2017年09月22日

金利1.5%ダウンで東京2棟目のキャッシュフロー改善(予定)。

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東京2棟目、借り換えすることに決めました。借り換えに応じてくれる金融機関さんも

決まりまして、あとは本部承認を取るばかりです。



以前のブログに書いた通り、珍しく耐用年数が残っている保有物件である東京2棟目に

既存借入行が目を付けました。是非借り換えさせてください、という話が出てきたので

既存取引行との今後の取引拡大はあまり見込めないことも踏まえ、借り換える方向で

話を進めてしまおうと考えました。



条件も出そろったので、あとはどこで借り換えを実行すると決断するか?という話に

終始するだけだと思ったのですが、ここで私の方にちょっと心変わりすることが。

何かというと、この物件を個人ではなく法人に移してしまおうか?という気持ちが

芽生えたのです。



東京法人に所有権を移転することで、売却した際の課税が分離課税ではなく総合課税に

変わりますので、節税をやりやすくなるということもあります。あとはまあ、法人の

保有物件が東京4棟目と富山1棟目だけなので、もうちょっと大きめなものを持たせても

問題はないかな、と思ったというところでしょうか。



表向きそんな感じですが、本当の狙いは別なところにあります。

今はブログでは書けないことなので、いつか書ける時期が来たら書きます。



全開のブログを書いた時点で、法人に所有権移転させたいということは一切話して

なかったのです。そこで、その後の追加条件としてさらに提示してみました。

提示したことに対しての反応は以下の通りです。



・東京1棟目借入行

できれば個人の方がいい



・東京3棟目/5棟目物件借入行

法人でもOK

団信はつかない



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

法人でもOK

団信はつかない



そんな状況につき、借り換え対象は2行に絞られました。

(しかも東京1棟目借入行は審査が遅くて、いつになっても提案の本格的なものが

 出てこなかったから・・・というのもありました)



基本的にはあまり競争させて金利を叩きまくることはしたくない人なので、この時点で

特に何かをぶつけてさらに条件を落とすつもりはありませんでした。しかし私、つい

ぽろっと言っちゃったんですよ。現在借入している某カタカナ銀行さんでもこのくらいに

落とせるって言ってたよ、って話。東京3棟目/5棟目の借入行さんに。



そしたら頑張ってくれちゃったんですよ。その既存借入行さんが金利を下げたとしても

メリットのある数字に。「本部がOKを出すかはわかりませんけど、支店としては

この数字で推します」と。うーん、悪いことをしてしまったけど、こちらサイドとしては

ありがたい数字になったので、もうこれで決めますと宣言しました。借入行決定!



さて、借換先が決まったので、次は借り換え額総額いくらになるかの計算となります。

個人→法人への売買となりますので、残債と抵当権設定の登記費用だけではなく、

所有権移転登記であったり不動産取得税だったりも計算に入れなくてはなりません。



税理士さんに確認したところ、幸いにして残債と簿価が今ちょうど同じくらいでした。

これなら、簿価で売却することが妥当という不動産業者さんの査定書があれば、

個人に対して税金がかかることもなく、するっと進められるでしょう。



次に諸経費の計算です。昔書いたブログ記事を読み返しながら計算してみます。



・不動産取得税

土地:固定資産税評価額×3%

建物:固定資産税評価額×4%



・仲介手数料

仲介業者さんを介さないので不要



・火災保険料

現在は質権設定されており、長期の保険をかけております。次に借り換えするところの

質権設定の有無によって、今の保険を法人に譲渡するか、解約して短期でかけなおすか

検討が必要ですが、まあ大きくお金がかかることはないでしょう。代理店さんに

どういう方法があるか確認したいと思います。



・土地/建物登記費用(登録免許税)

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



ここの部分は司法書士の先生にお願いする予定です。この間東京6棟目の登記を

お願いする予定だった先生に、金融機関さんの都合で頼めなかったから・・・

今回の登記はそちらの先生にお願いしようということに決めました。まだ詳細情報は

出せていないのですが、週末にでも情報を送りたいと思います。



・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り

これらは今回精算せず、決算時に役員貸付にしてしまえばいいかなと思っています。

でも税理士さんにあまりにも丸投げしすぎるのも申し訳ないので、精算書的なものは

こちらで作っておこうかな・・・



たぶんこんなとこで準備はできるかと思います。あとは個人と法人の売買契約書も

作っておかなくちゃですね。なんだかんだで、やることはそれなりにあります。

また仕事を増やしてしまった・・・(汗)

でも金利が下がるなら頑張りますよー!



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月21日

速攻で申込入りました!立地と仕様の強さを感じる東京6棟目。

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あくまで申込ベースなのでまだ何とも言えませんが、早くも先日購入したばかりの

東京6棟目に申込が入りました!募集開始から半月も経ってないのにもう申込とは!



東京6棟目は山手線の某ターミナル駅から歩いていける範囲にある再建築不可物件です。

管理会社さんはいつもお任せしているところと同じ(仲介も同じ会社さんです)。

そして昨日、晩ご飯を食べていたら管理会社さんのスタッフの方から電話がありまして

1部屋申込をいただくことができた、という嬉しい連絡となりました。



この前にも、実はすでに「2部屋一括で借りたい」という方がいたらしいのです。

ただ、その方は家賃の指値が激しすぎたので、管理会社さん判断でお断りしたとのこと。

また、その前にも申込があったらしいのですが、内容があまりにも悪いのでこれまた

管理会社さん判断でNGにしてしまった、ということでした。素晴らしい引合の数。



今回申し込んでくださった借主さんは、社宅の借上運営代行業者さんだそうです。

想定していた「ビジネスマン」というターゲットを見事に満たしています。

ターゲット選定の戦略もドンピシャでした。



東京6棟目は2棟現場で合計4室あります。今回は、そのうち2部屋を先行募集と

させていただきました。残り2部屋は前オーナーが9月末まで民泊運営をしていると

いうことであり、それが完了次第通常賃貸に切り替えて募集をかけていく想定です。

このペースだと、残り2部屋を募集する前に、先行募集している2部屋が埋まりそうだ。

立地と仕様がきちんと選ばれる内容になっている物件の強さを思い知りました。



今回の物件、購入から2週間経たないうちに速攻で決まりましたと連呼していますが

他の物件でも、リノベ完了後という尺度で比較すれば、東京6棟目と同じくらいの

スピードで申込をいただいたところもあります。東京3棟目なんかがまさにそうです。

ここも部屋的には30平米以上の1LDK表記できるお部屋だったので、他に同様の

間取りの物件がなかったようでした。こちらも1ヶ月以内に2部屋お申込をいただく

ことができており、試しに家賃を上げて募集してみても、それなりに反響があります。



逆に、東京4棟目や東京5棟目は、あまり部屋の仕様がうまくない部分もありました。

ゆえに、東京3棟目や東京6棟目と比較すると、多少苦戦したというきらいもあります。

それでも最終的にはきっちり埋まっているので、時間をかければ問題ないというか、

家賃がそれなりに適切であった(東京3棟目および東京6棟目は安すぎたという見方も)

ということになるのだと思います。



お部屋の仕様が良いと、募集する方も楽、という側面もあるのでしょうね。



あと、やっぱり東京ははまると埋まるのが早いです。札幌や仙台などの地方都市では

最近空室期間が長引く傾向にあります。札幌6棟目なんて、りのべ完了も遅かったのに

更に募集開始から4ヶ月も経過しちゃっています。仙台1棟目も結局4ヶ月以上空室が

続いてしまいました。



東京でも、東京1棟目(3点ユニット)や東京5棟目(家賃欲張りすぎた)などで

4ヶ月近い空室期間を経験したことはありますが、札幌や仙台でそういう物件が

出てくる頻度は割と高いなあと思っています。この辺もやっぱり東京の強さを感じます。



いろいろ書きましたが、まあ要は決まって嬉しいなという話と、今後も決まりやすい

物件を購入するようにしよう、という話だということに尽きるのだろうと思います。

埋まりやすい物件は売りやすい物件である可能性が高いということで、悪いことでは

ないだろうと考えます。今後仕込んでいくやつも、そういう買って良し、貸して良し、

売って良しみたいな物件にできればいいなと思っています。



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posted by ひろ* at 07:01 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月20日

台風の被害は大丈夫でしたか?

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週末、せっかくの三連休を見事に台無しにしてくれた空気の読めない台風18号。

台風一過の今日この頃、皆様の物件には被害はなかったでしょうか?

もし被害に遭われた方がおりましたら、火災保険が適用されないか検討いただくと

良いのではないかと思います。



私は不動産を保有している拠点として、札幌・仙台・東京・富山の4箇所があります。

今回の台風では、購入したての富山1棟目がある北陸地方は暴風域に入っていました。

また、札幌市を含む北海道エリアでも台風は猛威を振るったということです。



富山に関しては、たまたま台風が来ていた日に私も物件の近くに宿泊しておりました。

翌日、様子を見に行ってみましたが、何か目立った被害があるような雰囲気には

見えませんでした。とはいえ、サイディングが剥がれてるような気もしましたので、

管理会社さんに現地調査をしていただくことにしました。一応、入居者様から特に

不具合の連絡はありませんでしたので、そこはほっとしました。



札幌に関しては、管理会社さんに伺ったところ、風雨はそこまでではなかったとのこと。

ただ、雷がけっこう鳴っていたということでしたので、その観点も含めて建物に問題が

ないかを一度回っていただくことにしました。札幌3棟目と7棟目の管理会社さんには

その旨伝達済み。札幌5棟目の管理会社さんとは、台風による入居者様からの問題点の

報告など特になかった、という連絡を受けております。巡回の時に確認いただけるものと

思いますが、こちらは大丈夫そうですね。札幌6棟目は先日外壁塗装やらリノベやらを

したばかりなので、それこそ問題があるようだと困ります。一応管理会社さんに対して

状況の確認をしてもらうようメールしました。



総じて大きな被害はなさそうなので良かったですが、もし被害に遭ってしまっていたら

どうするべきか。勿論、これは風災などの天災扱いになりますので、火災保険に加入して

いるなら、保険で対応していただけるはずです。



火災保険は、突発的に発生した事故に対しての支払を行ってもらうことが出来ます。

経年劣化の場合は対応して貰えません¥ので、その点は注意が必要です。報告の仕方を

ひとつ間違うと、出る保険も出なくなりますので要注意です。



被害金額が大きくなると、見積を提示した施工業者さんに確認のお電話が入ったり、

現地に鑑定人の方がいらっしゃったりします。保険対応に慣れている業者さんなら

特に問題はないと思いますが、たまに保険の適用要件を知らずに「経年劣化」という

単語を出してしまい、保険が承認されなかったという事例があったとも聞きます。

保険申請の際には、その辺も根回ししておいた方がよさそうですね。



ともあれ、私のところは大きな問題はなさそうでほっとしました。

皆様のところも被害がなかったことをお祈りいたします。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月19日

メインバンクの担当者さんがいつの間にか異動していた。

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仙台法人のメインバンクさんに関して、ちょっと想定外の展開が起こっています。

懇意にしていた担当の方が、いつの間にか移動しておりました・・・。



メインバンクさんは仙台1棟目と太陽光発電に融資をしてくださっております。

いずれも東北地方に所在する物件であり、札幌進出をする前は全ての借入をこちらの

金融機関さんで行っている状態でした。



しかし、札幌進出の際にその辺がちょっと変わってきます。メインバンクさんは札幌にも

支店があるので「当行でも札幌進出のお手伝いができます」と当時の支店長が仰って

おりました。それもあり、仙台法人で北海道の購入も進めようという話になりました。



最初に購入した札幌5棟目は木造の耐用年数超過だったので、メインバンクさん的には

ハードルが高く、相談はしたものの融資には至りませんでした。この時点で札幌進出を

支援すると言っていた支店長、およびその支店長の下で融資を推進してくださっていた

担当者の方は転勤になってしまっており、後任の担当者さん(今回冒頭で書いた突然

異動してしまった担当の方です)が検討を進めてくださっておりました。



その後も札幌買い増しに向けて案件を打診しておりましたが、築年数が古いだとか、

地下鉄徒歩圏内ではないとか、それぞれ理由があり断られる、という展開を繰り返して

おりました。そして今度こそ融資基準に合致する物件だぞ!というものを持ち込んだら

「すみません、本部の上席が変わってしまい、そんなに札幌ばかり持ってくるのであれば

 札幌支店の担当にした方がいいのではないかと言われてしまいました・・・」

と言われ、その本部の人がどこかに動くまで待ってほしい、という状況になりました。



この段階では、まだこの担当の方は異動する気配もなく、普通にやり取りしていました。

8月も普通に電話しており、先方からは先方で仲良くしている業者さん経由での物件の

提案があったり(これに関しては利回りが低いのでNGとしました)、仙台法人での

給与支払用口座を作ったり、太陽光発電の保証協会の保証料を外す交渉を持ち掛けたりと

いろいろな会話をしておりました。



そして9月。本部の担当者さんが変わったのかどうか様子を知りたいというのもあり、

銀行さんに電話をして担当者さんにつないでいただくよう話をしたところ、衝撃の

「○○は異動となりました」という発言が出てくるわけです。えー、ちょっと前まで

いろいろやり取りしてたのに。8月末という変な時期の異動でバタバタしてたのかも

しれないですが、電話の一つもないのはさみしいです・・・。



後任(?)っぽい方に事情を説明して札幌の案件の検討をしてもらいましたが、

数日後に「札幌は当支店としては厳しいです」みたいなとてもつれない回答でした。



こちらのメインバンクさんには、メインバンクなしにふらふらしていた私に対して

メインバンクの何たるかを教えていただきました。私自身もこのメインバンクさん

(特に当時の支店長さん)によって成長させていただいたと思っており、大変感謝を

している次第です。



ですので、他の金融機関さんに比べれば深いお付き合いをさせていただいていると

思っていたのですが、いつの間にか先方はそんな雰囲気ではなくなっていたようです。

それに気づけなかった私も恥ずかしい・・・。



これまでは、仙台法人に関して誰かしらに引き継がれていたのですが、今回とうとう

誰にも引き継がれることなく、完全に新規のお付き合いと変わらない状態からの関係の

再構築が必要となってしまいました。新任の方や上席の方も含め、一度ちゃんと話を

してこないといけないなと思っています。近々、何とか会社を抜け出せる日を作って

打ち合わせをさせていただくよう働きかけたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:30 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月18日

再生に向けての第一歩、管理会社さん他との打ち合わせ。

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現在8位です。台風一過in富山。

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昨日のブログで予告していた通り、富山1棟目における各種打ち合わせの様子など

お伝えしたいと思います。



決済の後、売主さんと後見人的なポジションの方、仲介業者さん、私で連れ立って

現地に向かいました。売主さんから隣地の方に対して、アパート売却と引き継ぎの

挨拶をしていただけるとのことです。すごく助かります、こういうの。そう素直に思う

その反面、たぶん田舎ゆえにこういった挨拶を欠かすだけでも妙な噂が立ってしまうと

いう事情はあるのでしょう、などと邪推してしまう性格の悪い私もいました。



現地には既に管理会社さんのスタッフの皆様と測量士の方がスタンバイ済み。

私たちも合流し、まずは隣地所有者の方にご挨拶です。管理会社さんの管理スタッフも

一緒に挨拶に来てくれました。



用意していたお土産(と書いたけど、管理会社さんが私が準備したやつよりもっと上等な

品物を準備してくださっていたので、私のお菓子は管理会社さんにプレゼントし、準備を

していただいたものを代わりに隣地所有者贈答用にしました)をお渡しし、売主さんから

今後もよろしくねとご挨拶をして、私と管理会社さんの名刺を渡しました。隣地の方は

ご機嫌がよく、終始にこやかに話を聞いてくださいました。終わった後、皆さん口を揃え

「今日は機嫌が良くて良かった」と。どんだけ普段気難しいんだろう・・・^^;



さて、挨拶が終わった後は測量士さんから測量の結果を現地で説明いただきました。

これがまたいろいろとクラクラしてしまう話ばかりで・・・とにかく越境ばかりでした。



1.南面の土地は自治体が保有している土地に大いに越境

2.西面の土地は企業が保有している土地に大いに越境

3.通路の途中を自治体の管理する水路が横切り、そこは所有権がない

4.道路に接する面は隣地と合わせて3mくらいで、私の所有する分は1.8mのみ



書いてもなんのこっちゃなので図にしたいのですが、あいにく絵心はないので

エクセルで雑な図を作りました。



へたくそな図



1については、用水路の改良(くねくねしてたのをまっすぐに)するために市が

購入していた土地の上に思いきりアパートの駐車場やら汚水桝やらが越境しています。

すがすがしいまでに越境していたので、正直「ここはうちの土地だ」と錯覚してました。

市の担当の方は、やっちゃったものは仕方ないのでとりあえずそのまま使ってくれて

構わない、ということを言っていたそうです。



2についても同様で、市内の建売住宅メーカーさんの土地として登記されている部分が

あたかも富山1棟目の土地の一部のごとく、駐車場として整備されていました。

この会社に仲介業者さんが問い合わせて、引き続き使っていいかと確認してOKを

貰ってくださいました。

しかしなんでこんな細切れな土地を建売メーカーさんが持ってるんだろう?

宅地造成した際の余りなのかしら。



3に関しては、水路をまたいでその前後に富山1棟目の土地がある感じになってます。

言われてみれば、水路の所有権はうちじゃないですよね、うん。

ここは公共の土地となるので、水路の所有権がないからといって再建築できないという

話にはならないそうです。



4が一番残念な話で、前面道路に接する部分の土地が2mを切ってしまっております。

これのせいで再建築不可。もうほんと無念ですよ。でも再建築可能だったとしても、

これだけ盛大にあちこちに越境してたら、ホイホイと売却はできないよなあ、という

感じもしてしまいます。



この物件を再建築可能にするには、間口を2mにする必要があります。残りの20cmを

隣地の方から分筆して貰って購入するのが一番きれいなのですが、測量士さんから追加の

話を伺う限り、それは恐らく私が隣地だったら絶対に分筆しないな・・・という厄介な

事情がありました。よって、その選択肢は取れないということで確定。



そうなると、隣地の方が売却したくなるタイミングを狙うか、隣地の方と仲良くなって

借地契約をするか、というどちらかの選択肢を取ることになると思います。ここはまあ

時間をかけてじっくりやるしかないでしょう。売りづらいけど、キャッシュフローが

保有期間中出るのは間違いないので、それを頼りに・・・かな、と。



そして最後に管理会社さんとの打ち合わせ。今までは売主さんが依頼していた別の

管理会社さんがいたので、管理内定とは言えども先走って動くわけにはいかなかったので

いよいよ本格始動、って感じです。



電話やメールではやり取りしていた担当の方と初めて対面し、名刺交換。

リフォームの内容や設定家賃、ガスの切り替えの件などの話をしました。



焦って全部リフォームしなくても、まずは客付に影響がありそうな箇所だけリフォームを

先行して行い、客付にさほど影響がない箇所は後からゆっくりやるということでも

いいんじゃないか、という話をしました。管理会社さんは、それであれば客付に影響が

出そうなところをピックアップして連絡する、ということで動いてくれそうです。



ガスに関しては、基本切り替えの方向だけど、もうちょっとコストを落とす方法など

検討するので少し待ってほしい、ということを伝えました。要は相見積取るよという

つもりで言ってます。業者さんも不動産投資仲間に紹介して貰い、手配は整えました。

バックマージンとか貰ってると面白くないだろうと思ったので、管理会社さんにはまだ

相見積という単語は発しておりません^^;

「大家の友人に内覧して貰って助言してもらう」と伝えているので、選択肢として

相見積が出ることは恐らく予想しているでしょうけどね・・・。担当の方、割と

いい感じにできる人だろうとここまでのやりとりで思っていますし。



それから家賃。私が購入した地域は基本的に駐車場代などコミコミの家賃設定に

なっておりますが、富山1棟目はあえてそれを別々にして、検索時にちょっと目立つ

感じでやってみよう、ということにしました。よく見たら何も変わらないですけど、

見た目の家賃がちょっと安く見えるのでいいんじゃないかと思っております。



そんな打ち合わせを物件の空室でしつつ、管理委託契約書に署名押印したりしている中で

唯一の入居者様の契約書を見ていたのですが、なんか妙に敷金が多いんです。家賃の

6ヶ月分とかなので、何かの間違い?と勘繰りました。しかし、2年前に契約をちゃんと

巻き直しているので、間違いではなさそうです。はて?



「ちょっと確認しますね」と売買の営業さんが関係各所に確認の電話をするために離席。

そして戻ってきて一言。

「引継敷金、足りてませんでした・・・」



なんでも、連帯保証人がいなくなってしまったようで、その際に敷金を積み増しして

貰っていたということでした(前管理会社さんの証言)。売主さんも気づいていなかった

ということで、慌てて現地まで差額の現金を持ってきてくださいました。気が付いて

良かったわー、ほんと。



それ以外にも、退去時に前管理会社さんにて原状回復済みと聞いていたお部屋が

ヤニ部屋全開で全然原状回復されていなかったり、今まさに話題になっていた唯一の

入居者さんから前管理会社さんに「不動産業者がいっぱい出入りしていて不安」と電話が

入ったりと、なんだかいろいろ前途多難な感じの船出でした。まあでも、利回りは全てを

片付けてくれます(謎)



これから再生に向けて頑張っていこうと思っています!

(でもそんな矢先に富山を台風が直撃・・・ボロだから壊れてなきゃいいんだけど)



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 富山1棟目(仮) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする