか決まればいいのですが。



【東京13棟目】

ホテルなので除外。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%(退去予告1/入居申込1)



卒業する学生さんの後釜に、入居者さんの地元の子が引っ越してくることになりました。

前の入居者様からの紹介で今の入居者様が決まり、今の入居者様からの紹介で次の

入居者様が決まる。美しいリレーが形成されています。



【仙台2棟目】

稼働状況 13/15 86.7%



給湯器の供給が遅延していることを受けて、残り2部屋の募集が止まっている状態です。

できれば繁忙期のうちに決めたいところですが・・・いけるか?すべては給湯器次第?

頑張ってガス会社さんが給湯器争奪戦に勝ち抜くことを期待したいです。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



管理変更は終わりましたが、特に大きな変化はありません。

先日、旧管理会社さんの賃貸担当の方から「富山1棟目方面で探しているお客様が

いるのでご紹介しようと思ったのですが、SUUMOに掲載されていないので

もしかして全部決まった?と思って電話してみました」と言っておりました。

確かにネットに掲載されていないように見えるので、そこも含めて管理会社さんに

問い合わせをしてみようと思います。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



埋まるまでは時間がかかり大変でしたが、無事に埋まってくれた後は安定してます。

このまま長期入居につながりますように。



【合計】

現時点稼働率ベース 87.3%(東京13棟目を覗き、126部屋中110部屋稼働)

申込・退去含めると 88.1%(退去予告2、入居申込3)



前回集計した時に比べ、現時点ベースで2%、退去・申込含めたら3%くらい稼働率が

上昇しています。札幌9棟目・東京6棟目・東京12棟目といった問題物件の重鎮が

少しずつ決まり始めていることが、全体の稼働率上昇に寄与しているように思います。

あともう一歩で90%に返り咲けます。ここが頑張りどころです!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする